Договор ЖСК и ДДУ: отличия

Договор ЖСК и ДДУ: отличия

Для того чтобы квартиры в строящихся домах были реализованы на 100%, часто задействуют различные схемы продаж. Наиболее распространенными считаются долевое участие в строительстве и продажа квартир через жилищно-строительные кооперативы.

И первая, и вторая схемы осуществляются на законных основаниях. Подтверждением их законности является ФЗ № 214 от 30.12.2004 года.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Особенности ДДУ

Договор долевого участия заключают между собой две стороны. С одной стороны выступает застройщик, который обязуется построить дом в соответствии с оговоренными сроками, подготовить его к эксплуатации. Далее дом переходит к участникам долевого строительства. Другой стороной договора выступает дольщик, который обязуется вовремя произвести полную оплату жилья. Именно дольщики принимают дом у застройщика.

Чтобы оформить ДДУ, стороны могут оформить один из видов долевого документа.

На сегодняшний день их существует два:

• Долевой документ, составленный по старым правилам, принятым до 1 апреля 2005 года;
• Долевой документ, составленный по новым правилам, которые начали действовать с 1 апреля 2005 года.

По новым правилам, больше внимания и поддержки уделяется дольщикам. Хотя такой договор дороже, но его условия намного надежнее.

Договор долевого участия: подводные камни.

Как заключить договор участия в долевом строительстве, читайте тут.

Какой бы договор вы не подписывали, всегда будьте внимательны к его содержанию. Особенно это касается строительной документации фирмы, с которой вы будете заключать договор. В ее документах обязательно должны быть указаны данные о тех объектах, которые она возводила ранее, где, в каком году, и каков результат. Просмотрите уставные документы организации, разрешение на строительство жилых объектов.

Для начала любого строительства, необходимо наличие специальных актов по экологии местности, фундаменту здания и т. д. Если данные акты отсутствуют, то строительство не может быть законным.

Дольщик должен действовать по определенным правилам:

• Изучить проект возводимого здания;
• Ознакомиться с договором аренды земельного участка, на котором будет возводиться дом. Если земля находится в собственности, – документ на право собственности;
• Если жилье продается от имени застройщика, а не им самим, то необходимо проследить законность процедуры передачи прав на квартиру;
• Финансовые расчеты по договору о долевом участии производятся через финансовые организации.

В документе о долевом участии находится информация о месте расположения объекта, на каком этаже здания он находится, его площадь и планировка. Также в документе должны быть сведения о тех строительных материалах, которые были задействованы в строительстве.

Кроме перечисленных данных, в договоре указываются:

• Сведения о сроках сдачи недвижимости;
• Окончательная стоимость объекта. Она может быть изменена только по результатам измерений, проведенных представителями БТИ. Если конечная стоимость слишком завышена и не будет устраивать покупателя, он может отказаться от приобретения объекта;
• Схема по возврату средств, в случае не соблюдения сроков строительства;
• Наличие другого собственника. Если таковой будет найден, застройщик обязан выдать долевому участнику другой объект или вернуть финансы, вложенные им в строительство;
• Схема оплаты коммунальных услуг до тех пор, пока дольщик не заселится в квартиру.

Документы о регистрации права на жилье должны быть выданы застройщиком дольщику по требованию. Часто компании, которые не очень заинтересованы в новых правилах, предлагают дольщикам заключать с ними договоры по правилам, действующим до 1 апреля 2005 года.

Как уже упоминалось ранее, новые правила более надежны для дольщиков. А по старым правилам договоры можно заключать не с самим застройщиком, а с дочерним предприятием. Такие действия застройщика незаконны, так как дочерние предприятия не имеют ни документов на землю, ни лицензий на строительство.

Договор ДДУ имеет как положительные, так и отрицательные стороны.

Дольщику строительство по данному договору достаточно выгодно:

• Заключение договора гарантирует наличие у строительной организации лицензии на строительство;
• Застройщик не имеет права самостоятельно изменять стоимость жилья;
• В договоре оговариваются условия его расторжения, размеры неустойки;
• Договор гарантирует возведение нового здания.

Отрицательные черты заключения ДДУ для дольщиков:

• В течение трех месяцев из-за регистрации может быть приостановлено действие документов;
• Нет веских причин для расторжения договора со стороны дольщика;
• Если дольщик решает расторгнуть договор с застройщиком, он обязан оплатить строительной компании все понесенные ею убытки;
• Оплату за объект дольщик должен произвести до окончания строительства;
• Срок рассрочки по выплатам не может быть более 5 лет.

Долевое участие в строительстве дома может быть достаточно выгодным, но не исключены определенные риски.

Особенности ЖСК

Чтобы получить жилье в новом доме, граждане вступают в кооперативы и становятся пайщиками в строительстве объектов недвижимости.

Чтобы зарегистрировать свои права на данную недвижимость, необходимо представить документ, выданный ЖСК, где указан факт полной выплаты паевого взноса по строительству.

Договор, заключаемый при вступлении в ЖСК, регистрировать необязательно.

Объединение граждан в строительные кооперативы необходимо для строительства конкретного объекта недвижимости. Участники кооператива могут оплачивать строительство из собственных сбережений или прибегнуть к кредитованию в финансовых организациях.

Может участие в ЖСК и более выгодно с финансовой точки зрения, но, со стороны надежности, оно более рисковано. Каждый пайщик обязан вносить на протяжении года определенную сумму в паевой фонд кооператива.

Как только в фонде собирается сумма, равная 50% общей стоимости квартиры, пайщик получает ссуду на оставшуюся часть стоимости жилья.

Данную ссуду он обязан погасить за определенный договором срок. Он может быть от 5 до 20 лет. При возврате ссуды, обязательно учитывается размер инфляции.

В договоре, заключенном между пайщиком и ЖСК, говорится о том, что до полного возврата ссуды, пайщик не имеет права распоряжаться жильем по собственному усмотрению.

Положительные и негативные стороны ЖСК

Являясь членом жилищного кооператива, можно:

• Оформить договор в кратчайшие сроки, так как в регистрации договоров такого типа нет необходимости;
• Контролировать процесс строительства дома, иметь доступ ко всей необходимой документации;
• Воспользоваться рассрочкой по платежам на длительное время;
• Выплачивать уменьшенную, за счет прибыли кооператива, сумму по коммунальным платежам.

Наличие для пайщиков определенных рисков:

• В отличие от ДДУ, в ЖСК отсутствуют штрафы за несвоевременную сдачу дома;
• Цена за жилье может быть увеличена;
• Пайщик не всегда имеет право продать свой пай кому-либо. Покупателем может быть только другой член кооператива.

Застройщик, получая деньги от жилищных кооперативов, не обязан предоставлять им разрешение на постройку дома, документ о праве собственности на землю или договор ее аренды.

