Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости

Оспаривание кадастровой стоимости

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Согласно ст.24.18 ФЗ об оценочной деятельности у физических и юридических лиц в случае возникновения спорной ситуации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Комиссия обязана рассмотреть ваше заявление и принять по нему решение в течение 1 месяца.

Мы гарантируем оспаривание кадастровой стоимости!

В случаи отрицательного решения мы вернем 100% Стоимости наших услуг.

Гарантируем положительный результат!

Наше максимальное снижение кадастровой стоимости!

Положительных заключений СРО на наши отчёты.

Зачем необходимо оспаривание кадастровой стоимости?

  • снижение налоговой базы собственника недвижимости;
  • снижение кадастровой стоимости с целью оследующего выкупа недвижимости;
  • снижение арендной платы за недвижимость.

Стоимость оценки для оспаривания кадастровой стоимости

Вид услугиЦенаСрок проведения
Предварительный анализБесплатноот 1 дня
Отчет об оценке земельного участок в московской областиот 20 000 рублей7-10 дней
Отчет об оценке зданиеот 20 000 рублей7-10 дней
Отчет об оценке квартирыот 10 000 рублей7-10 дней
Экспертиза отчета в СРОот 15 000 рублей

Коллективная переоценка кадастровой стоимости земли

Вид услугиЦенаСрок проведения
Оценка от 10 участковот 400руб/сотка7-10 дней
Оценка от 20 участковот 350руб/сотка7-10 дней
Оценка от 30 участковот 300руб/сотка7-10 дней
Оценка более 50 участковпо договоренности10-15 дней
Экспертиза отчета в СРОот 15 000 рублей

Стоимость юридических услуг

Вид услугиСтоимость
Представление интересов в комиссии при РосреестреОт 10000 рублей
Составление искового заявленияОт 10000 рублей
Представление интересов в судеОт 30000 рублей

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Для успешного оспаривания кадастровой стоимости имущества, необходимо произвестии действия, предусмотренные законодательством.

1. Рассмотрение перспектив снижения кадастровой стоимости. Наши специалисты бесплатно проведут предварительный анализ перспектив и целесообразности оспаривания кадастровой стоимости. После проведения преварительного анализа мы сообщаем заказчику. Превышает ли кадастровая стоимость объекта налогообложения рыночную, какова будет экономия на налоге, стоимость работ по подготовке отчета, стоимость проведения экспертизы отчета в Саморегулируемой организации оценщиков. На основе данной информации Заказчик сможет принять решение о целесообразности проведения процедуры изменения кадастровой стоимости. Для предварительного анализа необходимо предоставить нашим специалистам исходные данные об объекте недвижимости.

2. Составление отчета об оценке для оспаривания кадастровой стоимости.

При составлении отчета об оценке наши специалисты объясняют заказчику все специфические особенности оценки для оспаривания кадастровой стоимости. После этого заключается договор на оценку. Срок выполнения работы зависит от сложности конкретного объекта и варьируется от 5 до 10 рабочих дней. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость считается на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как оспорить кадастровую стоимость коммерческой недвижимости?

– В июле 2017 года я продал свой магазин со складом за 7 млн рублей. В ходе сделки узнал, что ее кадастровая стоимость почти 25 млн! Сам работал на ЕНВД. Здание построил и ввел в эксплуатацию в 2010 году. Теперь должен заплатить налог с продажи более 5 млн! Объект находится в Норильске. Как оспорить завышенную кадастровую оценку?

Отвечает партнер, руководитель практики «Управления собственностью» компании LDD Марина Евсеева:

С 2016 года собственникам коммерческой недвижимости приходится платить налоги по новым правилам. Общей ставки нет, но предусмотрена максимально возможная ставка для налогообложения недвижимого имущества. Теперь юридические, равно как и физические лица не могут использовать балансовую или инвентарную стоимость (а она была существенно ниже реальной), а обязаны рассчитывать сумму налога, опираясь на кадастровую стоимость объекта, которая может превышать даже актуальную рыночную стоимость данной недвижимости. Поэтому как при покупке (правообладатель уплачивает налог на недвижимость), так и при реализации (при отчуждении уплачивается налог на прибыль) объекта лучше заранее уточнить сумму налога, подлежащего оплате, и возможности снижения налогового бремени.

