Оценка объектов недвижимости : методы и подходы

Основные подходы и методы оценки объектов недвижимости

В оценке недвижимости существуют три общепринятых подхода к определению стоимости: затратный, рыночный и доходный. В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры.

Обнаруживается концептуальное сходство подходов к оценке различных объектов собственности. В то же время вид оцениваемого объекта определяет особенности конкретных методов, вытекающие из специфических проблем оценки, присущих, как правило, только данному виду собственности.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта, с учетом его износа.

В затратном подходе предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Затратный подход позволяет рассчитать стоимость строительства объекта в текущих ценах (на дату оценки) за вычетом общего накопленного (суммарного) износа.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования;
2. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания. В основе расчета восстановительной стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату;
3. Определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости;
4. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);
5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Затратный подход наиболее уместен при оценке объектов, недавно сданных в эксплуатацию, он приводит к наиболее убедительным результатам в случае достаточно обоснованной стоимости земельного участка и незначительном накопленном износе улучшений.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (ПВД), который рассчитывается по формуле (1):
2.

где S – площадь, сдаваемая в аренду, кв.м,

Nа – арендная ставка за 1 кв.м.

3. Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода (ДВД). Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами. Степень незанятости объекта доходной недвижимости характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по формуле (2):

ДВД = ПВД * Кз * Кс, (2)

где ДВД – действительный валовой доход,

ПВД – потенциальный валовой доход,

Кз – коэффициент загрузки площадей,

Кс – коэффициент сбора платежей.

Следует отметить, что к ДВД, рассчитанному вышеизложенным способом, необходимо добавить прочие доходы, получаемые от функционирования объекта сверх арендных платежей (например, за использование дополнительными услугами – автомобильной стоянкой и т.п.).

4. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. Расходы бывают условно – постоянные (налог на имущество, страховые взносы, платежи за земельный участок), условно – переменные (коммунальные, текущие ремонтные работы, заработная плата обслуживающего персонала и т.п.), расходы на замещение (расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания).

Таким образом, расчетная величина эксплуатационных расходов вычитается из ДВД, а итоговый показатель является чистым операционным доходом (ЧОД).

5. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.

Метод прямой капитализации – метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту, полученных методом рыночной экстракции.

Процедура оценки объекта недвижимости начинается с его осмотра. Перед началом осмотра рекомендуется ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту, а также провести беседу со специалистами технических служб, ответственными за его эксплуатацию.

Необходимой предпосылкой для применения методов рыночного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в рыночном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основным принципом в рыночном подходе оценки недвижимости является принцип замещения, который гласит, что потенциальный покупатель не заплатит за имущество цену, превышающую стоимость приобретения аналогичного, с его точки зрения, имущества.

Основные трудности при применении методов рыночного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим часто при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того чтобы применить метод сравнения продаж, специалисты используют ряд принципов оценки, включая принцип замещения.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
3. Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;
4. Приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

В качестве источников информации о рыночных сделках с недвижимостью могут использоваться риэлтерские конторы, государственные источники, собственные базы данных, публикации и т.д.

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость объекта посредством необходимых корректировок цен купли-продажи сравнимых объектов недвижимости[3].

В оценочной практике при определении стоимости недвижимости выделяют такие основные элементы сравнения, как переданные права на недвижимость, условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости, условия продажи (чистота сделки), время продажи, функциональное назначение объекта, местоположение, удобство подъездных путей, площадь объекта, техническое состояние и уровень отделки помещений.

Данный метод наиболее эффективен для регулярно продаваемых объектов. Для выделения элементов измерения корректировок используют количественные и качественные методики.

К количественным методикам относят:

· анализ парных продаж (две различные продажи сравниваются, чтобы определить корректировку для одного элемента сравнения);
· статистический анализ (метод базируется на применении аппарата математической статистики для проведения корреляционно-регрессионного анализа);
· анализ вторичного рынка (данный метод определяет величины корректировок, опираясь на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или объекту сравнения) и другие.

К качественным методикам относятся:

классификационный (сравнительный) анализ (метод аналогичен анализу парных продаж, за исключением того, что корректировки выражаются не в процентах или денежных суммах, а в категориях нечеткой логики);

распределительный анализ (сравнительные продажи распределяются в порядке убывания адекватности, затем определяется место объекта оценки в ряду сравнительных продаж).

Завершающим этапом оценки является согласование результатов, полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель такого согласования – получение окончательной итоговой величины стоимости.

Три подхода к оценке независимы друг от друга, хотя каждый из них основывается на одних и тех же экономических принципах. На идеальном (открытом и конкурентном) рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно проинформированы, производители могут быть неэффективны. По этим и другим причинам подходы могут давать различные показатели стоимости, которые оценщик сопоставляет между собой, проводя процедуру согласования.

Как указано в Федеральных стандартах оценки (ФСО №1), выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы.

Самым предпочтительным вариантом проведения процедуры согласования полученных результатов с целью получения итогового значения стоимости считается взвешенное усреднение. Оценщик взвешивает, в какой степени тот или иной подход соответствует цели оценки рассматриваемого объекта, подкреплены ли проведенные расчеты данными рынка, не противоречат ли они им, и при окончательном заключении в большей степени полагается на тот показатель стоимости, который получен на основе наиболее идеального со всех точек зрения подхода.

Подходы и методы оценки объектов недвижимости

В жизни каждого человека возникают ситуации, когда потребуется провести оценочную стоимость имеющегося объекта недвижимости. Что это такое и какие существуют способы и методы осуществления процедуры оценки жилой недвижимости и коммерческой недвижимости?

Оценка недвижимости по определению экономического словаря есть процесс вычисления рыночной или иной стоимости объекта, относящегося к недвижимому имуществу или специфических видов прав, появляющихся по отношению к оцениваемому предмету. Оценочный процесс обычно состоит из определения вещественной стоимости имеющегося права на владение или прочих прав, появляющихся по отношению к оцениваемому объекту, например, аренда или использование.

