Как взыскать неустойку с застройщика?

Суд с застройщиком

Если он нарушил сроки и не достроил метры

Моя родственница купила квартиру в новостройке, а застройщик сдал ее позже срока и меньшего размера. Это он, конечно, зря.

Я помог ей получить неустойку и вернуть деньги за недостроенные метры. Об этом песнь моя.

Что произошло

В июле 2016 года моя родственница заключила договор участия в долевом строительстве. Застройщик обещал получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в третьем квартале 2017 года и в течение 90 дней после этого передать квартиру.

Летом 2017 года он сообщил, что срок получения разрешения переносится на четвертый квартал, и предложил заключить дополнительное соглашение к договору. Застройщик снимал с себя ответственность за задержку сроков. Причиной задержки, по его словам, были обильные летние дожди. Отшумели летние дожди, говорит.

Дожди предотвратить невозможно, но они абсолютно естественны для нашего региона. Поэтому я посоветовал родственнице не заключать новых соглашений с застройщиком, а в случае задержки срока сдачи квартиры требовать выплаты неустойки. Я обещал поддержать ее при общении с застройщиком и, если понадобится, подготовить необходимые документы.

Действие непреодолимой силы и нарушение сроков

Форс-мажор — это событие, которое носит исключительный, чрезвычайный и непредотвратимый характер. Это, например, война, землетрясение или наводнение. Резкое понижение температуры зимой, снегопады и ежегодный разлив реки к форс-мажору не относятся.

Проблемы на приемке квартиры

В январе 2018 застройщик пригласил родственницу на приемку. Я пошел с ней. В квартире было много недостатков. В стене между ванной и кухней не было отверстия для прокладки труб, окна и дверь на лоджию грязные, на откосах — щели и трещины, лифт не работал. А еще выяснилось, что фактическая площадь квартиры меньше проектной почти на квадратный метр.

Мы написали претензию и отказались подписывать акт приема-передачи до устранения недостатков.

Повторная приемка состоялась через две недели — 14 февраля 2018 года. Мы убедились, что недостатков нет, и начали подписывать документы.

Интересы застройщика на этапе приемки представляла другая фирма. В акте приема-передачи было указано, что застройщик снимает с себя ответственность за меньший метраж. Обязательства по договору якобы выполнены, а стороны претензий не имеют.

Мы возразили и предложили поправить акт, но представитель сообщил, что застройщик уже подписал документ — изменить его нельзя. Со всеми предложениями и претензиями представитель отправил нас к застройщику. Он добавил, что перспектив в суде у нас нет, и привел пример одного дольщика, которому отказали в суде.

Ага, щас. Напугал ежа судебной практикой.

На такие попытки испугать участников долевого строительства лучше вообще не обращать внимания.

Претензия к застройщику и его ответ

Я понимал, что застройщик нарушает сроки передачи квартиры, поэтому заранее составил претензию, изучил законы и судебную практику.

В них прямо не указано, что делать, если фактическая площадь квартиры отличается от проектной. Но есть требование, что передаваемый объект должен соответствовать условиям договора. В случае отклонения, если иное не установлено договором, дольщик вправе требовать соразмерного уменьшения цены. Договор моей родственницы содержал только пункт о порядке действий, когда фактическая площадь больше проектной.

В претензии я описал всю ситуацию: задержка сроков сдачи квартиры и отличие фактической площади от проектной. На момент подачи претензии просрочка составила 48 дней. Площадь квартиры была меньше проектной на 0,83 м².

Мы предложили застройщику добровольно выплатить неустойку в размере 41 517,12 рублей и вернуть переплату за недостроенные метры в размере 31 125 рублей. В случае отказа — суд. Требования я подкрепил судебной практикой и ссылками на законы.

Предложение изменить акт приема-передачи

В судебной практике мне попадались дела, в которых подписанный акт приема-передачи квартиры означает, что претензий у дольщика нет. То есть если дольщик подписал акт приема-передачи, он не может претендовать на неустойку.