В чем разница: ДДУ и ЖСК

Почему недвижимость по договорам ЖСК дешевле, чем аналогичная, приобретаемая по ДДУ, от чего это зависит?

Давайте рассмотрим основные отличия этих схем:

• Во-первых, договор о долевом участии необходимо регистрировать в УФРС. Договор ЖСК таким требованиям не подвергается. В первом случае, надежность договора очевидна, так как по нему невозможно произвести двойные продажи, чего не скажешь о втором договоре;
• Во-вторых, стоимость квартиры по договору о долевом участии окончательна и не может быть изменена по окончании строительства. В случае заключения договора с жилищным кооперативом, таких гарантии нет, так как стоимость квартиры может изменяться на протяжении всего срока строительства и зависеть от дополнительных затрат. А такие затраты возникают достаточно часто;
• В-третьих, в ДДУ сроки по строительству оговариваются конкретно и никакие изменения недопустимы. Если такие условия строительной организацией нарушаются, она выплачивает серьезные штрафы. По другой схеме, переносы окончания сроков строительства довольно распространены, потому что никаких наказаний за нарушение сроков в договоре ЖСК не оговорено;
• В-четвертых, когда расторгается договор между долевым участником и застройщиком, первый возвращает все свои финансы, затраченные на строительство. Во втором случае, полного возврата средств ожидать не стоит. В лучшем случае, можно вернуть до 85% от всех затраченных средств;
• Пятое отличие между двумя схемами будет в пользу ЖСК. В данной схеме прельщает срок выплаты рассрочки. При долевом участии, он равен сроку строительства недвижимости и не более того;
• В шестом отличии отражена процентная ставка. При долевом участии, рассрочка не предусматривает процентов, они уже заложены в окончательную стоимость жилья. А вот жилищные кооперативы дают ссуду под проценты;
• Седьмым отличием является определенная «прозрачность» всей документации, в случае заключения ДДУ. Во втором случае, застройщики никаких подтверждающих документов показывать не обязаны, хотя все зависит от их порядочности.

Какое принять решение, с какой схемой приобретения жилья в новостройке связываться, зависит только от покупателя. Никогда не стоит пренебрегать мнением профессионалов.

Лучше изначально рассмотреть все положительные и отрицательные моменты в обеих схемах, и только потом самостоятельно делать свой выбор.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

ДДУ и ЖСК – в чем отличия?

6574 Игорь Василенко

Сегодня на рынке первичной недвижимости наиболее распространенными способами приобрести жилье является заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ) между компанией-застройщиком и дольщиком, и вступление покупателя в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). В рамках сегодняшней стати мы поговорим о преимуществах и недостатках каждого из этих способов покупки жилья, и постараемся выяснить, какому из них лучше отдать предпочтение.

Каждый из упомянутых способов является абсолютно легальным, и сопровождается соответствующими законодательными актами. В первом случае отношения между дольщиком и застройщиком регулируются ФЗ-214, а во втором случае, при вступлении покупателя в кооператив, действует ФЗ-215.

В чем идея долевого и кооперативного строительства?

Идея долевого строительства (в рамках ДДУ) заключается в том, что компания привлекает деньги дольщиков (средства, которые, по сути, являются беспроцентным кредитом), возводит на эти деньги квартиры и получает прибыль. Дольщики, в свою очередь, за предоставленные средства получают жилье ниже рыночной стоимости.

Отношения дольщика и застройщика регулируются положениями ФЗ-214, которые предполагают довольно жесткие ограничения для застройщика. Если застройщик каким-либо образом нарушит права дольщика, тот может отстоять свои интересы в суде.

Идея строительства кооперативного жилья (в рамках ЖСК) заключается в том, что граждане собирают средства и занимаются организацией строительных работ сами (нанимают подрядчика, поручают ему закупку стройматериалов, контролируют качество, пр.). С одной стороны, участники могут получить свои квартиры по более низкой цене (чем по ДДУ), так как прибыль третьего лица не предусмотрена, оплата проводится за выполненные работы и приобретаемые стройматериалы. Но, с другой стороны, закон (ФЗ-215) не может защитить граждан от них же, ведь они сами строят жилье и сами решают, как и в каком порядке это нужно делать.

Отношения между кооперативом и членами этого кооператива регулируются внутренними документами – Уставом с одной стороны, и Договором участия с другой. При этом, Договор участия может быть в любой момент изменен, и, если отношения участника с кооперативном будут складываться не так, как предполагал участник кооператива изначально, то в суде будет сложно отстоять свою правоту.

Ценовая составляющая

Жилье в ЖСК можно приобрести дешевле, чем у застройщика по ДДУ. В рамках долевого строительства есть определенные ограничения, которые обуславливают более высокую стоимость недвижимости относительно кооперативного жилья:

Во-первых, застройщик должен не только окупить расходы, но и получить прибыль, в противном случае его деятельность теряет смысл. Строительство силами кооператива имеет иные приоритеты, участникам нужно жилье, поэтому первостепенной задачей является покрытие расходов на строительство;

В-вторых, застройщик, продавая жилье, вынужден включать в цену НДС. Самостоятельное строительство (силами кооператива) не облагается налогом на добавленную стоимость;

В-третьих, застройщик не может избежать расходов, возникающих при страховании его ответственности пред дольщиками, страховать риски обязывает закон, и расходы также включаются в стоимость жилья. Для ЖСК нет подобных требований, впрочем, отсутствие страхования сделки существенно повышает риски членов кооператива.

Гарантии качества

Качество строительства – один из важнейших параметров, по которому зачастую и выбирают новостройку потенциальные дольщики/пайщики.

Покупка по ДДУ предполагает, что дольщик является потребителем, поэтому он находится под защитой Закона о правах потребителя.

В свою очередь, член кооператива (ЖСК) таковым не является, ведь член добровольного объединения, по сути, потребляет свои же услуги. Таким образом, суд не поможет защитить права участника кооператива относительно качества жилья и прочих параметров строительства.

Согласно ДДУ, застройщик несет гарантийные обязательства перед дольщиком в течение пяти лет. То есть, если через определенное время после принятия квартиры дольщик выявит недостатки, наличие которых невозможно было установить в момент передачи жилья, застройщик обязан устранить эти недостатки. Гарантийный срок, который должен быть прописан в ДДУ (согласно ФЗ-14) составляет 5 лет. В свою очередь, ЖСК нельзя заставить устранить недочеты, так как в ФЗ-215 ничего не сказано о гарантийном сроке.

Защита от двойной продажи

ДДУ обязательно должен регистрироваться в Росреестре, таким образом, исключается возможность многократной продажи одной и той же квартиры. Технически нечто подобное может произойти, например, квартира будет продана один раз по ДДУ, и еще нескольким клиентам застройщик продаст ее же по Предварительному Договору купли-продажи. Но дольщик, который подписал ДДУ, судебным решением безоговорочно будет признан единственным владельцем жилья, а остальные «претенденты» будут очень долго искать правды.

