Подводные камни сдачи квартиры

Подводные камни сдачи квартиры

Наличие квартиры, которая не используется как основное место жительства, является отличным вариантом пополнить семейный бюджет.

Аренда квартиры помогает не только квартирантам найти временное жилье, но ее владельцам сохранить хорошее состояние недвижимости при минимуме вложений.

Ведь любой квартирант, в первую очередь, будет оплачивать коммуналку и содержать жилье в хорошем состоянии. Вот только нужно знать, как правильно сдавать квартиру, с учетом всех существующих нюансов.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Подводные камни при сдаче квартиры

Сдача квартиры в аренду всегда должна сопровождаться заключением соответствующего договора. При его составлении, учитывайте определенные особенности и соблюдайте установленные гражданским правом правила.

Основные из них — это условия сдачи квартир, срок аренды, размер ежемесячной платы. Количество листов в таком документе никакими законодательными нормами не ограниченно, от 1-го листа до нескольких, с подробным внесением всех обстоятельств и условий сдачи, с указанием различных ситуаций и реакции сторон на них.

Каждый договор об аренде жилой площади должен содержать в себе:

• Указание даты и места составления;
• Полные и самые подробные данные обоих участников договорных отношения (арендодателя и арендатора). Сюда входят: ФИО, дата и место рождения, серия и номер паспорта, место регистрации и место фактического проживания, лучше всего, сюда же включить и контактную информацию (домашний и мобильный телефон);
• Предмет самого договора — это сдаваемая квартира. Подробно опишите в договоре адрес нахождения, укажите, что она в собственности у вас, опишите техническое состояние жилья, имеющиеся на день заключения договора поломки и дефекты, оцените ее состояние для проживания: вода, отопление, газ – есть или нет, проверьте работоспособность сантехники и осмотрите мебель, укажите наличие подключения к кабельной, телефонной или интернет-сети. Такие положения можно оформить не в самом договоре, а в отдельном акте приема–передачи, который будет являться обязательным приложением к договору;
• В договоре обязательно должна быть приписка, содержащая полное название, серию, номер и дату документа, подтверждающего, что лицо, сдающее квартиру в аренду, является ее собственником. При этом квартира не должна иметь обременений: долевая собственность у других лиц, банковская ипотека или залог;
• В документе должна быть указана не просто стоимость ежемесячной платы, но и указание того лица, которое будет ее вносить, а также должно примечание, кто из сторон будет оплачивать коммунальные затраты;
• Для таких договоров является обязательным указание формы произведения расчетов: наличные средства или безналичные, перевод на карту или через банк;
• В описании условий оплаты должна содержаться информация о том, в какие сроки и за какой период она будет вноситься, например, до 10-го числа ежемесячно или до 20 июля за весь период аренды;
• Также договор аренды должен включать в себя приписку о том, кто из сторон несет обязанность выполнения текущего, капитального или срочного ремонта, ведь в процессе эксплуатации всегда что-то ломается;
• Существенным в условиях договора является и общий срок аренды квартиры;
• В долгосрочных или бессрочных договорах указывайте прочих лиц, которые будут проживать с нанимателем в этой квартире;
• Как в любом договоре, арендное соглашение должно содержать общие права и обязанности для каждой из сторон. Эти положения предварительно необходимо согласовывать;
• В договоре обязательно должны содержаться причины, по которым он может быть расторгнут досрочно одной из сторон без юридических или финансовых последствий.

Как сдать комнату в аренду правильно?

Как сдать квартиру в аренду, читайте тут.

К особым условиям таких договоров относятся некоторые нюансы, которые могут принести много нежелательных последствий для каждой из сторон:

• Запрет нанимателю и членам его семьи регистрироваться в арендованной квартире как по официальному месту жительства. Закон не запрещает прописку в арендованном жилье, только для собственника такой квартиры это может стать дополнительной проблемой. Вроде и нельзя сейчас регистрироваться без разрешения и присутствия собственника, но есть ситуации, когда это юридическое положение удается обойти. Конечно, оспорить такую «туманную» прописку, которую признать незаконной не составит труда, можно, но только через суд;
• Страхование жилых помещений сегодня приобретает популярность. Особенно, это касается страховки от несчастных случаев. Если сдаваемое жилье уже имеет страхование или собственник планирует его застраховать, то необходимо распределить эту обязанность между собственником и арендатором. Ведь проживать и соблюдать условия техники безопасности предстоит временному жильцу. На сегодняшний день при сдаче квартиры в аренду всегда имеется такой неприятный момент, как причинение материального ущерба соседям, в этом случае, ответственность будет лежать на собственнике жилья. С арендатора эта сумма выплат может быть взыскана только в порядке регресса, т.е. после выплаты ущерба потерпевшим сторонам, и только после вынесения решения суда об этом;
• О невозможности последующей сдачи квартиры по договору субаренды третьим лицам без согласия и разрешения самого собственника жилья;
• О допуске собственника в квартиру для проведения периодических проверок состояния квартиры и условиях эксплуатации оборудования и средств коммуникаций. Здесь исключением является тот факт, что собственник может пожаловать с проверкой исключительно в присутствии арендатора в квартире. Если этот пункт не предусмотреть, то арендатор имеет право вообще не пускать собственника в квартиру до окончания действия договора аренды.

Сроки договора

Максимально допустимый срок для таких сделок — не более 5 лет. Даже если не указать в соглашении срок его действия, по общим правилам гражданского права, он истечет через 5 лет.