Чтобы лишить застройщика такого аргумента в суде, я составил заявление с предложением изменить акт приема-передачи.

Заявление с предложением об изменении акта приема-передачи. В качестве причины — имеющаяся претензия

Реакция застройщика

Мы вручили застройщику документы 15 февраля 2018 года. Ответ на заявление пришел через месяц — 14 марта. Застройщик отказался менять акт приема-передачи, потому что не видел для этого оснований.

Ответ на претензию мы получили чуть позже — 21 марта. Застройщик отрицал свою вину в нарушении срока передачи: ссылался на действие непреодолимой силы. Компенсировать разницу в площади менее одного квадратного метра он не хотел: по его словам, это общепринятая строительная погрешность.

«Атань!» — говорит застройщик.

В тот же день моя родственница приняла квартиру, и мы начали готовиться к суду.

Подготовка иска: анализ судебной практики и выбор суда

После изучения судебной практики я пришел к выводу, что застройщику выгодно доводить дело до суда.

Во-первых, не каждый дольщик захочет вступать в судебные тяжбы. Во-вторых , даже если по итогам суда застройщик формально проиграет, по факту он выплатит неустойку в разы меньше, чем положено по закону.

Этому способствует статья 333 Гражданского кодекса РФ . Ее положения дают суду право уменьшать размер неустойки, если она явно завышена. Застройщик, как правило, всегда ходатайствует о ее применении. В большинстве случаев суд неустойку уменьшает , различается лишь размер ее снижения. Поэтому при выборе места подачи иска лучше исходить из практики, которая сложилась в конкретных судах.

Основой искового заявления стала моя претензия. Я дополнил ее требованием о смене подсудности — по месту жительства родственницы — и требованием выплатить проценты за пользование чужими денежными средствами. Право на проценты появилось после того, как застройщик отказался вернуть переплату за недостроенные метры — то есть удерживал деньги, которые ему не причитаются.

Также у моей родственницы возникло право взыскать с застройщика штраф. По закону, если дольщик до суда предъявил к застройщику законное и обоснованное требование выплатить неустойку, а он этого добровольно не сделал, дольщик вправе требовать с застройщика штраф в размере 50% от неустойки.

На случай, если застройщик будет ссылаться на подписанный акт приема-передачи, я сразу упомянул в иске заявление с предложением изменить акт, в котором мы оспаривали нужные пункты.

С момента подачи претензии до фактического приема квартиры прошло время. Просрочка передачи квартиры на момент подачи иска составляла 82 дня. Поэтому мы просили суд взыскать с застройщика неустойку побольше — 70 925,08 рублей, переплату за лишние метры — 31 125 рублей, проценты за пользование чужими средствами — 391,08 рублей и штраф за отказ возместить неустойку в добровольном порядке в размере 50% от суммы неустойки. Еще я включил в иск требование компенсировать моральный вред — 76 000 рублей. Цена иска составила 102 441,16 рублей.

Платить госпошлину за подачу искового заявления не пришлось. От ее уплаты освобождаются истцы по искам о защите прав потребителей, если цена иска меньше 1 млн рублей.

Представительство в суде

Представителем может быть любое дееспособное лицо, за исключением судей, следователей и прокуроров.

Полномочия представителя можно определить в устном заявлении, которое войдет в протокол судебного заседания, или письменно.

Разбирательство и решение суда

Мы решили, что представлять интересы родственницы в суде буду я, а дело будем вести совместно.

Первое заседание было подготовительным. Суд ознакомился с материалами дела. Мы подтвердили исковые требования. Представитель ответчика предоставил письменные возражения, просил отказать в иске, а в случае удовлетворения исковых требований снизить размер неустойки и штрафа. Несоразмерность неустойки застройщик ничем не обосновывал.

Второе заседание было по существу. К нему я подготовил возражения на снижение неустойки, сослался на позиции Верховного Суда РФ и Конституционного Суда РФ . Я обратил внимание суда, что ответчик не доказал, в чем заключается несоразмерность суммы неустойки.

