Покупка апартаментов: риски

Покупка апартаментов: риски

Добрый день, уважаемые посетители сайта o-nedvizhke.ru! Что такое апартаменты? Какими юридическими особенностями обладают апартаменты? Что нужно знать при их приобретении?

Об этом расскажут нотариус Нотариальной Палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров и вице-президент компании NAI Becar Илья Андреев.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Алексей: Наряду с жилыми помещениями и квартирами, как обычно граждане воспринимают приобретаемое жилье, в последнее время появился и стал достаточно модным некоторый особенный вид жилья – апартаменты. В чем смысл, в чем подвох или радость для покупателей такого вида жилья?

Илья: Следует начать с того, что понятия «апартаменты» в градостроительном законодательстве как не было, так и нет. Были какие-то ошибочные постановления несколько лет назад, но их было буквально пару штук, а слово «апартаменты» в основном используется в обиходном выражении и, чаще всего, оно означает некий формат жилья, в котором нельзя прописаться. На сегодняшний день, именно так это воспринимает общество. Некоторые специалисты употребляют этот термин, когда говорят о квартире какого-то высокого класса. На самом деле, апартаменты – это помещение, предназначенное для проживания, чаще всего, располагающееся в гостинице и имеющее кухню. В общем, это наиболее классическое понимание апартамента, которого мы, в частности, стараемся придерживаться. На сегодняшний день огромное количество апартаментов, которые строятся в России – это, по факту, просто жилье.

Алексей: Почему жилье не строить?

Илья: Получить градостроительную документацию и разрешение на строительство жилья несколько сложнее, потому что требования, которые на сегодняшний день предъявляются к жилым комплексам, прежде всего, с точки зрения обеспеченности их социальной инфраструктурой, очень велики. И они накладывают довольно серьезные финансовые обязательства на застройщиков, и застройщики склонны стараться их обходить.

Алексей: То есть апартаменты проще построить застройщику, так?

Илья: Да. Потому что гостиница – это не жилой объект, хоть он и предназначен для временного пребывания там людей, и на сегодняшний момент, он не требует возведения какой-либо социальной инфраструктуры, у него нет тех жестких требований по инсоляции, которые есть у жилья и в какой-то степени строить его легче. Хотя, безусловно, себестоимость возведения гостиницы выше, чем стоимость возведения жилья.

Что такое апартаменты?

Что такое особняк, читайте тут.

Алексей: Предположим, человек решил купить себе апартаменты. Помещение его устроило, инсоляция тоже. Тот факт, что оно нежилое – ничего страшного. Что он получает на руки после покупки? У него что в документах будет?

Илья: На руки он получает некий нежилой объект. Чаще всего, это номер в гостинице, но в свидетельстве о собственности будет написано «нежилое помещение».

Алексей: Зарегистрироваться там можно? И если да, то как?

Илья: У нас есть такое понятие, как временная регистрация в гостинице. И в данном сегменте, она применима. Тут, скорее, ситуация зависит от управляющей компании. Есть другое направление апартаментов, которыми в частности занимаемся мы. Мы четко принимаем и определяем для себя, что апартамент – это гостиничный номер в гостинице, который используется для извлечения его собственником арендного дохода. То есть это доходный дом. Кондо-отель, аппарт-отели – очень много разных терминов. Так или иначе, это все примерно одно и то же. Это некий юнит, который приобретается собственником, в котором собственник не проживает, который собственник передает в управление управляющей компании и получает с этого доход. Так это понимаем мы. В таком формате, мы ввели свой первый отель этим летом

Алексей: А вообще, когда люди приобретают такие номера в гостиницах, апартаменты, по сравнению с обычным жильем, какие возникают у них дополнительные расходы? Или они, наоборот, платят меньше? Я имею ввиду коммунальные платежи, налог с недвижимости, который сейчас у нас зреет в Санкт-Петербурге.

Илья: Все эти расходы несколько выше, чем в жилье, и расходы на коммуналку, так как тарифы для гостиниц выше, и у монополистов расценки чуть выше, и налог, безусловно, выше. Но в абсолютном выражении, речь идет не о серьезной разнице.

Алексей: А кто-нибудь пытался потом перевести купленный номер в гостинице в жилое помещение (в квартиру)?

Илья: Да, такие случаи известны.

Алексей: И как?

Илья: Есть успешные примеры.

Алексей: Чаще приобретается нежилое помещение или доля в нежилом помещении?

Илья: Чаще всего, это отдельное, выделенное помещение.

Алексей: Зарегистрироваться можно, как я понял, получив временную регистрацию. Налоги в данном случае выше или ниже, чем в случае с жильем?

Илья: Налоги выше.

Алексей: Насколько?

Илья: Сильно повыше.

Алексей: Можете привести пример?

Илья: Все зависит от кадастровой стоимости конкретного объекта. Также налог отличается от района к району. Но в среднем, я думаю, за 35 метровый апартамент налог составит тысяч 8 в год.

Алексей: Какая доходность? Какой процент загрузки апартаментов, которые у вас уже построены?

Илья: На сегодняшний день, у нас он доходит до 80%, но мы запустились только в конце прошлого года, поэтому статистика не так продолжительна. Доходность считать на сегодня неправильно, потому что за пару месяцев, это не совсем будет корректный показатель. Доходность имеет смысл считать с учетом горизонта трех лет, с учетом стоимости апартамента на конечном этапе, но мы рассчитываем, что текущая доходность для собственника должна быть около 12-14%. Учитывая то, что мы комбинируем краткосрочные и среднесрочные проживания.

Алексей: 12-14% вы считаете без учета стоимости привлечения займовых средств?

Илья: Да.

Алексей: Ну, может быть ваша компания такая честная и открытая, которая заявляет о том, что вообще покупать надо апартаменты для того, чтобы потом сдавать их в аренду. Если учесть те компании, в которые я звонил, там вопрос о сдаче в аренду вообще не стоял. Там был вопрос, связанный с тем, что это такое же жилье, как и квартира, но есть ряд незначительных особенностей, поэтому можно покупать и жить. И, вообще, оно лучше, чем квартира, потому что имеет более богатую инфраструктуру, бассейны и фитнес-центры, за которые тоже нужно будет что-то платить. Я не стал спрашивать сколько, но думаю, что не мало.

Илья: Я бы не говорил, что тут речь о честности. Дело в том, что все это в принципе законно. Это, скорее, речь о разнице бизнес-стратегий. Да, я с этого начал, большинство того, что продается и называется апартаментами – это жилье.

Алексей: А можно ипотеку взять под покупку апартаментов?

Илья: Да, безусловно. Если объект реализуется в рамках ФЗ №214, а нежилая недвижимость вполне может реализовываться в рамках этого закона, такие примеры опять же есть в достаточном количестве.

Алексей: А вы в рамках ФЗ №214 реализуете?

Илья: Да. Мы планируем продавать объекты в рамках этого закона.

Алексей: То есть у вас ощущение от рынка апартаментов, это перспективно по всей России или в основном Москва и Санкт-Петербург?

Илья: Ну, безусловно, это в тех городах, где есть серьезный отдельный рынок, то есть серьезная потребность в арендном жилье. Опасения есть. Они касаются как раз той ситуации, когда этот формат используется для обхода действующих требований по социальной инфраструктуре. Это, конечно, не может не тревожить Правительство города, совершенно справедливо. Оно понимает, что в обход действующих требований, люди строят огромные комплексы, в которых по факту проживают люди с детьми и родителями, которым требуется помощь, требуются детские сады, школы, поликлиники и др. А по сути, застройщики никакой финансовой ответственности не несут. Это неправильно.

