Переустройство входной группы магазина в многоквартирном доме

Как осуществляется процедура согласования отдельного входа в нежилое помещение в жилом доме по закону?

Часто в многоквартирных домах располагаются небольшие магазинчики, офисы или салоны. У каждого из них имеется отдельный вход.

Это обусловлено не только удобством для посетителей, но и главным требованием, выдвигаемым ко всем нежилым помещениям.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (812) 467-41-57 . Это быстро и бесплатно !

Законодательная база

Отличие жилого помещения от нежилого можно определить следующим образом. Квартиры, принадлежащие жилому фонду, предназначены только для постоянного проживания.

В них нельзя размещать магазины или офисы. Напротив, в помещениях нежилого фонда не должно быть лиц, прописанных и проживающих в нем.

Они используются в хозяйственных, административных или торговых целях. Использовать квартиру как офис можно только при оформлении перевода ее в нежилое помещение согласно статье 288 ГК.

ГК РФ Статья 288. Собственность на жилое помещение

  1. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
  2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
    Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
    Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
  3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
    Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Вход с улицы должен быть и по условиям, прописанным в постановлении Правительства № 692-ПП от 27/10/2015 . Если его нет, то в соответствии с данным документом можно провести перепланировку помещения с целью его создания.

Предварительно необходимо получить разрешение у собственников многоквартирного дома согласно статье 40 пункту 2 ЖК на изменения, вносимые в фасад здания, лестничные пролеты, подвалы, коммуникации, которые являются общедомовой собственностью.

ЖК РФ, Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме

    Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса.

Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

  • Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
  • Условия и требования отдельного входа

    О необходимости отдельного входа прописано в статье 22 ЖК и в постановлении Правительства №692-ПП. Для его создания нужно, чтобы помещение удовлетворяло определенным условиям:

    1. квартира должна быть расположена на первом этаже здания, и при отсутствии отдельного входа должна существовать техническая возможность его создания.
    2. Если квартира находится на более высоком этаже, законодательным требованием является то, чтобы все помещения, располагаемые ниже должны находиться в распоряжении нежилого фонда.
    3. Если помещение занимает территорию более 100 м², то для него потребуется проводить работы по созданию запасного аварийного выхода.
    4. Обязательно оформляется разрешение жильцов на перепланировку здания. Получить его можно или лично, обходя все квартиры и собирая подписи, или подать заявку на включение вопроса в повестку очередного собрания.

    Пошаговая инструкция по установлению

    1. Разработка проекта перепланировки с привлечением фирм, имеющих лицензии на данный вид деятельности – первый этап в создании отдельного входа.

    Для оформления проекта понадобиться техническая документация на помещение с указанием материала внутренних перекрытий и конструкций. Изготавливается проект в течение 5-15 дней в зависимости от трудоемкости создания дверного проема.

  • Одновременно с проектом нужно получить согласие от соседей на проведение работ в многоквартирном доме.
  • Для получения разрешения на создание отдельного входа нужно пройти этап согласования в местной администрации, а также документальное оформление всех работ с планами, схемами и чертежами. На этом этапе понадобится предоставление следующих документов:
    • заявление владельца помещения на получение разрешения перепланировки;
    • юридические документы, свидетельствующие о правах на данное помещение;
    • техническая документация из БТИ;
    • проект перепланировки здания с созданием отдельного дверного проема;
    • разрешение жильцов многоквартирного дома;
    • разрешения от таких организаций как СЭС, пожарный надзор и другие.

  • После получения разрешения необходимо проведение работ по созданию дверного проема. Для этого с организацией, проводящей работу, заключается договор об авторском сопровождении.
  • При завершении работ по созданию входа в помещение с улицы необходимо, чтобы Департамент управления имуществом организовал межведомственную комиссию. При положительном решении комиссия выдает акт о проведенной перепланировке.

    Если созданный дверной проем на улицу не будет удовлетворять условиям, прописанным законодательно, комиссия должна предоставить письменный отказ с указанием причины.

  • Переоформление технической документации службой БТИ. Необходимо направить заявку на оказание услуги кадастровым специалистом. Он должен будет составить новый технический паспорт с внесением в него всех изменений.
  • Обращение в ЕГРП для внесения изменений в свидетельство о праве собственности.
  • Отличия и особенности

    Отдельный вход в помещении может иметь нескольких видов:

    • подъезд без лестницы и без приямка;
    • подъезд с приямком;
    • подъезд с лестницей.
    1. Одной из особенностей является обязательное наличие тамбура, то есть проникновение в помещение должно проходить не сразу с улицы, а через небольшое пространство с дополнительной дверью. Данный вопрос можно решить несколькими способами:
      • сделать тамбур снаружи здания, сохранив полезную площадь нежилого помещения. При этом происходит захват придомовой территории. Необходимо получить на нее разрешение у жильцов и в Департаменте управления имуществом;
      • сделать тамбурное помещение внутри, наименее выгодный способ для владельца, но более лояльный для жителей.

