Демонтаж коробов в комнате при перепланировке квартиры

Перепланировка воздуховодов

В большинстве типовых квартир один воздуховод находится в зоне кухни и туалета. В нем проходит несколько каналов, один из каналов отвечает за вытяжку из кухни, другой из зоны ванной и туалета.

Планировка помещений типовых квартир, зачастую желает быть лучшей, кроме того они не отличаются желаемым количеством квадратных метров, и вследствии этого, многие граждане рассматривают воздуховод как одну из возможностей хоть как то поправить положение вещей. Варианты перепланировки воздуховода могут быть самыми различными.

Воздуховод имеет квадратное сечение, и обычно граждане недовольны выступающим углом, поэтому с ним производят простейшие манипуляции, либо срезают наискось, либо придают ему округлую форму.

Следующий вариант перепланировки воздуховода заключается в следующем – часть воздуховода (примерно половину) срезают, и на это место встраивают какую либо бытовую технику. То есть срезается та часть воздуховода, которая отвечает за вытяжку из кухни. Часть же воздуховода, которая отвечает за вытяжку из ванной комнаты остается нетронутой.

И конечно же самый экстремальный случай – это полное удаление вентиляционного шкафа (еще одно название воздуховода). С точки зрения оптимизации полезной площади, дело конечно полезное, но вот с точки зрения закона и добрососедских отношение не очень. Во первых, все соседи этажами ниже, оказываются отрезанными от естественной вентиляции, а это грозит не только потерей добрососедских отношений, но и зачастую судебными исками. А во вторых, воздуховод представляет собой самонесущее гипсобетонное изделие высотой в один этаж, которые монтируются друг на друга и на небольшие “приступчики” в плитах и фактически все вышерасположенные воздоховоды при его перепланировке “вывешиваются” на воздуховод который был срезан.

Существует много споров и мнений инасчет возможностей перепланировки квартиры с затрагиванием зоны воздуховода.

Итак, мнение первое:

Если срезать воздуховод полностью, то все верхние воздуховоды переедут ровно на этаж ниже. Все зависит о серии дома, в большинстве случаев конструкция воздуховодов не подразумевает что они ровно с первого этажа, ставятся один на другой и так до 9, 17 а то и 23 этажа. Конструкция дома, плит перекрытия и воздуховодов не являются взаимонезависимыми. Проще говоря, воздуховод это отдельная конструкция, которая ставиться в вашей квартире на пол, а в полу уже есть пара отверстий для каналов вентиляции. Но во многих панельных сериях, воздуховод закреплен на плите с помощью “небольших приступчиков”, и частично опирается на короб снизу. Вследствии этого собственник при срезании воздуховода, конечно не получит “приехавший” сверху воздуховод соседа, но трещины по потолку в зоны демонтажа вполне возможны.

Мнение второе:

Если срезать аккуратно, и соединить каналы вентиляции сверху и снизу гибким шлангом которые уберуться в стену ничего страшного не будет. Будет. Будет плохо, вашим соседям снизу. Вытяжка работает за счет естественного перепада давления и тянет снизу вверх. И как понимаем, это давление на 1 и даже 23 этаже различается не сильно. Бывает что и при прямых каналах все работает не ахти как, там как туда имею свойства собираться разный мусор, от банальной паутины, до неудачливых ворон, а уж каждый новый изгиб в колене канала существенно замедляет движение воздуха.

Мнение третье:

Воздух забирается сверху и разгоняется по нашим квартирам, особенно это будет полезно если открыть форточку, все сразу выветриться. Конечно же не так, воздух тянеться из наших помещений в воздуховод, и далее наверх на улицу. Достаточно приложить к отверстию вытяжки листок бумаги и при работающем воздуховоде мы увидим как он к нему “приклеился”.

Мнение четвертое:

На первом этаже воздуховод срезать можно, и это законно. Миф частично подтвержден. Логично предположить, что если под нами нет соседей, то окошко вытяжки находится вверху под потолком, то зачем нам “в принципе” нужна вся коробка. И это действительно так, теоретически срезать воздуховод можно никому не навредив. И даже говорят что жилищные инспекции выдают разрешение на такую перепланировку воздуховодов, и даже кто то это сделал официально. Однако на нашей практике реально выданного разрешения мы не видели.

И все таки, всех конечно же интересует вопрос, какую же перепланировку воздуховода можно делать, проще говоря “можно срезать, урезать, усеч и т.д. воздуховод или нет”. Отвечаем очень просто: в типовых домах затрагивать воздуховод нельзя не при каких условиях. Почему же это так. Потому что в перечне запрещенных мероприятий (п. 3.7) при проведении перепланировок в постановлении правительства Москвы № 73 четко написано “не допускается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции”. Авторы практически всех типовых домов запрещают вмешательство в системы вентиляции, о чем жилищные инспекции прекрасно информированы и соответственно не выдают разрешение не на демонтаж, не на усечение воздуховодов.

А вот в домах индивидуальных серий вследствии расплывчастости формулировки “не допускается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции” рассмотреть вопрос можно. Авторы индивидуальных серий как правило более лояльны в данном аспекте. Конечно же демонтировать полностью воздуховод вместе с вентканалами никто не разрешит, а вот “срезать” часть ограждающей конструкции (которая зачастую бывает в несколько раз больше чем сами вентканалы) вполне может согласовать. И при согласовании автора проекта дома, в нашей практике были случаи когда жилищная инспекция согласовывала данное переустройство.

Жилищная инспекция каждого округа весьма категорично относятся к вопросам перепланировки воздуховода. При затрагивании данных конструкций документы скорее всего даже не примут на рассмотрение. Если же и примут то при рассмотрении их на коммиссии при выдаче разрешения, это обязательно выявится и собственник по истечении 45 рабочих дней получит законный отказ по причине того что при перепланировке затрагивается воздуховод. В графе причина отказа, будет стоять все тот же пункт 3.7 постановления правительства Москвы № 73.

