Как выполнить ремонт за счет застройщика?

Здравствуйте, уважаемые посетители сайта «o-nedvizhke.ru»! Темой данной статьи является: «Как сделать ремонт за счет застройщика?» или взыскание неустойки, убытков, компенсации морального вреда с застройщика.

Предположим, вы купили квартиру в новостройке. При продаже квартиры, менеджер вас уверял, что дом будет построен в срок, и квартира передана тоже в срок.

Но в установленный договором срок, дом не построен, квартира вам не передана. Что вам делать в подобной ситуации? Предлагаем несколько вариантов действий, в зависимости от степени готовности дома, а также от ваших планов на сегодняшний момент.

Вариант первый. Дом строится, высокая степень строительной готовности, вы готовы подождать несколько месяцев и получить свою квартиру по передаточному акту.

Но вы хотите получить какую-нибудь денежную компенсацию за время ожидания. Это возможно. Обычно, в этой ситуации застройщик, руководствуясь статьей шестой Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», за два месяца до истечения срока строительства, понимая, что не завершит строительство объекта в срок, направляет дольщику уведомление о переносе сроков строительства и дополнительное соглашение, которое необходимо подписать дольщику.

Подписывать или не подписывать дополнительное соглашение, личное дело дольщика. Обязать подписать такое соглашение через суд, застройщик не может.

Объясним, почему это так важно. Если вы подпишите данное дополнительное соглашение, вы соглашаетесь фактически, то есть документально, с переносом сроков строительства, и взыскать неустойку в судебном порядке за перенос сроков строительства вы не сможете.

Вы можете просто принять к сведению, что строительство объекта будет завершено через какое-то время и если вас это устраивает, то по окончании строительства, взыскать неустойку с застройщика за время ожидания.

Как это сделать?

После окончания сроков строительства, подписав передаточный акт, вы направляете претензию застройщику, в котором рассчитываете неустойку за время просрочки передачи объекта.

Ее размер составляет 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки на момент передачи этого объекта. Плюс к этому, вы можете посчитать компенсацию морального вреда, поскольку к данным правоотношениям применяется «Закон о защите прав потребителей».

Неустойка по ДДУ.

Как посчитать неустойку по договору долевого участия, читайте тут.

У вас также могут возникнуть убытки. Вот какие, например, могут быть убытки? Если вы купили квартиру в ипотеку и ставка по кредиту до момента ввода в эксплуатацию выше, чем после ввода в эксплуатацию, вот эту разницу в процентных ставках по кредиту, вы можете взыскать с застройщика.

Или, например, вы вынуждены были снимать квартиру за время просрочки передачи вам объекта. Вот эти убытки вы тоже можете взыскать, но убытки должны быть документально подтверждены.

Теперь самый интересный вопрос. Какую сумму вы получите, если обратитесь в суд? По нашей практике, размер судебных удовлетворенных требований порядка ста-трехсот тысяч рублей.

Вы посчитаете размеры неустойки и зададите сакраментальный вопрос: «Почему так мало?». В помощь застройщику есть статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая гласит, что неустойка может быть уменьшена по заявлению ответчика в исключительных случаях, если она явно несоразмерна нарушенному обязательству.

И суды уменьшают размер неустойки , несмотря на обзор судебной практики Верховного суда по данной категории дел, в которых указывается, что уменьшение размера неустойки возможно только в исключительных случаях.

Еще хотим обратить ваше внимание, что досудебную претензию о взыскании неустойки надо обязательно направлять застройщику. Поскольку если он удовлетворит ее добровольно, эту претензию (по нашей категории дел, которые мы рассматривали, застройщик ни разу не удовлетворил добровольно эти претензии), вы можете взыскать сейчас еще и штраф в размере 50% от присужденных сумм. Поэтому претензию направлять нужно обязательно.

Что же делать, если вас не устраивает размер присужденной суммы?

Судиться вплоть до Верховного суда, потому что ситуация и шансы у вас достаточны благоприятные. Например, о чем свидетельствует свежее определение Верховного суда Российской Федерации от 14 июня 2016 года по данной категории дел.

Верховный суд, отменяя решение нижестоящих судов, указал, что «применение статьи 333 возможно только в исключительных случаях по заявлению ответчика, с обязательным указанием мотивов, по которым суд уменьшит законную неустойку».

Причем, как указал Верховный суд, «доводы ответчика-застройщика о тяжелом финансовом положении, о нарушении обязательств контрагентов, не являются исключительным случаем для уменьшения законной неустойки» и вернул дело обратно в районный суд.

Но в любом случае, сумма от ста до трехсот тысяч рублей будет реальным подспорьем, если вам пришлось ждать передачи вашей квартиры, к примеру, от полугода до года.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Как достроить гардеробную за счет застройщика

Еще один повод не давать застройщикам лениться

Застройщикам в России повезло: они строят в формате «и так сойдет» и клиенты это принимают. Наша скромная редакция хочет это изменить.

Ситуация: Алексей купил квартиру в новостройке. По договору в ней должна быть отдельная гардеробная. Застройщик построил квартиру без гардеробной и так подал план в БТИ . Теперь Алексей примет квартиру с замечаниями, построит гардеробную, подаст в суд на застройщика и получит деньги. Важно сделать это правильно:

Составить дефектный акт.
Подписать дефектный акт и акт приемки-передачи.
Понять, какие будут расходы на строительство гардеробной и согласование перепланировки.
Отправить досудебную претензию.
Согласовать перепланировку и построить гардеробную так, как указано в ДДУ .
Подать в суд.

