Размен квартиры: как происходит?

Размен квартиры: как происходит?

Размен квартиры – сделка, совершаемая между физическими лицами при участии государства, установленная на законодательном уровне под названием «мена». Юридической силой обладают как обмены недвижимостью на добровольной основе, так и в принудительном порядке.

Добровольные сделки подразумевают обоюдное желание от собственников к улучшению их жилищных условий или же, наоборот, к разделению большой квартиры на несколько менее крупных. Принудительный размен не может иметь места при условии наличия статуса частной собственности.

Итак, со стороны государства возможно принуждение к размену в отношении наемщиков собственности государственного или муниципального значения. Законная возможность размена регламентируется Жилищным кодексом РФ, а именно статьями 67 и 72.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Способы размена квартиры

Процедура имеет различия, исходя из способов проведения при учете принадлежности правообладателю, который выступает в роли лица, наделенного правоспособностью, что допускает право участия в сделках имущественного характера.

Данными лицами могут быть:

  • органы местного самоуправления;
  • обычный гражданин РФ (физлицо);
  • участник долевого владения.

Также процедура может иметь отличия, в зависимости от оснований, которыми выступают характеристики объекта качественного и количественного плана, а также цели расселения.

К данной категории относятся:

  • равнозначные по цене и размеру площади;
  • те, которые предполагают доплату за дополнительные, полученные в ходе размена, квадратные метры;
  • город-на-город;
  • квартиру на комнаты в коммуналках;
  • на жилплощадь и другие материальные ценности.

Основное требование – сохранность типа права. Порой, согласно разрешению исполнительного комитета, данный тип можно изменить. Однако данная инициатива юридического характера может быть допущена до момента расселения граждан, которые проживают вместе.

Можно ли и как разменять неприватизированную квартиру?

О юридическом сопровождении сделок с недвижимостью читайте тут.

Размен квартиры без приватизации

Зачастую имеют место ситуации размена квартир, которые не были подвержены приватизации, поскольку таковые не могут быть допущены к торгам и иным сделкам имущественного характера.

Расселение может быть произведено лишь в жилье с подобным собственником и исключительно по согласованию с администрацией, в адрес которой владельцу жилплощади или собственникам потребуется обращаться с заявлением.

В указанном заявлении должны быть указаны причины, которые подтверждают необходимость расселения, а также желание жильцов, а именно:

  • покупка помещений на усмотрение муниципалитета;
  • конкретные условия и требования;
  • подготовленный вариант переезда, согласованный жильцами.

Указанное заявление должно быть рассмотрено комиссией в течение одного месяца, в результате чего, в адрес заявителя направляется ответ, имеющий форму выписки официального образца.

По полученному решению прописывается порядок действий лиц, которые будут расселяться.

Законный собственник жилья муниципального значения – администрация или исполнительный комитет конкретного населенного пункта. От решения указанных органов зависит дальнейшая судьба жителей. Исполком вправе выполнять желания жильцов, однако, подобного обязательства, увы, он не имеет.

Со стороны исполкома может быть допущена инициатива по расселению граждан, однако, с соблюдением условия по предоставлению жилья равноценного характера, при наличии полноценного объективного обоснования причин и предварительного уведомления жителей.

При условии, что права жильцов имущественного характера подвергаются ущемлению, указанное решение можно оспорить в судебном порядке посредством подачи искового заявления, однако, не позднее 10 дней после ознакомления с данным решением под личную подпись. Аналогичным образом следует поступать в случае неправомерного отказа.

Размен приватизированной квартиры

Если же квартира является приватизированной, то вариантов распоряжения данным имуществом намного больше. Подобные помещения могут быть подвержены размену, лишь на основании согласования с владельцами.

В данном случае, могут быть допущены вариации по переходу имущества посредством обмена квартир, а также сделки альтернативного характера.

В данной ситуации, агентства недвижимости и риэлторы должны подобрать жилье подходящих характеристик, которое допустит участие нескольких собственников и нескольких объектов недвижимости, что повлечет разъезд владельцев квартир в два и более объекта.

Характерными особенностями приватизированных квартир выступают:

  • доплата в адрес контрагента при неравноценности условий;
  • переселение участников данного процесса в дом частного типа, при условии согласия на это;
  • передача участка земли в адрес участников процедуры;
  • передача определенной денежной суммы в адрес участников, что будет выступать в качестве компенсации.

Оформление данной сделки должно быть оплачено во время составления договора гражданско-правового характера, а также во время регистрации в Росреестре. Для объектов муниципального значения – бесплатно.

Размен квартиры после развода и при наличии детей

Если брачные отношения прекращены, то данные обстоятельства не имеют какого-либо влияния на распоряжение недвижимостью.

Прекратится право совместного жилья только после раздела имущества при бракоразводном процессе или же спустя 36 месяцев, по прошествии срока исковой давности.

При ситуации с муниципальным имуществом, по адресу которого зарегистрированы оба супруга, указанный срок не может вступить в силу. Основная роль, в данном случае, имеет регистрация супруга (супруги) на указанной жилплощади, вне зависимости от времени ее оформления.

При условии, что объект недвижимости приватизирован на одного из супругов, однако, данная приватизация была проведена при совместном пребывании в барке, такая собственность определяется как совместная, а поэтому подлежит разделу.

При условии, что помещение приватизировалось гражданином до вступления в брачные отношения, данная собственность принадлежит лишь ему и, соответственно, правомочностями права собственности он владеет в единоличном порядке

Теми же правами обладает гражданин, при условии, что данное жилье получалось до оформления брака, а приватизация проводилась после такового.