Что является перепланировкой в квартире?

Перепланировкой в квартире считается любое переустройство жилого помещения, после чего необходимо вносить изменения записей в его техпаспорт. Ремонтные работы могут коснуться не только косметических операций, но и серьезных переустройств, касающихся расширения или сужения пространства, преображения жилья. Такая деятельность должна соответствовать установленным требованиям и иметь разрешительную документацию.

Что такое перепланировка

Под ней понимается всякое преобразование эксплуатационных и технических параметров жилой площади, улучшения характеристик, отражающихся в виде изменений в записях поэтажного плана.

В переустройство включаются такие процедуры, как:

  • Изменение жилищных параметров;
  • Смена коммуникационных систем, включая переустановку оборудования отопления;
  • Любые модификации, отмеченные в технической и правоустанавливающей документации на недвижимый объект.

Статьей 26 ЖК РФ устанавливается список работ, проведение которых подлежит получению разрешительной документации в соответствующих службах::

  • Преобразование нахождения стен, окон и дверных проемов, лестниц между этажами, шкафов, встроенных в конструкции, санузлов и кухонных приборов, канализации и вентиляционных люков;
  • Перемена функциональности объекта внутри квартиры. Это связано с переделкой жилых помещений в бытовые;
  • Реорганизация фасадов, застекление лоджий, вывод на фасадную стену кондиционера, спутниковых установок, антенн, установка сетчатых перекрытий и другие переделки, сказывающихся на архитектуре строения. Такие переустройства не оказывают влияния на план квартиры, но влекут согласование проектной документации по перепланировке;
  • Изменение половых покрытий. Это могут быть заложение новой стяжки, включение системы полов с подогревом и др.

Что относится к перепланировке?

Проектному согласованию подлежат:

  • Перенос, разборка и перестройка перегородок между комнатами;
  • Смещение и постановка дверных заслонов;
  • Изменение пространства жилья, имеющей много жилых помещений;
  • Преобразование проемов в перекрытиях;
  • Снос части основных конструкций;
  • Образование коридора;
  • Изменение кухонного пространства, санузла;
  • Перемещение места расположения туалетной и ванной комнат, кухни;
  • Соединение санузлов;
  • Получение новых помещений;
  • Увеличение жилой территории за счет нежилой;
  • Замена газовых установок на иные;
  • Перенос электробытовых точек, топливных систем;
  • Проведение вентиляционных выходов.

Для осуществления таких видов работ нужно получать разрешение соответствующих инстанций.

Кроме того, существуют реконструкционные работы, которые нельзя производить. Это переустройство квартиры:

  • Несогласованное с остальными собственниками либо жильцами;
  • Без соблюдения требований инженерной, санитарной, строительной, эксплуатационной защиты недвижимости;
  • Допускающее осложнение условий использования помещения или проживания людей;
  • Связанное с построением или удалением несущих стен, влекущих создание помещения без естественного освещения или централизованных отопительных приборов;
  • Вследствие чего возникают перемены в архитектуре здания.

Категорически запрещается:

  • Встраивать газопровод в стену;
  • Закрывать вентиляционные люки;
  • Объединять лестничные площади и коридор;
  • Изменять расположение кухонных и ванных комнат;
  • Соединять территорию лоджии и площадь внутреннего размещения;
  • Проведение демонтажа порогов, размещенных на выходах с балкона;
  • Демонтаж блоков подоконников;
  • Увеличение уже существующих проемов в наружных конструкциях на входе с лоджии;
  • Разбор блока подоконника, если с его помощью удерживается балконная плита;
  • Соединение двух жилых объектов, если их собственниками являются разные люди. Это возможно, когда владельцем является один и тот же человек;
  • Сооружать препятствия доступу к коммуникационным и контролирующим измерителям.

Не считаются перепланировкой действия по:

  • Проведению косметических работ;
  • Установление дополнительных дверей;
  • Монтаж входных загородок;
  • Замена встроенных шкафов и других приспособлений;
  • Устанавливание новой сантехники.

Такие мероприятия могут производиться по желанию владельца без разрешения контролирующих органов. Если они направлены на ухудшение собственных жилищных условий без нарушения интересов других жильцов, то инспекция требует их согласовывать подачей заявления, представленного собственником, о желании добровольно умалить такими действиями своё проживание. Такая заявка должна иметь нотариальное удостоверение.

Как согласовать

Разрешение на перепланировку можно получить в жилищной инспекции. В неё сдается документация после осуществленного ремонта, для проведения обследования объекта инспектором и сравнения действительной реконструкции с изложенным в проекте планом. В результате составляется акт приемки выполненного переустройства, который является основанием для внесения изменений в техническую документацию в БТИ.

Новый техплан представляется в Росреестр для внесения измененных сведений в единый реестр прав.

В инспекции согласовывается проект запланированных работ в квартире или эскиз. Последний применяется в случае:

  1. Переустановки сантехники, отопительной системы и радиаторов в другое место;
  2. Демонтаж стен, не являющихся несущими;
  3. Перенос дверных проемов, инженерных конструкций и отопительных устройств.

Эскиз используется для малозначительных преобразований, для более серьезных мероприятий необходимо согласование проекта. Его готовят соответствующие профессионалы, подготовив при этом экспертное заключение о возможности осуществления реконструкции.

Готовая документация сдается в МФЦ. Решение о согласовании документации либо об отказе принимается в течение 1,5 месяцев. Оно понадобится при планировании следующих видов реконструкции:

  1. Установка окон и дверей в несущих перегородках;
  2. Возведение лестницы внутри квартиры;
  3. Перенос стен, создающих значительную нагрузку на здание;
  4. Изменение места расположения санузла и кухонной комнаты;
  5. Застекление балконов;
  6. Установка оборудования, увеличивающего величину затрат коммунальных платежей и подобные мероприятия.

