Как продать неприватизированную квартиру?

Продажа неприватизированной квартиры

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Не у каждого гражданина есть возможность или желание приватизировать жилье, в котором он проживает. А можно ли продать то, что фактически принадлежит государству? Ответ на этот вопрос вы узнаете из этой статьи.

Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Данный вопрос задают многие, ведь если квартира, в которой Вы проживаете не приватизирована, то она фактически принадлежит муниципалитету. В настоящее время законодательством не предусмотрена продажа не приватизированного жилья. Однако в некоторых случаях, такая процедура все-таки возможна.

Как продать муниципальную квартиру без приватизации

Для того чтобы продать не приватизированное жилье существует несколько способов. Рассмотрим основные моменты, плюсы и минусы некоторых из них.

СпособыПлюсыМинусыСтоимостьСрок исполнения
Продажа с дальнейшей приватизацией самим покупателемМожно отказаться от продажи на этапе приватизации.
Продажа за более высокую цену.
Длительный поиск покупателя.

Уплата налога на прибыль в размере 13%.

Все расходы на дальнейшую приватизацию лягут на продавца, который должен будет собрать необходимые документы и заплатить госпошлину в размере 2000 рублей. В итоге на такую процедуру покупатель может потратить от 2000 до 13000 рублей.В данном случае подается заявление в администрацию муниципального образования, на рассмотрение которого согласно законодательства дается 1 месяц и в случае получения согласия, дальнейшее оформление документов в Росреестре еще до 30 дней
Прописка покупателяПродавец не участвует в дальнейшей приватизации.
Возможность продать квартиру с долгами по коммунальным платежам.
Получение согласия всех зарегистрированных граждан.
Уплата налога на прибыль в размере 13%.
В данном случае продавец прописывает покупателя, получает от него денежные средства, при этом сам выписывается. Все дальнейшие расходы по приватизации проданного жилья ложатся на плечи покупателяДля прописки покупателя и выписки самого продавца необходимо затратить до 7 дней.
ОбменВозможность выбрать необходимое жилье.
Законность сделки.
Получение согласия главы администрации муниципального образования.
Длительный поиск покупателя.
Оплата комиссионных агентству.
В данном случае все делает риелтор, и Вам только придется оплатить его услуги, предусмотренные договором.Срок оформления в пределах одного месяца

Способ 1. Продажа квартиры с дальнейшей приватизацией самим покупателем

Данный способ предполагает первоначально приватизацию жилья, а затем его продажу. Однако это является самой длиной процедурой.

Порядок, этапы

Для реализации такой схемы продажи необходимо:

  • узнать можно ли продать квартиру;
  • подать объявление о продаже с указанием, что жилье не приватизировано;
  • подача заявления о разрешении на приватизацию в муниципалитет;
  • после получения согласия, заключить договор о приватизации квартиры;
  • получение аванса;
  • регистрация права собственности в Росреестре;
  • заключение договора купли-продажи.

Процедура, процесс

Для продажи необходимо знать к какой категории жилья относится объект. Если жилая площадь является служебной или передана нанимателю по договору спецнайма, то такую жилую площадь продать будет невозможно.

Жилую площадь можно продать только в том случае, если с гражданином (нанимателем) заключен договор социального найма. В данном случае необходимо подыскивать покупателя, и в случае если покупатель будет найден, нужно подать заявление в муниципалитет с просьбой о разрешении приватизации.

После получения письменного согласия на приватизацию, между сторонами заключается договор о приватизации, в ходе которого покупатель передает продавцу аванс, передачу которого заверяет нотариус.

Далее продавец уплачивает госпошлину и все документы передает для дальнейшей регистрации права собственности в Росреестр. Территориальный орган Росреестра по окончании процедуры выдает выписку из ЕГРН, после получения которой стороны подписывают окончательный вариант договора купли-продажи. При этом продавец выписывается из квартиры, а покупатель становится собственником уже приватизированной квартиры.

Способ 2. Прописка покупателя

Данный способ продажи основывается только на доверии между покупателем и продавцом.

Порядок, этапы

Для осуществления продажи жилой недвижимости необходимо:

  • как и в первом способе необходимо узнать к какому жилфонду относиться квартира;
  • найти покупателя;
  • взять согласия всех зарегистрированных на прописку покупателя;
  • переоформить все лицевые счета для начисления оплаты за коммунальные услуги на покупателя;
  • получить денежные средства, оформив у нотариуса расписку;
  • выписаться из квартиры.

Процедура, процесс

Данная процедура фактически не является продажей квартиры, а является грамотным переоформлением всех необходимых документов. Поэтому чтобы не попасться на уловки мошенников, данный способ продажи квартиры лучше совершать с родственниками. Передача денежных средств за квартиру должна быть зафиксирована распиской, заверенной при необходимости у нотариуса.

Способ 3. Обмен

Данный способ предусмотрен законодательством. Однако имеются запреты на совершение сделки, в случае, если это жилье признано аварийным, оно изъято из гражданского оборота и продавец является недееспособным, то есть не может совершать сделки.

Порядок, этапы

  • подать объявление об обмене самостоятельно или обратиться в агентство;
  • найти покупателя;
  • приобрести у агентства «буферную» жилплощадь;
  • подать заявление на обмен в муниципалитет;
  • после получения согласия на обмен, зарегистрировать данную сделку;
  • оформить право собственности на «буферную» жилплощадь;
  • продать агентству «буферную» жилплощадь, получив деньги.

Процедура, процесс

Как и в первом способе необходимо узнать можно ли продать данное жилье и только потом обращаться в агентство. Оно находит покупателя, который желает купить неприватизированное жилье. Затем на данного гражданина оформляют предоставленное агентством и находящееся в собственности иное жилье, так называемое «буферное». После чего оформляется обмен между квартирой и «буфером», а затем заключается договор купли-продажи «буфера» с сотрудниками агентства.

Подводные камни

Любой вышеуказанный вариант является рискованным. Так, обмен является притворной сделкой, и в данном случае мы можем рассчитывать только на риелторов, при этом риски при такой процедуре остаются. Одним из рисков обмена является тот факт, что агентство может отказаться выкупить «буферную» жилплощадь. Кроме этого любое заинтересованное лицо может обратиться в суд о признании сделки недействительной и данном случае Вам предстоит долгое судебное разбирательство.

Таким образом, наилучшим способом продажи квартиры будет все такие ее первоначальная приватизация, а только потом ее продажа.

Как подстраховаться?

Чтобы Ваша процедура продажи квартиры произошла быстро и без особых проблем, необходимо письменно оговаривать все нюансы, а именно:

  • при даче задатка, необходимо заключить предварительный договор купли-продажи, в котором в обязательном порядке прописывать обязанность продавца после завершения процесса приватизации заключить договор купли-продажи;
  • в договоре купли-продажи необходимо четко прописывать все условия продажи, цену квартиры, ответственность и обязанности сторон, а также условия расторжения договора.