Застройщик сам выкопал себе яму с нарушением ДДУ : как только он «узаконил» построенную им квартиру через БТИ , он сам создал доказательства, что он не выполнил обязательства перед Алексеем. С этого и начнем .

Почему застройщик может не построить гардеробную

Гардеробная, скорее всего, отделяется от остальной квартиры внутренними стенами. Чтобы их возвести, нужны стройматериалы и силы рабочих. Если не возводить их во всех квартирах стояка, то можно прилично сэкономить.

Застройщик рассчитывает на один из двух сценариев:

Клиенты не заметят изменения планировки или заметят, но «съедят» его. Построили квартиру — и на том спасибо.
Клиентам не нужна была гардеробная в этом месте, они и так планировали ее сносить. Тогда глупо будет сначала ее строить, требовать компенсацию, а потом сразу сносить.

Застройщик не рассчитывает на принципиального клиента, который заставит его выполнить свои обязательства. И до тех пор, пока принципиальные клиенты будут в меньшинстве, он будет продолжать недостраивать стены.

Чтобы составить дефектный акт, используйте нашу статью о приемке квартиры. Укажите в дефектном акте, что гардеробной нет и что застройщик согласен с этим фактом. У вас уже есть одно доказательство факта, что гардеробной нет, — паспорт из БТИ . Но важно на этом этапе тоже зафиксировать, что квартира принята с дефектом. Лишних доказательств не бывает.

Скорее всего, у вас в ДДУ есть так называемая экспликация — нарисованный план квартиры. В этом плане помещения чаще всего нумеруют, а рядом в легенде пишут расшифровку. Найдите на плане свою несуществующую гардеробную. В дефектном акте пишите так:

Квартира принята с дефектом. Не построены межкомнатные перегородки, образующие помещение № 6, которое обозначено в приложении № 1 договора № 111 участия в долевом строительстве от 12.05.2016.

Договоритесь с застройщиком указать в акте приемки-передачи, что вы принимаете, а он передает вам квартиру с дефектом, описанным в дефектном акте. Чтобы застройщик точно подписал с вами такие акты, используйте мантру:

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса РФ стороны должны выполнять обязательства по договору и по закону. Односторонний отказ от этого или изменение вами условий договора не допускаются, кроме отдельных случаев по закону. Давайте зафиксируем в акте, что вы мне передаете, а я принимаю квартиру с дефектом.

Дефектный акт и акты приемки-передачи должны быть подписаны с представителем застройщика. Проверьте, чтобы человек, который подписывает всё от застройщика, имел на это право. По закону только директор, действующий на основании устава на момент подписания, может без доверенности подписывать такие акты с дольщиками.

На практике не бывает застройщиков, у которых генеральный директор подписывает акты приемки-передачи. Обычно за него акты по доверенности подписывают юристы, сотрудники технадзора или гарантийной службы — у каждого застройщика по-своему. В этом случае попросите, чтобы вам показали оригинал доверенности и сделали заверенную копию.

Копия доверенности — это перестраховка и доказательство того, что ваши акты, как говорят юристы, действительны. Если вдруг что-то пойдет не так, вы докажете, что подписывали акты с представителем застройщика, у которого на тот момент было право подписывать такие документы.

В идеале копию заверяют нотариально, но сойдет и заверенная печатью и подписью гендиректора

На этом этапе важно понять, в какие расходы вас вгонит застройщик, если вы будете строить гардеробную самостоятельно. Сумма пригодится для того, чтобы на следующем этапе сторговаться, если застройщик пойдет на диалог.

Расходы на гардеробную складываются из двух частей:

проект перепланировки;
стройматериалы и работа.

Проект перепланировки заказывают в компании, у которой есть допуски СРО на выполнение проектных работ. В июле 2017 года услуги по составлению проекта перепланировки квартиры обходятся в 3—5 тысяч рублей.

Чтобы оценить, сколько денег понадобится на стройматериалы, надо определиться с самими стройматериалами. Скорее всего, у вас в договоре есть приложение, в котором застройщик перечисляет строительные работы и материалы. Ищите что-то такое:

Теперь ваша задача — найти именно такие стройматериалы и по плану вашей квартиры посчитать, сколько будет стоить гардеробная. Если точь-в-точь таких не найдете — не страшно, берите аналогичные того же класса и ценовой категории.

Теперь обратитесь в компанию, которая построит вам гардеробную. Попросите прислать предварительную смету, в которой максимально подробно будут перечислены все работы.

Итог этого этапа: вы знаете, что гардеробная обойдется вам во столько-то тысяч рублей. И есть документы, которые это подтверждают.

Стройте строго по ДДУ

Важный момент: стройку нужно рассчитывать строго по ДДУ — строго в том месте, где должна быть гардеробная, и строго этой площади. Это будет главным аргументом в судебном споре — что вы как бы вынуждены были исполнять за застройщика его же обязательства перед вами.

Если вы построите гардеробную в другом месте или другой площади, то вы не сможете получить от застройщика компенсацию: он обещал вам одно, а компенсацию вы требуете за другое.

По гражданскому кодексу спорные моменты между вами и застройщиком вам выгоднее решать в досудебном порядке: если дойдёт до суда, сможете потребовать больше компенсации и морального вреда. Это значит, что вам надо сначала написать претензию, а уже потом, если застройщик ее не удовлетворит, обращаться в суд.

Претензию пишите застройщику в двух экземплярах. Один отдадите застройщику, на втором вам поставят штамп с датой получения претензии — его оставите у себя. Застройщик должен письменно ответить на претензию в течение 10 дней.