Какие различаются виды стоимости в отношении недвижимого имущества

Всего различается несколько видов стоимости, применимые при проведении оценочной деятельности. Всего их четыре:

рыночная стоимость. Это понятие заключается в определении наиболее вероятной стоимости объекта, которая может быть предложена со стороны потенциального приобретателя непосредственно в день совершения продажи или отчуждения. При этом рыночная стоимость – это денежный эквивалент, который готовы предложить потенциальные приобретатели, действующие в рамках открытого рынка и здоровой конкуренции. Также обязательным условием соблюдения понятия рыночная стоимость служит обязательное осознание всеми участниками совершаемой сделки ее предмета. При действии рыночного вида стоимости предложенная цена будет относиться к разумному вознаграждению за оцениваемый объект, а в оценочном процессе не происходило принуждения ни одной из сторон к осуществлению сделки;
инвестиционная стоимость. Этот вид стоимости строится на вычислении конечной цены недвижимости, предполагаемой для инвестиционных нужд будущего приобретателя. Проще говоря, инвестиционная стоимость — это оценка недвижимости, эксплуатация которой будет строиться на принципе вложения средств с целью извлечения прибыли. В качестве видов практической эксплуатации подобного вида недвижимости можно обозначить аренду или прирост начальной стоимости объекта в будущем. При этом процесс определения инвестиционной разновидности цены не предполагает обязательного учитывания рыночной стоимости, поскольку эта разновидность оценки служит для определения инвестиционной привлекательности объекта для возможности вложения средств;
ликвидационная стоимость. Эта разновидность отражает полученную расчетным путем величину, являющейся отражением стоимости объекта недвижимого имущества, отчуждаемого под воздействие чрезвычайной ситуации. В этом случае рыночная стоимость также не учитывается, и применяется лишь как отправная точка для расчета действительной стоимости с учетом длительности его экспозиции;
кадастровая стоимость. Еще одна разновидность, показатели которой регулируется на законодательном уровне и складываются из накопленного массива статистических данных имеющихся цен. Преимущественно кадастровая разновидность высчитывается для целей налогообложения.

Таким образом, все виды стоимости используют разные подходы к оценке и отличаются своими реальными значениями. Самыми высокими показателями является рыночный вариант, самыми низкими могут быть кадастровая и ликвидационная стоимость. При этом первая представляет собой достаточно фиксированную величину, а вторая будет зависеть от срока эксплуатации объекта или возникающих ситуаций, которые вынуждают владельца отчуждать имеющееся имущество по ликвидационной стоимости.

Оценка имущества: три основных подхода

Люди, занимающиеся оценкой объектов недвижимого имущества в ходе осуществления своей профессиональной деятельности чаще всего применяют три основополагающих метода согласования результатов оценки объекта недвижимости, каждый из которых строится на самостоятельных принципах.

доходный . Этот способ строится на получении расчетных данных о предполагаемой стоимости исходя из ожидаемого уровня дохода, полученного в процессе владения этим объектом в течение определенного количества лет в будущем. Качественный расчет данного показателя необходим, поскольку дает возможность строить прогноз о потенциальной стоимости. В сегодняшней оценочной деятельности доходный метод является наиболее востребованным и часто встречающимся.

Кроме названия «доходный» данный подход также очень часто именуется «маржинальным», что означает «прибыльный». При осуществлении расчетов с использованием доходного способа могут применяться две методики:

капитализация доходов . В соответствии с правилами данного метода конечная стоимость будет величиной, получаемой при делении чистого операционного дохода до процедуры налогообложения на ставку капитализации. Данная тсавка зависит от базовой ставки, устанавливаемой финансовым регулятором и последующих поправок на риски;
дисконтирование денежных потоков . Этот метод востребован для случаев, когда наблюдается нестабильность поступающих доходов от владения имуществом или применяются разнообразные коэффициенты капитализации. Стоимость объекта в соответствии с методикой будет суммой дисконтированных потоков с учетом соответствующей ставки.

сравнительный . Простой способ, при котором стоимость оцениваемого предмета недвижимого имущества будет определяться на основании данных об аналогичных объектах, чья стоимость определена и известна. Согласно требованиями Федерального стандарта, аналогичным признается объект, идентичный оцениваемому по экономическим, техническим или материальным характеристикам;
затратный . В основе данного способа лежит вычисление стоимости в совокупности нескольких параметров, а именно стоимости земли, на которой располагается оцениваемое имущество, стоимости замещения или воспроизводства и с учетом вычета из полученной суммы износа, затрат на амортизацию и погашение обязательств по объекту, подлежащему оценке.

Методы оценки недвижимости

Существует несколько методик, в соответствии с которыми происходит процедура оценки недвижимости с учетом выбранного подхода. К числу методов, который наиболее полно отражает рыночную стоимость и является наиболее популярным, относится метод сравнения продаж .

Основу методики сравнения продаж составляют данные статистики и анализ соответствующего рыночного сегмента, в котором находится объект, подлежащий оценке. Методика оценки состоит из нескольких этапов:

определение рыночного сегмента;
аналитическая оценка существующей конъюнктуры рынка;
факторный анализ;
подбор наиболее подходящего по всем требуемым характеристикам аналога;
определение конечной стоимости.

Следующим методом, который также довольно часто встречается при вычислении стоимости недвижимого имущества, является метод капитализации доходов . Его сущность состоит в вычислении стоимости путем корреляции годового чистого операционного дохода в реальную денежную величину. При осуществлении расчетов применяется ряд коэффициентов.

Коэффициент капитализации, который способен отразить потенциальный доход за год в зависимости от цены объекта. Также имеется еще один важный показатель – норма возврата капитала. Этот показатель есть ставка в процентах, значение которой является отражением относительной величины возвратных средств от суммы первоначальных инвестиции. Данная ставка включает в себя два компонента, один из которых определяет поступающие доходные средства, другой определяет уровень возмещения инвестированных денежных средств.

