Перепланировка недвижимости
Строительство многоэтажного дома по проекту – типовому или индивидуальному – предусматривает в квартирах определенное количество санузлов, жилых (спальни, гостиная) и вспомогательных помещений (встроенная мебель, подсобки, кладовые).
Но планировка не всегда устраивает владельцев жилья. Более того, крайне редки случаи, когда квартира от застройщика на все сто процентов соответствует потребностям и представлениям ее хозяина об идеальном жилье.
Если же мы говорим о нежилых объектах, то для каждого вида предпринимательской деятельности требуются помещения, в полной мере соответствующие специфике бизнеса.
Поэтому проведение перепланировки недвижимости в ходе строительных работ – это довольно распространенная ситуация в настоящее время.
О признаках перепланировки недвижимости
К перепланировке объекта недвижимости относят ряд действий:
- Изменение границ комнат, санузлов, кухонь и других помещений путем сноса и возведения стен и перегородок.
- Изменение расположения сантехнических приборов и газового оборудования.
В отличие от косметического ремонта переустройство помещения требует получения специального разрешения, поскольку данные о перепланировке недвижимости попадают в документы БТИ. В них указаны основные параметры имущественного объекта.
Согласование перепланировки недвижимости является обязанностью собственника, позволяющей избежать ненужных проблем с госорганами, которые занимаются жилищным надзором.
Примечание: в Москве единственным законным органом, занимающимся выдачей разрешений на перепланировку и приемкой работ после ремонта, является жилищная инспекция.
Виды перепланировки недвижимости
На практике перепланировка недвижимости осуществляется в двух вариантах:
- Законная перепланировка недвижимости, реализация которой достигается в результате пошагового оформления документов согласно действующему законодательству.
- Незаконная перепланировка недвижимости, которая проводится без предварительного уведомления госорганов о производимых изменениях.
Последний вариант крайне рискован, поскольку собственники и наниматели помещения по обыкновению ничего не знают о конструктиве здания и никогда не слышали о санитарных и строительных нормах и правилах.
А если даже и слышали, то, не являясь специалистами в этой области, при самовольной перепланировке могут так изменить архитектуру квартиры или нежилого помещения, что это приведет к разрушению их отдельных элементов, полному или частичному обрушению всего строения, а, значит, к гибели граждан.
В то же время изменения интерьера, произведенные при участии и наблюдении профессиональных инженеров на основе согласованного проекта перепланировка недвижимости, обеспечат комфортные проживание и условия для работы без каких-либо потрясений.
Кроме того, самовольный вариант перепланировки недвижимости является основанием для выписки штрафа. И возложением на собственника обязанности вернуть помещению доремонтный вид.
Примечание: перепланировка недвижимости, проведенная без разрешения надзорных органов, в дальнейшем обязательно станет головной болью при любых юридических операциях – продаже, вступлении в наследство, дарении.
Как ни крути, а вариант с законной перепланировкой недвижимости более предпочтителен.
Регламент оформления перепланировки недвижимости
Итак, с чего начинается юридическое оформление перепланировки недвижимости? Рассмотрим этот процесс пошагово для жителей Москвы.
Формирование проектной документации. Для согласования перепланировки недвижимости нужно обратиться в лицензированную проектную организацию за техническим заключением и проектом грядущих изменений.
В таких компаниях, как правило, помимо разработки проектных документов оказывают еще и консультационные услуги по перепланировке недвижимости.
Обычно это выглядит так. Клиент связывается с центром согласования перепланировок недвижимости и сообщает о желаемых изменениях, которых он хочет добиться в своем помещении. А специалисты проектной организации разрабатывают конструктивный план переустройства жилья или, например, офиса по стандартам, принятых в строительной отрасли.
Если хозяин недвижимости пожелает внести запрещенные законодательством изменения в план помещения, то фирма может отказаться от реализации такой перепланировки или скорректировать план переустройства таким образом, чтобы он максимально учитывал интересы заказчика и при этом не противоречил строительным нормативам.
Проект перепланировки формируется на сведениях из технического паспорта помещения, который можно получить в БТИ. В этом документе приводятся технические параметры здания. А также поэтажный план с экспликацией, иллюстрирующих особенности интерьера и детализирующих функциональное предназначение помещений.