В претензии распишите как можно подробнее, что должен был сделать застройщик. Сошлитесь на ДДУ , дефектный акт и акт приемки. Если вы уже к этому времени получите кадастровый и технический паспорта, то ссылайтесь и на них тоже.

Кроме этого посчитайте, какую площадь «отъедят» стены будущей гардеробной. На эту площадь уменьшится ваша квартира. Умножьте цену квадратного метра в своем ДДУ на эту площадь.

Заявите требование об уменьшении цены квартиры на ту сумму, которая у вас получилась. У вас есть шанс взыскать деньги при перерасчете площади: по таким делам есть положительная судебная практика, хотя и не все регионы ее поддерживают.

Нормальный застройщик после претензии предложит вам компенсацию

Включите этот пункт в сумму компенсации в претензии — возможно, договоритесь и без суда.

Если застройщик находится в другом городе, отправляйте претензию почтой. Сделать это надо по-хитрому — отправить два письма: ценное и заказное. Ценное письмо поможет доказать, что вы отправили застройщику именно претензию, а не какую-то открытку. Но так как ценные письма приходят в почтовое отделение, их забирать застройщику лень. Чтобы застройщик всё же получил претензию, отправляйте ее еще и заказным письмом — его принесут застройщику в офис.

Чтобы правильно отправить ценное письмо, попросите на почте конверт и бланк для описи. Не заклеивайте конверт сразу, сначала запишите в бланке документы, которые отправляете, и покажите всё сотруднице почты. Только потом заклеивайте конверт с документами и отправляйте ценное письмо с уведомлением о получении, описью вложения и объявленной ценностью.

Нормальный застройщик после такой претензии пригласит вас в офис, где поторгуется и предложит компенсацию. Если вы договоритесь с представителем застройщика о сумме компенсации, то подписывайте соглашение о досудебном урегулировании спора. На этом ваш спор закончится.

Хорошо, если в соглашении вы договоритесь указать не только сумму убытков, а еще и срок, в который застройщик вам выплатит деньги

Если вы не сторгуетесь с застройщиком или он вообще не пойдет на диалог, готовьтесь к перепланировке. Сначала получите в БТИ или у застройщика кадастровый и технический паспорта на квартиру. С ними обращайтесь в БТИ или другую коммерческую компанию за проектом перепланировки. Важно, чтобы у этой компании были допуски СРО на проведение таких работ.

Со всеми организациями, которые будут участвовать в ваших перепланировках, заключайте договоры и платите всё «в белую», чтобы потом подтвердить свои расходы

О том, как подготовить, согласовать и провести перепланировку, читайте в нашей предыдущей статье «Как узаконить перепланировку».

С помощью проектировочной компании подготовьте проект перепланировки. Согласуйте его в администрации района.

Дальше стройте гардеробную из тех материалов, которые указаны в ДДУ . При покупке просите, чтобы вам выдали товарные чеки: с их помощью будете доказывать расходы в суде.

Если будете нанимать бригаду, обязательно укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов, предоставленных заказчиком. Лучше всего перечислить все материалы и их количество, потому что это потом докажет, что вы построили гардеробную так же, как указано в ДДУ .

Сохраните все чеки, чтобы потом доказать расходы в суде

Когда построите гардеробную, вызывайте кадастрового инженера из БТИ . Он сделает новый кадастровый план и выдаст справку о факте перепланировки. Приемочная комиссия администрации проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт с заключением приемочной комиссии, что перепланировка выполнена законно, согласно проекту и что вашу квартиру принимают в эксплуатацию.

Дальше надо утвердить акт приемочной комиссии. Для этого подготовьте копии:

Заявления о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2.
Паспортов собственников или доверенности.
Акта приемочной комиссии, в котором вам утвердили перепланировку и приняли квартиру в эксплуатацию.
Техпаспорта из БТИ , в котором отмечено, что перепланировка проведена, но не утверждена.

Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но перед тем сверят с оригиналом. В итоге вам выдадут приказ и утвержденный акт о перепланировке.

Приказ районной администрации о том, что она утверждает акт о перепланировке

Теперь можно подавать в суд на застройщика. Параллельно заканчивайте узаконивание: идите в БТИ , чтобы вам в технических документах поставили штамп, что планировка узаконена. Вместе с этим в БТИ выдадут диск с техпланом для внесения изменений в кадастр. Обратитесь в МФЦ с заявлением о внесении этих изменений — через неделю получите выписку из ЕГРН с изменениями.

Составьте исковое заявление — лучше с помощью юриста. В исковом заявлении требуйте взыскания прямых расходов, уменьшения цены квартиры при перерасчете площади, компенсации морального вреда.

Часть 2. Готовим иск

К заявлению приложите копии документов:

Договора долевого участия и приложений к нему.
Акта приема-передачи.
Дефектного акта.
Доверенности представителя застройщика, который подписывал акты.
Кадастрового и технического паспортов.
Досудебной претензии и ответа на нее.
Проекта перепланировки.
Чеков на покупку стройматериалов для гардеробной.
Договоров с проектировщиками и строителями.
Согласования перепланировки.
Актов приемочной комиссии.
Приказа и утвержденного акта о перепланировке.
Разрешения на ввод в эксплуатацию.

Оригиналы документов тоже берите с собой — покажете судье. Мы считаем, что в суд лучше ходить со своим юристом, но даже если и нет — доказательств и закона достаточно, чтобы иметь все шансы выиграть такое дело.

Гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома

Покупка жилой недвижимости регулируется положениями ГК РФ, Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» и Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. ». Эти нормы предписывают застройщику передавать покупателю объект недвижимости на предусмотренных договором условиях.

