Проверяем квартиру перед покупкой: 5 вещей, которые надо сделать
Главное – знать, какие 5 шагов необходимо сделать, чтобы упущенная во время сделки мелочь не обернулась крупной неприятностью в будущем. На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?
Шаг 1 – проверка правоустанавливающих документов на квартиру
Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник.
«Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».
Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.
Шаг 2 – проверка истории квартиры
Попросите у собственника выписку из Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.
«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.
Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.
По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.
Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.
Шаг 3 – проверка качества квартиры
Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.
Шаг 4 – проверка продавца
С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).
«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».
Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.
Шаг 5 – проверка прав третьих лиц
Попросите собственника предоставить вам
расширенную выписку из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.
Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. «Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такие случаи бывают, – говорит Ольга Рыкова. – Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах». Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. Подумайте, может быть стоит поискать другой вариант?
В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.
«Кроме того, необходимо обращать внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу», – обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.
В деле купли-продажи квартиры важны, безусловно, все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, контроль над фактической передачей квартиры – все это составляющие целого понятия «сделка». Главное – помнить, что при приобретении квартиры стоит не верить (на слово), бояться (обмана), просить (документы).
Как проверить квартиру перед покупкой
Одним из важнейших этапов при сопровождении сделки с недвижимостью является ее юридическая проверка, для проведения которой требуется довольно большой список документации. Предлагаем Вашему вниманию стандартный список документов, который потребуется юристу для проверки рисков приобретения квартиры.
Кто может получить / предоставить документы
В каком случае необходим
Какую информацию может содержать
Обычная выписка из ЕГРН на объект
• За кем зарегистрировано право собственности,
• дата и номер государственной регистрации права,
• какие ограничения наложены на объект,
• существуют ли правопритязания и заявленные в судебном порядке права требования,
• зарегистрированы ли договоры участия в долевом строительстве объекта
Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости
Цепочка сделок и иных оснований перехода права собственности на объект с указанием:
• даты и номера государственной регистрации права;
• даты, номера и основания прекращения права
Справка из ЕГРН о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости
Собственник или лицо по доверенности
• Кто и когда запрашивал сведения об объекте,
• исходящие номера полученных выписок из ЕГРН по объекту за весь период
Выписка из ЕГРН о содержании право-устанавливающих документов
Собственник или лицо по доверенности
Сведения о документе (документах), на основании которого было зарегистрировано право за нынешним собственником (договор купли-продажи, мены, акт приема-передачи, распоряжение госоргана, судебное решение и т.д.)
Сведения из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным
Собственник или лицо по доверенности
Сведения о признании лица недееспособным (ограниченно дееспособным) по решению суда
Копия Паспорта собственника (всех страниц)
• Паспортные данные собственника,
• адрес регистрации,
• состоит ли в зарегистрированном браке. Проверить паспорт на действительность можно по ссылке .
В случае недействительности паспорта – можно взять справку из УФМС.
Справка из психо-неврологического и из наркологического диспансеров в отношении собственника
Всегда, если собственник ФЛ
Состоит / состоял ли собственник на учете в указанных учреждениях, как страдающий алкогольной / наркотической зависимостью
Копия водительского удостоверения собственника (оригинал – на обозрение)
Всегда, если собственник ФЛ
Дополнительное подтверждение дееспособности лица, идентификации собственника (фотография)
Копия военного билета, пенсионногоудостоверения, загранпаспорта (оригиналы – на обозрение)
Всегда, если собственник ФЛ
Дополнительная идентификация собственника (фотография), чтобы исключить риски совершения сделки по поддельному паспорту
Копия Свидетельства о браке собственника
Если собственник состоит в браке
Паспортные данные супруга собственника, дата регистрации брака
Копия паспорта супруга собственника (всех страниц)
Если собственник состоит в браке
• Паспортные данные супруга собственника,
• адрес регистрации,
• состоит ли в зарегистрированном браке. Проверить паспорт на действительность можно по ссылке .
В случае недействительности паспорта – можно взять справку из УФМС.