Алексей: У вас семья, предположим. Ваш среднестатистический валовый доход для Санкт-Петербурга составляет 50-70 тысяч рублей в месяц на двоих. У вас нет жилья, вы жилье снимаете. У вас в планах есть какие-то накопления, и есть желание приобрести место для проживания. Перед вами стоит выбор – приобретать квартиру по ФЗ 214 или прекрасный апартамент не далеко от такой же квартиры расположенный, и в целом между ними есть определенные сходства. Как вы будете размышлять? Какова логика такого выбора?

Илья: Я имею некие знания и опыт, поэтому мое поведение отличается от поведения среднестатистического покупателя квартиры. Я, в общем, так и делаю, безусловно. Я когда приобретаю что-то для себя, в том числе недвижимость, я обязательно думаю, для чего я это буду использовать завтра, послезавтра и через 5-10 лет. И этим мое поведение принципиально отличается от поведения человека, который решает проблему на сегодня – купить некое жилье.

Поэтому, с этой точки зрения тут нужно смотреть на конкретную ситуацию. Если я понимаю, что это я покупаю для себя, и я буду жить в этом месте достаточно продолжительный период, и буду жить со своей семьей, то я выберу квартиру. Если я понимаю, что это временный вариант на период 2-3 лет, после чего я буду улучшать жилищные условия или переезжать, я выберу апартамент, чтобы это был некий инвестиционный актив, которым я могу более эффективно распоряжаться.

И мы знаем много таких примеров, когда люди продавали свою трехкомнатную квартиру, приобретали два апартамента у нас и планировали за счет дохода программу, которая у нас существует, снимать себе нормальное жилье и еще иметь немного денег сверху. Это такой вполне разумный путь человека, который думает о своих деньгах.

Апартаменты – это нежилые помещения, в связи с чем, покупатель может столкнуться с рядом сложностей в регистрации по месту жительства, оплате налога по ставке в 2% от кадастровой стоимости помещения. Кроме того, расходы на содержание такой квартиры будут значительно выше, чем в жилом многоквартирном доме.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Покупка апартаментов: риски и преимущества

Апартаменты воспринимаются сегодня на рынке жилья в России как модный тренд с массой достоинств – не зря же в Москве этот сегмент за полгода вырос на 18%, так что теперь на апартаменты приходится треть от всего предложения. Но эксперты предупреждают, что главным “подвохом” апартаментов, привлекающих покупателей ценой на 20% ниже стоимости квартир, сегодня является их статус нежилого помещения.

Панорама сегмента

Доля апартаментов на рынке первичного жилья Москвы, по словам большинства экспертов, составляет 33%. По данным компании Est-a-Tet, количество проектов с начала года увеличилось с 57 до 66 проектов.

Объем апартаментов в реализации с начала года вырос на 18,4% – с 342 тысяч квадратных метров до 403 тысяч “квадратов”, рассказывает руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк. На долю элитного сегмента пришлось 127,7 тысячи квадратных метров (прирост на 32%), на долю бизнес-класса -201,7 тысячи квадратных метров (прирост на 50%), а на долю комфорт-класса – 73,2 тысячи (прирост на 18%).

Также Богданюк говорит о том, что, по сравнению с началом года, в июне цены на апартаменты категории “элит” выросли на 21% – с 647,4 тысячи рублей до 780,8 тысячи рублей за “квадрат”. В бизнес-классе в свою очередь цены упали на 15% – до 173,3 тысячи рублей за квадратный метр. А вот стоимость апартаментов комфорт-класса незначительно увеличилась – на 2% до 131,4 тысячи квадратных метров за “квадрат”. Средняя цена квадратного метра в апартаментах эконом-класса, по данным эксперта, равна 113,5 тысячи рублей.

В итоге разнице в стоимости между самыми дешевыми апартаментами на рынке превышает 100 раз – 3 миллиона рублей против 314 миллионов рублей, утверждает заместитель президента по стратегическим коммуникациям ГК “Грас” Петр Кирилловский.

Фактор “нежилого”

Главной “опасностью” апартаментов сегодня является неопределенность сегмента, а точнее, его статус апартаментов как нежилых помещений, использующихся для длительного проживания. Апартаментные проекты в основном являются продуктом редевелопмента, то есть строятся на территории бывших промышленных зон. “Классический апартамент – это, по сути, гостиничный номер. А в российском законодательстве статус гостиницы трактуется как нежилое помещение с жилым функционалом”, – отмечает коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов.

С одной стороны, эксперты призывают покупателей не пугаться этого, так как апартаменты не уступают классическим форматам жилья вроде квартир в уровне комфорта. С другой стороны, будущим владельцам новомодной недвижимости все-таки нужно быть морально готовым к некоторым “подвохам” “нежилого жилья”.

Эксперты уверяют, что покупатели апартаментов обладают правом собственности, правом распоряжения и правом владения, как и в случае с квартирами, то есть они могут проживать в апартаментах, сдавать их в аренду, продавать, дарить, а также осуществлять иные, установленные законом сделки. В целом, регистрация права собственности на апартаменты практически ничем не отличается от приобретения прав на жилые помещения.

При этом стоит понимать, что приобретаются права собственности на само помещение, и собственник не имеет права на общее имущество многоквартирного дома, как это бывает c теми, кому принадлежит квартира в многоквартирном доме.

Покупатель апартаментов должен знать, что в свидетельстве о праве собственности может стоять запись как “апартаменты”, так и “нежилое помещение”, уточняет генеральный директор компании “Миэль-Новостройки” Софья Лебедева. Это зависит от того, что изначально указано в разрешении на строительство и проектной документации. Например, если здание было заявлено в статусе “апарт-отель”, то указывается, что это апартаменты, а если здание строилось как офисно-деловой центр, то велик риск, что в свидетельстве будет указано второе, поясняет собеседница агентства.

Прописка с оговоркой

Статус нежилого помещения апартаментов не позволяет их владельцу оформить постоянную регистрацию по месту жительства. В данном случае речь идет о временной регистрации по месту пребывания. “Постоянная регистрация отличается от временной тем, что последнюю нужно пролонгировать каждые 5 лет. Все остальные отличия сводятся к тому, что с временной регистрацией вам не удастся получить ИНН, полис ОМС, встать на биржу труда или в очередь на жилье”, – объясняет Белоусов.

При этом даже временная регистрация на пять лет возможна не во всех апартаментах, а только в тех, что имеют статус гостиницы, подчеркивает генеральный директор компании “Метриум Групп” Литинецкая.

“Для получения статуса гостиницы, во-первых, сам дом должен иметь назначение “гостиницы”. Его эксплуатацией должна заниматься специализированная управляющая компания (УК), имеющая лицензию на управление гостиницами, а не только жильем”, – поясняет собеседница агентства. Она уточняет, что, по закону, у сотрудников УК при гостиницах есть право ставить на регистрационный учет граждан в момент их прибытия и снимать с учета в момент выезда.

“Нанять такую УК жильцы могут и сами, если поймут, что абсолютному большинству крайне важно иметь временную регистрацию. Для этого им даже не нужен девелопер. И тогда вы сможете получить вожделенную регистрацию в ваших апартаментах”, – утверждает Литинецкая.