Вступление в кооператив не предполагает обязательной регистрации договора, поэтому квартиру вполне возможно продать неограниченному количеству покупателей, проверить это невозможно.

Необходимо понимать, что ЖСК не обеспечивает защиту от мошенничества со стороны менеждмента кооператива.

Защита от изменений в договоре

Дольщик может отказаться от изменений в ДДУ, и тогда застройщик в судебном порядке должен будет вернуть дольщику сумму, уплаченную в момент заключения договора или выплатить неустойку (предложить иные пути разрешения проблемы).

ФЗ-214 обязывает застройщика указать в ДДУ все параметры будущей квартиры – количество квадратных метров, стоимость квадрата, общую стоимость жилплощади, планировку, вид и качество стройматериалов, инженерных коммуникаций, пр. Если в процессе строительства возникнет желание или необходимость что-либо изменить (например, заменить керамзитоблок на шлакобетон, стеклопакеты на деревянные рамы), изменения можно вносить только по согласию дольщика.

В Договоре участия (ЖСК) внести изменения намного проще, для этого не требуется согласие каждого из участников, правлению кооператива достаточно заполучить согласие большинства. Для этого могут использоваться различные способы, и часто предложение выглядит как ультиматум (например, если не будет принято решение о внесении изменений, придется собрать дополнительные средства, так как имеющихся уже недостаточно).

То есть, участник кооператива может по завершении строительства получить не совсем то, на что рассчитывал изначально (например, меньший метраж, иное качество жилья, пр.) и никто за это не будет нести ответственность, кооператив не станет компенсировать ни моральный, ни материальный ущерб.

В случае, если участник хочет выйти из ЖСК до того, как дом построен, он может это сделать в порядке, прописанном в уставе. При этом, кооператив должен перечислить уплаченную сумму на счет участника, и с этим нередко возникают проблемы, которые приходится решать в судебном порядке. Так, положения устава к моменту выхода участника могут измениться, и, согласно договору, возврат денег может растянуться на неопределенное время. Лучшим вариантом в этом случае будет помощь квалифицированного юриста, который будет представлять ваши интересы в суде.

Возврат денег, неустойки, компенсации

Жители Саратова помнят резонансное дело о том, как председатель ЖСК «Капитель-2002» оставила без квартир 274 участника, при этом, порядка 160 млн. рублей были похищены, а строительство замерло на уровне восьмого этажа. Стоит ли говорить о том, что никакого возмещения участники кооператива так и не получили?

Согласно ФЗ-214 (поправки, вступившие в силу с 2017 года) компания-застройщик должна состоять в саморегулируемом обществе, иметь уставной капитал и выплачивать взносы в компенсационный фонд (общий для всех застройщиков). В случае банкротства застройщика все выплаты в пользу дольщиков будут компенсироваться средствами из этого фонда. То есть, если на момент банкротства дом не будет достроен или сдан в эксплуатацию, дольщик может рассчитывать, что ему вернут деньги или достроят все-таки дом (в таких случаях СРО может передать объект другому застройщику).

Добиться в подобных случаях чего-либо от кооператива (ЖСК) проблематично. ЖСК сможет вернуть деньги только в том случае, если они есть на счете (хотя факт остановки строительства сам по себе говорит об отсутствии денег). Разумеется, на дополнительные выплаты (пени, компенсации) рассчитывать не приходится, порядок возврата определяет сам кооператив, если участнику кооператива и удастся вернуть хотя бы часть, это будет очень хорошо.

Справедливости ради, стоит отметить, что новые поправки по ДДУ еще только на стадии внедрения, однако уже сейчас есть механизмы, которые позволяют обеспечить выплаты дольщикам – это страхование ответственности и поручительство банка.

В случае с ЖСК страхование не является обязательным требованием. Так что, если менеджмент при организации строительных работ окажется неэффективным (чего нельзя исключать, так члены правления кооператива необязательно являются профессионалами строительного рынка), и на окончание строительства денег не хватит, то либо придется изыскивать дополнительные суммы либо пытаться каким-то образом реализовать недострой.

Рассрочка, ипотека, господдержка ипотеки

Преимуществом покупки жилья по ЖСК является возможность оформить рассрочку на длительный период (до 7 лет), причем, деньги можно вносить частями даже после ввода дома в эксплуатацию и заселения.

По ДДУ (для Москвы) максимальный срок рассрочки составляет 2 года. Ипотечный кредит можно оформить, как на жилье, приобретаемое по ДДУ, так и на жилье, возводимое ЖСК. Программы льготной ипотеки могут предоставляться только при покупке недвижимости по ДДУ, на кооперативное строительство программы господдержки не распространяются.

Заключение

Одним из основных преимуществ строительства в рамках кооператива является цена. Жилье может обойтись участнику кооператива значительно дешевле, чем дольщику, который оформил свои отношения с застройщиком по ДДУ, кроме того, есть возможность рассрочки, что также повышает привлекательность ЖСК.

А вот в плане защищенности интересов участников ЖСК сильно проигрывает долевому строительству. Риск остаться без денег и без квартиры в результате мошенничества, иных обстоятельств, получить некачественное жилье для дольщика значительно ниже.

Если же участник кооператива решит обезопасить себя с помощью страхования сделки, то сумма взносов по договору страхования вплотную приблизит стоимость квартиры к той цене, которую предлагают застройщики. Таким образом, более надежным представляется приобретение недвижимости по ДДУ, в этом случае более высокая цена компенсируется значительным снижением рисков. Однако нужно понимать, что во время приобретения жилья по ДДУ риски тоже присутствуют, в данный момент ни один из способов приобретения недвижимости на первичном рынке не может гарантировать полную безопасность.

В чем разница между договором ЖСК и ДДУ

Современные компании, занимающиеся строительством зданий различных назначений, могут привлекать средства на продажу объекта через ДДУ (договор долевого участия) или ЖСК (жилищно-строительный кооператив). На сегодняшний день через ЖСК реализуется 10% всех проектов на массовом рынке и 7,3% – в сегменте бизнес-класса. Цифры по объектам, продающимся посредством ДДУ, куда более впечатляющие. Для массового сегмента они составляют 64%, для бизнес-класса – 65%. Чтобы выбрать более подходящий вариант сотрудничества, необходимо знать, в чем заключаются главные отличия ЖСК и ДДУ, и почему последний вариант сотрудничества является более популярным среди современного населения страны.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

Это быстро и бесплатно!

Что такое ДДУ

Аббревиатура ДДУ расшифровывается, как договор долевого участия. При его оформлении деньги на осуществление проекта предоставляют дольщики. Подобная форма сотрудничества обязывает застройщика завершить проект в срок, получить согласие на ввод многоквартирного здания в эксплуатацию и передать его участникам договора. Выгода застройщика заключается в том, что он возводит квартиры на деньги дольщиков и получает прибыль. А сами дольщики могут обзавестись жильем, стоимость которого окажется ниже рыночной.