В своем выступлении я подтвердил исковые требования, аргументировал, почему они должны быть удовлетворены, и отметил отсутствие оснований для снижения размера неустойки.

Представитель застройщика, к нашему удивлению, требование о возврате переплаты признал. В удовлетворении остальной части иска просил отказать.

По итогам заседания суд решил взыскать с застройщика неустойку 30 000 рублей, переплату 31 125 рублей, проценты 391,08 рублей, компенсацию морального вреда 3000 рублей и штраф 10 000 рублей. Всего 74 516,08 рублей.

Сложно сказать, победа это или поражение. Результат мою родственницу устроил, желания подавать апелляцию и требовать отмены снижения неустойки у нее не было — значит, победа. Застройщик решение не оспаривал. В законную силу решение вступило 2 июля 2018 года.

Исполнительный лист и взыскание по нему

Чтобы исполнить решение суда и взыскать деньги с застройщика, нужен исполнительный лист. Заявление о его выдаче я подал в канцелярию суда.

Закон не регламентирует срок выдачи исполнительного листа. Но, чтобы его получить, решение суда должно вступить в законную силу. Мы ждали недолго, исполнительный лист нам выдали 5 июля — через 3 дня после того, как решение вступило в силу.

Мы решили не обращаться к судебным приставам и взыскать деньги через банк застройщика. В ДДУ были все необходимые для этого реквизиты.

В банк мы обратились 10 июля 2018 года. Смс о поступлении на счет 74 516,08 рублей пришла 13 июля 2018 года.

Вот так за 5 месяцев мы с родственницей победили застройщика и восстановили справедливость. 15 февраля подали претензию, а 13 июля получили деньги — неустойку, проценты, штраф, компенсацию за моральный вред и переплату за недостроенные метры.

Как взыскать неустойку с застройщика?

Банки Сегодня Лайв

Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим

А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.

Приобретение квартиры – это волнительный и ответственный шаг для каждого жителя. Все чаще граждане России стали заключать договора долевого участия. То есть, они, фактически, покупают жилье, но в еще не достроенном доме. Застройщик обещает выполнить все работы к точно оговоренной дате, после чего ключи от новенькой квартиры передаются собственнику жилья. Но случаются такие ситуации, когда компания-застройщик не успевает вовремя сдать объект по тем или иным причинам. В этом случае дольщик имеет право взыскать неустойку, равную 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка, которая действовала на дату выполнения застройщиком своих обязательств по договору.

Что такое договор долевого участия (ДДУ)?

ДДУ или договор долевого участия в строительстве жилья считается одним из самых выгодных способов приобретения желаемой недвижимости. Процедура долевого участия регулируется законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В данном нормативно-правовом документе прописываются все нормы, на основании которых заключается договор ДДУ.

На практике, не совсем честные строители, стараются обойти законодательные акты стороной, создавая различные кооперативы. В этом случае они могут не заключать с клиентом договор долевого участия или же предлагают клиенту на подпись бумаги, которые еще не зарегистрированы в Росреестре. Если произошла такая ситуация и собственник жилья подписал данный договор, взыскать неустойку в случае срыва сроков сдачи, будет не так то просто. Если все бумаги подписаны, как полагается и договор зарегистрирован в Росреестре, процедура взыскания штрафов за просрочку значительно упрощается.

Что может послужить основанием для взыскания неустойки?

Законодательством четко определены все права и обязанности, как дольщика, так и застройщиков, поэтому неисполнение обязательств влечет за собой различные санкции и штраф. Основанием для взыскания неустойки с недобросовестного строителя являются неисполнение следующих обязательств перед дольщиком:

передача жилого объекта в собственность дольщику по договору или доп.соглашению к договору ДДУ;
срывы срока сдачи объекта строительства;
не устраненные нарушения, которые были выявлены дольщиком при принятии жилого помещения.

Данные нарушения могут быть вызваны различными причинами:

у застройщика отсутствует разрешение на строительство жилого объекта;
возведение объекта на непредназначенном для этого участке земли;
сроки сдачи дома были нарушены и не соблюдены;
строительный объект не соответствует различным стандартам в области строительства и документации.

