Как купить квартиру в новостройке, чтобы не обманули?

Риски новостройки — как купить квартиру в новом доме, чтобы не обманули?

Актуальность статьи: март 2020 г.

Приобрести жилье в новостройке – значит стать владельцем новой современной квартиры не только с новой планировкой, но и с развитой инфраструктурой, подразумевающей наличие удобного паркинга, детского сада, поликлиники и торговых центров.

И все было бы замечательно, если бы не риск вложить большие деньги и не получить заветных квадратных метров.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Риски при покупке новостройки

К рискам приобретения жилья в новостройке относят:

  • Долгострой;
  • Качество строительно-монтажных работ на низком уровне;
  • Применение некачественных материалов;
  • Нарушены правила пожарной безопасности;
  • Системы жизнеобеспечения дома не введены в эксплуатацию (нет тепла, электричества, не подключен или не смонтирован лифт);
  • Квартира приобретается у частного застройщика, не прошедшего процедуру регистрации в Госреестре;
  • Купить квартиру в доме, земельный участок под которым не дооформлен или находится в краткосрочной аренде, или его назначение не соответствует использованию и др.

Всех рисков избежать трудно, но их можно свести к минимуму.

Часть проблем можно увидеть, приехав на объект. Если потенциальный покупатель не специалист, то стоит попросить знакомого инженера-строителя опытным глазом оценить качество материалов или работ.

Не попасть на «долгострой» поможет изучение истории застройщика, полезно прочесть отзывы людей, уже купивший жилье у этой компании.

Нужно обязательно посмотреть документацию на строительство интересующего объекта. Особое внимание следует уделить следующим моментам:

  1. Наличие разрешения на строительство;
  2. Документы на земельный участок – какого назначения земля, на каком основании пользуется ею застройщик;
  3. На какие средства ведется строительство (крупный банк проверит состоятельность застройщика, прежде чем вкладывать деньги).

Следует понаблюдать за ходом стройки, если дело продвигается, то есть надежда, что дойдет и до пуска. Если объект стоит, то в такое жилье деньги лучше не вкладывать.

Если участок земли — сельхозназначения или заповедный, то оформить как положено собственность квартиры в новостройке не получится, и никакой суд не поможет.

Застройщик, не вполне законно ведущий стройку, всегда старается быстрее продать все квартиры, для чего существенно занижает стоимость, так что чрезмерная дешевизна против рыночной стоимости должна насторожить покупателя.

Покупка новостройки, на что обратить внимание?

Приобретение квартиры в новом доме – вопрос непростой, требующий взвешенного подхода и трезвой прагматичности.

Законодательные органы, чтобы свести к минимуму преступные схемы хищения средств, приняли ФЗ №214, согласно которому строительство ведется при долевом участии граждан.

Долевое строительство предусматривает заключение договоров, регистрацию, то есть соблюдение законов, поэтому, выбирая квартиру, брать нужно только ту, что в соответствии с ФЗ №214 – во всяком случае, у выбранной квартиры не должно оказаться несколько хозяев (договора долевого участия при регистрации проходят проверку).

Прежде чем внести деньги, следует придирчиво прочесть договор (это может быть договор долевого участия или иной).

В тексте, где должна стоять цена или сумма, недопустимо незаполненное место, также обязательное условие правильно оформленного документа – сроки окончания работ, наличие регистрации в Госреестре.

Предлагаем вам ознакомиться с примером договора об участии в долевом строительстве: Посмотреть образец.

Обязательно должны быть определены сроки передачи квартиры дольщику и сроки гарантии на новую квартиру. Если все в порядке, то можно произвести оплату.

Чтобы гарантированно получить желанную квартиру, нужно следовать правилам.

  • Приобретать только в соответствии с ФЗ №214;
  • Внимательно изучать договора;
  • Проверить репутацию застройщика и его документы.

Следует проверить правоустанавливающие документы застройщика на земельный участок, а также наличие разрешения на застройку. Обязательно должен быть проект, прошедший экспертизы.

Покупка квартиры на стадии котлована всегда считалась выгодным приобретением. Такая покупка всегда связана с риском. Эксперты советуют покупать на начальной стадии строительства только тогда, когда вы полностью уверены в строительной компании.

Покупая квартиру в новостройке от застройщика даже на финальных этапах строительства, стоит узнать происхождение компании, ее репутацию, достижения – какие объекты закончены и введены в эксплуатацию.

Подводных камней при покупке квартиры в новостройке достаточно, мошенничество на этом рынке особенно распространено. Чтобы не потерять свои деньги, внимательно отнеситесь ко всем этапам оформления сделки и ко всем ее участникам.

Скандальные, «темные» непонятные истории не добавляют ярких положительных красок к образу застройщика, и нужно хорошенько подумать, прежде чем отдавать свои деньги ненадежной фирме.

Много интересного можно узнать из отзывов людей, ранее имевших дело с этим застройщиком.

Возможно Вас заинтересует информация, как получить квартиру от государства бесплатно, читайте статью тут.

Как правильно купить квартиру в новом доме?

Анализируя объект вложения своих немалых средств, непременно нужно удостовериться, что имеются в наличии:

  1. Разрешение на строительство;
  2. Право на пользование земельным участком;
  3. Проект, в составе которого все разделы, состоящие из графической и сметной документаций;
  4. Заключение гос. экспертизы;
  5. Технические условия на электро-, газо-, водо-, теплоснабжение;
  6. Графики производства работ и освоения средств.

Периодически стоит посещать стройку и наблюдать ее динамику.

О многом может поведать порядок хранения стройматериалов – у застройщика, считающего деньги, никогда не будут как попало валяться доски и кирпичи. Все материалы должны быть правильно складированы, чтобы избежать их порчи, загрязнения, а также не допустить хищения.

Качество выполнения строительно-монтажных работ зависит как от качества самих материалов, так и квалификации рабочих.

Подмена запроектированных материалов на дешевые аналоги – один из способов снизить затраты, что ухудшает долговечность, прочность, эстетическую привлекательность конечного продукта – жилья.