В случае применения данного метода при получении расчетных норм возвратности возможно использовать три методики, названных в честь ученых экономистов, разработавших их:

метод Ринга. Использование метода Ринга оправдано при существовании вероятности возвращения вложенной суммы равными долями на протяжении срока существования объекта. Нормой возвратности капитала будет фиксированная часть первоначально инвестированных средств, предполагаемая к отчислению в фонд возмещения;
метод Инвуда . Следование данной методики осуществляется в случаях, когда сумма возвращаемой части капитала имеет возможность реинвестирования в соответствии с действующей на момент отчисления ставкой доходности инвестиций;
метод Хоскольда. Этот способ разумно применять в случаях, когда доход, получаемый от объекта недвижимого имущества, является стабильной величиной неизменной в течение продолжительного срока. Именно поэтому его невозможно применять при оценке недостроенной недвижимости или тех объектов, которые предполагается подвергнуть реконструкции, поскольку эти объекты не способны приносить стабильный доход.

Консультация на видео

Одно из самых грамотных и толковых видео по теме. О профессии оценщика и многих интересных практических моментах оценки имущества рассказывает адвокат Евгений Анатольевич Осинцев.

Оценка объектов недвижимости : методы и подходы

При проведении каких-то операций с недвижимостью, особенно если это сделки по отчуждению, оформление кредита и т.п., требуется провести оценку недвижимости. Но не всегда проведенная экспертная оценка даст в конечном варианте объективную цифру. Как бы это не прозвучало банально, но эксперты тоже ошибаются. Причем совсем не обязательно для этого искать злой умысел. Неверная оценка какого-то параметра, или его неумышленное упущение в расчетах, приводит к искажению конечной цифры, что приведет к отклонению заинтересованным лицом такого результата. Можно назначить новую оценку, но, как правило, на ее проведение отводится определенный срок, который в такой ситуации оказывается пропущенным.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Особенности выбора метода оценки недвижимости

Метод оценки недвижимости выбирается исходя из характеристик самой недвижимости, а также целей оценки. Если исследуемый объект типовой, можно найти его аналоги, то применяют сравнительный метод. При проведении изучения квартиры в новостройке лучше всего прибегать к затратному подходу.

Каждый из этих способов оценки недвижимости имеет свои особенности. Поэтому специалисты, которые понимают, какой объем работ им предстоит, выбирают наиболее оптимальный, который при минимальных трудозатратах даст наиболее точный результат.

На практике применяют много разных методов оценивания недвижимости, но многие из них объединены в три основных подхода:

Сравнительный подход к оценке недвижимости

Это один из самых распространенных методов оценки недвижимости, который основан на том, что изучаемый недвижимый объект сравнивается на рынке недвижимости с аналогами, о которых есть данные о стоимости совершенных с ними сделок. Чтобы применить этот метод оценки, необходимо чтоб исследуемый объект отвечал следующим условиям:

он должен быть типичным, а не уникальным;
данные о нем должны быть исчерпывающими, включая условия совершения сделок;
сопоставимость факторов, влияющих на стоимость сравниваемых аналогов изучаемого объекта недвижимости.

Сравнительный подход изучения недвижимости имеет следующие этапы: :

Изучение рынка недвижимости. На этом этапе осуществляется анализ положения и тенденций рынка в том его сегменте, к которому относится объект оценки. Выявляются схожие объекты, которые наиболее близки по параметрам к изучаемому и с которыми сравнительно не так давно проводились сделки по отчуждению.
Получение информации о выставленных на продажу или недавно реализованных аналогах изучаемого объекта оценки и проверка ее на достоверность. После этого на этом этапе эти аналоги сравниваются с оцениваемым объектом. На данном этапе формируется первоначальная стоимость изучаемой недвижимости.
Этап, на котором первоначальная стоимость поддается корректировке на основе выявленных между ними отличиями. В результате этой корректировки устанавливается стоимость изучаемой недвижимости через согласование скорректированной стоимости аналогов.

Те объекты, которые сопоставляются, не только должны принадлежать к одинаковому сегменту. Сделки по отчуждению с ними должны происходить на типичных условиях, характерных для этого сегмента:

Они должны находиться на рынке в одно и то же время. Нет смысла сравнивать два схожих объекта, один из которых оценивается сейчас, а другой продавался 15-20 лет тому назад.
Субъекты, которые совершают сделку, должны быть независимы. Для данного случая под независимостью понимается то, что сделка заключается по рыночной стоимости, если обе стороны:

не являются родственниками;
не состоят в холдинге и независимой дочерней фирме;
не имеют другой взаимозависимости и взаимозаинтересованности;
сделки не проводятся с теми объектами, у которых есть отягощения договором залога или другим обременением;
не реализуют недвижимость умерших лиц и т.п.

Наличие инвестиционной мотивации. Она определяется степенью изношенности сравниваемых аналогов, мотивы покупки должны быть аналогичны, а сами объекты использовались наилучшим способом и наиболее эффективно.

Когда выбираются аналогичные исследуемой недвижимости объекты, их ищут по соответствию таким критериям:

физическим характеристикам;
местоположением;
условиям продажи;
времени продажи;
права собственности на объект недвижимости;
условия финансирования соглашения по отчуждению недвижимости.

Затратный подход оценки недвижимости

Затратный подход оценки недвижимости включает в себя комплекс методов, которые направлены на установление затрат, которые должен будет понести потенциальный покупатель, если ему придется восстанавливать объект или даже поменять его, с учетом большого износа. При этом подходе изначально высказывается предположение, что приобретателю не придется платить за готовый объект выше, чем если ему придется создавать иной объект, который по полезности будет аналогичен. Для применения этого подхода собирается следующая информация:

размер заработной платы;
размер накладных расходов;
сколько придется потратить на оборудование;
установленные норма прибыли застройщиков в данной местности;
стоимость строительных материалов на рынке.

