Аренда помещений под магазин: как выбрать?

Как выбрать торговое помещение

Читайте также

Что делать, если налоговая инспекция заблокировала расчетный счет

Как продавать через Инстаграм?

46 способов удержания и привлечения клиентов

Как написать бизнес-план для кофейни. История предпринимателя из Барнаула

Как искать сотрудников?

Правильно выбранное помещение приносит бизнесу доход. Неудачное помещение обернется убытками и бременем нереализованных возможностей: вы могли бы заработать, но в таком помещении не получится. Как снять торговое помещение в аренду и заработать на этом, рассказываем в этой статье.

Из этой статьи вы узнаете:

Как выбрать помещение под магазин? Зависит от стратегии бизнеса

Каким бы бизнесом вы ни занимались, до выбора помещения вы должны определить свою бизнес-модель – какому стандарту вы хотите соответствовать и для кого работать.

Максимально широкая аудитория и тысячи позиций товаров? Речь о гипермаркете – вам нужен кусок земли и здание около 6 500 кв.м. Магазинчик «Все по одной цене» влезет в 30 квадратных метров – в однушку, переведенную в нежилой фонд, на первом этаже «дома-корабля». Помещение для бутика модной одежды ищите в торговом центре.

Сначала определитесь, какой вы, а потом выбирайте подходящее помещение.

Бизнес-модель/Параметры сравненияДискаунтер: рынок на Сенной или Удельной, из сетевых магазинов – “7шагов”Универсам: 7Я, Пятерочка, ДиксиМагазин “У дома”: магазинчики во дворахГипермаркет: О’Кей, Лента, КарусельБутики: Азбука вкуса, Живые продуктыСпециализированные магазины: “Унция” (только чай)
АссортиментОграничен: продается то, на что удалось выбить низкие ценыШирокий: продукты и хоз.товарыОграничен: то, на что есть спрос у жителей ближайших домовМаксимально широкий: продукты, хоз.товары, мебель, одежда, техника.Ограничен: обычные продукты и что-нибудь эксклюзивное (трюфели, свежесобранная ежевика. )Специализирован: продают один товар или товары одной категории (только чай, только специи. )
ЦеныОчень низкиеНизкиеВысокиеНизкиеОчень высокиеВысокие
Пешая доступность+++/-+/-
Наличие парковки++++/-
Интерьер, экстерьер, эстетика помещения+/-+++

Если вы ориентируетесь на аудиторию, которая гоняется за низкими ценами, то вы – дискаунтер. Вам не нужна проходимость, у вас может быть грязный пол и вообще палатка. Ваша задача- сэкономить на аренде помещения, уборке, хранении и себестоимости товара. Если же вы хотите продавать товары подороже, придется выбирать помещение более придирчиво.

Для торговых помещений (кроме дискаунтеров) обычно характерны и желательны следующие условия:

  1. Высокие потолки – от 3 м
  2. Витринные окна
  3. Хорошая электрическая мощность – от 10 кВТ
  4. Если помещение на 1-м этаже многоэтажного здания – отдельный вход с улицы
  5. Большая часть помещения должна быть залом для торговли
  6. Наличие складского и/или подсобного помещения
  7. Санузел для работников
  8. Если общая площадь помещения более 100 кв.м, обязателен запасный выход – требование норм пожарной безопасности

Вывод: определите, кто вы, какая у вас бизнес-модель – отсюда станут ясны ключевые параметры торгового помещения

Целевая аудитория – еще один ориентир при выборе торгового помещения

Кроме бизнес-модели, на выбор помещения и его местоположения влияет целевая аудитория вашего бизнеса. Подумайте, кто и в каких условиях интересуется вашими товарами. А кому из них вы хотите продавать чаще и больше всего? Приведу пример из аптечного бизнеса.

Тип целевой аудитории/Параметр сравненияМужчина, перемещается на автомобиле, доход выше среднегоЖенщина, замужем, есть дети, 30+, перемещается на транспортеПожилая женщина
Ассортимент++/-
Пешая доступность+
Парковка+
Транспортная доступность+
ЦеныЛюбыеСредниеСамые низкие
Описание типичного покупателяВиктору Сергеевичу нужно один раз заехать в любую аптеку, где удобно припарковать машину. Важна возможность купить все в одном месте, чтобы не мотаться по городу и не перестраивать привычные автомобильные маршруты и свои планыМария зайдет в аптеку по пути на работу, перед тем, как нырнуть в метро. Либо по пути с работы, в двух шагах от дома. Цен на лекарства обычно не знает и не сравнивает, но и слишком за дорого не купит. Если в удобной аптеке не найдется всего, что нужно, – не страшно. Есть и другие удобные аптеки. Заскочит в другой разБаба Клава поедет на другой конец города, с тремя пересадками и отстоит очередь, чтобы купить корвалол на 2 рубля дешевле

Вывод: составьте портрет вашей целевой аудитории и определитесь, кому вы хотите продавать больше всего. Под этих покупателей и выбирайте помещение.

Какие помещения лучше: в зданиях (первые этажи жилых домов и зданий) или в торговых центрах?

Коммерческое помещение на первом этаже здания или жилого дома. Хороший вариант, если дом удачно расположен и помещение находится на первом этаже, при этом имеет отдельный вход с улицы.

У вас есть право установить вывеску над входом и на окнах, а для размещения наружной рекламы понадобится разрешение управляющей компании либо ТСЖ и Комитета по печати и взаимодейстивю со средствами массовой информации.

Хорошие коммерческие помещения – в новых домах. Но и стоят они дороже.

Все помещения обладают некоторой репутацией. Например, если вы въехали в помещение, где до вас был подобный магазин – вам достанется “шлейф” его репутации. К вам по привычке будут ходить те, кто ходил к бывшему арендатору.

Если помещение сдается впервые, то на его “раскрутку” уйдет время. Нормальный срок, чтобы запомниться людям – полгода-год. Вероятно, придется делать ремонт.

Что надо запомнить о торговых помещениях в зданиях и жилых домах:

  • В среднем, цены за аренду помещения в здании ниже, чем в торговом центре
  • Можно установить удобный для вас график работы
  • Возможно, потребуется ремонт
  • По сравнению с торговым центром, сложнее выбрать удачное помещение

Помещение в торговом центре. Современные торговые центры строятся в хороших местах, где много людей и есть вся инфраструктура для шопинга: парковка, ресторанчики, игровые зоны. Люди приходят туда покупать и остаются на целый день.

Что надо запомнить о помещениях в торговых центрах:

  • Полностью готовое помещение – въезжай и торгуй
  • Хорошее место, отличная проходимость людей
  • Высокие цены за аренду
  • Конкуренция внутри торгового центра
  • Вам будет сложнее установить собственный график работы. Скорее всего, вы будете работать по графику торгового центра

Вывод: самые удобные (“въезжай – торгуй”) торговые помещения – в торговых центрах. Но они и самые дорогие. Помещения на первых этажах домов с отдельным входом – дешевле.

Как искать помещение?

Заниматься поиском торгового помещения можно самостоятельно, либо обратиться к агенту по коммерческой недвижимости.

Искать торговое помещение самому

Самостоятельный поиск помещения займет немало времени: понадобится просмотреть сотни объявлений, всех обзвонить, приехать на просмотр. Приготовьтесь: аренда – хлопотное дело.

Поисковики. Вбейте в поисковик запрос и начните просматривать сайты – это будут сайты о недвижимости и доски бесплатных объявлений.

Порталы о недвижимости и доски бесплатных объявлений

Популярные среди обычных людей сайты, на которых можно найти объявления о сдаче в аренду помещений:

https://www.avito.ru – самая популярная доска бесплатных объявлений

https://spb.cian.ru – специализированный портал о недвижимости

http://spb.arendator.ru – портал о коммерческой недвижимости

Существуют закрытые базы коммерческой недвижимости, в которых агенты обмениваются информацией о сдаваемых объектах. Доступ в них платный, частные лица туда не допускаются.

Зайти в понравившееся помещение и спросить, не собираются ли его сдавать

Иногда везет. Вдруг вы счастливчик?

Если текущий арендатор съезжать не собирается, поинтересуйтесь, как удалось снять такую красоту. Попросите телефон агента-посредника.

Почему стоит нанять агента по коммерческой недвижимости

Если нанять агента по коммерческой недвижимости, то объявления, звонки, переговоры, торг, просмотры и проверка документов лягут на его плечи, а не на ваши. Но за его работу нужно заплатить комиссию в размере 50% или 100% (зависит от агента и объекта) от суммы одного ежемесячного платежа за аренду помещения. То есть, если агент нашел помещение за 50 000 в месяц, то вы должны заплатить:

  1. 50 000 рублей за первый месяц аренды
  2. 25 000 или 50 000 рублей – комиссия агенту (как договоритесь)
  3. Регистрация договора аренды – 2000 рублей, если регистрируете как физическое лицо. Если как юридическое – 22 000 рублей

Если у вас есть специалист, агент по коммерческой недвижимости, которому можно доверять, делегируйте эту задачу ему. Зачем? Агенты нарабатывают свой опыт ногами и знают такие тонкости, о которых дилетанты просто не догадываются.

