Как можно разделить земельный участок по закону?

Многие годы люди могут владеть совместно домом и землей – и даже не задумываться об их разделе. Но наступает момент, когда такая необходимость появляется. Земля является особым имущественным объектом, поэтому любые действия с ней должны следовать установленным Законом требованиям.

По каким правилам осуществляется раздел участка земли с домом – расскажем далее.

Содержание статьи:

Можно ли разделить земельный участок с домом – требования к возникающим после разделения участкам

Ситуации, когда земельными наделами с расположенными на них частными домами владеет несколько лиц – далеко не редкость. Возникновение общей собственности на землю может быть обусловлено законным режимом имущества супругов, наследованием, дарением (покупкой) доли (долей) в праве собственности.

В силу различных обстоятельств совместное владение общей землей становится затруднительным, в связи с чем и возникает желание ее разделить.

Однако при этом у некоторых ее владельцев встает вопрос о возможности осуществления такого раздела.

Земля, как особый вид имущества, регулируется нормами различных законов, в том числе, гражданского (ГК РФ) и земельного кодексов (ЗК РФ). Положениями ГК РФ (ст. 252, 254) предусматривается право сособственников земельных участков осуществлять их раздел. Статьей 11.4 ЗК РФ также допускается раздел земли.

Условия для раздела земельного участка с домом

Решив разделить имеющийся в общей собственности участок, стоит иметь в виду следующее. Не все земельные частные наделы можно поделить по желанию их владельцев.

Для того, чтобы раздел земельного участка с домом стал возможным, он должен отвечать определенным требованиям закона.

Статьей 11.9 ЗК РФ устанавливаются требования к возникающим в результате разделения участкам:

Во-первых, разделенные участки должны отвечать предусмотренным минимальным (максимальным) размерам. Эти размеры определяются обычно местными градостроительными регламентами и в разных муниципальных образованиях могут различаться. Если полученные в результате разделения участки не будут отвечать данному требованию, то в его постановке на кадастровый учет может быть правомерно отказано. Об этом говорится в п. 3 ст. 27 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Во-вторых, формирование новых участков не может приводить к проблемам с использованием, расположению на них недвижимых объектов, рациональным использованием самой земли. Нельзя разделить участок с домом, если это влечет нарушение действующих в области землепользования норм и правил.
В-третьих, границы полученных участков не должны пересекать границ лесопарков, населенных пунктов, лесничеств, муниципальных образований. Также не допускается чересполосица, изломанность, вклинивание их границ.
В-четвертых, оба новых участка должны сохранить прежний вид разрешенного для старого участка землепользования.

Что делать, если разделить участок с домом невозможно?

Если земельные участки не отвечают указанным выше требованиям, то осуществить их раздел не представляется возможным. При этом важно понимать, что речь идет не о фактической, а о юридической возможности.

В жизни разделить участок с домом можно хоть на тысячу отдельных кусочков, но с правовой точки зрения использовать их законным способом будет невозможно.

Чаще всего, необходимость делить землю возникает при разделе расположенного на нем дома.

Отсутствие возможности разделения земли не препятствует разделу дома. Просто в этом случае сама земля останется в общей собственности нескольких лиц. А сособственникам нужно будет определить порядок ее использования.

Если сделать это по добровольному соглашению не удастся, то решать этот вопрос придется через суд.

Способы раздела участка с домом на два земельных участка

По общему правилу, любые действия с общим имуществом должны осуществляться по согласию его владельцев.

При возникновении необходимости раздела такого имущества собственникам, прежде всего, стоит об этом договориться мирно. Заключенное ими соглашение о разделе общей земли станет впоследствии основанием для регистрации их прав на вновь появившиеся участки.

Однако договориться мирно получается далеко не всегда. Дело в том, что делить участок без имеющихся на нем объектов недвижимости проще. Когда же речь идет о разделе земли с домом, то возникает множество споров.

Сособственники зачастую владеют неравными долями в праве на дом. Поскольку права на дом неразрывно связаны с землей, то фактически каждый получает возможность пользования землей, пропорционально своим правам на дом.

Иногда у сособственников складывается иной порядок фактического использования участка. Очень часто они не могут прийти к единому соглашению о размерах будущих участков. Тогда единственным способом решения проблемы станет обращение в судебный орган. Суд будет делить участок исходя из интересов обеих сторон, фактической возможности, с учетом действующих правовых норм.

Как можно разделить участок с домом на 2 участка?