Пример проекта перепланировки квартиры в многоэтажном доме серии КОПЭ:
О всех разделах проекта перепланировки можно узнать тут.
Согласование готового проекта перепланировки недвижимости с жилинспекцией. Чтобы зарегистрировать перепланировку, в Мосжилинспекцию через многофункциональный центр «Мои документы» отправляются следующие бумаги:
- Заявление, заполненное на специальном бланке, который можно получить там же, в «Мои документы».
- Документ о праве на недвижимость, где планируется перепланировка. При отсутствии такового заказывается в Росреестре.
- Техпаспорт БТИ с действующим планом помещения.
- Проект перепланировки с заключением о техническом состоянии помещения (от компании с СРО) и договором на авторский надзор.
Примечание: если предполагается устройство проема в несущей стене, а проект перепланировки заказывался в частной компании, то автор проекта дома должен провести экспертизу проекта и выдать заключение, что документ выполнен в полном соответствии с действующим законодательством. Результаты экспертизы проекта также входят в комплект документов для согласования перепланировки недвижимости в жилинспекции.
Образец экспертизы проекта перепланировки:
При перепланировке недвижимости, находящейся в ипотеке, проектные документы дополнительно согласуются с банком, у которого брались денежные средства.
Если недвижимость представляет собой высокую историческую ценность, то разрешение делать в ней капитальный ремонт нужно будет получить также в Москомнаследии.
Статья о перепланировках в домах-памятниках
При затрагивании фасадных стен здания или устройстве дополнительного входа перепланировка недвижимости также согласуется с архитектурным управлением города (ГБУ «ГлавАПУ»).
Полная комплектность документов для согласования и правильность оформления проекта перепланировки с точки зрения действующих норм гарантируют получение разрешения на проведение переустройства объекта недвижимости.
Образцы документов для согласования:
Работы по перепланировке недвижимости. На этом этапе процесс согласования прерывается. В помещении проводятся ремонтные мероприятия, включенные в проект, успешно прошедший процедуру согласования, ведется журнал производства работ.
Примечание: перепланировка санузлов требует обязательного гидроизолирования полов мокрых помещений с обязательным оформлением акта на скрытые работы от строительной организации со статусом СРО.
Приемка перепланировки. Жилищный инспектор выходит на объект и проводит обследование помещений, в которых менялась планировка.
Итогом его работы, при условии, что мастера не допустили в процессе ремонта непроизвольных или намеренных отклонений от проекта, станет подписание акта о завершенном переустройстве и перепланировке.
Документы от Мосжилинспекции:
Подробнее о приемке квартиры после перепланировки читайте в другом нашем материале.
Этот документ далее направляется в БТИ для внесения изменений в поэтажный план помещения. Это заключительный этап перепланировки недвижимости, называемый технической инвентаризацией.
Согласование перепланировки нежилой недвижимости
При согласовании перепланировки коммерческой недвижимости многое зависит от местонахождения объекта. Если это жилое здание (например, первый этаж, где размещаются офисы, магазины, парикмахерские и т.д.), то перепланировка недвижимости также согласуется с Мосжилинспекцией примерно в таком же порядке, как мы представили выше.
При перепланировке помещения в отдельно стоящем нежилом здании ремонт согласуется с БТИ, а при необходимости с Роспотребнадзором, архитектурным управлением, Москомнаследием и т.п.
Мы не первый год успешно занимаемся разработкой техзаключений и проектов для согласования перепланировок недвижимости – жилой и нежилой.
Работая во всех районах Москвы и городах Подмосковья, мы хорошо изучили рынок и все аспекты этой работы, поэтому с легкостью поможем с решением любых сложных вопросов по перепланировке ваших квартиры или нежилого помещения.
Работаем по договору. На нашем счету сотни согласованных перепланировок в старых домах, хрущевках и брежневках, а также современных новостройках.
С нашей стороны:
- Бесплатные консультации наших специалистов.
- Подготовка проектных документов (техзаключение и проект).
- Оформление техзаключения от компании, проектировавшей здание.
- Авторско-технический надзор.
- Подготовка и оформление актов на скрытые работы (усиление, гидроизоляцию, звукоизоляцию).
- Получение разрешения на перепланировку – работаем со жилищными инспекциями всех округов столицы.
- Сдача готовой перепланировки недвижимости приемной комиссии и подписание акта о завершенной перепланировке.
- Получение новых документов БТИ.