История. Нужно было открыть сетевую аптеку, рядом с метро “Московская”. Место очень популярное, площади плотно заняты. В итоге было выбрано помещение без парковки, вблизи жилых домов, с низкой проходимостью. Между тем, недостатка в покупателях нет. Как так?

Дело в том, что вывеску аптеки прекрасно видно, как только поднимаешься из подземного перехода метро. Конкретно эта аптека была рассчитана на женскую аудиторию, которая перемещается пешком.

Хорошие агенты знают народные тропы, учитывают обзор, считают трафик (проходимость), а не только проверяют юридическую чистоту сделки. Чтобы агент нашел хорошее помещение для вашего бизнеса, ему понадобится описание вашей бизнес-модели и целевой аудитории.

Поэтому когда вас посетит идея поискать торговое помещение самостоятельно, хорошенько подумайте. Снять какое-нибудь помещение вы, конечно, сможете, даже если никогда этим не занимались. Другой вопрос: не нарветесь ли вы на неприятности? В порядке ли будут документы, не попросят ли вас освободить помещение через неделю, не будете ли вы обязаны оплачивать невменяемо дорогие услуги? И самый главный вопрос – будет ли ваше помещение зарабатывать деньги?

Вывод: с агентом по коммерческой недвижимости поиск помещения пройдет быстрее и легче. Но главное – так у вас больше шансов снять помещение, которое будет приносить доход, а не убытки.

Фиксируйте результаты просмотра каждого торгового помещения

Каким бы способом вы ни искали недвижимость, результаты поисков полезно фиксировать. Во время просмотра помещения делайте фотографии, а после раскладывайте их по папкам для каждого объекта.

Вывод: фиксируйте результаты каждого просмотра, делайте фотографии и раскладывайте их по папкам. Это поможет не забыть, что вы смотрели, и сравнивать объекты между собой будет легче.

Какие документы проверять при аренде торгового помещения?

Неважно, сами ли вы занимались поисками или наняли агента, до подписания договора аренды торгового помещения попросите у арендодателя следующие документы и внимательно прочтите, что в них написано:

Документ, удостоверяющий владение и распоряжение помещением. Это может быть договор аренды, договор купли-продажи, распоряжение государственного или муниципального органа, свидетельство о регистрации права собственности.

  • Выписка из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Ее можно получить самостоятельно на сайте Росреестра.
  • Кадастровый и технический паспорт помещения – в этих документах указана площадь помещения и план. Если они не совпадают с заявленными в объявлении – то это повод насторожиться или хотя бы попросить скидку.
  • Договоры с обслуживающими организациями. Важно, чтобы у них был действующий срок и чтобы они были заключены с поставщиками услуг.
  • Какие документы потребуются со стороны арендатора

    1. Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП не старше 4 месяцев.
    2. Копии свидетельств о регистрации юридического лица и его постановки на учет ФНС.
    3. Банковские реквизиты.
    4. Почтовые реквизиты (в том числе юридический адрес).
    5. Копии ИНН, ОГРН, КПП.
    6. Копия паспорта руководителя и копия документа, который подтверждает его полномочия.

    Заключительные документы сделки

    Перед тем как подписывать договор аренды, разумно написать письмо о намерениях или оставить залог под расписку. В этом документе опишите объект аренды, площадь, стоимость, сроки, условия аренды.

      Договор аренды. Прочитать. Понять. Показать юристу. И только потом – подписывать.

    Вывод: внимательно читайте и проверяйте документы, прежде чем ставить подпись и отдавать деньги.

    Информацией поделились специалисты по коммерческой недвижимости Руслан Хидоятов и Николай Демьянов.

    © 1995–2019, ПАО БАНК «СИАБ». Лицензия банка №3245 от 10.11.2015.
    196 084, г. Санкт-Петербург, Черниговская ул.,
    д.8, лит. А, пом. 1-Н

    Как снять помещение под магазин, или опыт аренды торговых площадей

    Давно хотел написать статью о том, как снять помещение под магазин. Когда у меня была небольшая розничная сеть (6 магазинов), то я как раз снимал торговые площади в аренду. Расскажу о нюансах, которые прочувствовал на себе за пять лет аренды. Уверен — вам будет интересно, если вы только собираетесь арендовать помещение под непродовольственный магазин.

    Типы торговых площадей:

    1. Отдельно стоящие помещения

    Как правило, характеризуются низкой проходимостью и, соответственно, низкой арендной платой. Если вы не открываете франшизу известной марки, то придется довольно долго нарабатывать клиентов. Поэтому быстрых результатов здесь не будет. Про франчайзинг, кстати, у нас есть отдельная статья «Что важно учесть, если вы собрались купить франшизу». Советую почитать.

    На мой взгляд, отдельно стоящие площади подходят только для продуктовых магазинов шаговой доступности, специализированных магазинов (инструменты, сантехника и пр.), салонов красоты, кафе, платных детских садов и т.д. Для обычных промтоварных магазинов эти площади «мертвые». Слишком уж тяжело им конкурировать с торговыми центрами.

    Возможно, еще один плюс, помимо арендной платы, это — более лояльный арендодатель, т.к. потеря надежного арендатора для него существенна. Хотя арендодатели бывают разные, но об этом чуть позже…

    2. Помещения в торговых центрах

    Тут стоимость за квадратный метр существенно дороже, но и проходимость выше. Выручка здесь идет с первого дня. Но есть и минусы, конечно. Куда же без них? 🙂

    К местам в торговых центрах как нельзя лучше подходит поговорка «Свято место пусто не бывает». Если что-то путнее и освобождается, то об этом, как правило, первыми узнают соседи-арендаторы. Кто-то из них может открыть на освобождающемся месте что-то еще, или расширить уже имеющийся магазин. Разумеется, ему отдадут площадь более охотно, чем вам, потому что его платежеспособность знают, а вашу — нет.

    Одним словом, долго хорошие площади, на которых можно что-то заработать, не простаивают. Если какое-то объявление об аренде регулярно «всплывает» в местных газетах и на Авито, то, значит, это место убыточное. Да и вообще, скажу по секрету: объявления размещают на те площади, которые, как говорится, не жалко предложить. С хорошими площадями до объявлений дело не доходит. Они либо уже заняты, либо скоро будут.

    Как же тогда найти нормальные площади? Ответ простой: нужно ходить по торговым центрам и разговаривать с администрацией, рассказывать про то, какой у вас будет красивый магазин, как он понравится покупателям и т.д. Работает только личный контакт. Навыки самопрезентации вам в помощь.

    Маловероятно, что вы сразу наткнетесь на что-то стоящее. Поэтому оставляйте заявки: сколько метров вам нужно, какой у вас сегмент товаров и как с вами связаться. Могут перезвонить, когда что-то освободится. Но на это уйдет время. Возможно, несколько месяцев.

    Теперь хотелось бы сказать несколько слов и о самих арендодателях, поскольку условия аренды зависят не только от типа помещения…

    Какие бывают арендодатели торговых помещений в России?

    За мелким исключением, всех рантье в нашей стране можно условно разделить на две категории:

    1. Лихие предприниматели из 90-х

    Это люди (очень часто с полукриминальным прошлым), которые сумели двадцать лет назад взять в муниципальную аренду на 50 лет за бесценок нежилые помещения, которые являются наследием советского союза. А теперь сдают их вам в десятки раз дороже. Например, арендуют у государства по 100 рублей за квадратный метр, а вам пересдают уже по 2000 рублей. Неплохая рентабельность, что и говорить!

    Такие арендодатели имеют всевозможные цокольные помещения, превращенные в торговые центры, а также бывшие советские универмаги, отдельно стоящие магазины и т.д. За прошедшие годы они эти помещения «подмарафетили», а, может быть, даже еще что-то достроили/пристроили. Так что теперь они стали почтенными предпринимателями, занимающие высокое положение в обществе. Но внутри-то они остались такими же. Поэтому и методы работы у них соответствующие…

    Лично вы их никогда не увидите, т.к. они не любят «светиться». Все общение происходит только через администраторов, похожих на советских директоров магазинов. Они, мягко говоря, в вас, как в клиенте, не заинтересованы. Работает простой принцип — «у нас таких, как вы, целая очередь стоит».

    Инфраструктура таких помещений оставляет желать лучшего: освещение, санузлы, уборка и пр. Арендодатель в это не вкладывается. Могут протечь трубы, отключиться электричество. Убытки вам никто не возместит. К этому надо быть готовым и закладывать это, как риски.

    Но есть и плюсы. Аренда пониже. Договор не такой жесткий: оплата на месяц вперед (максимум), без каких-либо дополнительных сборов. Не нужно вкладываться в отделку, если не хочешь. Встал — и работай.

    В заключение добавлю, что этих арендодателей мало интересует, чем вы занимаетесь, и как у вас идут дела. Главное, чтобы вовремя платили аренду. А с конкурентами-соседями разбирайтесь сами.

    2. Девелоперские компании

    Это арендодатели, которые строят торговые центры или большие моллы с целью последующей сдачи в аренду площадей. Здесь самая большая проходимость, отличная инфраструктура, но и минусов хватает…

    Арендная плата иной раз доходит просто до космических размеров: по 5000 — 8000 рублей за квадратный метр. И это при том, что надо еще заплатить за два-три месяца вперед. Если съезжаешь, то предоплата не возвращается. Плюс всякие маркетинговые сборы, контроль со стороны администрации, регламент привоза товара и прочие «прелести». Вообще, договор с такими компаниями крайне жесткий. Я бы даже сказал, кабальный. Он размером как томик «Война и мир», и там все в одни ворота.