Вниманию дольщиков

Особые трудности с апартаментами могут возникнуть у покупателей, приобретающих их в строящемся проекте по договору долевого участия. Глава “Миэль-Новостройки” предупреждает, что в случае судебного разбирательства по недостроенному объекту многие суды будут рассматривать его не как помещение, в котором покупатель собирался проживать, а как источник инвестиционных доходов.

“В этом случае получить право собственности до закрытия инвестиционного контракта будет исключительно тяжело, даже если дом, в котором находятся апартаменты, уже построен. Так как сформировавшаяся судебная практика в отношении нежилых помещений, к которым относятся и нынешние апартаменты, несколько отличается от той, которая сложилась относительно жилых помещений”, – поясняет она.

Добиться возврата вложенных средств будет непросто и в случае банкротства застройщика. “В законе о банкротстве, в котором была дополнительно к 214-ФЗ продублирована защита интересов дольщиков, данная категория была вынесена в отдельный раздел кредиторов, с которыми обязан расплатиться застройщик. Но в законе подчеркивается, что это касается только покупателей квартир жилых многоквартирных домов. К покупателям апартаментов данная норма не относится”, – объясняет Литинецкая.

Круг потребителей

Особенный статус апартаментов и их сравнительно невысокая цена, которая на 15-20% ниже стоимости квартир, влияют и на “круг” покупателей.

“Очень часто в ответ на вопрос “Для кого покупаете?” мы слышим: “Ребенку”. Родители берут детям жилье “на вырост”: с перспективой отселения ребенка, когда тот станет студентом. Это аудитория бизнес-класса”, – рассказывает Петр Кирилловский.

Апартаментная “элитка” же, по его словам, востребована у топ-менеджеров корпораций и крупных чиновников, поскольку проекты такого уровня, как правило, находятся в центре города, а значит – удобно добираться до работы. “Сейчас к этой прослойке потребителей добавилась богемная буржуазия – люди, зарабатывающие хорошие деньги творческими профессиями, а также топ-менеджеры с интересами в художественной сфере”, – отмечает Кирилловский.

Кроме того, на рынке уже есть апартаменты, заточенные специально под иностранцев, которые привыкли к комфортным условиям проживания и для которых наличие постоянной регистрации некритично. По словам Белоусова, такие апартаменты часто продаются или сдаются уже с чистовым ремонтом.

Доступная цена апартаментов делает их также привлекательными и для частных инвесторов, уверен Белоусов. Так, например, по подсчетам Capital Group, годовой доход арендодателя апартаментов класса “бизнес” может составить до 48 тысяч долларов.

Впрочем, есть категория покупателей, которым надо семь раз подумать, прежде чем останавливать свой выбор на апартаментах. Так, Лебедева предупреждает, что на апартаменты не распространяются льготы ни по текущему налогообложению, ни по оплате коммунальных платежей. Таким образом, они могут стать непривлекательными для категории лиц, имеющих право на соответствующие льготы, конкретизирует она.

Ну и наконец, покупателю апартаментов нужно быть готовым к тому, что его соседом по площадке может стать и офис, так как в большинстве таких комплексов деление на помещения, в которых проживают люди, и на офисные помещения гораздо более условно, чем в жилых домах, и практически ничем не регламентируется, подытоживает Лебедева.

Риски дольщика при покупке апартаментов и коммерческой нежилой недвижимости

В новом видео на нашем канале в YouTube поговорили с юристом Андреем Тютюниным о тонкостях покупки строящихся апартаментов и нежилых помещений.

Avaho.ru: Ранее мы уже выпустили несколько роликов про проблемы дольщиков. Особо негативную реакцию у тебя вызывает покупка строящихся апартаментов. Так ли это?

Андрей: Да, это правда. Покупатели апартаментов рискуют остаться без имущества после достройки дома в случае банкротства застройщика, т. е. покупатели квартир получат свои объекты, а покупатели апартаментов и нежилых помещений площадью более 7 кв. м — нет.

Avaho.ru: При покупке строящейся квартиры таких проблем нет?

Андрей: Да, таких проблем не возникает. По закону № «О несостоятельности (банкротстве)» право на получение помещений в случае банкротства застройщика получают только покупатели квартир, машиномест и иных нежилых помещений площадью менее 7 кв. м.

Avaho.ru: А можно вообще оценить возможный риск при покупке исходя из условий договора?

Андрей: Нет. Застройщики не описывают такой риск в договоре долевого участия (ДДУ) на приобретение апартаментов или нежилых коммерческих помещений, потому что потенциальный покупатель задумается, стоит ли вкладываться в такой объект.

Avaho.ru: Насколько велика вероятность банкротства застройщика? Как обезопасить себя до подписания ДДУ?

Андрей: Проверить риск банкротства застройщика на стадии заключения договора невозможно, даже если заказать юридическую оценку положения застройщика. Сегодня застройщик исполняет свои обязательства, а завтра — нет.

Вложение денег в новостройку — это длительная инвестиция на год, два, три и дольше. За этот период времени может произойти все что угодно. Спрогнозировать будущее застройщика объективно невозможно. Это вопрос удачи. Покупая квартиру в новостройке, вы совершаете рисковую сделку. Но при этом покупатели квартир по закону более защищены, чем покупатели апартаментов или коммерческих нежилых помещений.

Avaho.ru: Если все же застройщик признан банкротом, есть ли способы для дольщика защитить себя?

Андрей: Еще о года назад, когда мои клиенты, покупатели апартаментов, попадали в такие ситуации, мы использовали схему признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства через суды общей юрисдикции.

Суды общей юрисдикции использовали не закон о банкротстве, а Гражданский кодекс, где четко указано, что если человек приобрел и оплатил имущество — то он имеет право получить это имущество.

Avaho.ru: А какая практика признания права собственности на апартаменты и нежилые помещения действует сейчас?

Андрей: 5 сентября 2022 года Верховный суд вынес решение о том, что признать право собственности на долю в объекте незавершенного строительства невозможно, объект не конкретизирован.

Возникает интересная ситуация. По решению суда, право собственности на нежилое помещение признать нельзя, невозможно понять, что это за помещение. Но когда его продавали — проблем с идентификацией не было.

На мой взгляд, это абсолютно несправедливое поведение судов в этой ситуации. Может быть, это решение будет скорректировано. Но пока я отговариваю клиентов, которые ко мне обращаются, от покупки строящихся апартаментов и нежилых коммерческих помещений.

Avaho.ru: Получается, что с 5 сентября 2022 года признать право собственности на долю в объекте незавершенного строительства на апартаменты и коммерческие нежилые помещения уже нельзя?

Андрей: Верно. Сейчас признать право собственности на такие объекты уже не получится. Но те дольщики, кто признал право собственности раньше, имеют на руках вступившие в силу и даже зарегистрированные Росреестром права собственности на эти доли.

Avaho.ru: А что с коммерческими нежилыми помещениями? Там ситуация отличается?

Андрей: Ситуация с коммерческими нежилыми помещениями хуже, чем с апартаментами. С точки зрения социальной функции государства у апартаментов «улучшенные перспективы». Наше государство не помогает бизнесу. Поэтому теоретическая вероятность того, что закон о банкротстве изменят под апартаменты, выше, чем под коммерцию. Арбитражные управляющие прекрасно понимают, что апартаменты покупаются для жизни. В случае с коммерческими помещениями — это бизнес, который несет в себе риски.

Avaho.ru: А кому тогда перейдут эти апартаменты и нежилые помещения?

