Договор переуступки права долевого участия – образец, правила заполнения

Особенности заключения договора переуступки по ДДУ и правила его оформления

Нередко обстоятельства вынуждают дольщика покинуть долевой проект. Но по существующему законодательству он не может просто по своему желанию без законных оснований отказаться от дальнейшего выполнения условий договора. Однако законодатель предусмотрел возможность выхода из проекта путем передачи своих прав по ДДУ другому участнику. Данная сделка сегодня достаточно распространена, таким образом продают строящееся жилье не только граждане, но и подрядные организации. Независимо от того, что в каждой ситуации существуют свои нюансы, этот вид сделок имеет одинаковую правовую основу и аналогичные юридические последствия. Стороны подписывают договор уступки права требования по договору долевого участия, образец которого можно скачать по ссылке. Данный документ фиксирует смену участников в основном договоре.

Что такое уступка права требования – особенности сделки

Сделки по уступке своих прав довольно распространены, существует очень много разновидностей подобных соглашений. В рамках гражданского законодательства, которому они подчиняются, ежедневно совершаются сотни сделок по переуступке. Уступка по ДДУ имеет свои особенности, она регулируется не только ГК РФ, но также и 214 ФЗ, что накладывает свой отпечаток на ее проведение.

Данная сделка имеет и ряд других особенностей, которые нужно учитывать при ее совершении:

Договор переуступки не прекращает действие ДДУ, на основе которого он совершается, а только подтверждает факт смены участников. Все условия договора (сроки строительства, стоимость жилья, характеристики квартиры и другие) остаются прежними.
В рамках данной сделки дольщик может передать ровно столько прав, а равно и обязанностей, сколько имеет, ни больше, ни меньше. Вместе с тем, его ответственность распространяется только на действительность передаваемого права, но он не отвечает перед покупателем за дальнейшие действия застройщика.
Сделка может быть совершена после заключения и регистрации ДДУ и до того, как жилье будет передано участнику по приемо-передаточному акту.
Необходимо известить девелопера о том, что в договоре произошла смена участников, иначе в будущем покупателя могут ожидать различные неприятные последствия. Для этого в адрес строительной фирмы нужно отправить уведомление, содержащее данные нового инвестора.

Оплата по договору

Оплата полной стоимости квартиры – это только часть расходов покупателя по данной сделке. Кроме того ему придется выплатить вознаграждение прежнему дольщику за уступку. Сделка по уступке прав является возмездной, хотя в законе данное условие не установлено. Стороны самостоятельно договариваются о цене уступки, ее стоимость отражается в договоре. Однако покупателю нужно иметь в виду, что при расторжении ДДУ, он может вернуть только цену основного договора. Деньги, уплаченные за переуступку, получить назад невозможно.

Когда требуется получать согласие девелопера на сделку

Законодатель не обязывает участников сделки заручаться согласием девелопера, если прежний дольщик полностью выплатил стоимость жилья. При отсутствии долгов договор уступки прав требования на квартиру по договору долевого участия может быть заключен без разрешения застройщика. Но это только тогда, когда ДДУ не содержит такого требования.

Обязательные условия договора

Законодатель не установил единую форму договора уступки, поэтому он составляется произвольно. Пример документа можно посмотреть ниже. Обычно в условия договора включаются следующие положения:

Сведения о продавце и покупателе. (для организации – ее реквизиты и адрес, для граждан – ФИО, данные паспорта и место регистрации).
Предмет договора должен содержать информацию о застройщике и уступаемом объекте;
Полная стоимость договора и условия ее уплаты;
Период времени, в течение которого производятся расчеты;
Обязательства обоих сторон и ответственность за их неисполнение;
Реквизиты ДДУ, на основании которого происходит сделка.