ВНИМАНИЕ! Перепланировку жилья в новостройке можно сделать только после выдачи документа, удостоверяющего правомочия собственника на объект.

Самовольные работы

Все видоизменения конструктивной формы жилого пространства должны заноситься в техническую документацию, при проведении соответствующей корректировки текущей информации с выдачей разрешительных документов.

Любые перемены в существующих параметрах недвижимости нужно узаконить в устанавливаемом законодательством порядке, так как действия, направленные на переустройство, при их самовольном исполнении могут повлечь наложение штрафных санкций в размере до 2500 рублей.

Кроме того, инициатор ремонта должен за свой счет вернуть жилую недвижимость в первоначальный вид, в котором она находилось до переустройства. При невыполнении такого требования жилая площадь может быть выставлена для реализации на публичные торги с выплатой компенсации за неё.

Если же работы провел наниматель жилья по договору соцнайма, то соглашение с ним подлежит расторжению.

КСТАТИ! Незаконная перепланировка квартиры лишит возможности её владельца в будущем проводить операции с ней. Её невозможно будет продать, подарить, передать наследникам, либо сдать в наем.

ВНИМАНИЕ! Несогласованные работы по переустройству жилья может повлечь возникновение аварийных ситуаций, таких как обрушение несущих конструкций, затопление жилплощади и другое.

Как узаконить

Если перепланировка квартиры не прошла процедуру согласования, без составления проекта, добросовестный владелец должен осуществить следующие действия:

  1. Заказать в БТИ техпаспорт с внесенными изменениями о незаконных преобразованиях.
  2. Подготовить проектную документацию в специальной компании.
  3. Её нужно будет согласовать в пожарной инспекции, санэпидемстанции, архитектурном бюро.
  4. Уплатить штрафные санкции, в размере, определяемом КоАП РФ.
  5. Обратиться в суд за признанием проведенной перепланировки законной. Для этого потребуется подготовить заявление и сдать в судебный орган в месте нахождения объекта. К нему прикладываются:
  • Согласованный во всех службах проект;
  • Старый и новый техпаспорт;
  • Новая кадастровая документация;
  • Документ, определяющий право собственности на недвижимость;
  • Гражданский паспорт заявителя;
  • Заключение проектировщика о безопасности проведенного ремонта.

При наличии всех необходимых документов, суд принимает положительное решение и легализует проведенные работы.

Новое

Законодательство о перепланировке в текущем году не получило каких-либо глобальных изменений. Новшествами в согласовании переустройства стали:

  • Заявитель вправе не представлять техпаспорт и экспертное заключение службы, занимающейся защитой памятников культуры и архитектуры;
  • Если право на квартиру, подвергающуюся переделке, зарегистрировано в ЕГРП, то представления документов, подтверждающих такие правомочия представлять не нужно.

Надо отметить, что помимо судебного решения вопроса незаконной перепланировки, существует возможность легализовать самовольный ремонт при помощи проведения административной процедуры, устанавливаемой местным муниципалитетом. Она заключается в оформлении разрешительной документации на выполнение реконструкционных работ. Но это возможно только в случае, когда получены необходимые согласования соответствующих служб и заключение экспертов.

Демонтаж коробов в комнате

Здравствуйте, посетители сайта o-nedvizhke.ru!

Читатель задал нам вопрос: «Здравствуйте, подскажите, можно ли демонтировать выступы 20х40 в левом и правом углу комнаты?».

Видим мы эти выступы, но, к сожалению, мы объективно ответить не можем, можно ли демонтировать или нельзя.

Ответ на этот вопрос может дать только техническое заключение о том, что в этих выступах, и какая функциональность.

Но есть еще момент: необходимо получить поэтажный план до перепланировки. Если эти выступы там есть, то можно увидеть, из какого материала они выполнены.

То есть их может не быть, может быть, это предыдущие собственники сделали ремонт, согласовали перепланировку и зачем-то построили эти выступы. Может быть, там какая-то труба идет, тогда их можно без проблем демонтировать.

Если в поэтажном плане до перепланировки их нет, то их можно демонтировать без вопросов.

Но они на поэтажном плане до перепланировки могли и быть, тогда непонятно, что это за выступы, и чтобы их демонтировать, необходимо заказывать техническое заключение.

Заказать заключение можно либо в очень серьезной проектной организации, либо у автора проекта дома, либо в МосЖилНИИПроекте, если автора нет.

И инженер в этом техническом заключении отразит конструктив этих выступов, покажет, из чего они состоят.

Наша проектная документация, скорее всего, не подойдет, потому что Жилищная инспекция на такие вещи обращает внимание и предпочитает такие моменты согласовывать на основании «мощной» проектной документации.

И если они покажут, что никакой функциональности выступы не несут, там пустота или что-то еще, тогда их можно демонтировать.

Как зарегистрировать перепланировку в Жилинспекции?

Об авторском надзоре при перепланировке читайте тут.

В принципе, стандартный процесс согласования. Если же вопрос стоит в контексте просто можно/нельзя, мы не знаем, что они из себя представляют, и что там есть.

Визуально мы не понимаем, что там, может это какой-то конструктивный элемент. Вот так ситуация обстоит. Спасибо за вопрос!

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Перепланировка вентиляционного короба в квартире

Перепланировка с демонтажем вентиляционного короба в многоквартирном доме: плюсы и минусы.

Среди тех семей, которые проживают в типовых городских квартирах наверное нет таких, кто бы не хотел увеличить полезную площадь помещений, особенно это касается традиционно тесного и нерационально спланированного помещения кухни.