Для того чтобы узнать, сколько придется заплатить (юридическому лицу), а также определить потенциал оптимизации сумм налогов в рамках правового поля, необходимо следующее.

1. Уточнить кадастровую стоимость недвижимости на 1 января того года, в котором предполагается продажа. Это можно сделать онлайн на сайте Росреестра; запросить справку из ГКН с указанием кадастровой стоимости или посмотреть в договоре (во многих договорах купли-продажи уже прописана кадастровая стоимость).

2. Привлечь специалистов (в области кадастровой и рыночной оценки). Они помогут понять:

  • насколько кадастровая стоимость объекта соответствует ее рыночному значению (Следовательно, определяется потенциал снижения кадастровой стоимости недвижимости по основанию «установление кадастровой стоимости на уровне рыночной»);
  • насколько логически и практически верно определена кадастровая стоимость объекта в рамках использованной методологии (при выявлении ошибок определяется потенциал снижения кадастровой стоимости посредством их исправления, то есть потенциал оспаривания по основанию «недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости»).

На этом этапе специалисты говорят, насколько целесообразно оспаривать стоимость, и определяют размер экономии на налогах (как при владении, так и при отчуждении имущества).

Согласно существующим нормативно-правовым актам, в случае, если полученные результаты затрагивают права и обязанности юридических лиц, он могут оспорить результаты государственной кадастровой оценки в комиссии территориального подразделения Росреестра и суде.

Действующее правовое регулирование предусматривает право граждан пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, а для иных целей, предусмотренных законами РФ, с 1 января того года, в котором и было подано к рассмотрению заявление о снижении кадастровой стоимости, но не раньше момента внесения в ГКН кадастровой стоимости, которая и была предметом оспаривания.

3. Выработать алгоритм оптимизации налога на доход (если речь идет об отчуждении недвижимого имущества), который юридическое лицо предполагает получить от реализации имущества.

Резюмируя вышеизложенное, применительно к продаже магазина со складом в Норильске в июле 2017 г. можно констатировать следующее:

– налог от продажи недвижимого имущества рассчитывается от его кадастровой стоимости;

– кадастровая стоимость объекта берется по состоянию на первое число января того года, в котором предполагается или была осуществлена продажа объекта;

– действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, а для иных целей, согласно законодательству, с 1-го числа календарного года, в котором было подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Таким образом, вы потеряли право на оспаривание кадастровой стоимости как базы налогообложения для определения налога на доход, полученный в 2017 году от реализации принадлежащего ему имущества, так как пропустили период с 01.01.2017 г. по 31.12.2017 г.

Отвечает юрист девелоперской группы «Сити-XXI век» Василий Шарапов:

Процедура оспаривания кадастровой оценки регулируется ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Кадастровая стоимость может быть оспорена, если в ЕГРН не внесена новая кадастровая стоимость объекта недвижимости. Обращаться нужно в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную в Красноярском крае.

Отвечает адвокат, член Ассоциации юристов России, третейский судья Илья Смирнов:

Оспаривание кадастровой стоимости в суде происходит в соответствии с Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации. До обращения в суд юридическое лицо в обязательном порядке должно обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для физических лиц такое предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Административное исковое заявления об оспаривании кадастровой стоимости подается в суд по месту нахождения недвижимости.

