Какие документы нужны для покупки дома

Какие нужны документы для покупки дома с земельным участком?

Не все знают, но жилой дом и надел земли, прилагаемый к строению, продаются совместно. Новый владелец может распоряжаться пристройками, сараями, банями, бассейнами и беседками, возведенными прежними хозяевами. Поэтому, упоминая приобретаемый частный дом, новых хозяин часто оперирует понятием «домовладение».

Важные документы

Покупка дома с земельным участком — серьезное дело

Решившись на приобретение дома, вы должны будете получить земельный надел (юристы разделяют понятия дом и земля, для них это разные объекты). Нужно тщательно отнестись к проверке документов: факт отсутствия бумаги, не подтверждающий права владения землей, должен вызвать законные вопросы.

Оформив документы на дом, вы столкнетесь с трудностями по переоформлению земельного надела. Продавец должен собрать следующие документы:

  • Правоудостоверяющие бумаги: свидетельство о регистрации права собственности, свидетельство приемной комиссии о введении объекта в эксплуатацию (если дом построен продавцом).
  • Правоустанавливающие бумаги: свидетельство о праве собственности, документы, характеризующие характер перехода недвижимости к новому владельцу: свидетельство о праве наследования, договор продажи или дарения.
  • Бывают случаи, когда приобретается недостроенный дом. В этом случае потребуется свидетельство о праве собственности на недостроенное строительство. Если объект не отмечен в БТИ, этот недочет может исправить нотариус, присутствующий при оформлении сделки по покупке недвижимости.
  • Договор купли-продажи земельного надела.
  • Документ, подтверждающий право собственности на землю.
  • Технический паспорт жилого объекта.
  • Кадастровый документ.
  • Выписка из госреестра, подтверждающая отсутствие обременений .
  • Выписка из домовой книги, учитывающая всех прописанных в доме.
  • Справка, выдаваемая сотрудником налоговой службы, об отсутствии задолженностей по земельному и имущественному налогам.
  • Выписки из ЖКХ , подтверждающие отсутствие задолженностей.
  • Документ от супруга, в котором он дает согласие на продажу дома и обязуется вовремя выписаться из продаваемого жилья (заявление заверяет нотариус).
  • В случае наличия у продавцов детей, необходимо получить разрешение органов опеки на продажу недвижимости.
  • Если у хозяина есть совладельцы, имеющие право на покупку дома в первую очередь, они должны написать отказную .
  • Жилье, находящееся в ипотеке, продается с разрешения заемщика.
  • Паспорт на недвижимость.

Проверка документов

Не стоит лениться и узнать все тонкости коммунальных вопросов

Покупка недвижимости – процедура ответственная. От покупателей требуется повышенная бдительность: беглое изучение документов чревато серьезными последствиями. Родственники продавца могут найти огрехи в документах и, заручившись поддержкой юриста, оформить судебный иск против доверчивых покупателей. Поездки в суд и выматывающие разбирательства – неприятные процедуры.

Сначала нужно проанализировать данные свидетельства о госрегистрации права на покупаемый объект. В документе в обязательном порядке прописывается адрес, кадастровый номер и данные о владельце. Их нужно сличить с информацией, имеющейся в паспорте.

Не стоит совершать сделку с людьми, не имеющими кадастрового и технического паспорта. В 2014 году появился новый документ – технический план, но технический паспорт на помещения в старых домах не утратил своей силы. Срок действия технических документов – 5 лет, поэтому важно уточнить дату выдачи документов.

Добросовестный продавец всегда предоставляет выписку из ЕГРП – это показательный документ, говорящий о юридическом статусе недвижимости. Не стоит добавлять себе проблем и покупать арестованную недвижимость или дом, находящийся в залоге. Это серьезный документ, отсутствие которого может иметь серьезные последствия.

Стоит обеспокоиться качеством предоставления газа, воды, уточнить наличие коммунальных задолженностей. Не стоит лениться, лучше осуществить самостоятельную сверку заявленных показателей и цифр из квитанции.

На что обратить внимание при покупке дома с участком

Дом и участок — это разные объекты

Нужно понимать, что в юридическом понимании дом и участок – различные объекты, на которые должны иметься индивидуальные документы. Незаконен факт продажи дома и земельного надела на отдельных основаниях. Продавец обязан предоставить оба типа документов.

Важно, чтобы покупатель понимал: даже на недостроенный дом должно иметься свидетельство о регистрации, учитывающее особенности недостроенных объектов. Отсутствие указанного документа может иметь плачевные результаты: объект могут назвать самостроем и снести. При покупке недвижимости важно:

  1. Проанализировать расположение построек – они должны находиться на территории покупаемого участка.
  2. Тип постройки должен совпадать с документальными данными.
  3. Реальные строения и объекты на плане должны совпадать.
  4. Размеры участка и данные кадастрового плана должны быть идентичны. Это соответствие поможет поможет избежать проблем с соседями, ведь ситуации, когда данные кадастрового документа и реальное положения вещей разнятся, не исключение.

Важно проанализировать грамотность составления кадастрового паспорта. Он состоит из 4 страниц. Первая содержит следующие сведения: номер участка, стоимость, размер, сведения о продающей стороне. Вторая страница является планом объекта. На двух следующих страницах расписан подробный список, описывающий ограничения, налагаемые на будущего владельца земли. Если паспорт состоит из 2 страниц, значит ограничений по использованию участка нет.

Покупка частного строения – ответственная процедура. Новый хозяин получает дом, участок, надворные постройки. Обычно в договорах купли-продажи фигурируют крупные суммы, поэтому нужно тщательно изучить все документы, которыми владеет старый хозяин.

Какие документы нужно проверить при покупке дома и земельного участка? Уточнит видеосюжет:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Какие документы нужны для покупки дома с земельным участком и как обезопасить себя при сделке?

Покупка недвижимости – дело стоимостью не «три копейки», а значит подготовиться к этому вопросу нужно особенно тщательно. Далее поговорим о том, какие документы должна подготовить каждая из сторон сделки, на что нужно обращать внимание при оформлении договора и как все происходит.

Документы, которые должен предоставить продавец

Для продавца объем пакета документов на дом и землю довольно-таки большой:

  • Правоустанавливающие документы на строение. Если это недостроенный дом, то Свидетельство о праве собственности на не сданное в эксплуатацию помещение.
  • Правоустанавливающий документ на земельный участок.
  • Кадастровый паспорт.
  • Технический паспорт на объект недвижимости.
  • Выписка из домовой книги относительно прописанных людей.
  • Выписка из Реестра об отсутствии обременений на участок и дом.
  • Справка из Налоговой службы об отсутствии долгов по земельному участку.
  • Справка из ЖКХ об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
  • Если есть несовершеннолетние дети, то разрешение из органов опеки и попечительства.
  • Если продавец состоит в браке, то разрешение супруга/супруги на продажу объекта недвижимости.
  • Если объект находится в ипотеке, то разрешение банка на продажу.