На сегодняшний день существует множество способов решения проблемы тесноты – от расширения кухни за счет смежных помещений: коридора, кладовки до объединения кухни и смежной комнаты в помещение гостиной. Гораздо реже встречаются перепланировки кухни с переносом кухни на место коридора или присоединение к помещению кухни, балкона или лоджии.

Все эти виды перепланировок можно проводить только после соответствующего согласования изменений , что гарантирует безопасность проживания в вашей квартире и в квартирах ваших соседей. Но некоторые владельцы квартир увеличивают площадь кухни за счет проведения перепланировки с демонтажем вентиляционного короба, что категорически запрещено действующими строительными нормами.

Преимущества удаления вентиляционного короба и вентканала:

Конечно, частичный или полный демонтаж вентиляционного короба может дать определенные преимущества, ведь кроме того, что в получившейся в стене нише можно поставить холодильник, небольшой шкаф, установить полки, пустое пространство, получившееся после перепланировки вентиляционного короба, может стать частью интерьера, а помещение кухни обретет некую изюминку.

Но практика показывает, что перепланировка вентиляционного короб а при всех своих преимуществах имеет неприятные последствия, перевешивающие все выгоды . Если вы собрались произвести демонтаж вентиляционного короба, то стоит знать, что Жилищная инспекция не пойдет на согласование подобных действий. Демонтаж вентиляционного стояка лишает притока воздуха ваших соседей, а вентиляционный короб яляется частью общедомовой собственности, а закрывать на это глаза в условиях проживания в многоквартирном доме не получится.

Перепланировка вентиляционного короба. П очему нельзя устраивать?

Некоторые системы вентиляции построены при помощи самонесущих блоков. Попросту говоря, вентиляционная шахта состоит из множества секций, установленных друг на друга. Легко представить, что может произойти если “выдернуть” такой блок скажем на пятом этаже – вся шахта с шестого и выше будет лишена опоры и повиснет на стенах, а квартиры ниже пятого, останутся без свежего воздуха.

Казалось бы логичным обойти этот запрет на первом этаже, ведь соседей снизу нет, а короб можно закрепить под самым потолком, но и это делать запрещено, так как вентиляционная шахта является общедомовой собственностью, а не частью вашей квартиры. По той же причине категорически запрещается вмешиваться в планировку ограждений системы вентиляции.

Вентиляционный канал в многоквартирном доме, фото:

Иногда горе-строители удаляют не весь короб на кухне, а его часть, рассчитывая на то, что функционировать он будет по прежнему. Стоит сразу сказать, что даже в том случае если размер вентиляционного канала заставляет задуматься об уменьшении его площади, частичный демонтаж также является нарушением, и обьясняется его конструкцией. Он состоит из одного большого (общего) канала и двух приточных поменьше.

Фото перепланировки вентиляционного короба на кухне с нарушениями:

По небольшим каналам воздух поднимается до высоты трех метров от уровня вхождения воздуха в вытяжные окна, которые обычно располагаются в углу кухни и туалета, и только потом попадает в общий канал. Уменьшая сечение в вытяжной шахте, вы создает область повышенного давления, которое не даст пройти воздуху из нижних квартир выше. Соседи снизу будут очень признательны за собирательный запах со всего подьезда в своем жилье, ведь “отработанный воздух пойдет именно к ним.

Если вы только планируете купить квартиру, то при выборе подходящего жилья стоит обратить внимание и на наличие незаконных перепланировок, а особенно перепланировки вентиляции, поскольку согласовать такие работы в дальнейшем “задним числом” у вас не получится, и вам придется за свой счет устранять все самовольно выполненные изменения.

  • Выявить незаконно проведенную перепланировку при проверке достаточно просто – все самовольные изменения отмечаются красными линиями на поэтажном плане БТИ.
  • Та же схема действует и в случае, если перепланировку вентиляционного короба на кухне проводили вы сами.

​ Техпаспорт квартиры с отмеченными незаконными перепланировками:

Штрафы и наказания за перепланировку вентиляционного короба или вентиляционного канала

После того, как станет известно о самовольно проведенной перепланировке(а рано или поздно это произойдет), вас обяжут выплатить административный штраф в размере 2500 рублей , а затем вы должны будете или за собственный счет устранить все последствия незаконной перепланировки и заняться восстановлением испорченной общедомовой собственности.

Вообще, квартира с незаконно выполненной перепланировкой лишается многих преимуществ, по сравнению с квартирой без перепланировки или жильем, где перепланировка была своевременно узаконена. Например, такая квартира не может участвовать в сделках с недвижимостью, поскольку не является юридически “чистой”. Во многих ситуациях, чтобы устранить этот недостаток необходимо узаконить перепланировку задним числом.

Акт обследования вентиляционного канала, фото:

Поэтому избегайте любых работ, которые могут затрагивать систему вентиляции. Однако стоит отметить, что в некоторых типовых сериях домов вентиляция располагается в неочевидных местах (например, в несущих стенах в II-18 или И209А). И устраивать проемы в данных стенах для объединения помещений не представляется возможным.

В домах старого фонда расположение различных вентшахт бывает и вовсе неожиданным. Они могут находиться внутри кирпичных стен, причем этот факт иногда становится неприятным сюрпризом при самовольном устройстве проемов. Такие проемы однозначно не удастся сохранить: их придется заложить с восстановлением вентиляции.

Демонтаж неиспользуемого вентиляционного канала в старом доме, фото:

Перепланировка вентиляционного канала в старом доме. Демонтаж неиспользуемых вентканалов

Однако в старых домах часто встречаются дымоходы или недействующие каналы вентиляции. Их затрагивание в принципе возможно, но только с согласия 73% жильцов, поскольку это общедомовое имущество.

