Необходимо ли предоставлять проект перепланировки при согласовании?

Как согласовать проект перепланировки

Работы по перепланировке помещений требуется согласовывать. Согласование проекта перепланировки – не самая сложная процедура, имеющая определенные требования как к проектной документации, так и к составу ремонтных работ.

В данной статье рассказывается о документах, необходимых для согласования перепланировки, и о последовательном прохождении всей процедуры ее согласования

В статье 25 ЖК РФ определено, что перепланировкой помещения в многоквартирном доме является изменение его конфигурации, приводящее к отличию от плана помещения на плане БТИ.

Кроме этого, перепланировкой считается устройство или изменение типа покрытия полов.

Согласование перепланировки производится на основании комплекта документов, предоставляемых в надзорный орган, осуществляющий функции контроля и согласования в этой сфере.

Перепланировка в Москве

В Москве основным документом, регламентирующем перепланировку и переустройство, является Постановление Правительства города № 508. Ремонтные работы, которые возможно согласовать, имеют определенные ограничения, изложенные в этом постановлении. Кроме этого, при согласовании перепланировки и/или переустройства учитываются требования действующих строительных и санитарных норм.

С мероприятиями, запрещёнными к реализации, возможно познакомится в этой статье или непосредственно в нормативной документации.

В настоящее время в Москве, согласно действующему регламенту, возможно согласовать как запланированные, так и выполненные ремонтные работы. Узаконивание ремонтных работ «по факту» производится по действующим на момент согласования нормам.

Основными надзорным органом в сфере перепланировки является Государственная Жилищная Инспекция г. Москвы (Мосжилинспекция).

Заявку на получение решения о согласовании вместе с подготовленным пакетом документов вы можете подать в любой центр госуслуг «Мои документы» независимо от места регистрации и адреса помещения. Документы будут переплавлены в Мосжилинспекцию, которая спустя 45 дней (а эти сроки официально регламентированы) выдаст либо отказ в согласовании, либо распоряжение на проведение ремонтных работ.

Пример распоряжения о проведении перепланировки и отказа

Состав комплекта документов

Для подачи запроса на согласование работ по перепланировке помещения потребуется:

1. Заявление о согласовании переустройства и (или) перепланировки;
2. Документ, удостоверяющий личность заявителя;
3. Документ, удостоверяющий личность представителя заявителя, если заявление будет подавать представитель;
4. Документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, если заявление будет подавать представитель (нотариально удостоверенная доверенность);
5. Правоустанавливающие документы на помещение, в котором будет проводиться перепланировка, если право на него не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
6. Учетно-техническая документация на помещение: жилое или нежилое — нужна, если сведений нет в базовом регистре; если эти сведения есть в базовом регистре, вы можете представить документы по собственной инициативе;
7. Письменное согласие всех членов семьи нанимателя (если помещение в социальном найме) или собственника (если помещение в собственности); исключение — нежилые помещения, находящиеся в собственности города Москвы;
8. Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки помещения; если перепланировка проводится по типовому проекту — в заявлении указывается номер проекта;
9. Дополнительные документы, если производство работ связано с передачей в пользование части общего имущества.

Проектная документация

Проектная документация, подаваемая в комплекте документов для согласования перепланировки и/или переустройства должна соответствовать требованиям ЖК РФ. Основой проектной документации служат документы БТИ, содержащие первоначальную планировку ( техпаспорт квартиры, поэтажный план с экспликацией к нему либо архивные документы БТИ)

Пример документов БТИ

Согласование предстоящей перепланировки квартиры требует разработки проектной документации в составе проекта перепланировки и технического заключения..

В том случае, если при производстве работ в доме с железобетонными междуэтажными перекрытиями не предполагается вносить изменения в несущие конструкции, проект перепланировки и «Техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций и возможности проведения намеченных работ» может разработать любая организация с допуском СРО (например наша).

Согласования выполненной перепланировки квартиры производится на основании технического заключения «О допустимости и безопасности выполненных работ». В данном случае проект уже не требуется.

Если при ремонтных работах планируется/выполнено изменение несущих конструкций дома, а также в том случае, когда работы запланированы/выполнены в здании с деревянными или смешанными перекрытиями разработку технического заключения выполняет автор-проектировщик дома или замещающей его организация.