А вот лучшим способом защитить свои интересы станет обращение за помощью к квалифицированным юристам. Так, специалисты нашего сайта окажут бесплатную консультацию, если вы свяжетесь с ними любым удобным для вас способом.

Участие в процессе продажи неприватизированного жилья опытного юриста обеспечит законность сделки и максимально снизит риски.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Можно ли продать неприватизированную квартиру

Под неприватизированным жильем подразумевается та часть жилищного фонда, собственник которого – государство.

Человек, проживающий на такой площади, не может осуществлять никаких действий: продать, подарить, оставить в наследство, оформить дарственную. Основное и непреложное, закрепленное за таким человеком (людьми) право – проживание и пользование данной площадью.

Однако, продать муниципальную квартиру можно. Причем, вполне законными способами. О них и пойдет речь в данной статье.

Почему нельзя продать муниципальную квартиру напрямую

На жилой площади, собственником которого является государство, невозможно выделить доли с последующим правом выкупа, продажи, дарения и т.д. Причина одна: нельзя распоряжаться тем, что принадлежит не тебе, а другому. А такая квартира находится в собственности государства.

Возможно ли продать другими путями

Продать неприватизированное жилье (квартиру, комнату, дом) сложно, но возможно. Существуют схемы, по которым можно продать такое жилье, причем это будет вполне законно.

Причины продажи неприватизированной квартиры:

  • человек не желает утрачивать свое право на приватизацию, которым он может воспользоваться только единожды в жизни;
  • нехватка времени или отсутствие желания заниматься процессом приватизации, поскольку эта процедура весьма утомительная и растянута по времени. А также требует немало средств;
  • человек хочет другую жилплощадь более новую или просторную.

Раньше, еще во времена СССР самым распространенным способом решения жилищной проблемы был обмен. Сегодня это не актуально. Оптимально – продать.

Каким способом можно осуществить продажу неприватизированной квартиры

  • Можно прописать потенциального покупателя на жилую площадь неприватизированной квартиры с последующей выпиской основного квартиросъемщика. По закону это будет выглядеть как оформление постороннего лица по договору-найму для проживания.После заключения договора продавец получает оговоренную сумму и выписывается с данной площади. Покупатель теперь может начать процесс приватизации на себя;
  • Можно обменять неприватизированное жилье на приватизированное. Данный вариант весьма сложный.Для осуществления обмена собственник приватизированной квартиры может расприватизировать свое жилье. Тогда две площади будут меняться как муниципальные. Но продавцу будет сложно найти такого покупателя.Можно поступить иначе. Нанимателю и собственнику обменяться своими правами и соответственно жилплощадями. Наниматель выпишется и на основании договора – дарения станет собственником приватизированного жилья, а покупатель станет нанимателем. За осуществления такой сделки необходимо заплатить немалую сумму за обмен.Покупатель квартиры, если он уже воспользовался своим правом на приватизацию, не сможет оформить в собственность неприватизированное жилье по обмену. Также покупатель теряет право на получение государственного жилья, на стандартный налоговый вычет, которым он мог воспользоваться, если бы приобрел приватизированную жилплощадь;
  • Проще всего продать неприватизированное место жительства, приватизировав его.

Можно ли продать квартиру с коммунальными долгами

Если это приватизированное жилплощадь, то есть два варианта:

Из стоимости вычитается сумма, которая будет внесена на погашение долгов покупателем.

Зачастую стоимость будет невысокой. И в таком варианте много волокиты;

Приобрести жилье с долгами, срок которых менее 3 лет. Тогда государство подаст в суд на бывшего владельца, чтобы с него взыскать долг.

Новый владелец не отвечает за долги предыдущего. Но новому владельцу все равно придется походить по службам, в том числе и в суд.

Если жилье не приватизировано, но есть долги, то при осуществлении продажи долги перейдут на нового квартиросъемщика. То есть ему не дадут пользоваться коммунальными услугами, пока не будут погашены долги. Поэтому сумму задолженности, которая будет внесена на погашение долгов, необходимо вычесть из стоимости продажи. Только заранее это все оговорить с покупателем.

Риски при продаже

Следует понимать, что рисков при осуществлении продажи (обмена) неприватизированной квартиры очень много. В чем они заключаются и как их избежать:

    Возможны трудности со сроками выписки с жилплощади или с тем, на какую площадь будете прописываться. Проблемы будут, если вы будете предполагать прописаться на жилплощадь родственников, которые проживают в странах СНГ;

Юридически нельзя оформить факт внесения задатка или авансового платежа за неприватизированное жилье. По закону нельзя совершать сделки с тем, что тебе не принадлежит.

Если был внесен задаток, и требуется по каким-то причинам его вернуть, сделать это будет практически невозможно.

Напрямую с покупателем лучше не общаться. Лучше пусть это сделает третье лицо, к примеру, работник агентства по недвижимости;

Необходимо проверить дееспособность и вменяемость продавца.

Если окажется, что он находится на учете в псих- или наркодиспансере, то возникнут сложности с обменом. Родственники или иные заинтересованные лица могут подать в суд на признание сделки недействительной, поскольку одна сторона была в состоянии невменяемом. Что будет подтверждено документально;

Банковская ячейка будет служить законным способом передачи денежных средств за «покупку-продажу».

Также не лишним будет заверить на бумаге условие, по которому денежные средства будут выплачены продавцу только после выписки с занимаемой жилплощади;

  • Следует обращать внимание на то, что площадь продаваемой или обмениваемой квартиры не должна быть меньше 15 квадратных метров;
  • Если происходит обмен, то сколько людей выехало, столько и должно въехать;
  • Если на продаваемой жилплощади прописаны несовершеннолетние, то будут вовлечены органы опеки и попечительства. Им необходимо предоставить гарантии того, что права на жилплощадь несовершеннолетнего при продаже (обмене) не будут нарушены.
  • Продажа и обмен с помощью специалистов

    На рынке недвижимости всегда есть риск нарваться на мошенников. Поэтому самым гарантированным решением при продаже или обмене неприватизированной квартиры (дома) на приватизированную является обращение в агентство. Это позволит минимизировать риски при проведении таких сложных с точки зрения закона операций.

    Обращаться лучше в известное агентство. Заранее можно навести справки о деятельности конкретной фирмы, поинтересоваться мнением клиентов.

    У агентств существует легальная схема продажи неприватизированных квартир с использованием «буферной» жилплощади. Суть этой схемы в том, что продавцу предоставляется вместо его жилья вариант, собственником которого является агентство. После того, как сделка свершилась, продавец получает свои деньги и лишается «буферной» жилплощади, на которой он был временно прописан. Далее он сам решает, что приобретать на вырученные средства.

    Можно ли продать неприватизированную квартиру

    Продажа квартиры – это самый простой и доступный способ очень быстро поправить финансовое состояние. Однако далеко не каждый объект недвижимости, в котором имеет право жить человек, можно продать на общих основаниях. Рассмотрим подробнее проблему продажи неприватизированного жилья.