Что входит в договор долевого участия

При составлении договора долевого участия необходимо тщательно проверять авторитет и надежность застройщика. Проверке подлежат все уставные документы и разрешения, предоставляющие право на строительство жилых объектов. В договоре долевого участия должны быть указаны:

1. Фактический адрес возводимого объекта (для каждого участника этаж квартиры, ее площадь и планировка).
2. Вид материалов, используемых при строительстве.
3. Точная дата сдачи готового объекта в эксплуатацию.
4. Окончательная цена, которая может изменяться только по итогам оценки Бюро Технической Инвентаризации.
5. Схема возврата денег на тот случай, если сдача объекта в эксплуатацию будет просрочена.
6. Гарантии получения прав собственности на объект и невозможности передачи его третьим лицам.

Все документы участник договора долевого участия может требовать от застройщика в любой момент, и тот обязан их предоставить.

Что такое ЖСК

Такая форма сотрудничества предполагает создание добровольного сообщества, участники которого покупают квартиры в возводимом доме и становятся пайщиками. Право собственности на новую жилплощадь они получают на основании справки ЖСК о полной выплате паевого взноса. Заключая договор жилищно-строительного кооператива, люди самостоятельно собирают деньги и организовывают строительные работы. Это позволяет им сэкономить на стоимости жилой площади, оплачивая по факту только приобретенные строительные материалы и выполненные работы. Все взаимоотношения между ЖСК и членами кооператива определяются соответственно Уставом и Договором участия.

ЖСК создается для строительства конкретного здания. Для оплаты строительных работ пайщики могут использовать, как собственные средства, так и банковский кредит. В отличие от ДДУ ЖСК является более выгодным по цене способом приобретения нового жилья. Для оплаты строительства участники ЖСК создают паевой фонд, куда обязуются каждый месяц вносить определенную сумму. Для сбора средств отводится не менее года.

В чем отличия между ДДУ и ЖСК для покупателя

Договор долевого участия и ЖСК имеют множество различий. Это и государственная регистрация, и стоимость самого строительства, и его сроки, и возможность рассрочки в процессе возведения жилого здания, и гарантии безопасности интересов будущих жильцов. Какие отличия имеют договор ЖСК и ДДУ представлены в таблице ниже.

Несмотря на более доступную стоимость жилищно-строительного кооператива, сотрудничество по договору долевого участия, как упоминалось выше, пользуется гораздо большим спросом на современном рынке.

Что выбрать: ЖСК или ДДУ? Разбираемся в отличиях, преимуществах и недостатках

Распространенная схема реализации квартиры в новострое — участие в долевом строительстве (ДДУ). Но иногда застройщики осуществляют продажу свободных метров через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).

Обе схемы законны, они действуют по согласованию с федеральным законом № 214 от 30.12.2004.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 755-83-41 . Это быстро и бесплатно !

Понятия ДДУ и ЖСК

Любая компания по возведению зданий, придерживающаяся рамок закона, вправе привлечь средства на продажу объекта посредством ДДУ или ЖСК.

Долевое строительство — договор, где застройщик ручается своевременно возвести многоквартирный объект. Получить согласие на ввод в использование, и передать здание сообщнику долевой постройки. Прочитайте нашу статью о том, что такое долевое строительство

Кооператив жилья — добровольное сообщество людей посредством членства для постройки жилого объекта. При приобретении квартиры покупатель становится пайщиком. Причина для регистрации права на метры — справка ЖСК обо всей выплате паевого взноса.

Договор ЖСК необязателен к регистрации в ГУ ФРС (Государственное управление Федеральной регистрационной службы).

Основные отличия: в чем разница?

Понятия договоров имеют различия:

1. Государственная регистрация.
2. Стоимость постройки.
3. Сроки строительства.
4. Рассрочка на возведение.
5. Прекращение договоров.

Для ДДУ непременное условие — регистрация в Росреестре (как узнать, зарегистрирован ли ДДУ в росеестре), это исключит повторную продажу. Приобретатель по договору ЖСК не застрахован от вторичной реализации квартир.

В ДДУ прописана полная стоимость приобретаемого жилья, она не подлежит изменению. ЖСК предусматривает увеличение цены строительства, если застройщик несет дополнительные траты.

В ДДУ четко оговорены сроки возведения, если застройщик не успевает сдать объект, то он выплачивает неустойку и штраф. В ЖСК этот пункт отсутствует.

По документу ДДУ покупатель может воспользоваться беспроцентной рассрочкой до момента окончания возведения постройки. По ЖСК возможна рассрочка на более долгий срок, но под определенный процент.

В случае прекращения действия договора по ДДУ покупатель вернет всю сумму, затраченную на строительство. При договоре ЖСК удается вернуть средства в размере не более 85%.

По долевому строительству застройщик обязуется предоставить всю необходимую документацию в УФРС (Управление Федеральной Регистрационной службы) до начала реализации. Обеспечить открытый доступ к договорам и сертификатам. По принципу ЖСК это делать необязательно. Далее мы проведем более подробное сравнение.

Особенности ДДУ

Имеется два вида долевого документа:

1. Старое правило — разрешение на возведение получено до 01. 04. 2005.
2. Новый договор — после апреля 2005 года.

Новое постановление обращено на обеспечение заинтересованности дольщиков. Участие в этом виде договора надежнее, но он дороже, чем старое разрешение.

При подпоясывании документов рекомендуется изучить бумаги компании застройщика: что она строила, где, когда и результат ее деятельности. Проверяются уставные документы, сертификаты, дающие права на возведение объектов.

Изучаются акты для строительства (экология, фундамент и другие). В отсутствие данных возведение здания незаконно.

Потенциальный дольщик должен соблюсти правила:

1. Ознакомиться с проектом строительства.
2. Просмотреть арендный договор земли под застройку или бумагу о праве собственности участка.
3. При продаже жилья другой компанией от имени застройщика, прослеживается вся цепочка передачи прав на квартиру.
4. Средства за ДДУ вносятся через банк, а не кассу компании.

Бумага долевого участия в постройке содержит в себе адрес объекта: этаж, планировка, площадь. Прописывается тип используемых материалов, применяемых при застраивании. В ДДУ указываются и другие сведения:

1. Срок сдачи дома.
2. Цена окончательна, ее изменение, возможно, по результатам обмера БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). В случае увеличения стоимости, покупатель не обязан приобретать объект.
3. Система возврата финансов в случае просрочки сдачи здания.
4. Нет третьего лица на помещение. При обнаружении другого собственника, застройщик должен предоставить аналогичный объект или возместить его цену.
5. Положение об оплате коммунальных платежей до настоящего заселения.