Специалисты по юриспруденции рекомендуют заключать такие договоры кратковременно, потому что продлить договор или заключить новый намного проще, чем прекратить действие уже существующего.

Особенно, это касается ситуаций, когда на расторжении договора настаивает только одна сторона, а вторая категорически против разрыва договора аренды.

Подводные камни посуточной сдачи квартиры в аренду

Сдача квартиры на условиях посуточной аренды всегда связана с определенными рисками, к наиболее важными из которых относятся:

• Испорченное имущество. Здесь подразумевается не только поломка оборудования и мебели внутри квартиры, но и такие беды, как пожары и затопления;
• Возникновение конфликтов с соседями. Жильцы, которые снимают жилье посуточно, зачастую устраивают пьянки или просто ведут себя очень нагло и шумно, что может привести к испорченным отношениям с соседями или вызову сотрудников полиции. В первую очередь, претензии будут предъявлены именно владельцу.

В тоже время, идея сдавать квартиру посуточно влечет за собой еще и бытовые сложности, к которым относятся:

• уборка квартиры после каждого арендатора;
• чистка ковров, паласов, стирка постельного белья, химчистка постельных принадлежностей;
• регулярные звонки от потенциальных клиентов, необходимость присутствия в квартире для ее показа и осмотра;
• решение вопросов с государственными инстанциями, такими как участковые сотрудники Полиции, ЖЭКом и многими другими;
• присутствие при выселении жильцов или решение проблем с теми, кто ведет себя грубо и неправильно, не реагируя на замечания соседей.

Помимо основных моментов, договор аренды должен содержать еще и указание на то, кто будет нести ответственность за причинение ущерба имуществу арендодателя или соседей.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Подводные камни договора аренды жилого помещения

Найм жилого помещения – очень востребован в крупных городах. Для обеих сторон всегда выгодно заключить договор аренды, это оберегает от дальнейших споров, в том числе и судебных. Если квартира найдена через риелтора, то часто шаблон предлагается посредником. Иногда собственник и будущий жилец обходятся без участия кого-либо, тогда форму соглашения они определяют самостоятельно. Неграмотно составленный договор может отразиться на интересах обеих сторон, поэтому до подписания проверьте, чтобы в нем были учтены все «скользкие» моменты.

Ловушки для хозяев

В договоре обязательно нужно прописывать сроки его заключения, иначе по умолчанию считается, что соглашение действительно в течение пяти лет. По истечении этого срока договор пролонгируется автоматически, если жильцам письменно не предложить новые условия. Выселить арендаторов через пять лет можно будет в судебном порядке, если они нарушают текущий контракт, или отказавшись от сдачи в наем квартиры на один календарный год. Разорвать автоматически продленный договор без веских причин и в одностороннем порядке невозможно.

В договоре необходимо перечислить всех арендаторов с указанием паспортных данных, это не позволит создать на базе квартиры нелегальное общежитие, а также убережет от пересдачи помещения третьим лицам.

Традиционно жильцы оплачивают те коммунальные платежи, сумма оплаты за которые зависит от потребления (вода, электричество и т.д.). Данный факт тоже следует прописать отдельным пунктом.

Кстати, от этой и подобных неприятностей вас застрахует депозит, из которого можно удержать сумму неоплаченных счетов. Хозяин квартиры имеет право определить самостоятельно размера депозита, чаще всего он равен стоимости месячного проживания. Этот же депозит скомпенсирует возможную порчу техники, мебели и отделки квартиры. Естественно, что размер депозита и случаи его окончательного перехода к арендатору должны быть указаны в договоре аренды. Приложением к документу нужно оформить список всей мебели и техники в квартире, нередки случаи порчи, а то и продажи дорогих устройств.

Если собственник не платит налогов с прибыли, полученной от сдачи, то апеллировать к договору в случае его нарушений будет невозможно.

Грамотно оформленные образцы договоров аренды жилого помещения вы всегда можете найти на нашем сайте в соответствующей рубрике.

Права арендатора

До завершения всех формальностей и передачи денег арендодателю настоятельно рекомендуется проверить документы, подтверждающие права собственника на квартиру. Сдавать неприватизированную квартиру нельзя сдавать, договор об аренде такой квартиры будет признан ничтожным. Документы, которые должны предоставляться хозяином жилья:

• паспорт;
• документ, подтверждающий права арендодателя (свидетельство о собственности, договор дарения и т.д.);
• выписка из домовой книги с указанием всех прописанных в квартире лиц
• акт приема-передачи помещения.

Если собственников несколько, требуется их нотариальное согласие на сдачу квартиры.

Стоимость аренды в контракте должна быть указана и цифрами, и прописью. Если упоминается возможность повышения цены, то должен быть прописан и максимальный размер повышения в процентах от цены.

Договор может оговаривать все моменты взаимодействия собственника и жильца, не стоит стесняться включать в него, например, порядок посещений квартиры собственником.

Указанная в соглашении возможность безналичного перечисления денег в счет оплаты за квартиру максимально обезопасит арендатора от обвинений в неуплате.

Подведем итог:

Законодательство РФ более лояльно к нанимателю, а не к собственнику жилья, поэтому хозяину стоит прописать в договоре все, что его волнует, так как, если в соглашении не прописывается прямого запрета на какие-либо действия сторон, а данные действия не противоречат закону, то они считаются разрешенными.