    Если вы арендуете торговую площадь на этапе открытия торгового центра, то вам еще нужно будет сделать отделку помещения за свой счет. Вам дадут только голые бетонные стены. И все это, конечно, не в счет аренды. Такая практика позволяет держать вас на коротком поводке. Если вы вложили в отделку, допустим, миллион рублей, то вы сделаете все возможное, чтобы не съезжать, пока не «отобьете» их. Объясняется все это очень красиво: «У каждой торговой марки свой фирменный стиль. Поэтому и оформление вы делаете такое, какое хотите». Да, ничего не скажешь. Нужно очень хорошо подумать, прежде чем брать кредит на такое рискованное предприятие.

    В некоторых торговых центрах доходит и до того, что надо сдавать чеки с выручкой, чтобы администрация знала, сколько вы примерно зарабатываете. Если, не дай Бог, им покажется, что у вас хорошая прибыль, то вам быстренько поднимут аренду. Не нравится — съезжайте. Другие желающие найдутся.

    Отношения арендатора и арендодателя

    Важно понимать, что психология любого арендодателя проста — сделать арендную плату максимально высокой, чтобы арендатор платил и не съезжал. Съедете вы только в одном случае — если будете в убытке. Если же будете работать в ноль или в небольшой плюс, едва сводя концы с концами, то, скорее всего, все равно будете стоять и стараться увеличить прибыль. Ведь выйти из розничного бизнеса не так-то легко. Вы же вложились в товар, торговое оборудование, наняли персонал и т.д. Все это время вы, естественно, будете платить аренду.

    Казалось бы, арендодатель и арендатор должны зарабатывать примерно одинаково. Но об этом лучше забыть. В России это не работает. Арендодатель интересуется вашим положением дел только чтобы понять, когда можно «закрутить вам гайки» и поднять аренду. Такое «взаимовыгодное» сотрудничество трудно назвать симбиозом.

    Скрытые платежи

    Стоимость аренды зависит от площади. Арифметика, вроде бы, простая: вам говорят, сколько метров помещение, и цену за метр. Вы перемножаете и получаете арендную плату. Но так почти никогда не бывает. По факту оказывается, что вы еще должны платить за проходы, туалеты и т.д. Это, так называемые, общие расходы, которые делятся на всех арендаторов пропорционально занимаемой площади. Также нередко приходится дополнительно оплачивать коммунальные платежи.

    Кроме того, очень часто фактическая площадь не соответствует номинальной. Арендодатель вам говорит: «Согласно генплану здесь 32 квадратных метра». Вы меряете рулеткой. Получается 29 метров. Спорить бесполезно — вы все равно заплатите как за 32 метра.

    Поэтому лучше спрашивать сразу: какая конечная стоимость аренды с учетом всех расходов и платежей?

    Как узнать: стоит место своих денег или нет?

    Это самый важный вопрос. Будем исходить из того, что идея аренды помещения под магазин заключается в следующем: вы на время покупаете место, мимо которого ходят ваши потенциальные покупатели.

    Если вы уже где-то арендовали торговую площадь, то у вас должна остаться статистика продаж: средний чек и конверсия покупки. На нее и нужно полагаться. Вам нужно ответить на вопрос: сколько мне нужно посетителей в день, чтобы окупить все расходы?

    Сначала прикидываете, какая должна быть ежемесячная выручка, чтобы выйти в ноль с такой арендой. Далее делите общую выручку на 30 дней. Получаете ежедневную выручку. Затем делите ее на ваш средний чек. Это будет количество покупок в день. Теперь делим это число на коэффициент конверсии продаж. Получим количество посетителей, необходимых для достижения точки безубыточности.

    Далее необходимо визуально оценить: проходят ли мимо этого торгового помещения люди. Можно ли потенциально достичь нужно потока клиентов? Постойте 20-30 минут и просто понаблюдайте. Иногда так можно многое понять. Не доверяйте статистике, которую вам предоставляет администрация. Они вам расскажут, что их торговый центр ежедневно посещает 10000 человек. И что это вам дает? — Ничего. Нужно посмотреть, сколько людей ходят именно возле вашего места. А по-хорошему желательно проверить как в будни, так и в выходной день.

    Если вы раньше нигде не стояли и арендуете торговую площадь впервые, то попробуйте примерно оценить показатели среднего чека и конверсии по вашему товару. А потом разделите их на два и посчитайте.

    Конечно, такой метод оценки является приблизительным, но это лучше, чем ничего. У меня он прекрасно работал.

    Как снизить аренду?

    Снизить арендную плату довольно тяжело. Арендный бизнес — это стабильный вид заработка. Поэтому никто не хочет понижаться. Зачастую им проще позвать кого-то другого. При этом еще и поднять аренду. Это очень распространенная практика, когда для нового арендатора цена выше.

    Так что снижение арендной платы — это непростой переговорный процесс. Но попробовать стоит, если дела действительно плохи. Все равно вы ничего не теряете. Тут ваш единственный аргумент: «Иначе мне придется съехать».

    Рекомендации — как снять помещение под магазин

    В заключение дам несколько советов, как арендовать торговое помещение:

    1. Никогда не торопитесь

    Это как при покупке подержанной иномарки: кажется, что хорошее место вот-вот уйдет, и начинается паника. Не торопитесь. Подумайте хорошенько. Взвесьте все. Оцените проходимость, наличие конкурентов и примите правильное решение.

    2. Поговорите с предыдущим арендатором

    Если есть такая возможность, то это будет очень полезно. Сможете узнать много интересного. При этом фильтруйте негатив неудачливого предпринимателя, вычленяйте суть.

    3. Внимательно читайте договор аренды

    Договаривайтесь на берегу. Если что-то непонятно по договору — спрашивайте. Старайтесь изменить пункты, которые вам не нравятся. Никогда не верьте на слово арендодателю и не доверяйте фразам на подобие: «Да это просто типовой договор. На самом деле таких ситуаций никогда не бывает». В спорной ситуации именно на договор вы и будете ориентироваться.

    Дополнительно рекомендую почитать нашу статью об одностороннем расторжении договора. Там есть информация, в том числе, и по договору аренды. Когда будете съезжать, вам это понадобится.

    4. Не вкладывайтесь в чужую инфраструктуру

    Избегайте делать ремонт или отделку арендуемых помещений не в счет аренды. Это называется «неотделимое улучшение», и деньги вам за это никто не вернет.

    5. Никаких страховых депозитов

    Вы должны иметь возможность съехать в любой момент с наименьшими финансовыми потерями, если вдруг бизнес не пошел, или продажи по какой-то причине упали. Все бывает.

    6. Подписывайте акт приема-передачи, когда съезжаете

    Нередки случаи, когда арендатор съехал и забыл подписать акт-приема передачи с арендатором о том, что возвращает помещение в надлежащем виде. Спустя несколько месяцев или даже лет можно получить «письмо счастья» с требованием оплатить аренду за весь этот период. Будьте внимательны.

    Заключение

    В идеале, конечно, уходить от аренды в интернет, но это все равно до конца невозможно, т.к. есть категории товаров, которые покупают только в розницу. Это касается всего, что надо мерять, трогать и держать в руках. Поэтому хотелось бы, чтобы аренда торговых площадей оказалась для вас как можно менее болезненной. Совсем приятной она быть не может, потому что это все-таки регулярные постоянные издержки, и, порой, довольно существенные. Но если благодаря моей статье вы набьете себе меньше арендных шишек, то я буду очень рад. 🙂

    Автор статьи: Кярня Антон, предприниматель

    Типичные ошибки при аренде помещений под магазин.

    «Для розницы важны три критерия — место, место и еще раз место»

    Как часто я слышу это давнее выражение. И кстати полностью с ним согласна. Недавно, во время вебинара, один из слушателей тоже мне написала в чате: «Если магазин находится в хорошем место – успех будет обязательно. «

    Трудно спорить, значит, ищем хорошее место.

    Но если вдуматься, мало кто арендует помещение под магазин, тратит деньги на открытие, а при этом считает, что место, которое он выбрал – плохое. Так почему же я так часто слышу от предпринимателей сакраментальную фразу

    «Мы ошиблись с местом».

    Дело в том, что слово «хорошее» – это абстракция. Для оценки пригодности торгового помещения должны быть приняты конкретные качественные критерии, причем для каждой концепции магазина будут присущи свои критерии, со своей иерархией их важности для успеха магазина. Если такого набора критериев у предпринимателя нет, то высок риск совершить ошибку, и открыть магазин, который не будет достаточно посещаем, для того, чтобы стать прибыльным.