    Можно ли продать социальное жилье

    Если говорить о прямой продаже жилья – то нет, нельзя. Данная недвижимость принадлежит государству/муниципалитету. Обитающие в ней лица имеют право только жить в квартире и обязаны платить за коммунальные услуги. Никаких прав реализовывать это жилье до его приватизации у них нет.

    В то же время, существует множество «обходных» схем, при помощи которых жильцы так или иначе, но могут условно «продать» свою неприватизированную квартиру. Подобные варианты решения проблемы не пользуются особой популярностью, однако могут быть интересны покупателю за счет того, что квартира такого типа будет стоить значительно дешевле, чем аналогичное жилье на рынке.

    Как продать неприватизированную квартиру

    Продать неприватизированную квартиру можно несколькими способами из которых самым простым и очевидным является предварительная приватизация и последующая продажа. Но так как именно этого обычно и хотят избежать по каким-то причинам, рассмотрим все доступные и наиболее актуальные варианты.

    Варианты продажи неприватизированной квартиры

    Всего выделяют 3 варианта приватизации:

    • Продажа с приватизацией. Сначала продавец приватизирует жилье, после чего продает его на общих основаниях.
    • Продажа с обменом. В такой ситуации происходит обмен одного неприватизированного жилья на другое.
    • Продажа с пропиской. Наиболее близкий к понятию «продажа» вариант, не требующий приватизации. Предполагает прописку покупателя в жилье и последующую выписку всех остальных жильцов.

    Каждый из способов может подойти для той или иной ситуации и по-своему удобен. Рассмотрим, как можно реализовать представленные схемы в реальности.

    Продажа с приватизацией

    Сразу после приватизации квартира становится частной собственностью и ее можно продавать абсолютно свободно, как и любую другую недвижимость. При этом, некоторые жильцы не могут или не хотят заниматься приватизацией по определенным причинам.

    У кого-то нет времени, другие жильцы не могут найти и выписать одного из них (а без его подписи приватизация невозможна), третьи имеют серьезную задолженность по коммунальным платежам, что также закрывает возможность для приватизации и так далее. И в то же время, именно эта схема является самой эффективной и, фактически, единственной абсолютно законной.

    Порядок действий

    1. Получить согласия от всех жильцов социальной квартиры на приватизацию.
    1. Собрать документы на приватизацию.
    2. Написать заявление на приватизацию и приложить документы.
    3. Дождаться одобрения.
    4. Подписать договор на приватизацию.
    5. На основании договора зарегистрировать право собственности на всех жильцов, равными долями.
    6. Оценить недвижимость для дальнейшей продажи (самостоятельно или при помощи оценочной компании).
    7. Найти подходящего покупателя (самостоятельно или при помощи риэлтора).
    8. Обсудить условия сделки.
    9. Составить договор купли-продажи (самостоятельно или при помощи нотариуса).
    10. Заверить договор у нотариуса (альтернативно, это можно и не делать).
    11. Зарегистрировать договор.
    12. Подписать акт приема-передачи квартиры, и получить деньги от покупателя.
    13. Написать расписку о получении денег за жилье.

    Документы

    • Паспорта всех лиц, имеющих право проживать в данной неприватизированной (пока еще) квартире.
    • Свидетельства о рождении тех жильцов, у которых еще нет паспорта.
    • Согласия или отказы от участия в процедуре от всех жильцов.
    • Справка от управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (если долги есть, их предварительно нужно погасить).
    • Справка о том, что все лица, участвующие в данной приватизации, раньше в приватизации не участвовали.
    • Если в квартире прописаны (имеют право проживать) несовершеннолетние лица, потребуется дополнительное разрешение на приватизацию от органов опеки.
    • Техпаспорт на квартиру.
    • Договор, на основании которого лица занимают данную квартиру (договор социального найма или аналоги).
    • Заявление на приватизацию (заполняется на месте, при подаче документов).
    • Выписка из домовой книги о прописанных лицах (требуется не всегда).

    Расходы

    Приватизация квартиры – это бесплатная процедура, однако кое-какие затраты понести придется. Некоторые документы выдаются достаточно долго и ускорить этот процесс можно при помощи дополнительного платежа. В среднем на это уходит около 1-2 тысячи рублей. Отказ от приватизации требуется заверять нотариально. Каждый такой документ стоит порядка 1-2 тысяч рублей. Кроме всего прочего, при регистрации права собственности придется заплатить по 2 тысячи рублей на каждого нового владельца в виде госпошлины.

    Уже при процедуре продажи также могут возникать различные расходы:

    РасходыСумма
    Услуги оценочной компанииОколо 10 тысяч рублей
    Услуги агентства недвижимости/риэлтораОколо 2-5% от стоимости жилья
    Услуги нотариусаОт 5 до 30 тысяч
    Свежая выписка из ЕГРН350 рублей
    Новый техпаспорт (если нужен)Около 10-20 тысяч рублей

    Сроки

    Сроки приватизации напрямую зависят от заявителя. Примерные цифры будут выглядеть так:

    • Сбор документов для приватизации: около 1 месяца.
    • Подача заявления: 1-2 дня.
    • Ожидание решения: около 2 месяцев.
    • Подписание договора на приватизацию: 1 день.
    • Регистрация права собственности: около 1-2 недель.
    • Оценка квартиры: до 1 недели.
    • Поиск покупателя: индивидуально, но редко дольше 1 месяца.
    • Обсуждение сделки с покупателем: от 1 дня и до нескольких месяцев.
    • Осмотр покупателем квартиры: 1 день.
    • Составление и подписание договора купли-продажи: 1-2 дня.
    • Подписание акта приема-передачи и окончательный расчет: 1 день.

    Продажа с обменом

    Данный вариант актуален только в том случае, если в качестве «покупателя» выступает жилец другой социальной квартиры. В такой ситуации обе стороны могут просто обратиться в местную администрацию и написать заявление на обмен квартир.

    Следует учитывать, что формально жилье не принадлежит покупателю/продавцу, потому вопрос о доплате, в теории, подниматься не должен. Тем не менее стороны могут заключать любые дополнительные договоренности друг с другом, не оповещая об этом муниципалитет.

    Порядок действий

    1. Найти подходящий объект для обмена (покупателя).
    2. Обсудить с ним условия сделки.
    3. Если планируется доплата, это можно оформить дополнительным договором.
    1. Обратиться в местную администрацию с заявлением на обмен неприватизированных квартир.
    2. Дождаться одобрения и подписать соответствующий договор.
    3. Обменяться жильем.
    4. Получить доплату (если она планировалась).

    Документы

    Для такой процедуры требуется намного меньший пакет документов, ведь фактически никакой продажи не происходит и стороны просто обмениваются социальным жильем друг с другом. При подаче заявления на обмен потребуется предоставить:

    • Паспорта и свидетельства о рождении всех жильцов обеих квартир.
    • Договора найма социального жилья.
    • Согласие всех жильцов с обеих сторон на обмен.
    • Разрешение от органов опеки (если требуется).
    • Заявление на обмен (составляется на месте, при подаче документов).