Проект перепланировки в этом случае также может быть выполнен любой организацией с допуском СРО.

В данный момент авторов-проектировщиков многоквартирных домов в Москве замещает ГБУ «Экспертный центр».

В организацию, замещающую автора дома, необходимо обратиться в том случае, когда автора дома уже нет, либо он не в праве разрабатывать технические заключения.

Для серийных жилых домов, построенных по проектам МНИИТЭП, автором разработан каталог типовых проектов перепланировки..

В при использовании типового проекта предоставлять для согласования индивидуальный проект перепланировки уже не требуется, а техническое заключение разрабатывается автором дома.

Пример проекта перепланировки квартиры

Познакомиться с данным проектом подробнее возможно на этой странице.

Производство работ и сдача выполненного ремонта

В случае положительного решения, Мосжилинспекция предоставляет разрешение на проведение ремонтных работ в виде распоряжения о проведении перепланировки. после получения жанного документа строительные работы в рамках согласованного проекта возможно производить на законном основании.

После завершения ремонтных работ требуется снова нужно обратиться в МФЦ с заявлением о приемке ремонта с выходом комиссии на объект и оформлении акта завершённом переустройстве и (или) перепланировке помещения.

Помимо заявления и документа, удостоверяющий личность заявителя (полномочия представителя), для подачи запроса понадобятся:

• Журнал производства работ(если он выдавался);
• Оформленные акты на скрытые работы и документы на осуществление авторского надзора.

Примеры документов для сдачи ремонта

После предварительного согласования назначается дата выхода приёмочной комиссии на объект.

При визуальном осмотре, приёмочная комиссия проверяет соответствие выполненных работ согласованной проектной документации.

Получение акта о завершённом переустройстве и (или) перепланировке помещения является окончанием процедуры согласования ремонтных работ.

Внесение изменений в документы БТИ

Имея «на руках» акт о завершённом переустройстве и (или) перепланировке помещения, для получения новых документов БТИ следует через МФЦ или при обращении непосредственно в БТИ следует осуществить вызов специалиста БТИ для обмеров и графической фиксации фактической планировки помещений.

Перепланировка в Подмосковье

В Московской области при согласовании перепланировки квартиры применяются нормы Жилищного Кодекса, санитарные и строительные нормативные документы, а также внутренние муниципальные регламенты.

Внутренние муниципальные регламенты в районах Подмосковья различаются и перед тем, как приступить к разработке проектной документации, может потребоваться консультация с Администрацией для оценки допустимости проектного решения.

Главным надзорным органом в Московской области, в сфере согласования перепланировки, является Управление Архитектуры и Градостроительства в лице Администрации города (городского округа).

Нужно учесть, что в большинстве районов Московской области нет регламента согласования ранее выполненной перепланировки.

В случае согласования выполненных ремонтных работ, их возможно узаконить только по решению суда либо как запланированные. Для обращения в суд требуется разработка судебного технического заключения.

Подробнее об отличиях в согласовании выполненной перепланировки в Москве и Подмосковье возможно узнать в этой статье.

В остальном, состав проектной документации для согласования перепланировки в Москве и Московской области одинаков – потребуется разработать проект перепланировки и техническое заключение (в редких районах Московской области, Администрация требует только проект).

В приёмке выполненного ремонта между Москвой и Московской областью есть определенные отличия, о которых возможно узнать из этой статьи.

Интерьеры до и после перепланировки помещений

Как показала богатая практика специалистов нашей компании, в подавляющем большинстве случаев, при перепланировке, выполненной без предварительного согласования, проведены работы, которые согласовать невозможно.

Следует помнить, что самовольная перепланировка может ухудшить условия проживания соседей, а также стать причиной появления трещин и повреждений конструкции здания.

Ответить на любые вопросы по перепланировке, подготовить проектную документацию, а также и выполнить согласование перепланировки «под ключ» смогут специалисты нашей организации.

Направите на нашу электронную почту план квартиры с состоянием «до перепланировки» и эскиз предполагаемых или выполненных мероприятий. Также потребуется указать адрес объекта и контактный номер телефона для связи. Помимо электронной почты вы сможете оставить свой вопрос на нашем сайте в форме вопрос – ответ, в онлайн чате, а также по телефону.