В зависимости от особенностей сделки, соглашение об уступке права требования может дополняться другими пунктами. Например, при наличии долга по ДДУ, в документ включаются правила перехода долга на нового участника. Если частично оплата по договору осуществляется за счет ипотечного кредита, указывается размер суммы, выплачиваемой заемными средствами, и наименование финансовой организации, выдавшей ипотеку. К договору прилагаются необходимые документы (заверенная нотариально копия ДДУ, квитанции об оплате, справка от застройщика об отсутствии претензий к дольщику и т.д.).

Регистрация договора

Договор переуступки прав требования при долевом строительстве после подписания должен пройти госрегистрацию в Росреестре. Только после этого он будет считаться заключенным. Для этого понадобятся следующие документы:

Оригинал ДДУ (в дальнейшем он передается новому участнику).
Договор цессии (не менее трех экземпляров).
Два заявления на регистрацию от обеих сторон.
Разрешение застройщика на сделку и соглашение о переходе долга (если у продавца имеется задолженность по оплате).
Справка девелопера о полной оплате (если дольщик полностью выплатил всю необходимую сумму по ДДУ).
Разрешение на сделку от супруга, заверенное нотариусом, или документ, подтверждающий, что уступаемое право не является общей собственностью.
Кредитный договор, если для оплаты используются заемные средства.
Учредительные документы организации, если продавцом выступает юр. лицо.
Документ, подтверждающий оплату госпошлины.

Особенности заключения сделки с организацией

Существует несколько схем продажи прав по переуступке, среди которых сделка, где продавцом выступает физ. лицо самая распространенная и наиболее безопасная. Нередко первым инвестором является подрядная организация, привлекаемая застройщиком для выполнения строительных работ. Обычно между ними заключается подрядный договор, по которому расчеты производятся не деньгами, а построенными квартирами.

Право на жилье у подрядчика возникает на основании договора инвестирования, договора взаиморасчета или ДДУ, заключенного с застройщиком. Подрядная организация находит покупателей и уступает им свои права требования квартиры или реализует уже готовое жилье.

Для покупателя, приобретающего квартиру у подрядчика по переуступке, самый приемлемый вариант – совершение сделки на основе ДДУ, прошедшего положенную регистрацию в Росреестре. Чтобы максимально обезопасить себя, новый дольщик должен проверить ряд документов продавца:

договор подряда,
ДДУ,
документы, свидетельствующие о выполнении работ,
справку девелопера о проведении взаиморасчетов и отсутствии претензий.

Если все перечисленные документы в порядке, можно без опасений совершать сделку по переуступке с подрядчиком.

Когда взаиморасчеты между застройщиком и подрядной организацией производятся на основе других договоров, конечный покупатель квартиры очень сильно рискует. Во-первых, трудно проверить действительность прав подрядчика на строящийся объект. Кроме того, договоры не проходят госрегистрацию, поэтому ничто не мешает ему продать один и тот же объект несколько раз.

Существуют также риски, что подрядчик не полностью выполнил работы по подрядному договору и остался должен застройщику, что позволяет последнему оспорить его права на квартиру. Если сделка между девелопером и подрядной организацией будет признана недействительной, то и уступка по ней тоже.

В некоторых случаях переуступка происходит по еще более сложной схеме, когда договор заключается непосредственно с компанией-застройщиком, а оплата по нему производится в адрес подрядчика. При этом подписывается трехстороннее соглашение между девелопером, подрядной организацией и конечным покупателем. Расчеты производятся с подрядчиком, который выдает платежный документ о получении денег. Новому инвестору необходимо также взять справку от застройщика о признании оплаты и погашении всей суммы за данный объект.

Как уменьшить риск при покупке жилья по переуступке

Чтобы минимизировать свои риски, прежде чем подписывать соглашение об уступке, покупателю необходимо проверить документы застройщика и продавца, а также саму стройку. Нередко встречаются случаи, когда переуступка оформляется из-за финансовых проблем, возникших у застройщика, или задержки строительства.

