Как рассчитать стоимость доли в квартире?

Как рассчитать стоимость доли в квартире?

Обладание долями в квартире сопряжено с некоторыми неприятностями. Они начинаются, когда собственники этих долей намереваются распорядиться ими, задумав провести с ними сделку по отчуждению. Многие ошибочно считают, что им удастся выручить от продажи своей доли несколько больше денег, чем на самом деле они могут рассчитывать. Когда же дело доходит до разговора и торга с потенциальными клиентами, те предлагают цену за долю в квартире, значительно меньшую, чем рассчитывал продавец. И при этом потенциальные покупатели оказываются правы. Итак, как определяется стоимость доли в квартире?

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Как определить стоимость доли в квартире?

Такие различия между ожиданиями продавца и предложением покупателя объясняется следующим. Как считает продавец? Если ему принадлежит треть квартиры, а стоимость самой квартиры на рынке недвижимости составляет, скажем, три миллиона рублей, то он рассчитывает на один миллион рублей.

Но этот подход ошибочен. Дело в том, что при расчетах не был применен понижающий коэффициент. Дело в том, что доли в квартире продаются за 50 или 70 процентов их номинальной стоимостью. Для приведенного выше случая это означает, что 1 миллион рублей нужно умножить на коэффициент 0,5 или 0,7.

Если применить понижающий коэффициент, то получим, что долю в квартире для приведенного случая можно продать за 500-700 тысяч рублей. Разительная разница, не правда ли?

Учтите, что на величину понижающего коэффициента влияет большое количество факторов. В вопросе оценки доли в квартире именно эти факторы играют основную роль в определении ее стоимости.

Факторы, влияющие на оценку доли в квартире

Для правильной оценки стоимости доли квартиры , специалисты должны учесть много разных факторов, каждый из которых оказывает влияние на конечную стоимость недвижимости. Простая арифметика в таких случаях подходит только для первого этапа оценки, когда узнается номинальная стоимость. На этом этапе, как показано выше, происходит простое арифметическое соотношение площади доли к общей рыночной стоимости всей квартиры. Но для этого нужно еще установить рыночную стоимость самой квартиры, что должны делать тоже специалисты.

Получив номинальную стоимость, специалисты приступают к учету различных факторов, из-за чего конечная цена доли квартиры меняется. Возьмем на заметку некоторые из них.