  • Обязательным условием должно быть оборудование подъезда пандусом для возможности использования его маломобильными гражданами.
  • Ступени лестницы должны удовлетворять требованиям безопасности: не быть скользкими, обязательно должны быть поручни у лестницы.
  • Стеклянные двери обязательно делаются из противоударного материала для предотвращения травм.
  • Двери должны открываться в сторону улицы.
  • Дверным проемам необходимо иметь архитектурную завершенность в соответствии с видом всего здания: наличники, откосы, декор. Соблюдение единого характера архитектурного и цветового решения фасада.
  • Как происходит процедура согласования отдельного входа в нежилое помещение в жилом доме по закону?

    Согласование отдельного входа в нежилое помещение в жилом доме проходит в несколько этапов:

    1. формируется проект для рассмотрения.
    2. Затем документ подается в такие организации как СЭС, пожарный надзор, комитет по архитектуре и градостроительству, департамент культурного наследия, МЧС.
    3. После получения согласия в этих организациях требуется разрешение в Департаменте управления имуществом.
    4. При завершении работ по созданию отдельного входа организуется специальная комиссия, которая оформляет акт о перепланировке.
    5. Подготовка и регистрация всех документов на отдельный вход в нежилое помещение.

    Что необходимо иметь?

    Для создания отдельного входа необходимо иметь техническую документацию на отдельное помещение и на все здание в целом, состав материала перегородок и состояние конструкций здания.

    Также потребуется документация, подтверждающая права собственника и документальный источник, показывающий откуда эта собственность появилась.

    Понадобится оформить множество разрешений в организациях, курирующих нежилые помещения. После проведения работ необходимо составление акта о создании отдельного входа.

    Главным условием перевода жилого помещения в нежилое является наличие или техническая возможность создания отдельного входа. Важно правильно составить проектную документацию на него, получить все разрешения и одобрения, чтобы его создание не повлекло штрафных санкций и недовольства соседей.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
    +7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург)

    Входные группы

    Первое, на что мы обращаем внимание при посещении какого-либо заведения – это входная группа. Ее оформление зачастую становится основным критерием нашей оценки помещения.

    Входные группы, расположенные в общественных помещениях, а значит предназначенные для большого потока людей, должны в первую очередь быть качественными и удобными.

    Входная группа – это не просто порог и двери, в них входит целый комплекс, который включает в себя навесы, козырьки, тамбуры, информационные таблички, лестницы и ограждения, клумбы, элементы рекламы и многое другое, в зависимости от типа здания и предназначения входной группы.

    Как успешно решить задачу

    Необходимость и потребность обустройства отдельного входа (входной группы) или, по-простому – крыльца, появляется тогда, когда обладатель нежилого помещения первого этажа в многоквартирном жилом доме или общественном здании планирует использовать его под офис, магазин, салон и т.п.

    Как поступить в данном случае и решить возникшую задачу?

    Сразу отметим, что решить вопрос обустройства нелегко, но возможно. Не лишним будет наличие у обладателя помещения предварительного согласия о возможности подобного обустройства в органах власти, в компетенцию которых входит выдача разрешения на строительство, реконструкцию, а также капитальный ремонт. Пренебрежение этим правилом может привести в дальнейшем к трудностям, которые можно было бы обойти.

    Если такое предварительное согласие получено, то для получения разрешения потребуется разработка проекта обустройства отдельного входа (входной группы).

    Состав проекта входной группы

    • архитектурный проект входной группы (устройство отдельного входа)
    • конструктивный проект входной группы (устройство отдельного входа)

    Имея на руках разработанный проект и получив разрешение на строительство, реконструкцию отдельного входа (входной группы), вы можете смело приступать к строительным работам. И помните, стиль и удобство входной группы способны не только гармонично украсить фасад здания, но и привлечь новых клиентов.

    Проектируем и согласовываем

    Профессионально занимаемся как проектированием так и согласованием проектов входных групп. За годы работы были успешно разработаны и реализованы более сотни проектов входных групп, среди которых:

    Цены на проектные работы

    Входные группы общественных зданий

    Ниже представлены разработанные архитекторами нашей мастерской проекты входных групп административных зданий, примеры оформления входов в торговые центры, здания бизнес центров, кафе, ресторанов

    Нежилые помещения в подвальном этаже здания

    Входные группы многоквартирных жилых домов

    Разрабатываем проекты реконструкции существующих входных групп в жилых многоквартирных домах как типовых серий, так и выполненных по индивидуальным проектам. Создаем дизайн интерьеров мест общего пользования (МОП)

    Пример дизайн-проекта МОП в многоквартирном жилом доме П-44Т

    Многоквартирный жилой панельный дом серии П-44Т. Москва

    Пример дизайна входных групп (подъездов) многоквартирного жилого дома серии П-111М

    Многоквартирный жилой панельный дом серии П-111М. МО. г. Московский

    Входные группы частных жилых домов, коттеджей

    Решаем вопросы реконструкции входных групп загородных домов как в составе дизайн-проекта фасадов, так и в рамках отдельного проекта. Нет идей по оформлению входа в коттедж? Обращайтесь – с удовольствием поможем!