Это касается таких изменений в планировке квартиры как, например, перенос или расширение дверного проема в перегородке, монтаж или демонтаж перегородки, перепланировка с организацией гардеробной – большинство таких работ можно согласовать и после их проведения. Но несмотря на то, что Жилищная инспекция часто идет навстречу тем, кто выполнил в своей квартире самовольную перепланировку и нередко оформляет уже выполненные работы, все это не относится к незаконной перепланировке вентиляционного короба в туалете, на кухне или других местах.

В перечень перепланировок, которые также нельзя согласовать после их проведения, входят работы, нарушающие устойчивость конструкций здания, например, перепланировки, затрагивающие несущие стены дома. Изменения в планировке, которые заведомо ухудшают условия проживания в вашей квартире, также считаются запрещенными и согласовать их “задним числом” у вас не получится.

Не стоит самовольно проводить работы, если в результате затрудняется доступ к действующим стоякам – жилищная инспекция обяжет вас вернуть все в прежнее состояние, до проведения перепланировки.

Таким образом, решаясь на проведение перепланировки кухни, если вы хотите увеличить полезную площадь кухни, то стоит в первую очередь позаботиться о законности ваших будущих преобразований. Чтобы изменения в планировке соответствовали действующим строительным и санитарным нормам и не нарушали закон, перед началом работ следует разработать проект предстоящей перепланировки в организации с допуском СРО, а затем получить письменное разрешение на перепланировку помещений.

Пример устройства вентиляционных каналов в нежилых помещениях, фото:

Примеры отказов при согласовании демонтажа венткоробов:

Итак, подведем итоги всего вышеизложенного:

Демонтировать вентканал или вентиляционный короб в многоквартирном, а особенно многоэтажном доме нельзя по нескольким причинам:

  • Домовой вентканал работает только в собранном виде, и уменьшив его обьем вы ухудшите условия проживания ваших соседей ради увеличения свободного места на кухне
  • Вентиляционный короб относится к общедомовому имуществу и не может быть демонтирован без согласия ваших соседей по многоквартирному дому.
  • Восстановление демонтированного вентканала ляжет на ваши плечи, даже в том случае, если вы не производили его а получили “по наследству”
  • Цена ошибки довольно велика и при перепланировке кухни с демонтажем вентиляционного канала, придется восстанавливать сам канал, вентиляционный короб, а также платить штраф.
  • Как правило увеличить полезную площадь кухни можно и не прибегая к таким радикальным мерам – достаточно грамотно разработать проект изменения конфигурации квартиры.
  • В частном доме, в отличие от многоэтажного, перепланировка вентканала для вытяжки, производится гораздо проще.
  • Перепланировка кухни с демонтажем вентиляционного канала, является в принципе несогласуемой в условиях многоквартирного дома.
  • Подобные перепланировки досточно легко обнаруживаются при обследованиях, например при проверке инспектором Жилинспекции.

Наша компания поможет как с разработкой проекта, так и с его согласованием. Благодаря наличию опыта и всем необходимым допускам, мы гарантируем полную законность предложенных изменений.

Ошибки при перепланировке квартиры

При выполнении ремонтных работ важно не ухудшить жилищные условия как самому себе, так и соседям по дому. Для этого разработаны и приняты строительно-санитарные нормы и правила, определяющие возможность проведения ремонтных работ в многоквартирном доме.

Несмотря на это, действующие нормы и правила зачастую все же нарушаются, и проводятся запрещенные виды ремонтных работ. Перепланировку, проведенную с нарушениями, согласовать, к сожалению, невозможно. Для того, чтобы узаконить выполненный ремонт, его необходимо будет приводить к согласуемому виду. Это, чаще всего, чревато повторными ремонтными работами.

В данной статье мы подробно разберем основные ошибки при перепланировке квартиры, а также расскажем, как избежать нарушения жилищного законодательства.

Ошибки при перепланировке кухни

Что запрещено

Расширение кухни на санузел (ванную, уборную). Такую ошибку, как правило, совершают жители квартир с маленькой кухней, которые стремятся сделать ее более просторной. Но подобная перепланировка ухудшает собственные жилищные условия. В этом случае кухня оказывается под санузлом соседа сверху, а это прямое нарушение п. 9.22 СП 54.13330.2016.

Исключением из данного пункта являются квартиры, расположенные на последнем этаже. Расширяя помещение кухни, вы не ухудшаете себе жилищных условий, так как над вашей квартирой нет жилых помещений.

Увеличение кухни за счет жилой комнаты. Такая перепланировка также относится к категории не согласуемых, поскольку в этом случае часть вашей кухни будет «залезать» на жилую комнату соседа снизу, что ухудшит условия его проживания. Если говорить непосредственно о законодательстве, то в этом случае будет нарушен п.24 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47. По этой же причине невозможен перенос кухни в жилую зону квартиры.

Исключением из данного пункта являются квартиры, расположенные на первом этаже (или если под вашей квартирой нежилое помещение – магазин, кафе, офис…). В данном случае вы не ухудшаете соседу снизу жилищных условий.

Однако данная перепланировка возможна ТОЛЬКО если дом не газифицированный. Даже если квартира на первом этаже, но с газовой плитой, увеличить ее площадь за счет жилой комнаты будет невозможно.

Демонтаж вентиляционного короба. Вентиляция обеспечивает отвод отработанных газов и чада от жарки продуктов, а также способствует притоку свежего воздуха в помещение. Поэтому постановлением Правительства Москвы №508-ПП запрещен полный и частичный демонтаж вентиляционных коробов. Демонтировать, переносить, сужать или подрезать вентиляционный короб с целью увеличения кухонной площади запрещено.

Объединение газифицированной кухни с комнатой. На основании ППМ №508-ПП, совмещение жилой комнаты с газифицированной кухней запрещено. Здесь имеется в виду демонтаж ненесущей перегородки между жилой зоной и кухонной или устройство проема в несущей стене без двери.