    Расходы и сроки

    Данная процедура абсолютно бесплатная. Ни одна из сторон не несет никаких расходов, за исключением суммы доплаты, но даже такой платеж не должен быть никак официально привязан к самому факту обмена.

    Реализовать всю сделку можно буквально за 1 день, так как никакие специальные документы не требуются. Однако иногда приходится несколько месяцев ждать одобрения от муниципалитета, что обязательно нужно учитывать.

    Продажа с пропиской

    Этот вариант, как и было сказано ранее, больше всего соответствует именно определению «продажа неприватизированной квартиры». Суть в том, что жилец может попробовать прописать в квартире другого человека, если получит на то разрешение от муниципалитета (что бывает не очень часто, если этот человек не является родственником). После этого достаточно лишь выписаться из этой квартиры и она, фактически (при условии отсутствия других жильцов) останется в пользовании «покупателя».

    Порядок действий

    1. Найти подходящего «покупателя», согласного на описанную выше схему «купли-продажи» квартиры.
    2. Детально обсудить условия сделки. Следует учитывать тот факт, что жилье не принадлежит «продавцу» и любые документы, при помощи которых стороны будут пытаться контролировать друг друга, не должны быть связаны с самим жильем.
    3. Обратиться в местную администрацию с просьбой прописать в квартире нового жилья.
    4. Дождаться одобрения.
    5. В администрации оформить прописку нового жильца.
    6. Выписаться из квартиры.
    7. Получить от «покупателя» деньги.

    Документы

    Учитывая тот факт, что в данном случае предполагается простая регистрация нового жилья, перечень необходимых документов очень незначительный:

    • Паспорта сторон.
    • Договор социального найма (или аналог).
    • Заявление на прописку стороннего лица.

    Расходы и сроки

    Как и в предыдущем случае, никаких расходов тут не будет. Максимум что потеряют «покупатель» и «продавец», так это время на рассмотрение заявления. Традиционно оно занимает около 2 месяцев.

    Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

    • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
    • напишите вопрос в форме ниже;
    • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
    • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

    Продажа неприватизированной квартиры

    Неприватизированное жилье принадлежит государству на праве собственности. Однако некоторые граждане стараются продать неприватизированную квартиру: возможна или невозможна такая процедура? Действующее законодательство дает вполне однозначный ответ «Нет!». Тем не менее способы продать неприватизированное жилье имеются – они, хоть и рискованные, но не являются запрещенными.

    Дело в том, что в законодательстве имеется ряд лазеек, с помощью которых можно совершить сделку купли-продажи неприватизированной жилплощади. Мы подготовили для вас 3 наиболее действенные схемы. Рассмотрим плюсы, минусы каждой из них, а также поговорим о порядке действий.

    Можно ли продать неприватизированную квартиру?

    Продажа приватизированной квартиры регламентируется положениями гражданского законодательства (549-558 ГК РФ). Все, что связано с неприватизированными объектами находится в ведении Жилищного кодекса. Закон запрещает продавать такое жилье в чистом виде.

    Но вместе с тем существуют вполне законные способы обойти данное правило. Речь идет не о прямой продаже квартиры без приватизации, а о сделке через посредников.

    В чем сложность продажи неприватизированной квартиры:

    • Закон запрещает продавать такие объекты напрямую.
    • Оформление документов и взаимодействие с покупателем отнимает много времени.
    • Риски столкнуться с мошенниками и остаться ни с чем.

    Однако у процедуры имеются и плюсы – например, получить деньги от покупателя за неприватизированную квартиру. Очень часто этот фактор перевешивает отрицательные моменты.

    Как продать муниципальную квартиру без приватизации?

    Риелторы выделяют три способа заключить договор купли-продажи на неприватизированную квартиру. Для наглядности распишем их в сравнительной таблице.

    Способы

    Продажа с приватизациейПрописка покупателяОбмен
    ПлюсыОтсутствие рисков нарваться на недобросовестного покупателя

    Возможность отказаться от продажи на этапе приватизации

    Продажа жилья за более высокую стоимость

    Соблюдение законодательства

    Продавец не участвует в приватизации

    Получение денег за квартиру

    Возможность продать неприватизированное жилье с долгами (лицевой счет оформляется на покупателя, с согласия последнего)

    Возможность выбрать подходящее жилье

    Действия через агентство – защищенная сделка

    МинусыДлительное ожидание завершения регистрации

    Утомительный поиск желающих купить неприватизированное жилье

    Уплата 13% налога

    Риск нарваться на мошенников

    Получение согласия на прописку: родственников – от жильцов; посторонних – от муниципалитета

    Уплата 13% налога

    Получение согласия от муниципалитета

    Утомительный поиск нужного покупателя

    «Буферная» схема обмена жильем

    Нахождение квартиры в списке запрещенных для приватизации

    СтоимостьРасходы на приватизацию возлагаются на будущего продавца квартиры, но в некоторых случаях с финансами помогает покупатель. Стоимость приватизации квартиры связана с уплатой госпошлины – 2 000 рублей. Вместе с тем придется потратиться на получение некоторых справок и услуги нотариуса. В среднем затраты составят от 3 000 до 10 000 рублей.Продавец фактически освобожден от оплаты дальнейшей приватизации. Получив деньги за квартиру, он оформляет лицевой счет на покупателя и сразу выписывается. Основные расходы ложатся на нового жильца.Основные затраты связаны с комиссионными агентству по продаже недвижимости. Тем не менее, обмен позволяет продать неприватизированную квартиру на вполне законных основаниях. Продавцу не нужно платить госпошлину в 2 000 рублей, т.к. все расчеты производятся через риелторов в лице агентства.
    СрокиПриватизация муниципальной квартиры состоит из двух этапов:
    • подача заявки в администрацию – от 2 месяцев;
    • регистрация права собственности в Росреестре – от 30 дней.
    Совпадают со сроками обычной приватизации. Но сторонам придется договориться о прописке продавца в квартире. Обычно на это уходит порядка 3-5 дней.Оформление документов и «обмен» квартирами занимает около месяца.

    Способ 1. Продажа с приватизацией

    Представляет собой приватизацию квартиры и дальнейшую продажу. Такая схема применяется чаще всего, но в то же время она самая длительная.

    Порядок, этапы

    1. Проверьте, можно ли приватизировать квартиру.
    2. Подайте объявление о продаже жилья.
    3. Подыщите подходящего покупателя.
    4. Подайте документы в местную администрацию (см. «Заявление на приватизацию квартиры«, а также «Какие нужны документы?«).
    5. Дождитесь ответа властей.
    6. Подпишите договор о приватизации квартиры.
    7. Получите аванс от покупателя.
    8. Зарегистрируйте право собственности в Росреестре.
    9. Завершите сделку купли-продажи.

