Депозит нотариуса при сделках с недвижимостью

Принятие денежных средств на депозит нотариуса

Согласно законодательству РФ, нотариусы имеют право принимать от заемщиков и должников денежные средства для последующей передачи кредитору или заимодателю. Законодательно определены следующие случаи обращения в нотариальную контору по этому поводу:

• отсутствие кредитора в месте исполнения долговых обязательств;
• признание его недееспособным, отсутствие законных представителей;
• наличие спора, не позволяющего достоверно установить, кому именно необходимо вернуть деньги;
• уклонение кредитора от принятия исполнения обязательств.

Суть процедуры

Нотариальный депозит является способом исполнения обязательств перед третьими лицами. В момент внесения денег или ценных бумаг долговое обязательство считается выполненным, дальнейшая передача средств осуществляется нотариусом.

Заказчик услуги обязан предоставить такие сведения:

• данные о кредиторе (ФИО, адрес, телефон);
• разъяснить суть обязательств, назвать основания для передачи средств;
• перечислить обстоятельства, при которых обязательство не может быть исполнено.

Должнику выдается квитанция о принятии суммы, в офисе остается корешок. Нотариус извещает кредиторов о поступлении средств.

Должник может затребовать возврат депозита, если на это есть письменное согласие заимодателя. Если его нет, возврат возможен исключительно по судебному решению.

Срок хранения средств на депозите нотариальной конторы:

• 3 года для физических лиц;
• 1 год — для юридических.

Если по истечении этого времени деньги остаются невостребованными, они передаются нотариусом в государственную казну (казначейство).

Депозит нотариуса при сделках с недвижимостью

В 2014 году в РФ вступил в силу закон, согласно которому можно проводить сделки через депозит нотариуса. Появилась альтернатива расчетам между продавцами и покупателями недвижимости через банковские ячейки при купле-продаже квартир, земельных участков, жилых домов, а также любого движимого и недвижимого имущества.

Нотариальный депозит при сделках с недвижимостью работает следующим образом:

• продавец и покупатель приходят к соглашению по основным вопросам сделки, договариваются о стоимости объекта, условиях передачи;
• стороны подписывают соглашение о расчетах через депозит нотариуса (при необходимости);
• одновременно происходит удостоверение договора купли-продажи;
• покупатель вносит на депозит оговоренную сумму;
• условием передачи средств продавцу является переход права собственности на объект недвижимости.

Преимущества описанных сделок:

• возможность внести средства в наличной и безналичной форме;
• вся процедура проходит в одном месте — нотариальной конторе;
• доступный тариф услуги;
• гарантия тайны совершения нотариального действия;
• сокращение времени переговоров, возможность согласовать условия сделки в одном месте;
• предотвращение мошенничества при расчетах.

Важно: в нашей нотариальной конторе запись на сделку и на передачу средств производится в процессе консультации. Перечень необходимых документов можно узнать у секретаря по телефону.

Депозит нотариуса, стоимость услуги

УПТХ — правовая техническая работа, утвержденная Московской городской Нотариальной Палатой.

Депозит нотариуса при сделках

Всё чаще сделки по купле-продаже долей в ООО и недвижимости оплачиваются покупателями через депозит нотариуса. Этот способ позволяет не только безопасно передать деньги от покупателя продавцу, но и обеспечить дополнительную защиту интересов сторон, так как нотариус выдает деньги продавцу только при подтверждении выполнения условий сделки (например, регистрации прав на недвижимость в Росреестре и т.п.)

Правовой механизм оплаты через депозит нотариуса

Депозит нотариуса урегулирован ГК РФ и Основами законодательства РФ о нотариате. Изначально данное нотариальное действие было внедрено как удобный и безоговорочный способ для должника выполнить свои обязательства перед кредитором. Однако, на практике оказалось весьма удобно и безопасно применять этот инструмент для расчетов при заключении сделок. Тем более, сделки всё равно оформляются нотариально, поэтому привлечение нотариуса и для расчета – весьма логичное и удобное решение. Механизм работает следующим образом:

• В договоре купли-продажи недвижимости или любом другом договоре, предполагающем сделку с отчуждением имущества на платной основе, предусматривается способ расчета – через депозит нотариуса.
• Также в тексте документа предусматриваются условия, при выполнении которых продавец приобретает право получить деньги с депозита, которые внес покупатель.
• До или после подписания сделки (зависит от договоренности сторон) покупатель вносит на депозит нотариуса необходимые средства, сумма которых указывается в тексте документа. Вносить деньги можно как по безналичному расчету, так и в наличной форме.
• Зачастую гражданин, получающий деньги по договору, должен осуществить необходимые действия. Например, предоставить документ, подтверждающий государственную регистрацию прав или внесение изменений в ЕГРЮЛ.
• После того, как нотариус удостоверился в соблюдении условий выдачи средств, с депозита производится перечисление той стороне договора, которой эти деньги причитаются.

В результате обеспечивается дополнительная защита интересов сторон, а также исключается целый ряд рисков, о которых мы расскажем далее.

Процедура оформления депозита нотариуса при совершении сделки

Механизм оформления сделки не слишком видоизменяется при внедрении расчетов через нотариальный депозит. Схематично этапы заключения сделки можно охарактеризовать следующим образом:

• Стороны договора посещают нотариальную контору вместе. Действие может совершаться лично или по доверенности.
• Нотариус проводит удостоверение личности и переходит к рассмотрению сделки по сути.
• Возможно предоставление собственного текста договора (если он был составлен предварительно) или получение услуги по подготовке текста от нотариуса. В этом случае необходимо будет сообщить специалисту все подробности и параметры планируемой сделки.
• Стороны изъявляют желание рассчитаться через депозит нотариуса, после чего им будет предложено определить порядок расчетов. Здесь необходимо определить два ключевых аспекта: порядок и сроки внесения средств на депозит, а также условия выдачи средств с него. Все эти вопросы регулируются договорным условием сторон и могут определяться по-разному, в зависимости от их договоренностей. Наиболее распространенный вариант – внесение депозита сразу после подписания сделки, а выдача по факту предоставления подтверждения факта совершения необходимых по сделке действий, например – государственной регистрации имущества.
• Также хорошей практикой является внесение условий отмены сделки и возврата средств с депозита нотариуса. Этот механизм позволяет защитить покупателя от «блокировки» своих средств и необходимости отстаивать свое право на возврат денег через суд.