Однако, если квартиру, которая получалась до вступления, супруг приватизировал на имя своей супруги, то данная недвижимость является общей.

Разделение имущественных ценностей после развода может проводиться, когда помещение выступает как совместно нажитая собственность. Исключением являются согласие владельца на размен, а также брачный договор (контракт).

При условии, что дети родителей, которые разводятся, не достигли возраста совершеннолетия, а помещение является приватизированным, супругу и детей лучше выписать заранее.

В ином случае, у контрагентов договора могут возникнуть обоснованные претензии. Подобные вопросы могут возникнуть со стороны юридических лиц, которые занимаются оформлением сделки.

Подобный фактор следует учитывать, в том числе, и в отношении лиц, в чью жилплощадь граждане вселяются. Касательно несовершеннолетних, то против их выписки будут выступать органы опеки и попечительства. Они будут противостоять выселению и выписке, вне зависимости от перехода прав в пользу новых владельцев.

Относительно имущества муниципального значения – раздел будет в компетенции администрации населенного пункта. На администрацию возлагается ответственность за малолетних граждан, в пользу которых при расселении должна быть предоставлена другая жилплощадь для прописки и проживания на постоянной основе. В данном случае, нет необходимости для предварительной выписки.

Размен квартиры без согласия одного из собственников

При условии заключения договора, необходимо будет предъявление нотариально заверенного согласия одного из супругов, а также совладельцев данного имущества.

Подобное правило относится к приватизированным помещениям. Если же гражданин, находящийся в долевой собственности, выступает против размена имущества, то со стороны инициатора сохраняется право распоряжения лишь своей долей имущества.

К примеру, супруги вступили в совместное владение согласно долям. У мужа возникает желание переехать, а жена желает сохранения законной площади.

В данном случае, для супруга необходимо оформить уведомление, нотариально его удостоверить. Сутью данного уведомления является предложение выкупа половины жилплощади с сопутствующим предупреждением о намерении заключить соответствующую сделку.

Спустя 1 месяц, муж имеет право обмена своей доли на помещение иного характера. У жены же сохраняется законное право на полное распоряжение своей частью недвижимости. Данный порядок выступает подходящим также по отношению к собственникам, имущественные права которых имеют иное пропорциональное распределение.

В ином порядке производится расселение жильцов из объекта муниципального значения. В данном случае, при возникновении у одного из членов семьи желания к разъезду, данный вопрос будет решаться органами власти населенного пункта.

Размен квартиры по решению суда

Отдельные ситуации, при которых отсутствует согласие сторон, как правило, разрешаются посредством подачи искового заявления.

Возбуждение искового производства возможно как относительно должностного лица, которое уполномочено на решение вопросов по недвижимости муниципального значения, так и относительно граждан, которые препятствую проведению процесса.

Иски указанного характера подаются довольно часто. Это явление распространено, поскольку решаются вопросы имущественных интересов и прав граждан. Если права гражданина или нескольких граждан были нарушены, то восстановлением данных прав должен заниматься районный суд по месту нахождения стороны ответчика.

В тексте искового заявления должны содержаться четко сформулированные причины, по которым данный иск был подан, указан предмет взыскания, а именно право на размен, которому оказывают сопротивление и создают препятствия совладельцы или же третьи лица.

Следом за изложением обстоятельств, должны быть перечислены причины, а также основания юридического характера, которые допускают проведение процедуры, основываясь на интересах истца. По окончанию, должна быть изложена просьба к судебному органу, касающаяся признания и разрешения к осуществлению размена на обозначенных условиях.

Посредством судебного решения, определяется способ сохранения прав и интересов сторон, что обосновывается нормами действующего законодательства Российской Федерации.

При условии, что исковое заявление отклоняется, интересы заявителя проходят аннуляцию, в связи с чем, участники будут договариваться с учетом новых норм гражданско-правовых отношений.

Размен квартиры: с чего начать

Начало процесса размена потребует определение дома, в котором расположен объект недвижимого имущества, как вида недвижимости, наделенного правоспособностью, а также которое:

  • вне списков аварийного жилья;
  • не подвержено внесению в приказ о сносе.

Намного целесообразнее разделять жилье, которое приватизировано. Порой лица, которые желают разъехаться, изначально приватизируют квартиру, а уже после данной процедуры приступают к распоряжению данным имуществом как начальным основанием к расселению.

Если же у лиц имеется принципиальная позиция, то следует обратиться в адрес исполнительного комитета с соответствующим заявлением. Как правило, в соответствующем органе имеются данные о гражданах, которые нуждаются в решении вопроса о жилье.

При отсутствии подобной информационной базы, следует приступать к поискам альтернативы в самостоятельном порядке, однако, лишь после утверждения исполнительным комитетом вашего заявления.

Если помещение оформлено в собственность, то процедуру стоит начать с вариантов размена. Для данных целей не лишним будет воспользоваться:

  • СМИ;
  • Агентствами информационного характера;
  • Интернет онлайн-сервисами.

Подготовка документов

Данные мероприятия являются предварительным этапом перед разменом объекта недвижимости. Для данных целей, закажите проведение инвентаризации, а также истребуйте справку из БТИ. При наличии незаконной перепланировки, следует провести узаконивание, а также получить технический план с экспликацией.

Правоустанавливающие документы:

  • Договор на получение права владения объектом недвижимости;
  • Свидетельство по наследованию;
  • Свидетельство о приватизации недвижимости;
  • Договор соцнайма.