Готовим проектную документацию для прохождения процедуры согласования самостоятельно. Можем согласовать вашу перепланировку сами. От вас – доверенность, от нас – новые документы БТИ на помещение.
Ответы на вопросы по перепланировке, часть 1
Проектная ниша в трехкомнатной квартире в доме серии П44Т
У одной из наших читательниц вопрос был по проектной нише в панели-трансформере. Если кратко, то заранее узнать это нельзя.
Можно либо визуально обследовать панель, то есть зайти в квартиру и посмотреть, есть ли там углубление под нишу или нет, либо можно узнать у застройщика.
Просто дело в том, что разные домостроительные комбинаты по-разному отливают панели, то есть с 2007 года идет защита от прогрессирующего разрушения и в каких-то домах ДСК льют сразу панели-трансформеры, то есть это технологическая ниша.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:
+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область
+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область
8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!
А в каких-то, собственно говоря, льют цельную панель и все, ничего сделать нельзя. На данный момент, согласовать проем в доме с защитой от прогрессирующего обрушения нельзя, поэтому просто надо вам узнавать и визуально обследовать дом. Посмотреть, есть ли там панель либо у застройщика спросить. Других вариантов мы пока не видим.
Что делать с самовольной перепланировкой соседей?
Читатель задал вопрос о незаконной перепланировке соседа сверху. Он устроил душевую в помещении кладовой. Если в целом брать, то в кладовой можно устроить душевую, но это необходимо предварительно согласовать.
Мы так понимаем, что квартира находится не в Москве, но, в принципе, и в регионах порядок согласования в соответствии с Жилищным кодексом относительно одинаковый.
Незаконной она, вероятно, признана только потому, что он ее не согласовал, а согласовать он ее может. Мы не совсем понимаем, как ответить на вопрос, можно или нельзя признать законным приложенный акт скрытых работ.
Если организация, которая имеет допуск СРО, сделала ремонтные работы, сделала акт скрытых работ, поставила печать, приложила допуск СРО, то есть, соответственно, она этим подтверждает то, что работы были выполнены в соответствии с каким-то проектным решением, но был ли у собственника квартиры проект — вот это вопрос.
То есть судя по всему не был. Просто ему сделала строительная компания какой-то ремонт и приложила акт скрытых работ. То есть сам по себе акт скрытых работ ничего не дает.
Это является документом не в контексте перепланировки, он не играет роли, он как бы в общем пакете только играет какую-то весомую роль.
Поэтому сам по себе, он перепланировку не утверждает. А если брать в прямом контексте вопрос — можно ли признать законным акт скрытых работ? Если они его выдали, то он законен, соответственно, они подтверждают, что шумоизоляция была проведена. Была — не была, не суть важно, то есть они выдали документ о том, что она была.
Как узаконить перепланировку квартиры?
Об отказе в согласовании перепланировки читайте тут.
Устройство санузла в таунхаусе
Нам задали вопрос: «Разрешено ли создание нового санузла на втором этаже двухэтажного таунхауса?».
Да, возможно. Есть норма, что в двухэтажных квартирах, в принципе, таунхаусы тоже к ним относятся, можно располагать санузлы над кухнями.
Не совсем понятно, гостиная — это как кухня или как жилая комната у вас. Если над кухней, то можно. Если над жилой комнатой, то гостиную можно, например, назвать кабинетом.
То есть на первом этаже у нас будет кабинет или холл, нежилое помещение назначение будет иметь, и тогда вы можете санузел устроить на втором этаже над этим помещением. Если это жилая комната, то нельзя. Поэтому надо изменить назначение помещения, которое будет снизу.
Перепланировка с объединением двух квартир в доме серии И-155НБ
От читателя был вопрос относительно объединения двух квартир — однокомнатной и двухкомнатной серии 155 путем установки перегородки в общем коридоре.
Теоретически это можно сделать. Как мы поняли, вы хотите сделать не путем устройства в межквартирной стене, а выделить в общем коридоре, где вход в квартиры, некий тамбур, установить там перегородку и внутри уже будет вход в две квартиры.
Для этого необходимо собрание собственников, чтобы они проголосовали и отдали эту часть коридора вам в аренду. А практически это сделать нельзя, потому что жители всегда против, вам объяснить это будет сложно, что вы хотите сделать.
