Нужен ли проект при строительстве индивидуального жилого дома

Нужен ли проект при строительстве индивидуального жилого дома

Проектированием называют совокупность документации для строительства. Вне зависимости от того, какой тип здания планируется возводить, будь то гараж или дом необходимо определиться с:

  • размерами и площадью постройки
  • его расположением
  • необходимыми материалами
  • определить размер средств, который можно будет потратить для реализации проекта
  • временем на возведение объекта

Любая постройка должна отличаться простотой, экономичностью, комфортом и функциональностью.
Все перечисленные критерии отображаются в проекте строительства.

Они отличаются разной степенью сложности и функциональностью.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Нужен ли проект при строительстве частного дома

Согласно ст.51 Градостроительного кодекса для получения разрешения на строительство проект предоставлять не требуется. На законодательном уровне такой вопрос пока не регулируется. В том числе не нужно составлять проект для дома, в котором будет жить одна семья до 1500 квадратных метров площади строения. Возможно самостоятельное схематичное изображение будущей постройки и при представлении его в уполномоченный орган можно получить разрешение на строительство. О том, нужен ли проект при строительстве индивидуального жилого дома, должен решить сам собственник земли.

Самостоятельное изготовление проекта

Самостоятельно можно нарисовать эскиз дачного дома, гаража или сарая. Причем домик будет пригоден для использования летом, к нему не нужно будет подключать коммуникации, газ, разве что только электричество.

Авторы самостоятельных проектов рискуют получить совсем не то, что хотели. Небольшая масса людей в результате собственной разработки проекта получит жилье своей мечты, остальных же ждет весьма посредственный объект.

Поэтому если возникла необходимость в жилье хорошего качества, с грамотным расположением коммуникаций, целесообразно обратиться в проектную организацию для заказа или покупки проекта. Теперь вы знаете, для чего нужен проект дома при строительстве.

Заказ проекта в проектной организации

При заказе проекта клиент сможет:

  1. Самостоятельно наглядно увидеть свое жилище, сможет оценить комфорт и функциональность.
  2. Внести изменения в проект, если планы изменятся.
  3. Возведенный дом будет соответствовать действующим нормам, установленным для жилья. Это ГОСты, СНИПы.
  4. Просчитать количество материалов для строительства, соизмерить их со своими финансовыми возможностями. Поскольку нередко при самостоятельном просчете количества материалов возникает ситуация незавершенного строительства, когда собственник стараясь возвести шикарный дом не может в полной мере предугадать масштабы стройки. И как результат стройка «замораживается» до лучших времен.
  5. Будущий собственник получит именно то, что было изложено в проекте. Если возникнут споры по качеству или иным вопросам их легче будет предъявить при наличии проекта.

Проектные организации располагают богатой базой готовых проектов, численностью более1000 единиц. Главным преимуществом покупки проекта перед заказом является его цена. Проекты строительства частных домов значительно дешевле индивидуального заказа.

Но стоит сказать и о недостатках. Поскольку типовые проекты содержат средние сведения, возможно возникновение ситуации, когда готовый проект не сможет вас полностью удовлетворить своей функциональностью. А это означает, что придется либо самостоятельно дорабатывать проект и терять время, либо обращаться к специалисту-архитектору для внесения изменений и терять уже немалую сумму денег. Она может быть больше заказа индивидуального проекта.

Заказ индивидуального проекта поможет выделиться, создать уникальный дом, которого нет в аналоге.
Существенным недостатком являются большая стоимость и сроки для составления проекта. На составление проекта и согласование с заказчиком может понадобиться не мене 1-2 месяцев. К тому же никто не сможет защитить от ошибок в проектировании.

Что следует предусмотреть при планировании дома и заказе проекта?

  1. Продумать функциональность: сколько этажей планируется, расположение комнат, их взаимосвязь, функции, которые будут осуществлять комнаты, количество входов, высота потолков, количество и размер окон, наличие подсобок, санузлов и т.д. Без этой информации сложно будет приступить к созданию проекта, потому что лучше чем сам будущий собственник дома то, что он хочет получить в результате, не сможет посоветовать даже самый квалифицированный специалист. На это потребуется время, но это важный этап.
  2. Ознакомиться с темой энергоэффективности и конструкции домов. Постараться применить знания при проектировании своего жилища.
  3. Исследовать геодезию участка. Это позволит определить какой тип фундамента стоит предусмотреть при строительстве дома.
  4. Определив тип фундамента стоит задуматься какого типа дом будет возведет. Сегодня существуют следующие материалы для стен домов: кирпич, дерево, каркас, стальные конструкции.
  5. На этом этапе определить, что будет лучше — заказать проект дома или купить готовый проект. Во время разговора с архитектором следует подробно изложить, каким заказчик видит свое будущее жилище, рассказать о количестве необходимых комнат, количестве проживающих лиц, типе жилья — постоянного дома или дачи, количестве машин для проработки размера гаража, необходимости создания цокольного этажа и т.д.
  6. Разработка проекта и адаптация его уже на месте строительства. На этом этапе можно будет уже увидеть готовый план своего дома

Итак, подведем итог: современный удобный и функциональный дом невозможно предусмотреть без составления проекта. Самостоятельная разработка проекта жилья способна создать серьезные технические ошибки.