Иногда компании, имеющие новое разрешение на застройку, предлагают покупателям участвовать в ДДУ по старым правилам. Дольщикам предлагается заключить документ не с самим застройщиком (с землеотводом, лицензией), а с дочерним предприятием. Обосновывая, сто это обходится дешевле. Эти действия незаконны.

Положительные и отрицательные моменты для дольщиков и застройщиков

Строительство по договору ДДУ имеет свои преимущества для приобретателя жилья:

1. Бумаги гарантируют разрешительную документацию у строительной компании. Покупатель может быть спокоен, что жилье не вторично.
2. Стоимость договора не изменяется в одностороннем порядке застройщиком.
3. Прописываются варианты расторжения документа дольщиком или требования неустойки.
4. Гарантия на новое сооружение.

Но у ДДУ есть и недостатки, что хорошо для компании:

1. Из-за регистрации происходит приостановка документов при оформлении квартиры (до трех месяцев).
2. Отсутствие особых причин расторгнуть бумаги для дольщика.
3. При прекращении договора в одностороннем порядке покупателем, выплачиваются убытки строительному предприятию.
4. Платеж за помещение ограничен сроком возведения.
5. Рассрочка на приобретение — не более 5 лет.

Принимая участие в долевом строительстве, учитывается как возможность капиталовложения, так и его риск.
Ознакомьтесь подробнее с этим вопросов в нашей статье Подводные камни в ДДУ: что нужно знать дольщикам.

Особенности ЖСК

Жилищный кооператив осуществляется для постройки конкретного здания. Пайщики могут оплатить объект полностью сами или воспользоваться банковским кредитом.

Участие в ЖСК — дешевый метод приобретения жилья, но более рискованный. Создается объединенный вклад участников кооператива (паевой фонд). Каждый пайщик обязывается ежемесячно вносить средства. Срок накопления — не меньше года.

С пайщиком заключается договор. До полной выплаты пая, ЖСК — собственник жилья, потребитель не сможет с ним ничего сделать (продажа, сдача в аренду).

Плюсы и минусы

У ЖСК есть свои достоинства приобретения жилья:

1. Быстрота оформление — договор не регистрируется, отсутствует сложности и дополнительное ожидание.
2. Контроль строительства и доступ к бумагам компании членами ЖСК.
3. Длительная рассрочка по платежам.
4. Сокращение коммунальных оплат, за счет получения прибыли у кооператива.

Для пайщика приобретение квартиры обуславливается и рисками:

1. ЖСК — отсутствие штрафов при несоблюдении сроков строительства.
2. Увеличение цены объекта.
3. Может существовать ограничение перепродажи пая, после всей выплаты (только членам кооператива).

Для получения финансов от ЖСК компания не обязана иметь разрешение на постройку, право собственности на землю или ее аренду. Это выгодно для ненадежных застройщиков.

Так что же выбрать? Кому что выгоднее?

Ни одна из форм документа полностью не гарантирует покупателю защиту от возможных неприятностей: долгострой, экономическая ситуация, кризис рынка и другие причины.

При приобретении жилья по ДДУ или ЖСК дополнительная страховка — репутация застройщика. Рекомендуется обращать внимание на компании, просуществовавшие не один год с большой реализацией объектов.

Репутация нарабатывается с трудом, и предприятия дорожат ей. Но если застройщик нечист на руку и хочет пойти на обман, то он это осуществит и при ДДУ, и при ЖСК.

При любой схеме покупки квартиры, необходимо просмотреть документы компании. В них содержится информация о фирме и о возводящемся здании. Может показаться, что ЖСК выгоднее строительной организации, чем покупателю. Но при этой схеме у застройщика появляется большая конкуренция на рынке, имеются риски не оправдать постройку.

При долевом участии на первый план ставится четкие условия договора и регистрация. Это выгодно приобретателям.

Заключение

Согласно закону 214 № ФЗ покупатель лучше защищен при долевом участии. Но это не означает, что ДДУ дает абсолютные гарантии, в частности, сроков строительства. При приобретении жилья рекомендуется рассматривать все схемы и выбрать, что конкретно подходит будущему закупщику.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 755-83-41 (Москва)
+7 (812) 565-33-62 (Санкт-Петербург)

Особенности и отличия ДДУ и ЖСК

Покупатели недвижимости в новостройках часто сталкиваются с выбором – что приобрести, квартиру по дду или жск. Для несведущего в теме первичной недвижимости может показаться, что это просто разные способы оформления сделки – на самом деле. Первый вариант кажется более защищенным для дольщика, второй – более выгодный. Давайте разберемся, в чем же разница.

В чем разница между дду и жск?

Важно! Следует иметь ввиду, что:

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

• Обратиться за консультацией через форму.
• Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
• Позвонить:
  • Московская область: +7 (499) 938-42-57
  • Ленинградская область: +7 (812) 467-32-98
  • Федеральный номер: +7 (800) 350-83-26

Отличия между жск и дду лежат в юридической плоскости. Так, работа с договорами долевого участия регулируется ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов…», а работа с жилищно-строительными кооператива – ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». Кроме того, для понимания работы ЖСК перед покупкой рекомендуем изучить раздел пятый ЖК РФ.

• Договора долевого участия (ДДУ) – это схема, в которой будущие квартиры в новостройках реализуются с помощью регистрации документа в органах Росреестра. Когда вы зарегистрируете договор ду, то вы становитесь инвестором долевого строительства, дольщиком.
• Договора жилищно-строительного кооператива (ЖСК)– это схема продажи еще не построенных квадратных метров с помощью так называемых паев, или паевых взносов. По факту же речь идет о вступлении в сообщество людей, которые собрались построить жилой дом. Когда вы заключаете договор с ЖСК, то становитесь членом ЖСК, или пайщиком.

Договор долевого участия по 214 ФЗ

Договор с ЖСК по 215 ФЗ

Есть еще масса спорных моментов, которые могут повлиять на выбор дольщика между дду и жск. Что лучше? Давайте рассмотрим каждую схему подробнее.

Плюсы и минусы

Чтобы выбрать между дду или жск будущему инвестору нужно понимать основные разницы в правах и обязанностях той или иной формы взаимодействия с девелопером. В особенности после 1 января 2017 года, когда в 214-ФЗ были внесены значительные изменения.