    Особых сложностей нет, но продавец должен быть уверен в покупателе. В противном случае, сделка может не состояться.

    Процедура, процесс

    Подробная инструкция в 2020 году выглядит следующим образом:

    Первым делом, нужно уточнить: разрешена ли приватизация квартиры? Если жилье подлежит сносу, находится в военном городке или является служебным – в приватизации откажут, а значит о продаже можно даже не думать.

    Затем, нужно подыскать потенциального покупателя, который согласится приобрести квартиру. Подписывать с ним документы пока не нужно – аванс передается на этапе заключения договора о приватизации квартиры.

    Следующий шаг – обращение в местную администрацию с просьбой разрешить приватизацию квартиры. Срок рассмотрения заявок от населения не превышает 2 месяцев. После этого администрация выносит письменный ответ.

    Подписание договора о приватизации. На этом этапе продавец передает аванс за квартиру. Сделка оформляется договором о передаче аванса. Документ нужно заверить у нотариуса.

    Заключительные действия продавца – уплата госпошлины и регистрация права собственности в Росреестре. Территориальный орган выдает выписку из ЕГРН – отныне ее обладатель становится владельцем квартиры. Следовательно, он имеет право на продажу жилья.

    Стороны подписывают окончательный вариант договора купли-продажи. Продавец выписывается из квартиры, а приватизированное жилье отходит покупателю.

    Способ 2. Прописка покупателя

    Предполагает доверие между покупателем и продавцом. В противном случае, одна из сторон может остаться ни с чем.

    Порядок, этапы

    1. Запросите, можно ли приватизировать квартиру?
    2. Договоритесь с потенциальным клиентом.
    3. Возьмите согласие на прописку (принцип: если регистрируют родственника – согласие других жильцов квартиры; если постороннего человека – разрешение от местных властей).
    4. Переоформите на покупателя лицевой счет.
    5. Заключите договор о передаче денег за квартиру, заверьте расписку у нотариуса.

    Дальнейшие действия зависят от покупателя: он может приватизировать жилплощадь или сохранить за жильем статус муниципального. Продавец получает деньги за неприватизированную квартиру и подыскивает новое место жительства. Обратите внимание, что прописаться на новом месте нужно как можно быстрее. Более подробно о сроках прописки на новом месте читайте в нашей статье.

    Процедура, процесс

    Основная суть схемы с пропиской покупателя – передача права на приватизацию квартиры под видом купли-продажи. Естественно, это не считается продажей жилья в чистом виде. Но, с другой стороны, никаких нарушений закона нет. Самое главное грамотно переоформить документы и подыскать новую жилплощадь.

    Отдельно следует сказать о финансовых рисках. Как показывает практика, не все нотариусы спешат заверить расписку в ходе такой схемы. Если других вариантов нет, сторонам придется действовать на свой страх и риск. Желательно иметь представление о покупателе, а лучше проводить подобные сделки с родственниками.

    Способ 3. Обмен

    Закон разрешает обменивать одно неприватизированное жилье на равноценное (ст. 72-73 ЖК РФ). Совершать операцию в отношение приватизированного жилья нельзя.

    Вместе с тем, существуют запреты на обмен:

    • если жилье отнесено к аварийному и подлежит сносу (см. «Что такое снос приватизированного жилья и положена ли жильцам компенсация?«);
    • если в квартире производилась неузаконенная перепланировка;
    • если жилье изъято из оборота;
    • если наниматель не имеет прав на совершение юридических сделок (недееспособный).

    Обмен одной неприватизированной квартиры на другую встречается довольно часто. Но здесь имеются определенные нюансы, без которых сделка попросту не состоится.

    Порядок, этапы

    Прежде чем приступать к обмену, нужно определиться с новым жильем. Для этих целей обычно обращаются к риелторам. Но возможны и другие варианты.

    Пошаговый алгоритм в 2020 году:

    1. Разместите объявление о намерении обменять квартиру.
    2. Найдите потенциального покупателя.
    3. Клиент связывается с агентством и приобретает «буферную» жилплощадь. Второй вариант – обмен на уже имеющуюся муниципальную квартиру (со схожим метражом).
    4. Обратитесь в местную администрацию.
    5. Получите разрешение на обмен.
    6. Дождитесь, пока агентство завершит регистрацию обмена.
    7. Оформите право собственности на «буферную» квартиру.
    8. Продайте «буфер» агентству и получите деньги за жилье.

    Процедура, процесс

    Процесс обмена одной неприватизированной квартиры на другую имеет множество «подводных камней». Не стоит связываться с сомнительными фирмами. Лучше всего доверить операцию проверенному агенту.

    • подать объявление;
    • указать местоположение, адрес, метраж, технические характеристики и прочие детали квартиры;
    • написать заявление на имя главы местной администрации с просьбой разрешить обмен (для справки: собственник квартиры указан в квитанциях на оплату ЖКУ);
    • получить одобрение сделки;
    • передать документы представителю агентства;
    • продать «буфер» обратно агентству.

    Отметим, что многие агентства имеют специальные «буферные» жилые помещения. Через них проводятся распространенные сделки с жильем. Государство не «закручивает гайки» в отношение таких схем. Поэтому обмен неприватизированного жилья вполне рабочий. Главное не нарваться на агентства-мошенников.

    Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами?

    Встречаются ситуации, когда нужно срочно продать неприватизированную жилплощадь, но за нанимателем числится долг по ЖКУ. Что делать в такой ситуации? Разумеется, продать квартиру с долгами вам никто не позволит. Правда, существует лазейка в виде перевода долга на нового собственника. Но в случае с неприватизированной квартирой это работает далеко не всегда.

    Инструкция, как продать квартиру без приватизации с долгами:

    1. Подайте объявление о продаже недвижимости.
    2. Найдите покупателя, переговорите с ним на предмет оплаты долга.
    3. Заключите договор о том, что клиент оплачивает ваши долги и приватизацию квартиры.
    4. Снимитесь с регистрации.
    5. Пропишите покупателя в квартире.
    6. Переоформите на него лицевой счет.
    7. Получите деньги за квартиру.

    Если действовать через агентство, то порядок действий будет гораздо проще. Вот только стоимость квартиры при этом существенно упадет. Кроме того, агентства берут комиссию за посреднические услуги.

    Обязательно прочитайте, как выписаться из квартиры с долгами — этому вопросу посвящена наша отдельная статья.

    Подводные камни, сложности

    Основные трудности в сделках с жильем – обилие мошеннических схем и финансовых рисков. Прежде чем приступать к продаже, нужно определиться с инструкцией. Крайне желательно проконсультироваться с юристом или риелтором.

    Сложности процесса:

    1. Агентства недвижимости могут продать «буферную» квартиру нескольким покупателям сразу. Мошенники действуют в расчете на доверчивость людей. Найти желающих на неприватизированное жилье довольно трудно, поэтому многие люди соглашаются на предложения аферистов.
    2. Второй сложностью считают регистрацию в муниципальной квартире. До тех пор, пока один жилец не выпишется из жилплощади, подселить нового (продавца) невозможно. Данный нюанс увеличивает сроки продажи неприватизированной квартиры.
    3. Нередко одна из сторон участвует в сделке по поддельным документам. Махинации быстро выявляются в Росреестре, однако если аванс уже передан – вернуть деньги без суда очень сложно.