Внимательно следует отнестись и к составлению акта приема-передачи помещения, это убережет обе стороны от присваивания их имущества; проверить весь список, передаваемого имущества – разумная необходимость.

Устные договоренности не имеют веса в суде и попросту недоказуемы, в официальном оформлении договорных отношений заинтересованы обе стороны.

Подводные камни сдачи квартиры

Аренда недвижимости – это всегда риск, будь то оформление арендных отношений через агентство или же заключение договора непосредственно между собственником и арендодателем. В любом случае, составление арендного договора неграмотно может негативно повлиять на обе стороны. В связи с этим следует знать, какие существуют подводные камни при сдаче квартиры в аренду, и как постараться их избежать.

Существенные условия договора

Очень важно перечислить поименно всех лиц, которые будут проживать в снимаемом жилье вместе с арендатором, а также указать их паспортные данные. Это поможет защитить собственника жилья от заселения в его квартиру посторонних лиц, а также сделает невозможным заключение договоров субаренды. Арендатор сам вправе вселить в снимаемую квартиру супругу с детьми, заранее уведомив об этом арендодателя.

Следующий важный пункт договора – оплата коммунальных платежей. Если фиксированные коммунальные платежи включаются в оплату, это необходимо прописать в договоре.

Кроме того, необходимо указать особенности оплаты коммунальных услуг, сумма оплаты за которые зависит от потребления. Если в стоимость аренды платежи не входят, а оплачиваются по факту путем передачи денег собственнику, это также нужно прописать в соглашении.

Оплата коммунальных платежей путем передачи денег собственнику дополнительно сбережет хозяина недвижимости от лишних трат, так как, если включить коммунальные платежи в оплату аренды, налоговая служба может посчитать эту сумму доходом, с которого необходимо платить налоги.

Один из наиболее удобных вариантов оплаты – получение собственником жилья депозита в размере месячной арендной платы. Если арендатор не оплачивает счета, сумма депозита погасит долг и прочие возникшие по вине арендатора расходы.

Еще одна важная часть договора – приложение с указанием перечня всех находящихся в квартире вещей. Это поможет взыскать с арендатора деньги за порчу по его вине мебели и техники, а также защитит владельца от возможной кражи квартиросъемщиком вещей из квартиры.

В случае, если договором закреплена уплата депозита, из депозита также можно удержать стоимость поврежденных предметов.

Права квартиросъемщика

Как и у собственника, у квартиросъемщика есть право вносить дополнения в договор аренды, а также требовать предоставления определенных документов. Так как часто возникают случаи, когда квартира сдается не собственником или без согласия других собственников, необходимо до момента передачи предоплаты за съем затребовать у арендодателя следующие документы:

1. Подтверждение приватизации квартиры (так как неприватизированное жилье сдавать нельзя).
2. Документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение.
3. Документ, удостоверяющий личность арендодателя.
4. Выписка с перечислением всех лиц, прописанных в сдаваемом жилье.
5. Нотариальное согласие на аренду всех прописанных в помещении лиц.
6. Акт приема – передачи жилого помещения.

Также арендатор вправе требовать прописывания стоимости аренды в установленном порядке (цифрами и прописью), а также максимальный процент повышения арендной цены, если собственник оговаривает ее повышение.

Важной гарантией защиты прав арендатора является прописывание порядка посещения жилья собственником с целью проверки состояния жилья, так как часто арендодатели нарушают права квартиросъемщиков, посещая их в неудобное время или приходя в квартиру в отсутствии жильцов.

Квартиросъемщикам следует помнить, что собственнику запрещено появляться в сдаваемом им жилом помещении в отсутствии арендаторов. Уважительной причиной такой внезапной явки может быть только нарушение жильцами общественного порядка, что подтверждается соседями или другими лицами.

Что касается финансовой стороны арендных отношений, следует помнить, что повышение арендной платы возможно не более одного раза за весь срок действия договора. Предупреждение о повышении стоимости аренды должно быть направлено в письменной форме.

Если передача денег в счет арендной платы осуществляется наличным способом, необходимо каждый раз требовать от собственника расписку в получении денег.

Съем квартиры без ремонта

При заключении договора очень важно проверить общее состояние квартиры и всех ее составляющих. Это касается состояния стен, батарей, труб, сантехники, проводки и мебели.

Если в квартире необходимо провести ремонт, лучше всего прописать в договоре аренды пункт о том, что арендаторы делают ремонт, а собственник со своей стороны уменьшает размер арендной платы на сумму произведенного ремонта при предоставлении квартиросъемщиками чеков на покупку ремонтных материалов.

Тщательное описание состояния внутренностей дома убережет квартиросъемщиков от незаконных претензий со стороны собственника о том, что по их вине, например, вышла из строя новая сантехника или сломался новый телевизор. Собственник, в свою очередь, сможет взыскать с арендаторов порчу или значительное ухудшение состояния имущества в квартире, не считая естественной амортизации.

Квартиросъемщики также имеют право потребовать незамедлительной смены замков за счет арендодателя, чтобы бывшие жильцы не смогли самовольно проникнуть в квартиру.

Кроме того, смена замков убережет также собственника от заявлений со стороны квартиросъемщиков, что порчу или кражу находящегося в квартире имущества совершили другие люди, имеющие ключи и доступ в квартиру.