Основное, что должен выполнить застройщик – это сдать жилой объект точно в срок, который прописан в договоре. Если по каким-то причинам он не успевает сдать объект и ввести дом в эксплуатацию, он обязан уведомить об этом дольщика письменно, где должна присутствовать информация о смещении даты сдачи жилого объекта. Собственнику жилья предлагается заключить с застройщиком дополнительное соглашение, в котором должны быть указаны новые сроки сдачи дома. Данное письмо необходимо направить дольщику как минимум за 2 месяца до предполагаемой даты сдачи жилья.

Дольщик не обязан подписывать дополнительное соглашение. Это оформляется добровольно, в случае отказа это необходимо оформить письменно и направить застройщику заказным письмом с уведомлением о вручении.

После того, как отказ оформлен, а сроки сдачи жилого объекта нарушены, дольщик вправе требовать неустойку с девелопера в установленном порядке.

Пошаговая инструкция и алгоритм действий при взыскании неустойки

На самом деле, взыскать неустойку с недобросовестного застройщика вполне реально, главное необходимо соблюдать все правила и действовать строго по описанной ниже инструкции:

Сначала необходимо сделать расчет суммы неустойки.
Далее, необходимо направить девелоперу претензию, чтобы решить вопрос в досудебном порядке.
Если от застройщика получен отказ, выбирается схема для решения вопроса в судебном порядке – через арбитражный суд или суд общей юрисдикции.
Далее, необходимо подать заявление в первую инстанцию.
В случае необходимости, подается заявление в апелляционную инстанцию.
В заключении производится исполнение судебного постановления.

Как показывает практика, положительный исход дела в большинстве своем зависит от правильно составленной претензии для решения вопроса в досудебном порядке.

Но, обо всем по порядку.

Расчет суммы неустойки по ДДУ: как правильно посчитать

Рассчитать размер неустойки можно по следующей формуле:

Неустойка = Цена объекта согласно договору * Количество просроченных дней * Ставка рефинансирования/300.

Важно! Если дольщиком является физическое лицо, полученную величину необходимо умножить на 2.

Более наглядно посмотрим на примере:

Стоимость объекта недвижимости согласно договору – 3 000 000 рублей. Застройщик просрочил день сдачи на 30 дней. На сегодняшний день ставка рефинансирования составляет 7,75% (можно найти на сайте ЦБ РФ). В качестве дольщика выступает физическое лицо, значит, значение необходимо умножить на 2. Считаем: 3 000 000 *30 * 2/300 * 7,75% = 46 500 рублей.

Получается, что за каждый день просрочки, застройщик обязан заплатить по 1 550 рублей. Чем больше дней просрочено, тем больше размер неустойки. Важно помнить, что право на получение возмещения есть только в том случае, если договор долевого участия сторонами не расторгнут. Также суд может снизить размер неустойки на свое усмотрение в связи с ее несоразмерностью последствиям нарушения условий договора.

Правильно составленная претензия – залог успеха

Для того чтобы урегулировать вопрос в досудебном порядке, нужно грамотно составить претензию и направить ее застройщику. Именно от этого в большей степени зависит положительный итог и дальнейшие действия – будет ли подан иск в суд или проблема решится раньше. Как правило, претензия пишется с требованием выплатить неустойку. Можно обойтись без нее, но все же лучше ее оформить, ведь в дальнейшем можно будет получить штраф в размере 50% от суммы взыскания. Но для этого необходимо четко следовать всем условиям, которые указаны ниже:

Правильное направление претензии. Данный документ должен быть направлен ценным письмом с описью всех вложений. В качестве получателя необходимо указать застройщика, его адрес, соответствующий адресу, указанному в договоре.
Обязательно нужно ссылаться на законы. В письме необходимо ссылаться на закон от 30.12.2004 года ФЗ-№214.
Указать сумму, подлежащую возмещению. В тексте письма необходимо указать факт нарушения условий договора и указать сумму неустойки, которую можно рассчитать по формуле, указанной выше.
Реквизиты для перевода. В претензионном письме следует указать данные банковской карты или расчетный счет для перевода денежных средств в добровольном порядке. Указывать следует полные реквизиты, поэтому нужно уточнить их заранее в банке.
Обязательное наличие подписи. Письмо нужно подписать собственноручно.