При возникновении необходимости в разделении земли, в первую очередь, нужно выяснить несколько важных моментов:

Определить, возможно ли фактическое разделение имеющегося участка. Для этого следует узнать действующие в данном муниципальном образовании минимальные нормы для земельных наделов. Если участок отвечает критериям делимости, иным установленным для раздела требованиям, то можно идти дальше.
Следующим шагом станет достижение соглашения по разделу между сособственниками. При наличии обоюдного согласия можно переходить к межеванию участка для создания двух новых объектов и их дальнейшей регистрации. При отсутствии согласия придется сначала перенести решения спора в суд. К сожалению, такие споры являются достаточно сложными, и могут рассматриваться довольно долго. Только после вступления решения в силу можно приступать к оформлению прав на определенных судом условиях.

Инструкция по разделу участка с домом – как это сделать правильно?

Для того, чтобы вместо одного участка появилось два, следует произвести определенные нормами земельными законодательства процедуры.

Разделить участок с домом можно следующим образом:

Во-первых, требуется межевание имеющегося надела земли. С этой целью привлекаются специализированные организации, имеющие право на данный вид деятельности. Работник такой организации (кадастровый инженер) производит замеры, устанавливает границы новых участков. После этого подготавливается техническая документация на вновь созданные участки. Это может занять некоторое время;
Во-вторых, получив все документы на новые участки необходимо поставить их на учет в кадастровом органе. Теперь каждый участок будет иметь свой кадастровый паспорт, адрес, номер и другие параметры. Учитываться каждый из них также будет отдельно.
В-третьих, требуется оформление прав собственности на каждый из полученных участков. Сделать это можно в местном подразделении Росреестра, предоставив необходимый пакет документов. Их перечень можно уточнить на сайте Росреестра, или непосредственно в его отделении. Только после проведения регистрации правомерно говорить о правах лиц на два отдельных участка.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Как можно разделить земельный участок по закону?

Разделить земельный участок на два участка и даже больше – это задача, которую может поставить перед собой собственник в самых разных целях. Например, половину участка можно продать, чтобы выручить за него деньги. Но гораздо чаще, раздел выполняется между родственниками, получившими землю в наследство. При согласии между совладельцами раздел происходит мирным путем, в противном случае стороны могут обратиться в суд.

Раздел земельного участка между родственниками

Раздел земли может быть выполнен, руководствуясь положениями Земельного кодекса. Сама по себе операция раздела участка – это особая категория кадастровых работ, в результате которых вместо одного кадастрового объекта образуются два или больше.

Делить участки произвольным образом не допускается, так как закон определяет их минимальный размер. Эта величина определяется не только категорией землепользования, но и местными нормативными актами, градостроительной документацией, правилами застройки и землепользования. Раздел возможен также при соблюдении следующих условий:

Каждая вновь образуемая кадастровая единица получает автономность.
Целевое назначение вновь образуемых участков не меняется.
Площадь каждого нового участка не может быть меньше установленного минимума.
На каждый из участков должен быть оборудован отдельный вход.
Не должно быть законодательного запрета на раздел данной земли.

Добровольный раздел земельного участка между родственниками выполняется путем подписания мирового соглашения. В этом документе стороны указывают следующие сведения:

Паспортные и контактные данные каждого участника сделки.
Адрес спорного участка и его кадастровый номер.
Письменное согласие каждого участника на раздел участка.
Описание способа, которым будет произведен раздел.
Каким образом стороны будут нести расходы на данную сделку.

После успешного подписания соглашения, стороны могут пригласить кадастрового инженера для выполнения межевания. После получения отчета о проделанной работе и пакета необходимой документации каждый вновь образованный участок регистрируется под собственным кадастровым номером и закрепляется за своим владельцем, после чего прежний участок прекращает свое существование.

Раздел земельного участка через суд

Нередки ситуации, когда земля переходит по наследству сразу нескольким наследникам, которые не могут придти к согласию друг с другом о порядке пользования участком и по другим вопросам. В этом случае к решению спорных моментов, в частности для раздела участка привлекается суд. Заявление с иском подается по месту нахождения спорного участка. Если стоимость земли составляет меньше 50 тыс.руб., то рассмотрением дела будет заниматься мировой судья, а в противном случае дело переходит в районный суд.

В исковом заявлении, которое может подать любой из совладельцев, обязательно должны быть указаны следующие сведения:

Наименование суда.
Паспортные данные истца и ответчика.
Описание сути претензий, предъявляемых истцом ответчику, сопутствующие обстоятельства и доказательства правомерности исковых требований.
Доказательства того, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
Перечень документов, прилагаемых к иску.

