Договор долевого участия: подводные камни

Подводные камни при заключении договора долевого участия в строительстве

Договор долевого строительства защищает дольщиков от недобросовестных застройщиков, регулируя правоотношения сторон договора.

Тем не менее, никто не застрахован от возникновения таких проблем, как несвоевременная передача помещения дольщику, неустойки, недоделки и их устранение.

Как законодательно регламентируется участие в долевом строительстве?

Отношения в данной сфере прежде всего регламентируется Законом «О долевом строительстве». В соответствии с законом участниками строительства могут быть граждане и юридические лица, заключившие договор и вступившие в отношения по финансированию строительства с застройщиком.

Застройщиком является юридическое лицо, привлекшее средства дольщиков, обладающее правом на землю и получившее разрешение на застройку.

Обязательность регистрации договора и права на помещение установлена как Законом «О долевом строительстве», так и нормами Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

К застройщику применяются положения Закона «О защите прав потребителей» при нарушении условий договора, что влечет ответственность исполнителя услуг.

Указание информации о застройщике

Информация о застройщике необходима для принятия решения о заключении договора долевого участия в строительстве.

Получить ее можно, например, на сайте компании, из публикаций в прессе, но наиболее точную информация можно найти в проектной декларации, оригинал которой находится у застройщика.

Декларация публикуется за 14 дней до заключения договора с первым дольщиком и содержит следующую информацию:

  • о наименовании, месте нахождения, государственной регистрации и учредителях;
  • о строительных проектах домов за три предшествующих года;
  • о виде деятельности, данных лицензии;
  • о результате финансовой деятельности, размере кредиторской задолженности;
  • о сроке получения разрешения на ввод дома;
  • о финансовых рисках при осуществлении проекта;
  • о страховании ответственности застройщика;
  • о подрядчиках, осуществляющих работы.

Изучение документов застройщика может рассказать о многом. Так, дебиторская задолженность указывает на проблемы с оборотом наличности.

Документы, подтверждающие право застройщика на строительство

Принципиальное значение для подтверждения права на строительство имеет дата получения разрешения на строительство, она дает начало правоотношениям дольщика и застройщика.

Но до этого застройщик должен или уже иметь или по конкурсу получить, оформить и зарегистрировать аренду на земельный участок с соответствующим целевым назначением – для многоэтажного жилого строительства.

Изменения в Законе «О долевом строительстве» требуют обязательного оформления договора страхования ответственности или договора поручительства застройщика на случай неисполнения им обязательств.

Такие договоры могут быть заключены со страховыми компаниями, включенными в список компаний, которым разрешена эта деятельность.

Договор может быть заключен одним документом с выдачей полиса на каждое жилое помещение, либо оформляются отдельные договоры на каждую квартиру.

При комплексном освоении территории необходимо наличие проекта планировки.

Предварительное ознакомление с договором до подписания

Договор долевого строительства должен быть письменным. Он подлежит регистрации и вступает в силу с момента регистрации.

Важно внимательно ознакомиться с договором до его подписания. Это необходимо, чтобы защитить себя от возможных подводных камней на этапе строительства и получении жилья в собственность.

Следует проверить полномочия лица, заключающего договор с дольщиком.

Если в договоре действует не застройщик, а уполномоченная им организация, дольщик вступает в отношения не с застройщиком, а с агентом по агентскому договору.

При этом возникает риск неисполнения договора застройщиком, так как в соответствии с законом деньги может привлекать только застройщик.

В договоре должны быть зафиксированы ответственность застройщика, описание передаваемого помещения, его метраж, срок ввода дома, гарантийные обязательства, цена договора.

Следует внимательно проверить и условия расторжения договора.

Существенные условия договора

Закон определил существенные условия договора:

  1. Предмет – помещение, которое должно быть передано дольщику, после ввода дома.
  2. Срок передачи готового объекта.
  3. Цену, порядок расчетов, сроки оплаты.
  4. Срок гарантии качества (не менее 5 лет).

Предмет договора включает в себя как объект, так и действие по передаче готового объекта дольщику.

В договоре указываются адрес объекта, количество этажей, номер секции, этажа, квартиры и ее площадь.

Участник обязан уплатить застройщику установленную денежную сумму.

Удорожание объекта, например, в связи с уточнением площади, должно быть зафиксировано путем заключения дополнительного соглашения.

Гарантийный срок на объект строительства возлагает на застройщика ответственность за недостатки, выявленные в течение этого времени.

Сроки строительства и сдачи объекта

Срок строительства и ввода дома в эксплуатацию связаны между собой.

После ввода дома в эксплуатацию и до даты перехода права на помещение к участнику, оно находится в залоге у дольщика.

Передача квартиры участнику должна осуществляться по акту передачи. Если акт не представлен, дольщик может обратиться в суд.

Несоблюдение сроков передачи права на квартиру влечет для застройщика уплату неустойки, за каждый день – в двукратном размере.

Отношения, возникшие в связи с договором, регулируются Законом «О защите прав потребителей». Так, сторона, нарушившая обязательства или выполнившая их ненадлежащим образом, обязана уплатить другой стороне неустойку, согласно договору, и возместить убытки.

Пределы ответственности сторон договора

При нарушении застройщиком срока передачи помещения, дольщик за каждый день может взыскать неустойку, равную 1/300 ставки рефинансирования от цены договора (если он является физлицом, то данная сумма взимается в двукратном размере), согласно ст.6 ФЗ 214 от 30 декабря 2004 года.

За отступление от договора, которое ухудшило качество помещения или создало недостатки, сделавшие квартиру непригодной для проживания, дольщик вправе потребовать:

  • устранения недоделок в установленный срок;
  • снижения цены договора;
  • возмещения личных расходов на ремонт.

В случае расторжения договора возмещение включает:

  • основной долг;
  • проценты на сумму долга (в двойном размере);
  • проценты за нарушение обязательств (в двойном размере);
  • подтверждение убытков;
  • моральный вред.

Убытки представляют собой:

  • расходы, понесенные для восстановления нарушенного права;
  • утрату или порчу имущества;
  • неполученные доходы.

Требования дольщика подлежат удовлетворению в 10-дневный срок со дня их предъявления. За нарушение этого срока застройщик также обязан оплатить неустойку.

Риск гибели объекта строительства до того, как его передали участнику, несет застройщик.

Порядок разрешения разногласий по договору

Закон «О защите прав потребителей» применим к дольщику и застройщику в части, не установленной Законом «О долевом строительстве». Поэтому в спорных ситуациях применяется порядок досудебного урегулирования спора с застройщиком.