И на практике такие мероприятия не реализуемы, не согласуемы. Поэтому, к сожалению, именно этот вариант согласовать невозможно.
Перепланировка с переносом кухни в спальню
Один из наших читателей хотел получить консультацию по вопросу переноса кухни в спальню. Данная перепланировка осуществима.
Ну, в большинстве случаев, она не осуществима, потому что спальня является жилым помещением, а перенос кухни в жилое помещение запрещен.
Поэтому согласовать это, в большинстве случаев, нельзя. Но есть пара исключений. Допустим, если квартира не однокомнатная и находится на первом этаже, либо выше, но ниже расположено нежилое помещение.
В чем смысл?
Допустим, если квартира однокомнатная на первом этаже, то поменять местами кухню и спальню нельзя, так как у нас в спальне будет кухня, а в кухне у нас будет, допустим, кабинет, то есть нежилое помещение, так как жилые помещения запрещено располагать под кухнями.
Соответственно, у вас в квартире просто не будет жилой комнаты. То есть в однокомнатной квартире где-либо нельзя это осуществлять.
Если квартира условно двухкомнатная, находится на первом этаже и в кухне электрическая плита, то есть газифицированные кухни вообще никуда не переносятся, мы кухню переносим в одну жилую комнату, у нас остается кабинет на месте бывшей кухни и еще одна жилая комната.
Главное, чтобы жилая комната была больше четырнадцати квадратных метров. Иногда девять проходит. В общем, более или мене, в двухкомнатной это осуществимо. На втором этаже, это тоже осуществимо, например, если на первом находится нежилое помещение: магазин или офис, там тоже можно перенести кухню в спальню. Если же под вами жилая квартира, то этого нельзя сделать никак.
Демонтаж подоконного блока в панельном доме серии 467
Нам задали вопрос относительно демонтажа подоконного блока в доме 467 серии. Серия очень редкая, и мы сталкивались с ней на практике буквально несколько раз и уже не помним, был там подоконный блок или нет.
Но если конструктивно смотреть, то на 99% подоконный блок демонтировать возможно.
Насколько мы помним, это блочный дом. Собственно говоря, единственным обременением демонтажа подоконного блока является установка французских дверей, которые будут отделять балкон от комнаты.
Потому что если демонтировать подоконный блок, получится дырка. А балконы и лоджии с внутренним помещением квартир объединить нельзя, поэтому необходимо будет установить французские двери стеклянные, которые будут отделять балкон от комнаты. Батареи на этом месте нет, ну и хорошо.
Можно ли это впоследствии узаконить?
На данный момент, это возможно узаконить. К нам приходят собственники и планируют сделать демонтаж подоконного блока, мы планируем перепланировку и согласуем, и приходят уже с выполненными перепланировками, мы тоже согласуем.
Но обычно с выполненными перепланировками приходят, когда уже у них просто форма проема и там ничего нет, то есть ходим туда-сюда. Именно просто когда воздух между балконом и комнатой — это согласовать нельзя.
Мы комментируем, что да, это возможно узаконить — демонтаж подоконного блока, но дополнительно, пока вам будут согласовывать этот процесс, вам необходимо установить стеклянные раздвижные двери.
Распашные или раздвижные — конструкция неважна, главное, чтобы был балкон отделен от комнаты двухкамерным стеклопакетом.
Вентиляционный короб в доме серии КОПЭ
Есть вопрос о вентиляционном коробе в серии дома КОПЭ. Мы прокомментируем не только серию дома КОПЭ, а вообще про все дома и все вентиляционные короба, которые могут быть.
Вентиляционные короба, сантехнические короба затрагивать нельзя, они должны оставаться в своих габаритах.
Вот так, как встроена здесь машинка куда-то там внутрь — так делать нельзя. Это нарушение, и согласовать его в нормальном рабочем режиме, ну пункты есть, которые можно согласовать, но даже не будем озвучивать, а в общем, это проблема, и это сделать нельзя. Так что общий контекст такой — нарушение.
Демонтаж порожка и подоконного блока в доме серии П44Т
Нам задали вопрос: «Можно ли убрать подоконные тумбы и порог в серии П44Т, балкон-лодочка? Как можно разместить батарею?».
Мы его называем не подоконная тумба, а подоконный блок. Демонтировать подоконный блок возможно, порог демонтировать нельзя.
Как разместить батарею?
Батарею можно разместить как угодно, но только в контуре комнаты, то есть ее на балкон выносить нельзя. Категорически запрещено. Только внутри комнаты.
Развернуть на ближайшую стену либо еще как-то, и важный комментарий, что до 2004 года постройки. То есть если говорить именно о подоконном блоке в этой серии дома, то в вашем случае, это можно, потому что это 2004 год.
Подоконный блок в этой серии всех домов П44 можно демонтировать в домах до 2007 года постройки, то есть 2005 и 2006, ну и ранние года. А если дом построен после 2007 года включительно, то подоконный блок в этом доме демонтировать нельзя.
Дверь между газифицированной кухней и гостиной
Про перегородки. Отдельно спрашивает читатель про тип дверей, типы перегородок.
Посмотрели мы по ссылке, что у вас есть — алюминий стеклянный из двух половинок.
Какая цена?
Мы сами не знаем, какие должны быть двери. Все определяется каждый раз индивидуально.
В законодательстве есть такая фраза — между газифицированной кухней и жилой комнатой должна быть плотная перегородка с дверью.
Все, больше ничего нет. То есть, нет градации, насколько плотная — сильно, не сильно, и как эту плотность определить. Мы не знаем до сих пор.
То есть каждый раз это решается методом «как-нибудь». Единственный такой общий вектор, что это не должна быть дверь-гармошка, такая пластиковая «икеевская». Просто нет критериев плотности перегородок.
Какая она должна быть?
Она может быть стеклянная, пластиковая, деревянная — главное, чтобы кухня газифицированная была отделена от комнаты дверями. Обычно это разъезжающиеся двери. И вот они какие-то более или менее похожие на двери — это полотные, которые ездят.
Конечно, собственники не могут, грубо говоря, сделать медицинские двери с резинками плотными, когда при закрытии они всасываются и все, там вакуум. Такого не может быть.
Но и дырок там не должно быть между створками. Снизу не должно быть сильных дыр между колесами. Как она ездит по рельсу, уже более или менее, с щеточкой — вообще хорошо. Чтобы визуально не было нигде серьезных дыр между перегородками.
Можно ли убрать наружную четверть в проеме входной двери в квартиру?
Реально ли без согласования в ЖИ убрать наружную четверть в проеме входной двери в квартиру? Вообще — нет. Это нереально и с согласованием, потому что эти четверти относятся (мы, конечно, не знаем конструкцию вашего дома) к общедомовой собственности, если она снаружи стоит, то есть дверь будет по форме больше, чем остальные двери.
И конструктивную может какую-то особенность иметь. То есть неизвестно, как вообще эту ситуации решить без согласования. И с согласованием-то это сложно, на такую мелочь потребуется проектная документация.
А без согласования можно, но это тогда будет несогласованная перепланировка, или нельзя, тогда будет все в порядке. То есть ситуация непонятная, она очень отстраненная. Только такой комментарий можем дать.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:
+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область
+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область
8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!
Как согласовать перепланировку
1. Что такое перепланировка?
Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации переустройством и (или) перепланировкой считается любая работа, результат которой отражается на техническом плане помещения.
Процедура согласования перепланировки зависит от того, как именно вы собираетесь менять помещение. Существует перечень конкретных работ, согласовать которые нужно до того, как вы их проведете.
2. Какие работы нужно предварительно согласовать?
Есть три вида работ, требующих предварительного согласования: по переустройству, по перепланировке и работы, затрагивающие общее имущество дома.
Мероприятия, или работы, по переустройству
- Установка новых и перестановка существующих газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей.
- Установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов.
- Замена, перенос, установка дополнительного оборудования (инженерного, технологического) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (для нежилых помещений).
Мероприятия, или работы, по перепланировке
- Устройство (перенос, изменение границ) уборных и ванных комнат.
- Устройство несущих стен.
- Устройство проемов в перекрытиях (при изменении границ помещений) с устройством внутренних лестниц.
- Устройство проемов в несущих стенах.
- Устройство проемов в несущих (ненесущих) межквартирных стенах (с усилением в несущих стенах) для изменения границ помещений.
- Заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях.
- Изменение конструкции и (или) устройство полов в домах с деревянными перекрытиями.
- Полная или частичная разборка ненесущих перегородок, воспринимающих дополнительную сверхнормативную нагрузку перекрытия (разгружающие).
- Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (кирпич, пазогребневые блоки, керамзитобетонные блоки, пенобетонные блоки, газосиликатные блоки толщиной более 10 сантиметров либо иные материалы, создающие нагрузки более 150 кг/кв. м) в многоквартирных домах, в том числе с железобетонными перекрытиями.
- Устройство перегородок в домах с деревянными перекрытиями.
- Устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш.
- Устройство антресоли площадью не более 40% площади помещения, в котором она сооружается.
Работы, проведение которых связано с передачей в пользование части общего имущества и (или) затрагивает архитектурный облик многоквартирного дома
- Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) — без ослабления несущей способности элементов конструкций дома.
- Создание навесов, остекленных навесов (в пределах существующих границ террасы) на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов, не предусматривающее увеличение высоты здания, создания помещения, оснащения отоплением, инженерным и санитарно-техническим оборудованием, без надстройки стен, в том числе наружных.
- Создание входов, входных групп (лестниц, крылец и других площадок) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе с устройством козырьков и навесов — общей площадью не более 10 кв. м, без устройства фундамента.
- Создание навесов в пределах габаритов существующих элементов здания многоквартирного дома (дебаркадеры, стилобаты).
- Устройство балконов, лоджий на первых этажах без устройства фундаментов и помещений, в том числе подземных, под лоджиями, балконами и организации отопления.
- Устройство каминов, дымоходов.
- Устройство на фасаде многоквартирного дома вентиляционных коробов только со стороны двора.
- Иные работы по переустройству, перепланировке, связанные с использованием общедомового имущества.
3. С чего начинать перепланировку?
Итак, если планируемые вами работы есть в одном из списков, приведенных выше, стандартная процедура перепланировки будет состоять из четырех этапов.
Шаг 1. Определиться с проектом перепланировки.
Шаг 2. Получить разрешение Мосжилинспекции на проведение перепланировки.
Шаг 3. Провести сами работы, соблюдая все необходимые условия (требования к ведению журнала работ, оформлению актов на скрытые работы и др.)
Шаг 4. Оформить акт о завершенных работах.
Если того, что вы планируете делать в рамках перепланировки, нет в списках выше, получать согласование не нужно — достаточно оформить акт о завершенных работах, когда вы их закончите.
4. Где взять проект перепланировки и что в нем должно быть?
Перепланировка, требующая предварительного согласования с Мосжилинспекцией, должна проводиться на основании проекта. Он может быть составлен для вас проектной организацией, являющейся членом саморегулируемой организации (СРО).
Кроме того, существует каталог типовых проектов, одобренных Мосжилинспекцией.
Проект переустройства и (или) перепланировки помещения в текстовом и графическом выражении должен содержать:
- планировочные, архитектурные, конструктивные, технологические решения;
- решения по устройству инженерного оборудования и заключение о функционировании внутренних инженерных сетей;
- решения по охране окружающей среды, противопожарным мероприятиям;
- решения по организации производства работ, обеспечению доступности маломобильным группам населения (для нежилых помещений).
Конкретные требования, выдвигаемые к проектной документации, закреплены в приложении №3 постановления Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП.
При планировании работ ознакомьтесь также с перечнем того, что не допускается при перепланировке.
Оформление перепланировки или переустройства квартиры
Перепланировка квартиры — это отличная возможность более рационально использовать существующее жилое пространство. Всего одна снесенная стена может изменить вид квартиры в лучшую сторону.
Однако, реализуя свои дизайнерские замыслы, очень важно не увлекаться, нужно отчетливо понимать, что можно трогать, а к чему лучше не прикасаться.
Чем переустройство отличается от перепланировки
Перед тем, как вы примите решение сделать квартиру более удобной для проживания, нужно ознакомиться с существующими видами переустройства и (или) перепланировки помещения.
Так, в соответствии с Жилищным Кодексом:
«Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения».
При перепланировке жилого помещения меняется только его конфигурация и не затрагиваются инженерные сети.
Перепланировка, как и переустройство жилого помещения, требует подготовки проекта с учетом установленных строительных норм и правил.
Ограничения при проведении работ по перестройке квартиры
В настоящее время существует достаточно много ограничений при проведении работ по переустройству и (или) перепланировке.
В многоквартирных домах не допускается:
сносить, пробивать несущие стены;
объединять лоджии с кухнями путем разбора внешних стен;
нарушать межэтажные перекрытия (например, при объединении квартир на разных этажах);
переносить подключенные к общей системе отопления радиаторы на балкон;
устраивать проемы между жилыми комнатами и газифицированными кухнями или объединять их (между ними должна быть дверь);
ликвидировать каналы естественной вентиляции;
переводить технические подполья в подвалы и др.
На объектах, обладающих признаками культурного наследия, запрещено проведение работ, в результате которых будет затронут их внешний облик.
В случае, когда перепланировка будет проводиться в помещении, находящемся в многоквартирном доме, нужно понимать, что имущество принадлежит на праве общей долевой собственности всем жильцам (собственникам).
Поэтому переустройство, которое может повлечь за собой уменьшение размера общего имущества (например, забрать часть лестничной клетки или коридора), возможно проводить только с согласия всех собственников помещений в данном доме.
Куда обращаться для согласования переустройства и (или) перепланировки помещения
Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся по согласованию с органом местного самоуправления и на основании принятого им решения.
В Москве органом, уполномоченным согласовывать переустройство и перепланировку жилых помещений, является «Мосжилинспекция» и ее структурные подразделения в административных округах.
В других субъектах РФ это Комитеты государственного строительного надзора или органы архитектуры.
Порядок действий при переустройстве жилого помещения
Нами подготовлена подробная инструкция, обязательно прочтите ее, чтобы избежать дополнительного хождения по инстанциям.
Шаг 1. Убедитесь, что квартира учтена в Едином государственном реестре недвижимости, если запись о вашем объекте отсутствует, потребуется обратиться в Росреестр с правоустанавливающими документами и техническим планом.
Технический план оформляет кадастровый инженер.
Шаг 2. Получите согласие компании, управляющей многоквартирным домом (в случае, когда переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме затронет общедомовое имущество).
Шаг 3. Оформите в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки. Производство таких работ может осуществляться на основании типовых проектов переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах, которые размещены в свободном доступе на официальном сайте «Мосжилинспекции».
В зависимости от вида переустройства понадобиться получить другие технические заключения о допустимости и безопасности проводимых работ, к примеру, если затрагивается газовое оборудование в многоквартирном доме, нужно обращение в соответствующую службу, имеющую допуск к таким работам.
Шаг 4. Обращаетесь в орган, осуществляющий согласование (непосредственно на прием к сотрудникам, либо через многофункциональный центр). В МФЦ возможно предварительно записаться на прием, при необходимости, воспользуйтесь этой услугой.
Шаг 5. По завершению переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в уполномоченном на согласование органе получите акт приемочной комиссии.
Заявление об оформлении акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке заполняется с указанием реквизитов действующего решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения.
Шаг 6. Необходимо учесть в ЕГРН (Росреестре) сведения о помещении, в котором проведена перепланировка.
Для этого также нужно подготовить технический план (об оформлении смотрите выше) с учетом проведенных изменений.
Изменения, внесенные в реестр недвижимости, орган регистрации прав подтверждает выпиской ЕГРН (ранее это был знакомый всем документ – «Свидетельство о государственной регистрации права собственности»).
Процедура получения официального разрешения на переустройство квартиры требует большого количества различных бумаг, поэтому многие граждане пренебрегают их оформлением.
Следовать такому примеру мы не рекомендуем, незаконная перепланировка может создать трудности при продаже, дарении, вступлении в наследство и других сделках с имуществом.
Кроме того, лицо самовольно (т.е. без получения разрешения) перепланировавшее жилье, несет предусмотренную законодательством ответственность.
Правоотношения, связанные с имуществом, в том числе получение разрешительной документации для переустройства помещения требуют юридической подготовки, вам поможет обращение к опытным специалистам.
Источники:
http://o-nedvizhke.ru/vopros-otvet/kak-pravilno-oformit-pereplanirovku-nedvizhimogo-imushhestva.html
http://www.mos.ru/otvet-dom-i-dvor/kak-oformit-pereplanirovku/
http://rosreesstr.ru/oformlenie-pereplanirovki-ili-pereustrojstva-kvartiry
http://georeestr.com/registratsiya-obektov/privatizatsiya-sadovogo-uchastka.html
Загрузка...