К исковому заявлению в обязательном порядке должны быть приложены отчет, составленный оценщиком и содержащий сведения о рыночной стоимости, документы, подтверждающие право собственности заявителя на соответствующие объекты недвижимого имущества, выписки из Единого государственного реестра недвижимости, а также доказательства уплаты государственной пошлины. Размер государственной пошлины для физического лица составляет 300 рублей за каждый объект недвижимого имущества. Для юридических лиц – 2 тысячи рублей. Вопрос оспаривания кадастровой стоимости рассматривается в открытом судебном заседании, по итогам которого судом принимается решение. В случае удовлетворения искового заявления в решении суда должно содержаться указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Чтобы оспорить завышенную (по Вашему мнению) кадастровую оценку, Вы должны обратиться в комиссию (так как Вы индивидуальный предприниматель, для Вас это необязательно) или сразу в суд с соответствующим исковым заявлением. Также Вам необходимо сделать отчет о кадастровой стоимости своей недвижимости. Обращаю внимание, что в Вашем случае необходимо смотреть и внимательно изучать документы. Возможно, имеет место техническая ошибка, и ее надо исправлять.

Отвечает генеральный директор компании «Лаборатория судебных экспертиз» Андрей Пашко:

Кадастровая стоимость объекта недвижимости должна соответствовать или быть близкой к рыночной стоимости. При этом рыночная стоимость – это стоимость, установленная при условии конкуренции на свободном рынке, с которой согласны все стороны сделки (покупатель и продавец). Поэтому в случае, если стоимость объекта, определенная для продажи, была установлена на основе исследования рынка аналогичных объектов, то, в соответствии с требованием законодательства, она должна оказаться близкой к кадастровой стоимости.

Зачастую встречаются ситуации, когда продавцом стоимость объекта определяется вовсе не по рынку, а по его субъективным понятиям. В таких случаях стоимость объекта может быть как завышена, так и занижена. Но на практике распространена ситуация, когда кадастровая стоимость действительно завышена при сравнении с рыночной стоимостью, причем завышена в несколько разы и даже десятки раз.

Ниже приведем возможные алгоритмы оспаривания кадастровой стоимости.

Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлены алгоритмы решения такой проблемы для физических лиц и для юридических. При этом алгоритм оспаривания кадастровой стоимости для индивидуальных предпринимателей такой же, как и для физических лиц.

Итак, для юридических лиц для оспаривания кадастровой стоимости необходимо подготовить отчет о рыночной стоимости объекта. При этом рыночная стоимость объекта должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость объекта.

В случае, если разница между рыночной стоимостью объекта и кадастровой стоимостью будет составлять более 30% от кадастровой стоимости, то отчет об определении рыночной стоимости необходимо сдать на проверку в СРО и получить на него заключение. Если разница по стоимости будет составлять меньше 30% от кадастровой стоимости, то отчет об определении рыночной стоимости объекта сдавать на проверку в СРО не требуется.

Далее отчет об определении рыночной стоимости объекта с заключением СРО или без него (в зависимости от разницы уменьшаемой стоимости) с соответствующим заявлением необходимо подать в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости. На практике положительное решение в комиссии по оспариванию кадастровой стоимости получает лишь 10% заявителей.

В случае, если комиссия по оспариванию кадастровой стоимости рассмотрела заявление с отрицательным результатом для заявителя, то заявитель может обратиться в суд с соответствующим исковым заявлениям.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости для физических лиц и индивидуальных предпринимателей проще: обращаться в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости не требуется, а сразу можно идти в суд с соответствующим исковым заявлением. Для обоснования своих исковых требований к исковому заявлению необходимо приобщить документ, подтверждающий рыночную стоимость объекта. Таким документом может быть не только отчет об определении рыночной стоимости объекта, но и заключение специалиста-оценщика или справка.

В процессе судебного разбирательства по оспариванию кадастровой стоимости суд может назначить судебную оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости объекта. В случае, если при проведении оценочной экспертизы рыночная стоимость объекта будет меньше кадастровой, то суд удовлетворит исковые требования истца и установит размер кадастровой стоимости объекта в соответствии с рыночной.