Также, если дом продавец строил сам, то должен быть акт о сдаче объекта недвижимости в эксплуатацию.

Что касается земельного участка, то на него также обязательно должны быть правоустанавливающие документы, и ими является следующее:

  • Договор купли-продажи.
  • Свидетельство о вступление в наследство.
  • Судебное решение.
  • Договор мены.
  • Договор дарения.
  • Свидетельство о регистрации права собственности.

Если продавец иностранное лицо, то дополнительно должно быть предоставлено:

  • Документ, который подтверждает легальное пребывание на территории РФ.
  • Личный паспорт и его нотариально заверенный перевод.

В зависимости от ситуации, перечень документов может меняться.

Документы, которые должен предоставить покупатель

Для покупателя перечень намного меньше. Ему нужно подготовить такие документы на покупку дома с земельным участком:

  • Личный паспорт.
  • Если он состоит в браке, то свидетельство о браке, а также письменное согласие жены/мужа на покупку.
  • Если покупатель иностранное лицо, то его личный паспорт с нотариально заверенной переведенной копией, а также документ, который подтверждает законность пребывания на территории РФ.

Подготовить нужно копии, но оригиналы обязательно должны быть при себе.

Как составить договор купли-продажи?

Оптимальным вариантом будет, если этот документ составит юрист, но законом не запрещено составить «купчую» самостоятельно. В документе должна быть указана следующая информация:

  • Полное наименование документа.
  • Дата, место и время заключения договора.
  • ФИО и паспортные данные участников сделки.
  • Объект соглашения, то есть строение с земельным участком.
  • Расположение объекта недвижимости и земельного надела.
  • Технические характеристики, которые «подтягиваются» из кадастрового паспорта.
  • Условия заключения сделки.
  • Стоимость сделки, если имел место задаток, то обязательно это указывается в договоре.
  • Сроки и способ внесения оплаты за участок с домом.
  • Реквизиты сторон.
  • Подписи сторон.

Такой документ не всегда обязательно заверять у нотариуса, но лишним это не будет в любом случае. Какие типы сделок с недвижимостью обязательно заверять у нотариуса, а какие нет, можно узнать здесь – полный материал по этому вопросу.

Документы для покупки дома за материнский капитал

Покупка недвижимости за счет материнского капитала не запрещена законом, за счет такого сертификата можно даже оформить ипотеку. Перечень документов таков:

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно – попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7( 812) 317-67-20 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-76-65
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

  • Сертификат материнского капитала.
  • Свидетельство пенсионного страхования – СНИЛС.
  • Заявление от владельца материнского капитала.
  • Личный паспорт, а также паспорта остальных членов семьи.
  • Свидетельства о рождении детей.
  • Если есть брак, то свидетельство о заключении, и свидетельство о расторжении брака, если таковое имело место.
  • Реквизиты для перечисления денежных средств.

На руки деньги владелец сертификата не получает – ПФР после проверки предоставленной информации, а также соглашения сделки, самостоятельно перечисляет средства.

Необходимые документы для регистрации сделки купли-продажи

Составление документа купли-продажи и передача денег – это еще не окончание сделки. Последующим, и завершающим фактором является регистрация сделки в Росреестре. Базовый пакет документов тут таков:

  • Правоустанавливающие документы на дом и землю.
  • Заявление о регистрации сделки.
  • Технический и кадастровый паспорт на дом.
  • Прежняя выписка из ЕГРН.
  • Выписка из кадастровой палаты.
  • Акт приема-передачи имущества.
  • Гражданский паспорт нового владельца.
  • Квитанция об уплате государственной пошлины.

Также может потребоваться справка из местной администрации об наличии или отсутствии зарегистрированных в доме лиц.

Регистрация сделки осуществляется в течение 10 рабочих дней. Если все в порядке, то выдается Свидетельство о праве собственности.

На что нужно обращать внимание?

Сделка с покупкой/продажей недвижимости довольно серьезный и даже сложный юридический процесс, поэтому настоятельно рекомендуем вам обращаться за сопровождением к юристу.

Если же специалиста при вас нет и нужно делать все самостоятельно, то особенное внимание обращайте на такие факторы:

  • Обязательно запросите свидетельство о регистрации права собственности – и продавец, и личность, которая указана в документе должны совпадать. Паспорт продавца, само собой, нужно проверить также.
  • Если нет кадастрового и технического паспорта на дом, не надо заключать договор купли-продажи – без этих документов доказать свое право на недвижимость будет крайне сложно и регистрировать в Росреестре такую сделку не будут.
  • Внимательно проверяйте то, что указано в договоре купли-продажи, особенно вписанную сумму.
  • Не соглашайтесь на передачу части денег после того, как будет подписан договор и зарегистрирована сделка. Полный расчет должен быть сразу же при подписании договора.
  • Внимательно проверяйте паспорт владельца дома и земли.
  • Проверяйте участок на наличие обременений, арестов, долгов по коммунальным платежам, незаконно выписанных несовершеннолетних и возможных наследников.
  • Обязательно проверяйте дачу выдачи технической документации – она пригодна в течение 5 лет после выдачи.
  • Запросите у владельца выписку из ЕГРН. Если ему нечего скрывать, он без проблем ее предоставит.

Настоятельно рекомендуем проверять документы на покупку дома с земельным участком с юристом, который компетентен в таких вопросах. Сейчас мошеннических схем при продаже недвижимости более, чем достаточно, и это касается также агентств в этой нише.

Что касается денежных средств – безопасный вариант – это банковский перевод или нотариальный депозит. Если же наличность единственный способ, то лучше все перепроверять в присутствии нотариуса или работника банка, используя специальные технические приспособления.

Инструкция по покупке дома без посредников

На что обратить внимание при покупке дома

  1. Уточните дату постройки и срок владения домом;
  2. Узнайте о планах развития территории;
  3. Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и т.д.;
  4. Лично проверьте наличие: воды, газа, электричества, канализации и интернета;
  5. Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период. Так вы избежите сюрпризов при оплате ЖКХ, а заодно проверите — нет ли у продавца долгов перед коммунальными службами;
  6. Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
  7. Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.);
  8. Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам;
  9. Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
  10. Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
  11. Избегайте продавцов, которые торопят с принятием решения.

Важно понимать, что стоимость дома определяется только уровнем жизни вокруг него, а не количеством квадратных метров. Другими словами: чем богаче ваши будущие соседи — тем дороже ваш дом.