Андрей: По закону о банкротстве апартаменты и коммерческие нежилые помещения попадают в конкурсную массу и реализуются с торгов. Первый приобретатель лишается на них права.

Avaho.ru: Понятно. А можно хотя бы деньги забрать, которые были уплачены при покупке этого объекта?

Андрей: По закону дольщик нежилых помещений включается в денежный реестр. Как правило, у нет и не будет денег. Поэтому включение в денежный реестр означает лишь формальное право получить уплаченные средства.

Есть дискуссионный вопрос, что приобретатели апартаментов могут стать залоговыми кредиторами. В этом случае предмет залога реализуется с торгов, а часть денег остается у первого покупателя. Но это пока спорно. В любом случае, вернуть всю сумму не получится. Залоговые кредиторы в процедуре банкротства застройщика получают 60% от цены, за которое их залоговое имущество было реализовано с торгов.

Avaho.ru: Какие будут твои основные рекомендации дольщикам апартаментов?

Андрей: Я бы поставил вопрос . Eсли сегодня вы выбираете между строящейся квартирой или апартаментами, то покупайте квартиры. Приобретать апартаменты крайне рискованно. Как вариант — можно рассмотреть покупку строящихся апартаментов в тех объектах, которые уже введены в эксплуатацию (это могут быть заводы, фабрики, училища). Дома реконструируют, внутри делают перепланировку, ставят на кадастровый учет, в дальнейшем оформляют собственность.

На вопросы отвечает Андрей Тютюнин, юрист, генеральный директор «Тютюнин и партнеры», тел.

Смотрите интервью и подписывайтесь на наш канал в YouTube!

Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Темы в материале

Поделиться

Треть новостроек, строящихся в Москве, приходится на апартаменты. Они всегда популярны у покупателей из-за более доступных цен – их стоимость может быть на 30% ниже, чем квартира равной площади в этом же районе. Возникает вопрос: чем же апартаменты отличаются от обычной квартиры, если застройщики готовы идти на такое снижение стоимости?

Рассмотрим вместе с экспертами плюсы и минусы апартаментов и разберемся, в каких случаях их покупка будет выгодной.

Что такое апартаменты

Апартаменты – это нежилая коммерческая недвижимость, которая внешне ничем не отличаются от квартиры. Там есть все необходимое для проживания людей: вода, электричество, санузел, место для кухни.

Однако из-за особого статуса в таком помещении нельзя оформить постоянную регистрацию – только временную. В результате имеем нечто среднее между гостиничным номером, офисом и квартирой.

В ряде случаев застройщик для привлечения внимания к своему объекту обещает покупателям в дальнейшем оказать содействие в переводе апартаментов в жилье. Это не противоречит российскому законодательству, но на деле процедура очень сложная и редко осуществимая.

«В первую очередь, необходимо привести апартаменты в соответствии с санитарными нормами. К примеру, обеспечить достаточный уровень инсоляции: солнечный свет должен попадать в каждую комнату не менее двух часов в день. Иногда это невозможно в силу конструктивных особенностей здания», – рассказал управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

Почему так дешево?

Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то нормы жилищного строительства на апарт-здания не распространяются.

«Застройщик может не придерживаться установленных требований к жилью, например, по теплоизоляции, инсоляции или удаленности от промышленных объектов. Кроме того, девелопер не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детскими садами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры. Все это значительно удешевляет себестоимость объекта и упрощает для застройщика процесс согласования и получения разрешения на строительство. Отсюда и низкая цена», – пояснил управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

Он отметил, что именно поэтому апартаменты часто возводят там, где по техническим и другим нормативам невозможно построить жилые дома.

Продажа апартаментов могла проводиться по договору долевого участия (ДДУ), то есть в соответствии с 214-ФЗ. Однако заключение ДДУ на нежилые помещения – лишь право, но не обязанность застройщика.

Поэтому многие строительные организации вполне законно уходят к другим договорным отношениям, которые более выгодны им: предварительные ДДУ, договоры соинвестирования и прочие. Такие схемы достаточно рискованны и не гарантируют получение «квадратных метров».

Таким образом, при покупке апартаментов был риск встретиться с недобросовестным застройщиком.

С 1 июля 2022 года в этой области произошли существенные изменения: застройщиков апартаментов юридически приравняли к застройщикам жилых многоквартирных домов. В связи с переходом на проектное финансирование они должны переводить деньги в банк на эскроу-счета.

«Девелопер теперь не сможет привлекать средства граждан по какой-либо «серой» схеме, в обход эскроу-счетов – к примеру, по договорам инвестирования», – сказала председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

Однако, по ее словам, покупателю не стоит забывать, что апартаменты не приравнены к жилью, и в случае банкротства застройщика гражданин сможет вернуть только деньги, а не квадратные метры, как при приобретении квартиры.

Условия ипотечного кредитования для апартаментов и квартиры также отличаются.

«Получить ипотеку на коммерческий объект гораздо сложнее по ряду причин: не все банки выдают займы на покупку нежилой недвижимости, существует сложность оценки объекта, большой первоначальный взнос, повышенные процентные ставки. Если банк все же одобрит ипотеку, то сам объект недвижимости будет находиться в обременении у банка до момента полной выплаты ипотеки», – говорит руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров.

Социальные гарантии

Из-за статуса коммерческой недвижимости размер коммунальных платежей для апартаментов выше в среднем на 15% по сравнению с квартирами.

«Если жилищное законодательство подразумевает государственное регулирование – у управляющих компаний будет примерно одинаковая тарификация, то в случае с апартаментами государство не имеет никаких рычагов воздействия. Сегодня вы можете получить счет за коммунальные услуги на 6 тысяч, а в следующем месяце – на 26 тысяч, и с этим ничего нельзя будет сделать», – комментирует генеральный директор ООО «ВИВЛА» Виталий Потапов.

По его словам, имущественный налог на апартаменты тоже существенно выше. Если за квартиру кадастровой стоимостью 10 млн рублей вы платите 10 тысяч рублей налога ежегодно, то за аналогичные апартаменты налог составит примерно 50 тысяч рублей.

Еще один минус – при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет (260 тысяч рублей на человека) и использовать социальные льготы – например, материнский капитал.

«Покупая апартаменты для жилья, лучше выбирать дома, в котором продаются также и квартиры. Иначе может оказаться, что вашими соседями по апартаментам станут офисы, магазины или даже ночной клуб, поскольку на нежилые помещения не распространяется действие закона о тишине», – отметил Виталий Потапов.

Плюсы апартаментов

Список минусов довольно внушительный, но спрос на апартаменты растет с каждым годом. И немаловажную роль в этом играет цена.

Отсутствие необходимости соблюдать множество формальностей при строительстве существенно снижает себестоимость такой недвижимости. В итоге покупателю нужно заплатить за апартаменты гораздо меньшую сумму при заключении сделки. Это хорошая возможность не только приобрести относительно дешевое жилье, но и зарабатывать на его сдаче в аренду.

«Довольно часто апартаменты строятся в очень интересных местах – бывших промзонах, красивых территориях с видом на Москву-реку. Застройщики стараются сделать свои комплексы максимально привлекательными. К работе привлекаются архитекторы, ландшафтные дизайнеры, создается уникальная архитектура зданий», – рассказывает руководитель Проектного Объединения УНИКУМ Ольга Смоленская.

По ее словам, второй важный плюс – свободная планировка пространств.

«Поскольку апартаменты не являются жильем, ограничивающих норм на них меньше. Соответственно, в отведенном пространстве можно делать все: расположить санузлы, где удобно, убрать или поставить перегородки», – отметила она.

