Как правильно арендовать коммерческую недвижимость?

Как правильно арендовать коммерческую недвижимость?

Как же грамотно и без лишних рисков арендовать коммерческую недвижимость? Что для этого нужно? Специалисты уточняют: большое значение следует уделить и месту расположения коммерческой недвижимости, и ее инфраструктуре, и технической оснащенности, и площади и т.п. От всех перечисленных факторов будет зависеть прибыльность бизнеса, а также и окупаемость расходов, идущих на аренду помещения.

Сегмент бизнеса и особенности аренды

Для того чтобы арендовать коммерческую недвижимость правильно, в первую очередь нужно определиться с потребностями бизнеса. Основные факторы просты: местоположение, размер помещения, транспортная развязка, коммуникации и бюджет.

Для каждого бизнеса и сегмента рынка свои требования. Самое важное – это возможность ведения бизнеса в этом помещении. Если это торговля, то должен быть трафик покупателей. Если нужно помещение под офис, то нужна хорошая транспортная развязка, чтобы легко находили сотрудники и клиенты. Если склад, то близость к федеральным трассам и соответствующее состояние помещения.

Для фирмы, занимающейся торговлей, наиболее удачным будет выбор недвижимости, расположенной на многолюдных улицах. Важно также учитывать следующие критерии: наличие удобных подъездных путей, находится ли выбираемая недвижимость рядом с проезжей частью или парковкой. Относительно инфраструктуры здания эксперты советуют выбирать «голое» помещение, так как это создаст возможность разработать индивидуальную планировку интерьера и стиль, которые будут соответствовать концепции вашей фирмы.

Для открытия офиса компании, предоставляющей те или иные услуги населению, самым лучшим вариантом может стать аренда полностью готового для работы офисного помещения в крупном бизнес-комплексе или центре, с выполненной уже отделкой потолков и стен.

Производственный склад лучше всего арендовать на окраинах города. В таких случаях ,брокеры обычно предлагают помещения, которые уже были в эксплуатации. Поэтому в них уже имеются все необходимые условия: канализация, отопление, система безопасности. Немаловажным фактором при этом для арендаторов является право на использование не только арендованного помещения, но и участка земли, на котором располагается это помещение, на весь арендный термин (п.2 ст.652 ГК РФ). Этот пункт имеет силу даже тогда, когда этот земельный участок не является собственностью арендодателя, но только при таком важном условии, что это действие не противоречит уже существующему договору или закону.

Итак, решение принято. Дальше – дело за документами. Запросите проект договора и правоустанавливающие документы (свидетельство о собственности, кадастровый паспорт), советуют эксперты.

Вот какие документы должен предоставить вам арендодатель – физическое лицо: паспорт, нотариальное согласие супруги на аренду (если объект приобретался в период брака).

Документы, которые нужно потребовать с юридического лица: устав, учредительный договор, свидетельство о регистрации юридического лица, свидетельство о постановки на кадастровый учет. Необходимы выписка ЕГРЮЛ, а также документы, подтверждающие полномочия директора, в том числе нотариальное согласие супруги (а) учредителей на аренду (если объект приобретался в период брака), правоустанавливающие документы на объект.

Важнейшим звеном этого этапа сделки является техническая документация на объект (соответствует ли действительности его планировка).

А что же должен подготовить сам арендатор? Документы юридического лица, арендующего нежилое помещение: свидетельство о гос. регистрации юридического лица; свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ о юр. лице, зарегистрированном до 01.07.2002 г.; свидетельство о постановке на учет в налоговом органе. А также устав, изменения в уставе (при наличии), учредительный договор (если есть), документ, подтверждающий полномочия директора (выписка из протокола (решение) о назначении директора), трудовой договор (контракт) с директором.

Условия аренды: как правильно составить договор

Внимательно изучите договор и все документы, желательно со своим юристом. Обязательно запросите по этому объекту выписку из ЕГРП (на предмет ареста объекта, залога объекта и т.д.). Важно понимать – является ли лицо, указанное в договоре, собственником помещения, нет ли совладельцев. Если они есть, то должны быть указаны в договоре или от них должна быть доверенность на сдачу в аренду.

Также обратите внимание на грамотное описание предмета договора (т.е. адрес, технические характеристики, на основании каких документов он принадлежит собственнику).

Еще один момент – в договоре должна быть внятно прописана арендная плата: постоянная часть (аренда за помещение) и переменная (коммунальные платежи). Бывает так, что арендодатель коммунальные услуги оплачивает, а бывает, что и арендатор.

Серьезный риск – частое и необоснованное повышение арендной платы. Для того чтобы этого избежать, нужно в договоре прописать возможный процент повышения и порядок изменения арендной платы.

В договоре должны быть четко прописаны отделимые и неотделимые улучшения. Первые – это улучшения, которые по истечении срока аренды арендатор может забрать с собой. Например, капитальные перегородки, возведенные арендатором, с собой не заберешь, а вот временные – пожалуйста. Или, допустим, покраска стен останется, а установленный кондиционер можно легко снять. Поэтому нужно четко прописать – остаются ли улучшения владельцу, и на каких условиях.

При затрате собственных средств на ремонт, постарайтесь заложить штрафные санкции в случае досрочного расторжения. Так же пропишите в договоре, за какой срок вас должны уведомить об этом.

Субаренда и просрочка

В каких случаях возможно досрочное расторжение договора аренды? За какой период времени сторона договора должна уведомить другую сторону о расторжении? Чаще всего договор расторгается досрочно из-за несвоевременного внесения арендной платы. Но и здесь просрочка должна быть длительной. Один месяц – не срок, для того, чтобы арендатора «выселили», нужно не платить систематически.

Нецелевое использование объекта также может стать причиной расторжения договора. Например, в договоре написано, что объект сдавался под офис, а на самом деле сделали гостиницу или торговые ряды.

Еще одна причина разрыва договора – когда арендатор без ведома собственника сдает собственность в субаренду. Это тоже нарушение договора. Собственность может быть сдана в субаренду обязательно с разрешения арендодателя. Это должно быть либо прописано в договоре, либо дано дополнительное письменное согласие на субаренду.

Проблемы, которые могут возникнуть при аренде коммерческой недвижимости, разнообразны:

– объект может находиться в залоге (или быть арестован) до подписания договора аренды. Поэтому закажите выписку ЕГРП на данное помещение. При этом залог не страшен, если есть разрешение на сдачу в аренду от залогодержателя.

– фактическая планировка объекта может не совпадать с техническими документами на объект (фактический план объекта должен совпадать с его кадастровым планом). Возможны штрафы от контролирующих организаций.

– объект должен использоваться в соответствии с назначением, прописанным в договоре. Возможны штрафы от контролирующих организаций.

– если помещение с отдельным входом, проверьте, согласовано ли это должным образом. Для этого запросите кадастровый паспорт.

Журнал «Казанская недвижимость» попросил прокомментировать главные моменты в аренде коммерческой недвижимости Александра Шамова, директора агентства « DD 116» . Эксперт, прежде всего, дифферинцировал казанский рынок коммерческой недвижимости в зависимости от того, кто занимается сдачей помещений в аренду. Он также обратил внимание журнала на такой сегмент, как сдача малому бизнесу помещений, переведенных в нежилую недвижимость из бывших квартир.

– Многие агентства Казани пытаются зарабатывать на аренде коммерческой недвижимости. Получается с переменным успехом… Ведь новички при этом порой имеют весьма поверхностное представление о процессе: как и какие понадобится собрать документы, как найти в последующем арендаторов и т. д.

Кроме того, в этом сегменте стало много арендодателей – физических лиц: это, как правило, семейная пара, муж и жена, которые решили сделать сдачу коммерческих помещений семейным бизнесом. Речь идет о покупке квартир на первых этажах с последующим переводом их в нежилое помещение. Они покупают от двух до четырех-пяти таких квартир, имеют неплохие представления о рынке и под перевод выбирают самое лучшее.