    Как подстраховаться?

    Юристы рекомендуют не надеяться на порядочность второй стороны. Фиксируйте каждый свой шаг с помощью документального подтверждения.

    • Если покупатель предлагает заплатить аванс, заключите с ним договор аванса (предварительный). Пропишите условие, что вы обязуетесь оформить полноценный договор купли-продажи сразу после завершения приватизации. Не забудьте заверить документ у нотариуса. Это убережет от возможных махинаций с неприватизированной квартирой.
    • Получая суммы денег, составляйте расписки. Желательно заверять их у нотариуса – так проще установить факт получения/передачи денег.

    ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

    • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

    Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

    1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
    2. Позвоните на горячую линию:
      • Москва и Область – +7(499)648-11-59
      • Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

    Как продать неприватизированную квартиру

    Можно ли продать неприватизированную квартиру? Государство предоставляет бесплатное жильё тем, кто в этом нуждается. Однако жильё предоставляется исключительно для пользования, и иным образом распоряжаться им нельзя. Такое правомочие наступает только после приватизации. Поэтому стоит подробно рассмотреть, как продать неприватизированную квартиру.

    Особенности неприватизированной квартиры

    Итак, можно ли продать квартиру, если она не приватизирована? Неприватизированная квартира принадлежит государству и, как правило, муниципальным властям. Такое жилище предоставляется гражданам для временного проживания, но с правом в дальнейшем оформить его в собственность. Это отдельная процедура, которая отнимает немало сил и времени. По этой причине многие лица, имеющие в своём владении муниципальную квартиру, ищут способы продать её, не осуществляя приватизацию.

    Но для начала стоит отметить все способы, которые допускают продажу жилья, приватизация которого ещё не была осуществлена.

    Так, продать неприватизированное жилище можно одним из нижеследующих способов:

    • произвести стандартную процедуру приватизации;
    • действовать через агентство.

    Каждый из указанных способов имеет свои нюансы и сложности. Точно сказать какой из них проще очень сложно. В каждом отдельном случае выбор может пасть на тот или иной способ.

    К примеру, если квартиру не нужно срочно продавать, то можно не спеша произвести приватизацию. На это уйдёт порядка полугода. Однако в таком случае у неё будет не один, а несколько владельцев, то есть все прописанные жильцы.

    Если же нет желания делить квартиру с другими жильцами или же уполномоченный государственный орган отказывает осуществлять приватизацию, то можно воспользоваться услугами агентств по недвижимости в виде обмена. Данный способ сопряжён с большим риском и во многом зависит от надёжности контрагентов.

    Главное, принять меры предосторожности, которые в случае чего позволят сохранить квартиру. Не стоит забывать и о мошенническом факторе. Узнав о том или ином способе реализовать муниципальную квартиру, необходимо для начала тщательно проверить все его особенности.

    Приватизация жилья

    Приватизация муниципального жилища довольно кропотливый процесс, который требует усилий не только инициатора процедуры, но и всех жильцов, которые проживают в соответствующей квартире.

    Стоит отметить, что продажу муниципальной квартиры можно несколькими способами обусловить приватизацией:

    1. Можно осуществить приватизацию и потом продать. В таком случае необходимо будет заручиться согласием всех лиц, которые живут в квартире и после приватизации станут совладельцами, как правило, в равной мере. Это очень сложный способ, так как требует консолидации решений нескольких людей, чего добиться практически невозможно.
    2. Найти покупателя, который в дальнейшем сам будет приватизировать квартиру. Такой вариант самый удобный для продавца, так как не придётся оформлять документы. Достаточно просто заменить нанимателя в договоре найма.

    Однако приватизация подходит не для всех категорий владельцев муниципальных квартир. Местные власти не всегда разрешают переход государственной собственности в частную, так что риск получить отказ довольно-таки велик. Кроме того, подобные действия в некоторых случаях могут быть расценены в качестве мошеннических намерений, так что велик риск быть привлечённым к уголовной ответственности.

    В любом случае лучше осуществлять продажу уже после оформления на себя правомочия собственности. Ведь помимо административного аспекта существует иная проблема. Очень сложно договориться со всеми совладельцами жилья, не говоря уже о том, что приватизированная квартира обладает более низкой ликвидностью на рынке недвижимости, нежели изначально построенное частными застройщиками жильё.

    Проблема найти покупателя довольно острая. Даже если найдётся такой покупатель, то, скорее всего, придётся сделать большую скидку.

    Помощь агентства

    Достаточно эффективной себя показала продажа неприватизированной квартиры посредством риелторских агентств. В основном такой метод используется, когда нужно продать квартиру в ипотеке. Ипотечный договор мало чем отличается от договора на проживание в муниципальной квартире. Такие конторы довольно распространены на территории России. Как уже было отмечено здесь главное надёжность партнёров: как агентства, так и покупателя.

    В чём заключается роль агентства? Агентство в силу характера своей деятельности вправе осуществлять практически любые операции с недвижимостью. Оно непосредственно контактирует с государственными органами и может решить многие проблемные моменты, какие обычное физическое лицо просто в силу правового статуса решить не может.

    Агентство непосредственно в процессе продажи неприватизированного жилища участвует в качестве организатора обмена.

    Отличие данного способа от самостоятельного поиска покупателя заключается в том, что не придётся договариваться с покупателем и делать ему скидку. Агентство само находит заинтересованных лиц и берёт с них оплату себе. Продавцу же передаются права на купленную квартиру.

    Сложностью данного способа является то, что местная администрация может отказать заменить нанимателя, так как муниципальное жильё имеет целевой характер и выдаётся исключительно лицам, нуждающимся в жилье. Как правило, риелторские агентства сами решают подобные вопросы без проблем для участников соглашения.

    Другим недостатком такого способа является неблагонадёжность большинства агентств. Как правило, на продавца квартира по обмену оформляется уже после смены нанимателя в муниципальном жилье. Так что агентство может легко обмануть продавца и ему придётся долгое время с ним судиться.

    Во избежание подобных последствий лучше всего иметь дело с надёжными лицами и по строго регламентированному соглашению. Ведь лучше иметь на руках неприватизированное жилище, чем вовсе остаться без места жительства.

    Как осуществить приватизацию?

    Если надёжных агентств найти не удаётся, то лучше всего осуществить приватизацию жилья. Хотя на практике в большинстве случаев данная процедура растягивается на полгода, при грамотном подходе это можно сделать за месяц.

    Главное, грамотно собрать все необходимые документы.