Если рассматривать покупку квартиры по 214ФЗ и выбирать жск или дду, то ответ на вопрос что лучше можно дать следующий:

Плюсы покупки по дду:

• Есть разрешительная документация, есть проектная декларация – все это прописано в договоре.
• В договоре указана стоимость, она не вырастет в процессе. И вас не волнуют проблемы строителей, которые страдают от удорожания цены на раствор.
• Дом внезапно не станет больше на несколько этажей
• В доме не появятся пристройки и прочие странные здания, которых не было в рекламных проспектах
• Прозрачная схема расторжения договора и выплаты компенсации убытков дольщикам
• Есть понятные сроки гарантии застройщика на разные виды работ

К сожалению, есть и недостатки:

• Стоимость обычно больше. А в новых объектах она станет больше еще на 1-1,5%. Ведь законом введено создание компенсационного фонда, который будет формироваться за счет взносов строителей с каждой проданной квартиры. Естественно, эти расходы будут добавлены к цене объекта.
• Достаточно долгий процесс регистрации договора.
• Прописанные основания для расторжения договора – если они не соблюдаются, расторгнуть договор и вернуть все деньги достаточно сложно
• Есть проблемы с получением рассрочки у застройщика, соответственно, сильное удорожание объекта за счет получения ипотеки, если это необходимо

Схема покупки квартиры у ЖСК также имеет свои плюсы и минусы:

• Положительный момент – есть хорошие скидки на не очень популярные квартиры
• Цена отличается от дду в меньшую сторону за счет малого количества дополнительных сборов
• Де юре пайщик принимает участие в собраниях ЖСК и решает, как будет строиться дом

• Придется дополнительно заплатить взнос за вступление в ЖСК – обычно это 1-3% от стоимости квартиры
• Есть опасность двойных продаж
• Фактически дольщик имеет меньше прав на жилье, чем покупатель по дду
• Нельзя перепродать квартиру кому угодно, даже по переуступке. Покупателю придется вступать в ЖСК
• Есть риск увеличения цены за квартиру
• Нет ответственности застройщика за срыв сроков

Важно! Вы приобрели квартиру по договору долевого участия, дом достроен и вы планируете новый ремонт. Но перед получением права собственности на жилье застройщик проводит обязательные обмеры вашей квартиры с помощью сотрудников БТИ. И выясняется, что жилье на самом деле больше. Застройщик предлагает вам оплатить дополнительные метры. Сейчас власти готовят изменения в закон, которые будут регулировать этот процесс в пользу дольщика, но пока они не вступили, у вас есть несколько вариантов взаимодействия с девелопером:

• Вы можете просто отказаться от получения свидетельства на квартиру и требовать деньги и неустойку
• Вы можете оплатить разницу и получить неустойку
• Вы можете найти недостатки в строительстве и потребовать у застройщика скидку на сумму разницы (самый популярный вариант на практике)

В случае ЖСК вам придется оплачивать дополнительные метры.

Договора ДУ и договора с ЖСК

Заключая договор долевого участия (скачать образец) обращайте внимание на некоторые обязательные его пункты:

• Обязательно должны быть указаны все реквизиты компании застройщика. Проверьте, существует ли компания на самом деле, с помощью сервисов проверки по инн онлайн. Ознакомьтесь с уставом компании, узнайте размер уставного капитала и учредителей
• ДДУ должен называться именно так, а не «инвестиционным договором» или «предварительным договоров долевого участия»
• В дду в отличие от жск должна быть информация о сроках сдачи вплоть до месяца – то есть, например, «до ноября 2018 года»
• Договор содержит все характеристики объекта – его этажность, площадь дома, площадь вашей квартиры
• Гарантийные обязательства застройщика – сроки
• Сумма цифрами и прописью

В договоре с ЖСК (скачать образец) нужно проверять следующую информацию:

• Изучите риски пайщика в случае срыва строительства. В договоре должно быть прописано, что будет происходить в случае невозможности передачи квартир
• Изучите реквизиты ЖСК, проверьте, что именно строил этот ЖСК и его члены
• В договоре должна быть указана этажность и площадь вашей квартиры
• Проверьте, нет ли процесса финансового оздоровления компании и нет ли предпосылок к окончательному банкротству этого ЖСК
• Узнайте, сколько еще ЖСК у председателя компании – часто бывает, что один человек начинает строительство нескольких объектов, а после стройки замораживаются до лучших времен
• Обратите внимание, прописан ли алгоритм повышения стоимости квадратного метра – нужно, чтобы это было возможно только по решению общего собрания
• Сколько будет удерживаться каждый месяц на функционирование самого ЖСК – по аналогии со статьей за содержание жилья в управляющих компаниях
• Изучите данные по земельному участку, указанные в договоре – его кадастровый номер, принадлежность, собственность, правовые отношения. Часто проблемы у ЖСК начинаются именно из-за земли.
• Также вам нужно подробнее узнать о разрешении на строительство именно у этого ЖСК и именно на этой земле. Если разрешение не получено – лучше не заключать договор с этим ЖСК

Переход с жск на дду и наоборот

Можно сказать, что в современной России процессы жилищного строительства направлены на уменьшения количества ЖСК в счет крупных застройщиков. Договор с жск и дду – это предмет глубокого изучения не только юридических тонкостей, но и репутации застройщика.

• Также последние несколько лет есть тенденция, особенно крупных региональных центрах, полного перехода крупных застройщиков на договора ЖСК. Фактически это происходит из-за уменьшения меры ответственности застройщика за все строительство в целом – ведь девелопер отвечает в случае ЖСК только за один дом. У этой юридической формы свой расчетный счет, свой уставной капитал и совсем мало денег для возврата дольщикам. Поэтому рисков в случае с ЖСК на самом деле много.
• Также известны ситуации, когда происходит процесс перехода с жск на дду. Это достаточно приятный процесс для пайщика – становясь дольщиком, он имеет больше прав. Юридически же этот процесс является простым расторжением договора с одной организацией и заключением нового договора с другой, зачастую с трехсторонним соглашением об обязательства заключения этого договора.

Переход с дду на жск происходит обычно в ситуации, когда застройщик банкротится или каким-то иным образом завершает свою деятельность. В такой ситуации зачастую начинают действовать принятые в каждом регионе законы, связанные с оздоровлением общей ситуации с обманутыми дольщиками.

Так, на встрече в областном органе исполнительной власти дольщикам предложат самостоятельно организовать жилищно-строительный кооператив и начать достраивать дом. В такой ситуации новому ЖСК передадут имущество прошлого застройщика и дадут землю или иные возможности для достройки. Но даже с помощью властей дольщикам зачастую все равно придется внести на достройку объекта значительные средства.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Вопрос выбора: отзывы об отличиях ЖСК от ДДУ и их основные характеристики

Участие в долевом строительстве — одна из самых распространённых схем, по которой реализуются квартиры в новострое. Есть ещё короткая аббревиатура ДДУ.

Но иногда свободные квадратные метры реализуются при помощи жилищно-строительных кооперативов. Ни одна из этих форм не нарушает действующего законодательства.

Они обе опираются на Федеральный закон №214 от 2004, выпущенный 30 декабря.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Обозначение аббревиатур

Любая компания, которая занимается строительством зданий, может привлекать помощь ЖСК или ДДУ для реализации результатов работы. Итак, давайте разбираться, что такое ЖСК и ДДУ?

Обязанность дольщика ЖСК — принять дом, выплатить необходимую сумму согласно договору.