Претензии предъявляются в установленной последовательности:

  1. Дольщик – застройщику.
  2. Застройщик – заказчику.
  3. Заказчик – генподрядчику.
  4. Генподрядчик – субподрядчику.

В претензии должны быть указаны все требования, которые необходимо выполнить, сроки их исполнения. При отсутствии сроков в претензии она может исполняться в 30-дневный срок.

В случае рассмотрения спора, связанного с передачей денег в целях строительства, независимо от наименования договора суд исходит из существа сделки.

В письме Верховного суда № 7-ВС-368/13 указано, что действие закона распространяется на любые сделки, если установлено, что сторонами предполагалось долевое строительство.

Основания и порядок расторжения договора участия в долевом строительстве

Одностороннее прекращение договора дольщиком допускается в случаях:

  • затягивания строительства, срыва срока передачи квартиры;
  • не устранения недоделок в разумный срок;
  • не продления поручительства банка и не уведомления дольщика об этом.

Расторжение договора возможно в связи с судебным актом. Дольщик может обратиться в суд в случае:

  • прекращения строительства, срыва срока передачи квартиры;
  • отступления от технических характеристик объекта;
  • изменения назначения объекта.

Застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке, если дольщик нарушает срок оплаты более чем на 3 месяца.

В случае рассрочки основанием для расторжения является нарушение сроков платежа более 3 раз в году или просрочка более чем на 3 месяца.

Застройщик должен уведомить дольщика о необходимости погасить долги и предупредить о возможном расторжении договора.

Видео: Как не стать жертвой мошенничества при долевом строительстве?

В сюжете даются конкретные советы, каким образом подходить к выбору застройщика при долевом строительстве. Рассказывается, как защитить себя с правовой стороны при заключении договора с застройщиком.

Как не попасть на удочку застройщика? Подводные камни в договоре участия в долевом строительстве

В этой статье поговорим про долевое строительство, а именно: про подводные камни, которые могут ждать дольщика по ДДУ и как не попасть на удочку недобросовестной строительной компании? Также можете посмотреть на эту тему ролик ЮристПрав на Ютубе.

Какие подводные камни в договоре участия в долевом строительстве?

Срок передачи ключей

Всегда застройщики хитрят со сроками. Потому что это важнейший момент, который имеет решающее значение для определения суммы неустойки. Конечно, зачастую жирным шрифтом написан срок ввода в эксплуатацию дома. И люди чаще всего обращают внимание на этот срок, полагая, что это и есть тот самый срок, когда им должны передать квартиру. Например, «срок ввода в эксплуатацию 1 квартал 2020 года». А срок передачи ключей указан через полгода. Но именно срок передачи ключей (срок передачи объекта) является той отправной точкой, от которого рассчитывается неустойка. И поэтому часто получается, что дольщик ориентируется на одни сроки, а в действительности в договоре юридически закреплены совершенно другие сроки.

Также, чтобы привлечь клиентов в рекламных проспектах строительные компании указывают срок ввода в эксплуатацию, а не срок передачи объекта. Так им выгоднее.

Встречаются даже случаи, когда срок передачи ключей прописан через 12 месяцев после ввода в эксплуатацию дома. То есть по факту ключи могут передавать через год.

Застройщик не отвечает за то, что нарушил срок ввода в эксплуатацию. Ответственность наступает за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.

Квадратные метры и деньги за переуступку

Также бывает, что застройщики хитрят с квадратными метрами. Были прецеденты о том, что включать ли балкон или лоджию в общую площадь квартиры или нет.

Еще возникают споры о том, сколько застройщик возьмёт денежных средств за переуступку прав требований по ДДУ. Допустим, клиент хочет переуступить (перепродать) квартиру. Застройщик прописывает в договоре, что за техническое оформление документов по переуступке мы берём 30-40-50 т.р. или какой-то процент от стоимости квартиры. Хотя по закону такой обязанности платить застройщику нет, если иное не предусмотрено договором. Поэтому здесь возникает спорный момент.

Дольщик вправе отказаться от услуг застройщика. Об этом часто не знают клиенты. Может быть дольщику не нужны услуги по техническому переоформлению переуступки, а нужна только справка от застройщика об оплате квартиры. Справка сама по себе не является услугой по переоформлению переуступки. И переуступку клиент может сделать сам или с помощью юристов. Даже в Росреестре не могут отказать в данной ситуации. Но практика в регионах разная. и иногда Росреестр перестраховывается и просит, чтобы всё равно застройщик дал письменное официальное согласие. Хотя такого согласия не требуется.

Какие есть хитрости в форме договора долевого участия и в сроках передачи квартиры по ДДУ?

Хитрости могут быть не только в сроке, но и в том какая форма договора у вас заключена.

Часто под видом ДДУ подсовывают разные виды договоров:

  • предварительный договор долевого участия;
  • договоры займа;
  • договоры паенакопления (кооперативная форма строительства).

Ко всем этим договорам не применяется та ответственность и те последствия, которые предусмотрены законом об участии в долевом строительстве.

Совет: нужно внимательно относиться к тому договору, который подписываете и в какой форме. Подлежит ли он регистрации в Росреестре или нет?

Что касается сроков, то застройщик тоже часто с ними хитрит. И может привязывать их по разному. Может прятать их в разных пунктах и вы можете сразу не обратить на это внимания. например, ввод в эксплуатацию написан жирно в разделе «Сроки», а срок передачи ключей написан в разделе «Разрешение споров» или «Ответственность сторон». И вы даже туда не подумаете заглянуть.

Еще один важный момент: срок передачи квартиры привязывают к сроку ввода в эксплуатацию. И застройщик иногда включает такую риторику: «Мы же до сих пор не ввели дом в эксплуатацию. Соответственно, если не ввели, то у нас и не наступил еще и срок передачи ключей. потому что срок передачи ключей через 3 месяца после ввода в эксплуатацию. А нам пока мэрия не подписала акт ввода в эксплуатацию. Это мэрия виновата. Идите к ним жалуйтесь. Мы тут ни при чём».

Такая риторика иногда работает в отношении некоторых клиентов, которые не хотят разбираться. Они думают: ну, действительно, застройщик же пока не ввел в эксплуатацию, значит срок передачи ключей еще не наступил.