Вся информация о компании, объекте строительства, ходе стройки размещена на сайте застройщика. Нужно также проверить правоустанавливающую, разрешительную и проектную документацию на объект. Эти документы указываются в проектной декларации, которая также опубликована на сайте компании. Чтобы убедиться в отсутствии у прежнего дольщика задолженности по текущим платежам по ДДУ, у застройщика нужно взять акт сверки платежей.

Общество защиты прав дольщиков поможет вам совершить сделку с минимальным риском, организует ее юридическое сопровождение, проведет подробный анализ надежности застройщика и всей его документации. Чтобы связаться с нами, зайдите на страницу «Контакты», где вы найдете все данные для связи и сможете оставить свое сообщение.

Образец договора уступки прав (цессии) по договору участия в долевом строительстве

Договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве

г. Москва десятого декабря две тысячи восемнадцатого года

Гражданин Российской Федерации Дольщик Василий Иванович, именуемый в дальнейшем «Цедент», с одной стороны, и

гражданин Российской Федерации Васильев Иван Васильевич, именуемый в дальнейшем «Цессионарий», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор (далее — Договор) о нижеследующем:

Предмет договора
1. По настоящему Договору Цедент уступает, а Цессионарий принимает в полном объеме принадлежащие Цеденту права требования участника долевого строительства по договору № 1230-ДДУ-2018 от 15.10.2018 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по строительному адресу г. Москва, ул. Строителей, участок 1, зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ______ г. за №_______ (далее по тексту -Договор участия в долевом строительстве).
2. Договор участия в долевом строительстве заключен между Цедентом в качестве участника долевого строительства и Обществом с ограниченной ответственностью «Строим в срок», ИНН ________ ОГРН _________, местонахождение: ____________ (далее по тексту — Застройщик).
3. Копия договора участия в долевом строительстве прилагается к настоящему Договору в Приложении 1.
4. Согласно Договору участия в долевом строительстве, Застройщик обязан передать Цеденту 1-комнатную квартиру, условный номер 001, расположенную в Секции 1 на 2 этаже, общей проектной площадью 36 квадратных метров, после ввода жилого дома в эксплуатацию и завершения всех расчетов по Договору участия в долевом строительстве, передаваемую без чистовой отделки (далее по тексту — Квартира).
5. По Договору участия в долевом строительстве Цедент обязан уплатить за Квартиру денежные средства в сумме 3 000 000 (три миллиона) рублей. На момент заключения настоящего Договора обязанность по уплате указанной суммы выполнена Цедентом в полном объеме.
Порядок уступки прав требования
1. В течение 3 (трех) рабочих дней после заключения настоящего Договора Цедент уведомляет Застройщика о его заключении. В связи с тем, что обязательства Цедента перед Застройщиком по Договору участия в долевом строительстве выполнены в полном объеме, согласие Застройщика на заключение настоящего Договора не требуется.
2. Цедент обязан передать Цессионарию по акту приема-передачи оригиналы всех документов, имеющие значение для осуществления прав и исполнения обязанностей по Договору участия, а именно Договор участия в долевом строительстве, все имеющиеся приложения и дополнительные соглашения к нему, а также заверенные банком копии платежных поручений, подтверждающих оплату Цедентом цены Договора долевого участия.
Оплата передаваемого права требования
1. Уступка прав требования на основании настоящего Договора осуществляется на возмездной основе. Цессионарий обязуется выплатить Цеденту денежные средства в сумме 3 200 000 (три миллиона двести тысяч) рублей (далее — Цена уступки).
2. Цена уступки будет перечислена безналичным платежом на расчетный счет Цедента, указанный в настоящем Договоре, в течение 10 (десяти) дней после заключения настоящего Договора.
3. Обязанность Цессионария по оплате Цены уступки считается исполненной с момента поступления средств на счет Цедента.
4. В целях подтверждения оплаты Стороны подписывают акт о взаиморасчетах.
Ответственность сторон
1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.
2. Сторона, права и интересы которой были нарушены вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств другой Стороной, вправе требовать полного возмещения причиненных этим убытков.
3. Цедент отвечает перед Цессионарием за недействительность переданных ему прав, но не отвечает за неисполнение Застройщиком Договора участия в долевом строительстве.
Разрешение споров
1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами, будут разрешаться путем переговоров.
2. Споры, не урегулированные Сторонами в процессе переговоров, разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
Заключительные положения
1. Настоящий договор вступает в силу с момента его регистрации в органах Росреестра и действует до полного исполнения обязательств по нему.
2. Настоящий договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
3. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.
Адреса и банковские реквизиты сторон.