В тексте соглашения указывается стоимость, сроки передачи, характеристики объекта и гарантийные обязательства после сдачи дома. Данная статья поможет разобраться с ответственностью застройщика, установить гарантийный срок на квартиры и грамотно предъявить претензию в рамках договора долевого участия в строительстве.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с гарантийными обязательствами застройщика, то вам следует помнить, что:

Каждый случайуникален и индивидуален.
Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Что подразумевают гарантийные обязательства застройщика?

При непосредственной эксплуатации часто выявляются недочеты и недоделки – протекающая кровля, трещины и подтеки, плесень, изначально не функционирующее инженерное оборудование, явные строительные ляпы. Поводов для предъявления претензий достаточно.

Важно! Объем гарантийных обязательств в отношении объекта недвижимости прописан в ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве. ».

Передаваемый дольщику объект обязан соответствовать условиям заключенного договора, предъявленного покупателю проекта, общим техническим нормам и градостроительным регламентам. Полная ответственность за качество и безопасность жилья лежит на застройщике.

Гарантия на квартиру в новостройке устанавливается в соответствии с Законом № 214-ФЗ, а при заключении договора участия в долевом строительстве стороны могут устанавливать увеличенную продолжительность гарантийных обязательств.

При оформлении акта сдачи готового объекта дольщику передается все оборудование и элементы обустройства квартиры. Это означает, что на окна квартиры в новостройке, а также на иные аналогичные элементы квартиры, будет распространяться единая гарантия – не менее трех лет. Данное правило не действует, если после приема готового объекта жильцы самостоятельно осуществили замену отдельных узлов благоустройства и технических элементов.

На что застройщик не дает гарантию?

Зона ответственности застройщика строго определена – это недоделки капитального характера. Отказ застройщика в гарантии может быть обусловлен следующими обстоятельствами:

Важно! После сдачи дома ответственность за его эксплуатацию несет управляющая компания. Если претензия распространяется ни на один из вышеприведенных пунктов, тогда обращаться придется именно к застройщику.

Гарантия на крышу от застройщика будет составлять не менее десяти лет, если иное не зафиксировано в условиях передаточного акта. Помимо этого, гарантийный срок может быть предусмотрен в технической документации, которая передается застройщиком управляющей компании сразу после ввода дома в эксплуатацию.

Как долго застройщик исполняет гарантийные обязательства?

Рассмотрим, может ли нормативный срок гарантии быть продлен или уменьшен в зависимости от отдельных элементов или узлов многоквартирного здания (например, сколько составляет гарантия на лифт после сдачи полностью готового объекта). В соответствии с п.5 ст.7 Закона № 214-ФЗ стандартный гарантийный срок на многоквартирные дома, построенные по договору долевого участия, составляет не менее пяти лет.

Однако в силу прямого указания закона, договором может быть предусмотрен и более длительный период гарантии на отдельные элементы здания. Например, на межпанельные швы и кровлю гарантийный срок не может составлять менее 10 лет. Большинство ответственных застройщиков указывают в договоре именно этот срок.

Важно! Гарантийный срок технологического и инженерного оборудования МКД не может быть менее трех лет. В состав данного оборудования входят лифты, котельные, подстанции, мусоропроводы, пропускные системы, вентиляционные и отопительные агрегаты.

Для участия в строительстве подбираются подрядчики, гарантирующие исполнение обязательств в течение срока не меньше, чем по договору с дольщиками. Если это условие не соблюдено, то вся ответственность за работу инженерного оборудования ложится на застройщика.

К примеру, какой гарантийный срок радиаторной батареи может быть установлен при приеме квартиры у застройщика? Если после подписания акта жильцы не обращались за заменой инженерных сетей и отдельных видов коммуникаций, гарантия будет распространяться на весь пятилетний срок. При этом нужно учитывать, что после передачи многоквартирного здания управляющей компании, ответственность за текущий ремонт будет возложена именно на УК.

Как правильно предъявить претензию застройщику после сдачи дома?

Поскольку ответственность подрядчика после гарантийного срока может наступать только за надлежащее состояние несущих конструкций и узлов здания, все претензии по состоянию жилых помещений или общего имущества дома необходимо предъявить до истечения пятилетнего срока. Этот период времени исчисляется с момента передачи объекта недвижимости владельцу. Данный факт фиксируется подписанием акта приема-передачи готового жилого помещения. Подписывается он после получения на руки свидетельства о праве собственности. Принуждение к исполнению обязательств после сдачи дома строится по следующему алгоритму.

Обнаруженные в течение гарантийного срока претензии оформляются в письменном виде. В обращении необходимо указать характер недостатков и срок их устранения. В ряде случаев полностью устранить дефект не представляется возможным, для этого законом предусмотрена компенсация – соразмерное уменьшение цены договора или возмещение расходов на устранение силами дольщика (п.2 ст.7 Закона № 214-ФЗ).

Обращение необходимо вручить под роспись представителю застройщика, оставив второй экземпляр себе, или отправить почтой заказным письмом с уведомлением. Только в этом случае на руках останется документ, подтверждающий факт отправки претензии.

Важно! Срок рассмотрения и ответа на претензии регламентирован Законом о защите прав потребителей (до 10 дней) и ГК РФ (не более 30 дней). Но в тексте обращения лучше указать, в течение какого срока рассмотреть и дать ответ на обращение.

В большинстве случаев характер обращения тщательно проверяется – не попадает ли претензия под ответственность управляющей компании. Поэтому рекомендуется параллельно обратиться и туда. Имея на руках ответ из УК, подтверждающий принадлежность дефектов к недостаткам строительства, общаться с представителями застройщика будет проще.