Следует отметить, что истец имеет право потребовать возмещения всех судебных издержек, связанных с данным судебным разбирательством: стоимость проведения судебной экспертизы, оплату государственной пошлины, стоимость услуг адвоката (представителя), оплату за подготовку отчета об определении рыночной стоимости объекта (заключения специалиста, справка) и прочие.

Отвечает генеральный директор Беркшир Адвайзори Групп Ирина Вишневская:

Собственник, не согласный с величиной кадастровой оценки, заказывает отчет у независимого оценщика. После определения оценщиком рыночной стоимости объекта недвижимости, ее владелец с этим отчетом обращается либо в территориальную комиссию Росреестра по месту нахождения объекта, либо (с января 2018 года) обращается в суд с иском об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

Судебный спор – это административный процесс, в рамках рассмотрения которого суд выносит решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Также здесь проводится судебная экспертиза. Поскольку суд не обладает специальными компетенциями по вопросам оценки недвижимости, то основанием для вынесения судебного решения об установлении новой объективной кадастровой стоимости является заключение судебного эксперта. Однако в нашем кейсе ситуация выглядит немного иначе. И Вы пишете о том, что работали, платили ЕНВД и были крайне удивлены тем, что налоговая инспекция насчитала значительную сумму налога с продажи недвижимости – более 5 млн рублей.

Давайте рассмотрим эту ситуацию более детально. Единый налог на вмененный доход налогового кодекса оплачивается только для определенных видов деятельности. Так вот, продажа имущества не относится к видам деятельности, попадающим под ЕНВД. И мы можем предположить, что собственник недвижимости – индивидуальный предприниматель, у которого должен быть зарегистрирован какой-либо второй вид деятельности. И этот второй вид деятельности, не попадающий под ЕНВД, уже будет относиться либо к упрощенной системе налогообложения, либо к общей системе.

Третий вариант – если этот дополнительный вид деятельности вообще никак не зарегистрирован. Продажа имущества – достаточно серьезная сделка, не относящаяся к ЕНВД. Поэтому налоговая, не обнаружив у юридического лица или индивидуального предпринимателя какой-либо дополнительный зарегистрированный вид деятельности, не относящийся к ЕНВД, естественно, рассчитывает налог, исходя из того, что индивидуальный предприниматель или юрлицо находится на общей системе налогообложения, то есть 18% НДС и 20% налог на прибыль.

Исходя из наших расчетов той величины кадастровой стоимости в 25 млн рублей и той суммы сделки в 7 млн рублей (магазин со складом), которые Вы указали, получается следующее. Примерная величина НДС будет рассчитываться в размере 2,67 млн рублей и налога на прибыль, соответственно, в размере 2,97 млн рублей. В общей сложности эта сумма как раз и составляет 5,6 млн рублей. Расчет выполнен правильно.

Если же основной второй вид деятельности был бы зарегистрирован под упрощенную систему налогообложения, то, соответственно, это либо 6% от Вашего дохода, либо 15% (доходы минус расходы). В обоих случаях налог, который был бы исчислен с продажи недвижимости, составил бы либо 1 млн рублей (при условии 6% УСН), либо 1 млн 875 тысяч рублей (если это 15%).

Таким образом, можно сделать вывод, что, скорее всего, исходя из той суммы налога, которая была исчислена, второй вид деятельности не был зарегистрирован. А Вы просто не поинтересовались, какие налоговые последствия могут возникнуть при продаже имущества. Поэтому расчет налоговая выполнила правильно.

Теперь отвечаем на вопрос, что же делать в этой ситуации, чтобы найти разумный выход из положения и вернуть переплату. По Вашему мнению, 25 млн рублей – это завышенная оценка по кадастровой стоимости.