Можно даже сказать, что в этот сегмент (перевод из жилого в нежилое помещение) сегодня вход для агентств недвижимости закрыт. Появилась отдельная, обособленная группа таких вот частных предпринимателей.

Прибыльно ли это дело сегодня? Судите сами. Если еще в конце лета аренда таких помещений площадью от 30 до 50 кв. метров стоила 1200 рублей за кв. метр, то уже сейчас цена снизилась до 700 рублей! Причина: общее падение торговли. Высвобождается очень много помещений. Проезжая по городу, я замечаю: вот висит объявление «Сдается» там, где еще вчера были автосуши, портьерный салон или небольшого магазинчик.

Арендодатели жалуются: всё чаще встречаются случаи неплатежа. У арендаторов проблемы растут – сетевые ритейлеры буквально «перекрывают кислород» небольшим объектам торговли. Получать прибыль с таких точек сегодня практически нереально. Думаю, в дальнейшем из таких объектов останутся лишь магазины «шаговой доступности». Всё остальное постепенно исчезнет.

Я считаю, было большой ошибкой давать разрешение переводить квартиры в нежилой фонд. Сейчас для этого есть все условия: каждый собственник имеет на это право. В результате наделали столько коммерческой недвижимости! Причем – бездумно, не учитывая ни возможности парковки, ни особенности бизнеса, который мог бы арендовать такую недвижимость. Да, сказать, что в Казани предложение значительно превышает спрос в этом сегменте, пока нельзя. Но многие помещения пустуют, и это факт.

Как выбрать и арендовать торговую площадь без риэлтора. Памятка для бизнесмена

Для начинающих свой малый бизнес в сфере продаже физических товаров (как правило, это продукты питания или одежда — ниши с низким порогом входа) всегда был актуален вопрос поиска торговых площадей. Но коммерческая недвижимость для неподготовленного человека — это темный лес. Ставки и так высокие, а тут еще реэлтору платить сумасшедшую комиссию за поиск помещения.

Эта статья поможет вам не переплачивать. Сэкономленные на риелторах деньги лучше вложите в ассортимент. Особенностями самостоятельного поиска торговой площади с журналом Reconomica поделилась бизнес-вумен, прошедшая через эту проблему. Ее личный опыт и советы будут полезны всем начинающим предпринимателям. Учитесь на чужих ошибках, это гораздо дешевле! Кстати, речь в примере пойдет про торговую площадь, но все описанные методики применимы и при аренде офиса.

Почему о площадях в торговых центрах можно сразу забыть

Салют! Меня зовут Светлана, я торгую джинсами. Начинала на рынке, сейчас взяла в аренду магазин. Арендовать торговую площадь оказалось делом непростым. Искала место два месяца, нарывалась на неадекватных собственников и наглых риэлторов . Хочу поделиться опытом поиска, выбора места и заключения договора аренды самостоятельно. Я сэкономила 50% от месячной аренды — это средняя цена по городу — которые благополучно вложила в вывеску, перепланировку и косметический ремонт.

Для справки, раскрученные торговые центры мелкий бизнес не пускают в аренду. Им подавай бренды . Ставка аренды в них от 2000 до 7000 рублей в месяц за метр.

Поэтому я стала искать магазин типа стрит-ритейл. С отдельным входом с улицы. Ставки аренды маленьких магазинов от 1200 до 1700 рублей за метр в месяц.

Сначала я искала дешевое помещение в хорошем месте. Выдвигала требования, которые несовместимы.

Измучившись с сайтами и осточертев агентам по недвижимости, я поняла истину рынка: помещения бывают или недорогие, или в отличном месте. Я твердо усвоила формулу: чем выше трафик пешеходов, тем дороже аренда. Если объект в хорошем месте и по низкой цене, ищи подвох.

Как правильно искать торговую площадь. Чек-лист для бизнесмена

Я потратила много своего и чужого времени, пока не поняла, ЧТО надо выяснять до просмотра магазина, и как вести себя на встрече.
Когда до меня дошло, о чем нужно спрашивать при первом звонке, я составила список, которым поделюсь.

Для торговли повседневными товарами лучше всего подойдет стрит-ретейл на первой линии

Подбор помешения. Разбираем проблему по пунктам

1. Кто музыку заказывает, а кто деньги платит. Кто оплачивает риэлторскую работу? Вас устроит, если звонок будет стоить половину месячной аренды?
2. Географическое положение: нахождение на “первой линии”, район, пешеходный и автотрафик (если ваш покупатель на колесах). Про «первую линию» надо спрашивать. Высокая ставка в объявлении – не показатель. Нарвалась на помещение по высокой ставке во дворе жилых домов. Кому там джинсы продавать? Бабушкам у подъезда? Японцы, чтобы оценить перспективу торговой точки, изучают мусорные баки в районе, в котором планируют открывать магазины. Так выясняют,что покупают жители. Я в баках не копалась. Но магазин выбрала на «первой линии» и возле Университета.
3. Соседей не купишь.
   Серьезное внимание надо уделить соседям. Если есть «точки притяжения» покупателей, плюсик помещению. Если рядом аптека, почта, продуктовый, остановка, то пешеходный трафик будет отличный.
4. Далеко не всегда конкуренты портят жизнь, иногда они раскручивают точку. Рядом с моим магазином раньше был большой брендовый магазин джинсовой одежды. Он переехал в ТЦ, а покупатели помнят, что на углу Ленина и Гагарина можно купить джинсы. Сначала меня насторожил переезд этого магазина, вдруг место не то? Я набралась наглости и позвонила им. Объяснила свою ситуацию, и мне ответили, что переезд связан с решением руководства в Москве перевезти все магазины сети в ТЦ, и что торговали они в старом помещении неплохо.
5. Уточняйте по телефону то, что написано в объявлении. Человеческий фактор никто не отменял. Спрашивайте про метры, этаж, вывеску, вход. Например: трафик хороший, вход отдельный, вывеска, а помещение на втором этаже. Пришлось отказаться, ведь я торгую и детскими джинсами. К нам в магазин на и колясочках приезжают.
6. Обратите внимание на геометрию торгового зала. Часто встречается нестандартная планировка. Это не повод для отказа от хорошей точки. Я выбрала помещение, в котором торговый зал не был виден при входе. Запросила технический план, стенка оказалась из гипса, заручилась согласием собственника и снесла стену. Местоположение меня устраивало, поэтому я сделала перепланировку.
7. Встречала несколько торговых залов в одном магазине. Тогда встает вопрос «живой» охраны, это увеличивает фонд зарплаты. Если вы арендуете часть помещения, то уточните режим работы остальных арендаторов.
8. При первом звонке уточните ставку. Входят ли в ставку коммунальные платежи? Кто охраняет, кто убирается, сколько это стоит и кто за это платит?
9. Выясните все про состояние помещения. Готовы вкладывать деньги в чужую собственность? На каких условиях?
10. Права.
    Какими правами на магазин обладает арендодатель? Если собственность — спите спокойно, если налоги уплачены;
    если аренда, а магазин сдают в субаренду, то имейте в виду, если оканчивается основной договор, то за ним и субаренда. Плюс потребуется согласие собственника на субаренду и пр.
11. Ипотека – друг человека?
    Обременения? Они несколько усложняют оформление договора , поскольку потребуется согласие того, в чью пользу обременение наложено.
12. Расставьте приоритеты. Если предложений на рынке аренды мало, то просто определите, что имеет бОльшую значимость для вашего успеха. Интернет в помощь!