Справка из психо-неврологического и из наркологического диспансеров в отношении супруга собственника
Если собственник – ФЛ и состоит в браке, квартира является совместно нажитым имуществом
Состоит / состоял ли супруг собственника на учете в указанных учреждениях, как страдающий алкогольной / наркотической зависимостью
Согласие супруга собственника на отчуждение имущества
Если собственник состоит в браке, квартира является совместно нажитым имуществом
Воля супруга на отчуждение совместно нажитого имущества
Копия доверенности на отчуждение имущества
Если предполагается совершать сделку по доверенности со стороны собственника
Данные о полномочиях представителя
Копия паспорта представителя собственника (первая страница, прописка)
Если предполагается совершать сделку по доверенности со стороны собственника
• Паспортные данные представителя собственника,
• адрес регистрации
Копии Право-устанавливающих документов на квартиру (договор купли-продажи, дарения, мены, акт приема-передачи, судебное решение, распоряжение соответствующего органа о приватизации и т.д.)
Основания приобретения собственником права на объект
Копия Свидетельства о государственной регистрации права собственности (с обеих сторон)
Всегда, когда право собственности зарегистрировано и внесено в ЕГРН
• Сведения о дате, номере государственной регистрации права;
• Документы – основания регистрации,
• Сведения о субъекте и объекте права,
• Сведения о виде права и иных правообладателях (при долевой собственности),
• Кадастровый номер объекта,
• Существующие ограничения права (ипотека, залог и т.д.)
Копия документа, удостоверяющего ранее возникшее право на объект (Постановление органа местного самоуправления, свидетельство старого образца, ордер на квартиру и т.д.)
Всегда, когда сведения о праве собственности не внесены в ЕГРН
• Основания приобретения права собственности на объект;
• Сведения о субъекте и объекте права
Технический паспорт на квартиру (документы БТИ)
• Сведения о здании, где расположена квартира (год постройки, % износа, материал стен и перекрытий),
• Адресный план (место расположения дома),
• Общая площадь квартиры по БТИ;
• Метраж, количество и взаиморасположение комнат,
• Дата последнего обследования квартиры органами БТИ,
• Наличие неузаконенной перепланировки (переустройства) в квартире (красные линии).
Кадастровый паспорт помещения (выписка из ГКН)
Любое лицо может запросить
• Общая площадь квартиры,
• Этаж расположения,
• Кадастровая стоимость,
• Предыдущие кадастровые номера квартиры;
• Особые отметки;
• План расположения квартиры на этаже
Архивная (историческая) выписка из домовой книги на квартиру
Информация о всех когда либо зарегистрированных в данной квартире лицах (в том числе о впоследствии снятых с регистрационного учета)
Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ (выписка из финансово-лицевого счета)
• о размере платежей по ЖКХ, наличии / отсутствии задолженности по платежам;
• о площади квартиры
• о зарегистрированных лицах
Квитанция по оплате за электроэнергию и услуги телефонной связи за последний оплаченный период
Сведения о наличии / отсутствии задолженности по электроэнергии, услугам телефонной связи
Письмо (ответ) из органа местного самоуправления по месту нахождения квартиры
Любое лицо может запросить
• Сведения о дате последнего капитального ремонта здания, где расположена квартира,
• Предусмотрены ли действующими распорядительными документами снос, реконструкция или капитальный ремонт данного здания
Акт о вводе многоквартирного жилого дома в эксплуатацию
Если объект исследования – квартира в новостройке
Соответствие порядка ввода дома в эксплуатацию нормам действующего законодательства, исключение риска самовольной постройки.
Кадастровый паспорт на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом
Любое лицо может запросить
Если объект исследования – квартира в новостройке
Вид разрешенного использования земельного участка, сведения о правообладателе(лях)
Разрешительная документация от управляющей компании многоквартирного дома
Если объект исследования – квартира в новостройке, квартиры в которой передавались собственникам с наличием “свободной планировки”
Удостоверение со стороны Управляющей компании соответствия фактической планировки квартиры нормативам
Материалы судебного дела
Собственник (при условии, что он являлся участником дела), иной участник дела
Если решение суда было вынесено в отношении объекта, собственника (в том числе предыдущего)(по вопросам дееспособности, обязательств ит.д.)
Крайне важно ознакомиться не только с судебным решением, но с материалами дела в полном объеме
Источники:
http://www.yurbureau.ru/answers/spisok_dokumentov_dlya_proverki_riskov_priobreteniya_kvartiry/
http://vestiprava.com/stati/proverka-kvartiri-pokupka.html
Загрузка...