Альтернативная сделка при покупке квартиры. Порядок действий

Как проходит альтернативная сделка купли продажи

Арендатором ячейки (заключает договор аренды с банком) выступает покупающая сторона. Она же помещает в сейф деньги, предназначенные для продающей стороны. К договору аренды составляется дополнительное соглашение. Этот документ устанавливает правила изъятия денег из ячейки покупающей и продающей стороной.
Итак, что бы понять как проходят расчеты по альтернативным сделкам, давайте сначала разберемся в том, как проходят расчеты по обычной сделки, так нам будет проще понять как проходит альтернатива.

Как проходят расчёты по сделки купли-продажи через банковскую ячейку

1. Покупатель Иван и продавец Мария находят банк, где есть услуга депозитария. Они обговаривают и назначают дату расчетов (закладка денег в ячейку). Обычно эта процедура совмещается по времени с подписанием договора купли/продажи жилья.

2. Покупатель Иван арендует в депозитарии банка ячейку (заключает договор аренды) Арендатором 1 является Иван, арендатором 2 является Мария. Затем в присутствии представителя банка Иван и Мария подписывают соглашение к договору аренды банковской ячейки, где указываются условия доступа для каждой и сторон, именно: в какой период времени и на каких условиях для Марии (арендатор 2) открывается доступ к деньгам, заложенным в ячейку, а так же в условиях прописываются условия доступа для Ивана (арендатор 1) в случае если сделка не состоялась.

К примеру, сделка-купли продажи заключается 15 августа 2016 года, ячейка арендуется на срок 1 месяц (15 августа 2016 года до 15 сентября 2016 года), тогда в соглашении указывается: «…Продавцу Мария открыть доступ с 15.08.2016 до 10.09.2016, если она предъявит банку паспорт и оригинал договора купли-продажи квартиры, с отметкой УФРС о государственной регистрации перехода прав собственности на имя покупателя Иван …». При этом доступ к ячейке банка для покупателя Ивана будет оставаться закрытым в течение указанного периода времени. Если же сделка не состоялась, то с 11.09.2016 года и до окончания срока аренды, доступ к ячейки открывается для Ивана, и он может прийти и забрать свои деньги.
Внимание, если в период с 15.08.2016 года до 10.09.2016 года Мария не придет с документами в банк, то доступ к ячейки для нее будет закрыт, так как будет считаться что сделка не состоялась. Напоминаем, что срок регистрации права собственности на квартиру составляет 14 календарных дней, то есть, если документы на регистрацию будут поданы 15.08.2016 года, то уже к 30.08.2016 году, у покупателя на руках будут все необходимые документы для доступа к ячейки, итого получается что у Марии есть еще 10 дней что бы забрать свои деньги из ячейки.

3. Представитель банка, Иван и Мария отправляются в помещение депозитария. Там в их присутствии деньги пересчитываются, проверяется подлинность купюр (если это требует продавец). Иван, в присутствии Марии закладывает деньги на хранение в ячейку. Ключ от ячейки передаётся Ивану как арендатору.
Тут у многих возникает вопрос, а если Иван не отдаст ключ Марии после того как документы пройдут регистрацию? – В этом случае, Мария не отдаст Ивану расписку о получении денежных средств, и у Ивана не будет подтверждения того, что он передал деньги за квартиру, а Мария может обратиться в суд и требовать возврата квартиры. Во вторых, ключ не является условием доступа, при наличии у Марии необходимых документов для доступа к ячейки, она может прийти в банк, показать документы, и сказать что ключ от ячейки она потеряла, в этому случае, она заплатит штраф за утерю ключа (как правило это сумма не более 5.000 рублей) и ее допустят к ячейки. КЛЮЧ НЕ ЯВЛЯЕТСЯ УСЛОВИЕМ ДОСТУПА.

4. Покупатель Иван оплачивает аренду ячейки и услуги по составлению соглашения между сторонами. Далее Иван и Мария оправляются подписывать договор купли-продажи квартиры. Подписанные договора отправляются на регистрацию.

5. Спустя 14 дней, Мария получает свой зарегистрированный экземпляр договора купли-продажи и отправляется с ним в банк. Мария предъявляет зарегистрированный договор, свой паспорт, Иван передаёт Марии ключ от банковской ячейки с деньгами, а Мария пишет ему расписку о получении денежных средств за проданную квартиру.

Всегда есть риск срыва сделки по каким-то причинам. Тогда по истечении срока доступа к ячейке для продавца (Марии), хозяин денег (Иван), может получить их назад в любой момент.

Как проходит расчет по альтернативной сделки купли-продажи

Пример альтеративной сделки 1

Артём хочет продать квартиру за 5 млн. руб. на улице Поклонной дом 11. К вырученной сумме он добавит 2 млн. руб. и купит у Галины квартиру на ул. Кутузовской дом 20 за 7 млн. руб. Рассмотрим, как проходит сделка:

1. Артём находит покупателя Васю, Вася сносит аванс за квартиру Артема, далее Артем договаривается о покупке квартиры которая принадлежит Галине. Вася и Артем арендуют банковские ячейки. Вася закладывает в свою ячейку 5 млн. руб., Артём передаёт в своё хранилище 2 млн. руб. Оба получают ключи от арендованных ячеек. Доступ к ячейкам получит исключительно Галина, но при условии что сделка состоялась.

2. Вася, Артём и Галина составляют дополнительные соглашения к договорам аренды хранилищ. В соглашениях указывается: когда и на какой срок Галине будет открыт доступ к обеим ячейкам при условии предоставления с её стороны банку зарегистрированных договоров купли-продажи на её квартиру и копию договора на квартиру Артёма.

3. Артём заключает договора купли/продажи с Васей и Галиной. Бумаги подписываются участниками сделки и отправляются на регистрацию.

4. После успешной регистрации Артём передаёт Галине копию зарегистрированного договора по его квартире (также допускается замена этого договора выпиской из ЕГРП). Вася и Артём передают Галине ключи от ячеек депозитария.

5. Галина предоставляет банку зарегистрированный договор на свою квартиру вместе с копией договора от Артёма (выпиской из ЕГРП) и получает доступ к ячейкам с деньгами.

Пример альтернативной сделки 2

Григорий продаёт квартиру на Московском проспекте дом 30 за 10 млн. руб. и хочет купить жильё за 7 млн. руб. на ул. Гагарина дом 5. Рассмотрим порядок сделки:

1. Григорий находит покупателя Светлану на свою квартиру на Московском проспекте за 10 млн. руб. и договаривается с продавцом Михаилом о покупке другого жилья за 7 млн. руб. на ул. Гагарина.

2. Светлана арендует в банке две ячейки и помещает в одну 7 млн. руб. (для Михаила), в другую 3 млн. руб. (для Григория). Все три участника составляют и подписывают в банке дополнительные соглашения к договорам аренды ячеек. Условием доступа к деньгам для Григория и Михаила является предоставление банку двух зарегистрированных договоров от каждого из продавцов. Ключи от ячеек депозитария на время регистрации остаются у Светланы.

3. Григорий заключает со Светланой и Михаилом договора о купле/продаже квартир. Документы отправляются на регистрацию.

4. После регистрации Григорий и Михаил получат ключи и доступ к банковским ячейкам на 3 млн. руб. и на 7 млн. руб., соответственно, только после предъявления банку от каждого из них двух зарегистрированных договоров купли-продажи.

Если у вас остались вопросы, вы можете задать их позвонив по телефону 8(495)208-7857

Альтернативная сделка купли продажи квартиры, порядок действий

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – это сделка, с помощью которой удобно осуществлять обмен одной квартиры на другую. Этот вид сделок наиболее распространен на рынке квартир.