Следует обращать внимание на то, ведутся ли параллельно работы по благоустройству территории, ведь этот этап также важен и материалоемок. Приняв дом с неблагоустроенной территорией, потом придется или терпеть грязь и отсутствие тротуаров, детских площадок, или сооружать их своими силами.

Приемка готовой квартиры у застройщика

Застройщики часто вносят изменения в проект уже в процессе возведения здания, в результате чего может оказаться, что площадь квартиры (а расчет ведется именно за каждый квадратный метр) отличается от предполагаемой, как и сама планировка.

При увеличении площади после контрольных обмеров БТИ неизбежна доплата.

Внимательно и терпеливо осмотрите квартиру и если есть претензии к качеству работ или коммуникациям, то есть несколько вариантов, как правильно выйти из этой ситуации:

  • Не подписывать акт передачи квартиры от застройщика к дольщику;
  • Потребовать составить акт о несоответствии объекта, включив в него пункт об устранении недостатков за счет застройщика в определенный срок;
  • Потребовать уменьшения стоимости квартиры на величину затрат по переделкам своими силами;
  • Потребовать оплаты расходов на устранение недостатков своими силами.

Если вы хотите узнать, как прописаться в новой квартире, советуем вам прочитать статью.

Но есть и другой способ решения проблемы при наличии недостатков:

  1. Вы подписываете акт приема-передачи;
  2. Указываете недостатки в акте, выявленные в присутствии представителя застройщика;
  3. Застройщик устраняет недостатки.

Не забудьте список недостатков составить в 2-х экземплярах.

При выявлении ненадлежащего качества работ, материалов, несоответствия площади оплате или других проблемах нужно составить совместно с представителем застройщика дефектный акт, в котором отразить все претензии.

Если проблемы выявляются позже, уже после заселения, то на этот случай предусмотрен гарантийный срок протяженностью в 3-5 лет, в течение которого застройщик отвечает за результаты своей работы.

Практика показывает, что наиболее защищены те граждане, которые приобретают новостройку путем долевого участия – по ФЗ № 214. Это не сможет на 100% гарантировать своевременную сдачу объекта в эксплуатацию, применение качественных материалов, уберечь от долгостроя, но в значительной мере повышает степень ответственности застройщика.

Первичный осмотр качества ремонта квартиры в новостройке. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно !

Также рекомендуем к прочтению:

Как купить квартиру в новостройке, чтобы не обманули?

Приобретение жилья в новостройке нельзя назвать простой затеей, оно требует определенных финансовых вложений и затрат времени. Множество граждан, которые хотят обзавестись недвижимостью, наталкиваются на ряд сложностей, которые они могли бы обойти, зная тонкости подобного процесса.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Покупка в новостройке: на что обратить внимание

Покупка своего жилья в нововозведенном жилом доме – вопрос не из простых, требует от покупателя обдуманных действий и трезвой оценки ситуации. Чтобы обеспечить защиту граждан от преступных посягательств на их имущество, был принят закон под № 214, в соответствии с которым строительные работы ведутся на условиях долевого участия в них граждан.

Долевой вид строительства подразумевает оформление договоров, проведение их регистрации, с соблюдением требований, установленных законом №214, – у квартиры, избранной для приобретения, гарантировано не окажется несколько владельцев (при регистрации долевого договора проводится соответствующая проверка).

Обязательным условием надлежаще оформленного документа является срок, когда строительные работы будут окончены, и проведение регистрационных действий в Госреестре.

Что лучше: новостройка или вторичка?

Какие документы нужно проверять при покупке квартиры на вторичном рынке, читайте тут.

В обязательном порядке следует определиться со сроками, когда дольщику будет передано жилье, и периодом гарантии на жилье. Если все моменты в порядке, можно приступать к оплате.

Для гарантированного получения желанной жилплощади, необходимо соблюдать три простых правила:

  • Жилье должно приобретаться только в соответствии с законом под № 214;
  • Тщательно изучите договорные условия;
  • Разузнайте сведения о репутации застройщика и просмотрите документацию по нему.

Изучите документацию застройщика по земельному участку (правоустанавливающую), и также узнайте, выдано ли разрешение на застройку. В обязательном порядке должен присутствовать отдельный проект, с проведением соответствующих экспертиз.

Покупка жилплощади на этапе формирования котлована всегда относилась к наиболее выгодным вложениям средств. Однако в ряде случаев она несет определенный риск. Все без исключения эксперты советуют приобретать жилье на первом строительном этапе, только когда есть полная уверенность в надежности компании, проводящей строительные работы.

Приобретая отдельную жилплощадь в новостроящемся объекте у застройщика, даже когда покупка совершается на последней стадии строительных работ, нужно разузнать все о происхождении компании, занимающейся строительством – как она себя зарекомендовала, строительство каких объектов было завершено и какие объекты на данный момент эксплуатируются.

Процесс приобретения жилья в новостройке отличается обилием подводных камней, ввиду довольно обширного количества сетей, расставленных мошенниками. Для того чтобы сохранить свои деньги, нужно отнестись с большой ответственностью к каждому из этапов сделки и внимательно оценивать действия каждого из участвующих в сделке.

Если вы узнали о «темном» прошлом застройщика, отличающемся обилием весьма подозрительных историй, следует хорошенько поразмыслить о целесообразности вложения средств, и желательно до того момента, как деньги будут переданы в распоряжение фирмы сомнительного происхождения. Много можно разузнать и от обычных граждан, которые в прошлом сталкивались с застройщиком.

Правильная покупка квартиры в новостройке

Проводя анализ объекта, на приобретение которого вы желаете потратить немалые сбережения, следует, прежде всего, убедиться в присутствии:

  • Разрешения на выполнение строительных работ;
  • Права на использование земельного участка;
  • Специального проекта со всеми его графическими и сметными составляющими;
  • Заключения проведенной государственной экспертизы;
  • Технических условий на оборудование жилья коммуникационными системами, обеспечивающими поставку газа, воды, электричества, тепла;
  • Утвержденного графика выполнения работ и использования средств.