В тексте договора обязательно должны быть указаны реквизиты сторон, на которые при необходимости нотариус перечисляет средства в безналичной форме.

Преимущества проведения сделок с помощью депозита нотариуса

Применяя данный механизм для передачи средств, стороны получают целый ряд преимуществ. В рамках этой статьи мы сравним депозит с двумя другими популярными способами расчетов по сделкам: депозитная ячейка в банке и безналичное перечисление средств.

• Минимальные издержки. Услуга депонирования у нотариуса обойдется намного дешевле, чем аренда банковской ячейки. А если речь о сделке с крупными суммами, то банковский перевод также может выйти весьма дорогостоящим из-за высокой комиссии.
• Отсутствие рисков для обеих сторон. Нотариус выступает независимой третьей стороной, которая определяет соблюдение условий передачи средств. Поэтому оплата по сделке осуществляется только в том случае, если все условия выполнены. Такой подход позволяет предотвратить мошеннические операции.
• Экономия времени. Как правило, все самостоятельные способы передачи денег сопряжены с затратами времени. В частности, для передачи через депозитную ячейку необходимо отправиться в банк, подписать договор аренды ячейки, заложить в нее деньги, на что уходит немало времени. Если же операция происходит через нотариуса, подписание сделки может быть синхронизировано с передачей денег.
• Гарантия доставки денег продавцу. Покупатель, передавая средства нотариусу, может не сомневаться в том, что он полностью выполнил свои обязательства. Нотариус гарантированно передаст средства продавцу.

Поэтому депозит – более выгодный и удобный способ передачи оплаты по договору.

Возможные условия выдачи средств продавцу с депозита

Важный элемент размещения средств на депозите нотариуса при оформлении сделки – условия выдачи активов. Необходимо предусматривать такие условия выплаты, которые могут быть подтверждены документально (в идеале – чтобы сведения вносились в государственные реестры). Наиболее распространенными являются следующие условия выплаты:

• Осуществление государственной регистрации перехода прав на недвижимость в Росреестре.
• Подписание акта приема-передачи на определенные товары или работы.
• Предоставление различных справок от компетентных органов. Например, если сделка касается жилой недвижимости, условием выдачи средств может быть предоставление справки, которая подтверждает отсутствие зарегистрированных в квартире лиц.
• Внесение изменений в ЕГРЮЛ. Это условие применяется при купле-продаже долей в ООО с оплатой через депозит нотариуса. Условие позволяет удостовериться в том, что доля действительно была официально передана.
• Прочие условия, которые могут быть подтверждены документально. В любом случае лицо, которое должно получить средства с депозита, приходит к нотариусу с подтверждающими документами.

«Дополнительно в тексте документа могут быть прописаны определенные временные рамки. Например, у покупателя может быть 30 календарных дней на предоставление соответствующих документов, после чего сделка расторгается, и продавец получает право возвратить средства с депозита.»

Как нотариус осуществляет операции с деньгами?

Многих интересует, как нотариус выполняет операции с передаваемыми ему средствами. Законом запрещено хранить материальные ценности в нотариальной конторе, так как данная контора не является учреждением, предназначенным для безопасного хранения материальных ценностей. Поэтому решается данный вопрос следующим образом:

• Для хранения средств, поступающих для расчетов сторон обязательства, нотариусы имеют специальные счета в банках – публичные депозитные счета, куда перечисляют эти средства. Хранение собственных средств нотариуса на данных счетах запрещено, они открыты исключительно с целью предоставления возможности для расчетов между третьими лицами

Безопасность является одним из ключевых приоритетов, поэтому вся работа организована таким образом, чтобы исключить риск потери переданных нотариусу активов по каким-либо причинам.

Отмена сделки: возможен ли возврат денег с депозита?

Средства, находящиеся на депозите, по закону принадлежат лицу, которое их на этом депозите разместило. Однако, согласно статье 88 Основ законодательства РФ о нотариате, возврат производится только при согласии получателя либо по решению суда. В этой статье мы не затрагиваем тему судебного возврата средств с депозита, а что касается согласия, тут может быть два варианта:

• Если условия возврата заранее прописаны в договоре, и стороны его подписали, контрагент считается априори согласным на возврат, если соблюдены указанные условия.
• Если стороны заключили дополнительное соглашение о возврате средств. К примеру, если было принято решение расторгнуть сделку.

В любом случае важно заранее позаботиться о том, чтобы в договоре был предусмотрен правовой механизм отмены сделки и возвращения депозита владельцу денег.

В центре Москвы	Онлайн запись	Бесплатная парковка	Бюро переводов	Различные формы оплаты

Какие документы нужны для удостоверения согласия на выезд ребенка за границу? Возможно ли сделать согласие, если на руках только копия свидетельства о рождении ребенка?

Для удостоверения согласия на выезд несовершеннолетнего ребенка за границу нотариусу необходимо предоставить документ, удостоверяющий личность каждого из родителей (если согласие выдают оба родителя одновременно), а также оригинал свидетельства о рождении ребенка для подтверждения родственных отношений. В случае, если указанные документы (или хотя бы один из них) исполнены на иностранном языке, потребуется также представить нотариально оформленный перевод их на русский язык.