Так как технологическое оборудование жилого дома передается в эксплуатацию управляющей компании, в ее обязанности будет входить текущее обслуживание и ремонт переданного имущества. При нарушении правил и порядка ремонтных работ, ответственность за недостатки может наступать именно у управляющей компании, если она не воспользовалась правом предъявить претензию по гарантии.

Кто несет гарантийные обязательства, если застройщик обанкротился (ликвидирован)? Ответ на этот вопрос будет зависеть от этапа строительства – если банкротство состоялось до ввода объекта в эксплуатацию, дольщикам придется оформлять права на объект незавершенного строительства. В этом случае дом придется достраивать с помощью другого подрядчика или строительной организации, который и установит гарантийный срок.

Если банкротство состоялось после передачи дома управляющей компании, претензии по гарантии будут удовлетворяться за счет компенсационных фондов саморегулируемых организаций и страхования гражданской ответственности членов СРО.

В случае, если граждане привлекали к постройке собственного частного дома подрядчиков, на строительные работы также может устанавливаться гарантийный срок для предъявления претензий по качеству. Гарантийный срок при строительстве частного дома не может быть менее одного года, а для отдельных видов работ – до пяти лет.

Грамотно составить претензию, отследить ее рассмотрение и добиться полного удовлетворения требований помогут опытные юристы. Мы рекомендуем воспользоваться помощью наших специалистов, чтобы гарантированно добиться справедливости в споре с застройщиком. Для этого позвоните по телефонам, указанным на нашем сайте, или заполните форму обратной связи.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует – напишите в форме ниже.

Ремонт за счет застройшика

Защита прав собственников помещений многоквартирного дома Товариществом собственников жилья.

В феврале 2013 года завершился более чем полуторагодичный судебный спор, касающийся качества строительства жилого многоквартирного дома, между Товариществом собственников жилья «Костычева 15» (ТСЖ) и одним из ведущих застройщиков Пермского края ОАО «Пермский завод силикатных панелей» (ОАО «ПЗСП»). Итогом противостояния, в ходе которого чаша весов Фемиды склонялась то на одну, то на другую сторону, стало удовлетворение судами двух инстанций – сначала апелляционной, а потом и кассационной – требований ТСЖ: на застройщика были возложены обязанности безвозмездно устранить все допущенные при строительстве дома недостатки.

Конфликт на досудебной стадии

Конфликт между жильцами многоквартирного дома в Перми и ОАО «ПЗСП», вылившийся в судебное разбирательство, возник несколько лет назад. Жильцы стали обращаться в ТСЖ с жалобами на возникновение трещин в газобетонных панелях, из которых был построен жилой дом, уже через пару лет после сдачи здания в эксплуатацию в 2006 году. Трещины возникали в панелях как внутри квартир и подъездов, так и снаружи дома. Еще одной проблемой стало образование на стенах квартир и лестничных площадок так называемых «высолов» (белых солевых разводов) и ржавых пятен.

ТСЖ в течение двух лет направляло уведомительные письма в адрес ОАО «ПЗСП», однако это не возымело должного эффекта. В начале лета 2011 года руководство ТСЖ обратилось в Группу правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С, и после предварительных консультаций с юристами было решено готовиться к судебному разбирательству.

Первая задача, которую в кратчайшие сроки предстояло решить юристам, – сбор доказательств, подтверждающих своевременность обнаружения недостатков строительства и уведомления о них строительной организации, а также подача иска до истечения срока исковой давности. Дело в том, что разрешение на ввод дома в эксплуатацию было выдано в августе 2006 года, и до истечения 5-летнего срока с этого момента оставалось немногим больше двух месяцев. В адрес ОАО «ПЗСП» была подготовлена и направлена претензия, обобщающая как данные о дефектах из всех ранее направлявшихся писем, так и о свежепроявившихся недостатках строительства, с требованием об их устранении. В дальнейшем, из анализа судебных актов по делу, будет видно, что это действие было не только не лишним, но и явилось одним из факторов, предопределивших исход судебного спора.

Прямым же результатом направления претензии стал письменный ответ на неё со стороны ОАО «ПЗСП», в котором оно впервые однозначно выразило свою позицию относительно выявленных недостатков, сославшись на то, что они образовались по причине неправильной эксплуатации дома, а следовательно, застройщик за них ответственности не несет.

С этого момента стало очевидно, что внесудебные механизмы разрешения конфликта исчерпаны, и юристы ИНТЕЛЛЕКТ-С от имени ТСЖ обратились в арбитражный суд с иском об обязании ОАО «ПЗСП» устранить недостатки строительства.

Надлежащий истец

Первый вопрос, с которым предстояло разобраться судам в рамках данного спора, заключался в том, вправе ли ТСЖ предъявлять подобный иск в принципе. И хотя закон прямого ответа на этот вопрос не содержит, суды в своей практике выработали определенный подход к его решению.

Согласно части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать способ управления им. Одним из указанных в ЖК РФ способов является управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья.

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (часть 1 статьи 135 ЖК РФ).

В соответствии со ст.138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Всё это, согласно указаниям арбитражных судов, дает основания признавать за товариществом собственников жилья наличие необходимой правоспособности для защиты имущественных прав своих членов путем предъявления исков, возлагающих на третьих лиц обязанность совершить определенные действия (выполнить ремонтные работы, выплатить денежную сумму и т.п.). Подобный подход арбитражных судов основан на позиции Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации по данному вопросу, изложенной в Постановлении от 15 июля 2010 года №2345/10 по делу №А56-3507/2008.