Новый порядок оформления индивидуального жилого дома и садового дома

04.08.2018 г. в Градостроительном кодексе РФ и ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» начали действовать новые изменения. Они касаются оформления права собственности на ИЖС (жилые дома) и садовые дома.

Стало ли проще оформить дом? Рассмотрим самые важные нововведения.

Новое понятие: объект ИЖС (индивидуальный жилой дом)

В разных законах используются 3 понятия:

  • Объект индивидуального жилищного строительства,
  • Жилой дом,
  • Индивидуальный жилой дом.

В связи с этим возникали разные вопросы и разночтения.

Новые изменения в Градостроительный кодекс РФ убрали эти изменения и закрепили, что ИЖС, ИЖД и просто «жилой дом» — это одно и тоже.

Этими же изменениями введено понятие «объекта ИЖС».

Объект индивидуального жилищного строительства (он же жилой жом) – это:

  • отдельно стоящее здание,
  • количество надземных этажей – не более 3-х,
  • высота не более 20 метров,
  • состоит из комнат и помещений вспомогательного использования,
  • эти комнаты и помещения предназначены для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании,
  • здание не предназначено не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Что касается последнего пункта – то он означает, что дом нельзя разбивать на квартиры. Жилой дом – это единое неделимое на отдельные объекты здание.

Нужна ли проектная документация для ИЖС и садового дома?

В законе существует освобождение от подготовки проекта для строительства или реконструкции индивидуального жилого и садового дома.

Однако, застройщик (владелец дома) вправе по собственной инициативе подготовить проектную документацию.

Таким образом право есть, но обязанности нет.

Нужно ли получать разрешение на строительство для индивидуального жилого дома?

Новыми изменениями в Градостроительный кодекс отменено требование о получении разрешения на строительство и реконструкцию ИЖС, садового дома и хозяйственных построек.

Также для этих построек не нужно получать разрешение на ввод в эксплуатацию.

Это должно упростить бюрократию при оформлении права собственности на указанные постройки.

Новый порядок оформления жилого или садового дома при строительстве или реконструкции

Новые правила предусматривают уведомительный порядок вместо получения разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию.

Соответственно, застройщик должен подать уведомление о планируемом строительстве.

Что должно содержать уведомление:

  1. ФИО, место жительства застройщика, паспортные данные;
  2. Кадастровый номер земельного участка и адрес;
  3. Сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц);
  4. Вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства (объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома);
  5. Планируемые параметры объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, в том числе об отступах от границ земельного участка;
  6. Сведения о том, что объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости;
  7. Почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с застройщиком;
  8. Способ направления застройщику уведомлений.

К уведомлению о планируемом строительстве прилагаются:

  1. Правоустанавливающие документы на земельный участок в случае, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости;
  2. Документ, подтверждающий полномочия представителя, если уведомление о планируемом строительстве направлено представителем застройщика;
  3. Описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в случае, если строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения.

Ставим на кадастровый учет и регистрируем право собственности

Затем гражданину-застройщику нужно подать заявление в орган местного самоуправления об окончании строительства.

Орган местного самоуправления в течении 7 дней сам обязан направить заявление в Росреестр для постановки строения на кадастровый учет и регистрации права.

К уведомлению об окончании строительства гражданин должен приложить технический план объекта и сведения об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию права.

Если орган местного самоуправления не направит в Росреестр соответствующее заявление в установленный срок, то гражданин это может сделать самостоятельно.

Важно: До 1 марта 2020 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилые строения, жилые дома, созданные на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, дачного хозяйства, без направления уведомлений о планируемых строительстве или реконструкции указанных объектов и уведомлений об окончании строительства или реконструкции указанных объектов.

Если строительство началось до 04.08.2018 г. то владелец участка (дачного, садового, для ИЖС, ЛПХ) вправе до 1 марта 2020 года направить уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения или объекта ИЖС. При этом получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

Нужен ли проект на жилой дом для получения разрешения на строительство?

Часто нам задают вопрос : можно ли строить частный дом без проекта не возникнет ли проблем при получении разрешения на его строительство?

Ответ на этот вопрос можно найти в градостроительном кодексе. Открываем статью 48, пункт 3,4 и 5. Там написано следующее:

Градостроительный кодекс. Статья 48 “Архитектурно-строительное проектирование”

  • пункт 3. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.
  • Пункт 4. Виды работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по подготовке проектной документации могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.
  • Пункт 5. Лицами, осуществляющими подготовку проектной документации, могут являться застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком или заказчиком физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям, предусмотренным частью 4 настоящей статьи. Договором о подготовке проектной документации может быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий, обеспечение технических условий.

На основании этих пунктов можно сделать вывод, что проект или проектная документация на строительство индивидуального жилого дома не требуется при соблюдении двух условий:

  1. Количество этажей будущего дома не превышает 3-х
  2. Дом предназначен для проживания не более одной семьи

Таким образом, в большинстве случаев для частной застройки проектная документация не требуется. Хотя заметим, что отсутствие проекта на дом может добавить вам головной боли при строительстве из-за различных недопониманий между подрядчиком и заказчиком, т.е. вами. Но это тема отдельного разговора.

Второй вопрос , часто волнующий застройщика: можно ли получить разрешение на строительство при отсутствии проектной документации?

Опять же, давайте заглянем в статью 51-ю градостроительного кодекса:

Статья 51. Выдача разрешений на строительство.