С определенной периодичностью рекомендуется наведываться на место проведения строительных работ для наблюдения за их динамикой. Многое может рассказать сам порядок хранения материалов, используемых в работах. Тот застройщик, который ценит затраченные средства, не станет разбрасывать по территории кирпичи и древесину. Каждый из материалов должен быть аккуратно сложен, чтобы исключить его повреждение, загрязнение и возможное хищение.

Насколько качественными будут используемые материалы и квалификационный уровень рабочих, настолько качественно будут проведены строительно-монтажные работы. Факты подмены материалов, предусмотренных по проекту, на их дешевые заменители, конечно, уменьшат понесенные на работы затраты, но и существенно ухудшат множество немаловажных показателей жилья: снизится его долговечность, конструкция будет менее прочной и потеряет свою внешнюю эстетику.

Также нужно обратить внимание на сопутствующее строительству проведение работ по благоустройству участка. Этот процесс не менее важен и отличается необходимостью использования большого количества материалов. Если принять дом с территорией, благоустройство которой не проводилось, нужно будет в дальнейшем или закрывать глаза на постоянное наличие грязи и отсутствие вымощенных тротуаров, площадок для детей или же заниматься всем этим самому.

Прием жилья от застройщика

Застройщиками часто вносятся изменения в уже подготовленный проект дома на этапе его возведения. Результатом может стать отличие фактической площади от запланированной (должен быть точно рассчитан каждый из квадратных метров).

Если после выполнения контрольных замеров Бюро технической инвентаризации стало известно об увеличении параметров жилья, за него нужно будет доплатить.

Осмотр квартиры требует внимательности и терпеливости, и если при его проведении возникают претензии по поводу качества проведенных работ или состояния внутридомовых сетей, то существует определенные варианты выхода из положения:

  • Не расписываться в акте о передаче жилья от застройщика в пользу дольщика;
  • Настоять на составлении отдельного акта несоответствия объекта, с включением в него пункта устранения застройщиком обнаруженных недостатков за свой счет в обозначенный период;
  • Предъявить требование по уменьшению цены жилья на объем понесенных финансовых затрат в связи с самостоятельным исправлением недостатков;
  • Истребовать оплату всего объема понесенных затрат в связи с самостоятельным устранением недочетов.

Также возможен и другой метод в решении данной проблемы в случае наличия недочетов:

  • Подписывается акт о приемке-передаче объекта;
  • Все выявленные недочеты обозначаются в акте в присутствии лица, представляющего интересы застройщика;
  • Застройщиком исправляются все обнаруженные недочеты.

Список недочетов должен составляться в двух экземплярах. При первом же обнаружении некачественно проведенных работ, использования материалов низкого качества, несоответствий в площади и наличии иных проблем, необходимо вместе с лицом, представляющим интересы застройщика, оформить дефектный акт, для отображения всех имеющихся претензий.

Когда проблемы выявлены гораздо позже, после выполнения заселения, в этом случае может спасти гарантийный период, протяженность которого составляет от трех до пяти лет, на протяжении которого именно застройщик будет ответственным за ненадлежаще выполненные им работы.

С практической стороны более защищенной является именно та категория граждан, которая покупает жилье в новостроящемся жилом доме через долевое участие, в соответствии с законом РФ под № 214. Конечно, подобный способ не будет гарантией своевременной сдачи объекта в эксплуатацию, использования материалов надлежащего качества, не убережет от продления срока работ, однако, в разы повышает ответственность застройщика.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Как обманывают при покупке новостройки. На что обратить внимание покупая квартиру в новом доме.

Покупка новостройки, как обманывают застройщики. Десять способов обмануть дольщика.

Рекомендую ознакомиться с первой и второй частью статьи, на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке.

В настоящей статье речь пойдет об уловках и ухищрениях застройщиков. Согласитесь, важно знать, что вас ждет на пути к получению квартиры в строящемся доме.

  1. Обещали квартиру в итоге ничего не дали.

Самый большой обман застройщиков наверное в том, что Застройщики не предупреждают, что вы вовсе можете не получить квартиру. Почему-то у многих дольщиков даже не возникает подобной мысли. Наверное, покупатели думают, что многочисленные ряды обманутых дольщиков просто совсем не грамотные люди. Нет, ничего подобного ни у кого не было. Те, кто пополнили ряды обманутых, так же как и все прочие покупали квартиры по договору долевого участия, на момент покупки стройка велась и возможно застройщик уже сдал до этого не первый дом. В рядах обманутых есть дольщики, которые покупали квартиры через ипотеку, с риелторами и даже с юристами. На мой взгляд в 214-ФЗ есть серьезная не доработка, в законе нет обязанности предупреждать дольщика о возможных рисках покупки квартиры в новостройке. Даже на инструкции к витаминам производитель предупреждает о побочных действиях, а покупая квартиру в новостройке подобного предупреждения вы можете не услышать ни от кого. Мощная рекламная кампания и пропаганда строительных компаний сделала по сути не востребованными услуги юристов при покупке квартиры в новостройке. На рынке востребована только одна услуга — помощь в подборе квартиры в новостройке, но практически никто не проводит экспертизу рисков. В итоге складывается впечатление, что государство всесторонне защищает дольщиков от всевозможных рисков. Вот уже и страхование ответственности дольщиков заработало и кажется, что вкладывать в новостройку — это все равно, что золото покупать, очень надежно. Но вот беда, реальность совсем не такая как нам бы этого хотелось и страховка в большинстве случаев не спасает. Списки обманутых дольщиков постоянно пополняются. На момент написания статьи только в МО официально зафиксировано более ста проблемных новостроек. На момент написания статьи только в МО официально зафиксировано более ста проблемных новостроек здесь можно посмотреть актуальную информацию. Поэтому если кто-то не знал, то сообщаю покупать новостройку это риск потерять вложенные деньги.

Рекомендация: Заказать полный юридический анализ застройщика, а еще лучше полное сопровождение сделки юристом. За неимением средств самостоятельно оценить застройщика используя инструкцию по проверки застройщика и инструкцию на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке.

2. Сообщение заведомо ложных сроков строительства.

