Договор с управляющей компанией в многоквартирном доме – образец, правила заполнения

Порядок оформления договора управляющей компании с собственниками жилья, образец, а также кто по соглашению платит ОДН?

Управление многоквартирными домами берут на себя специальные организации. Чтобы она смогла осуществлять свою деятельность, необходимо оформить соглашение между собственником и управляющей компанией, заключив договор.

Такой документ будет регулировать правовые отношения сторон весь период своего существования, чтобы избежать споров, несоблюдения элементарных обязанностей и злоупотребления полномочиями. Как правильно заключить такой договор, рассмотрим в этой статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Стороны-участники

В данной правовой ситуации есть две стороны, которые взаимодействуют по заключенному договору:

Собственник в данном случае – это гражданин, который владеет жилым (или нежилым) помещением (квартирой) в многоквартирном доме на правах собственности. Как правило, приобретается это право в результате наследования, дарения, покупки, или приватизации. Одной квартирой может владеть как один человек, так и несколько. Их законные права подтверждаются соответствующим свидетельством либо выпиской из государственного реестра.

Граждане, которые проживают в квартире на основании договора социального найма, собственниками не являются. В этом случае они наниматели, а собственник – государство в лице местного муниципалитета.
УК или управляющая компания – это организация, которая занимается управлением и содержанием многоквартирных домов. Обязательно наличие государственной лицензии на возможность осуществлять этот вид деятельности. УК может не только управлять всеми процессами по содержанию дома, но и самостоятельно являться поставщиком коммунальных услуг.

Однако чаще всего организация занимается лишь управлением, а предоставление услуг, техническое и санитарное содержание дома осуществляют специализированные организации по договору подряда. В этом случае найти нужных подрядчиков, проконтролировать их работу и заключить с ними договор, должна именно управляющая компания. О том, какие еще функции выполняет УК, узнаете тут.

В период своей деятельности УК заключает много договоров:

• соглашения с поставщиками коммунальных услуг;
• договор с организацией, которая занимается вывозом мусора;
• трудовые договоры с частными лицами;
• договор подряда со строительной организацией и прочее.

С собственником УК заключает один договор по управлению многоквартирным договором, который определит права и обязанности обоих сторон.

Договор между собственником и управляющей компанией

Подписать этот документ можно, только если у данного дома нет надзорного органа, и более половины собственников на общем собрании одобрили выбор данной УК (каким образом выбирают УК для обслуживания МКД мы рассказываем в отдельном материале). Когда такое решение принято, все несогласные и не участвовавшие жильцы будут вынуждены в дальнейшем подчиняться условиям этого соглашения. Даже если они откажутся заключать договор индивидуально.

Все вопросы по поводу составления, подписания и содержания договора с управляющей компанией содержатся в ст. 162 ЖК РФ.

Как заключается?

Типовой договор может быть составлен письменно в деловом стиле. В наше время договора распечатывают на специальных бланках, куда вносится дата и подписи сторон. К документу должен прилагаться протокол собрания собственников, на основании которого договор и будет иметь юридическую силу.

Договор управляющей компании с собственниками жилья: образец составления

Главное в договоре – это его содержание. Его могут составить сами жильцы совместно с УК, или юриста. В большинстве случаев управляющая компания предлагает свой вариант стандартного договора. Вполне можно подписывать и его, но жильцы должны удостовериться в его верном составлении.

При желании они могут потребовать изменения или добавления каких-то пунктов. Лучше всего доверить эту работу грамотному юристу, который знаком со всеми тонкостями подобных соглашений. В любом случае в нем должны быть указаны следующие положения:

1. Имущество, которое передается в управление. Дом, его адрес, а также приложение в виде технических документов: паспорта и акта состояния (ст.36 главы 6 ЖК).
2. Данные участников сторон.
3. Список работ, которые будут проводиться УК по отношению к данному дому (о том, какие обязательные и дополнительные услуги УК предоставляет МКД и как формируется цена за них, читайте здесь). Это может быть прописано в отдельном акте. Тогда договор указывает на данный акт, который будет являться приложением к нему.
4. Порядок изменения списка работ.
5. Оплата услуг, тарифы, способы расчета. Размер оплаты энергетических ресурсов определяет МСУ в соответствии с Федеральными законами.
6. Важным моментом является договоренность о сборе средств на ремонт дома и общего имущества.
7. Ответственность, закрепленная за сторонами.
8. Форма надзора над деятельностью УК (кто и как может контролировать работу УК читайте тут).
9. Порядок представления отчетности о проделанных работах, в том числе и по начислению платы, управляющей компанией.

Исходя из этих пунктов, определяют обязанности УК, собственник, в свою очередь, обязуется оплачивать коммунальные услуги и вносить средства для ремонта дома.

Кто подписывает?

В соответствии со ст. 162 ЖК с каждым жильцом подписывается индивидуальный бланк договора, который подписывает уполномоченный сотрудник УК и собственник.

Сроки действия

Договор между управляющей компанией и собственником жилья может быть заключен на срок от одного до 5 лет. Выбор срока, как и прочие параметры, определяется совместно собранием собственников и УК.