Если оригинал свидетельства о рождении ребенка предоставить невозможно (находится на руках у матери ребенка в другом городе и т.д.), родственные отношения можно будет подтвердить нотариально засвидетельствованной копией такого свидетельства при условии, что в паспорте родителя, который выдает согласие и не может предоставить оригинал, Отделом УФМС сделана отметка о рождении ребенка, выезжающего за границу, с подписью должностного лица, сделавшего такую отметку и печатью Отдела УФМС.

Необходимо также предоставить нотариусу информацию о стране (странах) и сроках выезда ребенка, данные лиц, сопровождающих ребенка в поездке.

Как правильно должна быть оформлена дарственная земельного участка между родственниками, какую информацию следует обязательно указывать в таком документе, и нужно ли заверять дарственную на землю у нотариуса? Ответы на все эти вопросы вы найдете в нашей статье.

Вчера исполнился ровно год, как вступили в силу поправки к Гражданскому кодексу, требующие нотариального заверения решений общих собраний участников хозяйственных обществ.

Нотариус в соответствии со ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате, может передать заявления граждан и юридических лиц другим гражданам и юридическим лицам. Перечень оснований для совершения данного нотариального действия является открытым.

Депозит нотариуса при сделках с недвижимостью

На рынке на данный момент существует огромное количество вариантов расчета между продавцом и покупателем товаров и услуг: наличные средства, денежные переводы, банковские счета и ячейки, привлечение третьих лиц для обмена деньгами и т.п. Под каждый вид сделки можно использовать любой из перечисленных способов расчета. Но есть ситуации, когда речь идет о большой сумме средств: покупка квартиры, дома. Буквально недавно для повышения безопасности таких операций появилась возможность расчета между покупателем и продавцом через депозит нотариуса при сделках с недвижимостью. Фактически это способ получения продавцом денег за недвижимость от покупателя через посредничество нотариуса и банковского счета.

Особенности депозита нотариуса при сделках с недвижимостью

Способ оплаты покупки недвижимости во многом зависит от того, на каком рынке происходит сделка: на первичном или на вторичном. В случае первичного рынка клиент работает напрямую с компанией-застройщиком, перечисляя деньги на ее расчетный счет. Эти сделки безопасны, никаких проблем ни у одной из сторон не возникает.

Что касается вторичного рынка недвижимости, то здесь зачастую встречаются случаи мошенничества и финансовых махинаций, потому что расчеты происходят между двумя физическими лицами. Именно поэтому, когда речь идет о вторичном жилье, существует три основных и безопасных способа передачи денег:

• использование банковской ячейки: покупатель оформляет депозит на себя и дает к нему доступ покупателю после окончательной продажи квартиры и оформления сделки;
• передача средств через аккредитив: покупатель просит банк быть посредником, и после предоставления продавцом соответствующих документов передать ему оговоренную сумму денег;
• оформление сделки и передача денег через депозит у нотариуса.

Два первых способа надежны, но довольно трудоемки и для продавца, и для клиента: требуется подготовка и подписание большого количества бумаг. Стоимость таких услуг также достаточно высока. Именно поэтому в последнее время набирает популярность третий способ, в том числе потому, что при депозите у нотариуса стоимость услуги значительно ниже, чем для ячейки или аккредитива (всего 1500 руб.).

Для осуществления расчета по сделке таким способом, стороны должны предварительно договориться по следующим базовым пунктам:

• оплата недвижимости будет осуществлена через передачу денег от покупателя продавцу с помощью депозита нотариуса;
• покупатель должен внести на депозит полную сумму, достаточную для оплаты сделки;
• с депозита покупатель сможет забрать сумму, когда сделка будет закрыта и права собственности на недвижимость нотариально переоформлены;
• вернуть средства с депозита покупатель может только по согласию продавца, или же если в отведенный срок права собственности так и не были переоформлены.

Процесс использования депозита у нотариуса при сделке с недвижимостью выглядит следующим образом:

1. Договор купли-продажи недвижимости надо оформить нотариально (т.е. его удостоверить);
2. В договор вносится специальный пункт о том, что расчеты будут произведены именно через нотариуса и его депозит.
3. Продавец и покупатель подписывают соглашение, в котором прописываются все условия передачи денег: кто, когда, кому и на каких условиях (это соглашение также заверяется нотариально).
4. После того, как договор и соглашение подписаны и нотариально заверены, происходит внесение денег на депозит нотариуса (наличным или безналичным способом через банк, в котором оформлен депозит).
5. Продавец переоформляет права собственности и приносит нотариусу документы, которые это подтверждают (если в соглашении прописаны дополнительные условия, то понадобятся также документы, подтверждающие и их выполнение).
6. Нотариус проверяет все документы и, если все в порядке, переводит деньги на счет продавца.
7. Продавец получает нотариально заверенную справку о переводе денег, а сделка считается полностью закрытой.

–>

Регулирует все соответствующие операции и депозит нотариуса ГК РФ. Данный способ является довольно безопасным и недорогостоящим, поэтому становится все более популярным и среди продавцов недвижимости, и среди покупателей.

Преимущества и недостатки

У сделки через депозит нотариуса есть следующие неоспоримые преимущества:

• максимально простой и понятный способ осуществления сделки;
• сравнительно дешевый способ проведения сделки с участием третьих лиц;
• нотариус как представитель законодательной системы является гарантом отсутствия мошенничества и соблюдения оговоренных обязательств всеми сторонами;
• гибкая система расчета, которую можно прописать в соглашении: средства при необходимости могут быть переведены и продавцу, и риэлтору (комиссионные выплаты) и иным лицам в оговоренном размере и в установленные сроки, а также как наличным, так и безналичным способом;
• все расчеты полностью прозрачны для всех сторон сделки;
• третьи лица, не прописанные в договоре, не могут знать условия сделки, т.к. при такой форме расчета это является нотариальной тайной.