    Состав проекта входной группы (отдельного входа) Архитектурные решения

    Переустройство входной группы магазина в многоквартирном доме

    В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

    Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

    Программа, разработана совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

    Обзор документа

    Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 27 января 2017 г. № 2146-АГ/08 О квалификации работ по демонтажу стен между квартирами, частей стен между лоджиями и комнатами, частей несущих конструкций при организации отдельного входа в помещение, осуществляемое в многоквартирных домах, в качестве перепланировки помещения или реконструкции объекта капитального строительства

    Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрело в рамках своей компетенции письмо Минэкономразвития России от 15 декабря 2016 г. № Д23и-6099 о квалификации работ по демонтажу стен между квартирами, частей стен между лоджиями и комнатами, частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение, осуществляемое в многоквартирных домах, в качестве перепланировки помещения или реконструкции объекта капитального строительства, сообщает следующее.

    Понятия «перепланировка» и “переустройство)” и связанные с ними работы отнесены к сфере регулирования жилищного законодательства и не применяются по отношению к нежилым помещениям, в отношении которых могут проводиться реконструкция и капитальный ремонт. При этом определения понятий «реконструкция» и «капитальный ремонт» имеют более широкий смысл, нежели понятия «перепланировка» и «переустройство» и включают в себя специальные работы, указанные в Градостроительном кодексе Российской Федерации (далее – Кодекс).

    В соответствии с пунктом 14 части 1 статьи 1 Кодекса реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – изменение параметров объекта капитального строительства, ею частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

    В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

    Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

    В соответствии с постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее – Правила) перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

    Правила указывают, что переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

    При этом следует отметить, что Правила применяются в часта, не противоречащей Кодексу и ЖК РФ.

    Таким образом, если строительные работы, выполняемые на объекте капитального строительства, влекут за собой изменения, перечисленные в пункте 14 части 1 статьи 1 Кодекса, то такие работы относятся к работам по реконструкции объекта капитального строительства.

    В соответствии с Приказом Горкомархитектуры от 23 ноября 1988 г. № 312 (далее – Приказ) при реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований – их частичная разборка, повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных), улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.

    При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения, а также строительство зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта, взамен ликвидируемых.

    Таким образом, если в результате перепланировки нежилого помещения проектно-сметной документацией предусмотрено изменение параметров объекта капитального строительства, то такие виды работ относятся к реконструкции объекта капитального строительства.

    На основании изложенного, по мнению Минстроя России, работы, проводимые в многоквартирных жилых домах, по демонтажу стен между квартирами, демонтажу частей стен между лоджиями и комнатами, демонтажу частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение следует относить к перепланировке жилых помещений.

    Согласно части 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности.

    Согласно части 1 статьи 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

    1) жилой дом, часть жилого дома;

    2) квартира, часть квартиры;

    В соответствии с частью 1 статьи 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.

    Таким образом, исходя из буквального толкования ЖК РФ «переводом помещения из жилого фонда в нежилой» является изменение функциональной принадлежности помещения, его основной характеристики – предназначения.

    В соответствии со статьей 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

    Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе – заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

    – заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

    – правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

    – подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

    – технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

    – согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

    – заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры

    Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 указанной статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.

    Следует отметить, что в соответствии с частью 2 статьи 52 Кодекса виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Перечень указанных видов работ утвержден приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 30 декабря 2009 г. № 624.

    Реконструкция объекта капитального строительства, в том числе нежилого помещения, осуществляется на основании норм Кодекса. Так, часть 1 статьи 51 Кодекса обязывает застройщика получить разрешения на строительство, и в соответствии с частью 2 статьи 55 Кодекса ввести объект в эксплуатацию на основании разрешения федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, выдавшего разрешение на строительство.

    Дополнительно сообщается, что разъяснения о порядке подготовки технических планов помещений, документов, необходимых для постановки на государственный кадастровый учет изменений помещений в результате перепланировки, реконструкции даны в письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2015 г. № Д23и-1578.

    Директор
    Департамента градостроительной
    деятельности и архитектуры
    А.В. Гришин

    Обзор документа

    Минстрой России считает, что работы, проводимые в многоквартирных жилых домах, по демонтажу стен между квартирами, демонтажу частей стен между лоджиями и комнатами, демонтажу частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение следует относить к перепланировке жилых помещений.