Средняя задержка строительства составляет 1 год. Но почему повсеместно застройщики нарушают сроки передачи квартиры? Неужели нельзя указать срок строительства с запасом? Конечно можно, но застройщику не выгодно указывать реальные строки строительства. По статистике более половины потенциальных покупателей не станут ждать квартиру со сроком передачи более 2 лет. Зачем терять их? Застройщик сообщает нереальные сроки и продажи идут на ура. Но это еще не все. Срок завершения строительства влияет на цену и еще как! Чем ближе сроки передачи ключей, тем выше стоимость. Указывая заведомо неверную информацию о сроках завершения строительства, Застройщики получают выгоду от продажи недвижимости значительно дороже её реальной рыночной стоимости. Многие возразят: а как же 214-ФЗ со своими штрафными неустойками за нарушение сроков передачи строительства и Закон о защите прав потребителей с 50% штрафом? Так-то оно так, но Застройщики научились минимизировать свои риски, связанные с просрочкой. Во-первых, подавляющее большинство дольщиков не судится, дальше угроз на форумах дело не идет и реально идут в суд от силы 20% покупателей квартир.

Во-вторых, многим нужно побыстрей получить квартиру. И когда дом уже готов, застройщик дает ключи в обмен на подписание соглашения о переносе сроков. Конечно, есть масса способов получить ключи и неустойку, но оставаясь один на один с застройщиком, люди, как правило, подписывают все что угодно на возможность быстрее получить ключи.

В-третьих, суды активно снижают законную неустойку. Если в вашу пользу должна быть начислена неустойка в 1 миллион рублей, на практике суд может ее снизить и вам дадут всего 100 000 руб. Конечно, есть способы взыскать полную неустойку, но не всегда и не со 100% гарантией.

В-четвертых, к моменту сдачи дома застройщик выводит все активы с компании и существует проблема исполнить решение суда. Подробней об этом здесь. Так что иногда судиться с застройщиком вообще нет смысла, если потом не получится исполнить решение.

Это основные факторы, благодаря которым Застройщики не боятся указывать заведомо неверные сроки строительства. Есть и совершенно естественные факторы задержки строительства, такие как отсутствие достаточного финансирования строительства, административные барьеры, некомпетентность менеджмента и т.д.

Рекомендации: анализировать сроки строительства всей группы компании застройщика, всех аффилированных с ней лиц. Если компании допускали просрочку строительства и ранее, то вероятность повторения просрочек по другим объектам очень высокая.

В нашем отчете есть раздел, посвящённый анализу сроков строительства. Стоимость отчета от 3000 руб. Пример отчета здесь.

3. Доплата за квадратные метры.

Бывает так, что застройщики указывают в первоначальном проекте толщину стен, к примеру, 1 метр и вы радуетесь тому, что у вас будет очень теплый дом. В договоре же всегда есть пункт, который дает право Застройщику в одностороннем порядке изменить проектную и иную строительную документацию. По ходу строительства меняется проектная документация и толщина стен становится 50 см. Подобная толщина стен не противоречит СНиП. В итоге Застройщик экономит на материале и как бонус вы получаете дополнительные квадратные метры, которые могут составлять от 2 до 10 лишних квадратов. Если бы вам эти квадраты достались даром, то можно было бы только порадоваться, но за них нужно будет заплатить рыночную цену. Если учесть, что многие покупают квартиру на последние деньги, да еще и в кредит, подобная манипуляция со стороны застройщика никак не может обрадовать.

Рекомендация: Заключайте договор после проверки его у юриста.

Ряд застройщиков добиваются того, что результаты обмера дома не соответствуют реальным размерам. В итоге по каждой квартире появляются незначительные квадратные метры от 1 до 4 квадратов. Ключи вам, конечно, никто не даст, пока вы не оплатите полученную разницу. Данная махинация рассчитана на сложность судебного процесса. Допустим, вам нужно доплатить всего 100 000 рублей и уже можно делать ремонт и фактически жить. Если вы выбираете судиться с застройщиком, то вам нужно заплатить юристу, дождаться пока суд назначит судебно-строительную экспертизу. А значит, в это время вы не можете делать ремонт. Гарантировать же, что все ваши убытки и моральный вред будут взысканы с застройщика, не сможет ни один честный юрист. В итоге, многие соглашаются на условия застройщика, тем более, что в правоустанавливающих документах будет стоять большая площадь, что учитывается при последующей продаже квартиры.

Бывает и обратная ситуация, когда в договоре указано больше квадратных метров, чем вам передают на самом деле. Застройщики в подобных ситуациях страхуются пунктами в договоре указывающими на то, что в такой ситуации они не возвращают деньги.

4.Было общее имущество стало индивидуальным.

Бывают ситуации, что, просматривая планы новостройки, менеджер по продажи вам рассказывает великолепные преимущества нового дома. К примеру: бесплатная общая для всех парковка, кладовка, которая расположена на лестничной площадке, прочие нежилые помещения, которые со слов менеджера являются общедомовым имуществом. В итоге при подходе к завершающей стадии строительства, общедомовое имущество появляется в продаже, и становится индивидуальным. В итоге на колясочной появляется дверь и замок и коляску могут поставить не все, кто живет на площадке, а тот, кто купил указанное помещение.

Рекомендация: Проводите сделку с юристом. Опытный юрист может обнаружить подобную махинацию еще на этапе совершения сделки. Не дайте менеджерам по продаже вас одурачить.

5. Квартира передается со значительными недостатками.

Качество строительства в эконом сегменте значительно упало. Будьте готовы к этому. Если менеджер по продаже вам с гордостью заявит, что будут установлены современные пластиковые окна, то будьте уверены, что вам поставят самые дешёвые, которым место только на помойке и т.д.

Рекомендация: Изучите проект дома, найдите отзывы живущих в подобной серии домов. Если застройщик уже что-то строил, то поспрашивайте тех, кто уже живет в подобном доме.

6. Как застройщики оформляют односторонние акты приемки квартиры.