    Какие же ошибки, которые могут быть названы «типовыми», чаще всего совершаются? Особенно, если будущий владелец магазина, считает, что это место «хорошее», просто потому, что, например, в этом Торговом Центре бывает много народа, или торговое помещение находится на очень оживленной улице. Тут можно рассказывать много, но если такие ошибки обобщить, получится следующее:

    • Наверно, самая часто встречающаяся и самая опасная ошибка – концепция магазина не соответствует характеристикам потока . То есть, количество людей, проходящих мимо магазина велико, но доля ваших потенциальных покупателей среди них невысока. Вы платите высокую арендную плату за это количество, но в реальности, это не ваши люди. Например, у вас молодежная клубная одежда, а ваш магазин расположен на очень оживленной деловой улице с офисами. Среди клерков и менеджеров не так много постоянных покупателей одежды такого рода.
    • Есть еще вариант – контекст покупки в вашем магазине не соответствует контексту потока . Например, ваш магазин женской деловой одежды находится в крупном ТРЦ, расположенном за чертой города. Туда приезжают в выходные, с семьями, развлечься, купить продукты и другие семейные покупки. В такой ситуации, женщине часто трудно выкроить достаточно времени и внимания, чтобы выбрать для себя офисные наряды. Только крайняя нужда может заставить ее совершить покупку.
    • Магазин находится в «правильном» месте, но по каким-то причинам в него трудно попасть. Это может быть вход с боковой стороны здания, в случае отдельно расположенного магазина. Или третий этаж ТЦ, или какие-то другие «преграды» между посетителями и входом в магазин. Достаточно часто предприниматели не могут оценить серьезность влияния такой «преграды» на будущую посещаемость магазина.
    • Качество самого помещения не позволяет обеспечить достаточный комфорт покупателям. Нет вентиляции, нет кондиционирования в помещении, выходящем на южную сторону. Часто, при принятии решения по аренде, предприниматели не обращают на это внимания, думая, что его положительные стороны (то есть большой поток), его расположение, перевешивают эти «небольшие» недостатки. Но для успешного бизнеса покупатели должны не только заходить в магазин, но и покупать в нем. В душном, жарком торговом зале, если в воздухе недостаточно кислорода, конверсия серьезно падает. Да и продавцы не могут нормально работать полную смену. И никакая мотивация, и погонялово не поможет. Гигиенические факторы очень важны.
    • Отсутствие витрин . Сама прекрасно помню, как мы сняли помещение в очень хорошем московском ТЦ, с высокой посещаемостью, но вход в магазин был через короткий коридорчик. Это был даже не коридорчик, а достаточно широкая и короткая прихожая, но витрины у магазина не было. И хотя мы тщательно оформили эту «прихожую», а аренда была сильно ниже, чем в соседних нормальных помещениях, и мы договорились о размещении бесплатной рекламы магазина в самом ТЦ, направить ДОСТАТОЧНО посетителей в магазин нам так и не удалось. Через некоторое время магазин пришлось закрыть. Также сильное влияние на отдачу торговой площади оказывает форма торгового зала.

    • Ваши покупатели ездят на машине, а у вас негде припарковаться. Иногда бывает сложнее. Ваш товар предполагает, что за ним надо приезжать на машине. Например, вы продаете цветы в горшках. Мало, кто будет покупать цветы, чтобы тащить их в руках. А к вам неудобно подъехать . Например, нет съезда с трассы.
    • Вы арендовали помещение в ТЦ, в который очень хотели попасть . Договор аренды, который вам дал арендодатель был типовым, все другие арендаторы подписывали такой же. В такой ситуации предприниматели часто не обращают пристального внимания на условия договора, да и разобраться в 30- страничном запутанном документе без опыта практически невозможно. Часто, максимум, что в таких случаях делается, это договор отдают юристу, который проверяет его юридическую чистоту. А иногда подписывают и без юриста. Он же типовой. А потом оказывается, что договор был полон «ловушек», которые в рамках закона, но возлагают на арендатора множество дополнительных выплат, обязанностей (которые тоже стоят денег) и штрафов. И получается, что магазин работает только, чтобы оплатить аренду со всеми дополнительными расходами, а не на карман владельца.

    Каково же резюме?

    Ну, во-первых, до подписания договора аренды обязательно провести его экспертизу на предмет наличия всяческих «ловушек и засад». Для того, чтобы вы смогли делать это самостоятельно, я сделала

    Во-вторых, сначала разработать набор критериев для правильной оценки помещения. Этот набор разрабатывается на основе характеристик вашей целевой аудитории, ситуаций потребления ваших товаров, корзины потребления и других существенных элементов концепции вашего будущего магазина. Об этом я подробно рассказываю на семинаре

    Ведь и на самом деле, правильно выбранное место локации магазина — один из наиболее важных факторов его успеха. Тут все ритейлеры придерживаются единого мнения. И нет ничего хуже необходимости это место менять, особенно, если вы не можете расторгнуть договор аренды без прямых денежных потерь.

    Вам понравилась статья? И вы еще не подписались на мою рассылку?

    Для того, чтобы получать оповещение о свежих статьях, информацию, которая распространяется только среди подписчиков, приглашения на вебинары и обучающие программы, подпишитесь в форме ниже и получите в качестве бонуса электронную книгу.

    « 10 опаснейших ошибок, которые совершают владельцы магазинов«

    Аренда под торговлю — как не пролететь!

    Аренда под торговлю — анализируем сервисы для выбора мест под магазины, кафе, салоны и мастерские.

    Аренда помещения под магазин, автосервис, кафе или салон красоты – можно ли доверить выбор помещения искусственному интеллекту или все делать самому?

    Открытие торговой точки будь то магазин, кафе, или аптека начинается с подбора места. Взлетит ваш будущий бизнес или загнется, во многом зависит именно от места, где он открыт. Что нужно знать и сколько времени занимает поиск помещения с сервисами-помощниками и без них? Считаем.

    Начинаем с поиска предложений по аренде

    Этот этап в среднем занимает 2-3 дня. Вы начинаете искать объявления об аренде помещений в интернете, обзваниваете риелторов и знакомых. Из собранных предложений выбираются подходящие варианты по площади, стоимости квадратного метра и адресов. Затем вы планируете встречи с собственниками помещений и начинаете их осмотр.

    Осматриваем помещения под аренду и изучаем район

    Этот этап занимает до 15 дней. Хотя бы посмотреть нужно на все имеющиеся варианты. На что обращаем внимание:

    Расположение

    Ваш будущий магазин или салон должен находиться в живом месте. Это может быть спальный район или центр города, но здесь должны быть люди, которым нужны ваши товары или услуги.

    Деловые и торговые центры, магистрали, тротуары, и пешеходные переходы, жилые дома, и учебные заведения, остановки общественного транспорта, освещение улиц, и состояние дорог – важно абсолютно все.

    Ваши продавцы будут грустить и коротать время за играми и перепиской в соцсетях, если вас никто не будет видеть, к вам сложно подъехать или перейти дорогу. К вам вообще никто не придет, если вблизи нет жилых домов или офисных центров.

    Обойдите район в радиусе до полутора километров, фотографируйте и описывайте все нюансы, считайте прохожих и машины, вычеркиваете адрес, если понимаете, что людей здесь мало.

    Наличие конкурентов

    Ваш список помещений сократился: вы убрали места с маленьким трафиком покупателей. Теперь смотрим на конкурентов. Найдите всех, кто продает товары или услуги аналогичные вашим. Посетите их, посмотрите: как и что они продают, насколько довольны покупатели, какие дополнительные товары продаются.

    Посмотрите на оформление помещений конкурентов, насколько у них комфортно и легко покупать, какое торговое оборудование используется, сколько работает продавцов, чем занят персонал. Это очень кропотливая, но нужная работа. Запаситесь терпением и временем: для сбора всей нужной информации каждую торговую точку придется посетить не один раз.

    Записывайте результаты наблюдений и сравнивайте: выписывайте достоинства и промахи конкурентов. Рассчитайте: сможете ли вы достаточно зарабатывать при наличии такого количества конкурентов. Не радуйтесь, если их нет совсем: может быть ваша идея в этом районе вообще не реальна к воплощению.

    Обязательно изучите цены конкурентов и попытайтесь рассчитать средний чек. Это необходимо сделать, чтобы понимать: сколько вы сможете зарабатывать. Да, самостоятельно, притворившись посетителем торговой точки, абсолютно точно определить средний чек не получится, ориентируйтесь хотя бы на примерные расчеты.

    Изучаем документы на помещение под аренду

    Выбирая помещение под аренду для своего бизнеса, вы должны точно знать обо всех требованиях контролирующих органов:

    • санитарно-гигиенические нормы;
    • противопожарные нормы;
    • удаленность от учебных заведений и детских садов;
    • правила работы в жилых домах;
    • правила организации дорожного движения;
    • требования экологов.

    Вашу торговую точку могут закрыть сразу же после открытия при нарушении любого из перечисленных правил. Изучите все технические документы на помещение, подтверждение права собственности или права заключения сделки, если помещение сдается или продается через доверенное лицо.

    Требуйте документального подтверждения законности перепланировки, если план помещения в документах из БТИ не соответствует реальной схеме помещения. Проверьте исправность электрики, вентиляции, сантехники, — всех инженерных коммуникаций. Узнайте о работе управляющей компании, как чистятся дороги и вывозится мусор. Какие суммы вам придется выплачивать за коммунальные услуги.

    Если вы получили ответы на все перечисленные вопросы, помещение пригодно для работы и вы уверенны, что покупатели будут, можете подписывать договор аренды и начинать обустраивать помещение, завозить оборудование и товары.

    При выборе места под торговлю учитывайте трафик людей, наличие конкурентов и инфраструктуру.