Затратный подход является наиболее целесообразным или единственным методом оценки в таких случаях, как:

анализ эффективности использования земли;
обоснование необходимости обновления действующего объекта;
решение задач налогообложения;
оценка зданий специального назначения;
решение задач страхования объекта;
технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Есть у этого подхода и свои недостатки:

Затраты на проведение оценочных работ не всегда сопоставимы с другими подходами.
Чтобы достичь наиболее точный результат оценивания, нужно очень сильно потратиться на издержки по затратам труда.
Рассчитать стоимость, в которую обойдется воспроизводство старых строений очень сложно.
Трудно установить размер накопленной изношенности старых построек и сооружений.
Оценивать участок земли нужно отдельно от расположенных на нем строений. Это делает процедуру более трудозатратной.
Оценивать земельные участки земли в нашей стране сопряжены с объективными сложностями.

Затратный подход имеет следующие этапы оценки:

Рассчитывается стоимость участка земли. При этом учитывается ее наиболее эффективное использование (Сз).
Рассчитывается стоимость замещения (Сзам) или восстановительной стоимости (Свс).
Рассчитывается накопленный всевозможный износ (Сизн):

физический, который связан со понижением работоспособности исследуемого объекта из-за естественного физического устаревания, а также под воздействием внешних неблагоприятных факторов;
функциональный, который связан с несоответствием требованиям, предъявляемым современными требованиями к объектам такого предназначения;
внешний, который связан с изменением внешних экономических факторов.

Рассчитывается стоимость объекта, при которой учитывается накопленный износ (Сон). Этот расчет строится на разнице между стоимостью замещения или восстановительной стоимости и стоимостью всевозможного износа: Сон=Сзам-Сизн.
Установление конечной стоимости изучаемого объекта. Это делается путем сложения стоимости участка земли недвижимости и стоимость объекта: Сит= Сз+Сон.

Доходный подход к оценке недвижимости

В данном подходе в основу оценки объекта недвижимости положены данные, которые свидетельствуют о возможности получения какого-либо дохода с этого объекта при приобретении его потенциальным покупателем. То есть, предполагается, что цена объекта, на приобретение которой потрачен определенный капитал, должна в полной мере отвечать оценке качества и величины дохода, который на текущий момент этот объект может дать.

Данный подход состоит из следующих этапов:

Рассчитывается валовый доход от использования исследуемой недвижимости. При этом в основу положен анализ текущих ставок и тарифов, которые действуют на рынке аренды аналогичных объектов.
Оцениваются финансовые потери, если загрузка будет неполной, то есть, будет простой арендуемой недвижимости, из-за чего платежи за ее сдачу не будут поступать. Величина финансовых потерь также проводится на основе действующих цен на рынке недвижимости для аналогичных объектов. Полученная в результате этих расчетов величина отнимается от валового дохода. В результате получается конечный показатель, который и будет действительным валовым доходом.

Рассчитываются расходы, которые связанны с оцениваемым объектом:

эксплуатационные расходы, которые связаны с эксплуатацией объекта;
фиксированные расходы, которые связаны с обслуживанием задолженности перед кредиторами: процентов по займам, амортизационные отчисления, налоги и т.п.;
расходы на резервы, которые связаны с покупкой или заменой принадлежностей для исследуемого объекта .

Определяют размер чистого дохода, который получат в случае реализации исследуемого объекта.
Рассчитывается коэффициент капитализации.

Данный подход позволяет провести независимую оценка недвижимости в текущий момент как стоимость будущих финансовых потоков, поэтому он позволяет отразить:

доход, который можно извлечь от эксплуатации исследуемой недвижимости в течение его срока службы, его качество и количество;
существующие риски, которые характерны для оцениваемой недвижимости.

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Основные методы оценки недвижимости и особенности каждого из них

В данной статье подробно рассмотрены различные методы оценки недвижимости и особенности каждого из них, а также ситуации в которых они используются.

Все методы оценки объектов недвижимости сгруппированы в рамках трех подходов (затратного, доходного и сравнительного).

Всего известно несколько десятков методов оценки недвижимости. Однако не все из них используются одинаково часто. Выбор метода всегда зависит от конкретной ситуации: вида оцениваемого объекта недвижимости, цели оценки, от имеющейся в распоряжении оценщика информации и ряда других факторов.

В процессе определения стоимости объекта недвижимости, оценщик может использовать любой из методов оценки или сразу несколько их них.

Причем в каждом конкретном случае он самостоятельно определяет, какой метод (или методы) выбрать. Но при этом в отчете об оценке он должен обосновать почему выбрал тот или иной подход к оценке объекта недвижимости и те или иные методы в рамках этого подхода.

Методы сравнительного подхода в оценке недвижимости

Самым распространенным и применяемым чаще всего, можно назвать сравнительный подход в оценке недвижимости. Именно он применяется, кстати, в оценке квартир для ипотеки.

С помощью него производится рыночная оценка недвижимости в процессе сравнения с аналогичными или похожими объектами выставленными на продажу или недавно проданными на местном рынке.

В рамках сравнительного подхода используется 3 основных метода:

⊗ метод прямого сравнительного анализа продаж;

⊗ метод валового рентного мультипликатора;

⊗ метод капитализации.

Метод прямого сравнительного анализа продаж

Этот метод оценки заключается в анализе фактических сделок купли-продажи сопоставимых объектов (объектов-аналогов).

В рамках метода сравнения продаж, оценщик производит анализ сделок с аналогичными объектами, учитывая сходства и различия межу ними и оцениваемым объектом. При этом к объектам-аналогам применяются различные поправки и корректировки.

Метод дает достаточно большую точность на развитом рынке (при наличии большого количества сделок с аналогичными объектами).

Оценка в рамках этого метода производится следующим образом:

Выявляются недавние сделки по продаже сопоставимых объектов;
информация о сделках проверяется и подтверждается (продавцами, покупателями или другими участниками сделки);
вносятся корректировки (поправки) к ценам аналогов с учетом различий между ними и оцениваемым объектом;
производится согласование данных, полученных по каждому из аналогов (итоговая стоимость определяется как средневзвешенная скорректированных цен объектов-аналогов).