Какие документы должны быть у продавца при покупке дома

  1. Разрешение на строительство;
  2. Акт ввода дома в эксплуатацию;
  3. Кадастровый паспорт на дом и земельный участок;
  4. Нотариальное согласие супруга на продажу;
  5. Если в доме прописаны несовершеннолетние дети, пенсионеры или инвалиды, убедитесь в наличии разрешения на продажу от органов попечительства;
  6. Выписка из ЕГРН, доказывающая, что вы покупаете дом у собственника. Кроме того в документе отображаются аресты и любые другие обременения на дом и земельный участок.

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).


Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Порядок действий при покупке дома с земельным участком

  1. Перед сделкой проверку документов на дом и землю лучше доверить юристу;
  2. После проверки, оставьте продавцу задаток и договаритесь о дате и месте проведения сделки в МФЦ «Мои документы»;
  3. В здании МФЦ возьмите электронный талон и, пока будете ждать своей очереди, — внимательно прочитайте договор купле-продажи, оплатите госпошлину за переход прав и сделайте копии квитанций об оплате;
  4. Когда подойдет ваша очередь, пройдите на стойку регистрации для подписания договоров и оформления купле-продажи. Простую сделку (без ипотеки и долей) можно провести самостоятельно — регистратор всегда подскажет;
  5. После подписания договоров, в присутствии регистратора покупатель рассчитывается с продавцом, либо стороны отправляются в банк для безналичного расчета;
  6. В конце регистратор выдаст расписку о получении оригиналов документов с указанием даты выдачи зарегистрированного договора о переходе прав собственности на нового владельца (обычно 14 дней).

Обратите внимание, что при продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство.

Как правильно составить договор купле-продажи дома

Оформить куплю-продажу дома можно только по договору с последующей его регистрацией в РосРеестре — это сводит к минимуму риск быть обманутым одной из сторон. При составлении договора обратите внимание на следующее:

  1. Договор купле-продажи составляют в 4-х экземплярах (1 продавцу, 1 покупателю, 1 остается в МФЦ, 1 в РосРеестр;
  2. Подписывают договор на каждой странице;
  3. Фиксируйте в документе сумму сделки цифрами и прописью;
  4. Подробно опишите: когда будут передаваться деньги, в какой валюте и что произойдет, если деньги не будут получены в срок;
  5. Добавьте описание ответственности как продавца, так и покупателя;
  6. Составьте детальный атк: когда будет покинут дом и что из имущества передается вместе с домом новому собственнику.

Подготовка и оплата договоров купле-продажи — обязанность продавца. В крайнем случае соглашайтесь на оплату 50/50.

Какую сумму указывать в договоре купле-продажи дома

В 2016 году изменен регламент налогооблажения при продаже недвижимости — период владения для продажи без уплаты 13% подоходного налога увеличен с 3 до 5 лет. Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 5 лет, скорее всего предложит указать в договоре сумму до 1 млн. рублей. Вы вправе отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, если в договоре купле-продажи указана сумма меньше.

Если сумма будет полной, а дом в собственности менее 5-ти лет, то придется компенсировать продавцу 13% от суммы свыше 1 млн. рублей прописанной в договоре, что экономически не целесообразно, так как вы отдаете деньги сейчас, а вернете их в течение нескольких лет частями и только в случае, если вы не возвращали подоходный налог ранее. Если сумма в договоре будет более 70% кадастровой стоимости дома, то 13% налога посчитают от неё.

Чем выше сумма в договоре, тем больший налоговый вычет вы себе вернете, а в случае форм-мажора или расторжения сделки — вам вернут только прописанную в договоре сумму.

Какие расходы при самостоятельной покупке дома

  1. Юрист для первичной проверки документов (1-2 тысячи рублей);
  2. Независимая оценка стоимости (3-10 тысяч);
  3. Оплата госпошлин (до 2 тысяч).

Итого: около 10 тысяч, против минимум 50 тысяч рублей при покупке через агентство недвижимости.

Какие риски при самостоятельной покупке дома

Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего, продать подороже или хотя бы остаться при своих. Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить — возникает риск покупки недвижимости на эмоциях. Такие гонки часто заканчиваются дополнительными тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт:

  • Допустим, вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме опасно;
  • Или продавец обещал вам подключение дома к газу по Федеральной программе, а оказывается, что прокладка газопровода и монтаж ШРП будет проходить на деньги собственников.

Не нужно стремиться купить самый дешевый дом. Недвижимость — это не супермаркет, здесь акций и скидок просто так не бывает.

Выводы

Итак, для выгодной и безопасной покупки дома с земельным участком, вам предстоит:

  1. Выбрать район проживания;
  2. Изучить порядок цен;
  3. Найти объявления от собственников (рекомендую) или обратиться в агенство недвижимости;
  4. Подобрать 5-10 объектов и каждый посетить со знакомым строителем;
  5. Опросить соседей о стоимости ЖКХ, чрезвычайных ситуациациях и криминале в выбранном доме;
  6. Выбрать лучший вариант и проверить документы с юристом;
  7. Получить скидку и оставить продавцу задаток;
  8. Грамотно оформить куплю-продажу в МФЦ.

Кроме того, будьте готовы:

  1. Просмотреть все объявления о продаже и ничего не найти;
  2. Потратить на поиски в 2-3 раза больше времени, чем планировали;
  3. Потратить на покупку на 10-30% больше денег, чем планировали;
  4. Найти свой вариант и отказаться от покупки из-за юридических проблем.

Какие документы необходимы при покупке дома

Очень сложный и тонкий юридический вопрос о покупке дома с земельным участком для того что бы сделка официально состоялась, разобраться в котором лично будет очень сложно. Статья написанная профессиональным юристом и актуальна на 2020 год поможет вам разобраться в данном вопросе.

Самое важное, что необходимо и нужно знать о покупке дома

Почти каждый из нас сталкивался в своей жизни с необходимостью совершения сделок с недвижимостью. Чаще всего предметом сделки выступают квартиры, поэтому практически все обыватели уже более ли менее примерно представляют себе эту процедуру.

Совсем другое дело, когда продается или покупается дом вместе с земельным участком: загородный коттедж, дача или частный жилой дом в черте города.

У таких сделок есть масса особенностей, которые в обязательном порядке должны быть учтены еще до подписания договора купли-продажи. Иначе можно не избежать риска неблагоприятных последствий, начиная от отказа в регистрации сделки Росреестром и заканчивая признанием сделки недействительной в судебном порядке. Поэтому надо разобраться во всех тонкостях.

Конечно, можно обратиться за помощью к профессионалам – риэлторам или юристам. Но действительно квалифицированные специалисты оценивают свои услуги довольно дорого, и оплачивать их продавцу придется из своего кармана. Те же исполнители, которые затребуют скромное вознаграждение, с высокой долей вероятности могут оказаться мошенниками или недоучками, которые либо вообще не выполнят уже оплаченную работу, либо выполнят ее так, что участникам сделки не удастся избежать всех рисков.