Но правильно составить претензию это полдела, необходимо ее еще верно отправить застройщику. Итак, сделать это нужно следующим образом:

Сначала нужно составить письменную претензию на возмещение неустойки.
Далее, документ необходимо распечатать в нескольких экземплярах – один себе и еще по комплекту на каждый адрес из договора.
На письме необходимо поставить свою подпись и дату отправления документа.
Далее, нужно запечатать конверты и заполнить бланк на уведомление для каждого адреса по специальному образцу, который можно найти на Почте.
Затем нужно заполнить по два экземпляра описи вложений для каждого конверта. В графе «Основание» необходимо написать «Претензия» и изложить свои основные требования.
В каждый конверт нужно вложить по одному письму с претензией.
Далее, подписанные и заполненные бланки необходимо передать работнику почты, чтобы он поставил на них печать и вложил по одному экземпляру описи и уведомления в конверт. Отправлять документы нужно ценным письмом с описью вложений.
Затем, второй экземпляр описи и уведомления необходимо забрать себе, а также не забывайте брать чек. Эти бумаги потребуются для подачи иска в суд.

Отследить получение письма застройщиком можно в приложении Почты России. После получения документов, застройщик должен отреагировать на претензию в кротчайшие сроки. Как показывает практика – это не более 10 рабочих дней с момента получения. В том случае, если претензионное письмо вернулось обратно за истечение срока хранения, повторная отправка не требуется. Дольщик все условия выполнил, алгоритм соблюден. А то, что застройщик не получил письмо – это уже проблемы не дольщика.

Выбор суда для подачи иска

Если с помощью претензии не удалось урегулировать возникшие сложности и взыскать неустойку, пришло время обращаться в суд. Однако здесь необходимо выбрать, в какой суд обращаться – арбитражный или общей юрисдикции. При обращении в арбитраж можно выиграть по времени, к тому же, арбитражный суд реже снижает размер неустойки. Если же сумма возмещения невесомая, стоит обращаться в суды общей юрисдикции.

Дольщик сам выбирает, в какой суд он будет обращаться. Если же, например, сумма иска более 200 тыс., то есть лучше всего обращаться в арбитражный суд. Во-первых, по срокам это будет быстрее, а во-вторых, как уже говорилось, арбитражный суд не урезает сильно запрашиваемый размер неустойки.

Штраф в размере 50%

В том случае, если дольщик направил застройщику претензию о добровольной выплате неустойки, а недобросовестный строитель этого не сделал, дольщик вправе требовать от него штраф. Размер штрафа составляет 50% от суммы неустойки, а также можно запросить выплату компенсации за причиненный моральный ущерб.

Как взыскать неустойку с застройщика?

АКЦИЯ – Приемка в подарок!

Ответьте на несколько простых вопросов и примите участие!