  • Нужно учесть, определен ли у владельцев долевой собственности порядок пользования общей жилой площадью. На практике практически во всех подобных случаях по объективным причинам невозможно определить порядок пользования общей квартирой. А вот наличие такого порядка положительно сказывается на стоимости доли квартиры, увеличивает ее. Закрепить порядок пользования общей жилой площадью можно либо посредством судебного решения, либо письменного соглашения. К первому случаю прибегают, если дольщики не смогли между собой договориться. В таком случае, кто-то из них обращается с исковым заявлением в суд, выступает в качестве истца, в то время, как другие дольщики выступают в качестве ответчиков.Лучший вариант, если им удается решить спорные вопросы в досудебном порядке и закрепить достигнутые соглашения в письменном договоре.
  • Есть ли свободный доступ в квартиру или ему будут препятствовать остальные жильцы квартиры. Тут речь ведется о степени адекватности этих жильцов, их реакции на появление нового владельца доли в общем жилье. Ошибочно считать, что если жильцы не имеют ничего против вселения нового жильца, то цена на долю повышается. Это является само собой разумеющимся, стоимость на жилье от этого не меняется. А вот если велика вероятность того, что покупатель столкнется с неадекватным поведением остальных жильцов, то стоимость на долю в квартире падает. В таком случае возникает риск того, что такую недвижимость будет вообще сложно продать, либо придется сильно уступать в цене.
  • Объем жилой площади, который положен дольщику. Не всегда доли в квартире распределены между жильцами равномерно. По разным причинам у кого-то из жильцов в собственности может оказаться большая, чем у других дольщиков, площадь. Этот фактор будет увеличивать стоимость жилья. И наоборот, если его доля меньше, чем у других, то это значительно понижает ее номинальную стоимость. Но тут есть один нюанс. Если доля квартиры очень большая, например, 5/6 или ¾, то это может производить обратный эффект. Владельцы таких больших долей рассчитывают их продать практически за цену всей квартиры. А потенциальный покупатель понимает, что какой бы большой ни была приобретаемая им доля, жилье все равно придется делить с посторонним человеком. Более того, если практически за эту же цену он может купить отдельное жилье, то зачем тогда ему покупать только его часть? Вопрос риторический.
  • Стоимость части квартиры может увеличиться в том случае, если в ней есть несколько комнат с отдельными входами в каждую из них. Это справедливо для продажи ½ доли в двухкомнатной квартире или 1/3 доли в трехкомнатной квартире. В таких случаях покупатель рассчитывает на проживание в отдельной комнате, которая изолирована от других. И наоборот, продать третью часть в однокомнатной квартире сильно снизит шансы ее продажи. В таких случаях на сделку можно рассчитывать, только если сильно уступить в стоимости продаваемой недвижимости.
  • Значительный фактор, оказывающий существенное влияние на стоимость доли квартиры, это количество остальных дольщиков. Чем их больше, тем стоимость каждой отдельной доли в этой квартире ниже. Наилучшим вариантом является наличие только одного дольщика помимо самого продавца. В таком случае можно рассчитывать не только на стоимость, максимально приближенную к номинальной. Цена доли может быть и выше, достигая 120% от номинальной стоимости.
  • Помимо количества собственников имеет большое значение и количество жильцов. Не обязательно быть одним из владельцев квартиры, чтобы иметь право проживать в ней. Прописка не дает право собственности, но предоставляет законное право для проживания. Наличие таких жильцов значительно снижает стоимость доли. Если окажется, что помимо остальных дольщиков ему придется общаться и с жильцами, то вероятность покупки такого жилья сводится к нулю.
  • Если среди собственников доли в квартире есть несовершеннолетние, то это обстоятельство также снижает стоимость доли. Дело в том, что это обстоятельство сильно затрудняет, а в некоторых случаях делает невозможным в дальнейшем разменять эту квартиру, потому что нужно будет обязательно получать разрешение от органов опеки и попечительства, которое позволит переселить детей в другое жилье. Из-за этого цена доли квартиры снижается почти в два раза.
  • Продать часть дорогой квартиры будет возможно только при сильном снижении ее стоимости, потому что проще будет купить целую квартиру, которая не относится к дорогому жилью, чем делить элитные квадратные метры с одним, двумя и более жильцами.

Как рассчитать стоимость доли в квартире: формула

Помимо перечисленных факторов могут быть и другие, которые снизят стоимость продаваемой части квартиры, либо повысят на нее цену. Именно по этой причине, как подмечено выше, очень сложно высчитать ее рыночную стоимость. Тем не менее, многие эксперты для вычисления этой стоимости прибегают к математической формуле, которую мы и рассмотрим.

Для применения математической формулы нужно знать:

  • рыночная стоимость квартиры, которая обозначается как Скв;
  • размер доли, который обозначается как Д;
  • коэффициент учета параметров, который обозначается как К.

Как раз последний параметр формируется с учетом всех вышеприведенных факторов. Если первые два параметра относительно не сложно высчитать, то вот над точным значением коэффициента придется потрудиться. И без специальных знаний и профессиональных навыков здесь не обойтись.

Узнав все эти цифры, подставляем их в формулу Скв×Д/2 ×К.

Оценка стоимости доли в квартире онлайн

Прогресс дал возможность провести оценку стоимости доли квартиры с помощью онлайновых интерактивных калькуляторов. Для этого на специальных сервисах необходимо ввести следующие данные:

  • месторасположение недвижимости;
  • где она находится в здании, на каком этаже;
  • тип строения;
  • год постройки;
  • вид внутренней отделки помещения.

После того, как все требуемые данные введены в специальную форму, нажимайте на кнопку «рассчитать». Сервис выдаст вам рыночную стоимость заданной недвижимости. Однако учтите, что это значение неточное, потому что такие калькуляторы несовершенные и не учитывают многие факторы.