Практика показывает, что далеко не все продавцы и покупатели обращаются к специалистам, предпочитая совершить сделку собственными силами. А для этого надо разобраться во всех тонкостях самостоятельно что сулит огромной потерей времени, мы поможем вам сэкономить его.

Особенности продажи дома с земельным участком

Давайте сначала разберем по пунктам, что же такого необыкновенного есть в сделках с подобного рода недвижимостью.

  1. Дом и участок являются двумя разными объектами недвижимости. У каждого из них свой индивидуальный кадастровый номер, и они подлежат различному учету в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости);
  2. у обоих объектов недвижимости – и дома, и участка – должны быть самостоятельные документы, подтверждающие право собственности продавца. Наличие полного комплекта документов лишь на один объект не означает автоматически, что и второй объект оформлен надлежащим образом. Поэтому правовую экспертизу документов надо обязательно проводить и в отношении дома, и в отношении участка;
  3. дом и участок связаны единой правовой судьбой, поэтому их продажа будет осуществляться одновременно. И на оба объекта недвижимости будет составляться один общий договор купли-продажи;
  4. земельный участок должен быть в обязательном порядке поставлен на кадастровый учет. Иначе регистрирующий орган (Росреестр) откажет в регистрации сделки с таким участком. Это связано с тем, что участки, не поставленные на кадастровый учет, с 01.01.2018 г. начинают считаться свободными землями. Хотя у собственника сохраняются на его участок документы, и в понимании третьих лиц он продолжает оставаться полноправным владельцем. Но в действительности право на распоряжение участками, не поставленными на кадастровый учет, переходит к государству в лице соответствующих органов местного самоуправления. А значит, любые сделки станут для собственника невозможными;
  5. чтобы поставить участок на кадастровый учет, о чем говорилось в предыдущем пункте, собственник сначала должен провести межевание земли. В результате этой процедуры уточняется площадь участка и местоположение границ. Межевание является не просто формальностью, а действительно необходимым действием. Ведь в процессе его проведения могут обнаружиться факты наложения разных участков друг на друга или несогласие соседей с ныне определенными границами. И решать такие разногласия, чаще всего, приходится в судах. Поэтому, если Вы покупаете участок с уже проведенным межеванием, это сразу избавляет Вас от некоторых серьезных рисков;
  6. если Вы покупаете относительно недавно построенный дом (после 1 января 2017 г.), то надо обратить внимание на следующие моменты. Для постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности на садовые и дачные домики, на гаражи и бани, хозяйственные постройки, т.е. те объекты, которые не являются объектами капитального строительства, собственнику достаточно лишь иметь технический план.

Если же приобретаемый Вами дом является объектом капитального строительства (т.е. не носит временного характера и его капитальный фундамент прочно связан с землей), то с 1 марта 2018 г. собственник обязан иметь акт ввода его в эксплуатацию. А для этого ему еще понадобится оформить технический паспорт.

Итак, Вы получили представление об основных особенностях оформления жилых домов и участков разобрались. И теперь Вам гораздо проще будет понять, какие документы нужны для покупки дома с участком.

Необходимые документы, которые должен предоставить продавец

Продавец обязан иметь следующие документы, которые необходимы для оформления сделки:

1. Документ, удостоверяющий его право собственности как на дом, так и на землю (два разных документа!). Важно помнить, что с 15 июля 2016 г. свидетельства о регистрации права собственности отменены.
Сейчас подтверждением зарегистрированных прав на объекты недвижимости является выписка из ЕГРН. Заказать ее легко, в том числе, с помощью многочисленных электронных сервисов. Для заказа достаточно лишь знать кадастровый номер объекта.

Примечание! Поскольку в выписке содержится широкий спектр сведений, то по ней можно выяснить не только владельца, но и точную площадь, наличие зарегистрированных обременений (сервитут, аренда, наличие красных линий, арест и т.п.), дату присвоения кадастрового номера, категорию земель и виды разрешенного использования, координаты в осях X и Y, что однозначно подтвердит факт проведенного межевания.

2. Документы-основания, по которым продавец сам стал собственником своей недвижимости. Они могут быть различны. Чтобы узнать о них, покупателю достаточно изучить выписку из ЕГРН. В ней обязательно будет указано, на основании каких документов продавец приобрел дом и землю. И подлинники этих документов надо обязательно запросить.

3. Технический план на объекты некапитального строительства, построенные после 1 января 2017 г.

4. Технический паспорт и акт ввода в эксплуатацию на объект капитального строительства, построенные после 1 марта 2018 г.

5. Межевое дело на земельный участок. Но может получиться так, что межевание проводил предыдущий владелец и не передал межевое дело следующему собственнику, который уже будет продавать недвижимость Вам.
Сам факт отсутствия межевого дела на руках у нынешнего собственника не должно Вас пугать. Главное, чтобы участок был поставлен на кадастровый учет, и выписке из ЕГРН были отражены его координаты в осях X и Y.

У нас одни из самых доступных цен на строительство домов!

6. Если продаваемый дом имеет статус жилого, то собственник должен предоставить выписку из домовой книги об отсутствии к моменту совершения сделки зарегистрированных в доме лиц.
Если же Вы покупаете дом с прописанными лицами (например, им негде зарегистрироваться, пока они не купят на полученные от Вас деньги новое жилье), то, во-первых, точный список всех прописанных лиц должен быть указан в договоре купли-продажи, а во-вторых, в том же договоре должно содержаться обязательство продавца снять всех своих родственников с регистрационного учета в строго определенный срок.
Но всё же совершать сделки с такими условиями небезопасно. Потому что в случае неисполнения продавцом своего обязательства, Вы будете вынуждены выписывать его родню в судебном порядке.

7. Справка об отсутствии задолженности по всем коммунальным услугам и, если недвижимость находится на территории дачных или садоводческих товариществ, то тогда еще и справка об отсутствии долгов по взносам в эти товарищества.
Конечно, по закону новые собственники не должны погашать долги предыдущих владельцев. Но на практике ресурсоснабжающие предприятия очень часто начинают предъявлять требования об уплате старых долгов к новым собственникам.

8. Если покупаемые Вами дом и участок оформлены лишь на одного супруга-продавца, но относятся к совместному имуществу супругов (т.е. приобретались в период брака и не были получены кем-либо из супругов по безвозмездной сделке (дарение, наследство, приватизация и т.п.)), то от второго супруга обязательно должно быть удостоверенное нотариусом согласие на совершение сделки.
Без этого согласия Росреестр, скорее всего, откажет в регистрации сделки. А даже если его специалисты проглядят этот момент, то впоследствии второй супруг вправе оспорить всю сделку в суде. И суд совершенно обоснованно ее полностью отменит.

9. Если собственником дома и участка (или доли в нем) является несовершеннолетний ребенок, то продавец должен также получить на эту сделку согласие от органов опеки и попечительства.