В описываемом споре арбитражные суды всех трех инстанций, несмотря на расхождения во мнениях по ряду иных вопросов, однозначно признали за ТСЖ право на предъявление иска.

В то же время необходимо иметь в виду, что если товарищество собственников жилья предъявляет в суд иск, связанный с признанием права общей долевой собственности за собственниками помещений в многоквартирном доме, а не с возложением на третьих лиц обязанности совершить определенные действия, то оно должно документально подтвердить, что собственники помещений в доме предоставили ему право на обращение с таким иском. Указанный подход изложен в Постановлении Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации №12537/09 от 15 декабря 2009 года по делу №А56-42253/2007 и неоднократно приводится нижестоящими судами в обоснование своей позиции по конкретным делам.

Учитывая расплывчатый характер границ и критериев, выработанных судебной практикой по вопросу о том, в каких случаях товариществу собственников жилья для предъявления иска достаточно уставной правоспособности, а когда оно должно подтверждать предоставление ему права на подачу иска собственниками помещений в доме, было бы нелишним, по возможности, всякий раз при обращении в суд с иском о защите имущественных прав собственников помещений в многоквартирном доме от имени товарищества собственников жилья заручаться надлежащим подтверждением полномочий на предъявление соответствующего иска. Наличие указанных полномочий может быть подтверждено решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, принятым в порядке, установленном ст.146 ЖК РФ.

Надлежащий ответчик

Одним из доводов, по которым ОАО «ПЗСП» не признало иск, явилось то, что иск предъявлен к ненадлежащему ответчику. В обоснование данной позиции оно ссылалось на то, что между ТСЖ или собственниками помещений в доме, с одной стороны, и ОАО «ПЗСП», с другой, отсутствовали какие-либо правоотношения по строительству жилого дома. Действительно, если подходить к этому вопросу с сугубо формальной точки зрения, ни договора подряда, ни договора долевого участия в строительстве жилого дома, ни какого-либо иного договора между сторонами спора не заключалось, земельный участок под строительство непосредственно ОАО «ПЗСП» не предоставлялся, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию тоже было выдано не ему, а другой организации. Тогда какие претензии могут быть у ТСЖ к строительной организации?

Однако арбитражные суды проявили при разрешении данного вопроса завидную гибкость, рассмотрев его не с формальной точки зрения, а в совокупности с иными обстоятельствами дела, не придав отсутствию между сторонами единого письменного договора абсолютного значения. И суд первой, и суды апелляционной и кассационной инстанций посчитали ОАО «ПЗСП» надлежащим ответчиком по данному делу, хотя и подошли к трактовке возникших между сторонами правоотношений различным образом.

Жилые помещения в доме приобретались гражданами путем заключения договоров паенакопления с потребительским кооперативом, являющимся уполномоченным представителем Целевой муниципальной социально-инвестиционной программы адресной помощи гражданам в улучшении жилищных условий «Дом для Вашей семьи» (далее – Программа) на основании генерального договора о сотрудничестве, заключенного с Пермским жилищным социально-инвестиционным фондом «Жилсоцинфонд». Конечной целью оформления указанных договоров являлась передача в собственность указанных граждан жилых помещений в этом доме.

По сути, в отношениях с ответчиком «Жилсоцинфонд» выступил в качестве уполномоченного представителя граждан – будущих жильцов дома, ведь именно они фактически финансировали строительство спорного дома, а «Жилсоцинфонд» лишь аккумулировал накопления членов кооперативов – участников Программы и инвестировал их непосредственно в строительство жилья по Программе.

В свою очередь, строительство данного дома производил именно ответчик. «Жилсоцинфонд» никакого строительства на предоставленном ему муниципалитетом земельном участке не производил, а лишь передал его для строительства ОАО «ПЗСП», которое ранее подготовило проектную документацию, а затем должно было, помимо непосредственно строительства, осуществлять технический и авторский надзор за его ходом.

Суд первой инстанции посчитал, что между сторонами возникли правоотношения, к регулированию которых применяются нормы Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». При этом он исходил из того, что собственники помещений в доме принимали участие в финансировании строительства дома. Такая трактовка судом сложившихся между сторонами правоотношений представляется весьма спорной. С точки зрения позиции Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 постановления от 11 июля 2011 года №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», судам предписано устанавливать правовую природу договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости. Названный федеральный закон предъявляет требования к существенным условиям указанного договора, а также требования по его государственной регистрации. Но в рассматриваемом деле отсутствуют документы, которые могли бы подтвердить соблюдение таких требований. Следовательно, вряд ли можно считать возможным применение названного закона к регулированию отношений сторон.

И уже суд апелляционной инстанции пришел к иному выводу о правовой природе отношений сторон, указав, что в рассматриваемом споре возникшие отношения можно охарактеризовать как опосредованные отношения по договору бытового строительного подряда между собственниками помещений, интересы которых представляет истец, и ответчиком. Развивая этот подход, суд кассационной инстанции дополнительно сослался на нормы Закона Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей», предусматривающие право потребителя при обнаружении недостатков выполненной работы потребовать от исполнителя их безвозмездного устранения.

Важность правовой квалификации судами отношений сторон в данном деле как отношений по договору бытового строительного подряда невозможно переоценить. Ведь именно такая квалификация позволила судам применить положения пункта 2 статьи 737 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающего пятилетний срок для обнаружения заказчиком существенных недостатков результата работ в отношении недвижимого имущества в целях предъявления подрядчику требования об их безвозмездном устранении.