Метод валового рентного мультипликатора

Данный метод используется в основном для оценки объектов недвижимости, приносящих доход от аренды. Он является наиболее простым и удобным способом оценки приносящей доход недвижимости в нашей стране (при условии, что рынок подобных объектов “живой” и на нем регулярно происходят сделки).

Расчет в рамках данного метода производится в следующей последовательности:

определяется арендная ставка для оцениваемого объекта (годовая);
рассчитывается валовый рентный мультипликатор, оптимальный для данного рынка (отношение продажной цены к потенциальному валовому доходу);
годовая арендная ставка оцениваемого объекта умножается на валовый рентный мультипликатор. В итоге получаем искомую стоимость оцениваемого объекта.

Оценка недвижимости методом капитализации

Этот метод, как и предыдущий, используется для определения стоимости недвижимости, приносящей доход.

Применение этого способа отображает общую цену объекта, в которую входят специфические компоненты, в частности, стоимость здания, земельного участка и так далее.

Общая формула цены объекта (С) показывает взаимосвязь чистых операционных доходов (ЧОД) и коэффициента капитализации (Ккап):

С = ЧОД / Ккап

ЧОД может использоваться как годовой, так и среднегодовой.

Последовательность расчетов в рамках метода капитализации:

Вычисление ожидаемой прибыли, которую может принести объект недвижимости;
определение значения коэффициента капитализации на основе ставки прибыли и нормы возврата денег;
определение цены объекта учитывая чистый операционный доход и коэффициент капитализации.

Методы в рамках затратного подхода в оценке недвижимости

Затратный подход к оценке недвижимости основан на определении затрат, необходимых для восстановления, замещения или создания аналогичного объекта недвижимости. Данный подход чаще всего применяется при оценке нежилых зданий, производственных площадей, редких и неликвидных объектов, а также для того, чтобы обосновать строительство новых зданий и сооружений.

Независимо от применяемых методов в рамках затратного подхода, алгоритм оценки почти всегда в целом одинаковый:

расчет стоимости участка на котором располагается объект (с учетом наиболее эффективного использования);
расчет стоимости замещения или восстановления самого объекта недвижимости (здания, сооружения и т.д.);
расчет износа;
расчет стоимости объекта с учетом износа;

В рамках затратного подхода используются следующие методы:

Метод сравнительной единицы

Этот метод предполагает поиск аналогичного объекта (объектов), выяснение компонентов его стоимости. Затем к найденному объекту применяются корректировки с целью приведения его в полное соответствие с оцениваемым объектам по всем характеристикам.

Метод разбивки по компонентам

Данный метод предполагает разбивку объекта по компонентам (например: фундамент, стены, перекрытия, крыша, отделка … и т.д.). Стоимость каждого компонента определяется по отдельности, затем все компоненты складываются и получается итоговая стоимость.

Существует несколько вариантов этого метода: метод субподряда; разбивки по профилю работ; метод выделения затрат.

Метод количественного обследования

Данный метод представляет собой составление полной детальной сметы на создание объекта. Причем при составлении сметы учитываются также накладные и прочие расходы.

Методы доходного подхода в оценке недвижимости

В рамках доходного подхода к оценке используется чаще всего два метода: метод дисконтирования денежного потока и метод капитализации доходов (прямая капитализация).

Метод дисконтирования денежного потока

Данный метод предполагает прогнозирование величины чистого операционного дохода от объекта недвижимости за определенный период и вероятной цены продажи объекта в конце этого периода.

Оценка в рамках этого метода производится в следующей последовательности:

определить прогнозный период получения доходов;
сделать прогноз денежного потока по каждому году прогнозного периода;
произвести дисконтирование денежных потоков;
выбрать ставки дисконтирования как средней нормы прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости;
рассчитать выручку от продажи объекта недвижимости в конце периода владения и привести её к текущей стоимости через ставку дисконтирования;
сложить текущие стоимости потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).

Метод капитализации дохода

Данный метод целесообразно использовать для объектов, генерирующих стабильный доход на протяжении длительного периода времени.

Метод предполагает расчет текущей стоимости будущих доходов от объекта. При этом доход от использования объекта недвижимости и выручка от перепродажи капитализируется в текущую стоимость.

Стоимость в рамках этого метода рассчитывается по формуле: С = Д / к

Где: Д – чистый доход; к – коэффициент капитализации.

Таким образом, для того чтобы определить стоимость объекта по данному методу, нужно:

определить чистый доход от использования объекта;
определить чистый доход от продажи объекта;
рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному доходу.

Итак, в данной статье мы в краткой форме рассмотрели наиболее частые методы оценки объектов недвижимости, использующиеся в рамках затратного, доходного и сравнительного подходов.

Еще больше информации по данной теме, а также по другим вопросам оценки недвижимости можно найти на нашем сайте в разделе СТАТЬИ ОБ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

Основные подходы и методы оценки недвижимости

Читайте также:

I. ОСНОВНЫЕ ЗАДАЧИ ВНЕШНЕЙ ПОЛИТИКИ
I. ОСНОВНЫЕ ЗАДАЧИ ВНЕШНЕЙ ПОЛИТИКИ
I. Основные результаты и проблемы бюджетной политики
II. ОСНОВНЫЕ ОТЧЕТНЫЕ ИНЖЕНЕРНО-ГЕОЛОГИЧЕСКИЕ МАТЕРИАЛЫ.
II. Основные параметры магнитного поля.
II. ОСНОВНЫЕ ПСИХОЛОГИЧЕСКИЕ ТЕОРИИ ВОЛИ.
II. Основные цели бюджетной политики на 2013 год и среднесрочную перспективу
II. Основные цели и задачи
II. Основные этапы и уровни развития современной экономики. Проблема периодизации истории экономики. Цикличность в экономическом развитии.
II. Экономические методы управления.
III. Основные законы электрических цепей.
А. Определение износа объекта недвижимости

В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости. Эти подходы известны как затратный подход, доходный подход и рыночный подход (известный также как подход САП – сравнительный анализ продаж). Рассмотрим сущность и области применимости каждого из трех подходов.