При этом у депозита у нотариуса при сделке с недвижимостью есть некоторые недостатки:

• необходимо тщательно проверить надежность нотариуса, чтобы не попасть на мошеннические схемы и группы финансовых преступников (сам нотариус может в любой момент снять деньги со счета и просто сбежать, как его держатель);
• надежность банка также должна быть проверена, т.к. именно он может полностью управлять депозитом, а значит стать причиной проблем в совершении сделки;
• придется потратить некоторое время на поиск нотариуса, который занимается оказанием подобных услуг и имеет соответствующий депозитный счет.

Таким образом, несмотря на некоторые недостатки, данный способ расчета при сделках с недвижимостью является понятным, простым, а главное достаточно надежным. Внимательная подготовка к сделке и изучение всех подписываемых бумаг поможет компенсировать существующие минусы и провести сделку купли-продажи максимально безопасно и легко.

Депозит нотариуса – новый метод взаиморасчетов по сделкам с недвижимостью

С января 2015 года, в связи с изменениями закона «Об Основах законодательства РФ о нотариате», появилась возможность проведения расчетов между сторонами сделок с недвижимостью через депозит нотариуса.

В этой статье предст опыт нашей компании при проведении взаиморасчетов таким способом.

Что такое расчеты через депозит нотариуса

Если грубо, то расчет через депозит нотариуса – это смесь расчетов через депозитарную банковскую ячейку и через безотзывный банковский аккредитив.

От депозитарной ячейки взята гибкость в проведении расчетов, от аккредитива – открытость. Собственно, поэтому такие расчеты обладают некими плюсами и минусами, присущими обоим видам этих взаиморасчетов.

Я не буду в этой статье рассказывать, зачем вообще нужны какие-то способы передачи денег от покупателя к продавцу, и почему нельзя просто отдать эти деньги на сделке. Профессионалы и «опытные» любители и так знают ответ на этот вопрос. А тем, кто только интересуется сделками с недвижимостью, я рекомендую посмотреть выдержку о взаиморасчетах из нашего семинара «Как купить квартиру»

Как выглядит расчет через депозит нотариуса «в натуре»

Как минимум один договор в цепочке должен быть нотариально удостоверен. Причем это требование отличается у разных нотариусов, и некоторые нотариусы захотят удостоверения всех договоров купли-продажи, принимающих участие в одной сделке.

В договорах купли-продажи прописывается пункт о взаиморасчетах между сторонами посредством депозита нотариуса.

Между сторонами составляется соглашение (нотариально удостоверенное), в котором расписываются все нюансы предстоящих выплат: когда, кому, на какой расчетный счет и сколько денег будет переведено, и в случае наступления каких событий.

Данное соглашение – многостороннее, в зависимости от количества получателей и вносителей денежных средств. В качестве счета получателя можно указать счет в любом банке РФ.

После подписания всех вышеперечисленных документов покупатель (или покупатели) вносит средства на депозит нотариуса.

Обратите внимание на то, что средства на депозит лучше вносить, именно, после подписания договоров, так как многие банки хотят видеть реквизиты подписанных документов, и проверяют основание внесения денежных средств.

Теоретически этот факт может вызвать тревогу у продавца. Для снятия напряжения можно договориться о подаче документов на регистрацию перехода права только после поступления денег на депозит нотариуса.

Внесение денег на депозит нотариуса можно производить как безналичным переводом с имеющегося у покупателя счета, так и принести наличные в банк и занести их на счет. При этом перевод денег на счет условно-бесплатный, так как некоторые банки могут взять деньги за техническую работу. Поэтому этот момент лучше уточнить у своего банка.

После выполнения условий, указанных в соглашении о выплатах, сторона, желающая получить деньги, приходит к нотариусу и представляет ему документы, подтверждающие выполнение этих условий.

Нотариус, после проверки представленных документов, осуществляет перевод денег с депозита нотариуса на счет, который был указан в соглашении.

Данная операция не занимает много времени, а деньги «падают» на счет получателя на следующий банковский день.Перевод денег с депозита нотариуса – бесплатный. Но банк получателя может взимать комиссию за снятие наличных со счета. Рекомендую уточнить это в своем банке до сделки, и, при необходимости, выбрать другой банк.

О плюсах

Как видно из вышеуказанного описания, расчеты через депозит нотариуса обладают рядом преимуществ, в сравнении с расчетами через банковскую ячейку, и тем более с расчетами через аккредитив.

Расчеты через аккредитив в основном не гибкие:

• через них нельзя провести выплату за альтернативу,
• нельзя «заложить» комиссионные риэлторам,
• провести удержание средств под выписку и т.п.

Я пишу здесь «в основном не гибкие», так как есть как минимум один банк, в котором можно сделать многое из вышеперечисленного, но раскрытие аккредитива будет происходить одновременно.

Т.е. если вы решите заложить часть денег под выписку, то это будет безыдейно, так как «удержанная» часть будет все равно переведена продавцу одновременно с остальной суммой. В противоположность этому с депозита нотариуса деньги могут быть переведены получателям в разное время.

Если же сравнивать депозит нотариуса и депозитарную ячейку, то видны следующие плюсы первого:

• прозрачность взаиморасчетов
• отсутствие проблем с получением расписки от продавца
• отсутствие споров о месте хранения ключа
• возможность проведения нотариального удостоверения договора купли-продажи и «закладки» денег в одном месте
• отсутствие проблем с получением денег в случае технических ошибок

При этом в качестве большого плюса нужно отметить стоимость расчета через депозит нотариуса.