Оценка экспертизы

В материалах описываемого дела имелся акт осмотра технического состояния дома, составленный комиссией представителей сторон еще до предъявления иска в суд, на этапе рассмотрения претензии об устранении недостатков. Однако он не давал однозначного представления ни о наличии, ни о характере, ни об объеме недостатков, ни о причинах их возникновения. В связи с этим для разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области строительства, судом первой инстанции была назначена судебная строительно-техническая экспертиза. К её проведению был привлечен эксперт специализированной организации, имеющий необходимую квалификацию.

Анализ судебной практики по данной категории споров позволяет выделить следующие группы вопросов, которые могут быть адресованы эксперту в рамках соответствующей экспертизы:

вопросы, связанные с выявлением факта наличия недостатков строительства и их описанием;вопросы, связанные с существенностью недостатков;вопросы, связанные с установлением характера и объема работ, требующихся для устранения недостатков строительства.

В рамках данного дела все указанные группы вопросов были поставлены на разрешение эксперта и ответы на них нашли своё отражение в заключении эксперта.

Следует отметить, что заключение эксперта в данном деле носило неоднозначный характер, что привело к его различной оценке судами разных инстанций. Суд первой инстанции посчитал, что недостатки, на которые ссылался истец, не связаны с недостатками строительства дома и действиями застройщика. Выявленные недостатки суд посчитал несущественными, поскольку они, согласно заключению эксперта, не препятствуют использованию дома по назначению. Кроме того, суд посчитал, что они связаны с эксплуатацией дома, а истец не представил суду доказательств его надлежащей эксплуатации. Именно этот вывод суда послужил основанием к отказу в удовлетворении иска.

Переоценивая указанный вывод суда первой инстанции, вышестоящие суды пришли к прямо противоположным выводам. Так, они установили, что, согласно экспертному заключению, недостатки возникли вследствие применения при строительстве дома некачественных материалов, что привело к образованию недостатков в объеме сверх допустимых стандартов. Суды апелляционной и кассационной инстанции, в отличие от суда первой инстанции, посчитали не имеющим правового значения то обстоятельство, что выявленные недостатки не препятствуют использованию дома по назначению.

Поскольку экспертное заключение содержало ответ на вопрос о том, какие работы необходимо выполнить для устранения недостатков строительства, то суд апелляционной инстанции удовлетворил заявленный иск и обязал ОАО «ПЗСП» выполнить все необходимые работы, которые определил эксперт.

В заключение отмечу, что постановление суда апелляционной инстанции по делу содержит один любопытный момент. Воспользовавшись правом, предоставленным ему частью 3 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд, помимо удовлетворения исковых требований о безвозмездном устранении недостатков строительства и установления срока для совершения указанных действий, в резолютивной части постановления предоставил ТСЖ право осуществить данные действия за счет ответчика – в случае, если он не исполнит решение в течение установленного срока. На момент написания этого материала установленный в постановлении срок почти истек, а сведения о выполнении работ отсутствуют. Так что вполне возможно, что в этом споре еще рано ставить точку, ведь возможен и следующий его этап: изменение способа исполнения судебного акта в порядке, установленном статьей 324 АПК РФ.

Статья опубликована в “Новой адвокатской газете”, №10 (147), 15-31 мая 2013 г., стр.8-9

Гарантийный случай. Как заставить застройщика убрать все недостатки в новостройке

При приеме квартиры в новостройке покупатели в первую очередь осматривают саму квартиру: все ли в порядке с окнами, хорошо ли уложен ламинат, работают ли розетки и канализация. Однако практически никто не проверяет места общего пользования – лифтовые холлы, лестничные марши, общие балконы; более того, покупатели не могут осмотреть подвалы, чердаки, электрощитовые, потому что допуск к ним, как правило, имеют только строители и представители управляющей компании.

Анна Калистратова, начальник клиентского отдела «Уральской жилищной компании»:

— В седьмой статье 214 ФЗ прописано, что жилье должно быть построено в четком соответствии с договором, проектной документацией и существующими строительными и техническими стандартами. В соответствии с ними застройщик не может сдавать объект, характеристики которого хуже или не соответствуют документам.

Однако в новостройках могут присутствовать строительные недостатки и дефекты, которые нельзя увидеть при осмотре. На этот случай в законе предусмотрен гарантийный срок, в течение которого застройщик отвечает за построенный им дом и обязан исправить строительный брак. Например, на конструктивные элементы здания гарантия должна составлять не менее пяти лет, на инженерные системы — не менее трех. В этот период можно предъявить претензии застройщику и заставить его устранить недостатки.

Что должна делать УК

Если какие-то дефекты в квартирах могут обнаружить сами хозяева, то брак в местах общего пользования и ограниченного допуска должна выявлять организация, обслуживающая дом. Поэтому очень важно, чтобы управляющая компания добросовестно и своевременно работала с этим.

Зачастую домом управляет УК, формально не аффилированная с застройщиком, но на деле — ему подконтрольная. С одной стороны, она может быстро решать какие-то проблемы в доме и конфликтные ситуации, проводить мелкий ремонт, но с другой — не дает перенести на строительную компанию серьезные обязательства по устранению глобальных недоделок, которые требуют масштабных работ: вскрытия изоляции, кровли, замены инженерных систем. И такая УК, по сути, контролирует действия собственников квартир – потенциальных истцов в адрес строительной компании.

Если же домом управляет независимая УК, то она старается выявлять недостатки и заставлять застройщика устранять их, пока действует гарантийный срок, иначе по его истечении ей придется все решать за свой счет, следовательно — и за счет жильцов.

Не секрет, что некоторые застройщики могут специально затягивать сроки устранения каких-то дефектов, чтобы в будущем переложить ответственность за избавление от брака на плечи управляющих компаний. Чтобы этого не произошло, УК вынуждены обращаться в суд.