    Как выбрать помещение в торговом центре

    Основные критерии те же, что и при выборе помещения в отдельном здании:

    • наличие людей
    • наличие конкурентов
    • соблюдение требований к помещению
    • правила оплаты коммунальных услуг

    Узнайте: как торговый центр помогает привлекать покупателей, какую рекламу размещает, насколько активно и эффективно проводятся маркетинговые акции.

    Уточните: можно ли привязать размер арендной платы к выручке вашей торговой точки. Если это возможно, вам придется сообщать администрации торгового центра о своих коммерческих успехах. Такая схема оплаты сведет к минимуму ваши риски, что важно именно на начальном этапе работы.

    По возможности выбирайте помещения вблизи входа, на 1-2 этажах. Это самые выгодные локации. Арендная плата здесь будет выше, но в большинстве случаев это оправданные инвестиции.

    Самые выгодные места для аренды под магазин в ТЦ — у входа и на 1 этаже.

    Итак, если делаю все сам…

    На поиск подходящего помещения может уйти от 30 и более дней. Придется самому осматривать районы, посещать конкурентов, рассчитывать возможную выручку. Вероятность ошибки расчетов очень велика, ведь вам недоступны точные данные о среднем чеке, о платежеспособности покупателей, об их предпочтениях и поведении.

    Да, вы многое увидите и зафиксируете, но все это будут результаты внешнего осмотра, без аналитики скрытых данных. Не факт, что вы сможете правильно оценить потенциал локации, даже если соберете все необходимые цифры, ведь для правильности расчетов нужны опыт и знание формул.

    И, тем не менее, самостоятельное изучение локации будущего помещения под торговую точку – это лучше случайного выбора или выбора по знакомству.

    Как работают сервисы подбора помещений под аренду

    За помощью по подбору помещений вы можете обратиться в консалтинговые агентства. Они квалифицированно выполнять работу, но цена их услуг в настоящее время может быть неподъемной для начинающего предпринимателя, а сроки затянуться до тех же 30 дней.

    Совсем иначе дело обстоит с сервисами, которые для выбора мест и помещений под аренду анализируют «большие данные». Пока таких предложений не очень много, но эффективность сервисов уже подтверждена заказчиками и они вполне доступны по стоимости.

    Где можно заказать и сколько стоят сервисы подбора аренды

    Мы выбрали двух разработчиков сервисов по следующим критериям:

    • о работе сервисов уже есть отзывы;
    • разработчики имеют опыт массового обслуживания заказчиков;
    • есть подтвержденные данные о наличии у разработчиков технических возможностей для поддержки сервисов;
    • подтвержден доступ и возможность обработки «больших данных»;
    • реально работает техническая поддержка.

    Итак, кто в нашем списке:

    1. Компания ООО «Бест-Плейс» г. Москва

    2. Компания ООО «Петер-Сервис Спецтехнологии» (оператор фискальных данных ОФД.ру) г. Москва.

    Кроме выбранных компаний, мы изучили информацию о других разработчиках, но не нашли подтверждений работы сервисов и возможности оформить заказ на их сайтах.

    Например, о наличии сервиса для выбора места под аренду заявляет оператор фискальных данных «Платформа ОФД». Однако, на сайте компании информации о сервисе и возможности его заказа нет. Возможно, это случайное упущение, а может быть сервис еще не доработан.

    Итак, в нашем списке два разработчика. Знакомимся с ними ближе.

    Компания ООО «Бест-Плейс» специализируется на услугах по подбору и аналитике локаций для будущего бизнеса. При составлении отчетов специалисты компании используют информацию более чем из 200 источников. Часть информации собирается из открытых ресурсов, например, из web-баз с предложениями по аренде коммерческой недвижимости. Часть данных предоставляют партнеры, например, банки.

    Оператор фискальных данных ОФД.ру – один из самых продвинутых ОФД. Входит в USM Holdings, который объединяет такие компании, как: Mail.Ru Group, социальные сети «ВКонтакте» и «Одноклассники», мессенджеры, сервисы Delivery Club, Юла, и Pandao. Холдинг выступает инвестором oneFactor – российского разработчика систем для бизнеса на основе искусственного интеллекта. В этот же холдинг входит Центр развития перспективных технологий (ЦРПТ) – разработчик системы «Честный знак», оператор маркировки товаров.

    При подготовке отчетов используются данные из открытых источников, web-ресурсов, данные ОФД, банков-партнеров и операторов связи. Сервисы ОФД.ру обеспечивают высокую степень достоверности полученных данных.

    Описание сервисов

    Оба разработчика – эксперты по обработке и аналитике данных BigData.

    Мы выделили и объединили под рабочие названия три основных сервиса, которые реально помогают предпринимателям выбрать подходящее помещение, спрогнозировать выручку и собрать необходимую информацию о будущих покупателях.

    Mesto.Подбор – самый простой и доступный сервис для аренды помещений

    Отчет позволяет подобрать помещение для открытия новой торговой точки. Сервис собирает данные и предоставляет следующую информацию:

    • актуальные адреса помещений, доступных для аренды или покупки;
    • прогноз среднемесячной выручки на 12 месяцев по каждой предложенной локации;
    • трафик и пешеходные маршруты;
    • местоположение конкурентов;
    • данные по инфраструктуре: остановки транспорта, учебные заведения, офисные и торговые центры, поликлиники и т.д.;
    • расстояние до ближайших конкурентов;
    • данные о населении: количество квартир в 5 и 10 минутах пешей доступности;
    • средний доход семей, проживающих в 5 и 10 минутах пешей доступности.

    В отчет Mesto.Подбор включается описание до 10 локаций.

    Стоимость отчета Mesto.Подбор от 7 000 рублей.

    Средний срок выполнения – 2 рабочих дня.

    Mesto.Подбор — сервис для оценки помещения под аренду для торговли.

    Mesto.Динамика – сервис для аренды и расчета выручки

    Сервис позволяет оценить эффективность места открытия торговой точки. Mesto.Динамика заточен на деньги. Отчет содержит всю информацию из отчета сервиса Mesto.Подбор и дополнительные данные:

    • прогноз среднемесячной выручки на 12 месяцев по каждой локации;
    • минимальный рекомендуемый ассортимент товаров;
    • типичные для отрасли наборы продуктов;
    • рекомендации по сочетанию товарных позиций;
    • график спроса по времени суток, дням недели, сезонам;
    • средний чек в отрасли;

    Стоимость подготовки отчета зависит от количества локаций и начинается от 39 990 рублей.

    Средний срок подготовки – 3 рабочих дней в зависимости от количества локаций.

    Mesto.Динамика — сервис для расчета эффективности торговой точки.

    Persona.Портрет — знакомимся с покупателями

    Сервис собирает информацию и выдает данные о покупателях в выбранных локациях. Что вы можете узнать о своих будущих клиентах:

    • всю необходимую информацию о проживающем и работающем населении в радиусе 500 метров от будущей торговой точки;
    • структуру населения по полу, возрасту, уровню дохода, интересам, наличию автомобиля, использования мобильных приложений;
    • отношение к выбранным товарам: как часто и как много покупают;
    • типичное время покупки выбранных товаров;
    • информацию о путешествиях по России и миру;
    • проявление интереса к покупке автомобиля, недвижимости, банковским продуктам, бытовой техники и мобильных устройств;
    • стиль жизни: увлечения, занятие спортом, наличие домашних животных, дачи, автомобиля;
    • графики работы.

    Минимальная геозона для сбора и накопления данных – 500 метров от торговой точки.

    Стоимость отчета 89 990 рублей.

    Средний срок подготовки – 3 рабочих дня.

    Persona.Портрет — сервис для «знакомства» с покупателями.

    Как выглядят отчеты

    Каждый отчет содержит подробное описание локации новой торговой точки. Текст сопровождается визуальной информацией: картами с отмеченными границами исследования, указанием расположения конкурентов, пешеходным трафиком, отмеченной инфраструктурой, отметками объектов, по которым рассчитывается выручка.

    Во всех отчетах содержатся агрегированные цифровые данные без указания названий и брендов. По объему это небольшие документы, информация собрана в таблицы и графики.

    В отчетах может не быть всех необходимых данных, например, о комфорте внутри магазинов конкурентов и особенностях работы их персонала. Но вы гарантированно получаете точные цифровые показатели всего за 3 рабочих дня и сможете сделать выбор помещения не по ощущениям и догадкам, а используя точные данные. Хотя, конечно, осмотреться и изучить документы на помещение все равно придется.

    Хотите правильно выбрать место для торговли?

    И получите лучшие условия для заказа сервисов Mesto.Подбор, Mesto.Динамика или Persona.Портрет.

    Что такое «большие данные» и как они работают смотрите наше видео:

    Как выбрать и арендовать торговую площадь без риэлтора. Памятка для бизнесмена

    Для начинающих свой малый бизнес в сфере продаже физических товаров (как правило, это продукты питания или одежда — ниши с низким порогом входа) всегда был актуален вопрос поиска торговых площадей. Но коммерческая недвижимость для неподготовленного человека — это темный лес. Ставки и так высокие, а тут еще реэлтору платить сумасшедшую комиссию за поиск помещения.