Люди нам доверяют

Вы можете ознакомиться с отзывами клиентов, а также оставить свой

ГАРАНТ Защита Дольщиков

Огородный проезд, 9Б с1

50 метров от м. Бутырская

Пн-Пт: 10.00 – 19.00

Сб-Вс: по предварительной записи
Тел: +7 (495) 120-59-98
msk@garantlc.ru

ГАРАНТ Защита Дольщиков

Невский проспект, д. 120
м. Площадь Восстания

Пн-Пт: 10.00 – 19.00

Сб-Вс: по предварительной записи

Тел: +7 (812) 245-68-98

spb@garantlc.ru

Огородный проезд, 9Б с1

50 метров от м. Бутырская

Пн-Пт: 10.00 – 19.00

Сб-Вс: по предварительной записи
Тел: +7 (495) 120-59-98
msk@garantlc.ru

“,”img”:<" >ГАРАНТ Защита Дольщиков

Невский проспект, д. 120
м. Площадь Восстания

Пн-Пт: 10.00 – 19.00

Сб-Вс: по предварительной записи

Тел: +7 (812) 245-68-98

spb@garantlc.ru

Вступайте в нашу группу

Всегда свежие новости о новостройках и застройщиках

Юридический адрес: 127254, Москва,

Огородный проезд, д. 9Б, стр. 1

2014-2022 ЮК ГАРАНТ Защита Дольщиков

8 (495) 120-59-98

8 (812) 245-68-98

Узнайте сколько мы сможем Вам выплатить в день обращения

Узнайте сколько мы сможем взыскать в Арбитражном суде!

Взыскание “под ключ”

Мы свяжемся с вами

в ближайшее время

Спасибо что уделили

Спасибо, мы свяжемся с Вами в ближайшее время!

Уведомить о готовности

Оставьте свои данные и мы Вас оповестим о готовности

Соблюдение Вашей конфиденциальности важно для нас. По этой причине, мы разработали Политику Конфиденциальности, которая описывает, как мы используем и храним Вашу информацию. Пожалуйста, ознакомьтесь с нашими правилами соблюдения конфиденциальности и сообщите нам, если у вас возникнут какие-либо вопросы.

Сбор и использование персональной информации

Под персональной информацией понимаются данные, которые могут быть использованы для идентификации определенного лица либо связи с ним.

От вас может быть запрошено предоставление вашей персональной информации в любой момент, когда вы связываетесь с нами.

Ниже приведены некоторые примеры типов персональной информации, которую мы можем собирать, и как мы можем использовать такую информацию.

Какую персональную информацию мы собираем:

Когда вы оставляете заявку на сайте, мы можем собирать различную информацию, включая ваши имя, номер телефона, адрес электронной почты и т.д.

Как мы используем вашу персональную информацию:

Собираемая нами персональная информация позволяет нам связываться с вами и сообщать об уникальных предложениях, акциях и других мероприятиях и ближайших событиях.
Время от времени, мы можем использовать вашу персональную информацию для отправки важных уведомлений и сообщений.
Мы также можем использовать персональную информацию для внутренних целей, таких как проведения аудита, анализа данных и различных исследований в целях улучшения услуг предоставляемых нами и предоставления Вам рекомендаций относительно наших услуг.
Если вы принимаете участие в розыгрыше призов, конкурсе или сходном стимулирующем мероприятии, мы можем использовать предоставляемую вами информацию для управления такими программами.

Раскрытие информации третьим лицам

Мы не раскрываем полученную от Вас информацию третьим лицам.

В случае если необходимо — в соответствии с законом, судебным порядком, в судебном разбирательстве, и/или на основании публичных запросов или запросов от государственных органов на территории РФ — раскрыть вашу персональную информацию. Мы также можем раскрывать информацию о вас если мы определим, что такое раскрытие необходимо или уместно в целях безопасности, поддержания правопорядка, или иных общественно важных случаях.
В случае реорганизации, слияния или продажи мы можем передать собираемую нами персональную информацию соответствующему третьему лицу – правопреемнику.

Защита персональной информации

Мы предпринимаем меры предосторожности — включая административные, технические и физические — для защиты вашей персональной информации от утраты, кражи, и недобросовестного использования, а также от несанкционированного доступа, раскрытия, изменения и уничтожения.

Соблюдение вашей конфиденциальности на уровне компании

Для того чтобы убедиться, что ваша персональная информация находится в безопасности, мы доводим нормы соблюдения конфиденциальности и безопасности до наших сотрудников, и строго следим за исполнением мер соблюдения конфиденциальности.

Источники:
http://bankstoday.net/last-articles/kak-vzyskat-neustojku-s-zastrojshhika
http://garantlc.ru/neustoyka
http://rus-egrn.ru/blog/egrn-onlayn-rosreestr-i-besplatnaya-vypiska/