Переговоры. У вас товар, у нас купец

Я и предположить не могла, что надо было подготовиться к встрече с собственником. Надо было подумать, как похвалить себя, посчитать, насколько увеличился оборот точки на рынке за последний год. Мои сбивчивые ответы арендодатель воспринял как ложь и внес меня в лист ожидания. Мягко послал… искать другое помещение.

К переговорам готовятся, это я поняла после того, как мне прислали проект договора, в котором у меня-арендатора не было прав, а были только обязанности! Хорошо бы узнать, кто до вас арендовал и почему съехал.

Как правильно вести переговоры с собственником помещения

Надо проговорить все условия. Вдруг они изменились?

Итак, опять же, я составла себе чек-лист к следующим переговорам:

1. Адрес. У собственника может быть много магазинов, надо напомнить, про какую точку идет речь.
2. Этаж.
3. Площадь общая и площадь торговая, особенно если у вас ЕНВД .
4. Ставка. Что понимать под коммунальными и эксплуатационными расходами? Что включено в аренду, что платить отдельно?
5. Торг. Если нужны арендные каникулы, например, на ремонт, просите! По своему магазину я сторговала не арендные каникулы, а снижение ставки на полгода.
6. Повышение аренды: когда и на сколько?
7. Сроки въезда и выезда.
8. Режим работы магазина.
9. Уступки. На меня пробовала навесить сотрудница арендодателя согласование перепланировки, которую сделал мой предшественник, ладно, собственник порядочный. Но может попасться и непорядочный. Такое условие было прописано в договоре. Стоит сверить план помещения с реальным состоянием, или исключить обязанность согласовывать перепланировку.
10. Кто, что и когда ремонтирует.
11. Срок договора и условия расторжения.
    Дорогие арендаторы, отстаивайте свои требования в договоре, обосновывайте их. Если арендодатель вменяемый, он согласится, ели нет, то зачем вам будущие проблемы?
    Настаивайте на письменных соглашениях , тем более, если они в ваших интересах.

Доверяй, да проверяй! Как проводится проверка документов

Следующий этап — проверка информации, которую вам предоставил собственик помещения. А может он и не собсвтенник вовсе, может, реальный собственник в лесу отдыхает уже полгода?

Заходите на сайт Росреестра и заказываете Выписку из реестра прав по помещению. Чтобы выписка была именно на ваше помещение, нужно указать кадастровый номер в запросе или точные номера помещений из Свидетельства о госрегистрации права собственности. Оплатить ее можно через интернет, получить можно на электронную почту или письмом.

При заключении договора ознакомьтесь с документами, подтверждающими право подписи договора аренды. Если собственник (арендодатель) ИП, то он расписывается сам за себя или выдает для этого нотариально удостоверенную доверенность. Если арендодатель — юридическое лицо, то полномочия директора должны быть подтверждены уставом и приказом. В моем случае, директор ООО, собственника помещения, был в отъезде, договор подписал его зам, у него была нотариальная доверенность от компании на ведение дел.

Если договор заключается на срок до года, то госрегистрации он не подлежит. Поэтому большинство договоров заключаются по стандарту на 11 месяцев.

С одной стороны, это как будто влияет на стабильность аренды, но если подумать, то любая из сторон может разорвать отношения, как арендодатель, так и арендатор. Если ваша деятельность не требует лицензирования, то договор регистрировать не надо. Зачем лишние хлопоты и затраты?

Зачем нужны риелторы, если можно сделать все самому?

Некоторые предприниматели нанимают риэлторов на поиск площадей в аренду, а для оформления сделки приглашают юристов. Да, это ускоряет процесс и снижает риски. Роберт Кийосаки называет риэлторов «мои глаза и уши на рынке».

Но если есть небольшие знания в гражданском праве, опыт арендных отношений, или хотя бы моя памятка, то вполне можно справиться самостоятельно. Я считаю дикостью, если арендатор, сам позвонивший и самостоятельно отстаивавший свои интересы в договоре аренды, еще и риэлтору платит. Ведь риэлтор , который подал объявление, представляет интересы собственника. Другое дело, когда вам риэлтор помещение сам ищет, ездит с вами смотреть и в договоре отстаивает ваши хотелки. Тогда нужно заплатить.

Как правильно арендовать коммерческую недвижимость?

В желании найти новые возможности для своего бизнеса, предприниматели часто прибегают к поиску «удачного» помещения. Однако купить себе коммерческую недвижимость может далеко не каждый, а потому многие выбирают аренду.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Особенности аренды коммерческой недвижимости

Неважно, будь то аренда коммерческой недвижимости или ее покупка – данный процесс сопряжен с множеством сложностей и хлопот. Определить ликвидность коммерческого помещения можно на основе нескольких показателей. Если все они будут положительными – данная недвижимость с большой долей вероятности не только окупит затраты на ее покупку/аренду, но и принесет чистую прибыль.

В последнее время повышенную активность на рынке коммерческой недвижимости проявляют именно покупатели, а не арендаторы. Целью таких людей является грамотная инвестиция, которая принесет большую прибыль или хотя бы поможет не уйти в существенный минус.

Эксперты в сфере коммерческой недвижимости сформировали перечень основных советов и рекомендаций для тех, кто хочет себя попробовать на данном рынке. Особо ценными эти советы окажутся для тех, кто хочет вложиться в коммерческое помещение, находящееся в жилом комплексе.

Помещения свободного назначения от собственника: аренда.

О доверительном управлении коммерческой и жилой недвижимостью читайте тут.

Итак, совет №1 – сделайте недвижимость «своим углом».

Часто бывает так, что арендаторы коммерческих помещений заостряют внимание на том, чтобы недвижимость была собственностью арендодателя.

Это действительно имеет большое значение. Подобное требование, в частности, предъявляют медицинские организации, банковские организации, а также розничные магазины, имеющие разрешение на торговлю алкоголем. В большинстве случаев арендатор в дальнейшем выкупает арендуемое помещение, если оно его устраивает. А потому фактор «своего угла» очень важен.

Совет №2 – определите наиболее подходящий конструктив коммерческого помещения.

Эксперты рынка коммерческой недвижимости утверждают, что конструктив помещения является фактором, имеющим существенное влияние на набор потенциальных арендаторов.

Так, многие предприятия указывают требования относительно уровня инсоляции и типа планировки. К примеру, для медицинской организации высочайший уровень инсоляции и кабинетная планировка являются одним из главных требований.

В свою очередь, коммерческие банки заинтересованы в более глубоких помещениях. Особенно в том случае, если в этом отделении банка планируется размещение хранилища, стены которого могут быть исключительно несущими капитальными конструкциями.

Совет №3 – изучить вытяжку и вентиляционные мощности.

Значение вентиляции ни в коей мере не уступает конструктиву.

К примеру, отсутствие мощной автономной вентиляции создаст существенные трудности нормальной деятельности кафе, ресторанов или розничных продуктовых магазинов. Более того, использование помещений с целью размещений предприятий общепита либо продуктовых магазинов, имеющих общедомовую вентиляцию, категорически запрещается.

Сделать отдельный воздуховод по фасаду можно, но для этого нужно предварительно согласовать данные работы с муниципальными органами.

Совет №4 – заострите внимание на погрузочно-разгрузочных зонах.

Данные зоны имеют ключевое значение для арендаторов, желающих использовать арендуемое помещение как кафе, магазин или предприятие общественного питания. Здесь есть один очень важный аспект – погрузочно-разгрузочные зоны ни в коем случае не должны выходить во внутренний двор жилого дома.

Аренда коммерческого помещения не должна приводить к нарушению покоя жильцов данных жилых домов – это обязательное требование, связанное с тем, что погрузочно-разгрузочные работы в большинстве случаев происходят ночью.

Совет №5 – выбирая коммерческое помещение, обязательно оцените электрические мощности.

Этот нюанс является очень важным для арендаторов, владеющих бизнесом, сопряженным с использованием энергозатратного оборудования.