Аренда недвижимости через агентство

Заключение договора аренды через посредника – агентство недвижимости – это наиболее безопасный вариант, как для собственника, так и для квартиросъемщика. Для обеих сторон очень важно знать несколько правил при работе с агентствами недвижимости:

1. Необходимо тщательно изучить рынок риелторских агентств. Выбирать лучше всего агентство, которое находится на рынке недвижимости давно. Такие риелторы наиболее надежные.
2. Нужно внимательно изучить договор на оказание риелторских услуг. Со стороны арендаторов в нем должно быть конкретно прописаны все условия, на основании которых выбирается квартира для аренды. Со стороны арендодателей в нем должны прописываться параметры жильцов, если они имеются (сдача в аренду только девушке или семейной паре, только студентам и т.д.).
3. Если в договоре не указан возврат оплаченных услуг в случае ненадлежащего исполнения агентством своих обязательств, это условие необходимо указать. Это относится также к случаям, когда агентство находит жилое помещение, не соответствующее заявленным квартиросъемщиками требованиям.

Срок аренды

Один из ключевых пунктов договора – срок его действия. Частью 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что если в договоре срок аренды не указан, считается, что договор заключен на неопределенный срок. Но в отношении договора найма жилого помещения действует исключение.

Согласно части 1 статьи 683 Кодекса, максимальный срок договора о найме жилья составляет 5 лет. Поэтому, если срок действия не указан, то расторгнуть договор без серьезных оснований и без согласия арендаторов невозможно.

Для договора аренды действует правило автоматического продления договора, если одной из сторон не заявлено иное в письменной форме. Если же арендодатель по истечении срока не хочет продлять договор, он вправе отказать арендаторам в дальнейшем найме, при условии, что данный объект недвижимости не будет сдаваться в течение одного года.

Если квартиросъемщик снимает жилье на длительный срок, лучше всего заключать договор на годичный срок.

В этом случае, при дальнейшем заключении договора на новый срок старый квартиросъемщик имеет преимущественное право аренды. Большинство арендодателей стараются заключить договор на одиннадцать месяцев, чтобы избежать обязанности заключать новый договор с тем же лицом.

Если арендодатель хочет предложить новые условия договора, он обязан за три месяца до истечения срока договора уведомить квартиросъемщика. Если это своевременно не сделано, и квартиросъемщик также не заявляет желания изменить договор, он автоматически продляется на тех же основаниях.

Сдача квартиры в аренду, как и съем квартиры, всегда сопряжены с риском. Это связано с тем, что не всегда стороны сделки являются добропорядочными гражданами (или юридическими лицами). Поэтому важно знать все спорные моменты и постараться их избегать.

Аренда квартиры юридическим лицом

Здравствуйте! Скажите, пожалуйста, какие есть подводные камни в сдаче в аренду квартиры от собственника юридическому лицу? На что нужно обратить внимание?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Нужно обращать внимание на всё, про гостиницу и субаренду Вам правильно подсказали, на это уделите максимум внимания. В договор аренды обязательно внесите пункт, что юр. лицо арендует квартиру для проживания следующих конкретных сотрудников (если это не семья, а трое-двое мужчин или женщин, я бы отказался), впишите состав семьи, паспортные данные и кем числятся в этой организации, пусть прикладывают к договору копии трудовых для подтверждения, что являются именно сотрудниками этой организации. Если снимают не для сотрудников фирмы – надо задуматься, есть риск превращения в гостиницу.

Будет жить женщина, одна, постоянно, ген.директор фирмы, никаких приезжих не предполагается. Обязательно впишем ее в договор. Спасибо)

вам повезло – вы не будете платить налоги, а их будет платить за вас юрлицо )) при условии, конечно, что договор будет нормально составлен. а на что обращать внимание – ну, например, на то чтобы квартира не превратилась в гостиницу для этого юрлица (если, конечно, это не подразумевается изначально), тоже неплохо было бы прописать это в договоре. но в целом, повторюсь, вариант очень лакомый для многих: с одной стороны сдача официальная, с другой – при этом налоги не платятся

а что вы имеете в виду под словами “не превратилась в гостиницу”? что квартирант будет водить кого попало? или что загадят?

а что вы имеете в виду под словами “не превратилась в гостиницу”? что квартирант будет водить кого попало? или что загадят?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Юр.лицо может быть и недобросовестным. Наберите в поисковике “Литлстрой” “Консалтинговая компания Балтики” “СтандартКонсалтинг” и ознакомьтесь с описанием мошеннической схемы.

Спасибо, ознакомлюсь обязательно!

Если у Вас ИП, сдавайте, только договор оформляйте на физ. лицо. Если Вы в этом не сильны – не гоняйтесь за головной болью, Найм и аренда – разные законы.

нет, я физ.лицо и хочу сдать квартиру юр.лицу. Очень хотелось бы грамотно составить договор, чтобы себя как можно больше обезопасить. Не подскажете, где можно найти толковый шаблон?

нет, я физ.лицо и хочу сдать квартиру юр.лицу. Очень хотелось бы грамотно составить договор, чтобы себя как можно больше обезопасить. Не подскажете, где можно найти толковый шаблон?

У Вас элитка? Если эконом – не надо, сдайте дешевле. Найти квартиру для юриков тоже тяжело, Бывалые не хотят, а новичков на рынке аренды мало.