Что возможно к согласованию на любом этаже:

  • Допускается расширение кухни на любые нежилые и вспомогательные помещения квартиры. К таким относятся: кладовая, подсобка, встроенный шкаф, коридор, гардеробная.
  • Чтобы надзорные органы позволили узаконить перепланировку с объединением комнаты и кухни с газовой плитой, между помещениями взамен глухой перегородки необходимо установить распашную или раздвижную дверь типа купе. Главное, что указано в ППМ №508-ПП, такая дверная конструкция должна обеспечивать плотный притвор. То же требование относится к устройству проема в несущей стене, которой разделены газифицированная кухня и гостиная. Если автор проекта дома позволит сделать в стене проем, то его нельзя оставлять открытым – придется установить дверь с плотным притвором.

Пример согласованной перепланировки с установкой раздвижной двери с плотным притвором между газифицированной кухней (3) и жилой комнатой (2) взамен ненесущей стены

Проект перепланировки с увеличением площади кухни (4) за счет коридора (7)

Ошибки при перепланировке санузла и ванной

Что запрещено

Расширение санузла (уборной, ванной, туалета) на жилую комнату или кухню. Туалеты и ванные комнаты относятся к мокрым зонам квартиры, и их непосредственное расположение над жилыми комнатами и кухнями квартир снизу одновременно нарушает п.3.8 СанПиН 2.1.2.2645-10 и п.9.22 СП 54.13330.2016.

Устройство санузла на балконе или лоджии. По правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, принятым постановлением Госстроя России № 170 от 27 сентября 2003 года, не допускается на балконах и лоджиях размещать громоздкие и тяжелые вещи и использовать эти помещения не по назначению. Поэтому согласующие перепланировки органы никогда не разрешат превратить балкон или лоджию в санузел или ванную комнату.

Что разрешено

  • Увеличить санузел или ванную на кухню или комнату возможно, но только если квартира расположена на первом этаже. Тогда санитарные нормы не нарушаются, а, значит, и у Мосжилинспекции нет оснований отказать в согласовании перепланировки.
  • Допускается расширение зоны санузла на коридор, подсобное или кладовое помещение, гардеробную или шкаф встроенного типа. В общем на любое нежилое (вспомогательное) помещение квартиры.

Проект перепланировки по объединению туалета (5) и ванной (6) с расширением на часть площади коридора (7)

При любом изменении границ мокрых зон требуется гидроизоляция пола, подтверждаемая актом скрытых работ.

Ошибки при перепланировке балкона (лоджии)

Что запрещено

Присоединять балкон (лоджию) к внутренним помещениям квартиры. Поддержание комфортной температуры в квартире зимой имеет большое значение, учитывая суровые климатические условия, в которых мы живем. В строительстве эта задача решается благодаря грамотной организации теплового контура, в пределах которого осуществляется отопление дома. По этой причине расширение кухни или комнаты за счет летнего помещения запрещено постановлением Правительства Москвы №508-ПП, так как подобная перепланировка нарушит существующий тепловой контур здания.

На фото запрещенный вариант объединения лоджии и кухни, при котором сохраняется подоконный блок и убирается окно с дверью

Что разрешено

Законом не запрещена перепланировка с демонтажем подоконного блока. Но оставлять балкон (лоджию) с комнатой (кухней) неразделенными, как уже было сказано, не разрешается. Тем не менее эту проблему возможно решить при помощи установки «французских» дверей во всю ширину проема. В этом случае отапливаемое и холодное помещения сохранят свою независимость друг от друга. И в то же время появится ощущение простора и установится зрительная связь между комнатой (кухней) и балконом (лоджией).

Согласованный проект перепланировки с присоединением лоджии к комнате и кухне путем демонтажа подоконных блоков, простенков и части перемычечной зоны и установки между объединяемыми помещениями “французского” остекления

Замена подоконных блоков на “французские” двери

В большинстве многоквартирных домов батареи размещают под окнами. Соответственно, если предстоит демонтаж подоконного блока, то придется менять конфигурацию отопительной системы. А именно – переносить радиаторы на другую часть стены. Но делать это возможно только в пределах кухни (комнаты). На лоджию или балкон батареи выносить запрещено ППМ №508-ПП.

Чтобы получить квалифицированный ответ специалиста и не совершить ошибки при перепланировке квартиры, наберите наш номер телефона, оставьте сообщение на сайте или напишите письмо по электронной почте. Мы дадим нужную рекомендацию, а как перепланировать свою квартиру, решите сами.

В чем заключается легальная перепланировка квартиры

Если вы настроены сделать перепланировку в своей квартире, то подойти к этому надо с особой ответственностью и начать с получения разрешительной документации.

Процедура эта очень хлопотная и дорогостоящая, но миновать её никак нельзя, поэтому надо набраться терпения и приступить к действиям:

  • получить подписи жильцов вашего дома, достигших 18 лет, подтверждающие, что они не против проведения демонтажных работ в вашей квартире;
  • посетить местное управление градостроительства и архитектуры на предмет выдачи разрешения на разработку проектной документации;
  • договориться с проектной организацией, имеющей лицензию на проектные работы, о выполнении проекта перепланировки вашей квартиры;
  • готовый проект предоставить на согласование в такие ведомства как пожарная инспекция, газовая службы и ЖКХ.

Но перед тем как для себя решить, какие изменения внести в планировку, надо знать, что разрешено делать, а что нельзя менять категорически.

Разрешенные мероприятия при перепланировке квартиры

  • снести кладовку, встроенные шкафы и антресоли;
  • увеличить жилую площадь за счет уменьшения площади коридора;
  • объединить кухню и примыкающую к ней комнату, если их разделяет перегородка, образовав кухню-столовую;
  • убрать перегородку, разделяющую ванную комнату и туалет, чтобы обустроить совмещенный санузел, а также присоединить к нему часть прихожей;
  • сделать дополнительные проходы или расширить существующие дверные проемы в стенах, но только не в несущих.