Управляющая компания и перепланировка

Важнейшей стороной повседневной жизни каждого современного человека является сфера ЖКХ. На первый взгляд малозаметная, она по праву считается той областью деятельности, от функционирования которой зависит комфорт и уют граждан, проживающих в многоквартирных домах.

Действующее законодательство регламентирует все отношения в сфере жилищно-коммунального хозяйства с целью сохранения жилого фонда и недопущения каких-либо нарушений.

Для обслуживания жилищно-коммунальной отрасли создаются управляющие компании, в задачи которых входят: поддержание на должном уровне инженерной инфраструктуры жилых зданий, расчет и прием платежей от населения за предоставление коммунальных услуг, а также взаимодействие с госорганами в вопросах модернизации жилфонда.

То есть роль управляющих компаний при осуществлении ими хозяйственных функций, направленных на санитарно-техническое содержание многоэтажных домов, можно считать определяющей. В связи с этим у собственников квартир, решивших затеять ремонт с перепланировкой, часто возникает вопрос, а нужно ли согласовывать перепланировку с управляющей компанией?

В Москве согласованием перепланировок занимается государственная жилищная инспекция. Свои отделения этот госорган имеет в каждом административном округе столицы. В Москве только Мосжилинспекция имеет право выдавать разрешения на переустройство и перепланировку квартир и нежилых помещений в многоэтажных жилых зданиях. Она же потом составляет и акт приемки работ.

То есть в Москве непосредственно согласованием перепланировки квартиры управляющая компания не занимается. Но при этом, некоторые виды перепланировки осуществляются при ее непосредственном участии.

Например, управляющие компании делятся с Мосжилинспекцией сведениями по перепланируемому объекту, необходимыми для принятия инспекцией решения о согласовании и узаконивания перепланировки. Например, предоставляют справочную информацию о том:

• что под квартирой находится нежилое помещение, чтобы собственники имели возможность расширить кухню за счет жилой комнаты;
• что энергопотребление квартиры при замене собственником газовой плиты на электрическую не превысит допустимые нормы;
• что управляющая компания не возражает о зашивке собственником стояков отопления и т.д.

В Московской области за согласование перепланировок отвечают местные органы власти – администрации или их структурные подразделения, которые выписывают разрешения на перепланировки. Однако прежде чем предоставить проект перепланировки с остальными документами в администрацию на получение разрешения, его нужно утвердить в управляющей вашим домом организации.

В Подмосковье проект перепланировки нужно согласовывать с управляющей компанией

Управляющая компания посмотрит ваш проект, поставит на нем печать или выдаст справку о том, что она не против проведения в вашей квартире перепланировки. А затем весь пакет документов можно передавать на согласование в органы местного самоуправления.

Еще один момент при согласовании перепланировки с управляющей компанией в Московской области. Если при приемке работ по перепланировке в Москве в состав комиссии входит только инспектор (сотрудник жилинспекции), представители проектной и строительной организаций, то в области в состав межведомственной комиссии обязательно входит еще и сотрудник управляющей домом компании.

Другими словами, по сравнению с Москвой в области при перепланировке управляющая компания дома играет пусть и не первостепенную, но и не последнюю роль.

Для справки: на сегодняшний день на территории Москвы ведут работу 520 компаний, управляющих многоквартирными домами.

Ответы на популярные вопросы, касающиеся согласования перепланировок управляющими компаниями

► Имеет ли право управляющая компания не разрешить перепланировку?

В Москве: если перепланировка согласована с Мосжилинспекцией, то управляющая компания не может запретить ее проводить, при условии, что все ремонтные работы делаются строго по проекту.

В области: поскольку управляющая компания участвует в процедуре согласования перепланировки, то она может и наложить запрет на ее проведение.

► Может ли собственник квартиры без согласования с управляющей компанией делать в своей квартире теплые полы?

Устройство теплого пола с подключением к общедомовой системе отопления или горячего водоснабжения запрещено и в Москве, и в области. Если речь идет об электрическом теплом поле, то при его устройстве меняется конструкция полов, то есть проводится перепланировка. А перепланировку нужно согласовывать. И как мы уже говорили, в Подмосковье управляющая компания участвует в процессе согласования перепланировок, а, значит, без ее разрешения делать в квартире теплые полы собственник не может.

► Имеет ли право управляющая компания проверять перепланировку квартиры?