При составлении договора аренды есть свои правила. Если хотите грамотно составить договор – обращайтесь к специалистам)

Что за слухи что не придется платить налог? Не имеет значения кому сдается недвижимость. Юр. лицу или физ. лицу. Если вы за аренду получаете доход, то вы обязаны оплатить налог.
Беда с юр. лицом только то, что он имеет право, данные расходы учесть в своей бухгалтерии и дальнейшей налоговой отчетности.
– Т.е. при составлении договора, соответственно рекомендую, не составлять его более чем на 11 мес.
Обязательным пунктом указать:
– Арендатор, берет в пользование ( описание с адресом и параметрами) только для проживания, без права сдачи ее ( т.е. объект/ квартиру) в Субаренду.
– Прописать в договоре кто именно будет проживать и указать Арендатор несет ответственность за действия проживающих и прибывающих ( т.е. гостей и т.п.)

Если это же Юр. лицо намеренно арендовать вашу недвижимость с целью сдачи ее в субаренду, то тут уже совершенно другие пункты в договоре.

Наше агентство много лет занималось посуточной арендой. мы работали честно и ничего не скрывали. За свой счет делали ремонт и обустраивали объекты. Это я все к тому, что есть и порядочные люди среди юр. лиц.

Спасибо большое за ценный совет! обязательно учту эти пункты в договоре))

Мое мнение-тут ситуация несколько нагнетается. Юр.лица, снимающие квартиры для субаренды и не шифруются давно. Зачем, когда это в в первый же месяц раскроется и с ними просто расторгнут договор. А так, да, нужно выяснить детали про поселение сотрудников – постоянный ли состав, сменный, как часто сменный. И самому собственнику следить за происходящим в квартире. Сейчас так много сдают и снимают. Много плюсов (цена повыше, арендатор выступает налоговым агентом). А остальное – в ваших руках.

У нас собирается проживать одна женщина, постоянно, ген.директор фирмы, никаких приезжих не предполагается. Но в договоре все обязательно пропишу, спасибо)

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Сдавать по договору аренду юр. лицу не самый плохой вариант, если в договоре будут четко оговорены сумма, получаемая на счет( т.к. налог они сами переводят в налоговую), сроки оплаты и информация по проживащим, порядок посещения кв для осмотра и т.п. Будут ли меняться люди. как часто и т.п. Обычно сразу эти моменты обозначаются до, или во время показа, редко кто сейчас скрывает информацию, если только не снимают под подпольное казино. Квартир сдается достаточно, не согласился один собственник, согласится другой. Плюсы очевидны для собственника. повышенная арендная плата, Вы становитесь законопослушным налогоплательщиком, более стабильные арендные платежи, длительность срока проживания арендаторов. Минусы. повышенная амортизация кв( если проживать будет не 1 семья), бывает, что и ремонт после такой аренды надо делать. И надо будет в конце налогового периода в налоговую подать декларацию о тех доходах которые Вы получали, и за которые ваш арендатор переводил отчисления по налогу.

Мошенники, «честный» отъем денег и другие подводные камни аренды квартир

Последние новости

Рассылка

Сфера аренды квартир была облюбована махинаторами с того самого момента, как этот институт увидел свет на рынке недвижимости. Причины такой заинтересованности аферистов данной отраслью очевидна — здесь просто оставаться безнаказанным. Ведь большая часть сделок, связанных с арендой жилых помещений, осуществляется без какой-либо регистрации в соответствующих органах (ну кому охота отдавать государству часть кровно заработанных?), а договоры зачастую являются юридически безграмотными и неспособными защитить права квартиросъемщиков. Последние, в свою очередь, в связи с сравнительно небольшими суммами сделки крайне редко прибегают к помощи юристов или риэлторов, надеясь на собственную смекалку, расторопность и «богатый жизненный опыт».

Само по себе мошенничество зиждется, как и тысячу лет назад, на простейшей психологии и слабостях человеческих. Хочется снять квартиру по заниженной цене — и вот уже деньги несчастного обмениваются на очередную сказку про срочность сдачи или больных родственников.

Так как же не стать тем пресловутым «лохом» и не попасться на крючок к мошенникам? Как почуять скрытый подвох там, где его на первый взгляд нет и быть не может? Какие схемы чаще всего используют нечистые на руку дельцы, и как отличить добросовестного арендодателя от «кидалы»? Обо всем этом и пойдет речь далее:

Заключение договора и проверка права собственности

Начнем мы, пожалуй, с того, что любая сделка по аренде жилья должна заключаться посредством составления соответствующего договора. Договор составляется в простой письменной форме — подписывается сторонами, желательно в присутствии свидетелей и/или специалистов, нотариального заверения не требует. Не требует он и государственной регистрации, если в нем указан срок менее года (затем договор просто продлевается). Подписание этого документа определяет права и обязанности сторон сделки и, чтобы ни случилось, у нанимателя появляется возможность защиты своих прав. Договор найма должен содержать все существенные условия сделки — срок действия, размер арендной платы, возможную амортизацию имеющегося в квартире имущества и его перечень, порядок уплаты коммунальных расходов и телефона, и пр. Более подробно о составлении договора можно прочитать на нашем портале в статье Снять квартиру — как найти, заключение договора, отношения с владельцем.