Учтите, что никакие формулы, советы и оценка доли квартиры через онлайн калькулятор неспособны заменить грамотного специалиста-эксперта. Услугами по оценке стоимости доли в квартире можно воспользоваться как у экспертных компаний, так и частных экспертов. У них должна быть соответствующая лицензия, которая позволяет им предоставлять подобные услуги. Оценка стоимости предоставляется в виде отчета(справка о стоимости доли в квартире), в котором указываются исходные данные и факторы, влияющие на конечный результат. Оспорить эту оценку можно на основании другой оценки, проведенной экспертом.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Как рассчитать стоимость доли в квартире и правильно ее продать

Совместная собственность на недвижимость часто становится причиной споров между родственниками

Как рассчитать стоимость доли в квартире? Ведь совместная собственность порой доставляет своим владельцам немало проблем .

Распоряжение общим имуществом , раздел квартиры , определение долей , их отчуждение иногда вызывают множество разногласий и споров .

Однако , независимо от согласия других сособственников , каждый вправе распоряжаться своей частью имущества .

Рассмотрим подробно такие интересующие многих вопросы : как разделить имущество , как рассчитать стоимость доли в квартире .

Раздел квартиры по долям

В определенных случаях владение недвижимостью может осуществляться на правах сособственности

В определенных случаях право собственности на недвижимый объект имеется не у одного , а у нескольких лиц .

Именуются они в юридической практике сособственниками .

Такое положение может возникнуть при наследовании имущества , на основании совершенных сделок , и в некоторых других случаях .

Фактически , в обычной жизни статус помещения не играет большой роли , до тех пор , пока не встает вопрос о его отчуждении .

Владение имуществом может осуществляться как совместно , так и на основании долевой общей сосбственности .

Если квартира используется лишь для проживания , и отношения сособственников хорошие , то необходимости что — либо менять не возникает .

Сложности могут возникнуть при проблемах во взаимоотношениях либо желании продать свою часть .

Когда проживающие под одной крышей люди желают отделиться , решается вопрос о разделении счетов и использовании отдельного помещения .

Распорядиться своей долей недвижимости сособственник может только после ее определения

Если одни из владельцев хочет продать свою часть , то исходя из режима собственности , отношений с другими сособственниками могут возникать те или иные проблемы при осуществлении желаемого .

Для того , чтобы каким либо образом своей долей распорядиться для начала нужно определить ее .

В случаях совместного пользования такого разделения нет , поэтому в первую очередь необходимо выделить свою часть . Как рассчитать долю в квартире и ее стоимость?

Если доли изначально определены , что подтверждено документально , возникают другие вопросы .

Во — первых , следует знать , что , прежде всего , доли существуют как право на часть имущества .

Выделение этой части не всегда может быть произведено в натуре .

Если реально выделить обособленное помещение не позволяет площадь жилья , можно получить компенсацию своей доли в денежном выражении другими проживающими в нем лицами .

Как посчитать долю в квартире? Более подробно о том, что такое доля в квартире и об особенностях сделок, проводимых с описанной недвижимостью:

Раздел в коммуналке

К особенностям коммунальных квартир относится то , что проживают в ней , как правило , не родные люди , а разные семьи и незнакомые друг другу лица .

Доли у таких сособственников могут определяться , или же не иметь разделения . Любые действия относительно общего имущества могут осуществляться по соглашению всех его владельцев .

При отсутствии согласия можно подать иск в суд с соответствующим заявлением .

Если после выделения доли , собственник хочет продать ее , он должен помнить правило о том , что другие владельцы обладают преимуществом при ее покупке .

То есть , в первую очередь предложить приобрести свою часть другим владельцам жилого помещения .

Соглашение между сособственниками

Сособственникам объекта недвижимости зачастую приходится решать вопросы , касающиеся владения и распоряжения совместным имуществом .

Согласно нормам закона они должны делать это по соглашению между собой . На практике мало кто заключает письменные соглашения о порядке использования имущества , определении долей .