Например, в последней сделке совместно с технической работой, за которую взял деньги банк, наши покупатели заплатили 3800 рублей. При этом если бы мы «закладывались» стандартным образом, то нам бы пришлось арендовать три ячейки, и заплатили бы порядка 7500 рублей.

Вторая сторона медали

К сожалению, при расчете через депозит нотариуса есть не только плюсы. Так что поговорим о минусах.

В первую очередь, я бы отметил надежность. Надежность не нотариуса, а банка.

Речь идет о том, что расчет через депозит нотариуса – это, по сути, внесение средств на некий банковский счет. И все возможные проблемы с лицензией банка однозначно затронут и этот счет. Т.е. покупатель может запросто потерять все деньги, которые были внесены на депозит нотариуса.

Поэтому очень важно при использовании этого инструмента взаиморасчетов обращать внимание на то, в каком банке открыт депозитный счет нотариуса. И отдавать предпочтение тем нотариусам, у которых счет открыт в известных и надежных банках.

Второй минус – это возможная ненадежность самого нотариуса. Теоретически никто не мешает нотариусу снять все деньги с депозита в свою пользу и сбежать. Да, это, конечно же, чистой воды уголовное преступление. И все же, теоретически оно возможно. Поэтому обязательно обращайте внимание на надежность и известность самого нотариуса.

Следующие минусы – не совсем корректно относить именно к минусам, а скорее это некие технические моменты.

Например, расчет через депозит нельзя провести у любого нотариуса. Во-первых, не все нотариусы имеют депозитный счет. Во-вторых, не все готовы связываться с такими взаиморасчетами: ответственности много, а стоимость работы очень низкая. Поэтому чаще всего такие расчеты можно рассматривать как некий бонус от нотариуса за проведение сделки именно у него.

Ну, и собственно, если нет нотариального удостоверения хотя бы одного договора в цепочке – нет и возможности расчета через депозит нотариуса.

Так же обратите внимание на необходимость четкого указания в соглашении о взаиморасчетах того, что покупатель может отозвать деньги с депозита только в случае отказа или не регистрации перехода права собственности в какой-то срок. Если это не указать, то теоретически покупатель может потребовать возврата денег в любой момент.

Заключение

Лично мое мнение, что расчеты через депозит нотариуса – довольно интересный и удобный инструмент, который нашел свою нишу и постепенно завоевывает популярность на рынке недвижимости. Особенно, учитывая последние изменения законодательства, принудившие нас совершать большое количество сделок с удостоверением договора купли-продажи у нотариуса.

Думаю, что если банки, выдающие ипотечные кредиты, так же начнут пользоваться этим инструментом, то в силу своих достоинств он займет значительную долю среди взаиморасчетов при сделках с недвижимостью.

Константин Барсуков
Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Автор выражает свою благодарность за помощь в написании этой статьи нотариусу города Москвы Федорченко Александру Вячеславовичу

Депозит нотариуса при сделках с недвижимостью

Сделка с недвижимостью — процесс волнующий, увлекательный и нервный; особенно в тот момент, когда речь заходит о денежных расчетах. Когда платить деньги за квартиру? В момент подписания договора? А если сделка не состоится? После регистрации перехода права собственности? А вдруг покупатель потом не заплатит, а квартира уже будет принадлежать ему?

За пределами Москвы и Санкт-Петербурга люди больше доверяют друг другу, а потому сделки чаще проходят на доверии: условия определяет либо продавец, либо покупатель. В двух столицах, а также в некоторых других крупных городах России суммы при покупке недвижимости более внушительные — а люди более подозрительные. Из-за этого участники сделок используют способы, позволяющие безопасно (как они считают) осуществлять расчеты, соблюдая баланс интересов покупателя и продавца. Рассмотрим плюсы и минусы наиболее популярных способов расчетов по сделкам.

Способ № 1: банковская ячейка

На сегодняшний день наличные деньги — это самый популярный способ расчетов по сделкам среди граждан России. Поэтому расчеты с использованием банковской ячейки встречаются наиболее часто. Принцип следующий: покупатель и продавец совместно арендуют банковскую ячейку, закладывают в нее деньги, предназначенные для оплаты квартиры, и прописывают в договоре аренды особые условия доступа к ячейке. Эти условия должен контролировать банк.

Например, первые 25 дней после размещения денег ячейку может вскрыть продавец, предъявив в банке паспорт и выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). В оставшиеся пять дней доступ к ячейке получает покупатель после предъявления собственного паспорта.

Все выглядит вроде бы просто и вроде бы надежно: если сделка состоялась, деньги получает продавец, если нет — покупатель. Но это на первый взгляд. Продавец может подделать выписку из ЕГРП, чтобы получить деньги из ячейки — сделка при этом может не состояться. Это действительно возможно: подделать выписку довольно просто, так как у нее нет никаких степеней защиты. В банке документы проверяет рядовой менеджер, который не является экспертом по фальсификации документов.

Если выписка предъявлена, банк должен допустить продавца к ячейке. Конечно, со стороны продавца это чистый криминал — против него можно возбудить уголовное дело, а банк попытаться привлечь к ответственности за ненадлежащую проверку документов. Правда, все это займет много времени и не факт, что деньги в итоге удастся вернуть.

В то же время покупателю нужна квартира, а не деньги — иначе он изначально не пошел бы на сделку. Соответственно, ему нужно будет сразу накладывать арест на квартиру и не допускать ее продажи третьему лицу. Может, деньги вернуть и не получится, но цель сделки — квартиру — отстоять возможно. Главное здесь — действовать быстро, решительно и юридически грамотно.