    Эта статья поможет вам не переплачивать. Сэкономленные на риелторах деньги лучше вложите в ассортимент. Особенностями самостоятельного поиска торговой площади с журналом Reconomica поделилась бизнес-вумен, прошедшая через эту проблему. Ее личный опыт и советы будут полезны всем начинающим предпринимателям. Учитесь на чужих ошибках, это гораздо дешевле! Кстати, речь в примере пойдет про торговую площадь, но все описанные методики применимы и при аренде офиса.

    Почему о площадях в торговых центрах можно сразу забыть

    Салют! Меня зовут Светлана, я торгую джинсами. Начинала на рынке, сейчас взяла в аренду магазин. Арендовать торговую площадь оказалось делом непростым. Искала место два месяца, нарывалась на неадекватных собственников и наглых риэлторов . Хочу поделиться опытом поиска, выбора места и заключения договора аренды самостоятельно. Я сэкономила 50% от месячной аренды — это средняя цена по городу — которые благополучно вложила в вывеску, перепланировку и косметический ремонт.

    Для справки, раскрученные торговые центры мелкий бизнес не пускают в аренду. Им подавай бренды . Ставка аренды в них от 2000 до 7000 рублей в месяц за метр.

    Поэтому я стала искать магазин типа стрит-ритейл. С отдельным входом с улицы. Ставки аренды маленьких магазинов от 1200 до 1700 рублей за метр в месяц.

    Сначала я искала дешевое помещение в хорошем месте. Выдвигала требования, которые несовместимы.

    Измучившись с сайтами и осточертев агентам по недвижимости, я поняла истину рынка: помещения бывают или недорогие, или в отличном месте. Я твердо усвоила формулу: чем выше трафик пешеходов, тем дороже аренда. Если объект в хорошем месте и по низкой цене, ищи подвох.

    Как правильно искать торговую площадь. Чек-лист для бизнесмена

    Я потратила много своего и чужого времени, пока не поняла, ЧТО надо выяснять до просмотра магазина, и как вести себя на встрече.
    Когда до меня дошло, о чем нужно спрашивать при первом звонке, я составила список, которым поделюсь.

    Для торговли повседневными товарами лучше всего подойдет стрит-ретейл на первой линии

    Подбор помешения. Разбираем проблему по пунктам

    1. Кто музыку заказывает, а кто деньги платит. Кто оплачивает риэлторскую работу? Вас устроит, если звонок будет стоить половину месячной аренды?
    2. Географическое положение: нахождение на “первой линии”, район, пешеходный и автотрафик (если ваш покупатель на колесах). Про «первую линию» надо спрашивать. Высокая ставка в объявлении – не показатель. Нарвалась на помещение по высокой ставке во дворе жилых домов. Кому там джинсы продавать? Бабушкам у подъезда? Японцы, чтобы оценить перспективу торговой точки, изучают мусорные баки в районе, в котором планируют открывать магазины. Так выясняют,что покупают жители. Я в баках не копалась. Но магазин выбрала на «первой линии» и возле Университета.
    3. Соседей не купишь.
      Серьезное внимание надо уделить соседям. Если есть «точки притяжения» покупателей, плюсик помещению. Если рядом аптека, почта, продуктовый, остановка, то пешеходный трафик будет отличный.
    4. Далеко не всегда конкуренты портят жизнь, иногда они раскручивают точку. Рядом с моим магазином раньше был большой брендовый магазин джинсовой одежды. Он переехал в ТЦ, а покупатели помнят, что на углу Ленина и Гагарина можно купить джинсы. Сначала меня насторожил переезд этого магазина, вдруг место не то? Я набралась наглости и позвонила им. Объяснила свою ситуацию, и мне ответили, что переезд связан с решением руководства в Москве перевезти все магазины сети в ТЦ, и что торговали они в старом помещении неплохо.
    5. Уточняйте по телефону то, что написано в объявлении. Человеческий фактор никто не отменял. Спрашивайте про метры, этаж, вывеску, вход. Например: трафик хороший, вход отдельный, вывеска, а помещение на втором этаже. Пришлось отказаться, ведь я торгую и детскими джинсами. К нам в магазин на и колясочках приезжают.
    6. Обратите внимание на геометрию торгового зала. Часто встречается нестандартная планировка. Это не повод для отказа от хорошей точки. Я выбрала помещение, в котором торговый зал не был виден при входе. Запросила технический план, стенка оказалась из гипса, заручилась согласием собственника и снесла стену. Местоположение меня устраивало, поэтому я сделала перепланировку.
    7. Встречала несколько торговых залов в одном магазине. Тогда встает вопрос «живой» охраны, это увеличивает фонд зарплаты. Если вы арендуете часть помещения, то уточните режим работы остальных арендаторов.
    8. При первом звонке уточните ставку. Входят ли в ставку коммунальные платежи? Кто охраняет, кто убирается, сколько это стоит и кто за это платит?
    9. Выясните все про состояние помещения. Готовы вкладывать деньги в чужую собственность? На каких условиях?
    10. Права.
      Какими правами на магазин обладает арендодатель? Если собственность — спите спокойно, если налоги уплачены;
      если аренда, а магазин сдают в субаренду, то имейте в виду, если оканчивается основной договор, то за ним и субаренда. Плюс потребуется согласие собственника на субаренду и пр.
    11. Ипотека – друг человека?
      Обременения? Они несколько усложняют оформление договора , поскольку потребуется согласие того, в чью пользу обременение наложено.
    12. Расставьте приоритеты. Если предложений на рынке аренды мало, то просто определите, что имеет бОльшую значимость для вашего успеха. Интернет в помощь!

    Переговоры. У вас товар, у нас купец

    Я и предположить не могла, что надо было подготовиться к встрече с собственником. Надо было подумать, как похвалить себя, посчитать, насколько увеличился оборот точки на рынке за последний год. Мои сбивчивые ответы арендодатель воспринял как ложь и внес меня в лист ожидания. Мягко послал… искать другое помещение.

    К переговорам готовятся, это я поняла после того, как мне прислали проект договора, в котором у меня-арендатора не было прав, а были только обязанности! Хорошо бы узнать, кто до вас арендовал и почему съехал.

    Как правильно вести переговоры с собственником помещения

    Надо проговорить все условия. Вдруг они изменились?

    Итак, опять же, я составла себе чек-лист к следующим переговорам:

    1. Адрес. У собственника может быть много магазинов, надо напомнить, про какую точку идет речь.
    2. Этаж.
    3. Площадь общая и площадь торговая, особенно если у вас ЕНВД .
    4. Ставка. Что понимать под коммунальными и эксплуатационными расходами? Что включено в аренду, что платить отдельно?
    5. Торг. Если нужны арендные каникулы, например, на ремонт, просите! По своему магазину я сторговала не арендные каникулы, а снижение ставки на полгода.
    6. Повышение аренды: когда и на сколько?
    7. Сроки въезда и выезда.
    8. Режим работы магазина.
    9. Уступки. На меня пробовала навесить сотрудница арендодателя согласование перепланировки, которую сделал мой предшественник, ладно, собственник порядочный. Но может попасться и непорядочный. Такое условие было прописано в договоре. Стоит сверить план помещения с реальным состоянием, или исключить обязанность согласовывать перепланировку.
    10. Кто, что и когда ремонтирует.
    11. Срок договора и условия расторжения.
      Дорогие арендаторы, отстаивайте свои требования в договоре, обосновывайте их. Если арендодатель вменяемый, он согласится, ели нет, то зачем вам будущие проблемы?
      Настаивайте на письменных соглашениях , тем более, если они в ваших интересах.

    Доверяй, да проверяй! Как проводится проверка документов

    Следующий этап — проверка информации, которую вам предоставил собственик помещения. А может он и не собсвтенник вовсе, может, реальный собственник в лесу отдыхает уже полгода?

    Заходите на сайт Росреестра и заказываете Выписку из реестра прав по помещению. Чтобы выписка была именно на ваше помещение, нужно указать кадастровый номер в запросе или точные номера помещений из Свидетельства о госрегистрации права собственности. Оплатить ее можно через интернет, получить можно на электронную почту или письмом.

    При заключении договора ознакомьтесь с документами, подтверждающими право подписи договора аренды. Если собственник (арендодатель) ИП, то он расписывается сам за себя или выдает для этого нотариально удостоверенную доверенность. Если арендодатель — юридическое лицо, то полномочия директора должны быть подтверждены уставом и приказом. В моем случае, директор ООО, собственника помещения, был в отъезде, договор подписал его зам, у него была нотариальная доверенность от компании на ведение дел.

    Если договор заключается на срок до года, то госрегистрации он не подлежит. Поэтому большинство договоров заключаются по стандарту на 11 месяцев.

    С одной стороны, это как будто влияет на стабильность аренды, но если подумать, то любая из сторон может разорвать отношения, как арендодатель, так и арендатор. Если ваша деятельность не требует лицензирования, то договор регистрировать не надо. Зачем лишние хлопоты и затраты?

    Зачем нужны риелторы, если можно сделать все самому?

    Некоторые предприниматели нанимают риэлторов на поиск площадей в аренду, а для оформления сделки приглашают юристов. Да, это ускоряет процесс и снижает риски. Роберт Кийосаки называет риэлторов «мои глаза и уши на рынке».