    Для приватизации по законодательству необходим следующий перечень документации:

    • документ, являющийся основанием возникновения правомочия проживания соответствующих лиц в муниципальной квартире;
    • справка из жилищной организации или паспортного стола о лицах, имеющих регулярную прописку по соответствующему адресу;
    • чеки об оплате коммунальных услуг, об оплате стоимости муниципального жилья, если по соглашению о найме за проживание устанавливалась плата;
    • справочный документ из жилищной организации об отсутствии задолженности по квартплате;
    • паспорта лиц, участвующих в приватизации, а также свидетельства о рождении, при условии наличия проживающих в квартире несовершеннолетних граждан;
    • различные документы, удостоверяющие правомочие лиц, осуществляющих приватизацию на льготы от государства, в том числе на жилищное субсидирование.

    Как правило, процедура осуществляется в местной администрации. Но сделать всё можно и через МФЦ (многофункциональный центр). Но стоит иметь в виду, что каждый гражданин может участвовать в приватизации лишь раз в жизни. Так что если кто-то планирует получить от государства иное жилое помещение, то ему лучше отказаться от участия в данной процедуре.

    После этого можно продавать квартиру по своему усмотрению в общем порядке. Но для начала после осуществления приватизации лучше объединить все доли в одну. Для этого составляется ряд договоров дарения или купли-продажи в зависимости от количества долей.

    Жилые помещения в долевой собственности оцениваются на рынке гораздо ниже, нежели жильё в единоличной собственности. Кроме того, если есть лица, которые не принимали участия в приватизации, но имели регулярную прописку на момент осуществления процедуры, то их лучше выписать перед продажей.

    В общем, вопрос остаётся исключительно за ценой. Продать можно любой объект недвижимости. Однако ликвидность квартир с различной характеристикой разная. Так что лучше проконсультироваться с профессиональными и надёжными риелторами, прежде чем назначать цену и искать покупателя.

    Главное, не забывать о том, что объект недвижимости – всегда дорогостоящее имущество. Но в зависимости от наличия проблем с оформлением такого объекта его цена может существенно меняться. Так что лучше сделать все документы и продавать жильё в общем порядке. Именно так можно будет получить максимальную выгоду от продажи.


    Можно ли продать неприватизированную квартиру?

    Согласно законодательству квартира, которая не приватизирована, считается муниципальной, а основной квартиросъемщик в таком случае ограничен в правах – он не может ее продать, не имеет права кого-то там прописать, официально сдать в аренду или же использовать как залоговое имущество. Другими словами, не имеет права выполнять с ней юридические операции, а наследники должны будут доказать свои права на имущество.

    Приватизация, по сути, не является сложным процессом, а каждый гражданин РФ имеет один раз воспользоваться ею бесплатно. Но, все же случаи, когда объект недвижимости длительное время не приватизирован, а сделать с ним что-то нужно – не редкость. Поэтому, далее поговорим о том, можно ли продать неприватизированную квартиру, и как это сделать.

    Можно ли по закону продать неприватизированное жилье?

    Продажа приватизированного жилья регламентируется статьями 549-558 ГК РФ. Если же объект не приватизирован, то есть находится в муниципальной собственности, действия с ним регламентируются Жилищным Кодексом РФ. Согласно законодательству, продать неприватизированную квартиру в таком виде, как это понимает ГК РФ в виде оформления сделки купли-продажи, невозможно.

    Законодательно можно найти другие обходные пути, но нужно понимать и то, что риски, а также бумажная волокита, существенно возрастают. Более того – сроки таких сделок дольше, да и в цене такая квартира может «упасть».

    Способы продажи неприватизированной квартиры

    Существует несколько способов продать квартиру, которая неприватизированная:

    • Все же приватизировать квартиру – это дольше, но законно и исключает риски.
    • Прописка покупателя – потенциальный покупатель прописывается, на него переоформляется лицевой счет, после чего осуществляется передача денег.
    • Обмен – в таком случае можно обменять только неприватизированную квартиру на приватизированную.

    Каждая из этих сделок имеет свои нюансы и особенности, которые далее мы и рассмотрим подробнее.

    Продажа с приватизацией

    Это законно обусловленный и наиболее безопасный в таком ключе способ продажи, но не скорый по времени. Примерный алгоритм такой:

    • Удостоверьтесь в том, что квартиру можно приватизировать.
    • Найдите подходящего по вашим параметрам покупателя.
    • Подайте документы на приватизацию.
    • Дождитесь ответа от местного муниципалитета.
    • Если муниципалитет дает разрешение, то подписывайте договор о приватизации.
    • Оформляете получение аванса или задатка (лучше задатка) о покупке квартиры.
    • Регистрируете право собственности в квартире.
    • Заключаете сделку купли-продажи.

    Кроме юридических проволочек, здесь должно быть и доверие между сторонами.

    Продажа через прописку покупателя

    Продажа через прописку покупателя по алгоритму схожа с вышеописанным, но имеет свои нюансы. Примерный алгоритм такой:

    • Узнать, можно ли приватизировать квартиру.
    • Если не вы единственный квартиросъемщик, то нужно взять согласие на прописку потенциального покупателя от остальных жильцов.
    • Если потенциальный покупатель ваш родственник, то достаточно будет согласия от остальных жильцов, если это посторонний человек – то нужно получить разрешение от местного муниципалитета.
    • На покупателя переоформляется лицевой счет.
    • Заключается договор и передаче средств, заверяется прописка у нотариуса.

    По сути, это схема продажи квартиры под видом передачи права на приватизацию. В чистом виде это нельзя назвать сделкой купли-продажи, но законно она обоснована, никаких нарушений нет.

    Риски есть – не все нотариусы соглашаются оформлять такие расписки, а передача денег без документов рискованная.

    Обмен жилья

    Согласно статье 72-73 Жилищного Кодекса РФ можно обменять одну неприватизированную квартиру на другую приватизированную квартиру.

    Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно – попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

    +7( 812) 317-67-20 (Санкт-Петербург)

    8 (800) 222-76-65
    (бесплатный звонок по России)

    Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

    Но, обратите внимание на то, что нельзя обменять приватизированную квартиру на неприватизированную.

    Обратите внимание на то, что есть ряд запретов на обмен:

    • Если жилье изъято из жилого фонда.
    • Если жилье подлежит сносу, находится в аварийном состоянии.
    • Если в квартире проводилась незаконная перепланировка. Обратите внимание, что даже если технически она была возможна, нет никаких нарушений привал безопасности, но нет разрешения БТИ и технической документации, перепланировка будет признана незаконной.
    • Если основной квартиросъемщик не имеет права проводить какие-либо юридические операции, то есть признан недееспособным или он несовершеннолетний, не имеет законного отношения к этой квартире.

    Примерный алгоритм обмена

    Процедура проходит примерно следующим образом:

    • Находится подходящий покупатель. Это можно делать как самостоятельно, так и через агентство недвижимости.
    • Обращаетесь в местную администрацию, получаете разрешение на обмен.
    • Обмен регистрируется.
    • На обменянную квартиру регистрируется право собственности.
    • Полученная квартира продается по стандартному алгоритму.