Это не правильно. Так как судебная практика уже давно установила, что если есть установленный срок ввода в эксплуатацию, то вполне можно рассчитывать срок передачи ключей в привязке к сроку, который там уже рассчитан. то есть если застройщик прописал ,что через 3 месяца после ввода в эксплуатацию, который тоже прописан, то можно считать, что клиент рассчитывал получить именно к этому сроку квартиру. А если застройщик вовремя не получил акт ввода в эксплуатацию, то это его проблемы. Потребитель в данном случае не виноват.

Были ли случаи, когда по договору невозможно определить срок передачи квартиры?

Сейчас редко такое случается. Раньше в практике такое встречалось часто.

Рынок стал более цивильный и крупные серьёзные застройщики вытеснили мелких, договоры стали более адекватными. Та дикость ,которая была лет 8 назад — она точно ушла.

Сейчас договоры, в которых невозможно установить срок практически не встречаются.

Часто ли заключаются другие виды договоров под видом договора долевого участия в строительстве?

Да, заключаются. Есть ряд застройщиков, которые известны на рынке, которые работают не по схеме ДДУ. Например, группа компаний ПТК-30, которые работали через договоры займа с предварительным договором долевого участия. потом делали акт зачёта, для некоторых избранных клиентов делали ДДУ. Зачастую продавали квартиры, которые находились в залоге у банка, которые не были еще даже оплачены.

Либо, например, компания «Дискус». У них всё происходит через жилищно-строительные кооперативы. Здесь нет ответственности у застройщика за нарушение сроков передачи квартиры. Потому что клиент является членом кооператива, который как и все остальные вместе скинулись деньгами, грубо говоря, и строят дом. С кого вы будете спрашивать? С самого себя? Или с таких же членов кооператива как и вы? Деньги ушли с кооператива на подрядчиков. Даже, если вы что-то взыщите, до живых денег не получите. У кооператива нет денег. Деньги только от пайщиков. В этой ситуации всё работает исключительно на доверии бренду, компании, которая из года в год по такой схеме продолжала строить. И те кто ведуться на низкую цену — получают высокие риски.

Сейчас запрещено застройщикам продавать квартиры не по ДДУ. Как строительные компании обходят заключение договора долевого строительства?

Да, запрещено. Но есть такой момент как «в обход ДДУ». То есть по всем признакам это является ДДУ, но сделана обходная схема.

Задача таких организаций, которые это практикуют, сделать так, чтобы не было даже признаков и похожести на ДДУ.

Например, возьмём кооперативную схему. Есть кооператив, есть заявление на вступление в члены кооператива, есть членская книжка. То есть всё максимально всё сделано правдоподобно, чтобы доказать, что это действительно кооперативная схема строительства. И о ДДУ речи здесь никогда не шло и никто не обещал заключить такой договор. То есть все участники прекрасно осознают, что они идут не на ДДУ. Таким образом, это не обходная, а совсем другая форма строительства.

Кооперативная схема не запрещена. Займовая схема — запрещена.

Несмотря на запреты многие строительные компании продолжают обходить ДДУ. Потому что понимают, что люди, которые покупают квартиру, вряд ли пойдут жаловаться на застройщика. они в итоге всё же хотят получить эту квартиру, хотят, чтобы дом достроился. Они не хотят, чтобы компанию закрыли и их деньги остались в компании. Они будут сами молчать до тех пор пока не получат квартиру.

И только тогда, когда возникнут проблемы и квартиру не передадут в установленные сроки, только тогда они пойдут жаловаться и говорить ,что нас обманули.

Но это не совсем обман, это договорённость сторон. Одна сторона говорит, что я могу вам сделать дешевле, но по более опасной схеме, а другая сторона соглашается на риск. Но нужно отдавать себе отчет, что за низкой ценой могут стоять большие последствия.

Какие существуют схемы обхода заключения ДДУ?

Такие схемы считать бессмысленно и бесполезно, потому что всегда появляются новые. но всё же перечислим некоторые:

  • вексельная схема;
  • договор займа с последующим зачётом и с предварительным ДДУ;
  • жилищно-строительный кооператив.

Можно ли в суде признать, что заключенный договор по обходной схеме в действительности является ДДУ?

Практика такая есть. Например, был договор займа, предварительный договор и договор переуступки. Но возник вопрос относительно того, что была ли отработана квартира со стороны подрядчика, мог ли подрядчик переступать данную квартиру, а также возник вопрос можно ли признать за дольщиком права на данную квартиру именно по ДДУ. Дело дошло до Верховного суда, который поставил точку в спорах. И сказал, что в этих отношениях есть все признаки участия в долевом строительстве и необходимо признать право собственности на квартиру.

Также есть прецеденты с ЖСК (жилищно-строительным кооперативом). В разных регионах практика складывается по разному. И есть прецеденты, где схему по ЖСК признавали ДДУ.

Видео

Подводные камни договора долевого участия в строительстве

Подводные камни договора долевого участия в строительстве встречаются довольно часто, но не все о них знают. Оформляя договор с застройщиком жилья, нужно максимально компетентно проанализировать все условия соглашения, чтобы в будущем не попасть в неприятную ситуацию.

Начинать предусматривать финансовые риски целесообразно ещё на начальном этапе инвестиционного проекта. Важно не только подобрать порядочного застройщика, но и грамотно оформить соответствующие документы. Как правильно заключить договор долевого участия, на что необходимо обратить внимание и какие подводные камни могут при этом возникнуть, расскажем в этой статье.

Суть договора долевого участия

Все хотят иметь новое, комфортное жильё. Случается, что денег на квартиру не хватает, а взять кредит в банке не так-то просто. В этой ситуации выручит программа долевого участия в строительстве жилья. Она предусматривает заключение соглашения с застройщиком дома. При этом, застройщик берёт на себя обязательства по возведению и сдаче в эксплуатацию многоквартирного дома, а физическое лицо своими денежными средствами принимает участие в инвестировании постройки с последующим оформлением квартиры в собственность.

Содержание договора

Соглашение об участии в застройке жилья не предусматривает специальной формы. Каждый договор оформляется в индивидуальном порядке с учётом особенностей сделки. Однако, стоит придерживаться определённой формы его составления. Скачать договор участия в долевом строительстве можно на нашем сайте.

В тексте соглашения должна присутствовать следующая информация:

  • полные реквизиты обеих сторон сделки;
  • сроки сдачи объекта в эксплуатацию;
  • стоимость квадратного метра жилья и общая цена квартиры;
  • график внесения паевых взносов;
  • подробное описание жилья, которое будет передано участнику строительства;
  • права и обязанности сторон.