Вторая сложность — регистрацию могут приостановить на достаточно длительный срок, который перекрывает стандартный срок аренды банковской ячейки. Здесь рецепт простой: сразу арендуйте ячейку на больший период времени, чтобы не переживать по поводу возможной приостановки, а также внимательно следите за ходом регистрации. Можно прописать в договоре, что, если регистрация перехода права собственности не состоится в течение 45 дней, договор прекращает свое действие и стороны обязаны вернуть все полученное по сделке.

Третий сценарий — кража денег из ячейки. Такое тоже случается, но редко. Возможно, многие помнят нашумевшую историю, когда грабители проникли сквозь черный ход в хранилище одного крупного банка и похитили ценности из многих ячеек. В нашей практике был случай, когда банк «по привычке» открыл ВИП-клиентке ячейку с деньгами по сделке, решив, что она вскрывает свою личную ячейку. Хорошо, что у клиентки не было намерения украсть деньги и все закончилось благополучно. Так или иначе, инцидент показывает, что подобное изъятие денег в принципе возможно.

В стандартной ситуации банк не несет ответственности за содержимое ячейки — только за ее сохранность и ограничение доступа к ней. Иными словами, если продавец вскрывает ячейку и видит там пустоту, банк может сказать: «Вы туда ничего не клали». Спасти от такой ситуации может опись вложения, заверенная банком. В этом случае банк будет нести ответственность не только за сохранность, но и за содержимое ячейки. К сожалению, не все банки предоставляют такую услугу, однако воспользоваться ею стоит. Впрочем, опись вложения вряд ли устроит тех, кто не указывает в договоре полную стоимость недвижимости, передавая часть денег неофициально.

Способ № 2: аккредитив

Образно говоря, аккредитив — это банковская ячейка для безналичных денег. Банк обязуется перевести деньги со счета покупателя на счет продавца после предъявления определенных документов. Например, той же самой выписки из ЕГРП. Риски, связанные с приостановкой регистрации и подделкой выписки из ЕГРП (либо других документов) существуют и здесь. Правда, в ситуации с аккредитивом появляются и дополнительные риски.

Первый риск — отзыв лицензии. В случае приостановки банком расчетов или отзыва лицензии находящиеся на его счетах средства будут заморожены. Если у банка не хватит денег на все выплаты, владельцы счета встанут в общую очередь кредиторов — причем обязательное страхование вкладов на средства на аккредитиве не распространяются. Что делать? Использовать для аккредитивов только крупные банки, у которых точно не отзовут лицензию.

Второй риск — средства могут украсть. Деньги воруют не только из банковских ячеек. Например, нашему клиенту — юридическому лицу, который находился на расчетно-кассовом обслуживании в банке — принесли фальшивый исполнительный лист, по которому банку следовало немедленно отправить в адрес неизвестного юридического лица 8,5 млн руб. Только внимательность и обстоятельность сотрудников банка помогла избежать пропажи денег. Представители банка позвонили клиенту, а потом связались с судом и установили, что такой исполнительный лист не выдавался. Но могли и не позвонить.

Тем не менее при соблюдении определенных предосторожностей аккредитив можно назвать удобной формой расчетов. Не нужно возиться с инкассацией крупных сумм, проверять подлинность купюр и потом думать, не украдут ли деньги из ячейки.

Способ № 3: депозит нотариуса

Расчеты через депозит нотариуса стали более актуальными после внесения изменений в действующее законодательство. Речь идет о существенном расширении перечня сделок, которые теперь можно проводить только после удостоверения у нотариуса.

Депозит нотариуса очень похож на расчеты через аккредитив — только в этом случае функции банка выполняет нотариус. После оформления договора купли-продажи покупатель недвижимости перечисляет деньги на депозитный счет нотариуса. После регистрации права собственности продавец обращается с заявлением о передаче денег к этому же нотариусу — и тот передает деньги продавцу после того, как удостоверится, что со сделкой все в порядке.

Сейчас такая форма расчетов используется достаточно редко, так как, во-первых, не все о ней знают, а во-вторых, не каждая нотариальная контора предоставляет такую услугу. Несомненным плюсом является то, что нотариус более тщательно, чем менеджеры банка, проверит документы, подтверждающие успешное проведение сделки. Но и здесь есть один минус: это ответственность нотариуса.

Сейчас ответственность нотариуса обеспечивается всем принадлежащим ему имуществом, а также страховым возмещением по договору страхования гражданской ответственности. В денежном выражении это 5 млн руб. Если этого страхового возмещения окажется недостаточно, то дополнительные деньги должны будут выделить нотариальная палата или компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты. Правда, выплаты из такого компенсационного фонда имеют существенные ограничения по одной сделке. На практике это означает, что при наличии проблем компенсации может просто не хватить для покрытия убытков по крупной сделке.

У каждого из описанных способов проведения расчетов есть свои преимущества и недостатки. Любители наличных расчетов никуда не денутся от использования банковской ячейки. В этом случае желательно сделать опись вложения и выбрать нейтральный крупный банк. При безналичных расчетах лучше использовать аккредитив в крупном финансово-устойчивом банке. Поклонники нотариальных сделок смогут воспользоваться сравнительно новым инструментом — расчет через депозит нотариуса. Правда, при крупных сделках я бы все-таки отдал предпочтение аккредитиву в надежном банке.

Депозит нотариуса при сделках с недвижимостью

В настоящее время стороны могут использовать депозит нотариуса при сделках с недвижимостью. Чаще всего на практике происходит продажа квартиры через депозит нотариуса.В данном случае покупатель вносит полную денежную сумму за квартиру в депозит нотариуса, а продавец сможет получить ее из депозита в случае наступления заранее оговоренного условия, подтверждением которого является установленный документ.