В Москве управляющая компания не участвует в приемке работ по перепланировке и не подписывает акт об ее завершении. В Подмосковье проверка перепланировки управляющей компанией обязательна, так как ее представитель входит в состав межведомственной комиссии.

► Если делается перепланировка в квартире, должна ли я поставить в известность управляющую компанию?

Схожий с предыдущими вопрос, поскольку он также касается согласования перепланировки. В Москве ставить в известность о предстоящей перепланировке управляющую компанию необязательно. В области это придется делать, так как проект перепланировки должен быть согласован с УК.

► Уполномочена ли выдавать управляющая компания предписание на перепланировку, сделанную самовольно?

В Москве предписания выдает жилищная инспекция, в области – администрация либо ее структурное подразделение, ответственное за согласование перепланировок. Управляющая компания предписания на перепланировку не выдает.

► Нужно ли писать заявление в управляющую компанию на получение согласия на перепланировку?

► Имеет ли право управляющая компания проводить обследование квартиры на предмет перепланировки?

Компаниям, управляющим жилыми многоквартирными домами в столице, это делать не за чем, поскольку они не имеют никакого отношения к процедуре согласования перепланировок. В Подмосковье управляющая компания проводит обследование квартиры на предмет выполненной перепланировки в рамках работы межведомственной комиссии, принимающей ремонтные работы.

► Как получить акт по перепланировке от управляющей компании?

Управляющие компании не занимаются выдачей актов выполненных работ в связи с перепланировкой.

► Может ли управляющая компания подать в суд за перепланировку? Могут ли управляющие компании подавать в суд за перепланировку без жалоб жителей?

Только в области. В Москве в суд за перепланировку подает жилищная инспекция.

► Может ли управляющая компания оштрафовать за перепланировку квартиры?

► Может ли по жалобе соседа прийти проверка с управляющей компании?

Управляющие компании не уполномочены законом проводить такие проверки.

► Имеет ли право управляющая компания требовать документы на перепланировку, если есть жалобы от соседей?

Требовать права не имеет, но может попросить собственника показать разрешительные документы, на основе которых он проводит ремонтные работы. При отказе их предоставить управляющая компания может обратиться в жилищную инспекцию, которая выйдет на объект и проверит законность проводимых работ.

► Как управляющей компании внести изменения в техпаспорт?

Изменения в техпаспорт помещения вносит БТИ в рамках установленного порядка согласования перепланировки. Управляющие компании эти не занимаются.

► Имеет ли право управляющая организация предъявлять претензии из-за перепланировки?

Если в процессе ремонта не затрагиваются инженерные коммуникации и другое общедомовое имущество, то управляющая домом организация не имеет права предъявлять какие-либо претензии.

► Может ли поступить заявление в жилинспекцию о незаконной перепланировке со стороны управляющей компании?

► Как управляющая компания может установить факт незаконной перепланировки?

Благодаря жалобе соседей. В результате поквартирной проверки систем отопления и водоснабжения, периодически осуществляемой техническим персоналом управляющей компании.

► Каковы могут быть действия управляющей компании при выявлении незаконного переустройства либо перепланировки?

Обращение в контрольно-надзорные органы по перепланировке – жилищную инспекцию или органы местного самоуправления.

Согласование перепланировки квартиры. Инструкция к действию

На все серьезные изменения в квартире нужно получать официальное разрешение, исключением является лишь косметический ремонт. Разговариваем с экспертами юридической компании о том, что нужно сделать, чтобы перепланировка квартиры не обернулась серьезной головной болью. Продумываем все еще до начала ремонта жилья, разбираемся в юридических тонкостях и составляем пошаговый план.

Шаг № 1. Что такое перепланировка

Как рассказывает генеральный директор компании Za-reg.ru Дмитрий Волков, сначала нужно выяснить, являются ли ремонтные работы, которые вы задумали в квартире, перепланировкой. Для этого ответим на простой вопрос: затрагивают ли задуманные вами работы несущие стены, перегородки и перекрытия, вентиляционные шахты и дверные проемы. Если нет, то смело творим, что хотим. Если да, и к тому же вы собрались изменить размер дверных проемов в несущих стенах, смонтировать новые перегородки из чего-то тяжелого и заменить конструкции пола, то согласовывать придется.