Большинство объектов имеет удобное местоположение: недалеко от метро и крупных офисных центров. В проектах высокого класса обязательным условием будут улучшенные планировки, гостиничный сервис и дополнительные услуги, интересный дизайн и компоновка помещений (например, террасы или мансарды).

6 фактов, которые следует знать при покупке апартаментов

В последнее время стремительно развивается такой формат недвижимости, как апартаменты — помещения, не относящиеся к жилому фонду, но пригодные для проживания. Они активно закладываются в проекты административных зданий и гостиничных комплексов.

«Объем предложения апартаментов по итогам 2015 года составил порядка 693,3 тыс. кв. м в 97 проектах, из которых 21 относится к реконструкции зданий. Объем предложения апартаментов продемонстрировал положительную динамику на 12,4%, тогда как в 2014 году этот показатель составлял 48,2%», — говорит Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

На долю апартаментов сейчас, по его оценке, приходится 26% на рынке новостроек. Заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь приводит близкие цифры — 28%. Крупнейшие среди вышедших на рынок в прошлом году — «Тушино 2018», «ЗилАрт», «Символ», SREDA и пр.

Главное преимущество апартаментов перед традиционной жилой недвижимостью — относительно низкая цена.

«Апартаменты отличаются более доступными ценами по сравнению с квартирами в новостройках, имеющими аналогичные характеристики. Разница в стоимости может составлять 20–25%», — говорит Гудзь.

Квартирам прописали налог

Как уточнил Богданюк, по итогам 2015 года средневзвешенная цена на апартаменты находилась на уровне 357,2 тыс. руб./кв. м.

«Сегмент апартаментов стал развиваться ввиду отсутствия свободных площадок в столице под строительство жилья. Сначала девелоперы вводили их в составе бизнес-центров, затем в апартаментные комплексы стали превращать бывшие фабрики или заводы. Изначально этот формат недвижимости был рассчитан на преуспевающих бизнесменов, которые использовали это жилье для временного проживания», — говорит Владислав Мельников, старший вице-президент Банка ВТБ, финансирующего проект МФК Match Point.

Традиционно апартаменты покупали в качестве второго жилья, но сейчас ситуация изменилась.

«Мы видим, что целевая аудитория рынка апартаментов и жилья смешалась. Важным плюсом при выборе апартаментов является их стоимость. Аналогичная квартира (по расположению, метражу) будет стоить сегодня на 10–15% дороже апартаментов», — рассказывает Александр Подусков, директор по девелопменту и развитию loft-проектов KR Properties.

Тем не менее, совершая такую покупку, следует учесть, что есть целый ряд подводных камней, которые вытекают из зыбкого правового статуса апартаментов.
«Сам термин никак не закреплен ни на региональном, ни на федеральном уровне, однако можно говорить о том, что апартаменты, являясь по сути своей жилой недвижимостью, регулируются законодательно и облагаются налогами по принципу коммерческой. И здесь есть свои плюсы и минусы», — говорит руководитель практики разрешения споров ИФК «Горизонт Капитал» Василий Ицков.

Проблемы с пропиской

С точки зрения закона апартаменты являются нежилым помещением, не предназначенным для постоянного проживания граждан, таким образом, даже являясь собственником и постоянно проживая в таком помещении, регистрация в нем невозможна. Впрочем, тут есть лазейка. Получить регистрацию можно, если апартаменты расположены в гостинице.

Москва больше не резиновая

«Апартаменты не являются жилыми помещениями, следовательно, регистрация в них по месту жительства невозможна. Регистрация же по месту пребывания в нежилых помещениях осуществляется только тогда, когда соответствующее помещение входит в сферу ведения специализированного учреждения — гостиницы, дома отдыха, больницы и т.п. Обязанность по регистрации лежит в этом случае на администрации соответствующего учреждения (п. 14 Правил № 713). Если же помещение для временного проживания не является частью гостиницы или иного средства проживания (а мы ведем речь именно о них), то обязанность по регистрации просто-напросто отсутствует», — поясняет Мария Понаморева, старший юрист адвокатского бюро A2.

Стоит отметить, что гостиничная регистрация, хотя дает все те же права, что и регистрация в жилом доме, требует продления каждые пять лет.

«Временная регистрация на пять лет наделяет собственника апартаментов теми же правами, что и жителя обычной московской квартиры, то есть он может прикрепиться к местной поликлинике, отдать ребенка в школу или детский сад, поэтому апартаменты стали приобретать, в том числе, семьи с детьми», — говорит Мельников.

Сложное налогообложение

Поскольку апартаменты не относятся к жилому фонду, здесь нельзя получить налоговый вычет (освобождение от налога в 13%). При этом налоги берутся по более высокой ставке.

«Разница в размере налогов составляет порядка 20–25%. Например, за квартиру за 5 млн руб. владелец будет платить 4 тыс. руб. в год, а за апартаменты за 4 млн руб. — 20 тыс. руб.», — говорит Богданюк.

В случае определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости апартаментов размер ставки налога будет 0,5%, если апартаменты не расположены в административно-деловом или торговом центре (комплексе); их назначение в соответствии с кадастровым паспортом объекта недвижимости или документами технического учета не предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо подобные объекты фактически там не размещены; их кадастровая стоимость не превышает 300 млн руб.

Малогабаритная элитка

«Если апартаменты не соответствуют какому-либо из вышеуказанных условий, то ставка налога составит 2% (пп. 2 п. 2 ст. 406 НК РФ). Для сравнения, ставка налога в отношении жилых помещений составляет 0,1% (пп. 1 п. 2 ст. 406 НК РФ)», — говорит Понаморева.

«При покупке следует обратить внимание на ряд факторов, которые будут влиять на последующую стоимость владения объектом недвижимости. Например, совершенно точно необходимо изучить изначальную документацию на здание. Если присутствует офисно-торговое назначение или общепит, то налог на такого рода объекты составит 1,2–2% , если же назначение иное, например гостиница, то налог составит 0,5%», — советует Подусков.

В то же время кадастровая стоимость жилого и нежилого помещения в некоторых районах может отличаться в разы, причем жилые объекты будут дороже.

«Таким образом, в некоторых случаях в денежном выражении налог на апартаменты будет ниже, чем на аналогичную по показателям квартиру», — замечает Подусков.

Управляющая компания сама устанавливает тарифы

В отличие от жилой (с точки зрения закона) недвижимости к апартаментам не предъявляются требования, закрепленные в ЖК, относительно порядка управления общим имуществом. Таким образом, жители апартаментов никак не могут влиять на тарифы, которые выставляет управляющая компания за эксплуатацию здания и прилегающей территории и инфраструктуры. Поэтому, как правило, платежи для владельцев апартаментов оказываются выше.

«В среднем коммунальные услуги в апартаментах выше, чем в квартирах, на 15%. Итого разницу в стоимости между квартирой и апартаментами за счет более высокой налоговой ставки и коммунальных платежей владельцы апартаментов могут сравнять с покупкой квартиры через 50 лет в среднем», — говорит Богданюк.

Инфраструктура никак не регламентирована

Поскольку жильем апартаменты не являются, никаких обязательств девелопер перед жильцами не несет.