    Но если есть небольшие знания в гражданском праве, опыт арендных отношений, или хотя бы моя памятка, то вполне можно справиться самостоятельно. Я считаю дикостью, если арендатор, сам позвонивший и самостоятельно отстаивавший свои интересы в договоре аренды, еще и риэлтору платит. Ведь риэлтор , который подал объявление, представляет интересы собственника. Другое дело, когда вам риэлтор помещение сам ищет, ездит с вами смотреть и в договоре отстаивает ваши хотелки. Тогда нужно заплатить.

    Как правильно выбрать для аренды торговое помещение под магазин? Какая нужна торговая площадь, на что обратить внимание при выборе торгового помещения в аренду?

    Многие специалисты считают, что обороты магазина в первую очередь зависят от того торгового района, в котором расположено торговое помещение, в аренду которого Вы планируете вложить деньги. Как же правильно выбрать торговое помещение в аренду для своего розничного бизнеса? Существует объективная модель для оценки торговых площадей, предлагаю рассмотреть ее с практической точки зрения!

    При оценке места и торговых площадей для магазина учитываются следующие моменты:

    • сфера деятельности (глобально определяемся, какой товар будем продавать: золото или молоко, например)
    • кто будут наши покупатели (кому, собственно, будем продавать: пенсионерам, бизнесменам, мамочкам)
    • как планируем развиваться (сеть или НЕ сеть)
    • сколько вы готовы потратить на весь этот проект (причем надо сосчитать с учетом периода вывода на окупаемость)
    • как быстро Вы рассчитываете вернуть деньги и начать зарабатывать?

    Ответив честно на эти вопросы, Вы поймете примерный портрет торгового района и площадь торгового помещения в аренду. Также Вам станет понятно, какой надо генерировать оборот, чтобы окупиться.

    Вы наверняка видели массу пустующих торговых площадей с надписью “сдам!” Другой вопрос, что сложно подобрать объект отвечающий всем предъявляемым требованиям. Еще сложнее отыскать подходящий участок под застройку. Поскольку выбор помещения в аренду начинается с рассмотрения всех имеющихся предложений, то составленный Вами профиль торгового района будет Вам весьма полезен, так как Вы сразу сможете отметать явно неподходящие варианты.

    Откуда взять варианты для аренды торгового помещения и для его покупки?

    Вы можете, как было сказано выше самостоятельно искать, а можете поручить это риэлторам. При взаимодействии с риэлторами будьте готовы и к тому, что самые лакомые объекты будут отдаваться федеральным сетям.

    Принципы выбора торгового помещения под магазин, чтобы розничный бизнес приносил деньги.

    Первый принцип выбора достойного торгового помещения – это определение достаточности общего потенциала района.

    Для обычного супермаркета торговый район ограничен зоной 10-15 минут пешеходной доступности, что эквивалентно 1,5 км.. Потенциал торгового района складывается из обеспеченности и покупательского поведения жителей района, поэтому вначале оцените уровень жилого массива, количество домохозяйств, инфраструктуру, взаимное расположение объектов-магнитов (парк, торговый центр, остановка маршрутки. ). Очень рекомендуется посчитать трафик возле торгового помещения.

    Собранный материал следует нанести на карту и посмотреть, а как Ваш будущий магазин вписывается в покупательские потоки, удобно ли покупателям будет пользоваться Вашим магазинам. Особенно важно учитывать этот критерий при строительстве магазинов на окраинах, т.к., как правило, все покупки совершаются по пути домой.Мы НЕ рекомендуем брать помещения на окраинах.

    Естественно, к магазину должен вести удобный подъезд. Поэтому при аренде торговых площадей обратите внимание на подъездные пути, ведущие к будущему дебаркадеру и к входным дверям.

    Вам надо отдавать себе отчет, как покупатели будут посещать Ваш магазин? На машине – нужна парковка(актуально для сегментов от среднего и выше), причем примите, что Вам потребуется примерно 1 парковочное место на 20-30кв.м.торговой площади. Если Вы будете работать для малообеспеченных граждан, то роль парковки снижается в разы. .

    ВНИМАНИЕ! ПОМНИТЕ, что помещение должно быть в достаточной мере обеспеченно электроэнергией, системами пожаротушения и канализацией! Практически невозможно нормально запустить магазин, если энергии НЕ хватает или если есть нарушения по системам вентиляции и пожаротушения!

    Смотрите сразу документы, подтверждающие наличие заявленных мощностей. Обязательно принимайте во внимание все, что будет потреблять электроэнергию в дневное время, вплоть до чайника.Если Вы берете площади в торговом помещении с уже действующими арендаторами, обязательно выясните, сколько фактически энергии останется для Вас!

    Ваше торговое помещение должно иметь в идеале прямоугольную форму.

    Поскольку этот факт влияет на оборот, мы НЕ рекомендует устраивать магазины в помещениях-“квартирах”. Узнавайте, какие имеются возможности по перепланировке, если она необходима. Нужен ли ремонт.

    Узнайте про магазин, который работал на арендуемых Вами площадях раньше.

    Мы очень рекомендуем сразу выяснить, что за магазин находился в торговом помещении до Вас и какова была его слава. Дурной имидж обычно передается по наследству. Вы за 10 минут сможете выяснить эту информацию в местных тетушек – просто пройдитесь по району и поспрашивайте людей.

    Если самостоятельно составить профиль района и посчитать срок окупаемости НЕ выходит или Нет времени?

    Закажите социально-демографический анализ населения данного микрорайона: рассматриваются расположенные там торговые предприятия: кто и чем торгует, какова доля на рынке (ведь необходимо понять, с кем делить рынок тех денег, которые население тратит на продукты питания в этом районе). С тем, чтобы найти методы конкуренции, уместные в данном случае, изучается уровень цен близлежащих магазинов.Если планируются покупатели – транзитники, то определяется трафик на ближайшей магистрали и процент людей, которых нужно заставить захотеть повернуть! . В рамках подобной услуги Вам порекомендуют торговое оборудование и, если надо, рассчитают необходимую экономику. Маркетинговые исследования в последнее время приобрели новое ключевое значение. Связано это с тем, что в условиях снижения покупательской способности возрастают риски и усиливается конкуренция.

    Аренда помещений для интернет-магазина

    Интернет-торговлю можно начать одному прямо из собственной квартиры, но по мере роста бизнеса картина будет меняться. Если продажи идут хорошо, самому не справиться – вы просто упретесь в потолок своих физических возможностей. Нужно нанимать персонал для работы и искать офис, склады и точки выдачи товара. Сегодня мы расскажем, как выбрать и снять помещения для интернет-магазина и не допустить распространенных ошибок.

    Какие помещения могут понадобиться

    Итак, вы наняли для работы несколько менеджеров. Им понадобится помещение и придется снимать офис. Работа “лицом к лицу” всегда лучше удаленки: прямой контакт позволяет создать командный дух, оперативнее решать задачи и лучше контролировать персонал. К офису предъявляется следующие требования:

    • размер. Помещение должно быть достаточно просторным, чтобы люди не толкались пятыми точками в проходах;
    • мебель. Часто офисы сдаются со всей обстановкой – столами, стульями и другой мебелью. Очень удобная организация пространства – когда каждый сотрудник сидит за перегородкой. Вроде бы помещение одно, но у каждого есть свой кусочек, где его никто не трогает;
    • освещенность. Самое лучшее – это дневной свет. Выбирайте офис с большими окнами на солнечную сторону, и само собой – мощное электрическое освещение. Сразу проверьте светильники. Если там стоят лампы дневного света – сразу поменяйте их на светодиодные. Так вы будете гораздо меньше платить за электричество;
    • интернет. Быстрый, безлимитный. Часто бывает, что предыдущий владелец, покидая помещение, отключает интернет и его приходится проводить заново. Сразу выясните этот вопрос у арендодателя. На подключение офиса к сети нужно время;
    • логистика. Нужно сделать так, чтобы персоналу было удобно добираться на работу и обратно. Лучше снимать офис поблизости от метро или остановок общественного транспорта, а в непосредственной близости должна располагаться автомобильная парковка;
    • удобства (туалет, раковина, место для мытья посуды).

    Где можно арендовать офисное помещение

    Есть 3 основных варианта:

    1. Отдельный офис в жилом или административном здании. Это будет самый удобный, но при этом дорогой вариант. Обычно помещение оборудовано собственной уборной, имеет отдельный вход и другие преимущества.
    2. Офис в бизнес-центре. Здесь вариантов может быть сколько угодно – от уголка с парой столов до целого этажа. Все зависит от ваших потребностей и финансовых возможностей. Как правило, аренда помещений в таких местах чуть дешевле, чем найм отдельного офиса.
    3. Помещения на территории торговых центров. Многие ТЦ сдают не только торговые, но и офисные площади. Плюсы – это недорого, есть инфраструктура в виде кафе и магазинов, парковка, близость метро и автобусных остановок. Минусы: многолюдно, общие удобства.