    Отмечено, что переводом помещения из жилого фонда в нежилой является изменение функциональной принадлежности объекта, его предназначения.

    Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Разъяснена процедура такого согласования.

    Также указано, что виды работ по возведению, реконструкции, капремонту объектов капстроительства, которые оказывают влияние на безопасность, должны выполняться только ИП или юрлицами, имеющими свидетельства о допуске к таким видам работ.

    Реконструкция объекта, в т. ч. нежилого помещения, возможна на основании норм ГрК РФ. Так, застройщик обязан получить разрешение на строительство и ввести объект в эксплуатацию на основании разрешения уполномоченного органа.

    Согласие жильцов на строительство входной группы

    ООО переводит жилое помещение на первом этаже в 9ти этажном многоквартирном доме в нежилое, при этом, по проекту планируется строительство отдельной входной группы (что-то вроде крыльца). Не могли бы подсказать, на строительство входной группы требуется согласие 2/3 жильцов дома или подъезда, или требуется согласие 100 % жильцов или большинства проголосовавших За? ссылаясь на п.1 ст. 46 ЖК РФ, решения жильци принимают 2/3, но за исключением предусмотренных пунктами 1-3/1 части 2 ст. 44 (п.2. п.п 1) п2. п.п 1 – принятие решения о реконструкции многоквартирного дома (в том числе расширением или надстройкой), п.п. 2 принятие решения о пределах использования земельного участка, п.п. рекламные конструкции. Таким образом 2/3 голосов могут решить вопросы ст.44 п.4 и 5. А как же они решают вопросы п.1-3 ст. 44. Получается что если реконструкция то действует п.3 ст. 36 Уменьшение размера общего имущества в доме возможно только с согласия ВСЕХ собственников помещения в данном доме путем его реконструкции.

    Ответы юристов ( 2 )

    • 8,5 рейтинг
    • 2289 отзывов эксперт

    Не могли бы подсказать, на строительство входной группы требуется согласие 2/3 жильцов дома или подъезда, или требуется согласие 100 % жильцов или большинства проголосовавших За?

    Необходимо разобраться является ли строительство отдельного входа реконструкцией.

    Реконструкция жилого дома – переоборудование жилого дома с целью совершенствования его объемно – планировочных решений и архитектурных качеств (с осуществлением перепланировки квартир, секций, этажей или нежилых помещений, в том числе с изменением их функционального назначения), а также конструктивно – технических и инженерно – технических решений с учетом современных требований при изменении объема жилого дома путем пристройки новых объемно – планировочных элементов, в том числе квартир или их помещений, лестнично – лифтовых узлов, помещений нежилого назначения, а также надстройки (в том числе мансардным этажом) или разборки частей жилого дома. “

    или изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

    Таким образом, решение по данному вопросу должно приниматься 2/3 от числа всех собственников.

    А как же они решают вопросы п.1-3 ст. 44.

    Решения по данным вопросам принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

    Про действие пункта 3 ст. 36.

    Данный пункт предполагает, что Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

    Если в вашем случае не предполагается присоединение части общего имущества к площади жилого помещения одного из собственников, то указанная норма не применяется.

    Входные группы

    Первое, на что мы обращаем внимание при посещении какого-либо заведения – это входная группа. Ее оформление зачастую становится основным критерием нашей оценки помещения.

    Входные группы, расположенные в общественных помещениях, а значит предназначенные для большого потока людей, должны в первую очередь быть качественными и удобными.

    Входная группа – это не просто порог и двери, в них входит целый комплекс, который включает в себя навесы, козырьки, тамбуры, информационные таблички, лестницы и ограждения, клумбы, элементы рекламы и многое другое, в зависимости от типа здания и предназначения входной группы.

    Как успешно решить задачу

    Необходимость и потребность обустройства отдельного входа (входной группы) или, по-простому – крыльца, появляется тогда, когда обладатель нежилого помещения первого этажа в многоквартирном жилом доме или общественном здании планирует использовать его под офис, магазин, салон и т.п.

    Как поступить в данном случае и решить возникшую задачу?

    Сразу отметим, что решить вопрос обустройства нелегко, но возможно. Не лишним будет наличие у обладателя помещения предварительного согласия о возможности подобного обустройства в органах власти, в компетенцию которых входит выдача разрешения на строительство, реконструкцию, а также капитальный ремонт. Пренебрежение этим правилом может привести в дальнейшем к трудностям, которые можно было бы обойти.

    Если такое предварительное согласие получено, то для получения разрешения потребуется разработка проекта обустройства отдельного входа (входной группы).