В качестве приложения понадобится свидетельство о праве собственности. Если есть несовершеннолетние дети, потребуется также разрешение органов опеки и попечительства.

Также потребуется наличие следующих документов:

  • Разрешение со стороны супруга и совладельца;
  • Справочные данные об отсутствии обременений и ареста;
  • Выписка из домовой книги по объекту;
  • Справка, свидетельствующая об отсутствии долгов по платежам коммунального значения.

При наличии вышеуказанных документов, которые будут должным образом оформлены, может быть беспрепятственно оформлен размен квартиры.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Как обменять квартиру

Причины, по которым граждане желают осуществить обмен квартир, могут быть связаны с разными событиями и в силу других обстоятельств — переезд, устройство на новую работу, потребность в улучшении жилищных условий и др.

Для совершения обмена установлены определенные способы:

Для проведения таких сделок необходимо: соблюсти правовой порядок, собрать нужные сведения, оформить документы. Правомочия собственника будут иметь законную силу только после официальной регистрации. Некоторые договоры заключаются в отношении неравноценного обмена жильем, в таком случае одна из сторон обязуется внести доплату.

Если квартира находится под обременением в виде залога (по причине приобретения объекта за ипотечные средства), владелец вправе совершить обмен при выполнении условий банка.

Какую именно сделку выбрать — продажу или мену — каждый решает самостоятельно, исходя из возможностей, предпочтений и пожеланий к новому жилью.

Способы обмена квартир

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации можно выделить три основных способа обмена недвижимостью:

  • Мена — сделка, при которой одна квартира передается во владение в качестве замены на другую.
  • Обмен через куплю-продажу — приобретение нового жилья и одновременная продажа имеющейся собственности.
  • Трейд-ин — процесс по смене вторичной недвижимости на новостройку.

Существуют различные варианты обменных процедур:

  • Мена жилья, находящегося в сельской местности на объект, построенный в черте города.
  • Размен многоквартирного помещения на несколько однокомнатных.
  • Обмен квартиры меньшей площади на большую.
  • Бартер объектов, расположенных в разных городских районах и др.

Мена жилых помещений

Согласно ст. 567 ГК РФ, оформляя договор мены, участники обязуются осуществить передачу одного жилого помещения взамен на другой объект недвижимости.

К обменным процессам применяются положения, регламентирующие порядок купли-продажи. При этом каждая из сторон одновременно играет роль продавца и покупателя.

К отрицательным аспектам мены можно отнести следующее:

  • Трудности, возникающие при поиске подходящего по всем параметрам жилья, а после нахождения такового, возможно и то, что другой стороне по сделке предлагаемый для обмена вариант совершенно не понравится.
  • Зачастую моменту заключения договора предшествует крайне долгий период времени, в виду сложности установления таких объектов недвижимости, которые будут отвечать требованиям каждого участника соглашения.

Среди положительных моментов данного бартера выделяют:

  • Улучшение жилищных условий при внесении дополнительных затрат, которые являются небольшими, в сравнении, например, с покупкой квартиры.
  • Если стороны, которые оформляют договор, являются родственниками, то мена — это выгодный вариант, способствующий разрешению жилищных вопросов.

Супруги Федоровы решили развестись, при этом они владеют на праве общей долевой собственности трехкомнатной квартирой. Муж пожелал выкупить часть имущества жены, а она, в свою очередь, предложила супругу разменять их квартиру на две однокомнатные. Согласовав данный вариант, стороны произвели мену жилья. После без взаимных претензий друг к другу был осуществлен бракоразводный процесс.

Обмен через куплю-продажу

Процесс обмена квартиры через куплю-продажу состоит из двух основных этапов:

  • Владелец недвижимости отчуждает свое имущество.
  • Одновременно гражданин покупает новое жилье.

Для того чтобы снизить финансовые риски, собственник может потребовать от приобретателя задаток (определенную денежную сумму, которая является гарантией исполнения обязательств сторонами).

В качестве негативных аспектов такого рода обмена можно выделить:

  • Необходимость оформления двух сделок сразу: продажа одной квартиры, и единовременная покупка другой.
  • Повторная оплата государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности.
  • Зависимость от роста цен на рынке недвижимости, например, если владелец продал квартиру для того, чтобы сразу купить новую, внезапное увеличение расценок может стать препятствием для приобретения объекта за ранее вырученные денежные средства.

Плюсы обмена через куплю-продажу:

  • Заключить сделку можно достаточно быстро, особенно если стоимость отчуждаемой квартиры будет идентична или ниже средних рыночных цен, установленных на схожие объекты.
  • Собственнику не сложно найти потенциального покупателя, так как отсутствует необходимость в том, чтобы у приобретателя имелось жилье, которое подойдет продавцу.

Как обменять старую квартиру на новостройку

Процедура обмена старой квартиры на новостройку (взаимозачет) именуется как трейд-ин, который заключается в следующем:

  • Одновременное проведение двух юридически независимых сделок.
  • Изначально договор на реализацию вторичной недвижимости совершается между представителем риэлторской фирмы и собственником квартиры.
  • Затем производится бронирование жилья в новом доме (обычно на срок от двух до трех месяцев) с фиксированной стоимостью.
  • За вышеуказанный период риэлтор осуществляет продажу старого объекта, а вырученная сумма зачисляется в счет покупки нового помещения.