  • пункт 1. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
  • пункт 9. В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4-6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
  • пункт 10. Не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в частях 7 и 9 настоящей статьи документов.
  • пункт 11. Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:
  • пункт 14. Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.
  • пункт 15. Выдача разрешения на строительство осуществляется уполномоченными на выдачу разрешения на строительство федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления без взимания платы.
  • пункт 18. Застройщик в течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство обязан безвозмездно передать в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, сведения о площади, о высоте и об этажности планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, предусмотренных пунктами 2, 8-10 части 12 статьи 48 настоящего Кодекса, или один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.
  • пункт 19. Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.

Подводя итоги, заметим, что проект на жилой дом не требуется для получения разрешения на строительство. Единственное, что вам нужно будет заказать в проектной организации или отделе местного архитектурного бюро – это схему планировочной организации земельного участка. Такая схема представляет собой план вашего участка с указанием границ участка, красной линии застройки, границы допустимых зон строительства жилых зданий, допустимых зон размещения хозяйственных построек и т.д. Предполагаемые габаритные размеры вашего будущего дома при этом, вы конечно же должны будете указать. Всё, иная проектная документация для получения разрешения на строительство не требуется.

Можно ли построить дом без проекта?

Желание сэкономить при строительстве собственного дома достаточно велико, что неудивительно, поскольку стройка – весьма затратный процесс. Купить готовый проект можно за пару-тройку десятков тысяч рублей, а разработка индивидуального проекта обойдется в два-три раза дороже.

Стоит ли нести такие расходы? Ведь разрешение на строительство частного дома выдается и без наличия проектной документации. Рассмотрим, как построить дом без проекта – в каких случаях это оправдано и какие могут быть последствия такого строительства.

Что говорит закон

Действующие в России нормы законодательства четко регламентируют порядок подготовки проектной документации для осуществления строительных работ. В соответствии со статьей 48 пунктом 3 Градостроительного кодекса, начинать строить и ремонтировать объекты индивидуального строительства, к которым относятся отдельно стоящие жилые дома с этажностью не более трех этажей, можно и без наличия проекта.

Необходимо лишь разрешение на строительство. Застройщик волен сам принимать решение о том, нужен ему проект, или нет.

Для получения разрешения понадобятся:

  • документы на участок о праве землевладения;
  • эскизный проект будущего дома, содержащий схему его расположения относительно других строений (можно нарисовать самостоятельно).

В каких случаях можно строить дом без проекта

Обоснованным строительство дома без проекта можно считать, если требуется постройка небольшого дома:

  • без изысков в планировке;
  • без подсоединения к водопроводу, электросетям, канализации и газоснабжению.

Возникает вопрос – как жить в таком доме, и имеет ли смысл такая постройка?

Недостатки отсутствия проекта

Стройка без проекта позволяет сэкономить, но с огромной вероятностью могут возникнуть трудности, например, такие как:

  • необходимость постоянного контроля проведения работ в связи с отсутствием у строительной бригады проекта с прописанными местами расположения дверей, окон и других важных элементов здания;
  • недобросовестность строителей при отсутствии должного уровня знаний заказчика может проявиться в затягивании сроков стройки, несоблюдении пропорций и качественных показателей укладки стройматериалов;
  • разночтения между заказчиком и строителями в понимании того, как должны выглядеть те или иные конструктивные объекты дома;
  • отсутствие гарантий качества строительства при самостоятельном выполнении работ в связи с упущением важных конструктивных особенностей, а также незнанием и несоблюдением строительных нормативов чревато нарушением норм безопасности проживания в здании;
  • невозможность проложить коммуникации после возведения дома.

Представьте себе: поскольку чертежа нет, строители ненароком могут положить лишний кирпич в месте, где должна проходить вентиляционная шахта. А перекрытие между этажами не должно быть возведено в месте, где в плане предусмотрена лестница. Такие «случайности» могут стать фатальными и не подлежать исправлению.

Лишь единицы получают хорошие результаты при возведении собственного дома без проекта, и добиваются этого благодаря наличию знаний, наличию свободного времени и консультированию с опытными специалистами. В большинстве случаев такие здания становятся весьма посредственным жильем с уймой недостатков и неудобств.

Факт! Желание сэкономить на проекте приводит к увеличению общего бюджета, вызванному недостатком знаний и опыта в строительстве. Реальные расходы строительства дома без проекта зачастую превышают ожидаемую сумму. В ходе проектирования можно рассчитать все важные параметры и обоснованно минимизировать расход каких-либо материалов.

Современный проект дома включает:

  • архитектурный раздел с планами каждого этажа, фасада и кровли в разных плоскостях, данные о дымовентиляционной системе, дверных и оконных проемах, перемычках;
  • конструктивный раздел со схемами и спецификациями стропильной системы, фундамента, перекрытий, деталей и узлов;
  • инженерный раздел с описанием систем инженерных коммуникаций, планы ввода и разводки в доме систем водо-, газо-, электро- и теплоснабжения, составляемые отдельно с участием профильных специалистов, а также слаботочных систем видеонаблюдения, телекоммуникаций, интернета, пожарной и охранной сигнализации;
  • 3D-визуализация будущего дома в цвете и трехмерном формате позволяет буквально «пройтись» взглядом по внутренним помещениям и взглянуть на фасад дома снаружи, спланировать ландшафтный дизайн придомовой территории и расстановку мебели внутри здания.