    Самый вероятный риск в такой схеме – попасть на агентство-мошенника. Поэтому лучше не обращаться к кому-попало, выбирайте только те агентства, которые давно работают на рынке, или же с ними сотрудничали ваши знакомые.

    Продажа квартиры с долгами

    Законодательно невозможно продать квартиру с долгами по ЖКУ. Тем более ситуация усложняется, если объект недвижимости неприватизированный.

    Если же единственный вариант – это продать квартиру с долгами и неприватизированную, то примерный алгоритм действий таков:

    • Найти подходящего покупателя.
    • Заключите соответствующий договор. А так как не все нотариусы согласны на заверение таких документов, не факт, что получится заверить соглашение.
    • Потенциальный покупатель прописывается в квартире.
    • На покупателя переоформляется лицевой счет квартиры.
    • Завершается сделка – покупатель получает указанную в договоре сумму.

    Нужно понимать, что при таком способе продажи квартира существенно упадет в стоимости – и из-за того, что квартира продается не по стандартному способу продажи, и из-за того, что числиться долг, который будет погашать новый владелец.

    Возможные риски

    Продажа неприватизированной квартиры – это уже сложность, так как она, по сути, не продается, а просто обходными в законе путями передается в собственность другому человеку.

    Основными сложностями такого процесса является следующее:

    • Нечестные агентства недвижимости могут продать «буферную», то есть продаваемую по обмену квартиру, сразу нескольким продавцам.
    • Вероятны сложности с регистрацией в муниципальной квартире: пока прежний квартиросъемщик не выпишется из помещения, подселить нового будет невозможно.
    • Потенциальный покупатель может работать по поддельным документам. Оспорить сделку потом будет сложно даже в судебном порядке, так как саму операцию сложно вообще назвать продажей.

    Единственно разумным решением будет все же сначала приватизировать квартиру, а уже потом заниматься ее продажей. Но, если такой вариант вообще не рассматривается, совершайте все сделки с участием юриста, обязательно оформляйте передачу денег с помощью расписок и обращайтесь только к профессиональным агентствам недвижимости.

    Можно ли и как продать неприватизированную квартиру?

    Вопрос о том, можно ли продать неприватизированную квартиру, часто задают граждане юристам. Казалось бы, по закону диалог должен быть таким: «Можно ли продать неприватизированную квартиру?» — «Нет, нельзя». Однако на самом деле есть несколько вариантов такой сделки — не слишком очевидных на первый взгляд, но вполне осуществимых.

    Статус неприватизированного жилья

    По закону квартира, которая не была приватизирована в установленном порядке, принадлежит не жильцам, а муниципалитету или государству. А продать имущество может только собственник — в противном случае сделка будет недействительной.

    По сути, вся программа приватизации, действующая уже более 20 лет, рассчитана именно на то, чтобы граждане, получив в собственность квартиры и другое жильё, смогли самостоятельно ими распоряжаться — в том числе и продавать. Без приватизации распоряжение квартирой невозможно.

    Следовательно, мы видим первый вариант решения проблемы — перед тем, как продать жилище, его нужно приватизировать.

    Как продать неприватизированную квартиру?

    Допустим, вы не хотите тратить несколько недель на оформление приватизации, а желаете продать квартиру как можно быстрее. Что ж, здесь тоже есть свои пути:

    1. Самый простой вариант — это договориться с покупателем и, получив от него оговоренную сумму, прописать его в квартире, а самому выписаться. После этого приватизация становится уже проблемой не вашей, а нового хозяина.
    2. Второй способ иногда практикуют агентства, работающие с недвижимостью — схема с так называемой «буферной» квартирой. При таком варианте человек, приобретающий неприватизированную квартиру, передаёт вам деньги, на которые вы покупаете у агентства какую-то жилплощадь (квартиру-«буфер»). Затем происходит обмен уже приватизированного «буфера» на вашу неприватизированную квартиру: вы выписываетесь из квартиры, и туда с согласия местной власти прописывается покупатель. Затем вы продаёте «буфер» обратно агентству, получая на руки деньги. Такой способ используется, как правило, в Москве и других регионах, где местное законодательство допускает такие варианты обмена с передачей прав по договору социального найма.

    Надо отметить, правда, что эти 2 варианта работают только в том случае, если ваша квартира вообще может быть приватизирована. Если же нет (жильё ведомственное, находится в военном городке и т. п.) — можно даже не задумываться о продаже.

    Подводные камни при продаже

    При любом варианте продажи неприватизированной квартиры вы рискуете. Самый главный риск здесь — это мошенничество со стороны покупателя или агентства. Например, вы можете столкнуться с тем, что выпишетесь из квартиры, а деньги вам выплачены не будут, или же агентство откажется выкупать обратно квартиру-«буфер». Поэтому крайне рекомендуется сначала проверить репутацию и человека, и фирмы, с которой вы собираетесь работать.

    Кроме того, при «буферной» схеме страдают интересы покупателя: если он уже использовал своё право на приватизацию, то собственником новой квартиры он уже не станет — так и останется лишь жильцом.

    Другая опасность подстерегает со стороны закона. Дело в том, что сделки вроде описанных выше — это игра на грани фола. Вы рискуете столкнуться с тем, что кто-то из заинтересованных лиц подаст в суд иск о признании сделки недействительной. Причем формально основания будут: такая продажа теоретически может рассматриваться как мнимая или притворная сделка. Предсказать же результат судебной тяжбы довольно сложно.

    Поэтому всё-таки наилучшим способом будет сначала приватизировать квартиру — даже если вы уже нашли покупателя и договорились с ним о внесении задатка.

    Как подстраховаться?

    Избежать лишних проблем можно, если тщательно документировать каждый свой шаг. Поэтому:

    • если вы решили взять с будущего покупателя задаток, заключайте с ним предварительный договор, в котором будет прописана обязанность сторон оформить договор купли-продажи после завершения приватизации;
    • в договоре чётко оговаривайте цену квартиры;
    • при получении любых сумм выписывайте расписки.

    Надеемся, что наши советы окажутся вам полезны.

    Источники:
    http://prokvartiru.com/prodazha/prodat-neprivatizirovannuyu-kvartiru
    http://ros-nasledstvo.ru/mozhno-li-prodat-neprivatizirovannuyu-kvartiru/
    http://law-divorce.ru/prodazha-neprivatizirovannoj-kvartiry/
    http://zhiloepravo.com/vopros/prodazha/neprivatizirovannuyu-kvartiru.html
    http://estatelegal.ru/nedvizhimost/voprosy-kupli-prodazhi/mozhno-li-prodat-neprivatizirovannuyu-kvartiru/
    http://nsovetnik.ru/privatizaciya/mozhno_li_i_kak_prodat_neprivatizirovannuyu_kvartiru/
    http://exspertrieltor.ru/2019/10/14/sdelka-kupli-prodagi/

    Ссылка на основную публикацию