В данном случае затрагиваются уже указанные ранее продуктовые магазины, рестораны и медицинские центры. Безусловно, при необходимости, электрические кабели можно докупить. Но существует высокая вероятность, что электрические кабели будут недостаточно емкими, а потому арендовать такое помещение не получится.

Резюмируя, следует отметить, что выбор коммерческой недвижимости – это очень непростой процесс. Но если тщательно проанализировать рынок предложений и принять взвешенное решение – с большой долей вероятности вам удастся выбрать лучший вариант.

Договор аренды коммерческой недвижимости

Договор аренды обязательно должен содержать точное описание арендуемого объекта недвижимости и включать такие сведения:

• Адрес его расположения;
• Этаж;
• Общая площадь;
• Регистрационные данные, указанные в свидетельстве о праве собственности.

Также рекомендуем предварительно изучить планировку офисного помещения согласно данным из БТИ. Это важно, так как если в дальнейшем в ходе проверки будут определены какие-то несоответствия – ответственность за это ляжет именно на вас, как на арендатора (в частности, вас обяжут выплатить штраф).

Договор об аренде коммерческой недвижимости обязательно должен быть заключен в письменной форме. Это касается и ситуаций, в которых арендодателем является ваш товарищ. Акцентируем ваше внимание на том, что устное соглашение абсолютно в любом случае будет признано нелегитимным.

Также учтите, что если договор аренды заключается на срок, превышающий 1 год, нужно дополнительно пройти государственную регистрацию, так как без нее договор не обретет законной силы. Регистрации подлежат абсолютно все дополнительные соглашения, которые как-либо касаются данного договора.

Если же срок действия договора аренды не указан, либо обозначенный срок истек, но стороны намерены продолжить его действие – такой договор получает статус заключенного на неопределенный срок. В таком случае продление договора происходит на тех же условиях, что и при его первоначальном заключении.

Если же срок договора истек, после чего заключается новый договор – условия прежнего соглашения теряют свою силу, вследствие чего и арендодатель, и арендатор имеют право изменить условия пользования помещением.

Но здесь следует учитывать важный нюанс, заключающийся в следующем. Отказ принять новые условия арендодателя автоматически лишает вас преимущественного права на подписание повторного соглашения.

Договор об аренде обязательно должен содержать размер арендной платы за владение коммерческой недвижимостью. Если данных сведений в договоре не будет – он не будет признан заключенным. Отметим, что оплачивать аренду можно не только деньгами, но и имуществом.

Также разрешен расчет производимой продукцией либо предоставляемыми услугами. Размер платы за аренду в срок, указанный в договоре, можно поменять, но не чаще, чем раз в год.

Еще один важный пункт в любом арендном договоре – прописывание условий об оплате расходов, связанных с содержанием арендованного объекта недвижимости. Общие правила гласят, что все расходы по косметическому ремонту, платежам за услуги ЖКХ, уборке, вывозу мусора и остальные похожие траты ложатся на плечи арендатора.

Арендодателю следует оплатить лишь одну статью расходов – капитальный ремонт. Нередко случается так, что определить вид ремонта очень сложно, вследствие чего сложно установить, кому именно следует его оплатить. А потому рекомендуем в договоре максимально подробно указать, на кого будут ложиться каждая из возможных статей расходов.

После улаживания всех «бумажных» формальностей, можно переходить к главному – «приему» помещения. Собственно, именно данный момент знаменует начало действия договора и появление прав и обязанностей как у собственника, так и у арендатора.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Аренда коммерческой недвижимости – все секреты

Казалось бы простой процесс поиска помещения под коммерческую аренду и процесс заключения договора. Но, в отличие от аренды жилья, эта область услуг подчиняется другим законам и правилам. Некоторые бизнесмены для решения этого вопроса нанимают человека, который занимается поиском подходящей недвижимости.

Это делается по многим причинам, так как в выборе важными параметрами считаются: район города, наличие конкурентов, этаж, вид помещения, наличие коммуникаций, площадь и другие важные параметры. А вот для заключения договора аренды коммерческой недвижимости, обсуждения условий сдачи в аренду и подписания самого документа договора лучше нанять юриста.

Законодательная база

Весь процесс аренды регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации, а точнее статьей 34 «Аренда». Согласно закону все условия, которые возникают во время процесса аренды, прописываются в документе об аренде — договоре, который заключается между клиентом (арендатором) и арендодателем.

Самыми основными обязанностями арендодателя считается поддержание сдаваемого в аренду помещения в исправном порядке, самостоятельное проведение капитального ремонта, согласно ГК РФ статьи 616. В этой же статье обозначены и обязанности арендатора – проведение косметического ремонта, поддержание чистоты и порядка в помещении, оплата всех текущих расходов.

Арендодатель может сдать коммерческую недвижимость в аренду и под другими условиями, но тогда они должны быть прописаны в договоре аренды. Например, арендодатель может переложить свои обязанности проведение капитального ремонта на арендатора или наоборот.

Лучше всего привлечь к этому процессу юриста, который разберется во всех предоставленных бумагах на недвижимость и поможет заключить договор на взаимовыгодных условиях. Привлечение квалифицированного юриста может помочь выявить несанкционированные нарушения, которые в будущем могли бы попасть в статьи расходов бизнесмена.

Такой ненужной статьей расходов может стать не узаконенная перепланировка. Более серьезным случаем станет аренда коммерческого комплекса с участками земли и несколькими помещениями. Тут важно проверить наличие всех необходимых бумаг на все объекты и отсутствие дополнительной аренды на часть помещения или наличие залогов.

Чтобы привести в порядок документы, зарегистрировать и выяснить отношения с другими арендаторами, может уйти слишком много времени и оптимальным вариантом может стать выбор другого помещения.

Поиск недвижимости

Одно из самых тяжелых заданий – это найти подходящий объект недвижимости и желательно без посредников.

Первым делом граждане обращаются к печатным изданиям, которые пестрят объявлениями о сдаче в аренду нежилых помещений. Обычно 90% из них – это агентства, и лишь 10% — это именно владельцы помещений. Для большего удобства бизнесменов такие объявления начали размещать в интернет-ресурсах, в частности на авито аренда коммерческой недвижимости предоставляется с фото и адресом помещения.

Такие ресурсы удобны тем, что с помощью фильтров можно сразу отбросить все варианты, которые не подойдут под критерий поиска. Например, выбрать все предложения аренды офисных помещений в определенном городе или районе, и система автоматически выдаст все подходящие предложения, что значительно ускорит процесс поиска.

Рынок аренды коммерческой недвижимости делится на помещения разного предназначения:

• Офисные.
• Торговые.
• Складские.
• Производственные.

Поэтому, перед тем как начать поиск, определитесь какой тип недвижимости необходимо подобрать, в каком районе города, какой площадью, этажность и другие важные параметры. Определив весь набор условий, искателю будет легче сформулировать свой запрос.

Если же процесс поиска не входит в планы, можно передоверить это дело посреднику. Обычно услуги таких фирм оплачиваются по тарифу полной или половинной стоимости месячной оплаты аренды. Но с ними желательно изначально подписывать договор и определять оплату услуг только после подбора помещения, чтобы они тоже были заинтересованы в сроках и качестве своей работы.

Процесс заключения договора

Это важный процесс, который лучше проделать вместе с юристом. Перед подписанием документов, необходимо тщательно вычитать и обсудить все условия аренды. Проверьте документы владельца: документ о праве распоряжения недвижимостью, план помещения и уставные документы юридического лица, владеющего объектом. После проверки документов обсудите все возможные условия аренды:

1. Коммунальные платежи.
2. Телефоны и доступ в интернет.
3. Стоимость месячной аренды.
4. Сроки сдачи в аренду.
5. Форс-мажорные обстоятельства.
6. Мелкие ремонтные работы.
7. Капитальный ремонт.
8. Условия расторжения договора.