К примеру, на практике стороны чаще всего договариваются о том, что продавец сможет забрать деньги после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, подтверждением чего служит соответствующее свидетельство о праве собственности. Это исключает риски ошибки или умышленных нарушений со стороны продавца, которые могут проявиться на этапе государственной регистрации. В нашей практике несколько раз встречались случаи, когда продавец спешно отказывался от сделки по продаже квартиры, когда покупатель предлагал удостоверить сделку нотариально или произвести оплату через депозит нотариус. Таким образом, само это предложение помогло ему отсеять потенциально проблемных контрагентов.

Деятельность нотариуса полностью застрахована. В прошедшем году был создан Компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты (Далее – ФНП). Теперь у граждан и организаций существует четыре уровня гарантий:

• Индивидуальное страхование нотариуса
• Страхование региональной нотариальной палаты
• Компенсационный фонд ФНП (он составляет 0,5 млрд. рублей)
• Полная ответственность нотариуса всем своим имуществом

Этих денег хватит, чтобы покрыть любые риски и форс-мажорные обстоятельства для граждан и организаций

Таким образом, использование депозита нотариуса как средства взаиморасчета по сделкам позволяет существенно упростить порядок исполнения обязательства и минимизировать возможные риски.

Введение данной нормы в российское законодательство создало возможность для сторон практически любой сделки возможность дополнительно обезопасить себя и свести риск неисполнения сделки к минимуму.

Приводим ниже образец договора продажи квартиры через депозит нотариуса.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ
ДОЛИ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА КВАРТИРУ

Город Москва, четвёртого марта две тысячи пятнадцатого года.

Мы, гр. Иванова Анна Ивановна, 16 января 1969 года рождения, место рождения, гражданство: Российская Федерация, пол: женский, паспорт РФ, СНИЛС, зарегистрированная по адресу, именуемая в дальнейшем ПРОДАВЕЦ, с одной стороны,

и гр. Иванов Иван Иванович, 17 декабря 1969 года рождения, место рождения, гражданство: Российская Федерация, пол: мужской, паспорт РФ, СНИЛС, зарегистрированный по адресу, именуемый в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, с другой стороны,

находясь в здравом уме и твердой памяти, действуя добровольно, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРОДАВЕЦ, продал ПОКУПАТЕЛЮ принадлежащие ему 30/100 (тридцать сотых) долей В ПРАВЕ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА КВАРТИРУ, находящуюся по адресу, состоящие из трех комнат, общей площадью 89,3 (восемьдесят девять целых три десятых) кв.м, из нее жилой – 48,6 (сорок восемь целых шесть десятых) кв.м.

Кадастровый номер объекта.

2. Указанные 30/100 долей в праве общей долевой собственности на квартиру принадлежат ПРОДАВЦУ на основании решения районного суд г. Москвы, дело N , договора дарения, заключенного в простой письменной форме, договора купли-продажи, заключенный в простой письменной форме года, свидетельства о государственной регистрации права, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №.

3. Кадастровая стоимость квартиры составляет 14150678 (четырнадцать миллионов сто пятьдесят тысяч шестьсот семьдесят восемь) рублей 93 копейки, что подтверждается кадастровым паспортом (выпиской из государственного кадастра недвижимости) № , выданным ФГБУ. Стоимость отчуждаемой доли в праве общей долевой собственности на квартиру составляет 4245203 (четыре миллиона двести сорок пять тысяч двести три) рубля 68 копеек.

4. Стороны пришли к соглашению, что стоимость указанной доли в праве общей долевой собственности на квартиру составляет 7875000 (семь миллионов восемьсот семьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек.

Расчет между сторонами будет произведен следующим образом:

ПОКУПАТЕЛЬ вносит денежные средства в размере7875000 (семь миллионов восемьсот семьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек на депозит нотариуса г. Москвы ФИО в течение трех рабочих дней после подписания и нотариального удостоверения настоящего договора. Подтверждением внесения денежных средств на депозит нотариуса будет являться справка, выданная нотариусом города Москвы ФИО.

ПРОДАВЕЦ может забрать денежные средства с депозита нотариуса города Москвы ФИО после государственной регистрации перехода права собственности при предъявлении экземпляра договора купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру, принадлежащего Продавцу, с соответствующим штампом или иной отметкой Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, подтверждающей регистрацию перехода права собственности.

Стороны договорились, что в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации право залога Продавца на вышеуказанную долю в праве общей долевой собственности на квартиру не возникает.

5. Наличие на депозите нотариуса денежных средств в размере 7 875 000,00 (Семь миллионов восемьсот семьдесят пять тысяч) рублей, внесенных Покупателем является существенным условием настоящего договора. В случае отсутствия данных денежных средств на депозите нотариуса на дату передачи их Продавцу по вине Покупателя, либо по любой причине прямо или косвенно связанной с Покупателем, настоящий Договор расторгается по решению суда с возвращением Сторонами всего исполненного (полученного) по настоящему Договору.

6. Сторонам нотариусом разъяснено, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и, в случае сокрытия ими подлинной цены доли в праве общей собственности на квартиру и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий.

7. ПРОДАВЕЦ гарантирует, что он заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для него кабальной сделкой.

8. Покупатель приобретает право собственности на продаваемые доли после государственной регистрации перехода права собственности на них к Покупателю.

9. Расторжение настоящего Договора, как по соглашению Сторон, так и по решению суда, влечет обязательное возвращение Сторонами всего исполненного (полученного) по нему на момент расторжения.

10. Переход права собственности на продаваемую в соответствии с настоящим договором долю в праве общей долевой собственности на Квартиру подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

14. Содержание статей 167, 209, 223, 288, 292 и 556 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариусом сторонам разъяснено.