«Девелопер не обязан благоустраивать прилегающую к объекту территорию. Поэтому вопрос о работах, которые планируется произвести, следует задавать одним из первых. От этого ведь также зависит уровень вашего комфорта. Будут ли созданы детские площадки, посажены деревья? Каким образом будут организованы маршруты движения транспорта и пешеходов? Если комплекс апартаментов подразумевает не только жилой, но и офисный кластер, то на последний вопрос стоит обратить повышенное внимание — маршруты движения мамочек с колясками и клерков, бегущих на перекур, должны быть разведены», — советует руководитель архитектурной мастерской T+T Architects Сергей Труханов.

Соседство жилого и офисного пространства, которое возможно в апартаментах, стоит заранее учитывать прежде всего тем, кто собирается там жить. Рабочий коллектив за стеной, постоянные визитеры, курьеры — не слишком комфортное соседство. А если рассматривать покупку апартаментов для организации офиса, то следует учесть, что некоторые девелоперы стараются ограничить такую возможность. Например, выдают ограниченное количество автомобильных пропусков на территорию.

Не распространяются санитарные нормы

«Одним из моментов, которые важно учитывать, приобретая апартаменты, является то, что на эти объекты недвижимости не распространяются нормы СанПиН, установленные для жилых помещений и оговаривающие соответствующий уровень освещенности, шумоизоляции и инсоляции. Это покупателю нужно проконтролировать самому», — говорит Труханов.

Риелторы ждут заморозков

При этом нередки случаи, когда апартаменты появляются в старых промышленных зданиях, которые прошли реконструкцию. Лофты, бесспорно, имеют свое очарование, но, приобретая подобную недвижимость, важно изучить историю здания, в котором была проведена реновация.

«Прежде всего, узнать, какого типа производство действовало в этих стенах. Если деятельность этого предприятия тем или иным образом была связана с химическим производством или с вредными отходами, этим фактом ни в коем случае нельзя пренебрегать. Ядовитые вещества могут сохраняться в почве и даже в самих конструкциях зданий. А ведь период распада у подобных веществ не десятки и даже не сотни лет. Также немаловажным фактором является качество проведенных работ — укрепление несущих конструкций, фундамента, реконструкция стен, установка всех необходимых систем», — предостерегает Труханов.

Санузел в любой части помещения

Главный плюс, вытекающий из зыбкого правового статуса апартаментов, — при перепланировке фантазия практически не ограничена, в отличие от стандартных квартир, где довольно жесткие требования.

«При проектировании архитектуры внутреннего пространства и разработке планировочного решения нет таких жестких норм и правил, как для жилых интерьеров. В частности, нет разграничения на жилые и нежилые помещения и мокрые точки. Таким образом, кухню и санузлы можно располагать в любой части помещения, что значительно расширяет возможности архитектора при работе над проектом. Конечно, это не значит, что владельцы апартаментов ничем не ограничены при проведении ремонтно-строительных работ. Основным документом, которым придется руководствоваться при проектировании и проведении работ по реализации проекта, здесь будет регламент, установленный управляющей компанией для конкретного объекта», — говорит партнер дизайн-студии DVEKATI Екатерина Сванидзе.

Что лучше: апартаменты или квартира

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 – Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 – Санкт-Петербург и Лен. обл.

Порядка 25% жилья в Москве составляют апартаменты. При этом покупатели не всегда знают их отличие от квартиры. Рост числа такого формата недвижимости вызван кризисом 2008 года, когда спрос на офисные помещения резко упал. Застройщики для извлечения прибыли стали продавать площади гражданам для постоянного проживания, а не для использования в коммерческих целях.

Понятия и определения

Слово «апартаменты» произошло от французского appartement, что в дословном переводе означает помещение. В Европе так называют несколько комнат, предназначенных для сдачи в аренду.

Так что же означает апартаменты, с юридической и правовой точки зрения? Согласно Жилищному кодексу РФ такой формат недвижимости относится к нежилым, то есть коммерческим объектам. При этом помещение имеет необходимые условия для постоянного проживания.

Таким образом, апартаменты – это нечто среднее между гостиничным номером, офисом и квартирой.

Внешне они ничем не отличаются от квартиры. В помещении имеется все необходимое для проживания людей – вода, электроэнергия, санузел, место для кухни.

Преимущества апартаментов

На рынке недвижимости жилье апарт-формата пользуются большим спросом по ряду причин:

  • стоимость – жилье подобного формата продается на 20-25% дешевле, чем аналогичная квартира;
  • свобода перепланировки – чтобы изменить метраж или количество комнат в жилом помещении необходимо получить согласование в БТИ и других инстанциях, для перепроектирования коммерческого объекта никакие разрешения не требуются;
  • район –апарт-комплексы возводят в благоустроенных районах, с развитой инфраструктурой;
  • сервис – если помещение располагается в апарт-отелях, то жителям предоставляется полный гостиничный сервис.

Так как апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то в них можно зарегистрировать юридическое лицо или открыть офис.

Важно знать: Из-за особого статуса помещения в нем нельзя оформить постоянную регистрацию. При этом владелец вправе прописаться временно, на пять лет.

Временная регистрация дает возможность гражданину пользоваться всеми социальными услугами –дошкольным образованием, медицинским и другими сервисами.

Недостатки апартаментов

Заключение договора купли-продажи коммерческой недвижимости регулируется нормами Гражданского кодекса РФ. Из-за особого юридического статуса вытекает ряд недостатков:

  • при приобретении офисного помещения нельзя использовать средства мат. капитала или иных государственных субсидий;
  • застройщик имеет право не соблюдать нормативы, установленные для жилищного строительства;
  • покупатель не сможет получить имущественный налоговый вычет;
  • стоимость коммунальных платежей на 15-20% больше, чем за аналогичную квартиру;
  • собственники помещений не вправе создать ТСЖ;
  • недвижимость подлежит изъятию за долги в судебном порядке;
  • ставки по налогу на коммерческое имущество выше, чем на жилье.

Чем еще плохи апартаменты, так это тем, что при покупке объекта в новостройке по договору долевого участия в строительстве, покупатели становятся не дольщиками, как в случае с квартирами, а соинвесторами. Это значит, что при банкротстве застройщика они будут являться кредиторами третьей, а не первой очереди.

Полезно: На жителей апарт-комплексов не распространяется действие закона о тишине. То есть, если соседи будут шуметь после 11 вечера, то нельзя вызвать полицию и привлечь их к ответственности.

Ипотека

При покупке недвижимости с привлечением заёмных средств банка, условия кредитования для апартаментов и квартиры будут отличаться. Получить ипотеку на коммерческий объект гораздо сложнее по ряду причин:

  • не все банки выдают займы на покупку нежилой недвижимости;
  • сложность оценки объекта;
  • большой первоначальный взнос;
  • повышенные процентные ставки.

При оформлении ссуды кредитно-финансовые организации выдвигают следующие требования:

  • наличие разрешительной документации у застройщика;
  • подтверждение доходов заёмщика;
  • собственные средства не менее 15% стоимости;
  • страхование помещения.

Сам объект недвижимости будет находиться в обременении у банка до момента полной выплаты ипотеки. Кредитно-финансовые организации устанавливают ограничения по максимальной сумме займа и сроку кредитования.

Сравнение с квартирой

Чтобы понять, чем отличаются апартаменты от квартиры при покупке и проживании, нужно сравнить оба объекта по критериям.