Затратный подход к оценке имущества (недвижимости) основан на применении калькуляции затрат, которые связаны с созданием и приобретением данного вида имущества. При оценке имущества могут применяться различные методы калькуляции стоимости имущества, например калькуляция с помощью анализа статей баланса предприятия. Применяя затратный подход можно использовать как реальные затраты, которые были связаны с покупкой и эксплуатацией конкретного объекта недвижимости, так и затраты, которые необходимы для приобретения аналогичного по свойствам объекта недвижимости.

Затратный подход применяется в следующих случаях:

1) при технико-экономическом обосновании нового строительства;

2) при выборе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

3) при выборе профиля объекта недвижимости;

4) при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных различными методами (для получения более обоснованного и достоверного варианта стоимости объекта недвижимости необходимо выполнять различными методами, в том числе и методами, используемыми в затратном подходе);

5) при оценке зданий специального назначения (например, церквей, вокзалов, почты);

6) при оценке объектов недвижимости в «пассивных» секторов рынка (в российских условиях – рынок нежилых помещений);

7) для страхования (при оценке недвижимости для страхования риска предпочтение обычно отдается затратному подходу, так как страховая сумма, сумма страхового взноса и страхового возмещения определяются часто исходя из затрат страхователя).

Затратный подход основан на предположении, что затраты на строительство объекта с учетом износа служат приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта.

Затратный подход к оценке объекта недвижимости реализуется в несколько этапов:

1. Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания и сооружения.

2. Рассчитывается восстановительная стоимость или стоимость замещения здания и сооружения.

3. Рассчитываются все виды износа – физический, функциональный и внешний.

4. Вычитается величина общего износа из затрат на воспроизводство или стоимость замещения здания и сооружения (результат этапа 2 минус результат этапа 3).

5. Определяется стоимость объекта недвижимости путем суммирования стоимости земли и стоимости здания и сооружения, полученной на четвертом этапе.

Затратный подход обычно применяется в том случае, когда необходимо оценить стоимость всего здания, а не отдельных его частей, например, квартир. Это связано с тем, что методы, используемые для оценки недвижимости, не позволяют достоверно оценить составные элементы оцениваемого объекта.

Как правило, не следует излишне полагаться на затратный подход, однако в ряде случаев применять его целесообразно. Например, в международной практике его используют для оценки объекта недвижимости без стоимости земли, на которой он находится, а также в целях имущественного и подоходного налогообложения, страхования, технико-экономического обоснования нового строительства и т. д.

При оценке реальной стоимости недвижимости с помощью затратного подхода определяют полную стоимость воспроизводства или замещения объекта и из нее вычитают его износ. Причем под полной стоимостью воспроизводства понимают стоимость строительства точной копии здания в текущих ценах и с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, включая и все недостатки, присущие оцениваемому объекту. Полная стоимость замещения – это стоимость строительства в текущих ценах здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.

Для большинства целей оценки предпочтительнее определять полную стоимость воспроизводства, что позволяет точнее рассчитать продажную стоимость оцениваемого объекта. Однако трудно предположить, что кто-то захочет воспроизвести устаревшее здание со всеми его функциональными недостатками, и приоритет будет отдан зданию с такой же или большей полезностью, но создаваемому по современным стандартам, вкусам и дизайну. Поэтому на практике чаще рассчитывают полную стоимость замещения.

Доходный подход к оценке базируется на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение. Различные методы оценки, основанные на доходном подходе, различаются тем, как это отношение определяется. Этим отличаются такие методы оценки, как мультипликатора валовой ренты, метод прямой капитализации, метод дисконтирования денежных потоков.

Доходный подход заключается в перерасчете потоков будущих доходов в их текущую стоимость. Общий алгоритм расчетов при использовании доходного подхода оценки предусматривает выполнение следующих операций:

1. Определение будущего валового дохода. Основываясь на данных годовых балансовых отчетов по доходам и расходам предприятия за последние 3 года, оценщик определяет валовой доход. При этом определяются:

• потенциальный валовой доход, т. е. доход, который объект может принести за год при полной загрузке площадей до вычета операционных издержек. Таким образом, потенциальный валовой доход представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности на оцениваемом объекте недвижимости;

• действительный валовой доход исходя из потенциального валового дохода, из которого вычитаются потери при сборе платежей и добавляется дополнительный доход от объекта недвижимости (например, от предпринимательской деятельности на территории объекта недвижимости или внутри него).

Например, если оценивается стоимость гостиницы, то доход собственника будет складываться из стоимости: номеров, услуг ресторанов, услуг по чистке и стирке белья, арендной платы за установленные киоски и магазины. Оценщик должен учесть потенциал развития предпринимателя и отразить его в своем отчете. Покупатель должен знать, что он может увеличить доходы за счет лучшего управления, организации финансового контроля, вовлечения новых производственных мощностей и других факторов. Дополнительные возможности получения дохода, как правило, учитываются заинтересованными сторонами в процессе оценки текущей стоимости.

2. Вычитание операционных издержек. Оценщик анализирует операционные расходы, которые отражены в балансе предприятия. Данный вид издержек отражает затраты, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, обеспечивающие получение валового дохода.

Операционные издержки принято делить на:

• условно-постоянные, не зависящие от степени эксплуатации объекта недвижимости (налог на имущество, страховые взносы и т. д.);

• условно-переменные, которые изменяются в зависимости от степени использования и загрузки объекта (плата за коммунальные услуги, уборку, вывоз мусора и т.д.);

• резервы замещения – на замену в течение экономической жизни объекта недвижимости отдельных его элементов (конструктивных, эксплуатационных и интерьерных), особенно тех, которые наиболее подвержены износу (например, кровля, сантехника, лифтовое оборудование).

В случае оценки гостиницы операционные издержки включают следующие издержки: стоимость гостиничного номера, зарплату персонала и администрации, расходы на рекламу, ремонт и налоги. Все расходы, за исключением амортизации и стоимости кредита, вычитаются из валового оборота для определения чистого дохода.