    Состав проекта входной группы

    • архитектурный проект входной группы (устройство отдельного входа)
    • конструктивный проект входной группы (устройство отдельного входа)

    Имея на руках разработанный проект и получив разрешение на строительство, реконструкцию отдельного входа (входной группы), вы можете смело приступать к строительным работам. И помните, стиль и удобство входной группы способны не только гармонично украсить фасад здания, но и привлечь новых клиентов.

    Проектируем и согласовываем

    Профессионально занимаемся как проектированием так и согласованием проектов входных групп. За годы работы были успешно разработаны и реализованы более сотни проектов входных групп, среди которых:

    Цены на проектные работы

    Входные группы общественных зданий

    Ниже представлены разработанные архитекторами нашей мастерской проекты входных групп административных зданий, примеры оформления входов в торговые центры, здания бизнес центров, кафе, ресторанов

    Нежилые помещения в подвальном этаже здания

    Входные группы многоквартирных жилых домов

    Разрабатываем проекты реконструкции существующих входных групп в жилых многоквартирных домах как типовых серий, так и выполненных по индивидуальным проектам. Создаем дизайн интерьеров мест общего пользования (МОП)

    Пример дизайн-проекта МОП в многоквартирном жилом доме П-44Т

    Многоквартирный жилой панельный дом серии П-44Т. Москва

    Пример дизайна входных групп (подъездов) многоквартирного жилого дома серии П-111М

    Многоквартирный жилой панельный дом серии П-111М. МО. г. Московский

    Входные группы частных жилых домов, коттеджей

    Решаем вопросы реконструкции входных групп загородных домов как в составе дизайн-проекта фасадов, так и в рамках отдельного проекта. Нет идей по оформлению входа в коттедж? Обращайтесь – с удовольствием поможем!

    Состав проекта входной группы (отдельного входа) Архитектурные решения

    Порядок согласования отдельного входа в нежилое помещение. Различные варианты его устройства

    Владельцы малого бизнеса с каждым годом активнее скупают или арендуют помещения в жилых домах для обустройства офисов или магазинов.

    Законом это не запрещено, однако к нежилому помещению, находящемся в МКД, применяются особые нормы и правила.

    Одно из требований заключается в наличии отдельного входа. Какие требования к отдельному входу в нежилое помещение, варианты устройств, а так же цены и сроки исполнения рассмотрим в данной статье.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (812) 467-38-73 . Это быстро и бесплатно !

    Требования к доступу в нежилое помещение

    Размещение в МКД нежилого помещения возможно при условии, что для него будет оборудован отдельный вход. Об этом говорится в ЖК РФ статье 22. Необходимость отдельного входа возникает у владельца, как правило, в процессе перевода помещения в МКД в нежилое.

    Разработка дверного проема и его согласование входит в один из этапов получения разрешения на перепланировку и изменения статуса помещения.

    Необходимость оборудования отдельного входа также указывается в Гражданском кодексе РФ, ст. 288.

    Статья 288 ГК РФ. Собственность на жилое помещение

    1. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
    2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
      Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

    Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
    Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

    Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

    Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

    Согласно закону, использовать помещение, расположенное в многоквартирном доме, в коммерческих целях можно при условии, что он имеет статус нежилого и отдельный вход.

    Отдельный вход должен соответствовать нормам СНиП:

    • Одно из главных требований – наличие тамбура. Входная дверь должна вести в небольшое помещение, которое отделяется от основной площади квартиры еще одной дверью.
    • Входная дверь и лестница должны быть сделаны в соответствии с требованиями к устройству входа для малогабаритных граждан. То есть магазин или офис, расположенные в многоквартирном доме, должны быть доступны для инвалидов и граждан с колясками.

    Лестница должна быть оборудована пандусом и поручнями. Ширина проема должна быть такой, чтобы в него мог проехать инвалид-колясочник.

  • Ступени лестницы не могут быть скользкими. Согласно строительным нормам, ступени должны быть изготовлены из металлоконструкций с плит.
  • Вход не должен нарушать архитектуру здания и должен быть обустроен в единстве с цветовым решением и архитектурным характером дома.
  • Отдельный вход в нежилое помещение не должен быть связан со входом в подъезд. Он не должен создавать препятствий для жильцов и нарушать нормы безопасности.
  • Не рекомендуется возводить капитальный отдельный вход с фундаментом, та как в этом случае потребуется заключать договор аренды на этот участок земли.

    Владельцу нежилого помещения в МКД не потребуется вдаваться в подробности градостроительных правил при согласовании переустройства, так как вся ответственность за соблюдения норм ложится на специалистов – инженеров, строителей и проектировщиков, которые будут заниматься этим вопросом.

    Самостоятельно проектировать отдельный вход, не имея для этого ни опыта, ни знаний, не рекомендуется. Одна допущенная ошибка и неучтенная мелочь при строительстве обойдется не только потерянными силами и временем, но и дополнительными расходами.

