Перечень документов на возведение строительства недвижимого имущества
Примерный перечень документов, представляемых на регистрацию права собственности на вновь возведенный объект недвижимого имущества
Фото сделано с информационного стенда в регистрационной палате, где изображены документы на регистрацию права собственности на вновь возведенный объект недвижимого имущества
- Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
- Документ, удостоверяющий личность.
- Пакет учредительных документов, представляемых юридическим лицом:
- свидетельство о государственной регистрации юридического лица;
- учредительные документы (устав, учредительный договор, договор о создании и др.) со всеми изменениями и дополнениями;
- свидетельство налоговой инспекции о присвоении ИНН;
- документ, подтверждающий полномочия руководителя (протокол об избрании, решение учредителя, приказ о назначении и др.).
- Нотариально удостоверенная доверенность, содержащая сведения о сроках и полномочиях представителя, пределах его компетенции.
- Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (документ может не представляться, сведения могут быть запрошены органом по государственной регистрации в порядке межведомственного взаимодействия).
- Документ, подтверждающий права на земельный участок.
- Разрешение уполномоченного органа на строительство (документ может не представляться, сведения могут быть запрошены органом по государственной регистрации в порядке межведомственного взаимодействия).
- Кадастровый паспорт.
- Иные документы, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации, необходимые государственному регистратору для получения дополнительных сведений и (или) подтверждения подлинности документов или достоверности указанных в них сведений.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:
+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область
+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область
8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!
Перечень документов на строительство
Земельный вопрос
Любое строительство начинается с земли. Поэтому, прежде всего, необходимо разобраться с тем, каким образом, разрешено использовать земельный участок. Возможность строительства зависит от определенных характеристик участка: категории земель и вида разрешенного использования. Их можно узнать из кадастрового паспорта (плана, выписки) земельного участка.
Со строительством дома на участке, не относящемся к «землям населенных пунктов», могут возникнуть сложности. Если это «земли сельскохозяйственного назначения» можно перевести участок в нужную категорию. Если речь идет о землях особо охраняемых территорий, обороны, связи и иных — разрешение на строительство могут не выдать, а перевод таких земель в другую категорию невозможен.
С назначением (видом разрешенного использования участка) тоже могут возникнуть проблемы. Закон разрешает строить жилой дом на дачном участке или участке, предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (если он расположен в границах населенного пункта), но запрещает делать это на садовом или огородном участке.
Если участок предназначен «для индивидуального жилищного строительства» или «под обслуживание и эксплуатацию жилого дома» — задача упрощается.
Необходимость получения разрешения на строительство
Первым этапом в процессе строительства загородного дома является получение разрешения на строительство. Правовой базой в этом вопросе, является статья 51 Градостроительного кодекса. Разрешение на строительство — это документ, который удостоверяет соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство.
Перед тем как обращаться за получением разрешения на строительство, необходимо понять требуется ли это в Вашем случае.
Сейчас действует Федеральный закон от 30 июня 2006 года N 93-ФЗ в редакции Федерального закона от 17.07.2009 № 174-ФЗ о «дачной амнистии». Ее смысл заключается в том, что для регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом либо объект, созданный на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства не требуется предоставление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Для того чтобы получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию необходимо предоставить, в том числе, разрешение на строительство.
В соответствии с «дачной амнистией», для государственной регистрации права собственности нужно предоставить документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание. До 1 марта 2015 года кадастровый паспорт индивидуального жилого дома является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта и содержащим его описание. Таким образом, если строительство планируется завершить и подать документы на государственную регистрацию права собственности до 1 марта 2015 года, то зарегистрировать постройку можно без разрешения на строительство.
Нужно также помнить, что вышеуказанное справедливо, если не планируется совершать сделки с недостроенным домом, иначе для регистрации объекта незавершенного строительства необходимо будет разрешение на строительство. Рассматривая необходимость получения Разрешения вне зависимости от регистрации объекта, завершенного строительством, необходимо отметить то, что само по себе разрешение на строительство как документ, дающий застройщику право осуществлять строительство и реконструкцию объектов капитального строительства, необходимо. За осуществление строительных работ без Разрешения законом предусмотрена административная ответственность.
Общий перечень документов
Часть 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ регламентирует перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство объекта капитального строительства.
В общем случае это следующие документы:
- Заявление;
- Правоустанавливающие документы на земельный участок;
- Градостроительный план земельного участка;
- Материалы, содержащиеся в проектной документации:
- Пояснительная записка;
- Схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
- Схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
- Схемы, отображающие архитектурные решения;
- Сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
- Проект организации строительства объекта капитального строительства;
- Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;
- Положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных статьей 49 Градостроительного кодекса), положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 Градостроительного кодекса;
- Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 Градостроительного кодекса);
- Согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.