В перечень документов, которые потребуется дополнительно приложить к исковому заявлению, входят:

Копия паспорта истца.
Копии заявления по числу ответчиков и других лиц, участвующих в данном процессе.
Квитанция об оплате госпошлины.
Документальные доказательства по делу.

К кому бы из совладельцев участка не были обращены исковые требования истца, остальные совладельцы не смогут обойти процесс стороной. Суд может не удовлетворить исковые требования и отказать в разделе участка, если он признан неделимым. В таком случае будет установлен порядок использования данной земли. Совладельцам выделяются доли в землевладении, но сам участок остается целым.

Если же суд принимает решение удовлетворить иск и разделить участок на 2 или более частей, то такое судебное решение станет отправной точкой для осуществления стандартной процедуры раздела. Если в случае мирного решения вопроса стороны предъявляют кадастровому инженеру мировое соглашение, то во втором случае вместо него предъявляется судебное решение.

Основные этапы раздела

Сторонам мирным или судебным путем пришедшим к тому, что участок должен быть поделен, предстоит пройти стандартные этапы на пути решения этого вопроса:

Выбрать организацию, которая выполнит межевание. Она должна обладать действующей лицензией СРО.
Подписание договора. Его можно подписать и с кадастровым инженером, но он обязан предъявить удостоверение члена СРО. Стороны должны предъявить либо мировое соглашение, либо судебное решение, а также всю имеющуюся документацию на участок: выписку из ЕГРП, правоустанавливающую документацию.
Инженер выполнит все необходимые землеустроительные работы. Они выполняются в присутствии сторон. Граница между двумя новыми участками обозначается на плане и в натуре. Все мероприятия отражаются в межевом деле, куда вносятся чертежи, акт установления границ, ведомость вычисления площади новых участков.
Каждому вновь образуемому участку присваивается новый адрес. Его выдают в управлении архитектуры и градостроения, куда от имени совладельцев подается заявление, правоустанавливающая документация, межевое дело, старый кадастровый паспорт, а также мировое соглашение или решение суда.
Новые участки ставятся на кадастровый учет в Росреестре. Документы на каждый участок подаются его собственниками.
После присвоения кадастровых номеров вновь образованным участкам, можно приступить к регистрации прав собственности. Это также делается в Росреестре, срок процедуры – не более 7 дней.

На этом процедура раздела завершается, а стороны могут приступить к строительным работам, в частности к возведению ограды.

Раздел земельного участка на два – все тонкости процедуры

При наличии в собственности земли порой возникает необходимость продать ее часть или выделить в пользование другим лицам (например, при долевом владении имуществом). В этих случаях возможно проведение процедуры раздела общего земельного надела на два или несколько участков, обладающих отдельным юридическим статусом. В результате подобных действий изначальный участок аннулируется, снимается с кадастрового учета и вместо него появляются отдельные, по отношению к которым можно совершать любые установленные законом действия. Прежде чем приступать к разделу, необходимо удостовериться, что эта категория земли не относится к неделимой и изучить информацию о том, как разделить земельный участок, который находится в единоличной или долевой собственности.

Делимые и неделимые земли

Законодательно предусмотрены два действующих статуса по отношению к участкам земли: делимые и неделимые. При наличии определенных условий, часть земельных наделов признается неделимой, что отражается в их регистрационных документах. Признаками неделимости являются:

Отсутствие возможности установить право собственности на часть участка, поскольку он только в своей целостности считается объектом земельного и гражданского права.
Нарушения установленных на муниципальном уровне требований к получившимся в результате раздела участкам (по размеру, санитарным, противопожарным, строительным и иным обязательным нормам).
Невозможность целевого использования объектов недвижимости, располагающихся на вновь образованных земельных наделах.
Возникновение препятствий по охране, рациональному применению земли или в связи с невозможностью постройки на них объектов недвижимости (вклинивание в другой участок, чересполосица, изломанность границ).

Делимым признается участок, каждая часть которого может образовать отдельный земельный надел с соблюдением всех установленных норм и требований, а также, если его использование не подразумевает перевод земли в другую категорию (исключениями являются частные случаи, рассматриваемые в ФЗ).

Как правило, основным критерием для признания участков неделимыми выступает нарушение требований к минимальной площади полученных наделов, которая регламентируется местной администрацией в соответствии с целевым назначением земли.

Основные правила раздела земельного участка

Разделом землевладения считается дробление его на две и более части, каждая из которых вследствие этого приобретает отдельный юридический статус и может быть впоследствии оформлена в собственность. Для осуществления этого процесса не требуется одобрение государственных органов власти — необходимым условием является лишь разрешение на раздел всех собственников участка, если он находится в долевом владении.