Соглашением должно быть предусмотрено, что:

  • застройщик обязуется выполнить работы по строительству и передаче квартиры в эксплуатацию инвестору, при этом он имеет право требовать от участника постройки своевременного и полного внесения платежей;
  • дольщик обязуется внести паевые взносы в возведение объекта и, при этом, имеет полное право требовать от застройщика предоставления ему жилья в сроки, оговоренные соглашением.

Подводные камни договора

К оформлению сделки нужно подойти максимально основательно и компетентно. Если Вы не ориентируетесь в вопросах современного законодательства, целесообразно воспользоваться бесплатной юридической консультацией. Опытные специалисты в области жилищного и гражданского права предоставят квалифицированные рекомендации, помогут оформить соглашение оперативно и грамотно.

Главное, на что следует обратить внимание-наличие у застройщика разрешения на постройку объекта. При этом, предусматривается, что земля, на которой производится его возведение, находится в аренде строительной компании, её собственности либо на правах бессрочного пользования.

Перед подписанием соглашения, необходимо удостовериться в наличии прав подписанта на оформление документов со стороны компании. В случае, если договор визирует не генеральный директор, а иное лицо, желательно потребовать выданную ему доверенность на право подписи.

Кроме того, нужно тщательно разобрать и проанализировать все моменты соглашения на предмет наличия различных подводных камней. Все условия должны быть прописаны конкретно, максимально точно, без каких-либо расплывчатых словосочетаний. Это позволит добиться грамотного составления договора и получению нового жилья в оговоренный срок.

Если у Вас остались вопросы, то обратитесь за консультацией к нашим юристам.

Для того что бы понять, как действовать в вашем случае, пожалуйста заполните форму обратной связи. Кратко опишите Вашу ситуацию укажите Ваше Имя город и номер телефона отправьте заявку и получите консультацию нашего юриста в течении 10 минут.

Подводные камни ДДУ

Покупается евро-двушка, 44,76 кв.м с отделкой класса Комфорт. Корпус №4.

Застройщик МИЦ, ЖК Южное Бунино.

Ипотека у банка: Альфа банк.

Ссылка на сайт застройщика: https://www.gk-mic.ru/projects/yuzhnoe-bunino/

Интересуют подводные камни в договоре, а также:

1. Застройщик не указывает материалы, которые будут использовать для отделки, цвет материалов, не прописан класс материалов (например они говорят, что в отделке типа “Комфорт” они используют ламинат не ниже 32 класса, но это нигде не прописано кроме как в рекламном буклете.

Как мне потом доказывать, что должен был быть ламинат 32 класса.

Также говорят, что сантехника будет Польская, тоже нигде в ДДУ не прописано. Является ли это нормальным?

Я звонила им, задавала вопрос и просила внести это в договор, но они говорят, что договоры типовые и никаких изменений вноситься не будет.

2. В договоре не указаны высота потолков, высота окон. (должно быть это указано?)

3. Хотелось бы понимать, что будет если метраж квартиры которую я в итоге получу, будет больше или меньше, какую ответственность понесет застройщик если метраж будет меньше (будет ли он компенсировать).

Обидно, что на дополнительные вопросы первый юрист так и не ответил, а ответил второй юрист только после жалобы.
В целом не плохо!

04 Октября 2018 21:24

Ответы юристов ( 2 )

  • 8,0 рейтинг
  • 1452 отзыва

Ольга, Вы в лбом случае в праве отказаться от заключения договора. Но, раз цель именно приобретение: согласно 214-ФЗ

2. Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать следующую информацию:

1) разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, указанных в пункте 4 части 1 статьи 20 настоящего Федерального закона;
2) документы, указанные в пунктах 1, 3, 5 части 2 статьи 21 настоящего Федерального закона;

3) проектная декларация;
4) заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21настоящего Федерального закона;
5) проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона;

6) условия привлечения денежных средств участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями статей 15.4 и 15.5 настоящего Федерального закона в случае размещения таких средств на счетах эскроу;

7) документы, указанные в части 5 статьи 3 настоящего Федерального закона;

8) фотографии строящихся (создаваемых) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства (создания);
9) градостроительный план земельного участка;

10) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

11) документ, содержащий информацию о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика;

12) сведения о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;

13) извещение о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства, направленное в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности;

14) сведения об открытии или о закрытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер);
(п. 14 введен Федеральным законом от 01.07.2018 N 175-ФЗ)

15) иная информация, предусмотренная настоящим Федеральным законом.

Если в проектной документации не будет отражено ни польской сантехники, ни ламината 32 класса ни прочих обещанных условий, и застройщик откажется прописывать это в договоре — у Вас не будет права требования в случае, если Вас обманут. Вступать с ними во взаимоотношения или не вступать при таком развороте — решать Вам.

На счет метража — этот момент оговаривается в договоре. Должно быть оговорено что будет в случае изменения метража после обмеров БТИ. Либо никакой доплаты с обоих сторон, либо доплате, если превысит определенный метрах и т.д.

Коли так, изложу написанное другими словами: Квартира у Вас должна соответствовать требованиям проекта, который должны предоставить Вам для ознакомления по Вашему требованию. Там должна быть и высота и польша и 32 ламинат.

высота стен и потолков — в проектной документации. То есть, либо в договоре прописывается всё отдельно, либо идет ссылка на прект («согласно проекту»)

Если в договоре не будет специального условия по поводу изменения метража после окончательных обмеров — Вы в праве будете требовать уменьшения цены, а если метраж станет больше — с Вас будут требовать доплаты.

Так надеюсь лучше

Нет, не лучше, т.к. главный вопрос — это подводные камни в договоре, все что Вы указали, я прочла в других консультациях на сайте, меня интересуют подводные камни договоры.

А какие подводные камни Вас интересуют?

У Вас договор оформлен согласно ФЗ-214. Основные гарантии Вам даны законом.

Хитрости и особенности договора:

Отделки нет вообще — на сколько я понимаю, на неё будет отдельный договор и не на прямую с застройщиком. Даже сантехники по договору нет — кроме заглушки канализации застройщик не обязан ничего устанавливать.

По окнам потолкам и премам — всё согласно проекту, но может быть изменено, но в пределах СНиП.

По поводу расхождения в метрах по договору и после окончательных обмеров — п. 3.4 Договора.

У Вас пункт 3.4 говорит о том, что до 5 метров расхождения является для сторон несущественным. Согласно 214-ФЗ несущественным расхождением должно быть более 5% в Договоре. Если квартира от 100 квадратов, то условие в Договоре нормальное, если меньше — должно быть изменено и приведено в соответствии с требованиями ФЗ-214.