Перечень документов для частного застройщика
Частному застройщику (то есть тому, кто собирается строить жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи, высотой не более трех этажей), для получения разрешения нужно всего три документа:
- Правоустанавливающий документ на участок (свидетельство о регистрации, постановление о выделении участка или иной документ);
- Градостроительный план участка;
- Схема планировочной организации.
Схема планировочной организации представляет собой условную схему расположения будущего дома на участке. Градостроительный план нужно получать в местной администрации. Как правило, там вручают длинный список того, что застройщику нужно собрать и принести для оформления такого плана: технические условия на свет, газ, воду и канализацию, свежую топографическую съемку участка, справку от местного органа по охране культурного наследия, некоторые даже проект дома требуют. Согласно требований нормативных документов ничего этого застройщик собирать не обязан. Ему достаточно лишь написать заявление о выдаче градостроительного плана, все остальные документы будет собирать сама местная администрация. На это указал Верховный Суд РФ.
Нужно помнить, что Разрешение не привязано к конкретному лицу, а действует в отношении участка в целом, за исключением отдельных случаев. Если строится дом, предназначенный для проживания более чем одной семьи (многоквартирный или сблокированный — т.н. «таунхаус») — такая «упрощенная» процедура получения разрешения к нему не относится, застройщику нужно готовить все документы, перечисленные в ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
Согласно ч.17 ст. 51 Градостроительного кодекса выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
- Строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
- Строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
- Строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
- Изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
Уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган проверяет, во-первых, наличие всех необходимых документов, приложенных к заявлению; во-вторых, соответствие схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения индивидуального жилого дома требованиям градостроительного плана земельного участка.
Если все документы имеются, и никаких несоответствий не выявлено в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство такое разрешение, должно быть, выдано заявителю. В противном случае должны выдать мотивированный отказ в выдаче такого разрешения. Причинами отказа в выдаче разрешения на строительство может быть либо представление неполного пакета документов, либо несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка.
Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть обжалован в суде.
В соответствие с Градостроительным кодексом выдача разрешения на строительство осуществляется бесплатно. Разрешение на строительство индивидуального жилого дома выдается на десять лет.
Нужен перечень документов для регистрации прав собственности на объекты недвижимости
Вопрос-ответ по теме
Вопрос
Нужен перечень документов для регистрации прав собственности на объекты недвижимости, построенные на основании разрешения на строительство.
Ответ
Для регистрации завершенного объекта составьте заявление.
К заявлению приложите:
- копию документа об уплате госпошлины;
- копию документа, который удостоверяет личность заявителя, представителя организации-заявителя;
- документ, который подтверждает полномочия представителя организации-заявителя;
- копию разрешения на ввод построенного объекта недвижимости в эксплуатацию;
- копию документа, который подтверждает право собственности на земельный участок либо право пользования участком (аренды).
Это следует из статьи 18 и пункта 10 статьи 40 Закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ.
Разрешение на ввод построенного объекта недвижимости в эксплуатацию является основанием для его госрегистрации (ч. 10 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).
Построили объект, для которого разрешение на строительство не требовалось по пункту 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ? В этом случае разрешения на ввод построенного объекта недвижимости в эксплуатацию не будет. В пакет документов для регистрации включите технический план построенного объекта (п. 10 ст. 40 Закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ).
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух»
Как инвестору зарегистрировать построенный объект
« Чтобы поставить на учет построенный объект недвижимости, подайте в Росреестр заявление (ст. 131 ГК РФ). По какой форме составить заявление, какие собрать документы и как их подать на госрегистрацию, читайте в этой рекомендации.
Как составить заявление
Для регистрации завершенного объекта составьте заявление. Его форма и требования к заполнению утверждены приказом Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 № 920.
Какие собрать документы
К заявлению приложите:
- копию документа об уплате госпошлины;
- копию документа, который удостоверяет личность заявителя, представителя организации-заявителя;
- документ, который подтверждает полномочия представителя организации-заявителя;
- копию разрешения на ввод построенного объекта недвижимости в эксплуатацию;
- копию документа, который подтверждает право собственности на земельный участок либо право пользования участком (аренды).
Это следует из статьи 18 и пункта 10 статьи 40 Закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ.
Документ об уплате госпошлины
Закон не обязывает подавать документ об уплате госпошлины. Росреестр примет документы и без него. Однако такой документ желательно приложить к заявлению. Дело в том, что Росреестр проверяет оплату госпошлины от заявителя через Государственную информационную систему о государственных и муниципальных платежах. Если в этой системе не будет информации об уплате пошлины (например, из-за технического сбоя), Росреестр вернет документы без рассмотрения. Сделает он это по истечении пяти дней с момента подачи заявления.
Это следует из пункта 7 статьи 18, пункта 3 статьи 25 Закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ.