10. Паспорт. Подлинник паспорта обязательно потребуется в момент совершения сделки в Росреестре. Но и Вы должны заранее убедиться, что перед Вами именно собственник, а не самозванец.
Поэтому, если Вы будете подписывать с продавцом предварительный договор купли-продажи с передачей задатка или договор аванса, то обязательно заранее затребуйте от продавца паспорт. Подписывать документы с неустановленным лицом ни в коем случае нельзя!

11. Если же интересы продавца представляет другое лицо, то он также должен иметь надлежащим образом оформленную генеральную доверенность и паспорт.

Обратите внимание, что сделки по генеральной доверенности находятся в повышенной зоне риска. Может оказаться, что представитель не согласовал с собственником цену, и тот впоследствии станет требовать отмены сделки. А еще хуже, когда доверенность оформлена пожилым человеком, который вообще не понимал, что выдает другому лицу такой серьезный документ. Тогда Вы столкнулись с черными риэлторами. Поэтому к вопросу о доверенности надо отнестись особенно внимательно и понять, почему собственник не захотел сам лично принять участие в оформлении сделки.

Документы для оформления покупки дома и участка, предоставляемые покупателем

От покупателя нужен куда менее обширный пакет необходимых документов и это:

1. Разумеется, паспорт.

2. Если дом и участок приобретаются лишь одним супругом, то от второго супруга обязательно должно быть удостоверенное нотариусом согласие на совершение этой сделки. Последствия такие же, как и в случае отсутствия согласия супруга продавца: отказ в регистрации или, если всё же регистрация состоится, возможность признания всей сделки недействительной.

3. Государственный сертификат на материнский капитал, если дом приобретается с использованием средств от Пенсионного фонда.

4. Доверенность, если покупатель доверяет другому лицу совершить от его имени сделку.

Что еще нужно помнить покупателю при покупке дома

Нотариальное удостоверение является обязательным, если:

  • дом и участок (или один объект из них) находятся в долевой собственности;
  • если они принадлежат несовершеннолетнему лицу или лицу, являющемся ограниченно дееспособным.

В остальных случаях участие нотариуса – на усмотрение сторон.

В некоторых случаях недостаточно просто подписать договор между продавцом и покупателем, а необходимо, чтобы его удостоверил нотариус.

Также, если на участок и дом имеются какие-либо ограничения (они должны быть обязательно отражены в выписках из ЕГРН), то их обязательно надо перечислить в договоре купли-продажи.

Зачастую бывает так, что на участке имеется дом, но он не оформлен владельцем в собственность. Если Вы соглашаетесь на приобретение такой недвижимости, то должны заранее понимать, что оформить такой дом в собственность Вам, скорее всего, удастся только через суд. И процесс это будет длительный и хлопотный.

К тому же, покупая участок с «несуществующим» домом, Вы не сможете получить имущественный налоговый вычет. Ведь вычет предоставляется только при покупке жилого дома.

Какие необходимы документы для налоговой для получения имущественного вычета по НДФЛ:

  • паспорт;
  • декларация по форме 3-НДФЛ и заявление на возврат налога;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая возникновение у Вас права собственности на дом;
  • договор купли-продажи и расписки, удостоверяющие размер Ваших затрат на покупку дома;
  • справка 2-НДФЛ, подтверждающая факт уплаты Вами налога на доходы физ. лиц.

Какие понадобятся документы для покупки дома на материнский капитал

Дом с участком можно купить и на средства материнского капитала. Но это обязательно должен быть жилой дом, а не садовый или дачный. И Вы не сможете приобрести на средства материнского капитала долю в праве собственности на дом. А только дом целиком (разумеется, выделив в нем при покупке доли для Ваших детей).

В договоре должна быть предусмотрена отсрочка платежа. Потому что Пенсионный фонд перечисляет продавцу деньги лишь в течение двух месяцев после совершения сделки. И не каждый продавец на это согласится.

Изношенность приобретаемого дома не должна превышать 50%. Такое ограничение ввел Пенсионный фонд для предотвращения мошенничества по обналичиванию средств материнского капитала.

Чтобы получить заветный сертификат на материнский капитал, необходимо обратиться с соответствующим заявлением в Пенсионный фонд и указать цель использования денег – на улучшение жилищных условий. А когда сам сертификат уже будет Вами получен, то Вам нужно будет повторно обратиться в Пенсионный фонд с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала. И предоставить договор купли-продажи на дом, прошедший регистрацию, в котором будут выделенные доли для Ваших детей.

Как купить частный дом – пошаговая инструкция

Покупка дома – важное событие в жизни каждой семьи. Учитывая высокую стоимость покупки, максимум внимания нужно уделить правовой стороне вопроса. Это позволит снизить риски утраты права собственности до минимума. Покупатель может сам обезопасить себя если будет знать, на что обратить внимание при совершении сделки.

С чего начать?

Мы рекомендуем начинать с оценки дома, выполняется оценка самостоятельно либо с помощью сертифицированных агентств (услуга платная). Это позволит отсеять предложения с завышенной стоимостью недвижимости.

При оценке учитывается:

  • положение дома, развитость инфраструктуры в районе;
  • материал изготовления, год постройки, количество проведенных ремонтов, наличие дефектов;
  • состояние земельного участка, качество земли, размер участка;
  • наличие дополнительных построек на участке;
  • проведены ли коммуникации, требуется ли дому дополнительная отделка.

Рекомендуем поторговаться с продавцом. Выберите несколько вариантов домов одной ценовой категории, осмотрите их все и затем пробуйте торговать с владельцем того дома, который вам больше всего понравился. Весомый аргумент – дома того же класса, но по более низкой цене. Продавцы изначально могут закладывать в цену возможность небольшого торга, так что скидку в 5-10% от базовой стоимости получить можно.

При самостоятельной оценке максимум, что можно сделать – сравнить цены с аналогичными предложениями в том же районе. Если цена заинтересовавшего вас предложения не выбивается из средних показателей, переходим к следующему этапу.

Какие документы нужно проверить перед сделкой?

Как покупатель вы больше заинтересованы в том, чтобы сделка прошла по закону. В противном случае ваше право собственности на дом и участок может быть оспорено.

Чтобы исключить это перед покупкой частного дома рекомендуем обратить внимание на:

  • документ, подтверждающий право собственности на дом. Продавец должен предоставить свидетельство о госрегистрации, а если он построил дом самостоятельно, то еще и акт приема постройки в эксплуатацию;
  • техпаспорт – нужно 2 таких документа. Первый касается строений, в нем есть поэтажные планы каждой постройки на территории участка, второй – домовладения в целом. На втором документе содержится план участка со всеми постройками, указанием их реальной стоимости. Обратите внимание – на документе должна быть печать областного БТИ;
  • из домовой книги продавец обязан сделать выписку. Так вы поймете сколько людей прописано в доме;
  • желательно, чтобы все зарегистрированные в доме жильцы дали письменное согласие выписаться из него в оговоренные при заключении договора сроки;
  • не должно быть долгов;
  • выписку ЕГРП;
  • кадастровый паспорт.