«А где собственно стальная дверь, евро окна, ремонт?! При заключении договора нам обещали-может воскликнуть дольщик при просмотре новой квартиры» На что представитель застройщика скажет: «Вася Пупкин, который вам все это обещал, у нас давно не работает. Если он обещал, то к нему и предъявляйте свои требования. Вы получаете ровно то, что прописано в договоре. »

Часто при продаже вам рисуют такие перспективы квартала, придомовой территории, что именно эти условия становятся определяющим пунктом в выборе именно этого застройщика. Вам могут показать проектную декларацию, где собственно все это указано, но (вот беда) не построено.

Рекомендация: Забудьте все то, что вам говорят на словах. Рассчитывать вы можете лишь на то, что указано в договоре. Все что не указано в вашем договоре — не правда. Рекомендую ознакомиться с инвест-контрактом, заключенный между Застройщиком и администрацией субъекта. Если там указано то что вам рассказывает Застройщик то есть большой шанс, что вы его получите. Но именно социальная нагрузка, навязанная застройщику, может быть первопричиной задержки строительства. Объект могут не вводить в эксплуатацию пока не будет построено то самое благоустройство.

8. Застройщик навязывает свою управляющую организацию.

Будьте готовы, что при подписании акта приема-передачи квартиры вас обяжут подписать договор с компанией, которая будет эксплуатировать ваш дом. Более того, вы сразу согласитесь с ее возможно повышенными тарифами. Как обычно, без этого вам не дадут ключи!

Рекомендация: Принимать квартиру с юристом, который предложит возможные варианты действий. Даная тема слишком обширная, чтоб описать в рамках одной статьи.

9. Застройщик не передает ключи без оплаты коммунальных платежей за период с момента ввода объекта в эксплуатацию и внесения аванса на несколько месяцев вперед.

Не все застройщики требуют коммуналку с момента ввода до подписания акта приема-передачи, ввиду явной незаконности указанного требования, но авансовый платеж на 2-4 месяца вперед требуют практически все. Стоимость коммунальных услуг в новом доме — это тема для отдельной статьи, жадность управляющих компаний не знает предела.

Не редкость, что управляющая компания фактически доделывает то, что не сделал Застройщик. Дольщик по сути второй раз оплачивает за то, что не было сделано. И вот тут как раз может появиться обещанное вам озеленение и прочие радости жизни. Только на деньги, которые вы платите управляющей компании, а не на те, что вы уплатили за покупку квартиры.

Рекомендация: приемку квартиры осуществлять с юристом.

10. Проблемы с оформлением права собственности.

Проблема с оформлением прав собственности очень часто встречается в новостройках. Все проблемы с оформлением собственности порождаются самим застройщиком. Застройщик может, к примеру, не поставить дом на кадастровый учет. Постановка вашей квартиры в индивидуальном порядке – это дорогостоящая процедура. Подробней о том, как узнать, поставлена квартира на кадастровый учет или нет и об оформлении права собственности квартиры, не поставленной на кадастровый учет, можно здесь.

Общая рекомендация при покупке квартиры в новостройке: будьте пессимистом и большим скептиком при покупке квартиры в новостройке, подвергайте сомнению каждое слово менеджера. Порадуетесь, если ваши пессимистические прогнозы не сбудутся! А лучше доверьте проверку застройщика и сопровождение сделки опытному юристу в сфере недвижимости.

Компания «Силкин и партнеры» оказывает полный комплекс юридических услуг с вязанный с недвижимостью. Пожизненная гарантия сделки!

Покупка квартиры в новостройке — как купить квартиру от застройщика (в строящемся доме) + обзор 4 вариантов покупки новой квартиры

Здравствуйте, уважаемые читатели «RichPro.ru»! Купить квартиру в новостройке, в которой до вас никто не жил, мечтают многие. Однако далеко не все знают, какие нюансы могут быть при покупке квартиры в новостройках и что нужно знать, перед тем как купить квартиру от застройщика в строящемся или уже сданном доме. Именно поэтому сегодняшнюю публикацию мы решили посвятить данной теме.

Прочитав представленную статью от начала и до конца, вы также узнаете:

  • Каковы преимущества и недостатки покупки квартиры в новостройке;
  • Стоит ли покупать квартиру с отделкой от застройщика или лучше сделать ремонт самому;
  • Как купить квартиру в новостройке правильно (какие шаги придётся для этого предпринять);
  • Намного ли дешевле покупать квартиры в строящихся домах и насколько это рискованно.

Также в статье вы найдёте советы профессионалов для тех, кто хочет купить квартиру в новостройке, и ответы на вопросы, которые чаще всего при этом возникают.

Представленная публикация будет полезна не только тем, кто уже собрался купить жильё в новом доме. Мы советуем изучить её всем, кто стремится повысить свою финансовую грамотность.

Итак, мы начинаем!

1. Покупка квартиры в новостройке — основные плюсы и минусы

Многие мечтают купить квартиру в новом доме. Однако прежде чем решиться на такое приобретение, стоит внимательно изучить, каковы преимущества и недостатки покупки жилья в новостройках.

➕ Плюсы приобретения новой квартиры

Специалисты уверяют, что ценность квартир в новостройках вдвое выше, чем вторичного жилья. Это объясняется большим количеством их преимуществ.

Среди главных плюсов (+) можно отметить следующие:

  1. Безопасность квартир в новостройках соответствует современным требованиям. Для её обеспечения могут сразу быть установлены целый ряд систем – противопожарная, сигнализация, видеонаблюдение.
  2. Стоимость за один квадратный метр квартиры в новостройке зачастую ниже ↓, чем на рынке вторичного жилья.
  3. Юридическая прозрачность сделки. Квартира в новостройке почти наверняка не имеет никакого тёмного прошлого. Риск мошенничества и махинаций при сделках с таким жильём намного ниже.
  4. Индивидуальные планировка и дизайн. Для оформления новой квартиры по собственному вкусу не придётся избавляться от старой мебели и обоев, а также осуществлять иные переделки. Более того , некоторые застройщики предлагают даже стены в новой квартире разместить в соответствии с потребностями покупателя.
  5. Комфортабельность. При строительстве домов сегодня используются современные материалы. Планировка также соответствует потребностям современного человека. Особенностью новостроек являются также новые коммуникации, обустроенный подъезд, современный лифт, пандусы для детских колясок и инвалидов. Зачастую также предусмотрено автономное отопление домов.
  6. Экономичность. В большинстве новостроек оплата за отопление осуществляется по счётчикам. В совокупности с высоким⇑ качеством гидро- и теплоизоляции, а также качественными стеклопакетами это позволяет хорошо экономить.
  7. Качество благоустройства территории. Для большинства новостроек сегодня уже на этапе проектирования предусматриваются парковка, тёплая стоянка, детские площадки, удобные тротуары, комфортные дворы.
  8. Разнообразие планировок. Покупая квартиру в новостройке, можно выбрать её дизайн в соответствии со своими потребностями. Сегодня квартиры отличаются не только количеством комнат, но и наличием кладовок и гардеробных. Более того, можно выбрать варианты с несколькими балконами, объединением кухни с гостиной.