Образец договора уступки права требования на квартиру в новостройке

Договор переуступки права требования (цессии) на современном ранке первичной недвижимости является довольно распространенным явлением. Это связано с тем, что на момент завершения строительства, большая часть «привлекательных» квартир распродана еще на стадии фундамента. И переуступка права на квартиру в новостройке является практически единственной возможностью заполучить желаемую недвижимость.

Понятие договора уступки (цессии)

Переуступка права требования на квартиру в долевом строительстве связана с некоторыми рисками для человека, решившего приобрести квартиру таким образом. Поэтому нужно разбираться в процедуре заключения такого договора, учесть все нюансы и возможные негативные последствия не соблюдения обязательных условий.

Для того чтобы этого не случилось в статье разберем все эти вопросы. Начнем с определения самого понятия договора переуступки права требования (договор цессии). Скачать образец договора можно по ссылке внизу статьи. Согласно договору цессии, дольщик переуступает другой стороне (цессионарию) свои права и обязанности по договору долевого участия.

Этот правовой механизм продажи строящегося жилья в новостройке очень популярен среди инвесторов. Они, как правило, выкупают квартиры целыми блоками у застройщика на этапе закладки строящегося дома. Естественно продают квартиры в новостройке по более высокой цене, нежели приобретали. В этом и заключается смысл инвестирования – получение прибыли.

Также не редки случаи, когда обычные граждане, не дождавшись завершения строительства, вынуждены реализовывать квадратные метры в новостройке посредством переуступки. Причины могут быть разные. Однако переуступка в этом случае поможет избежать штрафов от застройщика при расторжении договора долевого участия, а также получить определенную прибыть.

Скачать другие образцы договора уступки права: требования долга между юридическими лицами; аренды земельного участка → образец; финансирования под уступку права денежного требования → образец.

Особенности составления

При заключении договора цессии нужно учесть некоторые его особенности:

покупатель квартиры в новостройке по переуступке получает все обязанности, а также права цедента (первоначального дольщика). И после заключения договора на него возлагается обязанность соблюдать все пункты договора долевого участия;
заключить договор цессии (уступки права требования) возможно только до завершения строительства, то есть до перехода прав на недвижимость от застройщика к дольщику по передаточному акту;
договор заключается в письменной форме. Нотариальное заверение не обязательно;
нужно учесть, что дольщик должен заранее проинформировать застройщика о своем намерении переуступить права на квартиру;
непосредственное участие фирмы – строителя при заключении договора цессии не обязательно. Но некоторые застройщики прямо прописывают в договоре долевого участия о необходимости своего согласия на совершение переуступки. Тогда участие строительной организации будет обязательным;
если на момент подписания договора дольщик не полностью внес платежи за квартиру, согласие на сделку застройщика также обязательно. И в самом договоре цессии нужно в этом случае прописать порядок перехода долга на цессионария перед застройщиком.

Источники:
http://fz214fz.ru/obraztsy-dokumentov/obrazets-dogovora-ustupki-prav-tsessii-po-ddu
http://pravsam.ru/dokumenty/dog/dogovor-ustupki-prava-trebovaniya-na-kvartiru-v-novostrojke.html
http://uropora.ru/dokumenty/dogovora/dogovora-arendy/obrazec-dogovor-pereustupki-prav-arendy-zemelnogo-uchastka.html