В первую очередь, необходимо написать письмо в налоговую инспекцию с величиной налога и получить ответ, в котором налоговая инспекция должна предоставить развернутый расчет. Соответственно, не согласившись с этим расчетом, поскольку там будет фигурировать величина 25 млн рублей кадастровой стоимости, Вам следует инициировать иск в Арбитражном суде Норильска против налоговой в связи с несогласием расчета величины налога. И уже в рамках судебного процесса инициировать судебную экспертизу, поставив перед экспертом вопрос о величине рыночной стоимости данного объекта по состоянию на дату заключения сделки. Исходя из суммы, какую определит эксперт, будет понятно, кто все-таки прав – Вы или налоговая инспекция.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Оспаривание кадастровой стоимости в суде

Поляков
Максим Викторович
Начальник юридического отдела

В настоящий момент многие собственники недвижимости сталкиваются с проблемой завышенной кадастровой стоимости своего имущества (земельных участков и строений). В результате завышения кадастровой стоимости возрастают расходы по налогам и арендные платежи. Единственным выходом для собственников недвижимости снизить налоги является оспаривание кадастровой стоимости в суде или в досудебном порядке.

Компания «ГРАНД РЕАЛ» оказывает полный спектр услуг по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости – проведение оценки рыночной стоимости и защита Ваших интересов в комиссии при Росреестре и в Суде. В данном разделе Вы сможете ознакомиться с особенностями процесса в комиссии и суде. Подробнее об «Оценочной» части процесса можете ознакомиться в соответствующем разделе Оценка кадастровой стоимости.

Когда возможно оспаривание кадастровой стоимости имущества?

Процедура инициируется в следующих случаях:

  • Кадастровая служба осуществляла расчет стоимости имущественного объекта на основании недостоверной информации.
  • Существующая на сегодняшний день цена не учитывает рыночные изменения, произошедшие с даты последнего проведения оценки.

Сразу скажем: самостоятельно сделать это довольно сложно, так как процедура для оспаривания кадастровой стоимости объекта требует определенных знаний в области права.

Для успешного прохождения процедуры оспаривания кадастровой стоимости требуются специальные знания в области права и оценочного законодательства. Команда юридического отдела компании «Гранд Реал» обладает знания как в первой области, так и во второй. Защита отчётов проходит даже без выезда оценщика в комиссию или суд.

Оспаривание кадастровой стоимости имущества, собственником которого является юридическое лицо, требует прохождения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Комиссия). Для физических лиц процесс несколько упрощён – им позволено идти сразу в Суд.

Базовый набор документов для подачи заявления в Комиссию

Нам доверяют:

Для юридических лиц посещение комиссии для оспаривания кадастровой стоимости останется обязательным вплоть до новой переоценки имущества, которая будет рассчитана (предположительно) по состоянию на 01 января 2020 года, и будет установлена в качестве кадастровой с 01 января 2020 года.
Отсюда мы можем сделать 2 главных вывода:

Для обращения в Суд пакет документов расширяется и уточняется по количеству предоставляемых копий/оригиналов, с учётом состава объектов.

Оспаривание кадастровой стоимости: какие правила действуют и что изменится в 2020 году

Статьи по теме

Оспаривание кадастровой стоимости требуется, чтобы снизить налоги, которые компания платит за использование зданий или земли. В 2020 году вступят в силу изменения в НК РФ, это отразится на процедуре оспаривания.

Как оспорить кадастровую стоимость помещения, здания или иного объекта недвижимости

Когда Росреестр проводит кадастровую оценку, он устанавливает стоимость земельных участков, а также зданий и иных сооружений, которые находятся на участке. Показатели, которые определяет ведомство, влияют на:

  • цену объекта (участка земли, здания, помещения в здании и т. д.);
  • величину налогов, которые нужно платить за это имущество.

Выяснить, как оценили объект, можно на сайте Росреестра. Введите один из реквизитов:

  • кадастровый номер;
  • условный номер;
  • адрес, по которому находится земельный участок, здание или помещение;
  • номер права.