Жилищные кооперативы устроены несколько иначе. Это добровольное сообщество людей, заинтересованных в постройке жилого объекта. Покупатель становится пайщиком, когда он приобретает квартиру. Когда ему выдают справку из ЖСК о том, что взнос уплачен, можно оформлять объект в собственность.

Застройщики и дольщики: определение

Прежде чем решить, что лучше долевое строительство или ЖСК, необходимо разобраться, что обозначают эти 2 понятия. Застройщиками ЖСК называют физических лиц или организаций, которые отвечают полностью за процесс ремонта, строительства или реконструкции любых объектов недвижимости. Не важно, сдаются эти объекты в аренду, или используются для личного проживания.

Застройщики могут быть как строительными компаниями, так и инвесторами. В качестве строительной компании они и называются заказчиками-застройщиками. Они реализуют работы по строительству.

Дольщики — ещё одно понятие, относящееся к строительству. Если использовать юридические понятия, то дольщиками называют не людей, которые хотят приобрести квартиру. А людей, которые вместе с застройщиком хотят завершить строительство, продать объект, а затем получить доход. Люди, которые хотят приобрести квартиру, называются потребителями.

Главные отличия ЖСК от ДДУ

Чем ЖСК отличается от ДДУ? Различия заключаются в самом содержании и тексте договоров, а так же в таких понятиях, как:

1. Прекращение договора.
2. Рассрочка на возведение.
3. Сроки строительных работ.
4. Стоимость постройки.
5. Государственная регистрация.

Регистрация в Росреестре — обязательное условие для ДДУ. Это необходимо для того, чтобы заключить участников от повторных продаж. Договоры ЖСК же такой защиты не имеют.

Полная стоимость приобретаемого жилья для ДДУ прописывается в обязательном порядке. Её нельзя менять на протяжении всего срока действия договора. У ЖСК цена строительства может увеличиться, если застройщик сталкивается с дополнительными тратами.

Кроме того, ДДУ требует наличия чётко оговоренных сроков, за которые будет возведён объект. Застройщики выплачивают неустойки и штрафы, если они не укладываются в это время. У ЖСК этот пункт просто отсутствует.

До момента окончания застройки покупатель может воспользоваться рассрочкой, если он заключил договор ДДУ. У ЖСК тоже есть рассрочка, но более продолжительное время. Но здесь уже действует определённая процентная ставка.

Наконец, по договорам долевого строительства застройщики сами обязаны доставить все необходимые бумаги в Управление Федеральной регистрационной службы. И сделать это надо до того, как объект будет реализован. При этом важно сохранить открытый доступ к сертификатам, договорам. ЖСК таких требований выполнять не должен.

Ниже мы поговорим об особенностях ДДУ и ЖСК в деталях.

Особенности договора долевого участия

Сейчас договоры долевого строительства делятся на два типа:

1. Старые, полученные до первого апреля 2004 года.
2. Новые, полученные после этой даты.

Новые документы нужны для того, чтобы привлечь больше дольщиков. Заключение этого договора обходится дешевле, чем старого. Но зато и сама программа становится надёжнее.

Перед тем, как подписывать договор, надо внимательно изучить своих будущих партнёров. Это касается даже предыдущих построенных объектов, других результатов деятельности. Возведение здания незаконно, если даже эта простая информация отсутствует. Должны присутствовать и специализированные акты.

Есть ещё несколько правил, важных для потенциального дольщика:

1. Обязательно изучаем проектную документацию.
2. То же самое касается и документов, связанных с правом собственности на землю, где ведётся строительство.
3. Необходимо проследить всю цепочку, если здание продаётся другой компанией от имени застройщика.
4. Средства на счёт ДДУ вносятся не через кассу, а при личном посещении одного из отделений банка.

Участники договора ДДУ получают следующие преимущества:

1. Гарантировано наличие у застройщика всей необходимой документации.
2. Застройщик не имеет права в одностороннем порядке изменить стоимость.
3. Точно прописанные требования по выплате неустойки, расторжению договора.
4. Гарантия на дом от застройщиков.

Но могут возникнуть и некоторые проблемы:

1. Регистрация может растянуться на три месяца и больше. Соответственно, до окончания этой процедуры невозможно получить документы на квартиру.
2. Покупатель выплачивает штрафы строительной компании, если он расторгает договор в одностороннем порядке.
3. Рассрочка на приобретение есть, но она даётся максимум на 5 лет.
4. Все деньги надо выплатить к моменту, когда строительство будет завершено.

Как правильно заключить договор долевого участия и какие нарушения чаще всего встречаются:

Характеристики ЖСК

Преимущества приобретения жилья по данной схеме будут такими:

1. Быстрое оформление. Договор не требует государственной регистрации.
2. Открытый доступ к документам по строительству, контроль каждого этапа.
3. Длительная рассрочка платежа.
4. Уменьшенные коммунальные платежи за счёт того, что пайщики получают определённую прибыль от фонда.

Есть и определённые риски:

1. При несоблюдении сроков строительства отсутствуют штрафы для самого ЖСК.
2. Цена объекта может увеличиться, пока действует договор.
3. Ограничения на перепродажу пая.

В следующем видеоролике мы расскажем, Как купить квартиру в ЖСК без риска:

Теперь, узнав о ДДУ и ЖСК, отличиях, давайте поговорим о том, что же лучше выбрать.

Что выбрать?

Полной защиты от возможных неприятностей не гарантирует ни один вид договора. По разным причинам, срок строительства могут не соблюдаться, иногда возникают проблемы с денежными средствами.

Только репутация застройщика может стать дополнительной гарантией для тех, кто выбирает ЖСК или ДДУ. Лучше всего выбирать компании, которые работают на рынке не один год, имеют большие объёмы средств для оборота.

Предприятия дорожат своей репутацией, ведь на то, чтобы её заработать, уходит много сил и времени.

Надо выбирать тот или иной вариант, исходя только из своих личных предпочтений, возможностей. Риски есть у каждого из вариантов. Например, при участии в ЖСК можно начать жить в квартире, даже если задолженность ещё не выплачена. Даётся рассрочка. И оформление кредитов здесь более выгодно. Но и у ДДУ есть серьёзные преимущества в виде государственной регистрации.

ДДУ или ЖСК? Определяемся с рисками каждого правления:

Отзывы

Как видите довольно сложно однозначно сказать, что лучше выбрать ДДУ или ЖСК. Отзывы, представленные ниже помогут вам понять, что лучше для вашего конкретного случая:

1. Виктор, 30 лет: Довелось по одному разу оформлять квартиры и по ЖСК, и по ДДУ. В принципе, обе сделки прошли нормально, результаты удовлетворили. Но я старался и компании выбирать самые крупные. Не надо всё внимание уделять только договору. Лучше внимательно смотреть на того, с кем предстоит работать.
2. Артём, 34 года: В своё время выбирали ЖСК. Показалось, что всё проще и легче, но не тут-то было. Отделались легко, а осадок неприятный остался. Есть одна милая особенность у ЖСК, которую все упускают.