    Варианты устройства входной группы

    Каким образом можно оборудовать отдельный вход?
    Существует несколько возможных вариантов:

      С тамбуром снаружи. Такой способ экономит пространство. Однако согласовать данный вариант обустройства будет сложнее.

    Наружный тамбур предполагает захват территории, находящейся в общедомовой собственности. Вопрос о таком обустройстве придется решать с управляющей компанией или ТСЖ.

  • С внутренним тамбуром. В данном случае определенная часть помещения, выделенная под вестибюль, может оказаться для собственника бесполезной. Внутренний тамбур лишает помещение лишних квадратных метров.
  • Обшивка фасада. Этот вариант выбирают владельцы магазинов и салонов, желающих сделать витрины или выделить площадь для размещения рекламы.

    Вопрос данного способа обустройства придется согласовывать с УК или ТСЖ, а также на общем собрании собственников жилых квартир.

    Поэтапное согласование

    Для согласования нужно:

      Разработать план-проект. Это нужно поручить специалистам, имеющим допуск СРО. Они произведут анализ состояния здания, сделают замеры и составят графический план входного проема и лестницы.

    Если помимо работ по оборудованию входной группы требуется перепланировка других элементов, то проект потребуется сделать для переоборудования всего помещения. Для разработки проекта нужен технический паспорт помещения.

  • Далее потребуется получить письменное согласие 2/3 жителей многоквартирного дома. Собственнику нужно обратиться к УК или ТСЖ, обслуживающему здание, и согласовать время и место собрание жильцов, чтобы получить от них подписи.
  • Затем нужно согласовать проект с БТИ, МЧС, СЭС и пожарным надзором, а после обратиться в местные органы самоуправления со всеми документами для получения разрешения.
  • На основании полученного разрешения можно приступать к работе.
  • Как только вход будет сделан, нужно пригласить жилищную комиссию. Если работа сделана по всем строительным нормам и в соответствии с планом-проектом, то члены комиссии дадут собственнику акт о проведенной перепланировке.
  • Завершающий этап – обращение в БТИ для изменения данных в кадастровом и техническом паспорте, и в ЕГРП для внесения поправок в свидетельство о праве собственности.
  • Стоимость и сроки

    Согласование, сбор бумаг и хождение по инстанциям может занять массу времени. Точные сроки назвать невозможно, так как каждый случай носит индивидуальный характер. В среднем, процедура может занять от 2 до 6 месяцев.

    Примерные цены:

    • согласование проектных документов – около 5 тыс. руб.;
    • составление план-проекта – от 3 тыс. руб.;
    • согласование с жилищной инспекцией – от 10 тыс. руб.;
    • изготовление нового технического паспорта – от 2000 руб.

    Дополнительно могут потребоваться другие расходы.

    Необходимые документы

    В жилищную инспекцию для получения разрешение на проведение работ потребуется предоставить:

    1. заявление;
    2. техпаспорт из БТИ;
    3. поэтажный план;
    4. план-проект;
    5. техническое заключение от автора дома (если переустройство затрагивает несущие конструкции);
    6. фотографии стены, где будет размещен вход;
    7. письменное согласие жильцов.

    Что делать при отказе?

    Если от местных властей последовал отказ, то получить разрешение можно только через суд. При отказе жилищная инспекция должна назвать причину.

    Если причина не обоснована, и вы уверены, что все сделано по установленным нормам и правилам, то следует написать исковое заявление в суд, приложив к нему:

    • копии документов, которые подавались для согласования обустройства входа;
    • письменный отказ органов власти.

    Судебное разбирательство – долгий и финансово затратный процесс. Поэтому важно изначально серьезно подойти к вопросу перепланировки, чтобы потом не судиться с властями.

    Перед тем как идти в суд, следует ознакомиться с перечнем запрещенных работ по перепланировке, указанных в п.11 Приложения 1 ППМ №508. Если проведенные работы не соответствуют строительным нормам, то писать иск бессмысленно – придется устранять все недостатки.

    При обустройстве отдельного входа в нежилое помещение важно доверить работу специалистам, которые смогут грамотно провести работы в соответствии с нормами законодательства и СНиП.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