Если продавец – семейная пара, то к перечисленному набору документов добавляется согласие супруга/супруги. Если у продавца есть несовершеннолетние дети, то понадобится еще и согласие со стороны органов опеки.

Отсутствие одного из перечисленных документов – не повод записывать продавца в мошенники. Но сделку заключать рекомендуем только при наличии всего перечисленного пакета документов.

Как составить предварительный договор?

Составляется до заключения сделки, в нем стороны оговаривают ключевые условия, на которых в будущем сделка будет заключена. По умолчанию срок действия предварительного договора равен 1 году, при его составлении стороны могут установить произвольный срок, в течение которого договор будет иметь силу.

  • описывается предмет заключения сделки;
  • оговариваются условия, на которых сделка будет заключена в будущем. Например, продавцу можно запретить в течение срока действия предварительного договора проводить перепланировку дома, какие-либо работы на участке;
  • в договоре оговаривается и штраф если сделка не состоится по вине продавца. Например, продавец выплачивает покупателю штраф, равный двойному размеру задатка + 2% от покупной цены. Если сделка сорвалась по вине покупателя, то он теряет только задаток.

Мы рекомендуем подойти к составлению предварительного договора столь же ответственно, как и к основному. Государственная регистрация этого документа не нужна.

Как составить основной договор?

Именно на этом этапе покупатель передает продавцу деньги и сделку можно считать состоявшейся. По желанию сторон основной договор можно заверить у нотариуса, но это не является обязательным требованием. В договоре указывается:

  • название;
  • где и когда был заключен;
  • перечень объектов, являющихся предметом сделки (так как на земельном участке помимо дома есть и другие постройки, то их перечисление является обязательным);
  • по перечисленным выше объектам указываются идентификационные признаки (то есть расположение, площадь, присвоенные регистрационные номера, для земли – ее назначение);
  • обязательно указывается сумма. Причем отдельно общая и по каждому из объектов;
  • дополнительные условия – включаются в договор при желании обеих сторон. В них, например, оговаривается какая из сторон оплачивает услуги юристов;
  • можно указать, что договор одновременно является актом передачи продавцом и принятия покупателем дома в собственность. Можно составить отдельный акт, работоспособны оба варианта.

Рассчитываться с продавцом желательно при свидетелях. Это может быть нотариус, работники банка (если средства хранились там). Это нужно для того, чтобы исключить даже минимальную вероятность того, что в будущем продавец попытается оспорить ваше право собственности на дом.

С момента подписания договора и акта приемки/передачи сделку можно считать состоявшейся, вы являетесь новым собственником дома и земельного участка. Не забудьте – договор составляется и подписывается в 3 экземплярах, по одной копии каждой из сторон и еще одна – государственному Регистратору.

Как происходит государственная регистрация сделки?

При покупке дома госрегистрация обязательна. Заявление с пакетом документов рассматривается за 10 рабочих дней.

Для госрегистрации понадобятся:

  • обращение к регистратору со стороны продавца и покупателя;
  • документы, устанавливающие право собственности на объекты сделки;
  • техпаспорт на дом, кадастровая выписка о земельном участке;
  • основной договор с подписями обеих сторон (если отдельно составлялся акт приемки/передачи, то добавляется и он);
  • справка, в которой перечисляются все зарегистрированные в доме граждане;
  • квитанция, подтверждающая факт оплаты пошлины.

К необязательным документам относятся разрешение со стороны органов опеки (если продавец проживал в доме с детьми) и согласие супруга/супруги.

Процедура купли-продажи дома с земельным участком: от оценки недвижимости до передачи денег

При совершении покупки или продажи недвижимости всегда присутствуют риски, а когда речь идет о приобретении дома с участком — риски удваиваются, поскольку речь идет о сделке с несколькими недвижимыми объектами.

На каждый объект регистрируется отдельное право, а это означает, что для участка земли и для дома должны быть отдельные пакеты документов. При принятии решения покупателю стоит проявить осторожность, поскольку сделка может обернуться потерей права собственности на приобретенную недвижимость. Рассмотрим пошаговый порядок действий.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-83 . Это быстро и бесплатно !

Видео-версия статьи

Для тех, кому больше нравится смотреть и слушать:

Оценка недвижимости

Продавец может самостоятельно правильно установить цену, ориентируясь на стоимость аналогичной недвижимости, выставленной на продажу. Информацию такого рода можно без труда найти, имея доступ к сети Интернет.

Более затратный вариант – обратиться к профессиональному оценщику: в этом случае владелец дома или получит официальный документ – Отчет об оценке, который включает не только характеристики объекта, но и анализ рынка.

При оценке рыночной стоимости дома с участком учитывают такие факторы, как:

  1. Местоположение: развитость инфраструктуры в районе, транспортная доступность, экологическая обстановка, близлежащие объекты.
  2. Площадь дома и площадь земельного участка.
  3. Материал, из которого построен дом.
  4. Наличие или отсутствие коммуникаций.
  5. Год постройки.
  6. Состояние дома.
  7. Внутренние улучшения.
  8. Наличие иных объектов на участке.
  9. Качество земли и т.д.

Анализ правоустанавливающих документов

Анализ правоустанавливающих документов проводится с целью установления правомерности, владения, пользования и распоряжения собственниками.

Для сокращения сроков продажи и упрощения процедуры регистрации перехода прав желательно наличие у продавца всех документов, удостоверяющих право собственности. Если участок не зарегистрирован в Кадастровой Палате или дом является самовольной постройкой – желательно пройти процедуру регистрации. Это значительно упростит продажу недвижимости, к тому же отсутствие таких документов, как правило, негативно сказывается на стоимости недвижимости.

Удостоверяющим право собственности документом является свидетельство о праве собственности. Этот документ может отсутствовать: например, право собственности перешло к его настоящему владельцу до создания системы госрегистрации. Если право не было зарегистрировано, продавец может обратиться к Регистратору с правоустанавливающими документами:

  • купчая, договор дарения или мены, прошедшие госрегистрацию;
  • при приобретении недвижимого имущества по договору дарения необходима справка об уплате соответствующего налога;
  • если недвижимость перешла по наследству, помимо свидетельства о праве на наследство, необходима справка об уплате соответствующего налога;
  • если дом был построен: договор о предоставлении участка для целей строительства дома на праве частной собственности или договор о праве застройки, заключенный до 26.08.1948 г.) и регистрационное удостоверение.