Именно благодаря названным преимуществам квартиры в новостройках неизменно пользуются огромной популярностью.

➖ Минусы покупки квартиры в новостройке

Несмотря на большое количество явных преимуществ, можно выделить целый ряд недостатков покупки квартиры в новостройке.

К минусам (−) покупки жилья в новостройке относятся:

  1. Оформление права собственности может занять большое количество времени и сил.
  2. Ремонт. Этот минус имеет 2 важные стороны. Во-первых, в новой квартире придётся делать ремонт. Несмотря на отсутствие старой мебели и обоев, это неизбежно влечёт определённые неудобства и дополнительные расходы. Во-вторых, заселение новостроек обычно осуществляется постепенно, поэтому на первых порах ремонт может проводиться и у соседей. Это также создаёт уйму неудобств.
  3. Необжитой район. Часто новостройки располагаются в новых районах. Это может привести к проблемам с транспортной, а также инфраструктурной доступностью.
  4. Возможные перебои с отоплением, водоснабжением и сигнализацией. Они могут возникнуть в начале эксплуатации новостройки из-за необходимости отладки инженерных систем.
  5. Финансовый риск. Приобретая квартиру в новостройке, особое внимание следует уделить надёжности застройщика. Его финансовая нестабильность может привести к потере вложенных средств.
  6. Сдача в эксплуатацию. Если строительство дома не завершено, прежде чем заселиться в новую квартиру, придётся дождаться, когда дом будет сдан в эксплуатацию. Часто эти сроки сдвигаются, вызывая ощутимые неудобства.

Если принято решение приобрести квартиру в новостройке, огромное значение имеет выбор дома. Так как ранее в нём никто не жил, достоверных отзывов найти не удастся.

Чтобы выбор оказался удачным, придётся ориентироваться на большое количество параметров:

  1. Экология и шум. Выбирая дом, стоит поинтересоваться близостью расположения заводов и оживлённых автомагистралей;
  2. Местоположение. Важно определить для себя, насколько удобно будет добираться до работы, до друзей и родственников. Если нет автомобиля, следует узнать, какой общественный транспорт имеется в рассматриваемом районе, как часто он ходит, как далеко от новостройки находится остановка;
  3. Инфраструктура. Огромное значение имеет доступность всех необходимых организаций – детских садов, школ, аптек, поликлиник, магазинов;
  4. Благоустройство двора.Важно оценить наличие и качество тротуаров и парковочных мест около новостройки. Если есть дети или планируется их появление, следует обратить внимание на детские площадки и пандусы для колясок;
  5. Внешний вид дома также имеет огромное значение. Не стоит приобретать квартиры в новостройках, если снаружи или внутри имеются трещины. Этот факт может свидетельствовать об использовании при строительстве некачественных материалов или о нарушении технологий;
  6. Коммуникации. Прежде чем купить квартиру, стоит осуществить проверку качества труб и электропроводки, напора воды и других коммуникаций в предложенных вариантах;
  7. Этаж. Специалисты не рекомендуют покупать квартиру на первых и последних этажах по причине непосредственной близости подвала или крыши. Также важно помнить, что лифты иногда отключают. Если это случится, придётся идти домой пешком. Поэтому квартира должна быть на этаже, куда вы без труда сможете подняться (особенно, если планируется жить с пожилыми людьми и детьми);
  8. Тип постройки. Современные новостройки отличаются многообразием. В зависимости от типа используемых материалов они имеют свои преимущества и недостатки . Монолитные дома отличаются повышенной↑ прочностью, но зачастую требуют дополнительной тепло и шумоизоляции. Панельные новостройки привлекают ровными стенами и относительно невысокой стоимостью, но нередко в них очень низкий↓ уровень звукоизоляции. Кирпично-монолитные дома тёплые, с повышенной↑ звукоизоляцией, но квартиры в них стоят дороже ⇑, более того, при недостаточном отоплении может наблюдаться повышенная↑ влажность;
  9. Тип квартиры. Следует учитывать, что в угловых и торцевых квартирах может быть довольно холодно. Их выбирать стоит только в том случае, когда к внешней стене подводится утепление. В идеале окна должны выходить на восток или запад. В этом случае будет большое количество естественного света без прямых солнечных лучей;
  10. Состояние квартиры. Важно убедиться, что в приобретаемом жилье отсутствуют следы плесени и грибка. Стоит также проверить качество окон и дверей.

Таким образом, приобретая квартиру в новостройке, следует учесть все преимущества, недостатки и другие особенности покупаемого жилья. Важно, чтобы оно было качественным и подходило именно вам по всем параметрам.

Как купить новостройку и не быть обманутым

1957 Игорь Василенко

Покупка квартиры – долгожданное событие, большинство покупателей идут к приобретению недвижимости годами. Но на рынке первичной недвижимости, наряду с добросовестными застройщиками, встречаются и мошенники или компании, которые не могут должным образом организовать строительство качественного жилья. Кроме того, имеют место факторы, которые приводят девелоперскую компанию к банкротству, и в этом случае период ожидания жилплощади может затянуться на несколько лет. В данной статье мы рассмотрим, как же не потерять деньги и получить желанные квадратные метры?