К минусам сделки трейд-ин можно отнести:

  • Достаточно высокая вероятность срыва сделки по продаже вторичного имущества и, соответственно, последующая невозможность приобретения новостройки по ранее зафиксированной стоимости.
  • Проблемные моменты, возникающие при заселении. Срок сдачи в эксплуатацию объекта недвижимости может сдвигаться на длительный период.
  • Оплата комиссионных за услуги риэлторов.
  • Возможное занижение рыночной стоимости жилья для наиболее быстрой продажи.

Основные плюсы трейд-ин:

  • Экономия времени. Клиент единожды обращается в агентство, которое в дальнейшем проводит необходимую работу (привлечение покупателей, реклама, сбор документов, оформление договоров, проверка юридической чистоты сделок и др.).
  • Фиксированная стоимость квартиры в новостройке.
  • Покупка жилья с внесением небольшой доплаты, если денежных средств, полученных после продажи старой собственности, будет недостаточно.

Услуги трейд-ин предоставляют не только риэлторские агентства, но и строительные компании (застройщики).

Порядок обмена квартиры на квартиру

При равноценном обмене квартиры на квартиру участникам сделки необходимо соблюдать определенный порядок действий, а именно:

  • Запросить документы, подтверждающие права собственности владельцев (выписка из Единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН).
  • Стоит убедиться, что в помещениях никто не прописан, для этого необходимо сделать копии лицевых счетов.
  • Понадобятся справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.
  • Следует предоставить кадастровые сведения о жилье, которые также содержатся в выписке из ЕГРН.
  • Стороны должны письменно подтвердить то, что обмениваемые объекты являются подходящими для них по качеству и иным параметрам.
  • В дальнейшем потребуется оформить договор, в котором указываются: паспортные данные участников сделки, стоимость и подробное описание квартир, сроки обмена собственностью.
  • После сбора и направления документов в уполномоченный орган, например, многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ), производится регистрация перехода прав.
  • По факту произведенного удостоверения правомочий стороны получают выписку из ЕГРН.

Дополнительно могут понадобиться: доверенность на представителя, если таковой имеется, свидетельство о расторжении или заключении брака, нотариально заверенное согласие супруга/супруги на заключение сделки.

Как обменять квартиру на другую с доплатой

При совершении обмена неравноценного по стоимости или площади жилья, возникает необходимость во внесении сторонами дополнительных денежных средств, например:

  • Размен квартиры с меньшей площадью на большую.
  • Мена объекта, находящегося в сельской местности на городскую недвижимость.
  • Зачастую доплатой сопровождаются сделки по трейд-ин.
  • Обмен через куплю-продажу жилья аварийного состояния на квартиру в недавно построенном доме и др.

Размер доплаты зависит от конкретных обстоятельств сделки, а именно:

  • Разница в качественном состоянии обмениваемых помещений (ремонтные работы, функционирование сантехнического оборудования, электрических, газовых и водоснабжающих систем).
  • Прибыль, полученная с продажи объекта, которая необходима лицу для покупки нового жилья. Чем больше вырученная сумма, тем меньше придется доплачивать.
  • Местонахождение влияет на величину дополнительного финансирования.

Жилье с хорошей инфраструктурой, близким расположением к школам, детским садам, лечебным учреждениям более дорогостоящее в сравнении с объектами, построенными в отдаленных и слабо развитых районах города.

Процесс оформления обмена с доплатой идентичен с процедурой заключения равноценной мены. Однако в договоре необходимо указать:

  1. сумму, которую нужно оплатить той или иной стороне;
  2. сроки оплаты;
  3. порядка осуществления расчета.

Можно ли поменять квартиру, если она в ипотеке

Обмен квартиры, которая находится в ипотеке, возможен. Заключение такой сделки сопровождается определенными трудностями:

  • Обязательно согласие банка на совершение обмена жильем.
  • Некоторые учреждения требуют полностью погасить заем, или закрыть часть долга (оплата без просрочек на протяжении 5-6 лет).
  • При обмене залог переходит на приобретаемую квартиру, покупка которой одобряется кредитной организацией, для этого проводится профессиональная оценка.

Процесс оформления обмена ипотечной квартиры выглядит следующим образом:

  • Заключаются два договора: один на продажу жилья, которое юридически даже после отчуждения будет находиться в залоге, и другой — на покупку нового объекта.
  • Производится регистрация права собственности на приобретенную квартиру, банк оформляет обременение на данное помещение.
  • После чего кредитная организация дает согласие на снятие залога с ранее проданного имущества.

Что лучше: продать или обменять квартиру?

Обмен и продажа — это сделки, которые крайне схожи между собой по следующим критериям:

    Обязательна оплата налога в размере 13% от цены отчуждаемого объекта.

Если гражданин владеет недвижимостью более трех лет, а с 1 января 2017 года — больше 5 лет, он освобождается от внесения сбора.

  • Для того чтобы стать законным собственником жилья необходимо официально зарегистрировать собственность на свое имя.
  • Требуется нотариально заверенное согласие супруга или супруги на совершение сделок.
  • При оформлении договора важно соблюдать интересы несовершеннолетних граждан, новые жилищные условия не должны быть хуже предыдущих.
  • Необходима оплата государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности.
  • Недвижимость должна быть свободна от обременений: залог, арест, притязания третьих лиц.
  • Стороны вправе обратиться к услугам представителей.
  • Основные отличия двух договоров заключаются в следующем:

    • Если жилье используется гражданами по договору социального найма, то продажа такого объекта недопустима, но обмен возможен.
    • Обычно заключению сделки мены предшествует более длительный период времени, чем совершению купли-продажи, так как найти подходящий вариант и удовлетворить пожелания владельца понравившегося жилья крайне сложно.
    • Обмен происходит на основании взаимозачета путем принятия сторонами друг от друга квартир, в случае с отчуждением — оплата производится денежными средствами.
    • Различные последствия расторжения договоров. При аннулировании договора обмена стороны получают обратно свою недвижимость, что касается продажи — возврат внесенных финансов может оказаться весьма затруднительным.