В случае расхождения проектной площади и площади по БТИ — будете либо доплачивать, либо требовать уменьшения без каких либо ограничений.

Доплата в течение 15 рабочих дней с момента уведомления о изменении площади

пункт 6.1 будет исправлен. Там по срокам уже должны всё передать как год назад.

Приложение номер три внимательно изучите, а точнее весь перечень который Вам должны предложить для ознакомления. Если какие-то подводные кани и есть, то они там

по п. 6.1. не поняла, указан срок 2020 год, почему год назад — то?

Сергей, по поводу расчетов тоже вопрос: вроде в закон были внесены изменения о том, что средства поступают на счет застройщика только после передачи объекта, у меня же указано, что с момента регистрации договора, т.е. оплата не соответствует условиям закона?

Нет, всё там законно

Федеральный закон от 01.07.2018 N 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

7. Положения статьи 2, второго предложения части 1.1, частей 2 — 2.2 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и настоящим Федеральным законом, в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года. Части 2.3 и 2.6 статьи 3, статьи 18 — 18.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении указанных в настоящей части застройщиков с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Там нюансик: если первый договор ДДУ по этому дому заключен до 1 июля 2020 года — то расчеты по старому, если после 1 июля 2020 то только через эскроу счет согласно 15.4 и 15.5 ФЗ-214

Первый имеется ввиду, вообще другими дольщиками? Или мною? Я еще не заключала договор.

И до 19 года или 18?

если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства такого объекта недвижимости представлен на государственную регистрацию после 1 июля 2020 года.

«О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Здравствуйте, Сергей, возникло еще несколько вопросов.

По поводу банкротства, есть ли у меня какая то защита в случае банкротства застройщика? Что произойдет в этом случае?

По поводу того что у них проектная документация меняется каждый месяц, я смотрела документацию других застройщиков, у всех такая же картина. В чем вообще причина постоянного изменения ПД?

Мне совсем не понятно Приложение №2, я из него понимаю, что мне передадут квартиру без отделки (пункт 1), и что стоимость отделки в договор не включена. Там речь о каком то Передаточном акте и может конечно это какая то стадия когда объект передается сначала когда он построен, а потом еще раз после отделки. Я вот не понимаю это приложение, как будто в нем опровергается все.

А есть закон обязывающий застройщика прописывать высоту потолков, окон и т.д? Я посмотрела проектную документацию и там такой информации не нашла. Я хочу запросить эту информацию ссылаясь на какой то закон обязывающий их это указывать в каком либо документе, вопрос в каком документе это должно быть.

Вы написали что к договору нет Приложения №3, оно есть, посмотрите его пожалуйста, там как раз про отделку.

Т.е. в приложении 2 они пишут, что нет отделки, а в 3 уже пишут все об отделки? Не могу понять в чем подвох?

  • 9,0 рейтинг
  • 1243 отзыва эксперт

Ольга, здравствуйте, позвольте дать Вам ответы на Ваши дополнительные вопросы, и так

По поводу банкротства, есть ли у меня какая то защита в случае банкротства застройщика? Что произойдет в этом случае?
Ольга

Ольга, к сожалению у Вас как участника в долевом строительстве, есть только защита в рамках процедуры банкротства: Ваши права требования имеют приоритет перед другими кредиторами, при этом сам дом либо может быть продан с торгов, либо дольщики могут сами достроить дом, к сожалению поскольку на Вас не распространяется положения Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ, так как очевидно что первые договора по данному объекту были заключены до 1 июля 2020 года, то в данном случае и не применимы положения п.2 ч.7 ст.15.4. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Мне совсем не понятно Приложение №2, я из него понимаю, что мне передадут квартиру без отделки (пункт 1), и что стоимость отделки в договор не включена. Там речь о каком то Передаточном акте и может конечно это какая то стадия когда объект передается сначала когда он построен, а потом еще раз после отделки. Я вот не понимаю это приложение, как будто в нем опровергается все.
Ольга

Ольга, да верно согласно Приложению №2 квартира передается без отделки, поскольку согласно условий Приложения №2, передаточный акт это документ удостоверяющий что застройщик передал а Вы приняли от него квартиру, в которой должны быть условия указанные в данном Приложении и если они есть то договор Застройщиком считается выполненным и дополнительно Вы от него ничего требовать не можете, при этом передаточный акт по сути является закрывающим документом, а в самом договоре не указанно соотношение между Приложением №2 и Приложением №3, разрешение коллизии между ними, в виду чего это может привести к потенциальным спорным ситуациям которые придется решать в судебном порядке,

А есть закон обязывающий застройщика прописывать высоту потолков, окон и т.д? Я посмотрела проектную документацию и там такой информации не нашла. Я хочу запросить эту информацию ссылаясь на какой то закон обязывающий их это указывать в каком либо документе, вопрос в каком документе это должно быть.

Ольга нет такого закона, либо положения в законе не содержится, при этом, застройщики довольно часто используют эту лазейку указывая одну высоту а на деле высота оказывается меньшей, при этом, застройщики обычно ссылаются на то что согласно СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания» под высотой этажа понимается не расстояние от пола квартиры до потолка, а расстояние от уровня пола данного этажа до уровня пола вышележащего этажа, и что согласно СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания» высота жилых зданий от пола до пола должна быть не менее 2,5 метров. В данном случае Вам ничего не останется как обращаться в суд с иском на основании ст. 7 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ и требовать соответствующей компенсации, при этом провести за свой счет экспертное обмеривание метража.

И хоть Вы не вправе требовать от Застройщика вносить такие дополнения и изменения в договор, поскольку никого нельзя заставлять заключать договор, договор заключается только по добровольному согласию (п. 1 ст. 421 ГК РФ), однако стороны могут внести дополнение и изменения в договор, что соответствует общим положениям об обязательствах (статьи 307 – 419 ГК РФ) и о договоре (статьи 420 – 453 ГК РФ), и наличие утвержденной типовой формы договора в данном случае не является препятствием для такого дополнения, — однако повторюсь это при добровольном согласии сторон.

, если у Вас остались вопросы, задавайте, с радостью отвечу.

Мелкий шрифт или “подводные камни” ДДУ

Подписание договора долевого участия — это волнительный и ответственный момент. Перед тем как связать себя обязательствами со строительной компанией, банком или агентством недвижимости нужно внимательно ознакомиться с документами. В статье рассмотрим пункты и абзацы договора долевого участия (ДДУ), на которые нужно обратить особое внимание перед подписанием.