    Реконструкция входной группы

    Уважаемые, участники дискуссии. Дайте, пожалуйста, совет в следующей ситуации. В многоквартирном жилом доме находится торговая фирма (далее юридическое лицо), занимающая первый этаж дома и подвал (документы на право собственности оформлены). Данное юридическое лицо имеет отдельный вход, находящийся с фасада дома. В настоящее время юридическое лицо произвело облагораживание подвального помещения, с целью дальнейшей сдачи в аренду под торговые места. Входная группа в подвал находится отдельно от входа в дом (с торца). В настоящее время архитектура не подписывает документы о согласовании на реконструкцию входной группы, ссылаясь на отсутствие протокола согласования с жильцами дома размещения входной группы в пределах придомовой территории дома. Управлением дома занимается управляющая компания и ДЕЗ. Придомовая территория у них не оформлена свидетельства о праве собственности нет. Подскажите, как быть в данной ситуации и чем апеллировать в архитектуре. По-мнению архитектуры юридическое лицо должно было подписать протокол с указанием свидетельства о праве собственности на землю. На доводы о том, что у жильцов дома должно быть свидетельство о праве собственности на придомовую территорию и только после этого жильцы смогут распоряжаться землей, и соответственно согласовать протокол о ее использовании, архитектура реагирует отрицательно.

    Нужно создать ТСЖ. А впоследствии добиваться передачи земельного участка в собственность ТСЖ. Но Это очень сложно и дорого.

    Во-первых это довольно длительный процесс, во-вторых жильцы дома создавать ТСЖ не собираются, так как контингент проживающих – это бабушки-пенсионерки.

    Я Вам весьма сочувствую – сама в такой ситуации. Заниматься убеждением бабушек-пенсионеров некогда и бессмысленно, психология их везде одинакова – офисы в жилых домах им мешают только тем, что кто-то по их мнению “зарабатвает там деньги” – а они к этому не причастны и вынуждены “терпеть беспокойство” от клиентов офисов. Это сейчас происходит по всей стране – и причину подорожания цен на лекарство и повышения тарифов на коммуналку пенсионеры видят не в виртуальном для них понятии “ошибки государства и правительства”, а в тех, что перед ними – коммерсанты, пробравшиеся в “их” жилой дом. И разыгрываются нешуточные войны на пустом месте.
    Выход я вижу только в получении решения суда на определенные действия. Обжалуйте в суд отказ административной структуры выдать нужные Вам документы либо их бездействие по этому поводу: если в законе прямо предусмотрен определенный список документов, необходимый для получения того или иного согласования и запрет административному органу требовать дополнительных документов – надо через суд заставить их выдать нужный документ. А при наличии решения суда и бабулькам будет нечего сказать. Раз Жилищный кодекс обязывает собственников нежилых помещений делать отдельный вход – не может административная структура противодействовать в этом Вам. Если только они не против ЖК.

    Цена договорная

    Вопросы права собственности на общее имущество собственников многоквартирного дома презюмируются соответствующими ст. ГК РФ и применяются без учета наличия зарегистрированного права. По этому доводы об отсвтствии регистрации здесь и не принимаются. Вот в случае ели входная группа на момент реконструкции уже существовала, то его последующая реконструкция в пределах ранее сооруженной входной группы, на мой взгляд, не требует согласия остальных собственников дома.

    Большое спасибо за ответ, Самвел Суренович. По поводу права собственности на общее имущество собственников многоквартирного дома я с Вами полностью согласна.
    Входная группа, на момент ее реконструкции существовала, так как торговое помещение функционирует с момента постройки дома примерно с 1965 года и полностью занимало и занимает первый и подвальный этажи. Не могли бы Вы разложить свое мнение в соответствии с действующим законодательством (если оно вытекает только из триады права собственностив соответствии с ГК и ЖК, то не надо).

    Зоя, здравствуйте. Я постараюсь найти, но я это читал то ли в обзоре ВАС, то ли в его информационном письме по самовольному строительству 2008г.

    За ранее большое спасибо!

    При ЛЮБОЙ последующая реконструкция или ЛЮБЫХ реконструктивных работах по фасаду ТРЕБУЮТСЯ согласования со ВСЕМИ сособственниками.
    С уважением,
    Н.Матвеев

    Цена договорная

    Это формально, с точки зрения требований ст. 222 ГК РФ. Я же говорю о том, что реконструкция уже существующей входной группы не требует согласия собственников, поскольку она уже имеется и её видоизменение в рамках существующей границы застройки не требует такого согласия. Такая реконструкция не может нарушать чьи то права и по мнению ВАС РФ самовольной постройкой не является. Равно как и сооружение входа в помещений 1 этажа через существующий балкон, так же не требует согласия собственнников квартир.