Алгоритм совершения альтернативной сделки по отношению к человеку, осуществляющему обмен, следующий:

  1. Квартира выставляется на продажу (подробности – раздел ДОРОГО ПРОДАТЬ КВАРТИРУ), с отражением того обстоятельства, что она продается как альтернативная.
  2. Одновременно с выставлением квартиры на продажу осуществляются начальные шаги по покупке квартиры взамен продаваемой. Полностью процесс покупки квартиры изложен в разделе БЕЗОПАСНО КУПИТЬ КВАРТИРУ . Таким образом выявляются и просматриваются варианты искомой квартиры на покупку. Выполняя эти действия, человек для себя определяется в том, что квартиры, отвечающие его пожеланиям, реально существуют. Хорошо, когда найденных на покупку вариантов оказывается несколько. Ситуация усложняется в случае если вариант один-единственный. А если вариантов не найдено вообще, то дальнейшие действия по обмену с первоначальными позициями продавца бесперспективны. И путей дальнейших действий для него два: умерить свои пожелания, или прекратить процесс обмена и снять квартиру с продажи.
  1. Если выявляется наличие устраивающих Вас квартир на покупку, то Вы их запоминаете, и только. Никаких переговоров по их покупке вести не стоит ввиду отсутствия у Вас пока возможности покупки – не нашелся покупатель с реальными денежными средствами.

Теперь необходимо сосредоточится на продаже квартиры.

  1. При появлении покупателя, готового купить квартиру на устраивающих Вас условиях, с ним нужно заключить предварительный (авансовый) договор на покупку квартиры на срок, в течение которого вы с большой долей вероятности сможете достроить альтернативную цепочку до конца и подготовить ее к сделке.

еще раз просмотреть объявления по подходящим вариантам обмена, определиться с лучшим,

заключить так же договор аванса, только уже на покупку квартиры, собрать документы на продажу квартир в цепочке,

подготовить договора купли-продажи, договориться о взаиморасчетах, времени и месте встречи.

  1. В назначенное время встречаются все стороны сделки с необходимыми документами и деньгами. Сторонами альтернативной сделки – цепочки договоров купли-продажи являются: покупатель первой квартиры, продавец последней квартиры, продавец первой квартиры – тот кто и осуществляет обмен.

Стороны сделки составляют схему движения денег по сделке, в которой отражается: кто, сколько оплачивает за квартиры в цепочке, какие доплаты или наоборот – выплаты при этом предусматриваются.

Определенные таким образом суммы покупатели помещают в отдельные депозитарные сейфы банка. По каждому сейфу составляется банковский договор, по которому одноразовый доступ к сейфу получает определенный продавец при выполнении им согласованных сторонами сделки условий, одним из которых является предъявление банку договора купли-продажи о переходе права собственности от продавца покупателю.

Далее проверяются и подписываются договора купли-продажи квартир.

Затем договора сдают в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Делают это через МФЦ. Получить обратно договора купли-продажи после регистрационных действий можно через две недели.

  1. Получив с регистрации документы, продавцы имеют возможность получать деньги, и, выполняя свои обязательства, передают квартиры покупателям в согласованные ранее сроки с подписанием акта передачи квартиры.

На этом альтернативная сделка купли-продажи заканчивается.

Наше агентство осуществляет обмен в соответствии с разделом ВЫГОДНО ОБМЕНЯТЬ КВАРТИРУ. Советуем ознакомиться с ним.

Что надо знать о сделке альтернативной купли-продажи квартиры

По оценкам риелторов, около 70 % людей продают квартиру, чтобы сразу купить другую. В процессе продавец не получает деньги на руки, а через банк передает их продавцу своей новой квартиры. Такие сделки называются альтернативной куплей-продажей. В их проведении нет ничего страшного, но есть свои особенности.

В статье мы поможем вам разобраться в особенностях альтернативных сделок и расскажем, как к ним подготовиться.

Что такое альтернативная сделка

Альтернативная сделка – это в первую очередь цепочка связанных друг с другом сделок купли-продажи квартир. В цепочке может участвовать неограниченное количество квартир. В среднем их 3–4, хотя число может вырасти и до 10–15.

Чем больше участников в сделке, тем больше шансов, что она затянется или просто не состоится, потому что у кого-то никак не получается подобрать альтернативу своей квартире. Когда все участники цепочки нашли подходящие варианты, согласовали условия и подписали договоры, они одновременно идут в банк и через банковскую ячейку передают оплату по цепочке. После передачи денег участники отдают документы в МФЦ на регистрацию. Одновременно всем идти в МФЦ не обязательно, так как все сделки регистрируются отдельно.

На практике от начала альтернативной сделки, то есть от момента выставления квартиры на продажу, до регистрации сделки уходит от двух до шести месяцев. Вам может повезти, и вы попадете в собранную цепочку, тогда купля-продажа пройдет за 2–3 недели. Из них регистрация в Росреестре займет стандартные 5–8 дней.

Особенности проведения альтернативной сделки

Сбор цепочки

Очень часто проблемы с организацией альтернативной сделки возникают у тех, кто самостоятельно продает квартиру. Даже если вы нашли покупателя и подобрали себе новую квартиру, вы не сможете предугадать, сколько времени займут поиски альтернативы у вашего продавца, и так далее по цепочке. Часто участники сделки просто не могут сойтись в условиях: сроках переезда, ценах и т. д. В результате покупатели выходят из цепочки и появляются новые. Все это оттягивает поход в МФЦ для регистрации сделки.

Чтобы избежать ошибок и ускорить куплю-продажу, люди обращаются за помощью к специалистам (риелторам или юристам). Так как каждый участник цепочки отвечает за свой участок сделки, то и специалиста каждый для себя нанимает сам. Задача профессионала – решение всех организационных вопросов с другими покупателями и продавцами.

Специалист проводит переговоры с потенциальными покупателями или продавцами, помогает правильно оценить шансы на реализуемость альтернативы выбранной квартиры, заключает необходимые предварительные договоры, чтоб вы не потеряли деньги.

Если вы участвуете в готовой цепочке, отличий от обычной купли-продажи почти не увидите. Лично для вас это будет простая сделка, потому что ждать никого не придется. Вам нужно будет подписать договоры и пройти процедуру государственной регистрации перехода права собственности.

Подписание договоров

Специального договора купли-продажи для этого случая не существует. Для каждой сделки в цепочке составляется свой договор, который не связан с остальными. Каждый договор подписывается отдельно и на регистрацию подается тоже отдельно.

Допускается заключать договор в простой письменной форме (ППФ) или с участием нотариуса. Первый вариант подходит для сделок, которые не являются обязательными для нотариального удостоверения.

  • Если вы хотите использовать ППФ, лучше обратиться к юристу, который проверит все детали договора.
  • Услуги нотариуса необходимы, если в сделке участвуют несовершеннолетние, заключается договор пожизненного содержания с иждивением (рента), у квартиры несколько собственников и т. д.

Передача денег

Передача денег по договорам купли-продажи проходит одновременно для всех участников сделки. И это условие не зависит от количества участников сделки: их может быть хоть 10, хоть 20. Это справедливо для случаев, когда в договоре не прописаны особые условия. В порядке исключения вы можете добавить пункт, по которому оплата производится только после регистрации всей цепочки сделок.

Для неподготовленного человека передача денег – это самый сложный и рискованный этап. Именно при обсуждении условий того, как продавец получит оплату, возникает больше всего разногласий. Поэтому часто без помощи юриста здесь не обойтись.

Важно! Не стоит передавать деньги наличными из рук в руки. Используйте для этого аккредитив или банковскую ячейку. Подробнее о процедуре мы рассказывали в статье « Покупка квартиры на вторичном рынке без риелтора: пошаговая инструкция ». В таком случае получить деньги можно будет только после государственной регистрации передачи права собственности. Обратите внимание, что ипотечный займ и средства материнского капитала в альтернативных сделках можно использовать на стандартных условиях.