Что такое договор долевого участия?

ДДУ или договор долевого участия — это основной документ для совершения сделки при покупке квартиры в новостройке. В нем прописываются обязательства сторон, даты, действия и гарантии.

Особенность соглашения в том, что это не право собственности, а свидетельство о том, что дольщик вложил собственные средства в строительство многоэтажного дома. Договор обязывает застройщика передать выбранную квартиру покупателю, после получения разрешения о введении в эксплуатацию новостройки.

От формулировки и условий пунктов документа зависит защищенность дольщика от нарушений и форс-мажорных ситуаций. Также в ДДУ прописывается срок, порядок и дата завершения строительства.

Особенности договора долевого участия

Подводные камни договора – распространенная проблема дольщиков, которые невнимательно читают документы. В пунктах ДДУ девелопер указывает, что в одностороннем порядке может изменить дату или процедуру ввода дома в эксплуатацию, а также увеличить или уменьшить площадь квартиры.

Рассмотрим, к каким пунктам нужно отнестись особенно внимательно до подписания договора.

Увеличение площади квартиры

Один из самых распространенных спорных и конфликтных ситуаций между дольщиком и девелопером — несоответствие реальной жилой площади заявленной ранее. Дело в том, что у монолитно-кирпичных домов часто бывают расхождения в расчетах, это происходит из-за строительной погрешности. Неточности в просчетах архитектора могут обернуться дополнительными затратами дольщика.

Покупатели для получения свидетельства о праве собственности доплачивают более 100 000 рублей из-за увеличения жилой площади или получают квартиру меньше желаемой, но в этом случае застройщик выплачивает компенсацию из-за уменьшения количества метров. С 2017 года в ДДУ по 214-ФЗ были внесены коррективы и стоимость площади может быть указана как:

  • цена за квадратный метр;
  • цена за общую площадь (не делаются возвраты и доплаты в случае увеличения/уменьшения жилой площади);
  • сумма возмещения затрат на строительство (вознаграждение застройщика определятся после завершения стройки и перед подписанием акта приема-передачи объекта из расчета общих затрат СК, которые нужно оплатить).

В Краснодаре самая распространенная формулировка звучит так: “Дольщик дополнительно оплачивает площадь, если ее отклонение от заявленной увеличилось более, чем на 1 квадратный метр”.

Значит, если площадь увеличилась на 0,9 кв. м. то доплата не требуется, а “дополнительные” метры оплачиваются по цене квадрата, который был зафиксирован в ДДУ.

До подписания договора этот пункт можно обсудить или даже внести в него корректировки. После подписания договор вступает в силу и строительная компания может взыскать долг даже через суд. Девелопер часто идет навстречу своим дольщикам, и за лишние квадраты делает рассрочку платежей. Кстати, таких проблем не бывает в панельных и блочных домах, так как их строительство напоминает сборку конструктора с точно выверенными жилыми и нежилыми площадями.

Сроки сдачи новостройки

В договоре, в обязательном порядке, прописываются сроки завершения строительных работ. Пункт нужно внимательно изучить, так как он может быть представлен в нескольких вариантах и иметь дополнения, которые позволят девелоперу продлить в одностороннем порядке срок сдачи новостройки.

Итак, в договоре должны быть указаны: дата (до истечения которой передаются ключи), порядок уведомления о задержке (за 2 месяца) и компенсация в случае нарушения ДДУ.

Процедура оплаты

В ДДУ прописывается стоимость квартиры (и квадратного метра), а также форма оплаты (рассрочка, ипотека и прочее). В случае, когда наличные средства вносятся в кассу застройщика частями в офисе СК, то покупателю выдается квитанция и чек. Оплату нельзя проводить сразу после подписания ДДУ, а только после регистрации в Росреестре.

Устранения недочетов

В договоре долевого участия прописывается процедура принятия квартиры.

Принимать ключи. Подписывать документы до исправления недочетов не рекомендуется. Устные обещания прораба или менеджера в расчет брать не стоит, так как надеяться придется только на хорошую память и добросовестность работников.

Добродушие может вам стоить дополнительных финансовых затрат на ремонт стен, окон и дверей. До подписания акта приема, застройщик должен устранить все недочеты. В ДДУ прописывается, что дольщик имеет право:

  • требовать компенсации расходов на устранение недостатков;
  • снизить цену;
  • потребовать у СК компенсацию собственных затрат.

Внесение изменений в ДДУ в одностороннем порядке

Особенно внимательно нужно следить за этим пунктом. Из-за него застройщик может построить вместо 9-этажного дома 16-этажный, а также срок строительства может быть продлен еще на 1 год без уведомления и штрафных санкций. Этот пункт можно найти в разделе “Ответственность сторон”. Рекомендуется внимательно ознакомиться, изучить собственные обязанности и застройщика перед всеми дольщиками.

Распознать мошенника можно по следующим критериям:

  • отсутствует полный пакет документов, разрешение на строительства или право на землю;
  • предлагают подписать предварительный договор ДДУ, который не соответствует 214-ФЗ;
  • предоставляет договор на приобретение векселя по цене квартиры по ДДУ.

Договор нужно читать и обращать внимание на непонятные формулировки. В случае сомнений рекомендуется обратиться к стороннему юристу, консультация которого обойдется приблизительно в 1 000 рублей, но позволит вам не потерять деньги и недвижимость.

Как купить квартиру по ДДУ?

Подводные камни договора долевого строительства встречаются часто и человеку, который редко сталкивается с подобной документацией, обнаружить самостоятельно их трудно. Зная о своих правах и обязанностях на этапе оформления можно оговорить или морально приготовиться к дополнительным расходам на юриста.

Консультацию о надежных и проверенных застройщиках Краснодара можно получить бесплатно оставив заявку на сайте недвижимости 23Квартиры.ру. Специалисты проинформируют про особенности оформления и нюансы договора, которые можно или даже нужно изменить до их подписания.

Подводные камни в ДДУ: что нужно знать дольщикам

В наше время участие в долевом строительстве для большого количества людей считается одним из наиболее выгодных вариантов приобрести жилье по доступной цене. Условия договора ДДУ и его осуществление контролируется законодательством, поэтому это считается самым надежным способом покупки по сравнению с другими.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 755-83-41 . Это быстро и бесплатно !

Однако данная схема может быть очень опасной, если не знать всех особенностей долевого участия в строительстве.