    Заключение

    В действующем законодательстве Российской Федерации предусмотрены определенные способы обмена жилыми помещениями: бартер через куплю-продажу, трейд-ин, мена квартир. Для заключения сделок необходимо соблюсти установленный порядок, собрать пакет документов, осуществить официальную регистрацию перехода прав собственности.

    Зачастую граждане оформляют обменные соглашения предметом, которых являются неравноценные объекты недвижимости, в таком случае производится доплата. При выполнении ряда условий возможно осуществить бартер жилья, находящегося в ипотечном залоге.

    Стороны по своему усмотрению выбирают то, какое именно соглашение им удобнее и выгоднее заключить: продажа или обмен. Важно грамотно оформить договоры, стоит обратиться к услугам специалистов: юристы, нотариусы, риэлторы, что приведет к дополнительным расходам, но позволит выполнить сделку в рамках закона, учитывая права и интересы всех ее участников.

    Как осуществить размен квартиры: советы специалистов

    Размен квартиры – это сделка обмена на несколько квартир, меньших по площади. Допускается обмен муниципальной и собственной недвижимости при соблюдении определенных условий. Хотя это не самая простая процедура, к ней прибегает около 70% участников сделок с недвижимостью.

    Законодательство

    При размене не допускается заключение общего договора по всем объектам недвижимости. По каждой подобранной квартире требуется отдельное соглашение с указанием предмета договора, продавца и покупателя. Учитываются следующие положения Гражданского кодекса РФ:

    1. Согласно ст. 549, продавец объекта недвижимости должен передать его в собственность покупателю после получение оплаты, а в случае обмена – доплаты при ее необходимости;
    2. Договор заключается только в письменной форме, должен содержать полную информацию о квартире (предмете сделки), подписи сторон;
    3. После совершения сделки она подлежит обязательной регистрации в Росреестре, где фиксируется прекращение прав предыдущего собственника и появление прав у нового владельца.

    Если кто-то из участников соглашения отказывается регистрировать переход прав и всеми силами этому препятствует, другой участник может обратиться в суд для принудительной регистрации.

    Способы размена

    Процедура отличается способами проведения в зависимости от формы собственности. В имущественных сделках могут принимать участие физические лица, органы местного самоуправления и совладельцы. Чтобы понять, как правильно разменять квартиру, необходимо определиться с формой собственности. Допускается совершение сделки в следующих ситуациях:

    • Муниципальная квартира;
    • Приватизированная квартира;
    • Общая долевая собственность.

    В каждом случае действует отдельный порядок, который зависит от количества владельцев и формы собственности. Если не получается договориться в случае с сособственниками, можно обратиться в суд и произвести размен в судебном порядке.

    Важно соблюсти равноценность обмена по площади и стоимости. Если подобраны неравноценные варианты, допускается доплата за дополнительные метры.

    Размен муниципальных квартир

    В данном случае не допускаются имущественные сделки, предполагающие продажу недвижимости и получения оплаты. Такая квартира не относится к категории собственной и предоставляется только на праве пожизненного пользования. В качестве владельца выступают муниципальные или городские власти. Размен возможен при согласии всех зарегистрированных и муниципалитета. В первую очередь подается заявление в местную администрацию с указанием одного из следующих вариантов:

    1. Предоставление помещений по усмотрению администрации;
    2. Конкретные пожелания без подбора вариантов;
    3. Готовый вариант, согласованный с жильцами других муниципальных квартир.

    На рассмотрение заявления дается 1 месяц, после чего направляется официальный ответ. В случае положительного решения администрация предпринимает дальнейшие действия. Так как квартира является муниципальной, на администрацию ложатся все обязанности по оформлению документов. Если подбирается удовлетворяющий вариант размена в муниципальном фонде, меняется место проживания. Оформляются новые договора социального найма на проживание в других квартирах.

    Если отказ неправомерный или подобранные варианты не подходят, можно обратиться с исковым заявлением в суд. Важно привести весомые аргументы несогласия с принятым решением. Если суд удовлетворит требования истца, муниципальные власти должны исполнить решение суда и предоставить желаемый результат.

    Муниципальная квартира: документы

    Если есть разрешение муниципалитета, для обмена неприватизированного жилья предоставляются такие документы:

    • Заявление на размен, которое желательно подавать от всех зарегистрированных лиц, а не только от ответственного квартиросъемщика;
    • Подтверждение родственных связей лиц, зарегистрированных на одной жилплощади (свидетельства о рождении детей, свидетельство о браке, решение суда об усыновлении или удочерении);
    • Согласие от органов опеки, если зарегистрированы дети;
    • Выписка из домовой книги;
    • Выписка из лицевого счета об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
    • Договор социального найма.

    Если принимается положительное решение, процедура обмена производится в течение 30 дней. Если речь идет о разных городах, она увеличивается до 60 дней.

    Размен приватизированной квартиры

    Квартира может находиться в собственности по причине покупки, наследования, дарения или приватизации. В этих случаях проводится альтернативная сделка без привлечения органов власти. Необходимо одновременно найти покупателя и варианты приобретения недвижимости для всех сособственников в нужном количестве. Затем заключается сделка, при которой заключаются договоры купли-продажи по каждому объекту.