Квартира в новостройке является объектом первичной недвижимости только в том случае, когда передается от застройщика к первому покупателю (дольщику, если речь идет о приобретении жилья в формате ДДУ) или передается заказчиком другому лицу по договору переуступки. Если же квартира сменила владельца, то она уже считается вторичной недвижимостью, и при ее отчуждении действуют уже другие правила.

Квартира на этапе строительства: основные моменты

Желающие купить квартиру в новостройке знают, что ее можно приобрести либо когда строительство находится на этапе «котлована», либо когда работы уже завершены и застройщик передает квартиры будущим собственникам. Чем раньше заключается договор на приобретение жилья, тем меньше средств потребуется вложить в покупку. Это было бы замечательно, если бы не присутствовал риск того, что сроки строительства могут затянуться или застройщик, по разным причинам, не сможет выполнить свои обязательства.

Собственно, уровень риска в какой-то мере компенсируется ценой – на стадии «котлована» покупателям предлагаются наиболее выгодные цены, однако и выше риски того, что строительство может остановиться на любом этапе. И наоборот, когда строительство уже близится к завершению, цены существенно повышаются, так как упомянутые выше риски минимальные.

Хотя риски присутствуют вплоть до момента передачи жилья покупателю: это могут быть проблемы при вводе дома в эксплуатацию, различные дефекты, которые требуют времени и денег на устранение, пр.

Если говорить о том, чему лучше отдать предпочтение – новостройке на этапе котлована или практически готовому дому, нужно понимать, что первый вариант предпочтительнее в случае приобретения жилья по ДДУ, так как современное законодательство позволяет минимизировать риски дольщика. Если же жилье приобретается по другим схемам, то покупатель, фактически, действует на свой страх и риск, поскольку законы не могут обеспечить какую-либо действенную защиту покупателя.

Схемы покупки первичного жилья: какие есть варианты?

  • Договор долевого участия, то есть – соглашение, сторонами в котором являются застройщик и дольщик, осуществляющий вложение своих средств в новостройку. Застройщик при этом обязуется в срок построить многоквартирный дом, получить разрешение на ввод в эксплуатацию и передать жилье участнику долевой постройки.

Каждый ДДУ обязательно проходит регистрацию в Росреестре, что исключает вероятность множественных продаж одной и той же квартиры (суд примет решение о передаче жилье в пользу того, у кого на руках имеется зарегистрированный договор).

  • Предварительный договор долевого участия – документ отличается от ДДУ тем, что не регистрируется в госорганах. После его заключения покупатели не получают прав на жилье, он лишь обозначает намерение сторон подписать ДДУ.

В случае оформления предварительного договора покупатель ожидает момента, когда можно будет заключить основной документ – ДДУ (например, этого сделать нельзя, если застройщик не оформил документы, связанные с возведением дома, не заключил договор аренды участка, пр.). Только после этого дольщик вносит полную предоплату за желанную недвижимость, регистрирует договор и ждет окончания срока строительства. Когда дом готов и комиссия произвела приемку, фирма оформляет квартиру на свое имя и затем передает ее покупателю в соответствии с договором.

Если же застройщик настаивает на том, чтобы предоплата была внесена по ПДДУ (например, застройщик может мотивировать это требование тем, что еще не получил разрешение на строительство) – это незаконно, и законодательство в этом случае не может защитить покупателя.

  • Переуступка прав – процесс передачи прав на недвижимость третьему лицу, он заключается в купле-продаже «прав требования» в отношении еще не достроенной квартиры. В этом случае все права и обязанности покупателя перед застройщиком переходят тому, кто приобрел объект на стадии строительства.

Собственно, на основании договора заключается и регистрируется новый ДДУ на имя нового дольщика.

  • Жилищный кооператив, то есть – добровольное объединение группы людей для строительства многоквартирного дома. Формируется объединенный вклад участников кооператива (паевой фонд). Каждый пайщик обязывается внести средства в заранее оговоренный срок. С пайщиком подписывается договор, до полной выплаты ЖСК является собственником жилья, потребитель не сможет ни продать его, ни сдать в аренду.

Этот способ приобретения жилья выгоднее, чем покупка по ДДУ, но является намного более рискованным занятием. Дело в том, что все решения (в том числе – о сроках строительства, о выборе подрядчиков, о суммах взноса) принимаются правлением кооператива и утверждаются собранием пайщиков. Таким образом, после заключения договора условия могут существенно измениться в невыгодную для пайщика сторону.

Если же, например, средства будут потрачены не по назначению, в результате чего строительство дома не будет завершено, покупатель не сможет вернуть свои деньги. Не сможет он и получить компенсацию, или надеяться на то, что государством будет запущен механизм доведения строительства до конца (все перечисленное предполагается в случае заключения сделки в формате ДДУ).

  • Статья была бы не полной, если бы мы не упомянули о следующем способе покупки жилья: у застройщика приобретается полностью готовая квартира в доме, который уже сдан в эксплуатацию.

В данный момент осуществляется плавный переход от долевого строительства к проектному финансированию. То есть, через какое-то время застройщик не будет иметь права предлагать недостроенное жилье (на разных этапах строительства), а финансировать возведение зданий самостоятельно (своими средствами или при помощи банковских кредитов). Такой формат сделки должен уберечь покупателей недвижимости от рисков, однако о достижении какой-либо экономии
(которая была обусловлена вложениями на этапе котлована) уже не получится.

Преимущества ДДУ

Среди приведенных схем наиболее надежным способом приобретения новостройки на данный момент является договор долевого участия, а также договор переуступки. Именно эти форматы сделок являются защищенными с точки зрения законодательства – 214 Федеральный закон регламентирует взаимоотношения застройщика и дольщика, обеспечивая защиту прав последнего:

  • ДДУ является гарантией защиты от двойной продажи жилплощади, поскольку каждая квартира регистрируется в Росреестре. Договор вступает в силу только после его регистрации.
  • Застройщик не может осуществить продажу без опубликования проектной декларации, договора аренды или права собственности на землю и разрешения на строительство.
  • Деньги дольщиков не поступают застройщику напрямую, с лета текущего года вступает в силу постановление о том, что средства направляются на эскроу-счета и находятся там до тех пор, пока застройщик не сдаст объект.