Регистрация сделок

Регистрация сделок в МФЦ не требует одновременной подачи документов для всех сделок из цепочки. Хотя этого никто и не запрещает. Стороны каждой сделки выбирают день и время и вместе приходят с готовыми документами. При наличии доверенности от всех участников подать документы могут доверенные лица: родственники, юристы, риелторы и т. д.

После подачи документы попадают к разным государственным регистраторам. Отследить связь между квартирами регистратор не может, поэтому особенно важно правильно подготовить документы. Если одну из сделок не зарегистрируют, вся цепочка приостановится, пока не исправят проблему или не найдут замену проблемной квартире.

Справочная информация! Раньше в Москве и других регионах альтернативная сделка из нескольких квартир попадала к одному регистратору. Он видел связь между сторонами договоров на основании ст. 157 ГК РФ и при юридических проблемах с одной из квартир приостанавливал регистрацию перехода права на всю недвижимость в цепочке. Сейчас в столице регистрация происходит по округам. Это значит, если одна квартира находится в ЮЗАО, а другая – в САО, они будут регистрироваться разными ответственными лицами. В таком случае в договорах купли-продажи сослаться на ст. 157 ГК РФ не получится.

Налоги при альтернативных сделках

Так как в альтернативной сделке договоры купли-продажи не зависят друг от друга, приобретение квартир по цепочке никак не влияет на налогообложение – взаимных вычетов не происходит. Разберемся, какие налоги оплачивают участники сделки.

  1. Покупатель не платит налогов. Его задача оплатить государственную пошлину за переход права собственности от продавца к покупателю (2000 руб.) и аренду банковской ячейки (зависит от банка). В течение года покупатель может оформить налоговый вычет и возвратить часть затраченной суммы.
  2. Продавец № 1, 2, 3… – не платит налогов в случае, если квартира находится у него в собственности более 3 лет и получена по наследству, по договору дарения, в результате приватизации или по договору ренты. Во всех остальных случаях срок владения, чтобы не платить налоги, должен составлять более 5 лет. Если квартира была в собственности продавца меньше 3 или 5 лет, то налог на доходы составляет 13 %.

Более подробно вопрос налогообложения при покупке/продаже квартиры мы разобрали в нашем видео: ссылка на видео

Риски при альтернативной сделке купли-продажи

Несогласованность между сторонами. Выход одного участника из сделки может разрушить цепочку или сильно затормозить ее. Отказаться от сделки человек может по различным причинам: разногласия в цене квартиры, времени передачи недвижимости и пр. В итоге нужно искать замену выбывшему участнику, что займет еще какое-то время. В худшем случае другие участники могут начать выходить из сделки под влиянием стресса и перспективы дополнительного ожидания. Чтобы снизить вероятность потери времени, перед внесением аванса обговорите все условия сделки:

  • способ расчетов – все стороны должны быть платежеспособны и согласны использовать выбранный вид оплаты;
  • банк – воспользуйтесь советами юристов или риелторов, выбирайте банки из топ-10 или специализированные банки, которые занимаются сделками с недвижимостью;
  • участие риелторов и юристов – заранее обсудите со своим риелтором и юристом особенности оплаты их труда;
  • участие нотариуса – уточните наличие обременений у покупаемой недвижимости и в случае, когда в сделке участвуют, например, несовершеннолетние дети, обратитесь к нотариусу – только он имеет право удостоверить договор купли-продажи.

Важно! Закрепите все условия сделки в предварительном договоре купли-продажи перед передачей аванса. По п. 1 ст. 380 ГК РФ такой Документ обязывает стороны заключить основной договор купли-продажи. Также в предварительном договоре указывается финансовая ответственность сторон при отказе от исполнения обязательств: возврат суммы аванса и штрафные санкции, если они будут предусмотрены условиями предварительного договора.

Нереализуемая альтернатива. Иногда цепочка не складывается по разным причинам. Вот две основные:

  • Неадекватные требования одной из сторон – например, один из продавцов хочет квартиру с европейской отделкой за небольшие деньги или договорился о покупке недвижимости, на которую у него не хватает денег.
  • Слишком сложная схема – реализовать альтернативную сделку сложно из-за большого количества участников или цепочки купли-продажи с ответвлениями. Риелтор помогает оценить возможность реализации цепочки, поэтому без привлечения специалиста альтернативные сделки проводятся редко.

Частичная регистрация. Регистрация всех сделок в цепочке не всегда происходит одновременно, поэтому переезд в новую квартиру может затянуться. Из-за обременений или неправильно оформленных документов может прийти отказ по одному из договоров в цепочке. В такой ситуации получение денег продавцом затягивается, потому что в условиях договора купли-продажи часто прописывается возможность забрать оплату только после регистрации всех сделок в цепочке. Чтобы избежать рисков, мы рекомендуем тщательно проверять все документы перед подачей на регистрацию. Если сомневаетесь, обратитесь за помощью к юристам. Они оценят условия сделки и всю документацию. О других рисках читайте в нашей статье « Риски при покупке квартиры на вторичном рынке ».

Какие документы нужны для оформления купли-продажи

  1. Паспорта всех собственников (продавцов) квартир.
  2. Договоры купли-продажи квартиры в трех экземплярах (по экземпляру для продавца, покупателя и Росреестра).
  3. Документ, подтверждающий право собственности (дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и пр.).
  4. Разрешение Органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети.
  5. Согласие супруга на продажу квартиры, если недвижимость была приобретена в браке. Оно требуется, даже если пара находится в разводе. Согласие не нужно, если жилье получено в собственность по договору дарения, по наследству и в результате приватизации квартиры на одного из супругов.
  6. Выписка из домовой книги, чтобы проверить количество и возраст прописанных в квартире людей.

Желательно, но не обязательно

  • Оплаченные коммунальные платежи (выписка из лицевого счета).
  • Технический паспорт квартиры, чтобы проверить, не было ли неузаконенной перепланировки.
  • Выписка из ЕГРН, чтобы убедиться в правах продавца на квартиру.
  • Справки о дееспособности продавцов из Психоневрологического и Наркологического диспансеров.

Рекомендации по безопасному проведению сделки

Внимательно отнеситесь к деталям и следуйте советам.

  • Тщательно оцените сроки реализации цепочки: уточните количество участников, степень готовности документов, возможность сразу съехать с проданной жилплощади и пр. Если участники не готовы к сделке, затягивают сроки или собираются выйти из цепочки, попробуйте поискать другие квартиры.
  • Будьте предельно внимательны при подписании предварительного договора и внесения аванса. Это один из самых важных этапов сделки. Лучше обратитесь к специалистам. Это поможет вам избежать ошибок и сохранить нервы.

Альтернативная продажа не представляет собой большой сложности. Отказываться от выгодных предложений не стоит. Это нормальная практика, к тому же участники цепочки часто идут на большие скидки, чтобы побыстрее закрыть сделку.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры: порядок действий

Далеко не всегда сделка по покупке-продаже квартиры является стандартной. Нередко она тесно связана с другими договоренностями. Подобные варианты купли жилья называют альтернативными. Рассмотрим их подробнее.

Что такое при покупке квартиры альтернатива

Альтернативная покупка-продажа квартиры предполагает заключение сразу нескольких одновременных сделок. Каждая из них оформляется отдельным договором купли-продажи, который может быть формально никак не связан с другими, но без него, фактически, остальные договора не начнут действовать так как у одной из сторон может просто не быть нужных денег. Как следствие, нередко все эти договора все же связывают друг с другом перекрестными ссылками.

Именно необходимость сделать все одновременно и является основной проблемой таких сделок. Чем больше заинтересованных лиц и «звеньев цепи», тем сложнее будет реализовать все это в одно и то же время.

