Как выбрать надежного застройщика?

Как правильно выбрать надежного застройщика для покупки квартиры в новостройке?

Покупка квартиры в строящемся доме – идея заманчивая, ведь ее приобретение обойдется значительно дешевле готового объекта недвижимости, особенно если речь идет о ранних стадиях строительства. Но и риски довольно высоки: достроят ли дом, будет ли он построен качественно, и будут ли выполнены все условия договора?

Сейчас в судах рассматривается множество споров по искам граждан о расторжении договоров долевого участия в строительстве, взыскании неустоек и морального вреда за нарушение их прав как потребителей.

Вот потому так важно выбрать надежного и добросовестного застройщика, то есть ту организацию, которая осуществляет строительство дома, ведь подписывая договор, нужно быть абсолютно уверенным в своем выборе контрагента.

Сегодня мы поговорим о том, как правильно выбрать надежного застройщика для приобретения квартиры в новостройке.

1. Проверить документацию

Прежде чем заключать договор с тем или иным застройщиком, необходимо внимательно изучить документы, имеющие отношение к его деятельности. При этом лучше прибегнуть к услугам хорошего юриста, который ознакомится с документацией и оценит возможные риски.

К документам, с которыми нужно ознакомиться, относятся:

устав юридического лица;
свидетельство о постановке на учет;
протокол о назначении руководителя организации;
выписка из Единого Государственного реестра юридических лиц.

Перечисленные документы служат доказательством того, что деятельность застройщика легальна. Не лишним будет посмотреть и аудиторские заключения по результатам работы фирмы за текущий год.

Кроме того, необходимо изучить документы, подтверждающие право организации на проведение строительства. В их числе:

разрешение на строительство;
проектная документация, касающаяся дома;
документы, свидетельствующие о наличии права на земельный участок (либо договор аренды, либо свидетельство о государственной регистрации права собственности);
заключение государственной экспертизы проектной документации, если этого требует закон.

Многие застройщики предлагают заключить договор сразу после оформления земельного участка еще до получения разрешения на строительство и изготовления проектной документации, однако это весьма рискованно, ведь не исключено, что строительство так и не начнется.

Если застройщик строит дом на земельном участке на основании договора аренды, то стоит удостовериться, что его срок не истечет до того момента, как дом будет достроен и введен в эксплуатацию.

Ну и конечно, ключевой момент – это тщательное изучение предлагаемого застройщиком к заключению договора. Ведь именно он содержит все условия, относительно приобретения недвижимости. Лучше отдать договор на изучение грамотному юристу.

2. Узнать как можно больше о компании-застройщике

Лучше всего заключать договор с застройщиками, которые давно ведут свою деятельность и имеют хорошую репутацию. Неплохо изучить статистику: сколько домов построено фирмой, сколько проектов в работе сейчас. Наличие рекламы не является показателем качества работы, а вот многолетний опыт – вполне.

Узнавать информацию о застройщике можно из разных источников: СМИ, интернет, отзывы знакомых. Лучше всего будет узнать мнение людей, проживающих в домах, построенных данной компанией. Для этой цели можно посетить форумы и сайты в интернете, посвященные долевому строительству.

Но следует помнить о том, что в наши дни очень развиты пиар-технологии, которые состоят в том, что хорошие отзывы пишут не клиенты, а не имеющие отношения к застройщику люди за вознаграждение. Так что реальной информации о застройщике лишь на основе отзывов в интернете не получить.

Не стоит забывать и о сайте самого застройщика: на нем, кроме базовых сведений о фирме, должны быть выложены копии проектной декларации, разрешения на строительство, сведения о возводимых и сданных объектах. Идеально, если на сайте будут размещены фото и видео, подтверждающие прогресс в строительстве проектов.

Неплохо будет узнать, есть ли у компании судебные споры с дольщиками. Сделать это просто: нужно зайти на сайт суда, куда по подсудности относятся такие споры, и ввести там название организации. Подсудность в данном случае будет определяться по юридическому адресу застройщика (если только потребитель не подал иск по своему месту жительства).

Стоит иметь в виду, что цена за квадратный метр значительно ниже, чем у конкурентов, скорее всего, обусловлена какими-то недостатками объекта. Большие скидки на квартиры также не должны внушать доверия.

Лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать – по этой причине добросовестные застройщики устраивают для своих потенциальных дольщиков экскурсии по тем домам, что уже сданы в эксплуатацию и тем, что строятся. На подобный осмотр можно отправиться и самостоятельно: достаточно поехать к построенному дому и пообщаться с его жильцами. У них можно узнать, своевременно ли сдавался объект, и каково состояние переданных им квартир.

А отправившись на стройплощадку, можно побеседовать с рабочими и выяснить, своевременно ли им выплачивают зарплату. Также можно посмотреть, какое оборудование на стройке, есть ли там техника, как быстро идет строительство. Если в месяц дом вырастает на 2-3 этажа, то это нормальный темп строительства, и застройщик, скорее всего, уложится в оговоренные сроки.

Не лишним будет узнать, с кем сотрудничает застройщик. Если это надежный инвестиционный фонд или известный крупный банк, то застройщик вряд ли обанкротится. Лучше, чтобы фонд или банк был сторонним относительно строительной компании, не был включен в строительный холдинг. В таком случае риски сотрудничества с застройщиком не велики, ведь банк уже произвел проверку застройщика на платежеспособность и способность исполнять обязательства. Если застройщик имеет в партнерах несколько банков, это дает клиентам еще больше гарантий.

Лучше всего заключить договор с компанией, у которой основной офис в населенном пункте, где идет строительство дома. Если же главный офис находится в другом городе, то при возникновении трудностей решить их будет проблематично. Идеально, если офис продаж строительной компании находится прямо на стройплощадке.

Большим плюсом застройщика выступает наличие у него своего производства, строительной техники и оборудования, транспортных средств. Это доказывает достаточное финансирование строительной компании, сможет предотвратить нарушения сроков сдачи объекта по причине несвоевременной доставки стройматериалов другими фирмами.

3. Уменьшить возможные риски

Договор с застройщиком следует заключать письменный, кроме того, он регистрируется в Росреестре.

Договор обязательно должен содержать такие условия:

указание на предмет долевого строительства;
что дольщик получит по завершению строительства: условный номер квартиры, количество комнат, площадь, этаж, точный адрес;
стоимость недвижимого имущества;
сроки и порядок оплаты по договору;
сроки передачи имущества дольщику;
гарантийные сроки на квартиру.

Лучше, чтобы в договоре имелся пункт, указывающий, что объект не продан, и на него не имеется прав у третьих лиц.

Не следует заключать договор, когда:

Нет разрешения на строительство, договора аренды или свидетельства о праве собственности на землю.
Участок, на котором строится объект, не отнесен к числу земель, на которых разрешено возведение многоквартирного дома (например, у него категория «под индивидуальное жилищное строительство»).
Застройщик не раз продлевал сроки сдачи объекта.
Происходила смена застройщика.
Цена недвижимости значительно ниже стоимости аналогичных объектов.
Компания предоставляет неполные или неверные сведения о возводимом объекте.
Застройщик имеет статус ИП.
Фирма предлагает подписать предварительный договор, договор займа или другие типы договоров, а не договор участия в долевом строительстве.
Недвижимость выставляет на продажу не застройщик, а инвестор.

Не следует забывать, что в вопросах, относящихся к недвижимости, все должно быть понятно и конкретно, и потому добросовестный застройщик попытается продемонстрировать клиенту все имеющиеся документы и предоставить максимум сведений, а вот мошенник будет уходить от ответов и скрывать документы, не соответствующие закону или отсутствующие.

Если договор с застройщиком заключен опосредованно через подрядчика или агентство недвижимости, то такой посредник обязан предъявить дольщику все требуемые документы, свидетельствующие о наличии у него прав представления застройщика, подписания договоров и работы с дольщиками.

Немаловажным моментом выступает и наличие страхования ответственности компании на случай невыполнения ею принятых на себя обязательств перед клиентами. При наступлении страхового случая, страховая компания возместит дольщику затраты на квартиру, предусмотренные договором. Поэтому важно ознакомиться с информацией не только о застройщике, но и о страховой компании, изучив, насколько она благонадежна и как исполняет свои обязательства.