    Размен приватизированной квартиры: этапы и документы

    При размене собственного жилья выполняется следующая последовательность действий:

    1. Поиск подходящего варианта. Это можно сделать самостоятельно или с помощью агентства недвижимости.
    2. Оценка стоимости квартир. Важно, чтобы было максимальное соответствие по цене и площади.
    3. Установление суммы доплаты, если это необходимо.
    4. Составление договора, с указанием срока заключения сделки и суммы доплаты.
    5. Передача документов на регистрацию в Росреестр и оплата договора.
    6. Подписание акта приема-передачи и переезд.

    Для совершения сделки требуются такие документы:

    • Согласие на размен сособственников;
    • Паспорта всех сторон сделки;
    • Свидетельства о рождении детей, если им не исполнилось 14 лет;
    • Разрешение от органа опеки, если собственность оформлена на несовершеннолетнее или недееспособное лицо;
    • Технический и кадастровый паспорт;
    • Правоустанавливающий документ (акт о приватизации, свидетельство о наследовании, договор купли-продажи, дарения или обмена);
    • Выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности при его наличии;
    • Квитанция об оплате госпошлины для регистрации сделки в Росреестре.

    Если в качестве собственников квартиры выступает несколько лиц, договор купли-продажи оформляется в присутствии нотариуса. В остальных случаях допускается простая письменная сделка в присутствии участников сделки.

    Равноценность обмена

    В законодательстве выделяются понятия равноценности и неравноценности обмена недвижимости. Если выбранные объекты недвижимости для обмена равноценные, не предусматривается доплат и не устанавливаются дополнительные условия. При этом характеристики недвижимости могут отличаться. Так, 3-комнатная квартира в спальном районе может обмениваться на две однокомнатные квартиры в центре города.

    Если объект неравноценный, когда один объект недвижимости гораздо больше по площади и стоимости, договором допускается доплата. Так, если есть двухкомнатная квартира ее сложно обменять на две однокомнатные. Чтобы сделка состоялась, устанавливается сумма доплаты, с которой согласны все стороны соглашения.

    Если один из собственников против

    При проведении сделки важно получить согласие всех совладельцев недвижимости. Если ребенку нет 14 лет и у него нет паспорта, согласие дают родители. После преодоления 14-летнего возраста ребенок дает согласие самостоятельно, но при одобрении родителей. Если согласия нет, инициатор обмена может распоряжаться только своей долей.

    Если один из сособственников желает обменять недвижимость, ему необходимо предупредить об этом остальных совладельцев. Если нет согласия, он направляет письменное уведомление о предстоящей сделке и предлагает выкупить долю за определенную сумму. Если в течение 30 дней долю не выкупают или он получает письменный отказ, можно искать вариант на обмен. В этом случае он может обменять долю на такую же в другой квартире, квартиру с доплатой, дом или другую недвижимость.

    Если же речь идет о муниципальном жилье, необходимо подать заявление в муниципалитет, который примет решение на основе заявления. Чтобы не получить отказ, желательно предварительно предоставить вариант размена.

    По решению суда

    Если отсутствует согласие между сторонами и нет желания продавать только долю, допускается разрешение конфликта в суде. Для этого необходимо подать исковое заявление и подтверждающие документы, такие как договор социального найма или выписка ЕГРН (свидетельство о собственности при наличии), выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах, подтверждение необходимости размена.

    Иск можно подать и в отношении должностного лица, уполномоченного решать вопросы размена муниципального жилья. Это возможно, если допущены неправомерные действия, предоставлен заранее несоответствующий вариант или отказано в рассмотрении вопроса. Допускается иск в отношении физических лиц, которые препятствуют сделке.

    Заявление подается в районный суд по месту нахождения ответчика – регистрации по месту жительства физического лица или расположению муниципалитета. В иске важно четко сформулировать проблему и причину обращения в суд, подробно указать информацию о местоположении и характеристиках квартиры.

    Важно указать причины, почему производится размен. В конце заявления указывается требование произвести размен по решению суда. Если суд отклоняет заявление, можно обжаловать решение в вышестоящей инстанции, в качестве которой выступает областной суд.

    Таким образом, физические лица могут разменять собственную или муниципальную квартиру. Важно подобрать удовлетворяющий вариант по площади и расположению недвижимости. Не возникает проблем, если все проживающие лица согласны. Если же есть несогласные, можно обратиться в суд или произвести обмен своей доли.

    Размен квартиры

    Размен квартиры – это вид гражданско-правовых отношений, юридическая сила которых определена Гражданским и Жилищным кодексами РФ. Терминологически определяется как «мена», привлекая к участию в сделке граждан, а иногда – и муниципальные структуры власти.

    Главная характеристика, определяющая процесс размена – разъезд участников долевого владения из принадлежащего им и совместно используемого жилья, в полученные отдельные помещения.

    Если при этом используется распространённый на рынке недвижимости альтернативный вариант в виде сбыта, с последующим приобретением объектов, подобная сделка приобретает вид купли-продажи недвижимости.

    Она допускает юридическое обозначение размена только на начальном этапе, при условии, что имущественный акцент сделан на разъезде участников сделки, или на освобождении жилья с заменой на получение нового.

    Законы о размене квартиры

    Обозначенная процедура определяется законом, оглашаемым в статьях 67 и 72 ЖК РФ. Она по преимуществу основывается на бытовой подоплёке, в число причин входит то, что определяет совместное проживание граждан как нежелательный процесс.