Параметр сравненияАпартаментыКвартира
Ставка по ипотекеОт 9,99%От 8,6%
Налог на имущество0,5-2%0,1-0,3%
РегистрацияВременнаяПостоянная
Использование государственных субсидий на покупкуНетДа
Соблюдение ГОСТ СНиП при строительствеНетДа
Согласование перепланировокНетДа
Предоставление налогового вычетаНетДа

Важное значение для покупателя имеет стоимость объекта. И здесь апартаменты бесспорно лидируют. Например, в ЦАО Москвы можно купить однокомнатную квартиру от застройщика, площадью 45 квадратных метра, за 12,96 миллионов рублей.

Аналогичные по площади апартаменты в том же районе столицы можно приобрести за 11,3 миллиона рублей. Экономия по первоначальной стоимости составляет 14,6%.

Общедомовое имущество

Владельцы квартир в многоквартирном доме владеют общедомовым имуществом на праве долевой собственности. То есть места общего пользования – подвал, чердак, придомовая территория и другие – являются собственность жильцов.

Справка: Порядок пользования и распоряжения общедомовым имуществом прописан в главе 6 ЖК РФ.

У владельцев апартаментов права собственности на общедомовое имущество отсутствуют. То есть, если собственники захотят сделать на лестничной клетке совместный тамбур на несколько помещений, им придется выкупать или арендовать данную территорию у собственника комплекса.

Кому подходит нестандартный формат недвижимости

Жилье с особым статусом лучше всего подходит следующим категориям граждан:

А вот для семей с маленькими детьми или пенсионерам такой формат недвижимости не соответствует. Это связано с тем, что при строительстве многоквартирного жилого дома застройщик обязан выполнять нормы по благоустройству и обеспечением жильцов социальной инфраструктурой.

Возведение апарт-комплекса не обязывает девелопера строить дополнительные объекты, организовывать парковочные зоны или проводить работы по благоустройству придомовой территории.

После покупки можно перевести апартаменты в категорию жилой недвижимости. В некоторых случаях застройщики самостоятельно меняют статус объекта, когда новостройка уже введена в эксплуатацию.

Что лучше: апартаменты или квартира – каждый покупатель решает для себя индивидуально. Покупка недвижимости в апарт-компдексе может стать удачным инвестиционным проектом, так как начальная стоимость объекта ниже, чем за аналогичную жилую площадь, а размер арендных платежей выше.

Семейным парам с детьми также можно купить коммерческую недвижимость для проживания, если они располагаются в многоквартирном жилом доме. Потому что в этом случае застройщик обязан выполнять нормы по строительству детских садов, школ и других социальных объектов.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 – Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 – Санкт-Петербург и Лен. обл.

Чем апартаменты отличаются от квартиры

С точки зрения закона и права

В прошлый раз мы начали рассказывать, что такое апартаменты и как их купить. Пришла пора поговорить о законах: разберемся, чем апартаменты отличаются от квартир.

С точки зрения закона, апартамент — это не то же самое, что квартира. Даже если там живет семья с тремя детьми и это их единственное жилье. Временная регистрация тоже не делает апартаменты жилой недвижимостью. Здание с апартаментами не считается многоквартирным домом, даже если у него есть управляющая компания, почтовые ящики в подъездах и качели во дворе. Для государства апартаменты — вид коммерческой недвижимости. Это главное, чем апартаменты отличаются от квартир.

Вы можете сэкономить миллион рублей при покупке и потом потерять гораздо больше, если заранее все не рассчитать. Потери не всегда измеряются деньгами и могут быть необратимыми.

Каждый отвечает за себя

Мы расскажем самое важное об апартаментах с точки зрения закона и экономики, а вы уже сами решайте, надо вам оно или нет. В любом случае покупка недвижимости — это такое дело, в котором лучше обратиться за помощью к профессионалам. Большая ошибка — думать, что сейчас вам всё расскажут в интернете. В этом деле много нюансов. Консультируйтесь со специалистом.

Назначение помещений

В законе есть конкретный перечень, какие помещения можно считать жилыми. По умолчанию апартаменты под это определение не подходят. Даже если здание гостиничного типа будет внешне выглядеть как жилой дом — это все равно не жилье.

Если у вас в собственности апартаменты — скорее всего, вы владелец коммерческой недвижимости, а не квартиры. В таком случае законы, которые касаются жилья, на апартаменты распространяться не будут. Если вы читаете правила господдержки, условия ипотеки или требования к льготникам и там встречаются слова «жилье, жилое помещение» — вас это вряд ли касается.

Например, государство установило требования к безопасности жилых помещений, высотности домов, обеспечению их лифтами, расположению санузлов, усилению перекрытий, естественному освещению, высоте потолков, звукоизоляции и даже уклону лестниц. На апартаменты нежилого назначения эти требования не распространяются.

Теоретически бывают апартаменты-квартиры, которые находятся в жилом здании. Это можно выяснить из документов по конкретному проекту, где вам предлагают купить недвижимость. Например, назначение здания и помещений в нем легко найти в проектной декларации, которая обязательно будет на сайте застройщика.

Выписка из проектной декларации квартала в Филях. В рекламном буклете застройщик называет его жилым комплексом, но по документам он нежилой Жилых помещений в квартале в Филях нет. Все апартаменты нежилые

Содержание общего имущества

Квартира. Когда вы покупаете квартиру в обычном жилом доме, то автоматически становитесь совладельцем общего имущества. Хоть в свидетельстве об этом не написано, вам по умолчанию принадлежит часть крыши, фасада, общих балконов, подъезда, подвала, лестничных пролетов, лифтов и даже двора. Эту долю нельзя выделить в натуре, продать или отказаться от нее.

Без вашего согласия нельзя сдать в аренду подвал под фитнес-центр, повесить рекламный баннер на фасаде и занять общий балкон под кладовую. Вы сможете участвовать в решении вопросов по благоустройству двора, выбирать вариант оплаты общедомовых нужд и менять управляющую компанию.

Апартамент. Здесь все сложно. Режим общей долевой собственности на общее имущество в нежилом здании прямо законом не урегулирован. Некоторые эксперты считают, что у владельцев апартаментов нет права собственности на общее имущество. Но Высший арбитражный суд разъяснил, что у собственников помещений в нежилых зданиях такие же права и обязанности, как в многоквартирных домах, — им принадлежит доля в общем имуществе и они обязаны оплачивать его содержание.

В таком подходе есть и преимущества, и недостатки. С многоквартирным домом все более или менее понятно — там есть подъезды, лестницы и лифты, которыми так или иначе пользуются все жильцы. Логично всем за них и платить. В нежилом здании кроме апартаментов могут быть офисы, торговые помещения, вестибюли, фонтаны, входные группы — все это общее имущество, которое придется содержать владельцам не только офисов, но и апартаментов.

Даже если семья купила апартаменты, живет там с детьми и никогда не бывает в холле бизнес-центра, с нее теоретически могут потребовать плату за содержание этой части здания. Конкретная управляющая компания может установить свой режим, но по умолчанию разъяснения ВАС работают именно так, а судебная практика неоднозначна. Завтра придет другая управляющая компания и все поменяет.

Государство не регулирует перечень услуг управляющих компаний для нежилых зданий. Если класс коммерческого объекта предполагает услуги садовников, дворецких и консьержей, владельцы апартаментов будут за них платить. С одной стороны, это позволяет строить апартаменты невозможной красоты и удобства. С другой, можно получить услуги, которые вам не особо нужны.

Управление домом

У дома много дел помимо того, что происходит за железными дверями квартир. Подъезды нужно убирать, лифты и крыши — чинить, лампочки — вкручивать; на придомовой территории нужно строить площадки и ставить лавочки, стричь газоны и ставить столбики, красить ограды, подметать листву. Кто, как и за какие деньги будет делать — открытый вопрос.