Важно обратить внимание и на то, за счет каких средств финансируется строительство. Существует три варианта:

за счет средств строительной фирмы;
с помощью кредитных средств,
с использованием средств дольщиков.

Последний вариант является наиболее рискованным для дольщиков. А вот строительство за счет активов застройщика свидетельствует о его надежности. Строительство же, полностью финансируемое за счет заемных средств, может привести к банкротству застройщика, который не сможет рассчитаться с долгами по кредитам.

Если у вас имеются какие-либо вопросы, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно на них ответить.

Как выбрать надежного застройщика. 10 советов.

Александр Барков

1. Смотрим на опыт работы застройщика. Наличие сданных домов в регионе.

2. Изучаем учредительные документы застройщика и дату регистрации. Документы должны быть в открытом доступе. В рекламе и документах не должно быть разногласий.

3. Изучаем разрешение на строительство и проектную декларацию. В разрешении прописаны сроки строительства. В декларации указывают номер дома по ген.плану и адрес. Название и контакты застройщика. Срок строительства.

4. Внимательно изучаем пункты о финансовых рисках. Лучше выбирать жилой комплекс, который получил проектное финансирование в банке.

5. Покупаем квартиру по ДДУ. Изучаем договор. В договоре прописывается строительный адрес дома и кадастровый номер участка. Этаж и предварительный номер квартиры. Планировка, площадь квартиры и высота потолков. Дата сдачи новостройки и передачи ключей.

6. Смотрим договор страхования. По закону объекты строительства страхуются от банкротства застройщика и заморозки строительства.

7. Проверяем на сайте арбитражного суда, требования о банкротстве застройщика.

8. Изучаем отзывы покупателей в сданных домах. Жители домов организуют группы в социальных сетях и форумы, где пишут отзывы.

9. Проверьте застройщика на сайте “долгострою нет”. На нем размещена информация о задержках в строительстве домов, застройщиками.

10.Приглашаем агента для помощи в выборе новой квартиры. Работу агенту оплатит застройщик. Вам ничего платить не придется. Но в отличии прямого отдела продаж агент-это независимый специалист на рынке недвижимости. Поэтому он будет подбирать квартиру под Ваши требования. Знания и опытом агента в совершении таких сделок будут в помощь. С ним сделка будет безопаснее.

1. Опыт застройщика и количество сданных домов ни о чём не говорят. В Санкт-Петербурге как минимум два больших застройщика с историей и с множеством сданных объектов, но также с множеством не сданных долгостроев и множеством объектов, которые дольщики увидели с огромной задержкой более года и нескольких лет.
2. Чему учредительные документы должны соответствовать в рекламе? Картинкам в рендере, планировке с примерным метражем? Или может быть ООО “Ромашка” должна соотвествовать бренд-нейму застройщика под которым он это продает в стиле ООО “Травяные сборы”?
3. Сроки строительства могут быть указаны любые только потом придёт письмо в стиле “Иван Иваныч просим прощения, но сроки переносятся и просим подъехать в наш офис и оформить дополнительное соглашение о переносе сроков”, но даже если Вы откажетесь подписывать перенос сроков, то потом ещё побегайте по судам и попытайтесь взыскать неустойку с условной ООО “Ромашка”, которая была открыта под строительство конкретного объекта ЖК “Ветхая хижина”.
4.Для кого лучше? Для банка, что дольщик должен покупать квартиру дороже зная, что денежные средства полученные от дольщика он не сможет вложить в строительство и ему придется заложить средства на обслуживание кредита взятого на достройку в стоимость квартир?
5. В ДДУ разумеется прописываются параметры будущего объекта право требования на которое Вы приобретаете, как дольщик в противном случае договор не будет соответствовать 214 ФЗ.
6. Опять же требования 214 ФЗ, иначе застройщик не может работать по данному закону.
7. Согласен.
8. Все дома в рамках одного ЖК строятся одним застройщиком, НО строят вполне идентичные корпуса разные бригады строителей и даже техническое оснащение домов (например лифты) может быть разное, поэтому очень сомнительно опираться на подобные отзывы.
9. Очень похоже на рекламу проекта. Нужен толковый опытный агент или юрист, разбирающийся в недвижимости. Самостоятельность в покупке и экономия на услугах может аукнуться несравнимо большими денежными потерями.
10.Согласен.