Обсудите, за кем будет закреплено конкретное обязательство, и в какие сроки необходимо его выполнять. Все условия обязательно должны быть зафиксированы в договоре аренды коммерческой недвижимости.

Подписание договора

Лучше всего составлять договор и обсуждать условия лично с владельцем недвижимости, когда производится аренда без посредников. В этом случае легче и быстрее решаются острые вопросы, есть возможность уступок со стороны арендодателя.

При составлении текста договора обязательным пунктом должен указываться полный физический адрес недвижимости, реквизиты и данные владельца. По возможности следует потребовать план помещения и прикрепить его к документу, особенно, если были проведены перепланировки.

Документ обязательно подписывают в нескольких вариантах обе стороны. Только документом определенного образца можно будет подтвердить условия аренды и сам процесс снятия помещения в аренду.

Срок действия аренды может быть прописан, если же его не указывать – договор считается заключенным на неопределенный срок времени. Не забывайте указывать точную сумму арендной платы. Без указанной стоимости аренды коммерческой недвижимости сделка считается не заключенной. Чтобы учесть изменения валюты, необходимо прописать возможный процент увеличения стоимости аренды, но не более 1 раза в год.

Процесс передачи объекта

Еще одним важным документом после договора об аренде станет акт передачи недвижимости арендодателем арендатору. День подписания такого акта считается началом аренды. Подписывать акт нужно только после тщательной проверки здания или помещения. Если при осмотре будет замечена неисправность, ее следует зафиксировать в акте. Этим можно уберечь себя от лишних расходов, которые лягут потом на арендатора.

Кроме этого, такой анализ помещения перед арендой коммерческой недвижимости даст возможность потребовать у арендодателя бесплатно устранить замеченные неисправности, либо уменьшить на определенную сумму стоимость аренды. Если же увиденное состояние недвижимости никаким образом не удовлетворяет клиента, он может совершенно справедливо потребовать расторжения договора.

Помните, что по истечению срока действия договора арендодатель будет принимать недвижимость по акту, который заключался в день принятия помещения в аренду. И если там не зафиксированы неисправности, то арендодатель совершенно законно сможет потребовать устранить их за счет арендатора. И наоборот, если за время аренды были совершенны позитивные изменения в условиях помещения, арендатор вправе потребовать возмещения понесенных расходов. Поэтому тщательно фиксируйте все условия аренды в договоре.

Сдача коммерческой недвижимости в аренду – тонкости процесса

Сдача недвижимости в аренду – это весьма прибыльное дело, если отнестись к процедуре с максимальной ответственностью. Постоянный пассивный доход всегда приятен, но что, если возникла идея предоставлять в аренду коммерческую недвижимость? Для этого потребуется немного иной подход, ведь есть большая разница между арендой квартиры и крупным офисом.

Пошаговая инструкция

Процесс сдачи объекта в аренду разделён на следующие этапы:

1. Определение арендной стоимости.

Первым делом необходимо просмотреть и оценить наибольшее количество имеющихся предложений на рынке. Чем больше выборка, тем лучше будет результат (более точный показатель средней стоимости аренды для коммерческих помещений).

В ходе анализа можно воспользоваться популярными сайтами по типу Avito или ЦИАН. Также информацию можно изучить в разнообразных печатных изданиях. При отсутствии желания заниматься изучением иных предложений самолично будет разумным нанять риелтора или брокера.

Цену за подобные услуги вряд ли можно назвать высокой, а сохранить приличную долю нервных клеток и времени вполне реально.

Стоимость аренды коммерческой недвижимости должна устраивать не только собственника, но и потенциальных клиентов. Заведомо высокая ставка вряд ли будет удачной, но на формирование ценника могут повлиять следующие факторы:

• месторасположение здания/помещения;
• инфраструктура (наличие в непосредственной близости кафе, бесплатных парковок, охрана здания);
• класс здания;
• качество и уровень ремонта;
• функциональность планировки;
• различные особенности коммуникаций (бесперебойное питание, Интернет, наличие санузлов и т. п.);
• иные бонусы, которые могут потенциально улучшить продуктивность работы арендаторов (Wi-Fi роутер, аппарат для кофе, комфортная мебель).

Проанализировав цены на рынке, можно связаться с другими арендодателями и попытаться сбросить стоимость. Зачастую, указанная в предложениях цена является ориентировочной и приблизительной. Того показателя стоимости, которого удастся достичь в ходе переговоров, будет достаточно, чтобы узнать среднюю арендную ставку на аналогичные предложения. Достаточно 5-10 обращений, чтобы получить сравнительные данные по арендной ставке.

1. Поиск арендатора.

Самое главное для арендодателя коммерческой собственности – найти подходящего клиента. Это можно сделать самостоятельно, а можно нанять риелтора. В обеих ситуациях есть свои плюсы и минусы, поэтому выбирать, как стоит поступить, – личное дело каждого.

При самостоятельном поиске арендатора серьёзным преимуществом является наличие собственной базы. Тем не менее, её отсутствие не повлечёт за собой больших проблем, но придётся потратить больше сил.

Хорошим способом найти подходящего клиента является создание сайта с коммерческим предложением. Продвигать такой сайт лучше при помощи контекстной рекламы с упором на ключевую аудиторию. Благодаря такой рекламе можно без труда найти заинтересованную аудиторию и избежать высоких комиссий агентствам.

Наиболее целесообразно делать это при сдаче в аренду помещений с внушительной площадью. Такие предложения ищут клиенты, рассчитывающие на высокую доходность от планируемой деятельности, а больше всего доверяют именно сайтам.

Если человек желает приобрести очень дорогой автомобиль, он будет искать его на сомнительных ресурсах или больше предпочтёт официальный сайт? Вот и арендатор коммерческой недвижимости придерживается такого же мнения.

Совершенно иное дело – это небольшие помещения, сдающиеся в аренду. Здесь нет смысла заниматься созданием сайта и отлично подойдут бесплатные доски объявлений в Интернете (пусть даже небольшие).

Также хорошо себя зарекомендовали рассылки по заинтересованным компаниям, размещение баннера на фасаде сдаваемого в аренду здания (платно) или в окнах (бесплатно).

1. Услуги риелтора.

При нежелании заниматься поиском заинтересованных лиц самостоятельно, существует вариант по найму риелтора. Этот человек самостоятельно найдёт нужных арендаторов, сведёт контакты и даже самостоятельно заключит нужный договор аренды.

С другой стороны, поиск нужных людей – дело тонкое и довольно сложное/трудоёмкое. Не все риелторы на это согласятся, а мастера своего дела в серьёзных агентствах затребуют за подобные услуги денежную сумму в размере 50% от стоимости аренды за 1 месяц. А порой даже больше этого.

Но всё же при подобном способе поиска арендаторов собственник освободит себя от значительных трудностей. В итоге дело останется только за составлением договора и подготовкой всей необходимой документации.

Оплата услуг риелтора осуществляется только после заключения договора аренды. Если риелтор или агентство требует внести предоплату или выплатить сумму раньше, возможно, это мошенники.

1. Необходимая документация.

После того, как будет найден арендатор и все ключевые моменты устроят обе стороны, можно приступать к оформлению договора. Договор о сдаче коммерческой недвижимости в аренду обязательно должен иметь в себе такие пункты:

• полные сведения о каждой из сторон;
• точный адрес объекта аренды;
• сумму и плательщика коммунальных услуг;
• размер ежемесячной аренды;
• дата, когда объект будет сдан в аренду;
• необходимые действия каждой стороны в случае возникновения форс-мажорных ситуаций;
• описание качества ремонта и находящейся мебели;
• ключевые условия, согласно которым можно расторгнуть договор аренды.