    Самвел Суренович!
    Для начала давайте разведём понятия “реконструкция” и “реконструктивные работы по фасаду”, а затем – посмотрим законодательство, регулирующее выполнение этих видов работ, в частности для “реконструкции” п.7.6) ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (№190-ФЗ от29.12ю2004 г.). Этот закон, кстати, не распространяется на такие виды работ как “переустройство помещений” и “реконструктивные работы по фасаду”.
    И когда ссылаетесь на официальное решение/постановление, неплохо бы указывать, кроме официального органа, принявшего это решение/постановление конкретные дату и номер документа. А так – ОБС получается.:)
    Спорить далее не буду: нет времени, – готовлю тексты ППМов и РПМов. Извините. Всё есть в общем доступе в И-нете.
    С уважением,
    Н.Матвеев

    Зоя! Как юрист – юристу! :)))
    Прежде всего будем с профессионалами говорить на их профессиональном языке, т.е. уточним терминологию.
    “В настоящее время юридическое лицо произвело облагораживание подвального помещения. ”
    Что Вы понимаете под ” облагораживанием”? Такого термина нет.
    Переустройство помещения (включает: переоборудование, перепланировку), косметический ремонт, капитальный ремонт.
    Как сказано в проекте? Кстати, кто его делал?
    Далее. Подвальное помещение оборудуется под торговые места. Помещение меняет функциональное назначение или уже уже предназначалось под торговлю? На смену функционального назначения помещения требуется получение разрешения ДО разработки какого-либо проекта, и ,тем более, ДО выполнения ремонтно-строительных работ.
    “Архитектура не подписывает документы о согласовании на реконструкцию ///?/// входной группы”
    “Реконструкцию” или “реконструктивные работы по фасаду?” Это большая разница! Как сказано в проекте?
    “Размещения входной группы в пределах придомовой территории дома”.
    Судя по этой фразе, всё-таки “входной группы” ранее (в первоначальном проекте) дома не было, она является пристройкой к дому и, соотвественно,
    речь идёт о “реконструкции” (пристройке), а фраза “юридическое лицо имеет отдельный вход, находящийся с фасада дома”, говорит лишь о том, что уже произведено самовольное строительство (“самострой”). Я правильно понимаю, или ошибаюсь?
    Без этих уточнений давать какой либо конкретный совет крайне затруднительно и безответственно.
    Далее. “Придомовая территория у них не оформлена свидетельства о праве собственности нет”.
    На кого оформлена или не оформлена придомовая террритория – здесь не первостепенный вопрос.
    При реконструктивных работах по фасаду, смене функционального назначения помещения, реконструкции (пристройке, надстройке) – меняются технико-экономические параметры обекта недвижимости, поэтому НЕОБХОДИМО получить на подобные изменения согласие владельца (владельцев) этого объекта. При этом не нужно Вам создавать ТСЖ, хотя в ситуации с ТСЖ процедура согласования значительно проще.
    Совладение (кондоминимум) домом возникает ПО ФАКТУ возникновения нескольких владельцев. Фасады (стены) дома находятся в совместной собственности ВСЕХ владельцев дома. Вы посягнули на распоряжение их собственностью (изменение её существенных характеристик) без их согласия.
    А теперь о территории.
    Пристройка предполагает наличие какого-то земельного участка, на котором её возводят.
    Для этого Вам необходимо оформить землеотвод под эту пристройку. А это не вопросы Архитектурно-планировочного управления, а вопросы Земельного комитета (территориального отдела регулирования землепользования). А до оформления землеотвода Вам необходимо было получить соответсвующий правоустанавливающий документ (распоряжение территориального органа власти). Более того, при предпроектной проработке Вы должны заказать геоподоснову (топоплан земельного участка с обозначением проложенных на нём инженерных сетей), чтобы быть уверенными, что на занимаемом Вами под пристройку земельном участке не проложены какие-либо коммуникации (инженерные сети). Если они там есть, то пристройку делать не разрешат или Вам придётся выполнить Технические условия (ТУ) на вынос сетей из зоны застройки.
    Следует указать, что самострой собственности не создаёт. За него могут оштрафовать и предписать привести всё в исходное состояние за счёт произведшего самострой. Есть случаи, когда лица (физические, юридические), затевая перепланировку помещения в итоге лишались прав собственности на это помещение.
    Вместе с техническим заключением и проектом в АПУ Вы должны представить правоустанавливающие документы и документы из БТИ (поэтажный план с экспликацией и выпиской из паспорта БТИ, план земельного участка М1:500). Ваш проект помимо архитектурной, конструктивной и инженерной (отопление, вентиляция, канализация и т.д.) частей должен содержать проект производства работ и проект благоустройства территории.
    С уважением,
    Н.Матвеев

    Источники:
    http://www.architect4u.ru/projects4.html
    http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71548292/
    http://pravoved.ru/question/10468/
    http://www.architect4u.ru/projects4.html
    http://svoe.guru/nezhilaya-sobstvennost/nezhiloe-pomeshhenie/otdelnyj-vhod-v-zhilom-dome.html
    http://professionali.ru/Soobschestva/soobschestvo_yuristov/rekonstrukciya_vxodnoj_gruppy/
    http://pravoved.ru/question/370721/

    Бесплатная консультация юриста по телефону:

    Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

    СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

    Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

    Ссылка на основную публикацию