В Екатеринбурге такой прецедент создала «Уральская жилищная компания», в управление которой перешли несколько домов на Широкой Речке после того, как предыдущая УК обанкротилась. Как рассказали 66.RU в УЖК, дома были введены в эксплуатацию в 2014 году, а компания выиграла конкурс на обслуживание одного дома (впоследствии после голосования собственников под их управление перешли другие дома) в 2016-м, когда сроки истечения гарантии уже были близки к концу. При этом бывшие управленцы халатно относились к необходимости устранения недостатков и глобальных вопросов перед застройщиком домов не ставили, отметили в УЖК.

Владимир Мухарлямов, главный инженер «Уральской жилищной компании»:

— Наши специалисты после обследования обнаружили некоторые строительные недостатки, которые предъявили застройщику. Компания недостатки устраняла, но не все, на которые мы указывали, и не так быстро, как бы этого хотелось. Поэтому мы обратились в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к застройщику микрорайона об утеплении подвалов, ремонте фасадов, восстановлению отмостки и других видов работ. Сейчас в производстве находятся судебные иски по 14 многоквартирным домам. Уже вынесено решение об удовлетворении заявленных требований по шести искам.

По словам Владимира Мухарлямова, по другим делам проводятся строительно-технические экспертизы. Они установят, возникли ли обнаруженные недостатки в результате некачественного выполнения работ при строительстве или в ходе эксплуатации объекта, в том числе в результате естественного износа.

Как УК должна заставить застройщика исправлять недостатки

Чтобы заставить застройщика устранять все недоделки в местах общего пользования, УК должна составить письменную претензию к нему (с актом обследования выявленных недостатков).

Отметим, что для того, чтобы УК могла обратиться в суд от имени жильцов, ее нужно наделить этими полномочиями. Для этого нужно провести собрание собственников и включить в повестку вопрос «О наделении УК полномочиями по обращению в суд с иском к застройщику об устранении строительных недостатков».

Интересно, что в 214 ФЗ прописано, что застройщик должен выполнить ремонтные работы «в разумный срок», указанный в претензии: то есть он просто не должен быть слишком коротким или неоправданно долгим, ведь на деле невозможно определить, сколько времени может понадобиться для устранения конкретного недостатка. Поэтому срок переделки мест общего пользования устанавливает УК. Если он не указан, то в действие вступает закон о защите потребителей, по которому конечный срок для исправления недочетов не может превышать 45 дней.

Текст: Ольга Яволова для 66.RU

Роскомнадзор убил Telegram-бота 66.RU.
Подписывайтесь на резервный канал.

С чего начать ремонт в новостройке: пошаговая инструкция

Как спланировать и с чего начать ремонт в новостройке? Последовательность действий зависит то того, есть ли облицовка, и насколько качественно она выполнена. Отделка может быть черновой или предчистовой, при которой используются бюджетные материалы. Чаще всего ее нет вообще. Около 6% квартир сдается с в готовом виде. В современных домах часто отсутствуют перегородки. Предполагается, что хозяин должен возвести их своими силами, либо оставить все как есть — у просторных помещений есть свои плюсы. Поэтапность также зависит от времени года и от того, включено ли отопление. Не исключено, что в первую очередь придется заняться условиями для проживания бригады.

Инструкция для начала ремонта в новостройке

Когда можно приступать к отделке

Один из важнейших нюансов — материал, из которого построен дом. Стены, пол и потолок в первые два года дают усадку. Она приводит к появлению трещин на оштукатуренной поверхности. В кирпичных строениях этот период занимает от 5 до 10 лет. Со стяжкой и напольным покрытием спешить не стоит. Горизонтальные плиты должны окончательно встать на свое место. Межпанельные стыки в железобетонных конструкциях испытывают наибольшие деформации. В монолитных домах они наименее заметны.

Чтобы понять, дало ли здание окончательную усадку, придется провести экспертизу. Для этого следует обратиться в инжиниринговую кампанию.

Если нужно срочно вселиться на новую жилплощадь, и времени на ожидание нет, есть два решения проблемы.

Можно использовать штукатурку и шпаклевку с пластифицирующими добавками, повышающими их упругость. Они способны сжиматься и растягиваться вместе с основанием. Их внешняя сторона испытывает меньше нагрузок от перемещения. Отделочный слой гасит деформации, поэтому краска, обои или другое чистовое покрытие не пострадают. Этот способ прекрасно подходит для кухни, ванной и туалета — плитка укладывается на эластичный клей с пластификаторами.

Второй вариант — предчистовая облицовка. Для нее используются материалы, которые будет не жалко поменять через два года на чистовое финишное покрытие. Основание лучше оклеить обоями без шпаклевки и штукатурки. Не следует уделять много внимание дизайну интерьера. Покрытие должно быть удобным и экологичным, но не более того. Нужно быть готовым к тому, что на стенах и потолке вскоре появятся трещины и отслоения. Это является серьезным недостатком данного метода. Преимущество его заключается в возможности использования после усадки любых материалов.

Источники:
http://journal.tinkoff.ru/garderob/
http://pravoman.ru/realty/equity-participation/garantijnye-obyazatelstva-zastrojshika-posle-sdach/
http://www.intellectpro.ru/press/works/remont_za_schet_zastrojschika/
http://66.ru/realty/news/208556/
http://www.ivd.ru/dizajn-i-dekor/kvartira/s-chego-nachat-remont-v-novostrojke-poshagovaya-instrukciya-50991
http://o-nedvizhke.ru/obshhee/poleznye-stati/kak-snizit-odn-po-elektroenergii.html