Нередко стоимость, которую определили в ведомстве в ходе оценки, превышает рыночные показатели. Тогда собственник объекта недвижимости или иное лицо вправе начать процедуру оспаривания кадастровой стоимости. Это позволит снизить налоги или цену.

Гость, знакомьтесь — Правобот!

Шаг 1. Убедитесь, что у вас есть право оспорить кадастровую стоимость объекта

Возразить против итогов оценки Росреестра вправе организации и граждане, на права и обязанности которых эти результаты влияют (ч. 1 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ). Например:

  • собственник, в том числе владелец доли в недвижимости;
  • бывший владелец, который оспаривает стоимость как налогоплательщик;
  • обладатель права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, исключительного право выкупить или арендовать землю, которая находится в госсобственности или в собственности муниципалитета;
  • арендатор, если арендную плату определили на основании показателей, которые установил Росреестр. Арендатору для оспаривания потребуется письменное согласие владельца недвижимости;
  • фактический пользователь земли, если плату за сервитут соотнесли с этим показателем (п. 6 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28).

Кроме того, госорганы или органы местного самоуправления могут оспорить стоимость по объектам, которые находятся в их собственности.

Шаг 2. Проверьте, что для обращения есть основания

Чтобы начать пересмотр кадастровой стоимости земельного участка или иного объекта, нужны основания. Их два:

  1. Итоги госоценки основаны на недостоверных данных. Например, оценщик ошибся в расчетах, неправильно выделил условия, которые влияют на стоимость и т. п.
  2. Определяют рыночную стоимость объекта на тот день, когда зафиксировали кадастровую (ч. 11 ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, п. 13 постановления № 28).

Шаг 3. Проверьте сроки

Когда Росреестр завершает процедуру оценки, ее итоги вносят в ЕГРН. С этого момента начинает течь срок оспаривания кадастровой стоимости земли, зданий, помещений и т. д. Заявитель вправе обратиться до того момента, как в ЕГРН внесут новые результаты (ч. 4 ст. 22 закона № 237-ФЗ). Если новых данные не вносили, срок обращения со дня фиксации первоначальных показателей – 5 лет (ч. 10 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ). Этот срок можно восстановить по решению суда (абз. 3 п. 8 постановления № 28).

Для оспаривания архивной кадастровой стоимости действует особый срок. Пересмотр таких показателей допускают, если на день обращения итоги переоценки можно применить для указанных законом целей (абз. 5 ст. 24.20 закона № 135-ФЗ, п. 14 постановления № 28).

Шаг 4. Определите, в какую инстанцию обратиться

Заявление об оспаривании можно подать:

  • в специальную комиссию Росреестра по рассмотрению споров;
  • в суд.

С 2017 по 2020 годы действует переходный период, в течение которого кадастровую оценку проводят либо согласно закону № 237-ФЗ, либо в рамках закона № 135-ФЗ. Выбор инстанции зависит от того, какими нормами руководствовались при проведении оценки. Если правилами закона № 237-ФЗ, то с 10 августа 2017 года при оспаривании кадастровой стоимости соблюдать досудебный порядок не обязательно. Можно сразу подавать заявление в суд (ч. 1 ст. 22 закона № 237-ФЗ). Если по правилам закона № 135-ФЗ, то сначала нужно подать документы в комиссию, и только после этого в суд (если с решением комиссии не согласны). Досудебный порядок нужно соблюдать, если это специально оговорили в законе (ч. 4 ст. 245 КАС РФ).

Чтобы определить, в какую инстанцию подавать заявление и документы, узанйте, каким законом руководствовались в ходе оценки.