Квартира. В многоквартирном доме вопросами управления занимается управляющая компания или ТСЖ . Управляющую компанию выбирает собрание собственников. Оно же принимает ключевые решения по управлению домом. Собрание собственников — это демократия в действии: у каждого собственника есть какой-то «вес» в зависимости от площади его квартиры и он этим «весом» может голосовать.

Активные жильцы могут вести агитацию, объединять вокруг себя группы собственников и влиять на голосования — все как в обычном демократическом процессе. Если у молодой мамы есть время и желание, она все организует и у подъездов появятся пандусы для колясок. Пенсионеры могут объединиться и проголосовать за то, чтобы во дворе не было парковки. А если больше голосов у владельцев машин, то как раз пенсионеры останутся без лавочек и зеленых зон, а парковка расширится — и все это за общий счет.

Чтобы гарантированно решать вопросы многоквартирного дома по-своему, нужно быть собственником больше половины квадратных метров в этом доме или контролировать решения таких собственников. В жизни такое, конечно, невозможно, поэтому все жильцы могут влиять на общие решения.

Апартамент. В нежилом здании с офисами и магазинами вполне может возникнуть такая ситуация: застройщик не продает офисы, а сдает их в аренду, сохраняя право собственности. Или всю офисную и торговую часть выкупает девелоперская компания. Так появляется мажоритарный собственник — тот, кому принадлежит большинство голосов. А у кого большинство голосов, тот имеет право единолично принимать решения по дому.

Это маловероятно, если комплекс состоит только из апартаментов. Но исключать такое нельзя: вы не знаете, кому они принадлежат. Может быть, полздания выкупил бизнесмен и откроет там гостиницу. Имеет право: назначение позволяет.

Если перед вами комплекс из офисов и квартир или, например, апартаментная высотка торчит из чрева торгового центра — риск есть. И очень высокий.

Мажоритарный собственник может проголосовать за повышенные тарифы, назначить удобную для себя управляющую компанию, нанять садовника с Рублевки, установить в центре двора памятник в свою честь или сдать первый этаж под караоке-клуб, в котором будут только песни Григория Лепса. Никаких законных механизмов бороться с такой ситуацией у жильцов апартаментов не будет. Не помогут даже доказательства, что мажоритарный собственник заодно с управляющей компанией. Это не считается злоупотреблением правом.

Отношения с соседями

Квартира. По закону ни вы, ни кто-то другой не может использовать жилые помещения для бизнеса. В квартире нельзя легально организовать офис или мини-гостиницу, в ней нельзя открыть кафе, сауну, студию звукозаписи или площадку для рэп-баттлов. Помещение нужно переводить в нежилое, а это не всегда возможно.

Разница между апартаментами и квартирой в том, что для жилых домов есть режим тишины: после определенного времени в квартирах нельзя шуметь. Если вы живете в настоящем многоквартирном жилом доме, а из-за стены по ночам постоянно доносятся дешевые панчи, у вас есть законные механизмы, чтобы на это повлиять.

Апартамент. Собственники могут использовать их любым законным способом, если соблюдают технические регламенты и требования надзорных ведомств. Эти требования не такие, как для квартир. У апартаментов может быть разное назначение, но оно всегда нежилое. В апартаменте гостиничного типа вы можете жить, как в квартире, а несколько соседних кто-то выкупит, чтобы сдавать командировочным, иностранцам и влюбленным парочкам — это законно.

Для апартаментов нет требований по режиму тишины и звукоизоляции — соседи через стенку могут играть на барабанах по ночам.

На первом этаже могут открыть бар без вашего разрешения, снести при этом часть стены и закрыть вам обзор. Отличие апартаментов от квартиры в том, что в обычном доме спросили бы разрешения у жильцов, а в комплексе апартаментов могут не спросить. Через ваш подъезд могут ходить люди в офис сетевой компании. Причем охрана будет обязана выдавать им пропуски.

Это не значит, что при покупке апартаментов вы обязательно столкнетесь с такими проблемами. Может быть, рядом с вами будут жить тихие семьи и вообще весь комплекс заселят обычными людьми. А под офисы и магазины сдадут только первый этаж, причем разместят там нотариуса, аптеки, продукты, отделение банка и детский центр — все, о чем вы мечтали. Но при покупке нужно отдавать себе отчет, что комплекс с апартаментами — это не многоквартирный дом. На него не распространяется жилищный кодекс, а у жильцов меньше прав.

Изъятие за долги

Квартира. По закону единственное жилье нельзя забрать за долги. Даже если собственник квартиры должен много денег банку, соседу, микрофинансовой организации или кому угодно, у него не заберут недвижимость и не выселят семью на улицу. Исключение только для ипотечных квартир, которые и так в залоге у банка.

Апартамент. Апартаменты не являются жильем, поэтому для них нет ограничений при взыскании. Неважно, что там живет семья, которая купила апартаменты для постоянного проживания, у них нет другой недвижимости и кредит взят не под залог квартиры. Для приставов апартамент — это обычный актив, который можно арестовать и выставить на продажу в счет долга. Например, если владелец ИП , у него накопились долги перед кредиторами и налоговой. В апартаменте живет его семья и дети, но эта недвижимость не защищена от взыскания.

Вычеты при покупке недвижимости

Квартира. Разница между апартаментами и квартирой в том, что при ее покупке вы можете заявить вычет и вернуть налог. Если покупаете квартиру в браке и никто из супругов раньше не пользовался вычетом, семья сможет вернуть до 520 тысяч рублей. Дополнительно государство вернет 13% от уплаченных процентов по ипотеке — максимум 390 тысяч рублей каждому супругу.

Апартамент. Для нежилой недвижимости никаких вычетов, даже если ее покупает обычная семья с детьми и собирается там постоянно жить.

Возьмем суммы из примера в предыдущей статье — там апартаменты стоили 7,2 млн рублей.

Посчитаем, сколько денег супруги смогут забрать у государства, если купят квартиру такой же стоимости в ипотеку на 15 лет под 10%. С 4 млн рублей первоначального взноса супруги вернут 520 тысяч рублей налога — это максимальный вычет по 2 млн на каждого. И еще около 390 тысяч семья постепенно вернет за проценты. Итого при покупке квартиры можно забрать из бюджета 910 тысяч рублей. Причем с учетом лимита вычет по процентам использует только один супруг, а второй сохранит его для следующей ипотеки.

При покупке апартамента за эту же сумму с таким же первоначальным взносом государство семье ничего не вернет: нет оснований.

Источники:
http://www.realtymag.ru/articles/nedvizhimost-rossii/pokupka-apartamentov-riski-i-preimushchestva/
http://avaho.ru/articles/ns/riski-dolshchika-pri-pokupke-apartamentov-i-kommercheskoy-nezhiloy-nedvizhimosti.html
http://stroi.mos.ru/articles/pokupka-apartamientov-za-i-protiv
http://www.gazeta.ru/business/realty/2016/01/18_a_8028677.shtml
http://infonovostroyki.ru/instrukcii-i-sovety/cto-lucse-apartamenty-ili-kvartira.html
http://journal.tinkoff.ru/opasnosti-apartamentov/
http://o-nedvizhke.ru/obshhee/poleznye-stati/kakie-svedeniya-na-nedvizhimoe-imushhestvo-mozhno-zaprosit-v-egrp.html

Ссылка на основную публикацию