Нередко стороны даже обращаются к юристам-посредникам, которые представляют их интересы в разных местах, куда сами собственники не могут успеть чисто физически. Такой подход, помимо очевидного удобства, также значительно снижает любые возможные риски, ведь юрист способен обнаружить многочисленные ловушки и обойти их.

Договор при альтернативной сделке купли продажи квартиры

Так как далеко не всегда договор купли-продажи при наличии альтернативных условий отличается от базового, чаще всего он стандартный:

Следует учитывать, что дальнейшие изменения в договоре нужно вносить самостоятельно, в зависимости от того, до чего именно договорились стороны и как конкретно будет протекать такая альтернативная сделка. Нужно понимать, что заранее подготовить какой-то конкретный шаблон невозможно, ведь любая из множества сторон может потребовать внести свои изменения в тот или иной документ.

Порядок купли-продажи

О том, как проходит сделка точно рассказать практически невозможно. Все зависит от того, какие требования и условия выдвигают разные стороны.

Порядок действий

Учитывая сказанное выше, приведем примерный перечень действий каждой из сторон при заключении такой сделки:

  • Провести оценку недвижимости.
  • Найти подходящих покупателей-продавцов.
  • Проверить сделку с юридической точки зрения.
  • Предварительный договор купли-продажи.
  • Основной договор.
  • Заверение и регистрация договора.
  • Регистрация права собственности.
  • Подписание акта приема-передачи.
  • Расчеты со сторонами сделки.

Рассмотрим каждый из пунктов подробнее.

Оценка жилья

Это можно сделать самостоятельно, но лучше обратиться в компанию, которая на этом специализируется (любые нестандартные действия лучше поручать опытным профессионалам). В качестве альтернативы, можно запросить справку в БТИ и использовать ту стоимость жилья, которая в ней указана, но как доказывает практика, цена там может значительно отличаться от рыночной в ту или иную сторону, что, вполне логично, не устроит как минимум одну из сторон.

Поиск покупателей и продавцов

В данном случае можно воспользоваться услугами риэлторов (агентств недвижимости) или все делать самостоятельно. Нужно учитывать, что чем больше человек планирует сделать сам, тем больше времени займет вся процедура. АН (Агентство недвижимости) значительно ускорит поиск потенциальных покупателей/продавцов. Кроме того, они обычно проводят хотя бы первичную проверку клиентов, что позволяет избежать многих ситуаций с мошенниками. Следует учитывать, что такая услуга платная. В среднем, около 5% от суммы сделки, что довольного много.

Проверка сделки

На этом этапе лучше воспользоваться услугами опытных юристов. Далеко не все моменты будут очевидны для неспециалиста, что в конечном итоге может привести к очень высокому риску потерять с таким трудом купленное жилье. Один из основных элементов, на который следует обратить внимание – дееспособность всех сторон сделки. Если хотя бы один человек не будет признан дееспособным, вполне возможно, что «обрушится вся цепочка». Таким образом, рекомендуется затребовать медицинские справки о текущем состоянии.

Заключение предварительного и основного договора купли-продажи

После достижения базовых договоренностей, есть смысл заключить предварительный договор купли-продажи. Это даст понимание того, что все стороны действительно заинтересованы в сделке. Такой договор может не включать в себя многих пунктов, и описывать лишь намерения купить или продать жилье. Сразу после него есть смысл договариваться уже до конкретных условий будущей сделки и подписывать основной договор.

Заверение и регистрация договора

Предварительный и основной договор не обязательно заверять у нотариуса, однако учитывая повышенный риск, присущий альтернативным сделкам такого плана, намного безопаснее и проще для всех (кроме мошенников), все же заверить документы. После этого (или вместо этого) можно регистрировать сами договора. Следует учитывать, что все это должно производится одновременно.

Регистрация права собственности и акты приема-передачи

Когда с договорами все закончено, покупатели, также одновременно, подают документы на регистрацию права собственности. Это уже практически заключительный этап. Когда право на жилье зарегистрировано, следует подписывать акты приема-передачи. Одновременно с этим производится окончательный расчет с продавцами.

Документы

Общий перечень документов ничем не отличается от базового договора купли-продажи:

  • Паспорта сторон.
  • Выписки из ЕГРН.
  • Справки от управляющей компании о коммунальной задолженности.
  • Выписка из домовой книги относительно того, кто сейчас зарегистрирован в квартире.

Расходы и сроки

Помимо расходов на саму покупку квартиры, человек также понесет следующие расходы:

  • Услуги нотариуса: от 2 тысяч рублей.
  • Оценка жилья: от 1 тысячи рублей.
  • Услуги агентства недвижимости: около 5% от стоимости квартиры.
  • Госпошлина за регистрацию права собственности: 2000 рублей на 1 нового владельца.

Сроки также не поддаются прогнозированию. В идеальных условиях, если все стороны будут действовать согласованно и точно в положенное время выполнять все необходимые действия, сделка может быть завершена буквально за несколько дней. Но на практике все это растягивается примерно на 3-4 месяца или даже полгода.

Порядок расчетов

Порядок расчетов при заключении таких альтернативных сделок может значительно отличаться от обычного. Суть в том, что обычно подобное реализуется посредством банковских ячеек. Стороны помещают на хранение некоторые суммы с тем условием, что забрать их могут не они, а третьи лица, но тоже, при выполнении этими лицами своих обязательств. В результате может получить некая «круговая» схема, при которой все придет в движение только в том случае, если произойдет какой-то ключевой момент. Например, перечисление денег за квартиру от банка одному из продавцов.

Риски и подводные камни

Как уже было сказано выше, альтернативный варианты покупки продажи жилья могут быть достаточно рискованными. Рассмотрим наиболее спорные и опасные моменты, которые стоит учитывать:

Возможный рискВозникающая проблема
Действия сторон не согласованы друг с другомВ основе альтернативной сделки лежит именно синхронность каждой из операций. Если хотя бы одна из них не совершена вовремя, вся «цепочка» может развалиться.
Затягивание сроковЛюбое оттягивание даже одного действия приостанавливает абсолютно весь процесс. Если этим злоупотреблять, то сделка может растянуться на несколько месяцев.
Не проведенная регистрацияКонтролировать процесс регистрации права собственности достаточно сложно. Кроме того, Росреестр может сам затягивать сроки, выдавая соответствующее документы далеко не в один день.
Отказ от сделкиЛюбая из сторон в любой момент может отказаться выполнять свои обязательства. Это приведет к тому, что обрушится вся «цепочка» и, как следствие, все придется начинать заново уже с новыми лицами, что еще больше затянет процедуру и, далеко не факт, что в конечном итоге ее вообще удастся удачно завершить.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Альтернативная сделка: преимущества одновременных операций

Это нужно знать – одна из ситуаций, когда при сделках с недвижимостью без грамотного риелтора не обойтись – хитросплетение цепочек одновременных обменов дает возможность обойтись без привлечения «живых» денег для покупки жилья.

Подавляющее большинство сделок, заключаемых ежедневно, на самом деле, являются альтернативными, просто те, кто их совершает, сами об этом не догадываются.

«Альтернатива» имеет свои особенности и риски (как и свободная продажа), в которых стоит разобраться – мы решили провести исследование и запросили комментарии экспертов по недвижимости.

Идея альтернативной сделки заключается в следующем: человек продает квартиру и тут же заключает договор купли-продажи на другую недвижимость – с доплатой или без нее.

Типы сделок и уровни сложности

Риелторы выделяют следующие виды сделок, связанных с реализацией квартир на рынке недвижимости:

  • чистая продажа, которая также иногда называется «прямой». В этом случае покупатель просто получает оговоренную сумму без дальнейших планов относительно покупки жилья;
  • альтернативная сделка, которая, фактически, представляет собой обмен жильем. Продавец продает свою квартиру и тут же покупает новую, сделки проводятся в течение одного дня и передачи прав собственности регистрируются одновременно;
  • «цепочка альтернатив», то есть, несколько последовательных сделок, проводимых одновременно.