При недостатке нужных знаний или опыта, разумнее будет привлечь к процедуре заключения договора квалифицированного юриста.

Договор – не единственное, что понадобится при сдаче недвижимости в аренду. Также следует иметь при себе:

• паспорт гражданина РФ;
• ИНН;
• документ о подтверждении права собственности;
• план помещения.

Когда все документы будут на руках, а стороны успешно проведут заключение договора, остаётся лишь получать выручку и следить за периодичностью выплат.

Особенности процедуры и полезные советы

Коммерческой недвижимостью являются офисные здания, помещения промышленного направления, спортивные сооружения, магазины, гаражи, склады и даже гостиницы.

Ускорить сдачу коммерческой недвижимости в аренду можно за счёт снижения арендной ставки. С учётом постоянных затрат на содержание помещения будет правильнее сдавать недвижимость по средней или даже низкой ставке, чем выставлять высокую цену, но на целый год.

Также на цену подобных помещений влияет наличие:

• парковки;
• точки общественного питания (в том же здании либо в непосредственной близости);
• инфраструктуры;
• высокой проходимости и т. п.

В таких условиях арендная плата может быть ощутимо выше, чем в среднем по рынку. И, разумеется, на неё найдётся свой клиент.

Открытость пожеланиям будущих клиентов также играет весомую роль в сдаче коммерческой недвижимости:

1. Помощь в планировке.

Возможному арендатору может понадобиться помощь или советы по планировке рабочих мест. Разумно будет заранее подготовиться и предложить сходу несколько готовых вариантов, а ключевые изменения останутся за клиентом, которые он захочет внести.

Гораздо проще менять готовое, чем создавать что-то с нуля. Подобное отношение к арендатору несомненно будет оценено по достоинству.

1. Обсуждение деталей.

Цвет стен в помещении, количество максимальных подключений к телефонной сети или Интернету, а также обсуждение всех прочих особенностей поможет получить расположение арендатора и склонить его к аренде именно этой недвижимости.

Это небольшой психологический приём: чем больше человек углубляется в детали, тем выше шансы, что такой разговор отложится у него в памяти. А значит, именно на него он будет ориентироваться в первую очередь, взвешивать плюсы и минусы и т. д.

Однако если весь процесс сдачи в аренду построить на подобных уловках, это будет большим риском потерять репутацию. Если качество аренды будет весомым лишь на словах, то это может грозить весьма серьёзными последствиями.

1. Каникулы.

Если в коммерческом помещении, выделенном под сдачу в аренду, отсутствует отделка, то можно предложить арендатору каникулы по оплате. То есть ремонт он будет осуществлять за свой счёт, но пока ремонтные бригады занимаются своим делом, оплачивать аренду за помещение клиент не будет.

Это довольно весомый плюс для арендатора, который чётко решил взять недвижимость в аренду:

• если нет лишних средств на оплату аренды и ремонт одновременно, то данное действие вызовет исключительно положительные эмоции и повысит репутацию арендодателя;
• также ремонтные каникулы помогут склонить сомневающегося арендатора в сторону приобретения именно данной конкретной недвижимости/помещения.

В целом временно освобождать клиента от уплаты аренды можно в самых разных ситуациях. Главное, чтобы не было серьёзных финансовых потерь для обеих сторон. Это базовые особенности ведения бизнеса и арендаторы (как и арендодатели) коммерческой недвижимости прекрасно это понимают.

Именно поэтому подобные действия широко распространены, хотя их использование и не является обязательным. Особенно, если сдача коммерческой недвижимости не является срочной.

1. Надёжность арендодателя.

Это очень важный пункт, наиболее ярко проявляющийся при подготовке документации собственника для арендатора. Чем больше гарантий получит клиент, тем больше шансов на успешную сдачу помещения в аренду.

Обилие подтверждающих документов, отсутствие уловок в ходе подписания договора и хорошая репутация – залог успешной сдачи в аренду коммерческой недвижимости. Причина проста:

• при аренде квартиры, зачастую, вопросом занимаются обычные граждане;
• а если помещение планируется использовать в коммерческих целях и серьёзно зарабатывать на этом деле, то изучение каждого документа арендатором будет максимально скрупулёзным.

Риски и иные сложности

Не только арендатор подвержен рискам – то же самое касается и арендодателя. Наиболее частыми причинами конфликтов являются:

• недостаточное определение юридических обязанностей сторон касательно арендуемой недвижимости;
• задержки ежемесячных платежей и других выплат;
• использование арендуемой недвижимости не по назначению;
• порча/утрата имущества, принадлежащего арендодателю;
• споры по налогообложению (согласно ст. 146 НК РФ обязанность по уплате НДС возложена только на арендодателя с возможностью вычета суммы налога арендатором при наличии соответствующего документа).

Все эти конфликтные ситуации прямо зависят от заключённого договора. Каждый из пунктов следует описать максимально точно, т. к. это минимизирует риски сразу для обеих сторон. Важно ответственно отнестись к заключению договора, чтобы избежать подобных ситуаций.

Сдача в аренду коммерческой недвижимости не сильно отличается, но имеет ряд ключевых особенностей. Самое главное – это заключение договора. При любых ситуациях стороны будут опираться только на него, поэтому и сконцентрировать своё внимание при оформлении сделки нужно именно на этом документе.

Как снять коммерческую недвижимость, чтобы не попасть впросак?

Практически, для любого бизнеса нужно некое помещение, где организация или ИП будут вести свою деятельность.

Не каждый предприниматель может позволить себе приобрести необходимую недвижимость в собственность, поэтому аренда коммерческих зданий и помещений остается актуальной.

Как взять в аренду коммерческую недвижимость, чтобы она способствовала получению прибыли? Ответ на данный вопрос – в настоящей статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Для чего можно арендовать помещение?

• для торговли – нужен склад и магазин;
• для ремонта бытовой техники – соответствующее помещение;
• для починки автомобилей – гаражный бокс;
• для оказания юридических услуг – офис.

Таким образом, редкая деятельность не связана с использованием коммерческого объекта недвижимости. Пожалуй, если человек занимается, скажем, интернет-маркетингом, то офис ему не сильно нужен. С другой стороны, проводить встречи с клиентами в кафе или дома – это несерьезно. Можно сэкономить на офисе, в данном случае. Но каждый ли клиент будет иметь дело с фирмой, у которой нет своего «дома»?!

Как организовать поиск?

На первый взгляд, задача довольно проста. Арендаторы сами стараются найти клиентов для себя, подают объявления в газетах и в интернете. Но есть и свои нюансы.

Где можно найти предложение о сдаче коммерческой недвижимости:

1. В газетах. Может быть, уже немного устаревший вариант, но, учитывая, что не все люди в современном обществе «дружат» с интернетом, он еще остается актуальным. Тем более, если газета известная и популярная.
2. На досках объявлений в интернете. Не будем называть сайты, но есть такие ресурсы, которые знают все. Они федеральные, но есть поиск по конкретным городам и регионам.
3. В социальных сетях. Эти сайты развиваются с невероятной скоростью. Есть различные группы, где можно найти недвижимость в аренду без посредников.
4. У риелторов. Как известно, существуют люди и организации, которые занимаются посреднической деятельностью в сфере продажи и аренды недвижимости.

О том, куда и как подаются объявления об аренде коммерческой недвижимости и какие базы для этого используют собственники и арендаторы, читайте в нашей статье.

Стоит ли обращаться за помощью?

Плюсы поиска аренды специалистами:

1. Не нужно заниматься поиском лично. Специалисты сами найдут несколько вариантов. Их нужно только рассмотреть, обсудить – выбрать лучший.
2. Как правило, риелтор – человек, который хорошо разбирается в юридических вопросах и в других тонкостях, связанных с недвижимостью. Поэтому он сможет подобрать вариант без рисков.