Регистрация

Изменения в лицензии управляющей компании регистрируются в государственном реестре лицензий.

Стоимость и госпошлина

Платить за соглашение с УК не потребуется. Это совершенно бесплатно.

Какие документы нужны для оформления?

Для того чтобы документ имел юридическую силу, стороны должны предоставить документальные основания.

Собственник:

• Паспорт.
• Правоустанавливающий документ на собственность. Свидетельство или выписка из ЕГРП.
• Технические документы на помещение.
• Кадастровый паспорт.
• Справка о зарегистрированных в квартире из БТИ.
• Все документы должны иметь копии.

Управляющая компания:

• Лицензия на право заниматься деятельностью по управлению и содержанию многоквартирных домов.
• Регистрация юридического лица в налоговых органах.

Кто может подписывать документ с УК кроме владельцев?

Кроме собственников в квартирах проживают арендаторы и наниматели по договору социального найма. Кто заключает соглашение в этих случаях?

По строгой букве закона договор заключают с собственником квартиры, значит, в случае соцнайма договор должен подписывать муниципалитет. На деле это осложняется отказами администрации и вопросом оплаты. Если возникает такая ситуация, договор могут не заключать вовсе, когда таких нанимателей немного. Либо в документе указывают, что стороной соглашения является собственник или наниматель муниципального жилья.

Арендаторы и наниматели, которые снимают жилье у собственника, не могут подписывать документ. То же можно сказать и о родственниках владельца квартиры, проживающих в ней. Исключением для третьих лиц являются случаи, когда собственник предоставил им нотариально заверенную доверенность на подписание договора.

Кто платит ОДН, если есть управляющая компания?

ОДН или общедомовые нужды – это расход энергетических ресурсов в помещениях общего пользования. Свет в подъезде, отопление, уборка, работа лифта и прочее. Раньше такие расходы рассчитывала сама управляющая компания, что порождало огромные счета в строке общедомовых нужд. УК попросту учитывали туда все, что им было удобно. Данные никем не контролировались и недобросовестные работники УК могли обогащаться за счет жильцов, не особо заботясь о содержании того самого имущества.

Минстрой исключил эту строку из платежной квитанции с 1 января 2017 года. Кто же и как должен их оплачивать?

Тут есть 2 важных условия:

1. Если расходы превышают нормативы, то жильцы платят по нормативам, а остальное доплачивает УК.
2. Если расходы ниже, то оплата высчитывается по счетчикам и оплачивается по фактическому расходованию.

Таким образом, УК потеряла возможность мошенничать и получила стимул к экономии ресурсов путем утепления подъезда и грамотного его содержания.

На чем строятся отношения?

Отношения собственника и управляющей компании строятся на трех основах:

1. Договор управления. В нем прописаны все обязанности, права и ответственность сторон, возможность изменения и способы оплаты.
2. Законы Российской Федерации. Если что-то не указано в договоре, а также тарифы энергетических ресурсов определяются законодательными актами, законами. Если какой-либо пункт противоречит законам РФ, то он считается недействительным.
3. Совет многоквартирного дома.Ст. 161.1 установлена такая общественная организация для принятия решений по всем вопросам, касающимся дома. Это, по сути, аналог товарищества собственников жилья. В него входят жильцы дома. На общем собрании они принимают решения голосованием.

Если одобрение получено от более 50% собственников, то решение считается принятым для всех. Совет может выступать с претензиями, предложениями и просьбами к УК. По общему решению они могут выбрать УК и заключить с ней договор. А могут расторгнуть его до окончания срока действия.

Все действия между УК и собственником должны быть задокументированы:

• Решение совета в виде протокола.
• Просьбы и требования в виде заявлений (о правилах составления жалоб и заявлений в УК читайте в отдельной статье).
• Претензии по оплате в виде заявления на перерасчет.
• И прочее.

Также вы можете посмотреть видео о том, что нужно знать жильцам многоквартирных домов для составления договора с управляющей компанией:

Нежилые помещения

Кроме мест общего пользования и жилых квартир, существует такое понятие, как нежилые помещения. Это могут быть магазины, офисы, склады, и другие помещения, которые используются не для проживания, а для других целей.

С собственниками, как юридическими, так и физическими лицами заключают договор о ресурсоснабжении, управлении, ремонте и содержании всего дома и данного помещения в частности. Перед заключением соглашения управляющая компания проводит обследование помещения, где определяется подлинность указанного целевого использования, а также оценивается техническое состояние.

Если помещение находится в аварийном виде, то УК может отложить заключение договора до того момента, когда собственник проведет ремонт. В договоре указывают права и обязанности, штрафные санкции за неисполнение, срок действия и предмет соглашения.

Договор собственника помещения с управляющей компанией — очень важный документ. Он позволяет защитить права граждан и установить обязанности для управляющей компании. Правильное его составление определит характер отношений между сторонами и качество жизни в многоквартирном доме.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Источники:
http://domscanner.ru/article/43