Для чего разрешение не требуется

– Косметический ремонт, при котором вы меняете покрытия стен, полов, потолков.
– Создание или, наоборот, разборка различной встроенной мебели в квартире.
– Замена инженерного оборудования на аналогичное.
– Перестановка плиты на кухне.
– Установка на фасаде антенн, кондиционеров, защитных сеток.
– Изменение материалов внешних конструкций, балконов и лоджий.
– Изменение местоположения отопительных, газовых приборов, которое не предполагает прокладку допсетей.
– Замена элементов фасада здания – только если они столярные.

В Мосжилинспекции можно получить бесплатные консультации специалистов, которые помогут разобраться вам окончательно, требуется ли для задуманных вами работ разрешение этого органа или нет. Адреса и телефоны есть на сайте этого органа.

Шаг № 2. Оформляем технический паспорт

Если вы выяснили, что планируемые работы требуют согласования с Мосжилинспекцией, то первое, что предстоит сделать – это получить технический паспорт жилого помещения. Для этого нужно обратиться в территориальное бюро технической инвентаризации, больше известное в народе как БТИ.

В БТИ необходимо предоставить следующие документы:

– Заявление
– Паспорт
– Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о собственности на квартиру (оригинал и копия) или договор долевого строительства, передаточный акт к нему).

При этом приложить квитанцию об оплате госпошлины.

ШАГ № 3. Заказываем проект перепланировки

После того, как технический паспорт получен, нужно заказать проект перепланировки квартиры. У кого – решать вам. Главное, чтобы проектировщики состояли в СРО (саморегулируемой организации) и имели допуск к таким работам.

Как поясняют в Za-reg.ru, на сайте Мосжилинспекции есть «Каталог типовых проектных решений перепланировки квартир в жилых домах массовых серий». Очень полезно с ним ознакомиться, так как не исключено, что ваша перепланировка может оказаться в нем. А тогда и заказывать проект перепланировки не придется.

На этом этапе важно знать о том, что есть такие работы, на которые проект и разрешение совершенно точно не потребуют. О них нужно известить, но потом, после ремонта. Вот список. Проект и разрешение не нужны, если вы:

– переставляете санприборы в пределах санузлов и кухонь;
– превращаете несущие перегородки в сплошные стены, а именно заделка в них дверных проемов;
– остекляете лоджию или балкон по типовому проекту;
– убираете совсем или меняете форму тамбура (без изменения его размера только);
– ставите легкие перегородки, которые не увеличивают нагрузки на перекрытия;
– сносите межкомнатные перегородки;
– устраиваете проемы в несущих перегородках (только не в межквартирных).

ШАГ № 4. Подаем документы в Мосжилинспекцию

Документы подаются в «одно окно» Мосжилинспекции или МФЦ, а также через портал госуслуг. Их перечень:

– Заявление в двух экземплярах.
– Правоустанавливающие документы на квартиру (этот пункт на ваше усмотрение, так как с 2012 года Мосжилинспекция получает все эти документы из электронной базы).
– Проект перепланировки в двух экземплярах.
– Техпаспорт.
– Согласие всех членов семьи нанимателя, если ваша квартира не приватизирована.

Госпошлин платить не нужно, услуга по согласованию бесплатна.

Через 35 дней после подачи документов Мосжилинспекция согласовывает перепланировку или нет.

Если вам не согласовали

Отказать вам в перепланировке квартиры могут по разным причинам, но основные две:

– проект не соответствует строительным нормам и правилам, в целом нарушает закон;
– вы подали не все документы.

Второй случай исправить легко, уточняете, что не так, и подаете заново. Если же вас развернули с проектом перепланировки, то здесь уже надо разбираться со своими проектировщиками и/или обращаться, как говорится, к третьим лицам, за консультациями, экспертным мнением – к другим проектировщикам, к юристам. Если вы считаете, что Мосжилинспекция не имеет законных оснований не утверждать ваш проект перепланировки, то есть вариант обжаловать ее решение в суде.

Источники:
http://apb1.ru/upravlyayushchaya-kompaniya-i-pereplanirovka.html
http://www.cian.ru/stati-soglasovanie-pereplanirovki-kvartiry-instruktsija-k-dejstviju-218037/
http://apb1.ru/mozhno-li-opredelit-nesushchuyu-stenu-po-planu-bti.html