Хороший пример «цепочки альтернатив» от http://td-mo.ru

Конечно, наиболее простой и быстрой по времени является чистая продажа, а если речь идет о цепочке, то эта операция требует куда более обстоятельного подхода и длительной подготовки. Несколько сложнее «альтернатива», так как операция включает, как минимум, две сделки. Человек получает деньги за недвижимость и сразу же, в то же время, покупает другое жилье, заключая соответствующий договор и регистрируя его.

Для большинства наших соотечественников альтернативная сделка – это единственная возможность улучшить жилищные условия. Деньги на чистую покупку есть не у каждого, кроме того, после продажи жилья нужно будет где-то жить, а это связано с дополнительными расходами. Чаще всего, такие сделки требуют наличия у покупателя – альтернативщика некоторой суммы, так как редко удается найти вариант с полным соответствием цены покупки цене продажи.

Полный обмен – крайне редкий вид договоров, поскольку, чтобы сделка состоялась, необходимо абсолютное совпадение интересов обеих сторон. Поиск такого варианта – дело долгое и неблагодарное.

Стороны «альтернативы»

Альтернативные сделки с жильем могут производиться с участием, как минимум, трех сторон. Первая – это покупатель квартиры, вторая – ее продавец, который одновременно является покупателем другой квартиры. Третья – продавец жилплощади (для предыдущего участника). При этом, любая из приобретаемых квартир может быть названа как альтернативным жильем, так и прямой продажей, суть цепочки сделок от этого не меняется. Однако чаще всего так именуется квартира, покупаемая взамен той, которая продается.

Если речь идет о более длинной цепочке, продается уже не одна альтернативная жилплощадь, а две или даже несколько. То есть, продавцы жилья выступают в роли покупателей квартиры, следующей в цепочке. При этом, последовательность не имеет значения. Например, если при продаже одной «трешки» приобретаются три разноплановые «однушки» с доплатой, выстраивается четырехкомпонентная цепочка с тремя «альтернативами».

Как показывает практика, цепочки из четырех-пяти квартир – это максимально приемлемый вариант, поскольку чем длиннее цепь и больше участников сделки, тем труднее выстроить весь комплекс. Стоит выпасть одному звену, чтобы обрушить всю сделку.

Для ограничения разрастания цепочки в условиях авансового договора может быть прописано, что следующий продавец выберет себе квартиру только при прямой продаже.

Согласно аналитическим данным разных агентств недвижимости, в чистых, безальтернативных продажах часто задействуются студии, классические однокомнатные квартиры и «двушки». Квартиры с большим количеством помещений, как правило, становятся альтернативными, либо тянут за собой «цепочку».

Расчеты в «альтернативе»: банковские ячейки

Как в единичных, так и в многокомпонентных сделках, деньги, как правило, передаются наличными, и в последние годы для этого все активнее задействуются арендованные банковские ячейки. Чтобы были учтены интересы каждой из сторон, запрашиваются ячейки для всех участников с подписанием соответствующих соглашений об условиях доступа.

Во многих случаях при покупке-продаже предполагается доплата или, наоборот, получение разницы в стоимости. В таких случаях берутся в аренду две ячейки: в первую помещается базовая сумма, а во вторую – необходимая доплата.

Наличные деньги проверяются, пересчитываются и закладываются в ячейки в специально отведенных для этого помещениях депозитария, причем в присутствии и плательщика, и получателя. Условия доступа к деньгам прописываются отдельно – в дополнительных соглашениях к договорам аренды.

Риски и сложности «альтернативы»

Любые сделки с недвижимостью несут в себе определенные риски, но «альтернатива» имеет свою специфику, а значит, и свои нюансы. Поскольку в них принимают участие сразу несколько заинтересованных сторон, какой-либо форс-мажор у одной из них тут же обрушивает всю сделку. Таким образом, грамотная организация – залог успеха всей «альтернативы». Важно накануне, во всех нюансах, проговорить не только условия, но и четкую последовательность действий, а лучше – составить схему на бумаге и подписать предварительные договоры.

У опытных риелторов такое происходит редко, но при непрофессиональном подходе велик риск того, что запросы или ожидания владельцев недвижимости оказываются неадекватными, то есть – не соответствуют рыночным реалиям. Например, человек выставляет на продажу квартиру и благополучно находит покупателя, но сам подобрать себе альтернативу никак не может. Случается, что оговоренной суммы оказывается недостаточно для покупки нового жилья, и, в итоге, внезапно повышается цена первой квартиры.

При простой «альтернативе» и особенно при выстраивании длинных «цепочек» могут возникнуть некоторые задержки, спорные вопросы, непредвиденные обстоятельства у кого-либо из участников, а значит, сроки в договоры необходимо вносить с определенным запасом, чтобы впоследствии не вносить коррективы и не перезаключать отдельные договора. Это же касается установленных периодов доступа к банковским ячейкам, оформления документов, сроков освобождения жилплощади.

Особенность «альтернативы»: риск частичной регистрации

Даже если процедура многократно выверена и отлично согласована, участники «альтернативы» вполне могут столкнуться с риском «частичной» регистрации договоров. Это ситуация, в которой успешно проходят проверку и регистрируются лишь некоторые из общего пакета документов на отдельные квартиры.

Стоит изначально понимать, что с юридической точки зрения в альтернативных сделках все договоры купли-продажи являются независимыми, а значит, регистрируются по отдельности, а не общим пакетом.,

Никто не в силах обязать исполнителя приостановить регистрацию одного договора, если есть препятствия в регистрации второго. В итоге, какая-либо из сторон рискует остаться без жилья и без денег, однако, такие ситуации успешно разрешаются при верном подходе.

В процессе сделки важно постоянно отслеживать ход регистрационного процесса. Проще всего это делать на официальном портале Росреестра. Если вдруг приостанавливается процедура по одному из договоров, его участники сразу увидят это. Подписантам остальных договоров остается только оперативно написать заявление на приостановку их регистрации. Затем необходимо понять причины отказа, которые чаще всего кроются в неполном документальном пакете. После предоставления справок процедура возобновляется и, как правило, успешно завершается.

Есть еще один, более надежный выход, требующий, однако, небольших дополнительных вложений. Для регистрации всего пакета документов приглашают сторонних юристов, специализирующихся именно на предоставлении этой услуги. Поскольку они знают требования регистратора во всех тонкостях, риск частичной регистрации снижается во много раз.

Однако лучшим решением является привлечение нотариуса к регистрации всех пакетов документов «одним махом». Государственные представители имеют с Росреестром «особые» отношения, да и договоры, удостоверенные представителями нотариата, не проверяются дополнительно юристами регистрирующих органов. Если нотариус согласился взять на себя всю процедуру, об опасности частичной регистрации можно не беспокоиться.

Но, что делать, если по незнанию или из-за невнимательности эта неприятность все же произошла? Если представители каждой из сторон – люди порядочные, больших проблем не будет. Надо просто дождаться решения возникших вопросв и завершения регистрации по договору, признанному проблемным. Если это сложно, можно расторгнуть остальные сделки и признать «альтернативу» или всю «цепочку» несостоявшимися. Если кто-то из участников не готов к согласованным действиям, останется решить вопрос через суд, хотя это – нечастая ситуация.

Ипотечные сложности

Если денег от продажи на новую квартиру не хватает, «альтернативщики» нередко устремляются за кредитами в банки, а поскольку на проверку документов, одобрение и оформление займа уходит время, другим участникам приходится ждать. С другой стороны, если сначала успешно пройти все банковские процедуры и получить право на ипотеку, а потом столкнуться с промедлениями, есть риск утратить возможность получения кредита, ограниченного определенными сроками.