Чтобы избежать судебных разбирательств, сособственникам лучше решать все возникающие вопросы путем мирных переговоров

Однако добровольное мирное решение этих вопросов поможет избежать тяжелых судебных разбирательств .

Если доли в общем имуществе не определены и сособственники намерены сделать это полюбовно , они должны заключить письменное соглашение .

В нем отражаются данные о самой квартире ( площадь , адрес , описание ), а также порядок распределения долей в процентном или ином выражении между сособственниками .

Помимо этого в документе должны быть общие сведения о дате и месте го подписания , данных о подписывающих его лицах , дополнительные условия об использовании имущества и других нюансах .

Письменное соглашение между сособственниками квартиры следует заверить у нотариуса

Такой документ должен быть заверен у нотариуса , а также пройти в установленном порядке государственную регистрацию .

Если кто — то из сособственников не хочет оформлять договор , либо все они не могут прийти к согласию по его отдельным деталям , вопрос должен решаться в судебном порядке .

Вопросы об отчуждении долей также могут решаться по договоренности сторон .

Если оно не достигнуто , то каждый вправе осуществить продажу своей доли , предложив предварительно приобрести ее другим владельцам , т . е . воспользоваться правом преимущественной покупки .

Смысл заключается в том , что первое предложение о возможности покупки доли с указанием цены должно поступить иным собственникам данного жилья .

В такой ситуации зачастую встает вопрос , как определить стоимость доли в квартире .

Как рассчитать стоимость доли в квартире — особенности и формула определения

Для отчуждения своей доли необходимо установить ее стоимость .

Надо понимать , что доля в квартире не является ликвидным товаром и не должна оцениваться в таком же размере как жилое помещение целиком .

Цена доли рассчитывается исходя из цены жилого помещения с обязательным использованием понижающих коэффициентов

Если доля выделена в натуре , то продать ее проще , и оценивается она выше .

Если речь идет лишь о праве , тогда все гораздо сложнее .

При ее оценке необходимо учитывать не только номинальную стоимость , но и иные обстоятельства .

Например , большое значение имеет решение вопроса с использованием общего имущества квартиры , возможность беспрепятственного доступа в жилье , количество сособственников и проживающих в ней лиц .

Расчет стоимости доли в каждом конкретном случае будет иметь свои особенности и факторы , оказывающие влияние на ее повышение или понижение .

Росреестр – работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Самый простой и не затратный — это определение стоимости всей квартиры собственниками, то есть субъективная оценка, на сколько хозяева оценивают свое имущество в целом. Исходя из предложенной цены пропорционально насчитывается и доля в квартире. Такой способ подойдет только в том случае, если стороны пришли к единому мнению и разногласий не имеется. Так же на выкуп доли не будут использованы заемные средства или финансы материнского капитала.

Если же используются не собственные деньги, целесообразно воспользоваться услугами независимого оценщика. Этот специалист оценит жилой объект исходя из рыночной стоимости аналогичных объектов в похожих районах, учитывая удаленность от остановок, наличие школ и детских садов, микрорайон и состояние дома в целом. Опираясь на рыночную стоимость выделяется и цена доли. Результат оценки оформляется в виде документа, именуемого отчетом об оценке. Этот многостраничный документ, сшитый и заверенный, можно предъявить как в банк для получения ипотечного кредита на покупку доли, так и в пенсионный фонд.

В случае, если стороны не договорились о стоимости доли или есть сомнение у кого нибудь из дольщиков в правильности проведенной оценки, заинтересованная сторона вынуждена обратиться в суд. Судебные органы вправе назначить оценочную экспертизу в любую лицензированную организацию, осуществляющую данную деятельность. Так же суд может понудить своим решение продать микро долю за установленную оценщиком стоимость.

Рассчитывать цену доли , только исходя из цены жилого помещения не совсем правильно . Учитывая особенности распоряжения долями , специалистами , как правило , в расчетах используются понижающие коэффициенты .

Общая формула определения стоимости доли включает такие параметры , как цена всей квартиры ( рыночная ), размер конкретной доли , коэффициент факторов и условий , влияющих на ее ценность .

Отталкиваться в любом случае нужно от стоимости всего жилого помещения . С ее определения и стоит начинать .