Шаг 5. Подайте документы и получите решение

Если вы решили обратиться в комиссию, или этого требует закон, подготовьте:

  1. Заявление. Укажите наименование компании, ее адрес, а также инстанцию, в которую обращаетесь. Опишите, почему считаете необходимым пересмотреть стоимость (п. 13 приказа Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263).
  2. Выписку из ЕГРН со сведениями об актуальных показателях стоимости.
  3. Копию правоустанавливающего документа (договор, решение суда и т. д.) или правоудостоверяющего (свидетельство о праве собственности и т. д.). Это нужно, если стоимость оспаривает собственник объекта (ч. 9 ст. 22 закона № 237-ФЗ). В некоторых случаях копию нужно заверить у нотариуса (ч. 16 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ).
  4. Отчет независимого оценщика о рыночной стоимости объекта. Отчет предоставьте в бумажном и электронном виде на электронном носителе.
  5. Документальное подтверждение, что при госоценке оценщик опирался на недостоверные данные. Это нужно, если стоимость оспаривают по такому основанию (ч. 16 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ).

В течение месяца со дня поступления комиссия рассмотрит заявление. Заявитель вправе в этом участвовать (ч. 19, 20 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ, п. 16, 17 приказа № 263). Решение сообщат заявителю в течение 5 дней с даты, когда его примут. Комиссия либо решит пересмотреть стоимость, либо откажет в удовлетворении просьбы (ч. 15 ст. 22 закона № 237-ФЗ).

При оспаривании кадастровой стоимости в судебном порядке понадобится такой же комплект бумаг, как и для обращения в косиссию. Обратите внимание, что понадобится подтверждение соблюдения досудебного порядка, если этого требовал закон. Заявление в суд оформите по общим правилам подготовки процессуальных документов. Правильно укажите:

  • суд, который должен рассмотреть дело. Такие дела ведут суды общей юрисдикции по правилам глав 22 и 25 КАС РФ;
  • ответчика.

В качестве ответчика могут фигурировать:

  1. Соответчики Росреестр и орган власти, который утвердил спорные результаты. В этом случае обращайтесь в суд по месту нахождения организации, которая заказала работы по определению стоимости, или госоргана, который ее определил (п. 15 ст. 20, ч. 1 ст. 22, ч. 2 ст. 24 КАС РФ, п. 3 постановления № 28).
  2. Комиссия при Росреестре, если вы не согласны с ее решением (п. 7 постановления № 28).

Сроки рассмотрения дела в суде зависят от характера требований:

  1. В течение месяца, если заявитель оспаривает поведение комиссии.
  2. В течение 2 месяцев в остальных случаях (ст. 141, ч. 1 ст. 226, ч. 1 ст. 247 КАС РФ).

Если суд удовлетворит иск об оспаривании кадастровой стоимости, он укажет в судебном акте новые показатели и дату подачи:

  • иска;
  • заявления в комиссию, если компания сначала обращалась туда.

Сейчас по этой дате определяют, с какого момента установить новую стоимость объекта (ч. 5 ст. 24.20 закона № 135-ФЗ). Обратите внимание, что с 1 января 2020 года такой порядок поменяется.

Что повлияет на оспаривание кадастровой стоимости в 2020 году

С 1 января 2020 часть 15 статьи 378.2 НК РФ вступит в силу в новой редакции. По правилам, которые действуют сейчас, перерасчет стоимости делают для периода, ограниченного датой подачи заявления. С нового года перерасчет будут делать с другой даты. Теперь стоимость перерассчитают с начала налогообложения объекта недвижимости.

Таким образом, если компания оспорит в комиссии или суде показатели, которые установили в 2017 году, налоги перерассчитают с 2017 года.

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости

от 15 000р.

Типовой пакет документов, необходимых для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости

Государство ведёт учёт коммерческой недвижимости в стране, руководствуясь Федеральным законом от 24 июля 2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Под налогообложение попадают все виды зданий и сооружений, земельные участки, а также, объекты незавершенного строительства.

Вы узнаете кадастровую стоимость двумя способами.