Документы

Необходимо предоставить следующий перечень бумаг:

  • Документы о праве собственности: правоустанавливающие и правоудостоверяющие;
  • Технический паспорт жилого дома;
  • Выписка из домовой книги;
  • Согласие всех зарегистрированных в доме лиц с их обязательством выписаться в сроки, установленные договором;
  • Документ об отсутствии задолженности по налогам;
  • Выписка из ЕГРП;
  • Кадастровый паспорт на землю или уведомление об отсутствие сведений в Кадастровой палате;
  • Согласие супруга, удостоверенное нотариусом;
  • Разрешение (согласие) органов опеки и попечительства.

Заключение предварительного договора

Приглашаем скачать бланк.
Когда стороны намереваются подписать договор купли-продажи, они вправе оформить предварительный договор, официально закрепляющий такое намерение. Основной договор в последствии заключается на условиях, которые оговариваются в предварительном договоре, который также имеет форму основного документа.

Содержание предварительного договора:

  • условия о предмете договора;
  • существенные условия основного договора;
  • срок, в который подразумевается подписание основного договора. Если срок не оговаривается сторонами, то он считается равным 1 году с даты заключения предварительного договора. Если одна из сторон необоснованно уклоняется от подписания договора, вторая вправе обратиться в суд. Если по истечении определенного сторонами или законодательством срока, основной договор не подписан, подписание основного договора в принудительном порядке невозможно, а предварительный договор прекращает свое действие.

Госрегистрации договор предварительной купли-продажи не подлежит.

Составление основного договора и передача денег

Образец бланка вы можете скачать у нас.

Договор купли-продажи жилого дома или его части с участком оформляется в письменном виде и должен быть подписан сторонами. При желании, договор может быть заверен у нотариуса, но это не является обязательным условием.

Документ должен содержать:

  1. Наименование договора.
  2. Дата и место его заключения.
  3. Предмет договора, т. е. полный список объектов отчуждаемого имущества.
  4. Идентификационные признаки каждого отчуждаемого объекта: местоположение, назначение (категория земель), инвентаризационный номер, площадь, информация о регистрации права в ЕГРП.
  5. Цена договора. Сумма указывается общая, а также отдельно по каждому объекту недвижимости.
  6. Дополнительные условия: время вступления в право собственности, гарантии, порядок оплаты расходов, обусловленных совершением сделки и т. д.).

Фактическую передачу недвижимости рекомендуется оформить отдельным передаточным актом на имущество, однако приемлемым будет указание в тексте договора, что сам договор и является актом приема-передачи и подтверждает факт передачи имущества.

По завершении процедуры передачи наличных денежных средств для покупателя целесообразным будет запросить у продавца расписку в получении денежных средств. После расчета сторонами подписывается договор и акт приема-передачи имущества.

Регистрация

Законодательство обязывает регистрировать переход права на недвижимость при совершении сделки купли-продажи, в связи с этим договор подписывается, как минимум, в 3 экземплярах: по одному для каждой сторон и один – хранится у Регистратора.

Документы для госрегистрации:

  • правоустанавливающие документы на оба объекта;
  • кадастровый план (техпаспорт) на дом и кадастровая выписка на землю;
  • договор купли-продажи с передаточным актом;
  • справка о лицах, зарегистрированных в доме;
  • квитанции об оплате пошлины.

Дополнительно могут потребоваться:

  • согласие супруга, заверенное у нотариуса;
  • разрешение или согласие органов опеки и попечительства;

С паспортом и с заявлением о госрегистрации обращаются обе стороны сделки. Процедура займет 10 рабочих дней.

Финансы

Если недвижимость находилась во владении у продавца менее трех лет – он обязан подать налоговою декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог по ставке 13%. В то же время он имеет право на налоговый вычет, но на сумму не более 1 000 000 рублей, или вправе сократить сумму налогооблагаемых доходов на сумму связанных с приобретением данного объекта недвижимости расходов.

Покупатель также вправе воспользоваться своим правом на имущественный вычет, не превышающий 2 000 000 руб. Не следует забывать, что собственник, коим становится покупатель, является плательщиком земельного налога и налога на имущество физических лиц.

При обращении в банк для передачи денег – его услуги обойдутся от 12 рублей в день.

Проверка юридической чистоты сделки при обращении к юристам составит не менее 2 000 рублей. Если предусматривается полное сопровождение сделки, то стоимость такой услуги будет от 35 000 рублей.

Титульное страхование составит в среднем 0,3% от суммы страхования.

Для граждан госпошлина составит 6000 рублей (2000 рублей за регистрацию права на дом и 2000 – на землю, 2000 – регистрация договора); для юридических лиц: 66 000 рублей (по 22 000 тысячи за объект, 22 000 – за регистрацию договора).

Получение выписки из ЕГРП на бумаге обойдется в 200 рублей для граждан и 600 рублей для организаций.

Подводные камни

Не оформлено право собственности на дом или земельный участок. Продавец может владеть землей не на праве собственности, а на праве, например, пожизненно наследуемого дарения.

Дом может оказаться самовольной постройкой, которую впоследствии будет довольно сложно оформить надлежащим образом.

Поддельная доверенность. При совершении сделки, когда действует доверенное лицо, необходимо обратиться к нотариусу, который выписывал доверенность, чтобы убедиться, что она не была отозвана. Стоит также убедиться, что лицо, выписавшее доверенность, дееспособное. Не лишним будет убедиться, что собственник вообще жив.

Если дом был продан без согласия зарегистрированных в нем лиц, сделка может быть оспорена в судебном порядке. Однако, в этом случае спасением может стать страхование риска утраты права собственности, конечно, если покупатель позаботился об этом заблаговременно.

Перед продажей дома рекомендуется провести профессиональную оценку недвижимости и привести в порядок документы на имущество, завершить регистрацию прав на участок и на дом.

При совершении сделки следует произвести тщательную проверку документов, целесообразным будет обращение к юристам. Однако, не стоит забывать, что 100% гарантию на юридическую чистоту сделки не могут дать и профессионалы, поэтому для покупателя нелишним будет обращение в страховую компанию.

Самым надежным способом передачи денежных средств является помещение денег в банковскую ячейку: во-первых, при передаче денег присутствуют свидетели, во-вторых, банк обеспечивает надежное хранение средств, в-третьих, банк дает дополнительные возможности для пересчета и проверки подлинности банкнот. Акт-прием передачи подписывается только после завершения расчетов.

Завершающим этапом станет регистрация договора и перехода прав на недвижимость.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-83 (Москва)
+7 (812) 425-67-01 (Санкт-Петербург)

Инструкция по покупке дома без посредников

На что обратить внимание при покупке дома

  1. Уточните дату постройки и срок владения домом;
  2. Узнайте о планах развития территории;
  3. Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и т.д.;
  4. Лично проверьте наличие: воды, газа, электричества, канализации и интернета;
  5. Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период. Так вы избежите сюрпризов при оплате ЖКХ, а заодно проверите — нет ли у продавца долгов перед коммунальными службами;
  6. Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
  7. Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.);
  8. Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам;
  9. Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
  10. Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
  11. Избегайте продавцов, которые торопят с принятием решения.