    Склад

    Для временного хранения больших партий товара вам понадобится склад. Выбирать его нужно из следующий соображений:

    • размер. Напрямую зависит от количества товара, которое будет там находится. Выбирайте помещение с небольшим запасом – так вы не попадете в ситуацию, когда товар негде хранить;
    • температурный режим. Многие категории товаров, особенно продукты питания, имеют минимальную и максимальную температуру хранения. Поэтому зимой складское помещение должно отапливаться, а летом – кондиционироваться;
    • удобный подъезд и расположение. На склад постоянно будет приезжать автотранспорт – для загрузки и разгрузки продукции. Если помещение находится у черта на куличиках, его трудно отыскать даже с навигатором, а зимой не чистят дороги – от такого склада будет одна головная боль;
    • охрана. В идеале складские помещения должны располагаться на территориях с централизованной охраной. То есть за забором с воротами. Въезд на территорию – по пропускам. Но обычно такое встречается на крупных складских комплексах. Если арендуете помещение на в таких местах, позаботьтесь об охранной сигнализации.

    Вариантов аренды складов очень много. Это может быть контейнер на городском рынке, часть большого ангара на складском комплексе. Или любое другое помещение, которое подойдет для хранения товара. Складские помещения стоят дешевле торговых и офисных. Подробнее о том, как найти и оборудовать склад, мы писали в этой статье.

    Точка выдачи товара

    Если офис и склад можно снять на другом конце города, то с точкой выдачи ситуация иная. Можно считать, что это полноценный магазин, а это значит, что и требования будут как к магазину:

    • точка выдачи должна располагаться в значимых и ключевых точках города. В идеале – крупные торгово-развлекательные комплексы, центральные улицы и так далее;
    • надо, чтобы клиентам было удобно добираться. Если до вас ходит один автобус, а потом нужно пройти полтора километра пешком, вряд ли клиент решится на такое путешествие. Доехать до точки он должен максимально возможным количеством способов;
    • оборудование. К помещению для обслуживания клиентов предъявляются те же требования, что и к магазинам. Это значит, что должна быть пожарная сигнализация, огнетушители и план эвакуации.

    Многие интернет-магазины снимают точку выдачи на территории торговых центров. Это дешевле, чем арендовать целое нежилое помещение с отдельным входом. Поставил стойку, посадил консультанта и всех делов. Минус – где-то нужно хранить товар.

    Если позволяют средства и товаров много, понадобится отдельное помещение. Это всегда лучше: вы не зависите от режима работы арендодателя, можете сделать под себя косметический ремонт и вообще делать все что угодно. К тому же, такое помещение можно легко совместить с небольшим складом.

    Где искать помещение

    Сейчас снять помещение гораздо проще, чем сдать. Кризисные явления в экономике делают свое дело: бизнесы закрываются и коммерческая недвижимость становится невостребованной. Сразу сообщим: правила игры диктуют арендаторы. Итак, где и как найти помещение для офиса, склада или точки выдачи товара?

    1. Спросить у знакомых и друзей. Запустите сарафанное радио: сообщите родственникам и знакомым, что вы подыскиваете помещение. Возможно, чей-то дальний родственник или приятель никак не может сдать коммерческую недвижимость.
    2. Поискать на Авито и других подобных ресурсах. Это очень удобно: выставляем фильтр по цене, географическому положению и метражу и получаем набор готовых вариантов. Есть федеральные ресурсы типа того же “Авито” или “Из рук в руки”, а есть региональные – в каждом городе свой.
    3. Обратиться в агентство недвижимости или к риелтору. Это быстро и безопасно: специалист может сразу подобрать вам помещение из своей базы, подготовить необходимые документы и организовать встречу в арендодателем. Однако услуги нужно оплачивать: стоимость подбора помещения может достигать месячного платежа по аренде.
    4. Найти помещение самостоятельно на месте. Садитесь в автомобиль и отправляйтесь в район, где вы хотели бы снять недвижимость. Походите по улицам и магазинам на предмет вывесок и баннеров с надписью “Аренда”. Перепишите телефоны и обзвоните потенциальных арендодателей. Плюс способа в том, что так больше вероятность снять помещение от собственника. Агентства и риэлторы не будут тратиться на изготовление баннера – это нужно только хозяину недвижимости.

    Аренда, субаренда, покупка. Выбираем правильный вариант

    Аренда у собственника помещения

    Это самый лучший вариант. Вы снимаете помещение по той цене, которую хочет арендодатель. Никаких посредников и связанных с ними дополнительных расходов. К тому же можно получить гибкие условия найма: торговаться с собственником касательно ежемесячной платы, договариваться о ремонте помещения и установке дополнительного оборудования и даже просить отсрочку платежей. Минус один: такие предложения бывает сложно найти. Почти все арендодатели отдают работу по сдаче недвижимости внаем риелторам или агентствам. Поэтому выйти на собственника не всегда возможно.

    Субаренда

    Суть в том, что ваше помещение уже кто-то арендует, но не для личного использования, а для сдачи внаем и получения прибыли. Например, собственник сдает офис за 20 тысяч рублей. Его снимает некий предприниматель. А потом сдает его вам, но уже не за 20, а за 23 тысячи. Понятно, что это менее выгодно.

    Покупка

    Если позволяют средства, то помещение можно и купить в собственность. Однако стоит сто раз подумать, прежде чем решиться на такой шаг. Бесспорно, плюсов при таком подходе масса: вы станете владельцем помещения и сможете делать там что угодно: любой ремонт, перепланировки, монтаж оборудования. Ни у кого не нужно спрашивать разрешения и что-то согласовывать. В рамках жилищного кодекса, разумеется. К тому же это выгоднее. Плата за аренду может съедать нехилую часть прибыли. Если помещение в собственности, этих трат можно избежать.

    Однако у этого варианта есть и масса минусов:

    • нужны серьезные инвестиции. Даже покупка небольшого офиса в провинции обойдется в несколько миллионов рублей;
    • не всем подходит. Покупать недвижимость можно только в том случае, если вы уверены, что будете пользоваться ей много лет. Только тогда можно отбить затраты на покупку. Большинство предпринимателей живут сегодняшним днем, поэтому для них аренда гораздо предпочтительнее;
    • если недвижимость покупается в кредит, а так обычно и бывает, то придется еще и оплачивать банковский процент.

    Договор аренды

    Это главный документ, регулирующий взаимоотношения между вами и арендодателем. Не стоит ограничиваться типовыми договорами из интернета – лучше дополните их своими пунктами:

    • пропишите пункт о том, чтобы арендодатель компенсировал вам стоимость переезда в случае прекращения договора по его инициативе. Часто бывает, что через месяц появляется более платежеспособный арендатор. Который перебивает вашу цену. Чтобы подстраховаться и не остаться на улице, такой пункт придется очень кстати;
    • пункт о возмещении стоимости неотделимых улучшений. Например, вы поставили в помещении кондиционер и систему охранной сигнализации. А через полгода съехали в другой офис. Понятно, что оборудование с собой не заберешь – оно сделано с учетом конкретного помещения. Это и называется неотделимыми улучшениями. И за них должен платить собственник. Полностью упакованные офисы и склады можно сдать дороже;
    • обязательно пропишите условия повышения арендной платы. А то можно проработать пару месяцев, а потом услышать от арендодателя, что со следующего плата будет повышена. Все подобные действия – только с предупреждением на несколько месяцев;
    • разграничьте ответственность. Чем меньше вашей ответственности – тем лучше. Пусть собственник отвечает сам: за наличие и исправность инженерных сетей, договора на вывоз мусора, отопление, электричество. Если все это повесят на вас – это лишние сложности и потеря драгоценного времени.

    Многие советуют заключать договор сразу на большой срок, да еще и регистрировать его в Госреестре. Дескать, это подстрахует вас от беспредела со стороны собственника. Но мы бы поостереглись давать такие советы. А вы сами уверены, что просидите здесь несколько лет? Нет? Тогда долгосрочный договор пока не для вас.

    Что делать? Устройте промежуточный этап. Оформите договор на полгода-год. За это время присмотритесь к арендодателю, посчитайте затраты на аренду в целом и определите, все ли вас устраивает. Если все в порядке – тогда можно заключать долгосрочный договор аренды.

    Понравилась статья? Напишите в комментариях соцсетей, что вы думаете. И по традиции – удачи в бизнесе!

    Источники:
    http://siab.ru/blog/kak-vyibrat-torgovoe-pomeschenie/
    http://mrcoach.ru/beginner/kak-snyat-pomeshhenie-pod-magazin-ili-opyt-arendy-torgovyx-ploshhadej/
    http://around-the-shops.ru/arenda-pomewenij-pod-magazin
    http://otorgovle.ru/services/arenda-pod-magazin-kak-vybrat-mesto.html
    http://reconomica.ru/%D0%B4%D0%B5%D0%BD%D1%8C%D0%B3%D0%B8/%D0%B1%D0%B8%D0%B7%D0%BD%D0%B5%D1%81/%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%B0-%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D0%B9-%D0%BF%D0%BB%D0%BE%D1%89%D0%B0%D0%B4%D0%B8-%D0%B1%D0%B5%D0%B7-%D1%80%D0%B8%D0%B5%D0%BB%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%B0/
    http://okretail.ru/2011-12-08-18-01-52/12-2011-12-09-16-43-32
    http://www.insales.ru/blogs/university/arenda-pomescheniy-dlya-internet-magazina
    http://www.m24.ru/library/rabota-i-biznes/11042017/352

    Бесплатная консультация юриста по телефону:

    Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

    СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

    Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

    Ссылка на основную публикацию