Тогда приходится договариваться с финансовым учреждением об увеличении срока кредитования, что чревато затратами, повторным рассмотрением заявки и новым ожиданием результата. Поэтому важно выстроить цепочку так, чтобы уложиться в банковские сроки.

Стоит учитывать также нюансы, связанные с регистрацией, которая в случае с ипотекой является процессом намного более быстрым, чем по обычным договорам. Впрочем, многие банки готовы полностью содействовать участникам альтернативной сделки. Если ипотека берется именно для такого варианта покупки квартиры, лучше согласовать план и с сотрудником финансового учреждения.

Налоговый вопрос

При заключении альтернативных сделок неразбериха с налогами и вычетами (в том числе, и имущественными) – довольно-таки частая ситуация. Во многих случаях продавцы квартир путают положенный им налоговый вычет и общую сумму затрат, связанных со сделками с недвижимостью. Так, многим кажется, что если они продали квартиру дешевле, а себе купили с доплатой, они ничего не получили, а наоборот, потратились. Соответственно, при отрицательном сальдо ничего платить не надо. Такой подход является ошибочным и чреват проблемами с налоговыми органами.

Дело в том, что с позиции фискальных служб сделки по покупке и продаже не взаимосвязаны, а значит, рассматриваются по отдельности, вне зависимости от того, в одном налоговом периоде они заключаются или есть существенный временной разрыв.

Собственно, все просто: продал квартиру – плати налог, купил новую жилплощадь – оформляй налоговый вычет.

Лучшее время для альтернативщиков

Наиболее подходящим для альтернативных сделок является период, когда цены на недвижимость стабильны, и нет резких скачков курсов валют. Если происходят резкие колебания, кто-то из участников может начать нервничать и выдвигать новые требования, спешно искать другие варианты.

Если начинаются недоразумения, систематические нарушения договоренностей, либо возникают малейшие сомнения в подлинности документов, стоит отказаться от сделки, сначала продав жилье, а после этого купив новую, или найти иную альтернативу.

Вместо заключения

Итак, при всех сложностях и рисках для многих наших сограждан альтернативная сделка является наиболее приемлемым способом решения квартирного вопроса. Успешность ее проведения напрямую зависит от верного планирования, тщательной проверки документов и согласованности действий всех участников.

Если речь идет о «цепочке альтернатив», да и еще и с задействованием ипотеки, стоит привлечь юриста, имеющего опыт в заключении сделок такого рода.

Как происходит альтернативная сделка купли-продажи квартиры?

Вопрос:

Я хочу разменять свою квартиру на две поменьше. Собираюсь сделать это через продажу своей и одновременную покупку двух других квартир. Такие сделки называют альтернативными. Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий?

Ответ:

Популярность альтернативных сделок купли-продажи квартир вызвана тем, что для многих их участников вовсе не обязательно иметь деньги для совершения операций с недвижимостью. Основным источником денег для такой сделки выступает, как правило, всего один участник – головной Покупатель, а остальные участники просто меняют свои квартиры на другие, иногда внося или получая доплату.

Общие понятия о том, что такое Откроется в новой вкладке.”>альтернативная сделка с квартирой, ее особенности, нюансы денежных расчетов, налогообложение – см. в отдельной статье Глоссария по указанной ссылке.

Здесь же мы детально рассмотрим именно порядок действий (алгоритм) альтернативной сделки с квартирой, с акцентом на регистрации договоров купли-продажи и условиями доступа к банковской ячейке с деньгами.

В альтернативной сделке с недвижимостью участвуют, как правило, от двух до пяти квартир одновременно. Сделки с большим числом квартир стараются разбивать на части из-за слишком длинной цепочки, и слишком сложного согласования условий с большим количеством участников.

Ниже мы рассмотрим, как проходит типовая сделка купли-продажи квартиры на примере с тремя квартирами (см. рисунок), одна из которых продается, а две альтернативные – покупаются с небольшой доплатой. Рассмотрим это глазами стороннего риэлтора, который организует эту сделку.

Порядок действий в альтернативной сделке с квартирой

Порядок действий при проведении альтернативной сделки купли-продажи квартиры (на нашем примере) состоит из следующих этапов:

  1. Оценка квартиры-1, оценка альтернативных квартир №2 и №3, оценка необходимой доплаты.
  2. Поиск покупателя на квартиру-1. Предварительный поиск подходящих альтернативных квартир №2 и №3.
  3. Покупатель найден. Оформление задатка или аванса за квартиру-1.
  4. Сбор и проверка документов на квартиру-1. Выбор альтернативных квартир №2 и №3.
  5. Оформление аванса за квартиры №2 и №3. Согласование условий проведения сделки с продавцами этих квартир.
  6. Сбор и проверка документов на квартиры №2 и №3. Подготовка шаблонов договоров купли-продажи по всем трем квартирам.
  7. Подготовка денежных расчетов – аренда банковских ячеек для основной суммы и для доплаты. Закладка денег и подписание соглашений о доступе к ячейкам.
  8. Подписание договоров купли-продажи всех трех квартир одновременно.
  9. Передача пакетов документов по всем трем сделкам купли-продажи квартир на регистрацию.
  10. Получение документов после регистрации.
  11. Получение денег из банковских ячеек.
  12. Подписание Актов приема-передачи по всем трем квартирам.

Теперь разберем эти этапы альтернативной сделки немного подробнее, в том числе с участием ипотеки.

ЭТАП-1. Чтобы сделка с альтернативными продажами и покупками квартир сложилась успешно, нужно в самом начале набросать план действий, и провести расчеты стоимости квартир, которые в ней будут участвовать. При этом надо иметь в виду, что такая сделка может выстраиваться не один месяц, поэтому цены альтернативных квартир №2 и №3 могут за это время подрасти, а квартира-1 может не продаться по желаемой стоимости и ее придется снижать.

Неверная оценка стоимости квартир может привести к тому, что в процессе сделки Продавцу-1 может не хватить доплаты для покупки квартир №2 и №3. Поэтому при расчете нужно всегда делать небольшой запас в стоимости, либо быть готовым заменить одну из альтернативных квартир на более дешевую.

ЭТАП-2. Квартира-1 выставляется на продажу. Для этого делают привлекательные фотографии самой квартиры и дома в целом, составляют лаконичное описание объекта. Все это загружают на специализированные сайты с базами данных квартир, и ждут звонков Покупателя.

Подробнее о том, как все это делается, рассказано в нашей ИНСТРУКЦИИ (см. кнопку вверху страницы), в разделе для Продавца квартиры – «Откроется в новой вкладке.”>Рекламируем квартиру».

Одновременно на этом этапе в тех же базах данных ищут подходящие для альтернативной покупки квартиры №2 и №3. Предварительный поиск этих квартир нужно вести уже сейчас, чтобы потом не терять на это драгоценного времени.

ЭТАП-3. Когда Покупатель найден, с ним обговаривают предварительные условия будущей сделки, объясняя ему, что сделка здесь альтернативная и ему придется подождать, пока соберется вся цепочка квартир. Если Покупатель согласен, с него берут Откроется в новой вкладке.”>предоплату в виде задатка или аванса, чтобы закрепить его намерение о покупке квартиры-1.

Размер задатка или аванса при альтернативных сделках лучше брать такой, чтобы этой суммы хватило для последующей передачи двух авансов за квартиры №2 и №3. Срок предоплаты устанавливается с расчетом, что за это время нужно будет успеть подобрать эти две квартиры, проверить на них документы, и выйти на сделку.

Как правильно и на каких условиях получать предоплату рассказано в нашей ИНСТРУКЦИИ (см. кнопку вверху страницы), в разделе для Продавца квартиры – «Откроется в новой вкладке.”>Аванс при продаже квартиры».