    Иногда пребывание на совместной территории становится невозможным. Например:

    • Развод супругов.
    • Совместное проживание на одной территории выросших детей с семьями и престарелых родителей.
    • Деградация личности одного из совладельцев или супругов, в результате чего в помещении собираются шумные компании с непредсказуемым поведением, после принятия алкоголя или наркотиков.
    • Смена места работы или учёбы одного из участников долевого владения.
    • Решение органа местного самоуправления, если граждане пользуются помещением на основании договора социального найма.

    Способы размена квартиры

    Процедура различается по способам проведения, с учётом принадлежности правообладателю, выступающему в роли правоспособного лица, допускающего участие в имущественных сделках.

    Таковыми принято определять:

    • орган местного самоуправления;
    • физическое лицо;
    • участников долевого владения.

    Кроме этого, процедура дифференцируется основаниями, в роли которых выступают качественные и количественные характеристики объекта, цели проведения расселения.

    К этому числу относятся размены:

    • равноценные по площади и стоимости;
    • предполагающие доплату за полученные при размене дополнительные метры;
    • город на город;
    • квартиру на комнаты в коммунальных квартирах;
    • на жильё и иные имущественные ценности.

    Главное – сохранение вида права.

    Размен квартиры без приватизации

    Распространены ситуации размена неприватизированных квартир, так как они не допускаются к участию в торгах и иных имущественных сделках.

    Расселение жильцов производится только в жильё с аналогичным (муниципальным) собственником и только с согласия администрации, куда требуется обратиться с заявлением владельцу квартиры или собственникам по их числу.

    В заявлении указывают причины, требующие расселения, и предпочтения жильцов, которые допускают:

    • приобретения помещений по усмотрению муниципалитета;
    • конкретно указанные требования (пожелания);
    • готовый вариант переезда, согласованного проживающими лицами.

    Законный собственник муниципального жилья – местная администрация или исполком. От её решения зависит судьба жильцов. Исполком имеет право выполнить притязания жильцов, но не обязан этого делать.

    С его стороны допускается инициатива расселения граждан, по усмотрению, но при условии предоставления равноценного жилья, с мотивированным обоснованием причины и заблаговременным предупреждением, проживающих в квартире, правообладателей.

    Размен приватизированной квартиры

    Вариантов распоряжения приватизированной квартирой, гораздо больше. Такие помещения допускаются к размену только с согласия владельцев.

    При этом допустимы непосредственные варианты перехода имущества путём обмена квартир и альтернативные сделки. В этом случае риелторы или компании, работающие на рынке недвижимости, подбирают подходящее жильё, допускающее задействование нескольких собственников и нескольких объектов, в результате чего жильцы одной квартиры разъезжаются в две или более.

    В отличие от неприватизированных объектов, в данном случае допускается:

    • Получение или передача доплаты контрагенту, если условия неравноценны.
    • Переселение одного (нескольких) участников процедуры в частный дом, по согласию.
    • Передача одному (нескольким) участникам земельного участка, по согласию.
    • Передача одному (нескольким) участников денежной суммы в виде компенсации, по согласию.

    Оформление сделки с приватизированным жильём оплачивается при составлении гражданско-правового договора и регистрации в Росреестре.

    Размен квартиры после развода и при наличии детей

    Прекращение брачных отношений не влияет на непосредственное распоряжение недвижимостью.

    Прекращение прав на совместное жильё допускается только после раздела имущества при разводе или через 3 года, когда проходит срок исковой давности.

    Если речь идёт о муниципальном имуществе, где прописаны оба супруга, срок исковой давности не вступает в силу. В этом случае главную роль играет регистрация мужа (жены) на обозначенной площади, независимо от времени оформления прописки.

    Если квартира приватизирована на имя одного супруга, но получалась в период совместного пребывания в браке – она считается совместной собственностью и подлежит разделу.

    Но если полученную до вступления в брак квартиру, муж приватизировал на имя жены, то правообладание недвижимостью считается общим.

    Раздел имущества после развода предусматривается, если помещение считается совместно нажитой собственностью. Исключение составляют: согласие владельца на размен и составленный ранее брачный контракт.

    Если детям разводящихся родителей не исполнилось 18 лет, а помещение приватизировано, жену с детьми желательно выписать заведомо. В противном случае у контрагентов договора возникнут уместные претензии. Те же требования предъявят юридические лица, оформляющие сделку.

    Этот момент стоит учитывать также в сторону лиц, на жилплощадь которых вселяются граждане. Против выписки детей, в защиту их интересов, проявят бдительность органы опеки. Они не допустят их выселения и снятия с регистрационного учёта, независимо от перехода прав к новым владельцам.

    Отсутствие согласия одного (нескольких) собственников

    При заключении договора требуется предоставление нотариально удостоверенного согласия супруга и совладельцев имущества.

    Такое правило принято в отношении приватизированных помещений. Если лицо, находящееся в долевой собственности, возражает против размена, инициатор переезда вправе распорядиться только своей долей.

    Например, муж и жена вступили в совместное владение по ? доле. Муж желает переехать, а жена – сохранить законную площадь.

    По прошествии одного месяца, он вправе обменять принадлежащую долю на иное помещение. За женой останется юридически закреплённое право на полноценное распоряжение своей половиной объекта. Этот алгоритм подходит и для собственников, чьи имущественные права распределены в иных пропорциях.

    По-другому складывается ситуация с расселением жильцов из муниципального имущественного объекта. Если один член семьи, независимо от того, оформлено ли на него помещение, затребует разъезда, вопрос останется на рассмотрении органов власти. На основании поданного заявления, при взвешивании вариантов расселения, исполком примет решение.