Согласие должно быть подписано и нотариально заверено до начала процедуры дробления, которая может осуществляться на добровольной основе (при наличии согласия всех дольщиков), или иметь принудительный характер, если договоренность не была достигнута и один из владельцев участка потребует его раздела в судебном порядке.

Важным моментом является вопрос, как разделить земельный участок на два участка, не нарушив при этом последовательность действий и требования градостроительных норм, предусмотренных местными муниципалитетами. Для этого достаточно следовать определенным правилам:

получить информацию в архитектурном отделе о том, возможен ли раздел данного земельного надела и какие нормы установлены в отношении минимального размера полученных участков;
предусмотреть такой вариант, чтобы границы вновь образованных частей не выходили за пределы муниципальных образований или населенных пунктов, а также не нарушали другие действующие градостроительные регламенты;
подготовить все документы, подтверждающие права собственника на владение землей;
проверить фактические задолженности по оплате земельного участка, при их наличии – погасить долги и приступать к разделу.

В результате должны образоваться новые земельные наделы, а подвергнутый процедуре деления участок исключается из Росреестра. Однако данное правило не распространяется на ДНТ, СНТ и другие некоммерческие объединения огородников и садоводов, которые действуют на основании отдельных уставных документов и имеют утвержденный проект застройки и распределения земли. При разделе таких участков на несколько более мелких, регистрация старого не аннулируется — ему присваивается статус измененного с сохранением на учете в измененных границах.

Если у участка один владелец

Как разделить земельный участок на два участка, один собственник, имеющий право на владение землей, может решить на свое усмотрение. Процесс раздела упрощается, поскольку не потребуется согласие на данные действия от других владельцев. В этом случае после получения информации в муниципальном отделе архитектуры об отсутствии запретов, собственник может приступить непосредственно к самой процедуре деления.

Проведя необходимые мероприятия, суть которых состоит в организации межевания, постановке на налоговый и кадастровый учет, в операциях по законодательному оформлению раздела, собственник получит во владение два самостоятельных надела земли, о чем будут сделаны соответствующие учетные записи в Росреестре.

Если собственников несколько

Когда землей на правах долевой собственности владеют несколько человек – процедура раздела непременно должна быть согласована с каждым из них в отдельности. При отсутствии возражений со стороны остальных землевладельцев, до проведения любых мероприятий по межеванию нужно документально оформить согласие на раздел, заверив его у нотариуса. После подписания документа, в рамках которого также будут оговорены права каждого из владельцев на получившиеся участки, последовательность дальнейших действий не отличается от варианта с одним хозяином.

Итогом раздела в этом случае будет образование самостоятельных участков, по-прежнему находящихся в совместном владении, если иной вариант не предусмотрен в соглашении. Чаще всего участок делится с целью выведения земельного надела из общей собственности и получения прав на единоличное пользование одной из его частей, о чем составляется договор заблаговременно до начала процедуры раздела.

Чтобы разделить земельный участок, находящийся в долевой собственности, в условиях, когда другие владельцы не согласны на проведение данной процедуры – потребуется обращение в суд с прошением о принудительном разделе земли. Вынесенный вердикт послужит правоустанавливающим документом для дробления земельного надела без согласия остальных собственников, и позволит инициатору искового обращения реализовать свое право на выделение его части в единоличное владение.

В случаях неделимости участка или ущемления прав одного из землепользователей, суд может отказать истцу в удовлетворении требований и принять иное решение. Например, о совместном использовании земли — установив порядок ее эксплуатации, то есть, выделив в распоряжение каждого собственника часть участка с отдельным входом, или о продаже надела с последующим распределением средств между его владельцами.

Процедура раздела земельного участка

Земельный кодекс РФ регулирует осуществление процедуры раздела земельного участка и предусматривает определенные этапы ее проведения. Последовательность действий выглядит следующим образом:

получение добровольного согласия совладельцев или судебного постановления о разделе земли в принудительном порядке;
подготовка правоустанавливающих, кадастровых и других документов на участок;
привлечение специалистов соответствующего профиля для осуществления процедуры межевания и маркировки границ полученных участков;
обращение в администрацию с просьбой о присвоении земельным наделам новых адресов;
постановка образованных участков на учет в кадастровую палату;
регистрация права собственности на землевладение с внесением обновленной информации в Росреестр.

Оформление согласия на раздел

В случаях, когда достигнута договоренность о размежевании земли в добровольном порядке, владельцам стоит обратиться к нотариусу для ее документального оформления. В договоре прописываются доли участка, выделенные каждому из них (равные или иные), а также формы владения получившимися в результате дробления наделами (совместное или единоличное).