Напомним, размер пошлины для организации составляет 22 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Документ, который удостоверяет личность заявителя, представителя
Обычно это паспорт гражданина РФ (п. 1 Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 8 июля 1997 № 828, п. 1 Указа Президента РФ от 13 марта 1997 № 232).
Документ, который подтверждает полномочия представителя организации-заявителя
Если заявитель представляет интересы организации, то он должен подтвердить свои полномочия.
Подтверждающие документы | Комментарий | |
Доверенность на подачу заявления на регистрацию сделки от имени физического лица | ||
Документы, которые подтверждают право действовать без доверенности от имени юридического лица (учредительные документы) |
Заместитель директора Департамента недвижимости | М.В. Бочаров |
Обзор документа
Минэкономразвития России разъясняет отдельные вопросы порядка строительства, кадастрового учета и госрегистрации объектов недвижимости и объектов капстроительства.
В отношении объектов недвижимости осуществляется государственный кадастровый учет, и права на них подлежат госрегистрации.
Строительство таких объектов осуществляется на основании разрешения на строительство. При этом необходимо предоставление правоустанавливающего документа на земельный участок. Завершение строительства подтверждается разрешением на его ввод в эксплуатацию. Если объект не учтен в госкадастре, его госрегистрация не допускается.
По мнению Министерства, возможна госрегистрация объектов, для строительства которых не требуется выдача разрешения на строительство (напр. дачные и садовые дома). При этом необходимо подтверждать право на земельный участок, на котором расположен такой объект. Постановка последнего на кадастровый учет осуществляется на основании декларации о нем, представленной вместе с заявлением о госрегистрации права.
При этом отмечено, что разрешение на использование земель или земельного участка не является правоустанавливающим документом на земельный участок, поскольку не устанавливает вид права на земельный участок и не подлежит госрегистрации. Поэтому регистрация права собственности на такие объекты в рамках реализации положений Земельного кодекса в настоящее время не представляется возможной.
Указанный вопрос урегулирован в новых положениях Закона о госрегистрации недвижимости, вступающего в силу 1 января 2017 г.
Регистрация права собственности
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации
Для регистрации должны быть представлены:
1) документы о правах застройщика на земельный участок;
2) разрешение на строительство;
3) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Документами, подтверждающими право заявителя на обладание земельным участком, могут являться свидетельство о праве собственности на земельный участок, свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, договор аренды.
В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Разрешение на строительство на земельном участке выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка. При переходе прав собственности на объекты недвижимости действие разрешения на их строительство сохраняется. Данное разрешение на строительство подлежит повторной регистрации.
Если строительство объектов ведется несколькими лицами, после приемки объекта в эксплуатацию они становятся сособственниками созданного объекта. До регистрации права собственности на созданное недвижимое имущество они могут заключить между собой соглашение о том, какую долю в праве общей собственности получит каждый участник строительства. При отсутствии такого соглашения доли сособственников в праве общей собственности на созданный объект признаются равными.
Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Согласно Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до 1 марта 2015 г. не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) подобного объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта указанного объекта.
Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) разрешение на строительство;
4) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);
5) документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;
6) документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов индивидуального жилищного строительства;
7) документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
8) схема, отображающая расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);
9) заключение органа государственного строительного надзора (в случае если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.
В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны содержаться сведения об объекте капитального строительства, необходимые для постановки построенного объекта капитального строительства на государственный учет или внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.
Основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством РФ не требуется выдача разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:
– документы, подтверждающие факт создания данного объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
– правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном законом порядке.
Обязательным приложением к представляемым на регистрацию документам является кадастровый план земельного участка, на котором расположен соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества.
Представление кадастрового плана указанного земельного участка не требуется в случае, если:
– право на подобный земельный участок ранее зарегистрировано в установленном законом порядке;
– рассматриваемый земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка;
– для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством РФ выдача разрешения на строительство либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ данного земельного участка.
Закон также устанавливает особенности государственной регистрации отдельных видов недвижимого имущества (Глава IV).
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество можно получить на Справочно-информационном портале “ГОСУДАРСТВЕННЫЕ УСЛУГИ”.
Дополнительную информацию по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно также найти на сайте Росреестра
Источники:
http://teremguru.com/pravovye-voprosy/perechen-dokumentov-na-razreshenie-na-stroitelstvo.html
http://www.law.ru/question/40382-nujen-perechen-dokumentov-dlya-registratsii-prav-sobstvennosti-na-obekty-nedvijimosti
http://urexpert.online/nedvizhimost/nezhilaya/promyshlennaya/stroitelstvo-i-vvod-v-ekspluatatsiyu.html
http://pravozhil.com/oformlenie/nezavershenka-v-stroitel-stve.html
http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71274988/
http://oldsmb.economy.gov.ru/content/guide/startbusines/bisplace/building/m,f,4565/?print
http://base.garant.ru/5810831/53925f69af584b25346d0c0b3ee74ea1/