Минусы:

1. Работу специалиста нужно оплачивать.
2. Обратная сторона того, что указано в числе плюсов: недобросовестный риелтор может подтолкнуть своего клиента к выбору проигрышного варианта только для того, чтобы заработать денег.

Таким образом, нужно надеяться на себя, в большей степени. Как гласит народная мудрость: «Доверяй, но проверяй!». Желательно представлять, какие риски могут быть в сфере, о которой идет речь, и, даже если вопросом занимается риелтор, все всегда перепроверять.

О найме коммерческого помещения для предпринимательской деятельности от собственника, о плюсах и минусах сделок без участия посредника, а также о нюансах и подводных камнях мы рассказывали в этом материале.

Как выбрать имущество для бизнеса?

Поговорим о проверках и обо всем остальном. Итак, каждый объект из предлагаемых нужно внимательно осмотреть. Обратить внимание необходимо на следующее:

Насколько недвижимость соответствует тем целям, в которых её предполагается использовать. Это касается вообще всего.

Во-первых, нужно определиться с площадью. Если она будет слишком маленькой, но это, очевидно, вызовет определенные неудобства. Площадь «на вырост» тоже не нужна. Зачем переплачивать за «квадраты»? Если возникнет необходимость, то можно найти помещение побольше. Правда, нужно учитывать, что срок действия договора может быть длительным, придется ждать, когда он истечет.

С другой стороны, можно включить в договор пункт о расторжении его в случае, если арендатор докажет необходимость расширения. Либо, договориться о возможности аренды дополнительных квадратных метров. В общем, это тонкости, которые оговариваются в конкретном случае.
Важно проверить техническое состояние объекта. Скажем, если речь идет о складе, как минимум, нужно, чтобы не протекала крыша. Если ремонтная мастерская – чтобы была хорошая вытяжка. Конечно же, нужно осматривать все в комплексе.

Мелочей в этом деле нет. Заранее, нужно определиться, какие коммуникации необходимы. Скажем, в офисе наличие крана с водой не так необходимо. А вот, если речь идет о каком-то цехе по приготовлению еду, то здесь без этого не обойтись.

При выборе коммерческой недвижимости для аренды необходимо оценить, будет ли объект приносить прибыль. Узнать о соотнесении арендной платы с будущими доходами, а также ознакомиться со средними ставками можно здесь.

Необходимо убедиться, что:

• арендодатель является собственников;
• имущество не находится в обременении.

Что касается второго пункта, то здесь не все так страшно. Даже если объект находится в залоге у банка, право аренды не так-то просто прекратить. Но лишние проблемы никому не нужны. Лучше арендовать «чистую» недвижимость.

Очень важно, чтобы арендодатель обладал полным набором прав в отношении недвижимого имущества. Очень легко встретить на своем пути мошенника, который представляется собственником. Будут потеряны деньги, а возможность пользоваться зданием или помещением не появится.

Чтобы исключить риски, нужно потребовать от предполагаемого владельца следующие документы:

1. Договор, свидетельство, соглашение – тот документ, который подтверждает право собственности.
2. Паспорт – чтобы убедиться, что человек, предлагающий коммерческое помещение в аренду, фигурирует в документах на недвижимость.
3. Выписку из ЕГРН, чтобы посмотреть, нет ли обременений в отношении коммерческого объекта.

Если с документами все в порядке, то можно переходить к изучению проекта договора аренды.

Можно дать следующие советы, касающиеся изучению проекта договора аренды:

1. Следует внимательно ознакомиться с документом. Не «по диагонали», а вдумчиво читая каждое предложение, каждую фразу.
2. Если смысл каких-то пунктов непонятен, то нужно уточнить его у потенциального арендодателя.
3. Если с какими-то условиями вы не согласны, то нужно обсудить их и попросить исключить из договора. Если вопрос принципиальный, а арендодатель не хочет ничего менять в тексте, то лучше поискать другой вариант, чем мириться с чем-либо.
4. Можно привлечь к процессу изучения текста договора профессионального юриста, который знает обо все тонкостях, сможет быстро выявить все риски.

Какие риски могут иметь место?

1. Арендодатель не имеет права передавать имущество третьим лицам. Установить это можно, внимательно изучив документы. Допустим, собственник нежилого помещения – Иванов. Это видно из имеющегося договора купли-продажи данного помещения и выписки из ЕГРН. А общение происходит с неким Петровым, представившимся родственником Иванова и заявляющим, что с собственником вопрос урегулирован.
2. Имущество в аренду сдает не собственник, а арендатор. Таким образом, выходит, что устанавливаются отношения субаренды, о которых речь идет в ст. 615 ГК РФ. Нужно знать, что субаренда имеет ряд особенностей.

• Во-первых, она может быть законно оформлена, только если собственник имущества согласен на это.
• Во-вторых, срок действия договора субаренды не может быть больше, чем договора аренды.

Гражданское законодательство дает определенную свободу сторонам в установлении и формулировании пунктов договора аренды. Нужно убедиться в том, чтобы арендодатель не слишком много обязанностей «повесил» на арендатора.

Лучше всего, привлечь к процессу заключения договора профессионального юриста. Придется потратить некоторое количество средств на оплату его труда, но это лучше, чем потом возмещать убытки, которые возникли не по вине арендатора.

Содержание и форма договора

Договор аренды коммерческой недвижимости оформляется в письменной форме, в нем, в обязательном порядке, нужно прописать следующую информацию:

1. Все данные по объекту: где находится, какая площадь, какой кадастровый номер и так далее.
2. Нужно указать информацию о целях использования недвижимости.
3. Детально следует расписать права и обязанности сторон. В том числе, разъяснить вопросы о том, кто должен: осуществлять текущий и капитальный ремонт, оплачивать счета за электроэнергию и коммунальные услуги.
4. Нужно в договоре написать и о том, как будет осуществляться оплата за аренду. Для арендодателя идеальный вариант – безналичный расчет. Автоматически будут создаваться доказательства того, что платежи осуществляются. Если арендная плата будет вноситься наличными средствами, то нужно брать с арендодателя расписку в получении денег.

Согласно ст. 609 и 651 ГК РФ, договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения подлежит государственной регистрации, если он заключается на срок, превышающий 12 месяцев. Чтобы не обращаться в Росреестр или МФЦ, не тратить деньги на уплату госпошлины, которая составляет 2000 рублей для физ. лица и 22000 для юр. лица, заключают договор аренды на 11 месяцев. Далее, подписывается новый документ.

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Акт приема-передачи

В этом документе отражается информация о том, что:

• арендодатель передал имущество арендатору;
• арендатор получил недвижимость во временное пользование.

В акте приема-передачи указывают ряд сведений, а именно:

1. О сторонах.
2. Об объекте, передаваемом в пользование.
3. О недостатках, если такие имеются.
4. Об имуществе, находящемся в здании или в помещении.

Как обезопасить себя?

В первую очередь, нужно внимательно читать условия договора, настаивать на исключении из него всех пунктов, скрывающих в себе риски.

Внимательно нужно подойти и к передаточному акту. Если выявлены какие-либо недостатки в помещении или в здании, то нужно все их перечислить. Это же касается мебели, оборудования и всего прочего, что передает в пользование собственник.

В общем, внимание и компетентность. Если знаний в области юриспруденции не хватает, то нужно воспользоваться услугами профессионала. Подводя итог, отметим, что договор аренды коммерческой недвижимости оформляется быстро. Главное, чтобы он был подготовлен правильно, не содержал рисков. Тогда, аренда будет способствовать укреплению бизнеса и повышению уровня доходов.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Как правильно арендовать у города помещение

Арендовать помещение у государства могут как физические, так и юридические лица.