В договоре о согласии на раздел должны присутствовать:

персональные сведения о владельцах земли (данные паспорта);
местоположение участка, предназначенного к разделу (адрес или иные координаты);
информация из кадастровой палаты (номер);
разрешение на раздел землевладения от всех дольщиков;
указание способов деления земельного надела и возникающих прав для собственников на каждую из частей;
порядок распределения расходов по оплате необходимых для раздела мероприятий.

Соглашение может быть написано в свободной форме, но должно содержать все важные пункты и быть заверено у нотариуса (во избежание недоразумений, которые могут возникнуть между собственниками впоследствии).

Проведение межевания

Для дальнейших регистрационных действий необходим межевой план земельных участков, образованных по факту раздела общего надела (законодательно закреплено обязательное требование о проведении межевания при изменениях в первоначальных границах землевладения).

Заниматься установлением новых границ получившихся земельных наделов должна организация, имеющая лицензию на осуществление данного вида деятельности. В противном случае выданные документы не будут иметь юридической силы. Инженерные работы по измерению площади участков, обозначению их границ и оформлению сопроводительной документации входят в перечень стандартной процедуры межевания, которая должна проводиться квалифицированным специалистом в присутствии всех заинтересованных лиц (совладельцев участка).

проведения начальных подготовительных мероприятий;
заказа собственниками нового техпроекта;
уведомления всех заинтересованных лиц о процедуре межевания;
установления на местности границ полученных участков, их согласования и закрепления межевыми знаками;
измерения площади наделов, определения их координат и составления нового плана землеустройства;
подготовки документации для передачи в регистрирующие органы.

Правильно оформленное межевое дело позволяет владельцу участка получить его кадастровый номер и зарегистрировать в Росреестре.

Присвоение адреса

При желании можно сразу же после процедуры межевания подать документы в районную администрацию или территориальный отдел МФЦ для присвоения получившимся участкам новых адресов, упразднив при этом старый (при постройке жилого дома, почтовый адрес строения автоматически будет присвоен участку).

К прошению нужно приложить копии паспорта владельца, выписку из реестра, документы на земельные наделы, а также копию подписанного всеми дольщиками согласия о разделе. В трехнедельный срок с момента приема заявления территориальные органы власти должны передать новые адреса владельцам участков.

Постановка новых участков на кадастровый учет и регистрация в Росреестре

Кадастровый номер землевладениям присваивается в отделениях государственного учета недвижимых объектов по месту их нахождения. Оформить участок можно при личном визите в кадастровую палату, или отправив все требующиеся документы заказным письмом (вложив в него опись пересылаемого).

Для получения кадастрового номера, потребуется следующее:

заявление об образовании нового землевладения и постановке его на кадастровый учет;
квитанция об оплате госпошлины за проведение данной процедуры;
межевая карта с подтверждением согласования установленных границ в законодательно предусмотренном порядке;
правоустанавливающие документы (свидетельство о собственности на землю до ее раздела, а также снятии с учета по факту изменения целостности).

Для оформления участка кадастровой палате понадобится около трех недель с момента получения ее работниками документов. В результате регистрации участков, собственники получат их паспорта, свидетельствующие о том, что объектам присвоены новые кадастровые номера.

Завершающим этапом раздела становится внесение сведений об образованных земельных наделах в Росреестр с последующим подтверждением прав собственности владельцев.

Для этого понадобится представить:

заявления от хозяев участков;
квитанции об уплате госпошлины за регистрацию собственности;
кадастровые паспорта образованных земельных наделов;
доказательства прав владения участком, который подвергся разделу;
нотариально заверенные полномочия представителя, если процедуру регистрации осуществляет доверенное лицо владельца.

Документы передаются в регистрирующий орган по местоположению землевладения. В течение месяца владелец участка получит новое свидетельство о собственности (если не возникнет причин для отказа или приостановления процедуры).

Процесс раздела земельного участка на два или несколько наделов меньшего размера требует достаточно длительного времени, а также предполагает вложение немалых средств. Однако иметь в собственности несколько небольших участков в ряде случаев удобнее, нежели один большой, ведь после проведения всех установленных мероприятий, владелец имеет полное право распоряжаться этими объектами недвижимости по своему усмотрению.

Источники:
http://law03.ru/land/article/kak-razdelit-zemelnyj-uchastok
http://infonedvizhimost.com/zemlya/kak-razdelit-zemelnyj-uchastok-na-dva-uchastka-odin-sobstvennik.html
http://zhiloepravo.com/kadastr/kak-nayti-na-publichnoy-karte.html