Выводы

Если необходим небольшой частный дом, например, для дачного участка, то постройка дома без проекта вполне оправдана, но при этом может не получиться добиться заданного уровня качества дома.

Для серьезного дома, где планируется постоянное круглогодичное проживание всей семьи, лучше не пожалеть денег и купить готовый проект, либо, если уж вы занялись строительством — заказать разработку индивидуального проекта дома вашей мечты.

Разработка и согласование проекта индивидуального жилого дома

В современных российских условиях строительство частного дома являет собой длительную процедуру не только ввиду технологической сложности, но и по другой причине, имя которой — бюрократия. При этом нельзя отрицать необходимость согласования архитектурных проектов в компетентных органах, однако сам механизм согласования, доставшийся нам как советское наследие, настолько замысловат, что «без пол-литра» позволит в нём разобраться только знание соответствующего законодательства, своих прав и обязанностей.

Основополагающим нормативным актом в сфере строительства и архитектуры является Градостроительный кодекс Российской Федерации . В частности данный кодифицированный закон регулирует правоотношения и разграничивает обязанности различных органов власти касательно территориального планирования, технического регулирования градостроительства, государственной экспертизы соответствующих проектов и государственного строительного надзора. Однако для того, чтобы смело заходить в кабинеты чиновников, зная их обязанности и свои права, необходимо изучить более значительный объём нормативной информации.

Многие владельцы земельных участков, которые затевают строительство индивидуального жилого дома, ознакомившись с 3 пунктом статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации , в котором указано, что подготовка проектной документации при индивидуальном малоэтажном жилищном строительстве не требуется, не считают важной процедуру детальной разработки и согласования проекта.

Однако на самом деле данная норма законодательства только вводит в заблуждение застройщиков, ведь Свод правил по проектированию и строительству «Разработка, согласование, утверждение, состав проектно-планировочной документации на застройку территорий малоэтажного жилищного строительства» (СП 11-111-99) дополняет требования п. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса, устанавливая в том числе перечень документов, которые необходимы для того, чтобы строительство было законным. При этом нормы СП 11-111-99 прямо не противоречат нормам Градостроительного кодекса, что исключает возможность признания их недействительными.

Любое строительство начинается даже не с архитектурного проекта, а с покупки земельного участка.

При этом стоит помнить, что в черте города любое строительство ведётся соответственно градостроительной документации, потому для индивидуального малоэтажного строительства подойдёт только тот земельный участок, который согласно схеме территориального развития населённого пункта, его градостроительной документации и других актов администрации субъекта Федерации и органов местного самоуправления отведён как территория для малоэтажного строительства.

Информацию касательно свободных земельных участков и их целевого предназначения можно получить в местном совете. Если же говорить о загородных участках, то любой такой участок строительного предназначения может быть использован для индивидуального строительства.

Статьи 7 и 8 Градостроительного кодекса помогут разобраться с тем, какие именно органы компетентны в вопросах выделения земельных участков, а также выдачи разрешений на строительство на данных участках и введение построенных объектов в эксплуатацию: органы местного самоуправления поселений и муниципальных районов уполномочены в вышеуказанных вопросах, если речь идёт об участках и объектах на территории поселений и муниципальных районов, а в случае с загородными участками обращаться необходимо в местные органы исполнительной власти.

В соответствии со Сводом правил СП 11-111-99 строительство на определённом участке возможно только после его геодезического выноса и закрепления его границ на местности согласно проекта межевания. Эти действия осуществляются многочисленными частными компаниями и физическими лицами, которые имеют соответствующие лицензии. Выполнение этих действий оформляется актом приёма-передачи.

Согласно п. 4.2 СП 11-111-99 к разработке проектной документации необходимо приступать, имея на руках постановление местного органа исполнительной власти о разрешении строительства или проектирования. Также понадобится утверждение выбора земельного участка. Проект дома, площадь которого превышает 500 кв. м. , должен разрабатываться в соответствии с архитектурно-планировочным заданием, заявка на получение которого подаётся в комитет по архитектуре Вашего района. Архитектурно-планировочное задание включает в себя около двух десятков пунктов, требования которых являются основой для разработки проекта (природные условия, архитектурные требования, благоустройство земельного участка и т.д.).

Разрешение на строительство объекта индивидуальной застройки выдаёт местный орган исполнительной власти. Обращаться необходимо в отдел (управление) архитектуры и градостроительства. Заверять разрешение уполномочены главный архитектор города или района, а утверждается оно Главой местной администрации. Разрешение на строительство выдаётся на основании заявления, к которому прилагаются правоустанавливающие документы (постановление о предоставлении участка под индивидуальное жилищное строительство, договор о предоставлении права застройки), генеральный план земельного участка, паспорт земельного участка, паспорт проекта дома, акт об установлении натурных границ участка и разбивки строений, осей и красных линий здания. Если согласованием будет заниматься непосредственно строительная компания, к пакету документов необходимо добавить лицензию на право строительной деятельности.

Архитектурный паспорт проекта индивидуального жилого дома, необходимый для получения разрешения на строительство заказывается в любой организации, которая имеет лицензию на предоставление подобных услуг. Архитектурный паспорт обязательно должен включать в себя план кровли, планы этажей, цветные фасады, разрезы по осям и фасады по осям, сопровождаемые общей пояснительной запиской. Также в архитектурный паспорт проекта должна быть включена копия лицензии разработчика проекта.