1. На сайт Росреестра (http://pkk5.rosreestr.ru/) и введите номер объекта в соответствующее поле.

2. Заявление на оформление соответствующей справки в кадастровой палате или её филиале. Это уместно в случае, когда её нужно будет предъявлять.

Сумма налога на недвижимость начисляется на основе учёта указанной суммы.

Кадастровая стоимость недвижимости часто превышает их стоимость, соответствующую реальным потребительским качествам объекта. Это повышает ставку налога для физических и юридических лиц. Помимо этого, государство оценивает объекты массово. Индивидуальные особенности сооружений в этом процессе не учитываются.

В Москве определён порядок: кадастровую стоимость пересматривают один раз в течение двух лет. При этом оценка проводится преимущественно с использованием сравнительного подхода. Государственные оценщики не принимают в расчёт целый букет важных параметров, касающихся земель и, преимущественно, строений.

Например, стоимость этажей подземных парковок в торговых центрах приравнивают к высоко прибыльным торговым и офисным помещениям. По этой причине кадастровая стоимость неоправданно возрастает, иногда в несколько раз.

Поэтому рациональным решением будет провести независимую оценку вашего объекта коммерческой недвижимости, с учетом всех особенностей объекта. Заказав независимую оценку, вы снизите ставку налога.

Компания ООО «ПрофСервис» оценивает объекты согласно стандартам. Наши отчеты имеют юридическую силу.

Как оспорить кадастровую стоимость коммерческой недвижимости

Существует два законных мотива для запуска процедуры пересмотра кадастровой стоимости объекта:

1. Использование непроверенных данных об объекте при первичном расчёте кадастровой стоимости. В этой ситуации изменение стоимости, по сути представляет собой корректировку фактических ошибок в исходных данных о недвижимости. Чаще всего это не является проблемой, и все вопросы решаются в рамках обращения в кадастровую комиссию, без привлечения суда.

2. Установление рыночной стоимости объекта на дату определения его кадастровой стоимости. Этот вариант используют, если первоначальные сведения об объекте применялись верные, и нет места исправлению ошибок.

Юридические лица и государственные органы обязаны начать действовать с возможности решить задачу без участия суда. То есть, подав заявление в территориальную комиссию Управления Росреестра.

Физические лица и индивидуальные предприниматели имеют право сразу подавать заявление в суд без заблаговременного обращения в Комиссию. Если Вы уверены в верности всех исходных данных об объекте, сэкономьте себе время и обращайтесь напрямую в суд.

Для судебного разбирательства потребуется независимый отчет об оценке вашей коммерческой недвижимости. Специалисты компании «ПрофСервис» имеют 10-летний практический опыт работы в этой области. Все отчёты мы готовим в строгом соответствии со стандартами оценочной деятельности. Это крайне важно, учитывая тот факт, что 70% отказов в суде об изменении кадастровой стоимости обосновано несоответствием отчетов стандартам.

По вашему запросу мы привлечем специалистов – оценщиков для выступления в суде.

ООО «ПрофСервис» сделают экспресс-оценку вашего объекта недвижимости, для того, чтобы вы оценили уместность проведения процедуры снижения кадастровой стоимости.

Вы можете получить консультацию о стоимости и сроках выполнения отчета по телефону. Позвоните нам и мы расскажем подробнее

Источники:
http://www.domofond.ru/statya/kak_osporit_kadastrovuyu_stoimost_kommercheskoy_nedvizhimosti/7110
http://www.grand-real.ru/services/osparivanie-kadastrovoy-stoimosti/
http://www.law.ru/article/22265-osparivanie-kadastrovoy-stoimosti
http://psocenka.ru/osparivanie-kadastrovoy-stoimosti/
http://xn----8sbcgjdnfczvhfb7cc6c6l.xn--p1ai/biznes-plany-rukovodstva/uslugi/kak-otkryt-agentstvo-nedvizhimosti/

Ссылка на основную публикацию