В зависимости от того, находится квартира в собственности или нет, различают договора найма и поднайма. Поэтому обязательно при подписании договора или даже ранее убедитесь, что предлагаемая вам квартира является собственностью противоположной стороны. Для этого попросите показать свидетельство о гос. регистрации права собственности или хотя бы договор с отметкой регистрирующего органа, по которому собственник получил свои права. Чаще всего это не делается из-за неловкости или ограничиваются проверкой паспортов, оставляя все на доверии. Если сумма сделки высока (большая предоплата и залог), рекомендуем обратиться в Управление федеральной регистрационной службы и заказать выписку из ЕГРП, в которой будет указан последний собственник квартиры. Имейте ввиду, без ведома собственника или его доверенности квартиру сдать нельзя и по такой сделке вас могут не то что выселить завтра, но и не заселить сегодня. Часто случается, что сдается муниципальная квартира, которую прописанный в ней гражданин искренне считает своей. Это не так и подобные операции должны проходить уже по согласованию властей.

Итак, помните, что только договор найма, в котором прописаны все существенные условия заключаемой сделки, а также подтверждены соответствующие права наймодателя, является гарантом защиты ваших прав в случае возникновения конфликтных ситуаций. Все это не составит труда и не займет много времени, зато вы избавитесь от риска в один прекрасный момент оказаться под открытым небом, судорожно соображая, где бы срочно снять квартиру — Москва не терпит неорганизованности.

Информационные агентства

А сейчас рассмотрим основные подводные камни и виды мошенничества в сфере аренды, распределив их по категориям в зависимости от способа поиска желанной жилплощади. Итак, что мы обычно делаем, когда пред нами возникает необходимость съема жилья? Правильно, мы хотим сэкономить и стараемся снять квартиру без посредников. После обзвона знакомых заглядываем в прессу, а там нас уже ждут информационные агентства. Пожалуй, это наиболее распространенный, классический вариант обмана наивных арендаторов. При этом вполне правдоподобный и с виду прозрачный. Суть заключается в том, что с клиентом заключается договор, предметом которого является предоставление информационных услуг — контактных данных собственников, сдающих в аренду комнату или квартиру. Согласно договору оплачивается не конечный результат — съем жилплощади, а ограниченная по времени подписка на набор сведений, зачастую не имеющих какого-либо отношения к реальному положению вещей. На практике по указанным в списке номерам может и вовсе не оказаться сдаваемых площадей, или они уже давно сняты, или же совершенно не соответствуют заявленным вами требованиям (как ценовым, так качественным и территориальным). Своих клиентов информационные агентства «покупают» баснословно низкой стоимостью собственных услуг, варьирующейся в пределах 2000-5000 рублей. При этом сразу же после заключения договора и уплаты денег клиент обычно подписывает акт приема-сдачи выполненных работ, чем добровольно подтверждает полноту и качество предоставления предусмотренных в договоре услуг. Доказать после этого факт нарушения собственных прав попросту невозможно.

Для пущей правдоподобности вам могут даже предложить посмотреть ту или иную квартиру вместе с «агентом» прямо сегодня, однако и в таком случае не торопитесь что-либо подписывать или оплачивать — в 99% случаев встречу перенесут с сегодня на завтра, с завтра на следующую неделю, и так до бесконечности.

Как не дать себя «надуть» подобным аферистам? Лучше всего просто не связываться с ними, обращаясь вместо этого в проверенные агентства недвижимости, которые, хоть и возьмут с вас комиссию, однако будут сопровождать ваши поиски до их логического конца — подписания договора найма подходящего по всем параметрам жилья.

Вывод — старайтесь никогда не платить посреднику, как бы он ни назывался, до того, как с владельцем жилья будет достигнуто соглашение в виде заключения договора найма.

Справедливости ради добавим, что на рынке недвижимости есть несколько специализированных компаний, которые оказывают качественные информационные услуги как риэлторам, так и частным лицам. Они работают давно и хорошо известны в профессиональных кругах. Например, к таким организациям относится группа компаний Риэлто.ру, одна из структур которой производит базы данных по недвижимости — не только по аренде квартир, но и по продаже жилья, по операциям с коммерческой и загородной недвижимостью. В интернете Риэлто.ру представлена порталом по недвижимости Realto.ru. Чтобы понять, кто именно ведет с вами переговоры, достаточно внимательно ознакомиться с договором или навести соответствующие справки. Кроме того, попробуйте заказать у информационной компании пробник за один день и проверьте качество информации. Если вам откажут даже за деньги — значит и нет смысла продолжать с ними сотрудничество.

Мошенники

Следующим популярным способом обмана является субаренда жилья. Схема предельно проста: мошенник снимает привлекательную по всем показателям квартиру на короткий срок (месяц, неделя, порой даже посуточно), после чего оперативно ее пересдает по заниженной стоимости гражданам. Еще бы, снять квартиру в Москве всего за 500 у.е., да еще и в пяти минутах от метро — желающие находятся мгновенно! И их не смущает то, что арендодатель обычно просит внести предоплату за полгода вперед якобы потому, «что уезжает в Гонолулу». И даже тот факт, что заселиться будет можно лишь через неделю, не настораживает обрадованных арендаторов. Таким нехитрым способом одна и та же квартира может сдаваться по многу раз одновременно нескольким арендаторам. Поэтому всегда, заключая договор, требуйте у человека, называющего себя владельцем квартиры, предъявить паспорт и правоустанавливающие документы на жилье. Порядочного арендодателя эта просьба нисколько не смутит, а вот мошенников заставит отказаться от попытки вас обмануть.