Как видим, процессы проектирования и согласования являются взаимосвязанными и рациональнее всего по мере возможностей проводить их параллельно, ведь тот же архитектурный паспорт проще всего заказать у компании-разработчика проекта, кроме того, для того, чтобы получить разрешение на строительство, необходимо иметь базисные проектные материалы, такие как поэтажные планы, планы фасадов и т.д.

Услуги по разработке проектов частных домов сегодня предоставляет множество организаций. Проектные работы выполняются на основании договора-заказа на выполнение проектной документации. Никогда не стоит пренебрегать составлением такого договора, поскольку он может стать Вашей главной гарантией и основным аргументом в случае наличия претензий к разработчику проекта. В договоре-заказе на выполнение проектной документации указывается информация о сторонах: личные данные заказчика (ФИО, адрес проживания, серия и номер паспорта) и наименование организации, в которой заказываются проектные работы, и/или ФИО и реквизиты непосредственного исполнителя проекта. Согласно с договором исполнитель обязывается выполнить проект в соответствии со всеми СНиПами (строительными нормами и правилами) и ГОСТами (государственными стандартами) и выдать его заказчику в обусловленном количестве экземпляров, а заказчик обязывается оплатить проектные работы до их начала и явиться на промежуточные согласования проекта и принять его окончательный вариант.

Уже на этапе заключения договора на выполнение проектной документации Вы должны окончательно определиться, желаете ли Вы доверить согласование проекта его разработчику или пройти огонь, воду и медные трубы всех инстанций самостоятельно. Этот выбор вряд ли дастся Вам легко — услуги по согласованию весьма дорогостоящи, а для того, чтобы узаконить проект и строительство самостоятельно потребуется немало времени и сил, а главное — знаний (надеемся, что в плане знаний Вам пригодится в частности данная статья). Если Вы решите заказать услуги по согласованию проекта у разработчика, то это необходимо указать отдельным пунктом в договоре, перечислив органы, в которых разработчик обязуется согласовать проект. Также важным условием договора является обязанность исполнителя устранить за свой счёт все недостатки проекта, которые возникли по его вине. Речь идёт в первую очередь о замечаниях согласовывающих инстанций, которые касаются различных упущений в проекте, например, о его несоответствии определённым нормативным документам. Кроме того, в договоре необходимо определить, какая из сторон берёт на себя обязательство утвердить проект у главного архитектора города или района. Подписанный сторонами договор необходимо согласовать с начальником управления (отдела) градостроительства местной администрации.

После заключения договора на выполнение проектной документации составляется задание на проектирование частного жилого дома и, по необходимости, хозяйственных построек. На основании этого задания исполнитель будет разрабатывать проект. В задании указывается основание для проектирования (договор на выполнение проектной документации), стадии разработки проекта; этажность, площадь и прочие основные характеристики будущего дома; Ваши требования к конструктивным, инженерным и архитектурно-планировочным решениям, а также к благоустройству всего земельного участка. После того, как Вы утвердите задание, его необходимо согласовать с управлением (отделом) архитектуры и градостроительства в Вашем городе/районе.

После этого организация-исполнитель в обусловленный срок разрабатывает проект, который должен соответствовать нормам Градостроительного кодекса РФ, Постановлений Правительства РФ, а также сводам правил (СП) и очень многим СНиПам и ГОСТам, среди которых:

Готовый проект состоит из многих документов, среди которых ситуационный план, топосъёмка земельного участка и его генеральный план, планы подвала, цокольного этажа или техподполья, поэтажные планы, планы фасадов, перекрытий и покрытий, характерные разрезы, план стропильной системы крыши, план фундамента с его сечениями и характерными узлами и деталями, чертежи инженерных сетей, а также пояснительная записка и основные технические и экономические показатели. Кроме того, в состав проектной документации может входить смета строительства, однако на практике детальная смета заказывается у исполнителя не так часто ввиду её высокой стоимости.

Отдельные требования к Вашему проекту предъявят санитарно-эпидемиологическая, пожарная инспекция и МЧС, потому согласовывать проект доведётся и в этих органах.

Для присоединения к различным инженерным сетям (электроснабжение, водоснабжение и водоотделение) необходимы технические условия, которые выдаются соответствующими коммунальными службами. Порядок выдачи технических условий регламентируется нормативными актами органов местного самоуправления.

Чтобы перейти от этапа проектирования до этапа строительства индивидуального жилого дома необходимо подать полный пакет готовой проектной документации в местные органы архитектуры, после чего эти же органы во главе с главным архитектором района приступают к подготовке разрешения, которое утверждается главой местной администрации. Один экземпляр окончательной проектной документации Вы обязаны передать на хранение местный комитет по архитектуре, о чём составляется соответствующий акт.

Помните, что в случае отступления от требований законодательства при разработке и согласовании проекта индивидуального жилого дома, возникает риск признания будущего дома «самостроем», что может привести к значительным денежным штрафам и даже демонтажу здания. Но даже эта административная ответственность не избавляет от гражданско-правовых последствий, которые можно исправить только последующей надлежащей регистрацией проекта и объекта строительства. Под гражданско-правовыми последствиями имеется ввиду отсутствие возможности осуществлять любые юридические действия относительно «незаконной» недвижимости, от продажи до завещания.

Зачем нужен проект дома?