ЭТАП-4. Собираем необходимые документы для продажи квартиры-1, и предоставляем их Покупателю на проверку. Какие документы для этого понадобятся, рассказано в нашей ИНСТРУКЦИИ (см. кнопку вверху страницы), в разделе для Продавца квартиры – «Откроется в новой вкладке.”>Пакет документов для продажи квартиры».

Одновременно определяемся с выбором квартир №2 и №3, пробежав по списку предварительно отобранных вариантов. Перед внесением авансов за них, сначала задаем ряд вопросов хозяевам, и убеждаемся, что нет ничего такого, что может препятствовать покупке этих квартир. Какую именно информацию для этого нам нужно получить у хозяев, рассказано на шаге ИНСТРУКЦИИ для Покупателя – «Откроется в новой вкладке.”>Предварительная оценка ситуации».

ЭТАП-5. Фиксируем свой выбор квартир №2 и №3 внесением авансов хозяевам этих квартир, согласовав перед этим с ними основные моменты будущей сделки и условия выписки жильцов из этих квартир.

Конечные даты внесенных авансов не должны быть позже, чем конечная дата принятой нами предоплаты за квартиру-1.

Как грамотно внести аванс при покупке альтернативной квартиры, рассказано в нашей ИНСТРУКЦИИ (см. кнопку вверху страницы), в разделе для Покупателя – «Откроется в новой вкладке.”>Вносим аванс за квартиру».

ЭТАП-6. Заказываем у Продавцов квартир №2 и №3 комплект документов для проверки «юридической чистоты» обеих квартир (часть этих документов понадобится потом для регистрации).

Какие документы заказывать и как их проверять, рассказано в нашей ИНСТРУКЦИИ (см. кнопку вверху страницы), в разделе для Покупателя квартиры – «Откроется в новой вкладке.”>Пакет документов для покупки квартиры».

После этого согласуем с Покупателем и обоими Продавцами окончательные условия альтернативной сделки – место и дату ее проведения, форму заключения Договора купли-продажи (нотариальную или в простой письменной форме), условия договора (составляем его шаблон), порядок и место проведения денежных расчетов (депозитарий банка).

ЭТАП-7. После согласования всех деталей, наступает время для подготовки денежных расчетов в альтернативной сделке. Для этого все участники сделки едут в выбранный заранее депозитарий банка, Покупатель квартиры-1 арендует там две ячейки, в соответствии с двумя будущими получателями денег – Продавцами квартир №2 и №3. Продавец квартиры-1 арендует третью ячейку для закладки туда недостающей для покупки суммы (своей доплаты). Получать эту сумму будет тот Продавец, кому эта доплата предназначается.

Предположим, что Продавец-1 продает свою квартиру за 100 руб., доплачивает свои 20 руб., и покупает две альтернативные квартиры по 60 руб. Тогда схема передачи денег через банковские ячейки будет выглядеть так:

Проверка наличных денег, их пересчет и закладка в соответствующие сейфовые ячейки банка происходит в специально оборудованных помещениях депозитария, в присутствии тех, кто будет эти деньги получать (т.е. Продавцов квартир №2 и №3). После чего сотрудник депозитария запирает ячейки с деньгами, и ограничивает к ним доступ всех участников сделки, за исключением тех, кто выполнит определенные условия.

Эти условия доступа к банковским ячейкам вписываются в отдельные документы – дополнительные соглашения (допсоглашения) к договорам аренды каждой из ячеек. Продавцы квартир №2 и №3 получат доступ к деньгам только в течение оговоренного срока и только в том случае, если будут зарегистрированы все переходы прав собственности на все квартиры по альтернативной сделке.

Подробнее о методе расчета через ячейки в альтернативных сделках, рассказано в отдельной заметке:

ЭТАП-8. После закладки денег в ячейки банка можно идти подписывать подготовленные заранее шаблоны Откроется в новой вкладке.”>Договоров купли-продажи квартир.

Если это делать у нотариуса, то процедура значительно упрощается. Откроется в новой вкладке.”>Нотариус не только проверяет документы, формулирует условия договоров и заверяет их, но и выступает арбитром между участниками альтернативной сделки в спорных вопросах. На практике это сильно экономит время, бережет нервы участников и снижает риски сделки по целому ряду оснований.

Но при желании можно обойтись и без нотариуса, поручив юристам составить Откроется в новой вкладке.”>Договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме. Единственная причина для этого – экономия на уплате нотариальной пошлины за удостоверение договоров.

ЭТАП-9. Все три подписанных договора, вместе с собранными справками и выписками по каждой квартире, одновременно передаются на регистрацию в виде трех пакетов документов.

Как и где это делать, рассказано в отдельной статье Глоссария – Откроется в новой вкладке.”>«Регистрация сделки с квартирой».

Так как юридически это три независимые сделки купли-продажи квартир (хотя фактически – это одна «альтернативная сделка»), то Росреестр не может гарантировать их одновременную (совместную) регистрацию. Всегда есть риск, что по какой-нибудь одной из квартир регистрация будет приостановлена или отказана. Что делать, чтобы избежать этого риска, рассказано здесь – Откроется в новой вкладке.”>Специфические риски альтернативных сделок с квартирами.

ЭТАП-10. После успешной регистрации всех трех сделок купли-продажи (в составе одной альтернативной сделки), каждый участник каждого договора забирает у регистратора свой комплект документов. Основным документом для каждого будет Договор купли-продажи квартиры с отметкой о регистрации и штампом Росреестра. Откроется в новой вкладке.”>Свидетельства о собственности на квартиры уже не выдают (с июля 2016 года, подробнее – по ссылке).

ЭТАП-11. Получатели денег (Продавцы квартир №2 и №3) со своими экземплярами проштампованных в Росреестре договоров, и с копиями экземпляров других участников, идут в банк и получают доступ к соответствующим ячейкам с деньгами. Если, конечно в условиях доступа (в допсоглашении) не указаны дополнительные документы.

Дополнительными документами для доступа могут быть Откроется в новой вкладке.”>Выписки из ЕГРП (подтверждение прав покупателей на проданные им квартиры), и/или чистые Откроется в новой вкладке.”>Выписки из Домовой книги по квартирам №2 и №3 (подтверждение снятия с регистрационного учета прежних хозяев).

ЭТАП-12. Завершающим действием купли-продажи трех квартир в альтернативной сделке является вручение Покупателям от Продавцов Откроется в новой вкладке.”>Расписок в получении денег за квартиру, и подписание Откроется в новой вкладке.”>Актов приема-передачи квартир.

Как составляются и подписываются такие Передаточные акты рассказано на соответствующих шагах нашей ИНСТРУКЦИИ (см. кнопку вверху страницы) – отдельно для Продавца и отдельно для Покупателя квартиры.

Если какая-либо из квартир в составе альтернативной сделки покупается с использованием ипотеки, то принцип и последовательность действий остаются те же. Но банк, скорее всего, добавит еще пару своих дополнительных требований по составу документов, которые могут удлинить срок всей сделки.

Каждый банк выдвигает свои требования по ипотеке индивидуально, поэтому этап планирования и финансового расчета альтернативной сделки купли-продажи квартиры (Этап-1), нужно проводить вместе с сотрудниками банка. А дальше уже можно действовать по той же схеме самостоятельно.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Альтернативная продажа квартиры – что это

Альтернативная продажа квартиры — что это

Многие хотят переехать в большую квартиру или просто в другой район, город, дом. Но не у всех есть деньги на то, чтобы сначала купить новое жилье, а потом спокойно продать старое. Если вы оказались в такой же ситуации, вам поможет альтернативная сделка. В статье расскажем, что значит альтернативная продажа квартиры , какие риски есть в ней и что делать, чтобы избежать проблем.