Впрочем, для некоторых случаев есть исключения, которые, собственно говоря, можно смело называть лазейками в законодательстве. Так, если в ЖК по ДДУ продано не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений (включая машиноместа!), а сам комплекс готов на 30% и более, он строится по старым правилам. Это же относится к «востребованным проектам» в рамках развития застроенной территории или комплексного освоения территории.

Далее, проекты застройщика, который строит государству или муниципалитету объекты социальной (инженерной) инфраструктуры, помогает в сносе ветхого или аварийного жилья, также возводятся по старым правилам. Причем, эти правила являются еще более лояльными для ЖК, где по ДДУ продано не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений (включая машиноместа) и комплекс готов на 15% и более.

Кроме того, существуют, так называемые «системообразующие застройщики» (ПИК и ЛСР) которым, в силу их статуса и значимости для отрасли, государство частенько идет навстречу, и в ряде случаев законодательные ограничения их просто не касаются.

Ну а для тех застройщиков, кто не подпадает под перечисленные послабления, могут возникать дополнительные преференции – регионы смогут устанавливать собственные критерии для застройщиков.

По новым правилам застройщик должен страховать свою ответственность перед дольщиками (оформление страховки, отчисление взносов в специальный фонд). В случае банкротства застройщика фонд и страховая компания финансирует окончание строительства, и покупатель получает свое жилье.

Таким образом, просто собрать деньги с дольщиков и исчезнуть с ними у злоумышленников не получится.

Тревожные звонки: на что обращать внимание

Итак, основной риск современного дольщика в текущих условиях законодательного поля (по ДДУ) – это риск долгостроя при банкротстве застройщика. С большой вероятностью здание, рано или поздно, будет достроено. Однако каждый месяц отсрочки сдачи дома в эксплуатацию чреват для дольщика расходами на содержание съемного жилья, ситуация может существенно ухудшаться необходимостью одновременных выплат процентов по ипотеке.

Кроме того, в числе рисков – недостаточный уровень качества строительных и отделочных работ, что, в некоторых случаях, обусловлено использованием недостаточно качественных (и более дешевых) строительных материалов. В этом случае могут потребоваться дополнительные расходы (иногда – немалые) на самостоятельное устранение дефектов.

Таким образом, необходимо выбирать застройщика, который с большой вероятностью сдаст объект вовремя, и его не придется заставлять исправлять все недочеты, которые будут обнаружены в момент приемки. Но как это сделать?

Основной информацией, на основе которой можно судить о порядочности и добросовестности застройщика, являются сведения, касающиеся ранее возводимых им проектов.

Помимо информации, указанной на сайте строительной компании, нужно изучать профильные форумы, а также информацию, касающуюся предыдущих проектов этого застройщика. Кроме того, стоит заглянуть в реестр судебных постановлений (соответствующие площадки можно найти в Интернете) и посмотреть иски, поданные дольщиками по прежним проектам. Все это позволит оценить основные проблемы, которые, естественно, могут иметь место и в вашем случае.

Примечание: анализ «следов» застройщика и тенденций в его деятельности, конечно, является необходимым занятием для дольщика, который желает обезопасить себя от рисков. Однако тот факт, что до сих пор у застройщика было все в порядке, не гарантирует отсутствия проблем в будущем, которые могут возникнуть достаточно внезапно. Поэтому стоит уделить максимальное внимание наличию гарантий того, что квартира будет получена своевременно и в надлежащем качестве.

Дополнительные риски: навязанные услуги

Есть еще ряд моментов, о которых стоит знать дольщику, они не вошли в основные риски, но также чреваты потерями. Не являются редкостью случаи, когда застройщик, «в общем и целом» выполняет свои обязательства, однако прибегает к хитростям с целью получить от дольщика больше денег, чем стоит квартира.

Речь идет о дополнительных соглашениях, в которых дольщику навязываются те или иные услуги, не отраженные в договоре. Например, дольщику может быть предложена услуга оформления прав собственности или страхование каких-либо рисков, пр. Не многие покупатели представляют себе, как проводится оформление прав собственности. Поэтому часто дольщики соглашаются на это, несмотря на то, что все процедуры можно выполнить самостоятельно, а стоимость услуги от застройщика в разы выше тех денег, которые нужно потратить, если дольщик регистрирует все сам.

Стоит помнить, что подписание основного договора (ДДУ) не является основанием для обязательного заключения дополнительных соглашений. Дольщик имеет законное право отказаться от их подписания, хотя в ряде случаев это бывает непросто. Менеджеры идут на уловки, при которых подписание основного договора оказывается под вопросом, если имеет место отказ от дополнительных соглашений.

Тем не менее, это возможно сделать через суд, если удастся доказать факт навязывания услуг или впоследствии отказаться от них, заставив застройщика вернуть деньги, уплаченные за проведение этих услуг.

Совет: внимательно изучайте дополнительные соглашения, которые вам предоставляются на подпись, и привлекайте юристов, если какие-то положения основного договора или дополнительных соглашений вам непонятны.

Заключение

При покупке квартиры в новостройке сложно гарантировать полную безопасность, однако свести к минимуму вероятность возникновения разного рода проблем – это вполне возможно.

И в завершении отметим, что отсутствие юридической грамотности не раз подводило дольщиков. Поэтому следует тщательно взвесить, стоит ли приобретать недвижимость у неизвестных или сомнительных застройщиков, а также экономить на оплате юридических услуг при покупке.

Источники:
http://o-nedvizhke.ru/kvartira/pokupka/kak-kupit-kvartiru-v-novostrojke-chtoby-ne-obmanuli.html
http://www.s-u-d.ru/kak-obmanyvayut-pri-pokupke-novostrojit-vnimaniya-pokupaya-kvartiru-v-novom-dome.html
http://richpro.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry-v-novostrojke-kak-kupit-kvartiru-ot-zastrojshhika-pravilno.html
http://novostroev.ru/articles/kak-kupit-novostroyku-i-ne-byt-obmanutym/
http://topurist.ru/article/54020-pokupka-kvartiry-po-pereustupke.html

Ссылка на основную публикацию
Поделиться с друзьями: