Как правильно выбрать загородный дом для ПМЖ?

Покупаем загородный дом для ПМЖ: самые важные вопросы

Если нет привязки к направлению и отсутствует необходимость часто ездить в мегаполис, то вы вольны выбрать любой понравившийся объект в обширной базе ЦИАНа. Если же хочется купить дом в определенном районе или деревне (в селе, СНТ, коттеджном поселке), тогда начните поиски с изучения территории.

Инфраструктура, транспорт, экология, социум

В России действует такое правило: чем крупнее населенный пункт, тем лучше в нем инфраструктура. В сильно отдаленных от города СНТ есть всего один-два магазинчика, нет детсадов, школ, больниц, а рейсовый автобус ходит достаточно редко (поэтому лучше иметь собственный автомобиль). В ПГТ или селе уже есть крупные супермаркеты, детские сады, школы, больницы, поликлиники, пожарная часть, клуб, парикмахерская, кафе и прочие заведения, необходимые для комфортной жизни.

Если на землях ИЖС можно прописаться в собственном доме, то на даче удастся зарегистрироваться лишь в том случае, если доказано через суд, что постройка пригодна для круглогодичного проживания.

Изучите карту местности в интернете, увеличив масштаб: внимательно ознакомьтесь с окружением и ландшафтом. Нет ли поблизости свалок, мусорных полигонов, вредных предприятий? Лес и водоемы повышают рейтинг района.

Если вы уже выбрали дом, пообщайтесь с соседями: так вы получите максимум информации о людях, которые населяют поселок, и об управляющей администрации. Заодно можно узнать о скрытых проблемах местности (например, о плохой воде, перебоях с электричеством, сложностях с утилизацией мусора или даже ограблениями домов).

Узнайте, нет ли у продавца выбранного дома конфликтов с правлением поселка или местным населением. Не числятся ли за ним долги за оплату общественных работ.

Есть ли в поселке оптоволоконный интернет, магистральный газ, водопровод, канализация, центральное отопление – минимальные удобства, необходимые современному человеку.

Подумайте, как вы будете выбираться из деревни в любое время года. Как далеко ваш населенный пункт расположен от шоссе, железнодорожных путей? Налажено ли автобусное сообщение, хороши ли дороги или в слякоть не проедешь? Чистят ли снег зимой коммунальные службы?

Когда выбирать?

Хуже всего покупать дом зимой: не видно, какая на участке почва и что расположено на территории. Зато в морозный день можно проверить, не замерзает ли вода в водопроводе и нет ли проблем с септиком. Летом можно оценить состояние сада и огорода, проверить, не душно ли на разных этажах в жаркое время суток. С мая по сентябрь вы с большей вероятностью сможете познакомиться с соседями.

Лучшим же моментом для экспертизы дома и участка считается межсезонье. В это время ландшафт еще не укрыт снегом (видно, где что растет) и в то же время можно проверить работу отопления, узнать, насколько хорошо держит дом тепло, нет ли проблем с теплоизоляцией. Поздней весной стоит заглянуть в подвал: не затапливают ли его талые воды? Состояние дорог лучше проверять в мокрые или снежные дни.

Статус земли и размер участка

Чем ближе к крупному городу (особенно к столице) расположен поселок, тем дороже в нем стоимость земли. Размер участка определяется его функционалом.

Огородникам нужен простор, а любителям пассивного отдыха достаточно места для мангала и парковки машины. В то же время минимальная площадь придомового участка земли должна быть не менее 4 соток. В районах усадебной застройки расстояние от ваших окон до соседских стен (в том числе, и хозяйственных построек) по санитарным и бытовым нормам должно составлять не менее 6 метров. Все ваши строения должны отстоять хотя бы на метр от границ соседнего участка. Если вы нарушите права соседей по СНиПам (пожарной безопасности, инсоляции и пр.), граждане могут пожаловаться в суд и вас обяжут снести или перенести постройки. Не лишним будет перед покупкой измерить границы территории участка: они должны соответствовать кадастровым записям.

По целевому назначению территории, предназначенные для жилого строительства, делятся на земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов (города, деревни, села).

В населенных пунктах есть следующие категории земель: ИЖС (для индивидуального жилищного строительства), ЛПХ (для ведения личного подсобного хозяйства) и ДНП (предназначенные под дачное строительство).

Земли сельхозназначения включают также ЛПХ, ДНП и земли для садоводства.

Жители поселков со статусом ИЖС могут зарегистрироваться в своем доме и затем рассчитывать на социальное и коммунальное обслуживание. В отличие от СНТ, в ИЖС нет ограничений по габаритам дома и размерам участка, но налоги несколько выше, чем в дачных товариществах.

Обременения и ограничения

Если вы приобретаете дом по соседству с заповедником, национальным парком или исторической усадьбой, запросите в соответствующих инстанциях план этого заказника и убедитесь, что ваш участок не занимает часть заповедной территории. В охранных зонах ограничена хозяйственная деятельность и запрещено жилое строительство. Границы охранных зон должны быть четко описаны в государственном кадастре.

Если коттеджный поселок находится слишком близко к историко-культурному памятнику, его постройки могут заставить снести по решению суда.

Если поблизости от покупаемого дома расположены водохранилище, река или другие крупные водные объекты, самое время вспомнить о водоохранной зоне и измерить расстояние до водоема. В прибрежной полосе строить жилье запрещено, чтобы не загрязнять воду и почву (ширина этой полосы может варьироваться от 50 до 200 метров).

Узнайте, не проходят ли через ваш участок объекты общего пользования (например, тропинка к пляжу, общественному колодцу или железнодорожной станции), которые нельзя перекрывать забором. Сведения об обременениях обычно содержатся в кадастровом паспорте земельного участка.

Техническая экспертиза

Хорошо, если среди ваших знакомых или родственников найдется человек, способный грамотно инспектировать приобретаемый дом. В ином случае, проверить качество строительства, выявить дефекты проектирования, плохое функционирование коммуникаций, ошибки отделки вам помогут эксперты-профессионалы.

Покупая загородную недвижимость для постоянного проживания, не стоит пренебрегать советами строителей и проектировщиков, иначе ошибки повлекут за собой дополнительные расходы на ремонт и переделки. Проверять желательно все: свойства грунтов, качество питьевой воды, конструктив здания, работу систем жизнеобеспечения (водопровод, септик, газ, обогрев, камины, электроснабжение), устройство утепления и гидроизоляции, систему вентиляции. По каждому вопросу лучше привлекать узких экспертов.

Если в городской квартире за коммунальное обслуживание отвечала управляющая компания, то в загородном доме вам придется самостоятельно устранять все сбои и неполадки.

Плохая геология участка – одна из причин пожаров (если дом стоит на торфянике), повышенной влажности почвы (в случае, если грунтовые воды расположены близко к поверхности ), а, например, тиксотропные глины не держат фундаментов.

Любые проблемы почвы устранимы на этапе строительства (можно устроить плитный фундамент, поставить здание на сваи, выполнить дренаж), а вот уже построенный дом приспособить к особенностям грунта будет затруднительно и затратно.

Вода тоже имеет огромное значение

Если в поселке ИЖС есть централизованная подача воды и общая канализация – это большое благо. Но чаще всего в РФ в частных домах биологические отходы сливаются в септик, а водоснабжение осуществляется из колодцев и скважин. Если вы собираетесь пить воду из этих источников – сдайте ее в лабораторию на анализ. Не все вредные примеси можно удалить с помощью фильтра. Неправильно сбалансированный водный состав может со временем ухудшить самочувствие жильцов.

Проведите калькуляцию затрат

Ежемесячные расходы на коммунальные платежи в городской квартире и загородном доме существенно различаются. Узнайте у продавца, сколько будут составлять налоги на дом и участок, какие в вашем поселке действуют тарифы на газ, электричество, водоснабжение и канализацию (либо сколько будет стоить обслуживание септика). Какова цена за центральное отопление (если оно есть), сколько стоит кубометр дров (рассчитайте, сколько их понадобится на зиму). Частнику не миновать оплаты за вывоз мусора, уборку снега, ремонт дорог, освещение улиц и, возможно, за обслуживание шлагбаумов, охрану поселка, содержание общественных территорий; возможны и другие расходы на эксплуатацию.

Проверка документов

К моменту заключения сделки у продавца недвижимости должны быть в наличии:

– свидетельства о госрегистрации права на жилой дом и земельный участок (в случае, если дом был зарегистрирован после 15 июля 2016 года – выписка из ЕГРП);

– правоустанавливающие документы на дом (договоры купли-продажи, дарения, мены, ренты, разрешение на строительство и акт ввода дома в эксплуатацию, решение суда о признании права собственности на жилой дом и др.);

– правоустанавливающие документы на земельный участок (договор купли-продажи, дарения, мены, решение суда о признании права собственности, свидетельство о вступлении в наследство, старое свидетельство о праве собственности и другое);

– технический и кадастровый паспорта на жилой дом и на земельный участок;

– акт о введении дома в эксплуатацию. Если дом жилой, а не числится как недострой, требуется заказать выписку из домовой книги для того, чтобы узнать, кто в нем зарегистрирован;

план границ земельного участка;

акты согласования границ участка с соседями, подтверждение отсутствия межевых споров;

документы о подключении к коммуникациям, договоры с обслуживающими компаниями;

– справки об отсутствии задолженностей по налогам и ЖКХ;

– справки об отсутствии арестов и запрещений из компетентных органов;

– справки об отсутствии различного рода задолженностей по имуществу;

– справки о принадлежности имущества;

– справки об ограничениях и обременениях в использовании имущества (например, о наличии подземных коммуникаций или о водоохранной зоне).

На владельце дома не должны висеть кредиты, дом не должен находиться в залоге у банка.

Продавец недвижимости должен будет предоставить на сделку справки из психоневрологического и наркологического диспансера на свое имя (чтобы он не смог впоследствии оспорить сделку, сказавшись невменяемым).

Проверить данные предлагаемого вам участка перед сделкой можно по публичной кадастровой карте.

Проведение сделки

В процессе приобретения загородной недвижимости составляются два договора купли-продажи: на покупку дома и на покупку участка. Грамотно составленный договор должен подробно перечислять права и обязанности продавца и покупателя, прописывать срок освобождения помещения прежним владельцем.

От момента подписания договора до государственной регистрации собственности проходит около месяца, все это время деньги хранятся в банковской ячейке. После заключения сделки продавец подает документы в федеральную службу – Росреестр. С 1 марта 2013 года регистрировать договор купли-продажи не нужно, но регистрация права собственности проходит в прежнем порядке. Покупатель оплачивает госпошлину за регистрацию покупки дома и участка. Вместо свидетельств о собственности покупателю сейчас выдают выписку из реестра, заверенную печатью. На договоре купли-продажи ставится регистрационная надпись о действии с номером и датой внесения записи в Госреестр.

Как выбрать готовый дом?

Пять советов будущему новосёлу

Сегодня всё больше россиян стремятся переехать на постоянное место жительства в уютные загородные коттеджи. На то есть свои причины – как минимум хочется убежать от шума и плохой экологии мегаполисов. Однако далеко не все любители жизни на природе готовы тратить время и силы на возведение дома – гораздо проще приобрести жилплощадь на вторичном рынке или новый, полностью готовый для проживания коттедж. Но как правильно сориентироваться на обширном рынке загородной недвижимости и избежать обмана недобросовестных продавцов? Самый оптимальный вариант – осматривать дом вместе со специалистом. А явные недостатки можно выявить и самостоятельно, воспользовавшись нашими советами.

Совет № 1. Готовь сани летом

Самый важный вопрос – в какое время года лучше всего выбирать дом? Мнения экспертов по продажам загородной недвижимости на этот счёт разнятся. Кто-то советует проводить осмотры летом, объясняя это тем, что покупатель сможет сразу оценить всю прелесть окружающих пейзажей. Некоторые считают неплохим сезоном для покупки зиму – ведь только в пору снегопадов видно, как чистятся дороги, вывозится снег, работают близлежащие магазины (зачастую в холода их просто закрывают из-за низкого покупательского спроса).

И всё-таки опыт большинства продавцов и покупателей коттеджей говорит о том, что лучшее время для выбора недвижимости – весна или осень. Именно в этот период можно оценить не только красоту окружающей природы, но и то, насколько губительны для жилья последствия обильных осадков или таяния снега. Вода может заливать подвал на высоту от нескольких сантиметров до метра и более, что влияет на долговечность строения. Переувлажнённые грунты менее устойчивы, и здания, возведённые в такой местности, часто покрываются трещинами, быстрее разрушаются. Также во время таяния снега можно проверить, не протекает ли крыша дома и насколько хорошо удаляется с участка излишняя вода.

Совет № 2. Избёнка ледяная или лубяная?

Следующим пунктом «повестки дня» становится материал, из которого построен дом: дерево, кирпич, газо- или пенобетон. У каждой технологии есть свои преимущества и недостатки. Так, дерево – экологически чистое, имеет хорошие теплоизоляционные свойства. Но этот материал огнеопасен и подвержен поражению насекомыми. От указанных недостатков избавлен другой природный материал – кирпич, правда, цена коттеджа из него будет высокой. Наиболее часто сегодня встречается газо- и пенобетон, так как этот материал бюджетный, пожаробезопасный и устойчивый к внешним воздействиям. В целом, универсального рецепта по выбору материала для конструкции дома нет – всё зависит от финансовых возможностей и вкусовых предпочтений покупателя. Однако следует помнить, что в коттедже обязательно должна быть система теплоизоляции, и здесь уже утеплитель и его качество играют крайне важную роль.

Совет № 3. Оценка теплу

К осмотру существующей теплоизоляции следует отнестись не менее ответственно, чем к изучению стен. Уточните у продавца или бывших хозяев, какой использовался материал и какова толщина утеплителя. Идеальным считается каменная вата. Благодаря своему составу (а именно: натуральному камню) указанный утеплитель отличается пожаробезопасностью и экологичностью. При грамотном монтаже и эксплуатации срок службы качественной теплоизоляции из каменной ваты составляет не менее 50 лет. Кроме того, сегодня на рынке есть материалы с поистине впечатляющим сроком службы – целый век. Например, универсальный утеплитель для каркасных конструкций ЛАЙТ БАТТС СКАДИК от компании ROCKWOOL.

Если получится узнать, какой использовался утеплитель, осведомитесь о толщине материала. Руководствуясь действующими нормами и опытом эксплуатации, эксперты сходятся во мнении, что в центральном регионе России слой теплоизоляции для мансарды должен быть не менее 200 мм, на Урале и в Сибири – 250 мм, в Южном регионе – 150. Рекомендуемая толщина утеплителя для разных конструкций стен указана в табл. 1.

Табл. 1. Рекомендуемая толщина утеплителя для разных конструкций стен

Хотите сохраните это видео?

  • Пожаловаться

Пожаловаться на видео?

Выполните вход, чтобы сообщить о неприемлемом контенте.

Понравилось?

Не понравилось?

Текст видео

Эксперты в сегодняшнем выпуске:

Сегодня наша серия – расследование. Как выбрать правильный дом для покупки? Мы рассмотрим все нюансы, все плюсы и минусы. Сегодня вы узнайте – на что обращать внимание, если вы выбирайте дом для себя?

0:33 – Знакомство с экспертом. Мы в гостях в агентстве недвижимости Домиан http://domian.com.ru/ Нас встречает глава компании Домиан Павел Орлов https://www.instagram.com/domianru/ Экскурсия по офису
01:19 – Специфика – участковый риэлтор. Хороший риэлтор должен быть экспертом в своём районе. Основные требования.
02:07 – Классификация клиентов. С какими вопросами и потребностями приходят клиенты в агентство недвижимости? Какие дома хотят видеть клиенты?
03:57 – Сегодня мы посмотрим три дома. Из них выберем лучший вариант для покупки!
04:42 – Знакомимся с нашим агентом – Арсентий Приходченко https://www.instagram.com/elit_doma/ кто поможет выбрать нам дом
04:45 – Наши пожелания к будущему дому. Что мы хотим найти?
05:15 – Как выбрать дом для покупки? Детский ответ
05:22 – Сколько домов нужно посмотреть, чтобы выбрать дом мечты? Детский ответ
05:29 – На что обращать внимание при покупке дома? Детский ответ
05:49 – Смотрим дома на продажу. Какие вопросы нужно задать риэлтору, чтобы понять, что этот дом построен хорошо или плохо?
06:13 – На что обратить внимание, когда мы смотрим на кирпичную кладку?
06:46 – Сравнение двух домов. Где кирпичная кладка выполнена лучше?
07:38 – Как распознать – крыша годная или не годная?
08:16 – Слабое место – узлы примыкания. То, на что мы никогда не обращаем внимания. Почему они важны?
08:56 – Хитрый узел – примыкание окна с облицовкой. Почему в него нужно обязательно заглянуть?
09:23 – Что такое перемычки? Очень важно обращать внимание на то, как они смонтированы!
10:16 – Яркий пример того, как примыкания не должны делаться.
10:27 – Как выглядит качественная входная дверь?
11:03 – Из чего сделаны стены? Что означает – строительство в два кирпича?
12:19 – Если на стройке вы увидели уровень или правило, то не стесняйтесь их взять. Что с ними делать?
12:49 – Опускаем глаза вниз. Есть ли на полу трещины?
13:06 – Обязательно обращаем внимание! Как выполнена система отопления? Как оценить хороший радиатор или плохой? Хорошо будет дом прогреваться или плохо?
13:40 – Обращаем внимание на подшивку потолка. Рейка ни в коем случае не должна находить одна на другую!
13:51 – Бегите из этого дома, если увидели по углам.
14:06 – Этот геморрой будет с вами до конца жизни. Обязательно обратите внимание!
14:20 – Что делать, если нашли трещины на кирпиче?

Обязательно смотри видео до конца и поделись им с друзьями https://youtu.be/0dfl6cSjCLo

ПОДПИШИСЬ НА МОЙ КАНАЛ!
Нажми на кнопку “Подписаться” и колокольчик, чтобы не пропустить новые выпуски!

Ставь лайк если подписался или уже подписан на канал!
Пиши комментарии и задавай вопросы!
А я с радостью на них отвечу или даже запишу лично для тебя отдельный выпуск, который раскроет тему обсуждения;)

Сохрани это видео к себе в избранное, чтобы не потерять. И поделись этим видео https://youtu.be/0dfl6cSjCLo с друзьями, которым оно будет полезно Чтобы они тоже узнали – как правильно выбрать дом для покупки?

Прямо сейчас подпишись на мой канал, чтобы первым увидеть новые выпуски https://www.youtube.com/c/AndreyChirva

Обязательно посмотри другие полезные выпуски на канале:

Из чего построить дом? Выбор строительных материалов – https://www.youtube.com/watch?v=IdkMw.

Как построить дом своими руками? Офисный планктон строит свой дом! – https://www.youtube.com/watch?v=2xhml.

Привет! Меня зовут Андрей Чирва. И я – предприниматель.
На своём канале рассказываю о стройке, строительстве, строительных материалах и специалистах, которые смогут решить любую задачу в реализации твоего проекта.
Также здесь мы можем обсуждать любые интересующие тебя темы, связанные с предпринимательством в сфере строительства и поиском необходимых
ресурсов.

Источники:
http://www.vashdom.ru/articles/rockwool_110.htm
http://www.youtube.com/watch?v=0dfl6cSjCLo
http://law03.ru/finance/article/kak-pravilno-vybrat-zastrojshhika

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Ссылка на основную публикацию