15. Все расходы по оплате нотариальных услуг, связанных с заключением, нотариальным удостоверением настоящего Договора, и регистрацией перехода прав собственности на продаваемую Долю, а так же нотариальным депозитом, несет Продавец.

16. Продавец подтверждает, что продаваемая им Покупателю доля (либо ее части) третьим лицам не продана, не подарена, не заложена, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

17. Покупатель заявляет о том, что на момент подписания настоящего Договора и передачи денег в зарегистрированном браке не состоит.

18. Продавец заявляет о том, что на момент подписания настоящего Договора и передачи денег в зарегистрированном браке не состоит.

19. Стороны подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть Договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить Договор на крайне невыгодных для себя условиях.

20. Договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства и соглашения как между каждым из Покупателей и Продавцом, так и между Продавцами, которые противоречат Договору.

21. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в делах нотариуса города Москвы ФИО, по экземпляру выдается Ивановой Анне Ивановне и Иванову Ивану Ивановичу.

Содержание настоящего договора его участникам зачитано вслух.

Город Москва.

Четвёртого марта две тысячи пятнадцатого года.

Настоящий договор удостоверен мной, ФИО, нотариусом города Москвы.

Договор подписан сторонами в моем присутствии. Личность сторон установлена, их дееспособность, а также принадлежность гр. Ивановой Анне Ивановне отчуждаемой доли в праве общей собственности на квартиру проверены.

Настоящий договор подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Нотариальный депозит – что это такое?

Покупка недвижимости – дело серьезное и не только с юридической точки зрения, но и материальной – речь идет точно не о трех копейках.

Так, до недавнего времени практиковался такой вид расчета при покупке недвижимости, как банковская ячейка. Однако, за последние 4 года произошли существенные изменения в этом вопросе, так что на замену банковской ячейке пришла альтернатива – депозит нотариуса. К слову сказать, специалисты в сфере недвижимости говорят о том, что именно расчет через депозит нотариуса станет основным способом передачи денег при заключении сделки.

Что такое депозит нотариуса и особенности заключения сделок с недвижимостью подобным образом рассмотрим далее.

Что такое депозит нотариуса?

Нотариальный депозит используется не только при покупке/продаже недвижимости. Такой метод расчета применим и в других ситуациях, где фигурируют крупные суммы денежных средств.

Итак, депозит нотариуса – это денежный счет в банке, который открыт на имя нотариуса. На этот счет должник/покупатель вносит сумму, которая предназначена для покупателя/кредитора.

Такая форма расчета может проходить:

• По соглашению сторон.
• По желанию продавца или должника.

Депозит нотариуса при сделках с недвижимостью удобный вариант для обеих сторон: средства находятся на счету до тех пор, пока сделка не пройдет регистрацию в Росреестре. Таким образом, покупатель застрахован от форс-мажорных обстоятельств.

Плюсы и минусы нотариального депозита

Как банковская ячейка, так и депозит нотариуса имеют свои плюсы и минусы. Так, положительными сторонами нотариального депозита является следующее:

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно – попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7( 812) 317-67-20 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-76-65
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

• Услуги депозита нотариуса стоят дешевле, чем аренда банковской ячейки.
• Мошеннические схемы между покупателем и продавцом исключены. Разумеется, если сам нотариус не склонен к таким процедурам.
• Защита средств – даже если банк разориться, сумма никуда не денется.
• На счете средства могут храниться до трех лет, и при этом ни одна из сторон, участвующая в сделке, не несет каких-либо дополнительных расходов, в отличие от банковской ячейки, где нужна арендная плата.
• Обеспечивается прозрачность взаиморасчетов между участниками сделки, а также нет никаких вопросов со стороны Налоговой службы.

Но, есть у нотариального депозита и недостатки:

• Расчеты могут осуществляться только в рублях.
• Не у всех нотариусов есть такие счета, поэтому данный фактор нужно уточнить заранее.
• Если у банка будет отозвана лицензия, то придется потрудиться, дабы вывести средства.

Конечно, преимуществ больше, но следует учесть и то, что банковская ячейка подходит для наличных расчетов, а расчет через депозит нотариуса осуществляется в безналичной форме.

Особенности заключения сделки

Депозит нотариуса при сделках с недвижимостью имеет свои особенности:

• После подписания договора покупатель обязан внести обозначенную сумму на нотариальный депозит.
• Положенная на нотариальный депозит сумма перейдет на счет продавца только тогда, когда сделка будет оформлена и проведена через Росреестр.
• Если в указанный в договоре срок покупатель не станет собственником квартиры, то сумма вернется на счет последнего с нотариального депозита.

Внесение суммы на депозит нотариуса еще не обозначает, что покупатель не может вернуть свои средства. Так, согласно законодательству, вернуть деньги покупатель может в следующих случаях:

• Если между сторонами сделки составлено соответствующее соглашение.
• Если продавец в письменном виде дал разрешение на такие операции.
• Если в судебном порядке покупатель получает такое право.

Важно: при выборе такого способа расчета в ходе оформления сделки по покупке недвижимости, нужно выбирать надежный банк, дабы потом не было проволочек с получением средств, если учреждение обанкротиться или же утратит лицензию.

Источники:
http://lexakova.ru/notarialnye-dejstviya/depozit-notariusa-pri-sdelkah
http://bankiros.ru/wiki/term/depozit-notariusa-pri-sdelkah-s-nedvizimostu
http://www.relait.ru/news_388.html
http://realty.rbc.ru/news/582464db9a7947339bac03b3
http://www.ralko.ru/node/105
http://estatelegal.ru/nedvizhimost/voprosy-kupli-prodazhi/notarialnyj-depozit-chto-eto-takoe/
http://kapremont.expert/kapremont/kogda-vznosy-na-k-mozhno-ne-platit.html