3. Определение и корректировка чистого операционного дохода. Корректировка чистого дохода зависит от предпринимателя. Допустим, 70% дохода пойдут на покрытие платы за аренду и другие производственные расходы, в этом случае предприниматель может получить в виде вознаграждения до 30% от валового дохода. При высоком уровне конкуренции доход предпринимателя может сократиться.

Отметим, что в чистом доходе не учитываются расходы по обслуживанию кредитов и амортизационные отчисления.

4. Определение окончательной стоимости недвижимости. При этом могут использоваться методы капитализации доходов, дисконтированных денежных потоков, техника остатка и др.

Подход сравнительного анализа продаж (САП) характеризуется анализом рыночных продаж аналогичных и сходных с данным объектом недвижимости. Для того чтобы данный подход был применим в конкретной ситуации, необходимо обладать обширной рыночной информацией о продажах объектов недвижимости, что возможно только при условии высокой развитости рынка недвижимости и его информационной инфраструктуры.

Подход прямого сравнительного анализа продаж – это метод оценки рыночной стоимости недвижимости исходя из данных о недавних сделках. При этом анализируются реальные рыночные сделки и сравниваются объекты, по которым они проводились, с оцениваемым объектом. Этот подход основан на принципе замещения. Предполагается, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости больше, чем обойдется приобретение другого сходного объекта недвижимости, обладающего такой же полезностью. Поэтому цены, заплаченные за сходные или сопоставимые объекты, должны отражать рыночную стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Обычно между выбранными для сравнения и оцениваемым объектом существуют различия, поэтому необходимо провести соответствующую корректировку данных. В основу этих поправок положен принцип вклада.

Самым распространенным методом в данном подходе является сравнительный метод. Данный метод основан на предположении принципа замещения, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость не заплатит сумму большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Основными этапами данного метода являются:

1. Изучение рынка недвижимости и выбора объектов – аналогов, наиболее сопоставимых с оцениваемым объектом.

2. Сбор информации по каждому объекту

3. Сопоставление оцениваемого объекта и объектов – аналогов по отдельным элементам, корректировка цен продаж внесением поправок.

4. Согласование скорректированных цен аналогов и определение реальной рыночной стоимости объекта.

На первом этапе исследуется информация архивов городских фондов имущества, аудиторских, риэлторских и других структур и проводится выбор аналога.

На втором этапе собирается информация по каждому сопоставимому объекту по таким характеристикам, как дата продажи, цена сделки, местоположение объекта, полезная площадь объекта недвижимости, размер участка земли под объектом и вокруг него, транспортная доступность, близость к объектам инфраструктуры, наличие связи, комфортность объекта

На третьем этапе сопоставляем аналоги по элементам сравнения и корректируем цены продаж путем внесения поправок. При корректировке фактических продажных цен сравниваемых объектов поправки производятся от сопоставимого объекта к оцениваемой недвижимости. При этом следует попытаться ответить на вопрос: « За какую сумму был бы продан сравниваемый объект, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый объект?»

Итак, мы имеем три основных подхода к решению задачи оценки недвижимости. Как правило, конкретные методы оценки недвижимости используют не один, а несколько подходов для оценки. Например, при оценке стоимости здания с использованием затратного подхода стоимость материалов, использованных при строительстве здания может быть оценена с использованием рыночных данных. Или, например, при использовании метода сравнительного анализа продаж могут вводиться веса на различные варианты продаж в зависимости от того, какой доход приносил тот или иной объект, сравниваемый с объектом для оценки.

Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Однако такая ситуация – довольна редкое явление. Это связано с тем, что рынок недвижимости, за исключением его отдельных сегментов, является несовершенным рынком.

1. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости [Текст]: учеб.для вузов / А. Н. Асаул. – СПб.: СПбГАСУ; М.: Изд-во АСВ, 2004. – 384 с.: ил. – Гр. – ISBN 5-93093-243-3 : 250-00.*52

2. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости [Текст]: учеб.для вузов / А. Н. Асаул. – СПб.: Гуманистика, 2003. – 406 с.: ил. – (Монографии и учебники по современным проблемам экономики). – Гр. – ISBN 5-86050-175-7 : 250-00.*3.

3. А.Н. Асаул, Карасев А.В.Экономика недвижимости. Учебное пособие. 2001

4. С.В. Гриненко. Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

5. Боровкова Валерия Анатольевна, Боровкова Виктория Анатольевна, Мокин В. О., Пирогова О. Е.Экономика недвижимости: Учебник для вузов

Дата добавления: 2014-01-03 ; Просмотров: 3783 ; Нарушение авторских прав? ;

Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет

Подходы к оценке недвижимости

При оценке недвижимости применяются три основных подхода к оценке:

Сравнительный подход к оценке недвижимости;
Затратный подход к оценке недвижимости;
Доходный подход к оценке недвижимости.

Каждый подход имеет свои преимущества и недостатки, и применяется в различных ситуациях.

Сравнительный подход к оценке недвижимости основывается на сопоставлении оцениваемого объекта с аналогами, на которые имеется информации о ценах. Различия между объектом и его аналогом в дальнейшем при помощи соответствующих корректировок данных.

Сравнительный подход применяется в следующих случаях:

Объект оценки не является уникальным;
Аналог должен походить на объект по основным характеристикам (материальным, техническим, экономическим и др.);
Чтобы уменьшить влияние рыночных изменений на результат оценки дата, на которую известна цена аналога, должна быть близкой к дате оценки объекта;
Достаточность имеющейся информации;
Факторы, которые влияют на стоимость объекта и аналога, должны быть сопоставимыми.

Основными этапами сравнительного подхода к оценке недвижимости являются:

Изучение рынка. Сбор информации об аналогах оцениваемого объекта, предлагаемых на продажу или недавно проданных.
Выбор единиц и элементов, по которым будут сравниваться объект оценки и его аналог.
Сравнительный анализ объекта и всех аналогов по элементам сравнения.
Корректировка значения единиц сравнения для всех элементов сравнения объекта-аналога с обоснованием корректировочной шкалы.
Согласованием полученных результатов корректировки для дальнейшего установление цены объекта оценки.