Обращайте внимание не только на документы, но и на личность наймодателя. По каким еще номерам можно до него дозвониться, кроме уже известного вам сотового? Постарайтесь его запомнить. Оглянитесь на обстановку квартиры, насколько она соответствует хозяину, есть ли характерные личные вещи, например, фото владельца за стеклом книжной полки. И так далее, будьте наблюдательны.

К этой же категории мошенничества можно отнести схему, когда жилье несколько раз сдается якобы близкими родственниками или друзьями от имени владельца по подделанным доверенностям. Клиент, прельщенный подвернувшейся возможностью дешево снять квартиру без посредников, вряд ли станет дотошно проверять подлинность документов, тем более, если ему даже предложат переговорить с якобы «хозяином» квартиры по телефону. Кроме того, сбивает с толку опасение за время проверки упустить квартиру, сдающуюся на столь выгодных условиях. Помните, лицо, уполномоченное владельцем на представительство собственных интересов, должно обладать для этого действующей нотариально заверенной доверенностью. Обязательно разыщите этого нотариуса и проверьте, действительно ли он заверял данный документ. Кроме этого, такой человек должен предъявить копию паспорта владельца и копию соответствующих документов, подтверждающих право собственности. Качественно подделывать весь пакет требуемых документов весьма сложно, к тому же хлопотно.

Какие моменты должны настораживать даже в тех случаях, если ваш потенциальный арендодатель предъявил упомянутые выше документы? Характерными признаками мошенничества подобного рода следует считать:

Если на основании вышеизложенных моментов у вас в процессе оформления сделки возникли сомнения в правомочности арендодателя, не поленитесь навести о нем справки у своих потенциальных соседей. Они-то точно знают все о хозяине квартиры, и могут предоставить вам требуемую информацию.

Несколько собственников или жильцов

Выше мы уже не раз упоминали о том, что для сдачи жилья арендодатель должен обладать правом собственности на нее. Однако как же быть, если квартира принадлежит сразу нескольким лицам на праве долевой или совместной собственности? А ведь такие мошеннические схемы также весьма распространены и арендаторов нередко просят «с вещами на выход» другие собственники, не предоставлявшие свое согласие на заключение сделки. Чтобы не оказаться в такой неприятной ситуации, необходимо в процессе подписания договора найма заручиться письменным согласием с его условиями всех лиц, являющихся совладельцами жилья или зарегистрированными по данному адресу жильцами.

В случае с неприватизированным жильем, владельцем которого является город, требуется не только письменное согласие всех зарегистрированных в квартире лиц, но и разрешение районного жилищного агентства.

Аналогично и в случае съема комнаты в коммунальной квартире, даже если она приватизирована — если соседи против вашего присутствия, лучше поискать другие варианты.

Выводы

В рамках данного материала мы рассмотрели лишь наиболее распространенные схемы квартирных афер. В любом случае все зависит лишь от вас и от вашей бдительности. Ну и напоследок резюмируем основные моменты статьи, которые, надеемся, помогут вам не стать жертвой мошенников:

Будьте на чеку, если вам предлагают неимоверно дешево снять квартиру, Москва — город с чрезвычайно дорогой недвижимостью, и низкие цены на жилье ей нетипичны. Любой собственник прекрасно знает об этом, и вряд ли станет заниматься благотворительностью.

Никогда не снимайте жилье без заключения соответствующего договора, кто бы ни выступал в роли арендодателя. В противном случае, вы лишаетесь возможности защитить свои права, да и вообще доказать их наличие.

Внимательно относитесь к проверке документов, подтверждающих право собственности арендодателя на предоставляемое жилье.

Заручитесь согласием всех сособственников и жильцов квартиры.

Ни в коем случае не платите никому деньги до того, как квартира будет вами осмотрена, а договор найма заключен.

Спасибо за внимание, уютных и теплых вам квартир!

Агентство недвижимости Ковчег

Надежный партнер в сделках с недвижимостью

Подводные камни при сдаче квартиры в аренду.

Сдача квартиры в аренду это не только дополнительный источник дохода, но и возможный источник проблем. Расскажем о всех подводных камнях этого вида заработка.

Аренда квартиры! С чего начать?

В дополнение нашей темы «Квартира на будущее» расскажем обо всем, с чем Вы можете столкнуться при сдаче квартиры в аренду.

Небольшой список действий, который мы дальше обсудим:

• Навести порядок в квартире
• Сделать фотографии
• Набросать описание квартиры
• Разместить на специализированных сайтах
• Совершить показы
• Заключить договор
• Заселить жильцов
• Контролировать жильцов
• Оплачивать коммунальные услуги

Список достаточно простой, но в каждом пункте есть свои «подводные камни».

Навести порядок в квартире.

Прежде, чем делать фотографии следует провести генеральную уборку в сдаваемой квартире. То как будет выглядеть квартира, определит насколько быстро Вы ее сдадите. Все вещи должны быть на своих местах.

Только после того, как все будет блестеть, можно приступать к следующему пункту.

Сделать фотографии.

Удивительно, но до сих пор, при таком количестве техники, с встроенным фотоаппаратом, много людей так и не научились представлять свои товары в лучшем виде. На сайтах очень много объявлений, в которых 2-3 фотографии, на которых ничего не понятно!

Постарайтесь сделать максимальное количество фотографий, начиная с прихожей, всю комнату, коридор, санузел и кухню. Если в квартире есть балкон, то стоит сфотографировать и его.
Если в квартире есть какие-то существенные изъяны, их также не стоит скрывать. Это нужно для того, чтобы в будущем Вы не тратили время на лишние просмотры.