Вы решили построить дом. Вы вполне понимаете, чего хотите и у вас есть красивая картинка будущего дома с планом этажей. Возникает вопрос: нужно ли делать проект дома, перед тем как приступить к строительству? Проект стоит денег и хотелось бы понимать, насколько целесообразны эти затраты.

На многочисленных сайтах и форумах посвященных строительству эти вопросы достаточно активно обсуждаются. При этом нет единого мнения о необходимости проектирования. Одни уверены, что проект дома необходим, другие считают, что вполне можно обойтись и без него. И каждая из сторон приводит свой набор аргументов. Надо отметить, что эти аргументы вполне обоснованны и логичны.

Мы тоже внесем свой вклад в дискуссию. Начнем сначала. Существует «Градостроительный кодекс Российской Федерации» принятый 29.12.2004. Там, в статье 48 части 3 сказано «… осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства …». В переводе на русский язык это звучит так: «Если вы решили построить себе частный дом не выше трех этажей, то делать проект вам не обязательно». То есть если вы построите дом без проекта, то сможете без особых проблем его зарегистрировать (получить «зеленку»), и вопросов к вам со стороны государства не возникнет.

С этим все ясно: с точки зрения закона проект дома — вещь не обязательная. Теперь попробуем разобраться, а сможем ли мы построить дом без проекта, и чтобы при этом он удовлетворял всем нашим требованиям. На первый взгляд, что в этом может быть сложного – фундамент, четыре стены, крыша. Ну, разумеется окна, двери, всякие там коммуникации. Конечно, на счет коммуникаций лучше со специалистами посоветоваться, а так в целом все понятно. Надо только найти хорошую бригаду опытных строителей, которые со всеми нюансами разберутся по ходу дела.

Подобный подход к проектированию и строительству частных домов очень распространен и объясняется, в частности, вполне понятным желанием построить дом с наименьшими затратами. На практике же подобный подход более или менее удачно срабатывает при строительстве небольших дачных домиков. А вот при строительстве чего-нибудь более серьезного приводит к неожиданным сложностям и неприятным последствиям. И вот об этих сложностях и последствиях стоит поговорить. Но сначала несколько слов о том, что такое проект.

Что такое проект дома и из чего он состоит?

Проект дома – это документ, по которому будет происходить строительство дома. В нем содержатся чертежи и вся необходимая информация о строительных конструкциях, используемых материалах, коммуникациях и дизайне дома.

Условно проекты можно разделить на эскизные (дизайн проекты) и рабочие (архитектурно-строительные проекты). Основное отличие между ними в том, что в эскизный проект входит только архитектурная часть и основные строительные чертежи, а в рабочий проект помимо архитектурной части входит полное и подробное описание строительной части. Это многостраничный документ, который описывает все этапы строительства, узлы и конструкции, а также все инженерные системы (отопление, канализация, электросети и т.д.). Подготовка рабочего проекта требует больше времени и как следствие стоимость такого проекта существенно выше эскизного.

Полноценный проект частного дома (имеется ввиду рабочий проект) должен включать в себя следующие разделы.

  • Архитектурные решения (АР)
  • Конструктивные решения (КР)
  • Инженерный раздел (ИР)

В зависимости от выбранного проекта дома состав проектной документации может различаться. Минимально необходимым для строительства является архитектурно-строительный раздел (АР + КР).

При строительстве индивидуальных домов и коттеджей часто используются эскизные проекты. Конечно рабочий проект предпочтительней, но все определяется «ценой вопроса».

Обобщая можно сказать так: проект дома – это подробное описание этапов строительства, используемых материалов и их количество, чертежи отдельных конструкций и общие планы здания. Это комплексное решение множества задач от удобства внутренней планировки до прочностных характеристик здания. В грамотно составленном проекте учтены все нюансы от правильного расположения дома по сторонам света до требований к пожаробезопасности.

А из этого проистекают все плюсы от наличия проекта и минусы от его отсутствия.

Что дает проект? Несколько слов о плюсах.

1. Правильный расчет прочности.

Первое и самое главное, что дает проект — это возможность правильного расчета всех нагрузок, которые впоследствии будет нести Ваш дом и его фундамент. Это даст Вам уверенность в том, что через пару- тройку лет Ваш дом не «поплывет», фундамент не даст трещину, а стены соответственно не «разойдутся» и Вам не придется проводить ДОРОГОСТОЯЩУЮ реконструкцию дома.

Потратив деньги на создание проекта, примерно 20 000 руб., Вы экономите на более дорогостоящем – реконструкции (примерно от 100 000 руб).

2. Возможность предварительно оценить стоимость строительства.

В проекте содержится перечень всех материалов, необходимых для строительства, с указанием количества. На основании этого можно определить стоимость материалов, а также планируемые объемы работ и оценить общую стоимость строительства.

3. Надежность и продуманность конструкции дома.

Все конструкции дома проектируются на основе расчетов. Строя дом по хорошо сделанному проекту вы будете уверены в прочности конструкций, их безопасности и долговечности. У вас гарантированно не будет трещин на фасаде, проблем с неравномерной осадкой фундамента и прогибом перекрытий. Кроме того в проекте комплексно увязываются инженерные системы, поэтому в процессе строительства не возникает проблем с отсутствием в нужном месте отверстий для водопроводных труб, и прочих похожих проблем.

4. Экономия при строительстве.