Запрещенные мероприятия при перепланировке квартиры

  • объединять две квартиры, расположенные одна под другой путем демонтажа междуэтажных перекрытий;
  • увеличить площадь ванной комнаты или санузла, за счет присоединения к ним части жилой площади;
  • сносить несущие стены;
  • объединять утепленные балконы или лоджии с жилой комнатой путем сноса наружной стены, разделяющей их, и переносить радиаторы отопления на балконы и лоджии;
  • удалять звукоизолирующий слой пола;
  • демонтировать вентканалы.

Только после того, как вами будет выбран вариант перепланировки, и получен согласованный всеми инстанциями новый план-проект квартиры, можно начинать демонтажные работы.

Обратившись в нашу компанию вы получите: качественную и быструю работу , обширный перечень услуг (от удаления обоев и очистки стен, до комплексных отделочных работ и перепланировок), приятный персонал и гарантию на произведенные работы.

Наша компания::

  • Придет на помощь по демонтажу и отделке по первому Вашему зову!!
  • Стоимость услуг — докризисная!
  • Готовы выполнять подготовительные и демонтажные работы в Вашем офисе ночью!
  • Способны работать в Вашей квартире целыми днями и все успеть!

Демонтаж коробов в комнате при перепланировке квартиры

Перепланировка в квартирах стала привычным явлением для россиян в конце XX века. Типовое жилье, построенное в советское время, часто вызывало недовольство жильцов: кому-то не нравились слишком вытянутые комнаты «трамвайной» формы, кого-то не устраивал совмещенный санузел, третьи пытались скорректировать конфигурацию прихожей. К настоящему моменту треть всех существующих в Москве квартир подверглась перепланировкам, сообщили «РБК-Недвижимости» в риелторском агентстве «Азбука жилья». Речь идет не только о крупных переделках, но и о незначительных переносах внутренних стен, уточнили в компании. Это не значит, что все 33% квартир сохранили проведенные изменения: в отдельных случаях владельцы восстановили изначальную конфигурацию.

В настоящий момент в России действуют достаточно жесткие законы, которые регулируют перепланировки квартир в многоэтажках. За нарушение законов предусмотрены серьезные санкции — от денежных штрафов до запрета на выезд из страны или принудительной продажи жилья с аукциона. Чтобы сохранить свою квартиру и избежать наказаний, достаточно разобраться в том, что можно, а что нельзя менять в планировке.

Что запрещено

Перечень запрещенных перепланировок довольно обширен и неоднозначен — во многих случаях решение о допустимости той или иной перестройки квартиры выносит суд. «Примеры несанкционированных перепланировок таковы: увеличение/уменьшение площади гардеробной за счет смежных помещений, объединение балкона и лоджии с жилой площадью квартиры/кухни, расширение санузла за счет смежного коридора, — перечислила старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева. — Также запрещено переносить на балкон батарею центрального отопления и демонтировать вентиляционный шкаф».

«Не допускается размещение санузла (туалета, ванной или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями, — добавила юрисконсульт риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Марианна Бердыган. — Согласно действующему законодательству, регламентирующему выполнение работ по перепланировке жилых помещений, размещение душевых, ванных комнат, душевых кабинок над жилыми помещениями нижерасположенных квартир категорически запрещено. Такую перепланировку нельзя будет ни согласовать, ни легализовать в суде. Часто встречается перепланировка в виде расширения комнаты за счет балкона, когда балкон делают частью жилого помещения. К сожалению, такого рода объединение балкона и комнаты тоже невозможно будет согласовать, а узаконить в суде — крайне сложно».

Довольно часто встречаются случаи объединения кухни с комнатой: хозяева квартиры сносят часть перегородки, чтобы получить просторную столовую. Если в такой квартире имеется газоснабжение, то подобная перепланировка запрещена, указала руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина: в России действуют жесткие ограничения для помещений, в которые подведен бытовой газ. Немногие знают, но даже количество конфорок ограничено законом: к примеру, устанавливать четырехконфорочные газовые плиты в кухнях площадью менее 6 кв. м запрещено, рассказали «РБК-Недвижимости» в ресурсоснабжающей организации «Нижегородэнергогазрасчет». В маленьких хрущевках предельно разрешенное число конфорок равно трем.

Также в квартирах запрещено ликвидировать несущие стены — в домах советской постройки они часто оказывались перегородками между комнатами внутри одной квартиры. В некоторых регионах согласование требуется даже для банальной установки кондиционера. «В соответствии со ст. 25 Жилищного кодекса России установка внешнего блока кондиционера является переустройством, которое должно проводиться в установленном порядке, — рассказала Мария Понаморева. — Согласно пункту 3.5.8. постановления Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. № 170, организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением […] установки кондиционеров». Впрочем, реальная практика в этом случае зависит от специфики каждого отдельно взятого региона, уточнила адвокат.

Серьезной проблемой может оказаться и обустройство рабочего кабинета. «Если в результате ваших преобразований получилось жилое помещение без естественного источника света, то согласовать такую перепланировку будет невозможно», — предупредили в адвокатском бюро А2.

Зачем ограничивают перепланировку

У многих, кто сталкивался с невозможностью узаконить проведенную перепланировку, возникает обоснованный вопрос: почему государственные структуры считают себя вправе ограничивать возможности распоряжаться собственным имуществом? Если квартира находится в собственности у частного лица, то владелец лично несет ответственность за принадлежащее ему жилье — и зачастую не хочет спрашивать разрешение на перепланировку у сторонних инстанций. Логика проста: «моя квартира — что хочу, то и делаю».