Сделать описание квартиры.

Хорошее, полноценное описание — это такой же, не менее важный, пункт как фотографии! В описании должно быть указано расположение социальных объектов, транспортная доступность (какие метро поблизости, сколько ехать или идти до метро), близость магазинов и торговых центров. Также в описании необходимо указать всю информацию о самой квартире: какие вещи и какая мебель остается, наличие платного телевидения (если есть), наличие интернет и городского телефона. В заключении стоит указать планируемый срок аренды.

Разместить объявление на сайте.

Пожалуй, один из самых легких пунктов. Самое главное выбрать популярные сайты недвижимости, чтобы квартира была арендована в короткие сроки.

Наиболее популярные сайты:

• Циан — cian.ru
• Авито — avito.ru
• Яндекс.Недвижимость — realty.yandex.ru
• Домофонд — domofond.ru

В самом размещении ничего сложного, просто следуете пошаговым инструкциям на самом сайте. Самое главное загрузить фотографии и написать ранее продуманное описание!

Совершение показов.

После размещения показов, начнут поступать звонки. На этапе звонков, желательно отсеять всех, кому Вы не готовы сдать квартиру. Для этого продумайте список вопросов, которые необходимо задать по телефону. Успешным кандидатам можно показывать квартиру.

На входе приготовьте бахилы для арендаторов и их представителей. Старайтесь не мешать просмотру, достаточно просто отвечать на вопросы будущих арендаторов. В случае успешного показа имейте при себе шаблон договора для заключения или назначьте дату заключения договора.

Заключение договора.

Заключение и последующая регистрация договора — это один из важных пунктов, который убережет Вас от недобросовестных арендаторов и проблем с налоговой инспекцией.

В договоре необходимо указать Ваши паспортные данные и арендатора, место заключения договора (адрес полностью), указать срок договора, сделать опись оставляемого имущества с объявленной ценностью. Также не забыть указать условия расторжения договора. Не забудьте указать дату вступления договора в силу.

После заключения договора, его необходимо зарегистрировать в Росреестре.
Договор регистрируется в Росреестре, если он заключен сроком на год или более. Если договор заключен менее, чем на год, то регистрация не требуется.
Важно помнить, что договор без указания даты, приравнивается к долгосрочному договору!

К договору следует приложить дополнение со списком всех вещей и их материальной ценностью, например:
Телевизор Samsung — 15 000 руб.
Микроволновка LG — 5 000 руб.

Список материальных ценностей подписывается Вами и арендатором. Он требуется для того, чтобы в случае порчи или утраты была компенсирована полная стоимость вещи.

Заселение жильцов.

Идеальный вариант — помочь жильцам с переездом и заселением. Но это не обязательно и является просто правилом хорошего тона.
Арендаторам передаются ключи от квартиры, все данные для оплаты дополнительных услуг (телевидение, интернет), производят знакомство с соседями. Также жильцам следует оставить свой номер телефона и управляющей компании, для решения возникших проблем.

Контроль жильцов.

Чтобы Ваша квартира оставалась в сохранности и была пригодна для жизни и последующей сдачи, жильцов необходимо ненавязчиво контролировать. Для этого рекомендуется раз в месяц наведываться и осматривать материальное имущество и состояние квартиры. Компенсацию порчи или утрату имущества следует решать сразу, при выявлении.
Также контроль за жильцами следует вести с помощью соседей, для этого регулярно созванивайтесь с Вашими соседями и спрашивайте как себя ведут Ваши арендаторы.

Непорядочные арендаторы, без контроля, очень быстро «убьют» квартиру и переедут на следующую и тогда выгода от аренды принесет Вам головную боль в виде капительного ремонта и покупке новых вещей!

Оплата коммунальных услуг.

Коммунальные услуги следует оплачивать самостоятельно, благо сейчас это можно делать через интернет. Это необходимо для того, чтобы избежать просрочки платежей и будущих штрафов. Коммунальные платежи стоит включить в арендную плату, кроме счетчиков воды и электричества.

Вывод.

Как видите аренда квартиры способна принести не только прибыль, но и головную боль, если неправильно выбрать арендаторов. Вы можете уберечь себя от всех проблем и траты времени, обратившись к профессионалам.
Мы, в свою, очередь избавим Вас от всех проблем, связанных со сдачей квартиры в аренду.

Источники:
http://dogovor-obrazets.ru/%D1%81%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%8C%D0%B8/%D0%9F%D0%BE%D0%B4%D0%B2%D0%BE%D0%B4%D0%BD%D1%8B%D0%B5_%D0%BA%D0%B0%D0%BC%D0%BD%D0%B8_%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D0%B0_%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D1%8B_%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D0%BE%D0%B3%D0%BE_%D0%BF%D0%BE%D0%BC%D0%B5%D1%89%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D1%8F
http://pravoved365.ru/nedvizhimost/arenda-i-najm/podvodnye-kamni-pri-sdache-kvartiry-v-arendu
http://www.cian.ru/forum-rieltorov-arenda-kvartiry-juridicheskim-litsom-279844/
http://www.realto.ru/journal/articles/moshenniki-chestnyij-otem-deneg-i-drugie-podvodnyie-kamni-arendyi-kvartir/
http://kovcheg-realty.ru/podvodnye-kamni-pri-sdache-kvartiry-v-arendu/
http://www.domofond.ru/arenda-pomesheniy-moskva-c3584?Page=3