Что такое альтернативная продажа квартиры

Альтернативная сделка — это сделка, при которой продавец направляет вырученные от продажи жилья деньги на приобретение новой недвижимости. Оба договора купли-продажи регистрируются одновременно , а передача денег в большинстве случаев происходит через банковский расчетный счет или банковскую ячейку. Альтернативная сделка с недвижимостью позволяет сразу переехать в новое жилье, а не жить в съемных квартирах в поисках подходящей.

В альтернативной продаже участвуют сразу три стороны:

покупатель — тот, который хочет приобрести квартиру;

покупатель-продавец — тот, который продает недвижимость и сразу покупает другое жилье;

продавец — тот, кто продает недвижимость покупателю-продавцу.

Если покупатель-продавец хочет продать одну квартиру и купить две, участников сделки становится больше. Чем больше квартир в цепочке — тем больше участников сделки. При этом на каждую сделку купли-продажи нужно регистрировать отдельный договор.

Законодательно понятие «альтернативная продажа» не закреплено — его используют риэлторы. В правовом поле к такой форме купли-продаже ближе всего мена с участием трех лиц, когда первый человек передает в собственность второго какой-то объект и получает от третьего другой объект. Несмотря на то, что законодательство никак не регулирует этот отдельный тип сделок, у него есть свои правовые признаки. К ним относятся:

определенное назначение денежных средств — вырученные от продажи квартиры сделки идут на приобретение другой жилой недвижимости;

🔸 возможность отмены — продавец-покупатель может в любой момент отменить продажу, если не найдет подходящего жилья;

🔸 проживание в квартире — на момент подписания предварительного соглашения в квартире покупателя-продавца проживает или прописана его семья.

Еще один распространенный признак альтернативной сделки — доплата или получение части вырученных денег на руки. Редко бывает, что продавец-покупатель продает и покупает недвижимость за одну и ту же сумму: чаще всего жилье неравноценно и имеет разную стоимость. Поэтому продавец вынужден доплачивать либо забирать часть денег, если переезжает в жилье с худшими характеристиками.

Альтернативная свободная сделка может быть стандартной, когда в ней участвует три стороны, или более сложной. Тогда ее называют «цепочкой». В ней участвуют более четырех сторон. Чем больше участников — тем сложнее сделка. Если продавец не планирует сразу покупать другое жилье и освобождает квартиру до подписания предварительного соглашения, это называется «чистой продажей».

Альтернативная продажа квартиры сложнее, чем стандартная «чистая продажа». Сделка требует тщательной проверки объектов, договоренностей между несколькими сторонами, подготовки целого пакета документов.

Плюсы и минусы альтернативной сделки

Можно приобрести жилье по цене ниже рыночной стоимости, потому что продавцы альтернативных квартир часто снижают сумму.

Сделка может сорваться, если продавец-покупатель не найдет жилье для приобретения .

Не нужно снимать жилье, можно сразу переехать в новую квартиру.

Продавец может отказаться от сделки, и тогда придется отказывать покупателю.

Продавец-покупатель сильно заинтересован в сделке, поэтому может предложить большую сумму по сравнению с другими покупателями.

Переоформление документов может затянуться из-за большого числа участников сделки.

У покупателей — и первого, и второго — всегда есть риски при альтернативной сделке купли-продажи квартиры . Больше всего рисков получает первый покупатель — тот, кто хочет приобрести альтернативную квартиру. Например:

❗ в жилье могут быть прописаны несовершеннолетние, нетрудоспособные иждивенцы, те, кто имеет право проживания — их сложно выписать, а при неправильном оформлении сделки суд легко восстановит прописку;

❗ продавец-покупатель может в любой момент отказаться от сделки, если не найдет подходящего жилья или второй продавец передумает продавать недвижимость;

❗ возможна покупка недвижимости, в которой проживает съемщик — в этом случае заселиться в квартиру можно будет только после окончания договора аренды;

❗ несогласованность действий — при альтернативной сделке нужно одновременное оформление документов, а если стороны будут действовать несогласованно, это увеличит срок оформления;

❗ частичная регистрация — каждая сделка купли-продажи в цепочке рассматривается сотрудниками Росреестра отдельно, и если они откажут в переходе права собственности, можно потерять деньги и недвижимость.

Порядок действий при альтернативной сделке купли-продажи квартиры

Для покупателя и продавца — первой и третьей стороны сделки — в ней практически ничего не отличается от покупки и продажи «чистой квартиры». Поэтому рассмотрим ситуацию со стороны продавца-покупателя, предоставим пошаговую инструкцию.

Шаг 1: найдите покупателя и продавца

Опубликуйте объявление о продаже квартиры на общедоступных сайтах — например, на Авито, Cian, других аналогичных порталах. Сделайте качественные фото, напишите развернутое описание недвижимости. Укажите, что хотите оформить альтернативную сделку — это убережет от обращений людей, которым нужна «чистая» продажа, и сэкономит вам время.

Изучите рынок , найдите подходящую недвижимость. Делать это желательно, когда у вас уже есть покупатель. Иначе может получиться так: вы найдете полностью устраивающую вас квартиру, но ваше жилье будет не востребовано, и сделка затянется. Расскажите продавцу, что собираетесь оформить альтернативную продажу.

Шаг 2: проверьте юридическую чистоту квартиры

Чтобы минимизировать риски, попросите продавца предоставить:

📋 выписку из ЕГРН — в ней указано, кто является собственником недвижимости, находится ли она в долевой собственности, есть ли обременение;

📋 выписку из домовой книги — в ней будет указано, кто прописан в квартире: можно будет оценить, есть ли среди жильцов несовершеннолетние, иждивенцы, те, кто сохранил право проживания в квартире;

📋 выписку из ЕИРЦ о том, что из квартиры никто не выписывался — если кто-то выписан и относится к защищенным категориям граждан, его прописку могут восстановить в судебном порядке;

📋 кадастровый паспорт и другие документы из БТИ с указанием основных характеристик жилья — вы увидите, если была сделана незаконная перепланировка или если есть другие проблемы;

📋 кредитный договор, если квартира находится под обременением, в залоге у банка.

Также предоставьте покупателю аналогичный пакет документов, чтобы он смог убедиться в прозрачности сделки. Если все документы в порядке, приступайте к следующему шагу. Если нет — сначала попросите продавца все исправить или исправьте сами, если проблемы в ваших документах.

При альтернативной продаже нужно учитывать множество нюансов — все они влияют на сделку. Поэтому рекомендуем воспользоваться услугами юристов — они помогут привести в порядок ваши документы и проверить бумаги продавца. Так вы сведете риск срыва сделки к минимуму.

Источники:
http://v-sodeystvii.ru/praktika/sdelka-kupli-prodazhi/kak-prokhodit-alternativnaya-sdelka-kupli-prodazhi/
http://sdelkapoumu.ru/article/%D0%90%D0%BB%D1%8C%D1%82%D0%B5%D1%80%D0%BD%D0%B0%D1%82%D0%B8%D0%B2%D0%BD%D0%B0%D1%8F%20%D1%81%D0%B4%D0%B5%D0%BB%D0%BA%D0%B0%20%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%BB%D0%B8%20%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D0%B6%D0%B8%20%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%8B,%20%D0%BF%D0%BE%D1%80%D1%8F%D0%B4%D0%BE%D0%BA%20%D0%B4%D0%B5%D0%B9%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B8%D0%B9
http://safe-estate.ru/chto-nado-znat-o-sdelke-alternativnoj-kupli-prodazhi-kvartiry/
http://ros-nasledstvo.ru/alternativnaya-sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry-poryadok-dejstvij/
http://novostroyman.ru/articles/alternativnaya-sdelka
http://kvartira-bez-agenta.ru/voprosy/faq-2/kak-proiskhodit-alternativnaya-sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry/
http://j.etagi.com/ps/alternativnaya-prodazha-kvartiry-chto-eto/
http://logos-pravo.ru/articles/avans-i-zadatok-v-chem-raznica-otlichiya

Ссылка на основную публикацию