Доверить дано дело лучше квалифицированному в этой области лицензированному специалисту .

Следующим шагом будет определение самой доли , если ранее этого не было сделано . Затем следует оценка иных факторов , обуславливающих ее конечную стоимость .

Это самая сложная часть , для работы с которой нужны специальные знания, обычно он берется в размере от 50 до 70 процентов от номинала .

Таким образом , определяя цену доли берем стоимость квартиры * размер доли * коэффициент .

Рассчитываем стоимость в режиме онлайн

Определение фактической стоимости доли специализированными организациями или независимыми оценщиками , конечно , лучше .

Для оценки доли в квартире можно использовать онлайн калькулятор

Человеку , не работающему в этой сфере сложно разобраться с нюансами .

О днако обращение к специалистам сопряжено с финансовыми затратами . К тому же можно потратить много времени на поиск хорошего оценщика и его посещение .

Д ля тех , кто не хочет тратить свое время и деньги имеется прекрасная возможность сделать это не выходя из дома .

Рассмотрим , как можно рассчитать стоимость доли в квартире в режиме онлайн с помощью калькулятора .

Рассчитать стоимость доли в квартире поможет онлайн калькулятор. В любой поисковой системе несложно найти такой виртуальный калькулятор для расчета конечной цены . Пользоваться им легко , сама процедура не отнимает много времени , а результат можно получить быстро .

Как правило , он представлен в виде окошка с несколькими полями , куда необходимо вписать различную информацию .

Обычно это местоположение , площадь , количество комнат , этаж , состояние , год строительства и другие подобные данные о самом жилом помещении .

Особой строкой следует указать размер вашей доли . После ввода , данные анализируются , и выдается ее примерная стоимость .

Следует иметь в виду , что онлайн оценка является очень обобщенной и примерной . Специалист в своей работе учитывает множество обстоятельств , поэтому его заключение будет более точным и полным .

Кроме того , при расчете на калькуляторе в наличии фактически есть только цифра , а результат оценки профессионала отражается в письменном документе .

Данные на бумажном носителе всегда под рукой , ими можно легко руководствоваться . Также на них можно ссылаться при разрешении споров и разногласий с третьими лицами .

Размер налога на долю в квартире

Собственники имущества обязаны нести расходы по его содержанию . За владение жилым помещением на праве собственности нужно платить налог .

Он рассчитывается на все жилое помещение , поэтому при совместном владении расходы определяются исходя из размера долей .

Как рассчитать налог на долю квартиры

Для определения налога на часть жилого помещения нужно знать , прежде всего , его стоимость .

Однако при расчете налогов используется не рыночная стоимость объекта , а инвентаризационная или кадастровая .

До 2015 года за основу бралась именно инвентаризационная . В соответствии с внесенными изменениями предусмотрен постепенный переход на расчеты по кадастровой цене .

Чтобы определить размер налога на долю в квартире можно воспользоваться калькулятором на сайте налоговой службы

Это не совсем выгодно плательщикам налога , поскольку она приближена к действительной рыночной стоимости .

Как рассчитать налог на долю в квартире? В любом случае формула для исчисления суммы подлежащего уплате налога выглядит так : инвентаризационная ( кадастровая ) стоимость * размер принадлежащей доли * налоговая ставка .

Она может варьироваться от , 1 % до 2 % в зависимости от цены объекта недвижимости . Узнать точный размер налога на имущество можно также с помощью калькулятора на сайте налоговой службы .

Следует иметь ввиду , что определенные категории граждан могут освобождаться от налогов .

На льготу могут рассчитывать:

  • пенсионеры
  • участники и ветераны войны
  • герои СССР и РФ
  • инвалиды первой , второй групп
  • пострадавшие в чернобыльской катастрофе люди .

На местном уровне могут водиться дополнительные категории льготников .

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Источники:
http://pravozhil.com/oformlenie/kak-rasschitat-stoimost-doli-v-kvartire.html
http://www.pereplanirovkamos.ru/soglasovivaem-sami.html

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Ссылка на основную публикацию