На счет отзывов вы не правы, конечно застройщик может резко испортится, но уж точно не улучшится. Так что отзывы позволят отфильтровать бракоделов.

Как выбрать надежного застройщика и не отдать деньги мошенникам?

При покупке квартиры вы не имеете права на ошибку. Вернуть жилье с некачественной отделкой или тонкими стенами обратно продавцу у вас не получится. Придется либо жить там, где не нравится, либо перепродавать квартиру с последующей потерей нескольких миллионов рублей.

Чтобы не потерять деньги на неудачной покупке, выбор будущего жилья следует начать с поиска надежного застройщика. Мы расскажем, как сделать это правильно.

Проверьте документы застройщика

Можно сразу запросить заверенные копии у представителей компании. Но, как правило, крупные девелоперы публикуют все учредительные документы у себя на сайте. Нас интересуют следующие бумаги:

устав;
свидетельство о регистрации;
свидетельство о постановке на налоговый учет;
выписка из ЕГРЮЛ.

Если вся вышеприведенная информация указана в свободном доступе– это первый признак благонадежности застройщика.

Теперь можно пройтись по сайтам строящихся жилых комплексов девелопера. Там тоже ищем раздел «Документы», где должны быть опубликованы бумаги на строительство новостроек:

разрешение на строительство;
проектная декларация;
право застройщика на земельный участок.

Обязательно полистайте проектную декларацию. В этом документе вы найдете подробное описание новостройки, а также данные о финансовом состоянии компании и сроках строительства дома.

Как правило, быстрее всего сдают панельные дома – всего за 7—10 месяцев. Монолитно-каркасное жилье возводится за 1,5-2 года. А кирпичную новостройку могут делать дольше 2,5 лет. Чтобы перестраховаться, застройщики обычно прибавляют к ожидаемым срокам возведения 6-12 месяцев.

В этом же документе указаны источники финансирования компании. Если застройщика кредитует банк, значит, его финансовые риски уже проанализированы, и денег на строительство должно быть достаточно.

Однако мы рекомендуем также проверить информацию об указанном банке. Надежным вариантом считается, если кредитор входит в топ-50 и имеет рейтинг не ниже BBB+.

Оцените темпы строительства по фотографиям

Еще один характерный признак качественной работы застройщика, если компания публикует регулярные фотоотчеты или ведет съемку строительства в прямом эфире. Вы можете сравнить недавние фотографии с более ранними кадрами стройки (2-3-месячной давности, например). Если невооруженным глазом видны значительные изменения, значит, строительство идет по графику.

При наличии трансляции с камеры можно следить за стройкой между 9 и 18 часами. Понаблюдайте за видео дольше пяти минут. Если заметите повторы, значит, застройщик мошенничает и ему не стоит доверять.

Проверьте форумы, соцсети и рейтинги

Если застройщик сорвал сроки строительства или сдал квартиры с плохой отделкой, то об этом обязательно найдутся соответствующие отзывы. Как правило, новоселы оставляют критические комментарии, даже если жилье отстроено достаточно качественно. А вот честные положительные отклики от реальных жильцов пишутся не часто. Обычно застройщики покупают такие отзывы, чтобы повысить свой рейтинг в интернете. Самыми объективными сервисами с наибольшим числом настоящих отзывов считаются Foursquare и «Фламп».

Также советуем найти сообщества квартирантов уже отстроенных жилых комплексов компании и почитать комментарии новоселов. Рекомендуем напрямую спросить у них о качестве строительства квартир и впечатлениях от проживания.

Вдобавок вы можете проверить рейтинг застройщика на сайте Единого реестра застройщиков. Если указана высшая оценка – 5 баллов – значит, компания ранее сдавала дома в срок. Но чем ниже указанный балл, тем чаще девелопер задерживал сроки строительства.

Не лишним будет также зайти на сайт арбитражного суда и убедиться, не ведётся ли процедура банкротства в отношении застройщика. А через сайт ФНС можно проверить дату регистрации застройщика.