Только в бумажках написано, что ЖСК — это собрание людей, объединённых с целью построить дом. На самом деле, есть только правление, выбранное самим кооперативом, и пайщики, у которых и прав реальных-то нет.

Правление может делать всё, что угодно, вплоть до переносов срока, изменений в планировке, подписания допсоглашений. А пайщики должны платить за каждый такой шаг. Нет никакого реального и законного способа повлиять на эти процессы. Повезёт, если квартиру получишь без особых проблем.
Станислав, 40 лет: Мы выбирали ЖСК. Они задержались со сроками строительства, но зато жильё действительно доступное получилось. И стоимость квадратного метра приятно удивила.

Главное – выбрать застройщика, который более-менее укладывается в сроки. Подходящие варианты есть и в ДДУ, и в ЖСК.
Ольга, 50 лет: Риски были очень большие, но мы выбрали всё-таки ЖСК. Главное, что там радует – цена.

Единственное, чего испугались — платить 20 процентов от стоимости непонятно кому, когда фактически был готов только фундамент дома.

Но переехали мы меньше, чем за полгода. И до сих пор довольны.
Марина, 37 лет: Мы вот с ДДУ пролетели. Надеялись, что всё будет в порядке, но сроки все сорвали, так и не закончили.

Деньги удалось вернуть только через 6 лет. Хорошо, что их вообще вернуть удалось.

Пролететь можно и там, и там.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Чем отличается договор паевого участия от договора долевого участия?

Застройщики привлекают деньги граждан для возведения многоквартирных домов по договорам долевого участия (ДДУ). Другой способ покупки квартиры до завершения строительства – вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК) после подписания договора паевого участия (ДПУ).

Чем отличается ДПУ от ДДУ?

Рассматриваемые договоры похожи по сути: человек передаёт деньги, чтобы в будущем получить в собственность жилое помещение. Однако ДДУ и ДПУ различаются по множеству критериев.

Правовое регулирование

Работа ЖСК должна соответствовать нормам главы 11 ЖК РФ. Также в ЖСК есть устав, где описывается порядок внесения паевых взносов, система управления организацией и т.д. В законодательстве нет специальных норм, регламентирующих положения ДПУ.

Долевое строительство регулируется законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. В этом нормативном документе регламентированы:

• требования к организациям, которые занимаются долевым строительством
• основные положения ДДУ;
• ответственность за нарушение условий договора;
• срок передачи жилого помещения;
• иные аспекты.

Стороны сделки

ДДУ подписывается с организацией, которая занимается возведением дома. Компания владеет земельным участком, имеет разрешение на строительство, ведёт работы своими силами или привлекает подрядчиков. Человек может напрямую обратиться к застройщику, потребовать предоставления информации о ходе работ.

ДПУ – это соглашение, которое регулирует отношения ЖСК и пайщиков. Кооператив заключает инвестиционный договор со строительной организацией и перечисляет ей средства. Застройщик отчитывается перед ЖСК, а не перед конкретным пайщиком.

Необходимость государственной регистрации

Сведения о ДДУ вносятся в ЕГРН. Процедура не даст недобросовестным организациям использовать схему «двойных» продаж, когда заключается несколько соглашений на строительство одного жилого помещения.

Для ДПУ подобного механизма не предусмотрено.

Цена договора

В ДДУ указывается конечная стоимость квартиры. Она не может изменяться, если в соглашении это отдельно оговорено. Если человек внёс всю сумму, застройщик обязан возвести дом и передать квартиру.

В ДПУ также предусматривается цена квартиры. Но если затраты на стройку увеличатся, членам ЖСК придётся перечислить дополнительные взносы. Иначе строительство не будет завершено.

Дополнительно член ЖСК обязан перечислять членские взносы, которые идут на обеспечение работы постоянных органов организации и иные нужды.

Специальные гарантии для граждан

ДДУ может заключаться с организацией, которая соответствует ряду требований:

• имеет разрешение на строительство;
• зарегистрировано право собственности на участок, где будет возводиться дом, либо получено право аренды (субаренды);
• официально опубликована проектная декларация;
• разработан проект и по нему получено положительное заключение экспертов;
• у компании нет займов или кредитов, кроме выданных на строительство многоквартирных домов с привлечением денег гражданам в рамках долевого участия;
• организация имеет минимум 10% от суммы, необходимой для строительства дома.

Деньги, перечисленные дольщиками, направляются на специальный банковский счёт. Средства с него переводятся под контролем государственного органа.

ЖСК может формироваться на этапе до получения разрешения на строительство. Никакие специальные требования к строительным организациям не предъявляются. Дополнительные гарантии могут быть установлены в инвестиционном договоре между ЖСК и застройщиком.

Меры ответственности

Если подписывается ДПУ, то перед человеком несёт ответственность ЖСК. Организация располагает средствами, которые перечисляют её члены. Поэтому в случае судебных разбирательств, кооператив не сможет нести материальную ответственность.

ДДУ даёт больше шансов на получение компенсации. Застройщик – коммерческая организация, у которой есть собственность. При нарушении положений ДДУ гражданин сможет через суд взыскать неустойку.

Если строительная организация привлекает деньги граждан по ДДУ, нарушая требования закона № 214-ФЗ, то по статье 14.28 КоАП РФ на компанию будет наложен штраф до 1 млн. рублей.

Страхование ответственности застройщика

Если заключается ДДУ, то строительная компания обязана застраховать риски неисполнения обязательства перед гражданином. Например, если организация обанкротится и не сможет завершить работы, участникам долевого строительства компенсируют затраты.

ДПУ не предусматривает обязанность ЖСК оформлять страховку.

ДДУ даёт большую защиту гражданам. Многие положения договора закреплены в ФЗ-214, и застройщик не может их изменять в типовом договоре. По ДДУ человек имеет больше шансов взыскать неустойку за просрочку передачи жилого помещения.

Записаться на консультацию

Источники:
http://novostroev.ru/articles/ddu-i-zhsk-v-chem-otlichiya/
http://sdelka.guru/ddu/raznitsa-mezhdu-zhsk.html
http://pravosudie.guru/sud/gr-dela/zhil-pravo/dolevoe-stroitelstvo/zhsk-ili-ddu.html
http://viplawyer.ru/osobennosti-i-otlichiya-ddu-i-zhsk/
http://101urist.com/nedvizhimost/uprav-mkd/zhsk/otlichie-ot-ddu.html
http://ural-pravo.ru/nedvizhimost/310-chem-otlichaetsya-dogovor-paevogo-uchastiya-ot-dogovora-dolevogo-uchastiya
http://base.garant.ru/5810831/53925f69af584b25346d0c0b3ee74ea1/