Особенности составления договора долевого участия

Долевое строительство жилья предусматривает привлечение денег нескольких человек юридическим лицом, обязующимся соорудить многоквартирное здание на протяжении оговоренного времени. После того, как застройщик выполняет свои обязательства, участники договора получают право собственности на жилье. Условия участия определяются согласно положениям договора, заключенного между дольщика и застройщиком. Застройщику необходимо официально зарегистрироваться в качестве юридического лица.

Действующее законодательство, регулирующее долевое участие в строительстве, определяет обязательные условия, которые следует учитывать при составлении соответствующего документа. Согласно закону, нужно в обязательном порядке осуществить регистрацию договора о долевом участии в строительстве в государственном учреждении. Именно с данного момента он начинает действовать.

Данная мера дает возможность исключить продажу одной и той же квартиры одновременно нескольким дольщикам. Дольщик получает жилье в собственность после того, как произойдет оформление документа, подтверждающего разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а также после подписания акта передачи. После этого дольщику необходимо платить за жилье и все коммунальные услуги.

Регистрация договора

Договор долевого участия составляется в письменном виде, а также подлежит государственной регистрации, после которой может считаться действительным. Особенности его регистрации оговариваются в законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Чтобы зарегистрировать договор, застройщику нужно подать пакет документов, состоящий из:

  1. Договора, подписанного с первым участником.
  2. Декларация соответствующего проекта.
  3. Разрешение на строительство здания.
  4. Планировка недвижимого объекта, в котором детально описывается размещения помещений жилого и нежилого назначения, их количество.
  5. Договор поручительства, необходимый на тот случай, если застройщиком в качестве исполнения его обязательств было выбрано именно поручительство.

Регистрация документа о долевом участии оформляется на протяжении месяца. Оригинал с печатью находится в инвестора, одна копия отдается застройщику, а другая сохраняется в регистрационном органе.

Следует учитывать то, что на момент подачи данного договора на регистрацию надо составить его текст с учетом различных условий, которые застройщик может предложить инвесторам проекта. В большинстве случаев после этого договор не поддается коррективам.

Какие условия должны учитываться в ДДУ?

На что обратить внимание при подписании ДДУ? Что нужно знать? Приняв решение участвовать в долевом договоре, следует тщательно изучить состав договора и исследовать его все главные разделы.

Законодательство не предусматривает единую форму данного документа, но эта особенность не исключает существование нескольких важных пунктов, отсутствие которых позволит считать договор недействительным. К ним относятся:

  1. Очень подробное описание недвижимого объекта долевого строительства, который в дальнейшем будет передан участникам ДДУ.
  2. Должна быть указана стоимость договора ДДУ, условия, а также сроки внесения платежной суммы.
  3. Срок передачи дома.
  4. Информация о длительности гарантийного срока на жилье.
  5. Перечисление методов обеспечения исполнения обязательств застройщика по этому документу.

Помимо основных пунктов, нужно, чтобы в договоре была указана и дополнительная информация:

  1. Условия внесения различных изменений в стоимость договора при изменении площади объекта, однако, лучше, чтобы она не подлежала корректировкам.
  2. Указания максимального количества раз сдачи объекта государственной комиссии.
  3. Сроки, отведенные на устранение различных выявленных недочетов.
  4. Информация о форме управления данным зданием.
  5. Стоимость и время оформления жилья в собственность.

Минусы долевого строительства

Разрабатывая договор долевого участия в строительстве квартиры, следует учитывать всевозможные подводные камни и риски (подробнее см. тут), которые каким-либо образом связаны с ним. Прежде всего, это недобросовестные застройщики и должностные лица, существующие на каждом этапе финансирования. Не менее важной проблемой является и недостаточная прозрачность получения согласований, нужных для начала строительных работ, а также отсутствие строгого контроля государства работы фирмы-застройщика и ее финансового положения.

Одной из самых распространенных проблем считается задержка окончания строительных работ, а соответственно и сдачи здания в пользование.

Еще одно препятствие представляет собой необходимость в доплате сверх суммы, которая была изначально указана в документе. Это может аргументироваться такими обстоятельствами, как то, что в договоре не прописываются некоторые работы и соответствующие затраты, для затянувшегося строительства, возможно, понадобятся средства на подорожавшие материалы или услуги, незавершенная работа застройщика, существенное увеличения площади квартир, что не предусматривается в документах на конкретный проект.

Следующая проблема: нельзя расторгнуть договор долевого участия. Однако в документе могут присутствовать условия, которые помогут избежать всевозможных проблем, связанных с выполнением работ. Таким образом, надо проследить, чтобы в пункте «Условия расторжения договора» были детально описаны различные причины, а также инициаторы расторжения. В нем должны указываться обязательства всех сторон и другие обстоятельства.

Не маловажной считается и регистрация права дольщика на собственность. Причины для возникновения проблемы могут оказаться самыми разными:

  1. Невыполнение обязательств застройщиком перед государственным инвестором.
  2. Какие-то обстоятельства не позволяют застройщику собрать документы, которые следует передать в государственное учреждение для осуществления регистрации.

Данный вопрос можно решить лишь в зале суда.

Существует еще один довольно распространенный риск, поджидающий дольщика – двойная продажа жилья. Он возникает в том случае, если граждане не ознакомлены со всеми юридическими аспектами, безответственный застройщик подписывает договор сразу с несколькими дольщиками либо осуществляет оплату в форме квартиры.

Так же существуют разнообразные «серые» схемы, которые могут являться опасными для участников. Они характерны для тех ситуаций, когда человек дает согласие на условия, предложенные застройщиком, и вносит требуемую денежную сумму по какой-то схеме.

Плюсы ДДУ

Долевое строительство представляет собой наиболее распространенный и оптимальный вариант для решения проблем с жильем. Оно обладает как преимуществами, так и множеством недостатков.

Главным плюсом данного вида строительства является доступность жилья для семей, которые не имеют возможности выплатить сразу полностью всю сумму за квартиру. При этом человек получает рассрочку на несколько лет до самой сдачи недвижимого объекта застройщиком в пользование. Поэтому ДДУ – это выгодное вложение денег.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:


Договор долевого участия в строительстве – как обойти подводные камни при его заключении (согласно ФЗ 214)

Долевое строительство набирает темпы роста с каждым годом. Это не удивительно, ведь зачастую такое предложение намного выгоднее, чем приобретение уже готового жилья. Казалось бы, законодатель уже досконально проработал вопросы, возникающие при участии в «долевке», а связанные с ним материальные риски сведены к минимуму. Однако, когда, как того требует ФЗ 214, заключается договор долевого участия в строительстве – подводные камни возникают в самый неожиданный момент. А так как составление этого документа является наиболее важной стадией долевого участия, стоит разобраться в этом вопросе более конкретно.