Посетите другие дома застройщика

Чтобы убедится в долговечности домов вашего застройщика, прогуляйтесь по новостройкам, которые он сдал один-два года назад. Проверять более ранние проекты бессмысленно, ведь строительный рынок развивается ежегодно, и качество домов, соответственно, тоже.

Присмотритесь к отделке фасадов и подъездов, оцените благоустройство двора и похлопайте входными дверями. Пройдите в подъезд и проверьте, нет ли сырости на стенах, а также работает ли лифт. Не лишним будет пообщаться с местными жителями о состоянии квартир.

Поговорите с застройщиком лично

Посетите офис застройщика и завалите менеджера компании вопросами обо всем, что касается будущей жизни в новостройке: парковка, консьерж, охрана, примерная стоимость ЖКХ, вид из окна и так далее.

Также поинтересуйтесь у менеджера, кто будет заниматься отделкой квартиры: застройщик или компания на аутсорсинге. Считается, что лучше с этой задачей справляются специально нанятые люди.

Кроме того, попросите показать оригиналы учредительных документов, договор страхования на новостройку и образец договора долевого участия (ДДУ) в строительстве.

В ДДУ обязательно должно быть сказано, какую именно квартиру вы покупаете, и в какой срок застройщик должен передать ее вам.

Также проверьте, чтобы в договоре обязательно были указаны следующие параметры:

строительный адрес дома;
кадастровый номер участка строительства;
этаж и номер будущей квартиры;
высота потолков, планировка и площадь квартиры;
дату сдачи объекта.

Помните, что девелопер обязан сдать покупателю квартиру в соответствии со всеми характеристиками, указанными в ДДУ. Так, если реальная площадь жилья оказалась меньше указанной в договоре, то застройщик должен выплатить компенсацию.

Компенсация также предусматривается за задержку сроков строительства. Компания может перенести дату сдачи объекта после согласования с дольщиками.Однако должна будет выплатить пени в размере 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

Также постарайтесь найти в договоре гарантийный срок, на протяжении которого застройщик обязан бесплатно устранять возникшие дефекты. Обычно гарантия на квартиру составляет 5 лет, а на трубопроводы, системы отопления и вентиляцию – 3 года.

Напоследок можете попросить распечатать вам копию образца ДДУ и отдать ее на проверку юристу. После чего напрямую с застройщиком обсудите все сомнительные пункты документа. Если полученные объяснения вас устроят или вы договоритесь о специальных условиях, тогда вам стоит всерьез рассмотреть такого застройщика.

Купите квартиру в новостройках «Группы ЛСР»

Старейший федеральный застройщик «Группа ЛСР», с которым мы подготовили этот материал, предлагает современные квартиры в двух новых московских ЖК – «Зиларт» и «Нахабино Ясное». Все дома уже введены в эксплуатацию, поэтому вы можете не только лично проверить благоустройство дворов и качество отделки фасадов, но также спросить жильцов об их впечатлениях от покупки квартиры.

ЖК «Нахабино Ясное» – это более 40 четырехэтажных домов европейского стиля в живописном микрорайоне Подмосковья. По соседству от новостроек протекает речка Нахабинка и цветут фруктовые сады. А в пешей доступности располагается школа на полтысячи учеников и множество детских площадок. Более подробную информацию спрашивайте по телефону+7 (925) 588-14-53.

В ЖК «Зиларт» можно выбрать квартиру как в многоэтажном корпусе новостройки, так и в доме из трех этажей. Кроме того, на территории жилого комплекса есть где прогуляться – по зеленым бульварам, благоустроенной набережной или в местном «Эрмитаже». А для детей здесь предусмотрена спортивная площадка и общеобразовательный центр. За подробностями обращайтесь по телефону +7 (925) 428-02-13.

Покупка квартир доступна в ипотеку у банков-партнеров (среди них – Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, ДОМ.РФ и другие) или по программе господдержки со ставкой от 5% и 6,6%.

Источники:
http://www.cian.ru/blogs-kak-vybrat-nadezhnogo-zastrojschika-10-sovetov-293296/
http://bankiros.ru/news/kak-vybrat-nadeznogo-zastrojsika-i-ne-otdat-dengi-mosennikam-3130
http://www.cian.ru/stati-pokupaem-zagorodnyj-dom-dlja-pmzh-samye-vazhnye-voprosy-274297/