Арендовать помещение можно :

• Через торги на аукционе
• По договору субаренды (равносильна коммерческой аренде)

Преимущество взятия помещения в аренду у государства заключается в том, что ее срок может составлять до 10-ти лет, а размер арендной платы, как правило, в несколько раз ниже коммерческой.

Арендатор имеет право :

• Выкупить помещение (через 3 года после его аренды)
• Уступить права аренды за определенную плату

Важно : самыми востребованными помещениями для бизнеса являются объекты от 100 до 300 кв. м. На таких площадях обычно размещаются кафе, магазины по продаже одежды и продуктов.

Ознакомьтесь с видами льготных программ

Существуют следующие льготные программы аренды нежилых помещений:

• Предприниматели могут арендовать помещение сроком до 49 лет при соблюдении следующих условий (для детских образовательных учреждений) :

1. При наличии согласования деятельности у Департамента городского имущества
2. Если зарегистрировано не менее 80% воспитанников в районе расположения заведения
3. Если в течение 3-х лет была проведена реконструкция и в течение 18-ти месяцев проведен капитальный ремонт

• Предприниматели с лицензией на осуществление медицинской деятельности могут арендовать помещение сроком до 20 лет при соблюдении следующих условий (по программе “Доктор Рядом”) :

1. При соблюдении условий организации медобслуживания от Департамента здравоохранения
2. Если ремонт и переустройство помещения под медицинские нужды были проведены в течение 6-ти месяцев с момента подписания договора

Определитесь с выбором помещения.

Это можно сделать следующими способами :

• Ознакомившись с информацией на официальном сайте Департамента городского имущества или позвонив по телефону единой справочной службы: +7 (495) 777-77-77
• Изучив перечень помещений на сайте Департамента города Москвы по конкурентной политике

При выборе помещения обратите внимание на следующую информацию :

• Срок аренды
• Сумму задатка
• Размер ежемесячных выплат
• Размер платежа за право заключить договор

Важно : при желании заранее увидеть помещение необходимо заполнить заявление на осмотр (сделать это можно на Инвестиционом портале Москвы или на сайте Департамента города Москвы по конкурентной политике). Ведомство установит сроки посещения и предоставит всю необходимую информацию.

Для того, чтобы принять участие в торгах необходимо подать заявку в Департамент города Москвы по конкурентной политике и собрать необходимые документы.

Юридическим лицам необходимо предоставить :

• Оригинал или заверенную нотариусом выписку из Единого государственного реестра юридических лиц
• Выписку уполномоченного органа юридического лица о том, что он одобряет совершение сделки

Для ИП :

• Оригинал или заверенную копию выписки из Единого государственного реестра ИП

Для физических лиц :

• Копию удостоверения личности

Оплатите задаток (примерно 25% от стоимости помещения) и представьте платежный документ с отметкой банка о платеже по следующим реквизитам:

• Расчетный счет №403 028 109 000 040 000 60 в отделение 1-го московского ГТУ Банка России Москва 705
• БИК 044 583 001,
• Получатель – Департамент финансов города Москвы (Департамент города Москвы по конкурентной политике л/с 2182731000450859)
• ИНН 7704515009
• КПП 770101001

Важно : в платежном поручении (квитанции) об оплате необходимо указать размер задатка за объект, адрес, общую площадь, номер лота и дату проведения аукциона.

Примите участие в торгах

Ознакомьтесь с информацией на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов. Зарегистрируйтесь и перейдите в раздел “Аренда, безвозмездное пользование, доверительное управление имуществом, иные договоры, предусматривающие передачу прав владения и пользования в отношении государственного и муниципального имуществ”.

Обратите внимание на то, что в лотах должны быть указаны:

• Данные об организаторе торгов
• Местоположение
• Размер помещения
• Целевое назначение
• Срок заключения договора
• Размер ежемесячной платы
• Общая начальная (минимальная) цена за договор
• Описание и технические характеристики (площадь, номер объекта, количество комнат и т.п.)

Место и время проведения будут опубликованы на сайте и высланы на указанную при регистрации электронную почту. Если торги проводятся в Департаменте имущества Москвы, участнику необходимо лично явиться в ведомство. Если торги проводятся в электронном виде, участник должен иметь электронную подпись.

Информация о результатах торгов будет опубликована в СМИ в течение 3-х дней со дня подписания протокола о результатах аукциона и будет размещена на официальном сайте.

Важно : торги проводятся только в том случае, если их организатор получил две или более заявки. Если заявитель только один, то торги не проводятся. С единственным участником заключается прямой договор аренды.

Ознакомьтесь с результатами аукциона

При победе в аукционе необходимо подписать протокол проведения торгов, договор аренды и написать заявление (по установленной форме).

В нем необходимо указать следующую информацию :

• Для физических лиц и ИП (форма №1)

1. Ф.И.О.
2. Дату рождения
3. Паспортные данные
4. ОГРНИП
5. Адрес регистрации и места жительства
6. Адрес арендуемого помещения
7. Стоимость аренды
8. Сроки аренды
9. Цели использования
10. Адрес регистрации и места жительства представителя

• Для юридических лиц (форма №2)

1. Наименование юридического лица (в соответствии с учредительными документами)
2. Организационно-правовую форму
3. Ф.И.О. руководителя
4. Паспортные данные представителя (уполномоченного лица)
5. ОГРН
6. Юридический адрес
7. Почтовый адрес
8. Адрес арендуемого помещения
9. Адрес регистрации и места жительства представителя

Важно : если протокол не подписан, сумма задатка будет направлена в бюджет Москвы. При подписанни договора она будет включена в сумму, предназначенную для погашения стоимости арендуемого помещения.

При неподписании протокола департамент имущества города Москвы выставляет на аукцион помещения с целевым назначением “свободное”. В таком случае, новое целевое назначение нужно согласовать с соответствующими структурами, необходимыми для осуществления деятельности арендатора, и предоставить Департаменту подтверждающие документы в течение месяца после победы.

Сдающееся в аренду помещение обычно не имеет документов, подтверждающих его соответствие законодательству. Поэтому покупателю будет необходимо самостоятельно заключить все необходимые договора (заключение СЭС, о пожарной безопасности и т.п.) .

При проигрыше в торгах претенденту возвращается сумма задатка в течение 5-ти дней.

Аукцион может быть признан несостоявшимся в следующих случаях :

• При отсутствии заявок
• Если было принято решение об отказе в участии в торгах всем подавшим заявки
• Если победитель отказался подписать протокол о результатах аукциона или договор

Претенденту может быть отказано в принятии участия в аукционе, если он :

• Не внес задаток
• Не выполнил требования оформления аукционной документации
• Имеет решение о ликвидации или приостановлении деятельности

Источники:
http://reconomica.ru/%D0%B4%D0%B5%D0%BD%D1%8C%D0%B3%D0%B8/%D0%B1%D0%B8%D0%B7%D0%BD%D0%B5%D1%81/%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%B0-%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D0%B9-%D0%BF%D0%BB%D0%BE%D1%89%D0%B0%D0%B4%D0%B8-%D0%B1%D0%B5%D0%B7-%D1%80%D0%B8%D0%B5%D0%BB%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%B0/
http://o-nedvizhke.ru/kommercheskaya-nedvizhimost/kak-pravilno-arendovat-kommercheskuyu-nedvizhimost.html
http://rieltor-ask.ru/arenda-kommercheskoj-nedvizhimosti-vse-sekrety/
http://2realtor.ru/kak-sdat-v-arendu-kommercheskuyu-nedvizhimost/
http://urexpert.online/nedvizhimost/nezhilaya/kommercheskaya/sdelki/arenda/kak-vzyat-v-ar.html
http://www.m24.ru/library/rabota-i-biznes/11042017/352
http://onlineur.ru/kak-perevesti-nezhiloe-pomeshhenie-v-zhiloe/