Для чего нужен договор долевого участия

ДДУ является неотъемлемой частью оформления гражданско-правовых отношений между застройщиком и непосредственно самим участником долевого строительства. Именно он регулирует права и обязанности сторон по отношению друг к другу. Главными из них являются:

  1. Со стороны застройщика:
  • построить жилой дом (самостоятельно или с привлечением сторонних специалистов);
  • сдать построенный объект в эксплуатацию;
  • предоставить его дольщику.
  1. Со стороны дольщика:
  • внести денежные средства как оплату по договору;
  • принять построенный и указанный в договоре объект (квартиру).

Будет справедливо отметить, что участие в долевом строительстве – это риски взаимные. Понести финансовые потери может не только дольщик, но и сам застройщик, если столкнется с недобросовестным гражданином. Избежать таких конфликтных ситуаций позволяет грамотно составленных договор долевого участия. Причем, оформление договорных отношений между застройщиком и «дольщиком» – не их право, а прямая обязанность, установленная законом.

Оформление договора долевого участия

Долевое строительство представляет собой привлечение застройщиком финансовых средств нескольких лиц для строительства жилья. ДДУ заключается с каждым участником персонально. И только после выполнения застройщиком своих обязательств дольщики могут оформить право собственности на недвижимость. Этой процедуре должны предшествовать ввод построенного здания в эксплуатацию, а также прием покупателем своей квартиры по акту приема-передачи. Нужно иметь в виду, что подписывая этот акт, дольщик соглашается с тем, что у него нет претензий к качеству выполненных работ.

Требования к оформлению такого типа договора перечислены в ст. 4 ФЗ-214. И хотя они расписаны довольно подробно, непрофессионалу разобраться в них довольно сложно и лучше доверить эту работу опытному юристу. Причем, специализирующемуся именно в сфере «долевок». Специалисты такого профиля как раз работают в Обществе защиты прав дольщиков. Они проследят, чтобы подводные камни договора долевого участия в дальнейшем не привели к негативным последствиям.

Типового договора долевого участия не существует. Каждый такой документ индивидуален и составляется с учетом всех нюансов, возникающих в отношениях между застройщиком и участником строительства. Ведь участник – это инвестор, так как он вкладывает средства, порой немалые, для возведения многоквартирного дома.

Не стоит забывать, что для ДДУ обязательным условием является его письменная форма, а также государственная регистрация. Только после этой процедуры он будет считаться легитимным. Такая мера предусмотрена законом с целью исключения возможности перепродажи одной и той же квартиры два и более раз. Процедура госрегистрации регламентирована ФЗ-122.

Проверяем застройщика

Прежде чем остановить свой выбор на том или ином застройщике, не лишним было бы навести справки о его благонадежности. Сделать это можно следующим образом:

  • посмотреть в интернете информацию об уже готовых и сданных объектах (не нарушались ли сроки строительства и сдачи в эксплуатацию);
  • имеется ли разрешительная документация на землю, на которой идет стройка (участок должен быть в аренде либо собственности);
  • проектная и разрешительная документация на возводящийся дом (ее застройщик обязан разместить на своем сайте);
  • планировка жилых и нежилых помещений строящегося здания;
  • есть ли действующая лицензия;
  • наличие и количество подрядчиков (слишком большое их количество должно насторожить).

И, конечно же, самый лучший и распространенный способ разузнать о застройщике – это собирание отзывов о нем. Их можно получить как от знакомых, уже купивших «долевку» у этой компании, так и в сети интернет. Кроме того, закон разрешает выступать в качестве застройщика только юридическим лицам.

Важные нюансы ДДУ

Довольно часто компания-застройщик предлагает инвестору подписать уже готовый, составленный ею текст договора долевого строительства о покупке квартиры в строящемся доме. Прежде чем сделать это, необходимо очень тщательно ознакомиться с документом.

Кроме общих условий, таких как дата и место заключения договора, адрес строящегося дома, описание помещения, которое будет передано для получения дольщику (его месторасположение, метраж, этаж и тому подобная информация), закон определил и существенные. К ним относятся:

  • порядок расчетов, их сроки, общая цена;
  • сроки, в которые будет передан объект «долевки» участнику;
  • гарантийный срок на построенный дом;
  • каким образом будут исполняться обязательства по договору;
  • возможность и порядок расторжения договора.

Камень преткновения во многих договорах – это пункт, согласно которому застройщик оставляет за собой право менять сроки постройки дома, а также изменять полную цену покупаемого объекта. Чаще – в сторону его удорожания. С одной стороны, таким способом он страхует себя от судебных тяжб – в случаях возникновения непредвиденных ситуаций, влияющих на ход работ. Но с другой стороны, это может быть и уловка, грозящая возникновению неприятностей у дольщика.

И все-таки, если несмотря на соблюдение всех предосторожностей, после подписания ДДУ возникли конфликтные моменты либо вы считаете себя обманутым дольщиком, без квалифицированной помощи не обойтись. Специалисты Общества защиты прав дольщиков придут на помощь. К нам можно обратиться для разрешения спорных вопросов как еще на стадии подписания договора долевого участия, так и для защиты интересов уже в суде.

На страже защиты дольщика стоит Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве». Чтобы обратиться за помощью, достаточно связаться с нами через раздел сайта «Контакты», либо заполнить форму обратной связи.

Источники:
http://yuristprav.ru/kak-ne-popast-na-udochku-zastrojshhika-podvodnye-kamni-v-dogovore-uchastiya-v-dolevom-stroitelstve
http://consultant-mos.ru/stati/podvodnye-kamni-dogovora-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve.html
http://pravoved.ru/question/2120230/
http://23kvartiri.ru/melkij-shrift-ili-podvodnye-kamni-ddu/
http://pravosudie.guru/sud/gr-dela/zhil-pravo/dolevoe-stroitelstvo/podvodnye-kamni.html
http://help-ddu.ru/dogovor/dogovor-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve-fz-214-podvodnye-kamni
http://xn--h1alcedd.xn--d1aqf.xn--p1ai/pokupka/dolevoe-stroitelstvo-kak-eto-rabotaet-i-v-chem-ego-preimushhestva/

Ссылка на основную публикацию