Без точных расчетов прочности конструкций легко ошибиться в необходимой толщине фундамента, стен и перекрытий. Если их сделать на «всякий случай покрепче», то это приведет к увеличению материала и соответственно стоимости строительства. Ошибка в меньшую сторону может привести к недостаточной прочности конструкции и проблемам, решить которые за разумные деньги может и не получиться.

5. Возможности при последующей перепланировке.

Через некоторое время может возникнуть необходимость в перепланировке или капитальном ремонте. Наличие проекта поможет определить, какие конструктивные изменения можно делать, а какие нельзя. Проект поможет быстро найти скрытые коммуникации и разобраться в них. Вам не придется копать траншеи вдоль фундамента в поисках водопроводных труб или долбить стены в поисках электропроводки.

6. Облегчает процесс строительства.

На основании проекта заключается договор со строительными организациями. При этом сразу определяется окончательная цена и сроки строительства. Ни одна серьезная строительная организация не заключит с вами договор подряда на основании чертежей сделанных в какой-нибудь программе или нарисованных от руки.

Наличие проекта, страхует вас как застройщика от необоснованного увеличения стоимости и сроков строительства. При наличии проекта и вы, и строители точно будете знать, что должно получиться в итоге, и избежите конфликтных ситуаций, которые неизбежно возникают при отсутствии четкого проекта.

Что происходит, если строительство ведется без проекта?
Несколько слов о минусах.

1. Перерасход материалов

Если у вас нет проекта, то вы не сможете точно сказать, какой материал и в каких количествах необходим для строительства. А это значит, что вы не застрахованы от внезапного увеличения стоимости материалов или работ.

2. Непредсказуемое увеличение сроков строительства.

При отсутствии проекта трудно оценить объем и порядок выполнения работ. Поэтому согласованные со строителями сроки будут достаточно условны. Отсутствие четкого плана дома приведет к постоянному согласованию конкретных элементов планировки, конструктивных решений или используемых материалов. А это приведет к потере вашего времени и приостановки работ из-за отсутствия необходимых на текущий момент материалов. К тому же непредвиденные затраты могут выйти за рамки запланированного бюджета и работы придется приостанавливать до появления средств.

На практике, строительство без проекта нередко приводит к приостановке строительства на один два, а иногда и три сезона. В конечном итоге это приводит к финансовым и материальным потерям, ведь цены на строительные материалы и работы постоянно растут.

3. Отсутствие гарантии надежности конструкции дома.

Отсутствие проекта это, как правило, отсутствие каких-либо расчетов нагрузок на конструкции и правильного подбора материалов. В этом случае нет никаких гарантий качества и надежности вашего дома. И если через два три года в фундаменте или стенах возникнут трещины, или прогнутся перекрытия, вам будет сложно предъявлять претензии строителям. Без проекта будет трудно доказать, что повреждение конструкции произошло по вине строителей, а не вследствие неправильных расчетов или неверного подбора материалов. Более того, высока вероятность, что повреждения возникли именно из-за не правильного расчета и строители здесь ни причем.

4. Низкая ликвидность дома.

Дома построенные без проекта, как правило, не отличаются архитектурным изяществом и продуманностью внутренней планировки. И если возникнет необходимость продать дом, то низкое архитектурное и строительное качество ощутимо снизят ликвидность и соответственно стоимость вашего дома.

Теперь давайте вернемся к нашему основному вопросу: Стоит ли платить за проект? Когда задаем себе такой вопрос, то мы хотим знать: будет ли стоимость дома построенного без проекта меньше чем стоимость проекта плюс стоимость дома построенного по этому проекту.

Эскизные проекты стоят порядка 150 – 200 руб./кв.м. В эти проекты не входит описание строительной части и инженерных систем. По таким проектам можно построить дом, но устройство инженерных систем, внутренняя и внешняя отделка ляжет на ваши плечи. Стоимость рабочих проектов, которые включают в себя строительные чертежи порядка 300 руб./кв.м.

Итак, возьмем за основу расчета стоимость рабочего проекта — 300 руб./кв.м. Например, строительство дома из газобетона (без инженерных систем) будет стоить от 23 – 25 тыс. руб./кв.м. Получается, что стоимость проекта составляет 1,2 — 1,3 % от стоимости дома.

Практика показывает, что при строительстве без проекта небольших домов, до 50 – 80 кв.м. из-за простоты конструкции ошибки и перерасход материала не велики. И если использовать вольнонаемные бригады строителей, то, скорее всего дом без проекта обойдется дешевле. А вот если строить дома более 100 кв.м., то из-за более сложной конструкции и более высоких требований к комфортности и надежности, увеличение затрат сверх запланированных может составлять 20 – 30 %, а в случае серьезных просчетов и больше. Конечно, процент перерасхода можно снизить, но насколько это удастся сделать, будет зависеть исключительно от вас.

В конечном итоге все определяется тем, что вы хотите: небольшой дачный дом, в котором будете отдыхать летом по выходным, или красивый, надежный и комфортный дом, в котором будет жить постоянно.

Можно ли строить без проекта?

Если вопрос ставить именно так, то ответ: Да, можно строить без проекта. Но перед тем как приступать к строительству стоит еще раз все обдумать и ответить для себя на вопрос: А стоит ли строить без проекта?