«Если вы не специалист [в жилищном строительстве], то не можете определить нагрузки на конструкции, которые возникнут после произведенной вами перепланировки, — объяснил причину суровости законов ведущий менеджер департамента вторичного жилья риелторского агентства «Азбука жилья» Александр Лунин. — Перепланировка может привести к частичному или полному разрушению здания либо к нарушению гидроизоляции, из-за чего в здании будут возникать регулярные протечки или затопления. Порой непонятно, что лучше для собственника — административное взыскание или возбуждение уголовного дела по факту обрушения дома или взрыва бытового газа».

К примеру, вынос на территорию балконов и лоджий батарей и водоотводных труб может повлечь промерзание жилого помещения или разрыв труб — в результате жильцы останутся без водоснабжения и отопления, рассказал Лунин.

Как согласовать изменения

Самый простой способ безопасно провести перепланировку — обратиться в специализированную организацию, которая разработает проект и предоставит госорганам необходимую документацию. В этом случае все работы выполнят специально обученные люди. Если же перепланировка уже сделана, то собственнику придется самостоятельно собирать документы для легализации новых параметров квартиры. Весь процесс узаконивания занимает от трех месяцев до года, сообщили «РБК-Недвижимости» в компаниях «Неделько и партнеры», А2, «Люберецкая коллегия адвокатов» и «Инком-Недвижимость».

«[Для начала] понадобится технический паспорт квартиры, поэтажный план дома и экспликация. Если документов у вас нет, их нужно получить в БТИ, — рассказала Вера Ефремова из «Люберецкой коллегии адвокатов». — Далее необходимо заказать проект перепланировки в соответствующей организации, имеющей свидетельство о допуске к таким работам. С этим проектом уже можно подать заявление о перепланировке в городскую администрацию». К заявлению и проекту придется приложить правоустанавливающие документы на квартиру, техпаспорт, экспликацию до и после перепланировки, а также договор с проектной организацией и заключения компетентных органов — Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожарного надзора, перечислила Ефремова.

Если государственные органы (в Москве это Мосжилинспекция, в небольших городах — мэрия или местная администрация) отказались признавать перепланировку законной, владелец жилья может обратиться в суд.

Что решает суд

«В судебной практике решения судов не всегда понятны, — заявил Александр Лунин. — По сути, суды сейчас подменяют органы муниципальных служб, которые ответственны за согласование перепланировок. Но вот вопрос: является ли судья действительно таким специалистом, чтобы правильно принять решение?»

Среди судебных решений попадаются довольно резонансные примеры. «Незаконной перепланировкой может быть признано даже безобидное застекление балкона — в одном деле суд посчитал, что возводимые балконные конструкции ускоряют процесс разрушения элементов ограждения балкона, что подвергает риску прохожих и жильцов дома», — привела пример Мария Понаморева.

«В одной из сталинок на четвертом этаже шестиэтажного дома в шестикомнатной квартире собственник переоборудовал ванную в бассейн. Суд узаконил данную перепланировку, — сообщили «РБК-Недвижимости» в агентстве «Азбука жилья». — Заявитель смог доказать в суде, что гидроизоляция, выполненная в мокром месте, позволяет избежать протечек при использовании данного сооружения, а нагрузки при его использовании не являются критичными. В другом случае заявитель обратился в суд, чтобы узаконить небольшое смещение воздуховода. Суд отказал, мотивируя тем, что поток воздуха будет недостаточен для полного обеспечения вентиляции иных квартир, расположенных по данному стояку, что может привести к ухудшению состояния здоровья проживающих граждан».

Как продать переделанную квартиру

«Технически продать квартиру с неузаконенной перепланировкой можно, — утверждает Светлана Бирина из «НДВ-Недвижимости». — Основная проблема — найти покупателя на жилье. Дело в том, что ответственность за нарушения будет лежать на новом владельце помещения. Проще рассмотреть недорогой и ликвидный вариант без нарушений, с которым не будет лишних хлопот».

Обычно при продаже квартир с перепланировкой в договоре купли-продажи прописывается, что новый владелец осведомлен о факте перепланировки и берет на себя полную ответственность за дальнейшую эксплуатацию такого жилья, рассказали риелторы. «Своим клиентам мы подробно описываем существующие риски и не рекомендуем приобретать квартиры с переустройством», — предупредили в адвокатском бюро А2.

«Если перепланировку можно узаконить, то собственник либо занимается этим вопросом до продажи квартиры, либо должен быть готов существенно снизить цену по требованию покупателя, — рассказала Марианна Бердыган из «Инком-Недвижимости». — В результате снижается круг потенциальных покупателей: гражданам, желающим приобрести жилое помещение с использованием ипотеки, банк не выдаст кредит под приобретение такой квартиры. Банку необходима оценка жилого помещения, а оценка осуществляется на основании фотографий, на которых произведенные планировочные изменения будут очевидны». «Если узаконить перепланировку нельзя, а приведение помещения в порядок потребует больших финансовых затрат, покупатели неохотно рассматривают подобные варианты», — подтвердила Бирина.

Источники:
http://law03.ru/housing/article/chto-schitaetsya-pereplanirovkoj-v-kvartire
http://o-nedvizhke.ru/vopros-otvet/demontazh-korobov-v-komnate-pri-pereplanirovke-kvartiry.html
http://www.pereplanirovkamos.ru/pereplanirovka-ventiliacionnyi-korob.html
http://apb1.ru/oshibki-pri-pereplanirovke-kvartiry.html
http://demontajnye-raboty.ru/v-chem-zaklyuchaetsya-legalnaya-pereplanirovka-kvartiryi-2/
http://realty.rbc.ru/news/5885b12d9a79477bc3daace5
http://allo-urist.com/vyselenie-iz-kvartiry-nepropisannogo-cheloveka-ne-sobstvennika/

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Ссылка на основную публикацию