Важно понимать, что стоимость дома определяется только уровнем жизни вокруг него, а не количеством квадратных метров. Другими словами: чем богаче ваши будущие соседи — тем дороже ваш дом.

Какие документы должны быть у продавца при покупке дома

  1. Разрешение на строительство;
  2. Акт ввода дома в эксплуатацию;
  3. Кадастровый паспорт на дом и земельный участок;
  4. Нотариальное согласие супруга на продажу;
  5. Если в доме прописаны несовершеннолетние дети, пенсионеры или инвалиды, убедитесь в наличии разрешения на продажу от органов попечительства;
  6. Выписка из ЕГРН, доказывающая, что вы покупаете дом у собственника. Кроме того в документе отображаются аресты и любые другие обременения на дом и земельный участок.

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).


Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Порядок действий при покупке дома с земельным участком

  1. Перед сделкой проверку документов на дом и землю лучше доверить юристу;
  2. После проверки, оставьте продавцу задаток и договаритесь о дате и месте проведения сделки в МФЦ «Мои документы»;
  3. В здании МФЦ возьмите электронный талон и, пока будете ждать своей очереди, — внимательно прочитайте договор купле-продажи, оплатите госпошлину за переход прав и сделайте копии квитанций об оплате;
  4. Когда подойдет ваша очередь, пройдите на стойку регистрации для подписания договоров и оформления купле-продажи. Простую сделку (без ипотеки и долей) можно провести самостоятельно — регистратор всегда подскажет;
  5. После подписания договоров, в присутствии регистратора покупатель рассчитывается с продавцом, либо стороны отправляются в банк для безналичного расчета;
  6. В конце регистратор выдаст расписку о получении оригиналов документов с указанием даты выдачи зарегистрированного договора о переходе прав собственности на нового владельца (обычно 14 дней).

Обратите внимание, что при продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство.

Как правильно составить договор купле-продажи дома

Оформить куплю-продажу дома можно только по договору с последующей его регистрацией в РосРеестре — это сводит к минимуму риск быть обманутым одной из сторон. При составлении договора обратите внимание на следующее:

  1. Договор купле-продажи составляют в 4-х экземплярах (1 продавцу, 1 покупателю, 1 остается в МФЦ, 1 в РосРеестр;
  2. Подписывают договор на каждой странице;
  3. Фиксируйте в документе сумму сделки цифрами и прописью;
  4. Подробно опишите: когда будут передаваться деньги, в какой валюте и что произойдет, если деньги не будут получены в срок;
  5. Добавьте описание ответственности как продавца, так и покупателя;
  6. Составьте детальный атк: когда будет покинут дом и что из имущества передается вместе с домом новому собственнику.

Подготовка и оплата договоров купле-продажи — обязанность продавца. В крайнем случае соглашайтесь на оплату 50/50.

Какую сумму указывать в договоре купле-продажи дома

В 2016 году изменен регламент налогооблажения при продаже недвижимости — период владения для продажи без уплаты 13% подоходного налога увеличен с 3 до 5 лет. Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 5 лет, скорее всего предложит указать в договоре сумму до 1 млн. рублей. Вы вправе отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, если в договоре купле-продажи указана сумма меньше.

Если сумма будет полной, а дом в собственности менее 5-ти лет, то придется компенсировать продавцу 13% от суммы свыше 1 млн. рублей прописанной в договоре, что экономически не целесообразно, так как вы отдаете деньги сейчас, а вернете их в течение нескольких лет частями и только в случае, если вы не возвращали подоходный налог ранее. Если сумма в договоре будет более 70% кадастровой стоимости дома, то 13% налога посчитают от неё.

Чем выше сумма в договоре, тем больший налоговый вычет вы себе вернете, а в случае форм-мажора или расторжения сделки — вам вернут только прописанную в договоре сумму.

Какие расходы при самостоятельной покупке дома

  1. Юрист для первичной проверки документов (1-2 тысячи рублей);
  2. Независимая оценка стоимости (3-10 тысяч);
  3. Оплата госпошлин (до 2 тысяч).

Итого: около 10 тысяч, против минимум 50 тысяч рублей при покупке через агентство недвижимости.

Какие риски при самостоятельной покупке дома

Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего, продать подороже или хотя бы остаться при своих. Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить — возникает риск покупки недвижимости на эмоциях. Такие гонки часто заканчиваются дополнительными тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт:

  • Допустим, вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме опасно;
  • Или продавец обещал вам подключение дома к газу по Федеральной программе, а оказывается, что прокладка газопровода и монтаж ШРП будет проходить на деньги собственников.

Не нужно стремиться купить самый дешевый дом. Недвижимость — это не супермаркет, здесь акций и скидок просто так не бывает.

Выводы

Итак, для выгодной и безопасной покупки дома с земельным участком, вам предстоит:

  1. Выбрать район проживания;
  2. Изучить порядок цен;
  3. Найти объявления от собственников (рекомендую) или обратиться в агенство недвижимости;
  4. Подобрать 5-10 объектов и каждый посетить со знакомым строителем;
  5. Опросить соседей о стоимости ЖКХ, чрезвычайных ситуациациях и криминале в выбранном доме;
  6. Выбрать лучший вариант и проверить документы с юристом;
  7. Получить скидку и оставить продавцу задаток;
  8. Грамотно оформить куплю-продажу в МФЦ.

Кроме того, будьте готовы:

  1. Просмотреть все объявления о продаже и ничего не найти;
  2. Потратить на поиски в 2-3 раза больше времени, чем планировали;
  3. Потратить на покупку на 10-30% больше денег, чем планировали;
  4. Найти свой вариант и отказаться от покупки из-за юридических проблем.

Источники:
http://estatelegal.ru/nedvizhimost/voprosy-kupli-prodazhi/kakie-dokumenty-nuzhny-dlya-pokupki-doma-s-zemelnym-uchastkom/
http://zembaron.ru/ekonomiya/na-chto-obratit-vnimanie-pri-pokupke-doma/
http://sky-stroy54.ru/articles/vse-o-stroitelstve/kakie-dokumenty-neobkhodimy-pri-pokupke-doma/
http://realty.vesti.ru/info/pokupka_kottedzha/kak-kupit-chastnyy-dom-poshagovaya-instrukciya
http://lawyer-consult.ru/nedvizhimost/zemlya/kuplya-prodazha/dom/poryadok-oformleniya.html
http://zembaron.ru/ekonomiya/na-chto-obratit-vnimanie-pri-pokupke-doma/
http://o-nedvizhke.ru/kottedzh/pokupka-kottedzh/kak-torgovatsya-pri-pokupke-doma.html

Ссылка на основную публикацию