Проектная документация на строительство дома

Две стадии проектирования

Долог и тернист путь от замысла дома до его завершения строительством. Частный застройщик в подавляющем большинстве случаев не знает, каким образом реализовать свой замысел. Как объяснить строителям свои пожелания и требования. Для этого служит проект. Современное проектирование ведется в две стадии. Проектная документация и рабочая документация.

Проектная документация — документация, содержит текстовые и графические материалы и определяет архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства и реконструкции объекта капитального строительства. Рабочая документация это совокупность текстовых и графических документов, обеспечивающих реализацию принятых в утвержденной проектной документации технических решений объекта капитального строительства, необходимых для производства строительных и монтажных работ, обеспечения строительства оборудованием, изделиями и материалами и/или изготовление строительных изделий.

Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.

Согласно той же статьи Градостроительного кодекса виды работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по подготовке проектной документации могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.

Согласно Приказа Министерства регионального развития РФ № 624 от 30 декабря 2009г. (в ред. Приказа Минрегиона РФ от 23.06.2010 N 294) работы по подготовке архитектурных решений, работы по подготовке конструктивных решений входят в перечень работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.

Лицами, осуществляющими подготовку проектной документации, могут являться застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком или заказчиком физическое или юридическое лицо.

Необходима, ли проектная документация?

Для законного ведения строительно-монтажных работ по строительству или капитальному ремонту необходимо разрешение на строительство. Разрешение на строительство выдается уполномоченным органом власти и представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. В перечень документов, которые необходимо представить для получения разрешения на строительство входит положительное заключение экспертизы проектной документации. Согласно статьи 49

Градостроительного кодекса экспертиза не проводится в отношении в том числе следующих объектов капитального строительства:

  1. Отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);
  2. Жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);
  3. Многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Важно знать, что в соответствии с пунктом 1.6 приложения «В» СП54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» при определении этажности здания учитываются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 метра. При определении количества этажей учитываются все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и другие.

Если, согласно Градостроительного кодекса, можно обойтись без проектной документации, в орган власти, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство предоставляется схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Порядок разработки и состав проектной документации

Разработке проектной документации должны предшествовать инженерные изыскания. В состав инженерных изысканий входят инженерно-геодезические и инженерно-геологические изыскания.

Инженерно-геодезические изыскания для строительства — это работы, проводимые для получения топографо-геодезических материалов и данных о ситуации и рельефе местности, существующих зданиях и сооружениях (наземных, подземных и надземных) и других элементах планировки.

Инженерно-геодезические изыскания необходимы для комплексной оценки природных и техногенных условий территории строительства и обоснования проектных решений.

Инженерно-геологические изыскания – это работы, направленные на изучение свойств грунтов и грунтовых массивов, используемых в качестве оснований сооружений, среды для устройства подземных сооружений, а также для оценки устойчивости природных и антропогенных грунтовых массивов склонов и откосов.

Инженерно-геотехнические изыскания (как правило, дополнительно или в комплексе с инженерно-геологическими изысканиями) выполняются в случаях:

  • Строительства объектов повышенного уровня ответственности и уникальных объектов;
  • Строительство объектов с заглублением подземной части более 10 м;
  • Строительство объектов в условиях плотной городской застройки; с
  • Троительство объектов на участках с развитием опасных геологических и инженерно-геологических процессов.

Состав проектной документации определяется заданием на проектирование. Содержание проектной документации должно соответствовать требованиям предъявляемым Постановлением правительства от 16.02.2008 г. №87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».

Проектная документация составляется из текстовой и графической частей.

В общем случае состав проектной документации следующий:

  • Раздел 1 «Пояснительная записка»;
  • Раздел 2 «Схема планировочной организации земельного участка»;
  • Раздел 3 «Архитектурные решения»;
  • Раздел 4 «Конструктивные и объемно-планировочные решения»;
  • Раздел 5 «Сведения об инженерном оборудовании, о сетях пожарно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений»;
  • Раздел 5. Подраздел 1 «Система электроснабжения»;
  • Раздел 5. Подраздел 2 «Система водоснабжения»;
  • Раздел 5. Подраздел 3 «Система водоотведения»;
  • Раздел 5. Подраздел 4 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха. Тепловые сети»;
  • Раздел 6 «Проект организации строительства»;
  • Раздел 7 «Проект организации работ по демонтажу»;
  • Раздел 9 «Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности».

Наиболее информационно-емкими являются раздел 3 «Архитектурные решения» и раздел 4 «Конструктивные и объемно-планировочные решения».

Источники:
http://yuristprav.ru/novyj-poryadok-oformleniya-individualnogo-zhilogo-doma-i-sadovogo-doma
http://kapitel-1.ru/materialy/zastrojshchiku/nuzhen-li-proekt-na-zhiloj-dom-dlya-razresheniya-na-stroitelstvo
http://nedvijdom.ru/stili-i-materialy/kak-postroit-dom-bez-proekta.html
http://www.rmnt.ru/story/realty/razrabotka-i-soglasovanie-proekta-individualnogo-zhilogo-doma.195143/
http://www.domizsip.ru/proektyi-domov-kottedzhey/zachem-nuzhen-proekt/
http://teremguru.com/pravovye-voprosy/proektnaja-dokumentacija-na-stroitelstvo-doma.html
http://o-nedvizhke.ru/kottedzh/stroitelstvo/perechen-dokumentov-na-vozvedenie-stroitelstva-nedvizhimogo-imushhestva.html

Ссылка на основную публикацию