К преимуществам сравнительного подхода относятся:

Итоговая стоимость является отражением мнения типичных покупателей и продавцов;
Цена продажи включает изменение финансовых условий и инфляцию;
Статистическая обоснованность расчёта;
Внесение корректировок на отличия с аналогом;
Достаточная простота применения данного метода оценки недвижимости, при условии надёжности получаемого результата.

К недостаткам сравнительного подхода к оценке недвижимости относятся:

Не существует абсолютно одинаковых продаж;
Сбор информации о практических ценах продаж в достаточной мере сложен, особенно это касается нежилых помещений;
Сбор информации о специфике условий сделки проблематичен;
Зависимость от активности рынка, и от его стабильности;
Согласовать данные о существенно различающихся продажах достаточно сложно.

Затратный подход к оценке недвижимости основан на: расчёте рыночной стоимости земли, на которой расположен объект; подсчёте затрат на воспроизводство зданий и сооружений, являющихся объектом оценки, с учётом всех видов износа и предпринимательской прибыли.

Основными этапами затратного подхода к оценке недвижимости являются:

Расчёт коэффициента С₃ – стоимость земельного участка (учитывая наиболее эффективное использование);
Расчёт коэффициента С_нс – затраты на новое строительство оцениваемого строения (стоимость воспроизводства, или стоимость замещения);
Расчёт коэффициента И_н – накопленный износ (физический, функциональный и внешний);
Расчёт коэффициента С_у – стоимость улучшений с учётом накопленного износа. С_у=С_нс-И_н;
Расчёт С_ЗП – итоговая стоимость недвижимости. С_ЗП=С_З+С_у.

Затратный подход применяют исходя из предположения «типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, нежели за создания объекта аналогичной полезности».

К преимуществам затратного подхода к оценке недвижимости относятся:

Данный подход является наиболее надёжным при оценке новых или уникальных объектов;
В некоторых случаях данный подход является единственным возможным к применению;
Наиболее целесообразен в следующих случаях: анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка; технико-экономический анализ нового строительства; оценка общественно-государственных и специальных объектов;
Может применяться для оценки в целях страхования и налогообложения;
Позволяет оценить объект на малоактивном рынке.

К недостаткам затратного подхода относятся:

Общая трудоёмкость расчёта;
При попытке достижения более точного результата наблюдается резкий рост затрат;
Бывает, что затраты не эквивалентны рыночной стоимости;
Затраты на строительства нового объекта не соответствуют затратам на приобретение оцениваемого объекта в связи с вычетом из стоимости строительства накопленного износа;
Сложность расчёта стоимости воспроизведения старых зданий и строений, также как и определение величины их износа;
Отдельная от объекта оценка земельного участка, на котором он расположен, в то время как разделение земли от зданий на ней размещённых весьма проблематично, или требует больших затрат;
Общая проблематичность оценки земельного участка в России.

Доходный подход к оценке недвижимости состоит в определение текущей стоимости будущего дохода от сдачи оцениваемой недвижимости в аренду.

Главная предпосылка для использования расчёта стоимости недвижимости при помощи такого подхода – это сдача объекта недвижимости в аренду.

Основными этапами доходного подхода к оценке недвижимости являются:

Расчёт суммы всевозможных поступлений от оцениваемого объекта;
Расчёт действительного валового дохода;
Расчёт доходов, которые связанны с объектом оценки (условно-постоянные, условно-переменные и резервы);
Определение величины чистого операционного дохода;

Преобразование ожидаемого от объекта дохода в текущую стоимость путём прямой капитализации или капитализации доходов по норме отдачи на капитал (дисконтирование денежных потоков; капитализация по расчётным моделям)

Оценка объектов недвижимости : методы и подходы

2.5. Подходы к оценке недвижимости

2.5.1. Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

– аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;
– сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

– замещения;
– сбалансированности;
– спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

– изучение рынка;
– сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;
– сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;
– корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;
– установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

2.5.2. Затратный подход

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

– уровень заработной платы;
– величина накладных расходов;
– затраты на оборудование;
– нормы прибыли строителей в данном регионе;
– рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

– расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (С_з);
– расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (С_нс);
– расчет накопленного износа (И_н):
– физический износ – износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
– функциональный износ – износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
– внешний износ – износ в результате изменения внешних экономических факторов;
– расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=С_нс-С_и;
– определение итоговой стоимости недвижимости: С_зп= С_з+С_у.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

– анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;
– технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;
– оценка общественно-государственных и специальных объектов;
– оценка объектов на малоактивных рынках;
– оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

2.5.3. Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода – это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (IRV – формула):

где V – стоимость недвижимости,

I – ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,

R – норма дохода или прибыли – это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации – норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два вида капитализации:

– прямая капитализация;
– капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации – это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования – норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.
2. Расчет действительного валового дохода.
3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

– условно-постоянные;
– условно-переменные (эксплуатационные);
– резервы.

4. Определение величины чистого операционного дохода.
5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

Источники:
http://terrafaq.ru/nedvizhimost/invest/podxody-i-metody-ocenki.html
http://o-nedvizhke.ru/obshhee/ocenka-nedvizhimosti/ocenka-obektov-nedvizhimosti-metody-i-podxody.html
http://otsenka-krasnodar.ru/metody-otsenki-nedvizhimosti/
http://studopedia.su/1_339_osnovnie-podhodi-i-metodi-otsenki-nedvizhimosti.html
http://ocenkansk.ru/articles/podhodyi-k-otsenke-nedvijimosti
http://www.aup.ru/books/m90/2_5.htm
http://www.grand-real.ru/evaluation/otsenka-stoimosti-nanesyennogo-ushcherba/kvartiry/posle-zalyva/