    Размен квартиры по решению суда

    Конкретные ситуации, при которых не достигается согласия сторон, нередко завершаются подачей искового заявления.

    Возбудить исковое производство допустимо как в сторону должностного лица, уполномоченного на решение вопросов с муниципальной недвижимостью, так и в сторону физического лица, препятствующего проведению процедуры. Подача исков – не редкость, так как в данном случае, сталкиваются имущественные интересы граждан.

    После изложения обстоятельств, перечисляют причины и юридические основания, допускающие проведение процедуры на основании интересов истца. В завершение излагают просьбу, обращённую к суду, о признании иска и разрешении осуществить размен на обозначенных в заявлении условиях.

    Решение суда определяет способ сохранения интересов сторон и защищает права лиц, основываясь на нормах законодательства. Если иск отклонён, интересы заявителя аннулируются и участники договариваются на основании новых гражданско-правовых норм.

    С чего начать

    Начало процедуры требует определения дома, в котором расположена жилплощадь, как правоспособного вида недвижимости, которое:

    • не внесено в список аварийного жилья;
    • не внесено в приказ о сносе дома.

    Целесообразнее делить приватизированное жильё.

    Если позиция граждан принципиальная, стоит обратиться в местный исполком с заявлением. Вполне вероятно, что в уполномоченном подразделении существуют сведения о лицах, подходящих под кандидатуры для решения жилищного вопроса.

    Если такого информационного резерва нет, придётся заниматься поиском вариантов самостоятельно, но после того, как исполком утвердит заявление.

    При оформленном в собственность помещении, процесс сразу стоит начинать с поиска вариантов размена. Для этого следует задействовать:

    • средства массовой информации;
    • информационные агентства региона, куда планируется переезд;
    • Online сервисы.

    Компании, работающие на рынке недвижимости, иногда занимаются подбором таких клиентов. У них могут оказаться в доступе данные о семьях, желающих съехаться в одну квартиру. В определённых случаях, опытные риэлторы выстраивают цепочку сделок, которые позволят осуществить разъезд.

    Документы для размена квартиры

    Подготовка документации предваряет действия по размену квартиры. Для этого требуется провести инвентаризацию и взять справку из БТИ. Если проведена несанкционированная перепланировка, нужно её легализовать и получить технический план с экспликацией.

    К числу требуемых правоустанавливающих документов относятся:

    • договора о получении права владения недвижимостью;
    • свидетельство о наследовании;
    • свидетельство о приватизации;
    • договор социального найма помещения.
    • согласие супруга и совладельцев;
    • справка, подтверждающая отсутствие ареста и обременений;
    • выписка из домовой книги;
    • справка из ЖЭУ об отсутствии задолженностей по платежам.

    На основании этой юридической базы, после нахождения подходящего варианта, производят оформление гражданско-правовых отношений, допускающих разъезд граждан.

    Начисление налога

    При начислении налога на размен квартиры, к сторонам применяются условия, предусмотренные для сделок купли-продажи, что констатирует статья 567 ГК РФ.

    Если объекты, предоставляемые к процессу каждой из сторон, находились в собственности менее 3 лет, они подлежат налогообложению. Расчёт производится от цены такого объекта, за вычетом 1 миллиона рублей. То есть, со стоимости, превышающей 1 миллион, высчитывается 13% в счёт уплаты налога. Стоимость объекта указана в справке из БТИ.

    Совершение сделки предусматривает начисление имущественного налогового вычета с суммы, указанной в сведениях из БТИ. Оно допустимо для лиц, которые ранее данным правом не воспользовались.

    Если был начислен налог со сделки (НДФЛ) – допустимо обратиться в налоговую инспекцию по месту жительства с просьбой провести налоговый взаиморасчёт. То есть погасить НДФЛ положенным имущественным вычетом.

    Как правильно разменять квартиру в 2020 году

    Размен квартиры является сделкой, которая осуществляется гражданами для смены одной жилплощади на другую.

    Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

    +7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

    ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

    Это быстро и БЕСПЛАТНО!

    До начала процесса приватизации и обмен служил единственным способом улучшить свои жилищные условия. Однако и на сегодняшний день данный вопрос не утратил своей актуальности.

    Рассмотрим, как правильно разменять квартиру в 2020 году, какие способы предусмотрены законодательством, как обменять квартиру на дом и другие нюансы совершения таких сделок.

    Общие моменты

    Размен представляет собой юридическую процедуру, главными участниками которой становятся проживающие в муниципальном жилье граждане на основании договора социального найма.

    Если же сделка проводится для приватизированной квартиры, тогда применяется понятие мена.

    Различают классический и альтернативный обмен. Классический способ предполагает передачу лицом своего жилья в обмен на другую жилплощадь.

    Однако здесь есть существенный минус, поскольку сложно найти вариант, который по всем параметрам устроит обе стороны.

    При альтернативном способе проводится сделка по продаже квартиры, в которой подразумевается ее замена на другую квартиру.

    Такая сделка используется гражданами, желающими улучшить условия проживания.

    Что это такое

    Размер квартиры – это соглашение между физическими лицами с участием государства. При этом законодательством предусмотрены как добровольный, так и принудительный обмен.

    При первом способе все собственники жилья хотят улучшить условия проживания или же разделить большую жилплощадь на несколько маленьких отдельных квартир.

    Принудительный размен используется только в отношении нанимателей государственного или муниципального жилья.

    Размен приватизированной квартиры допускается только при согласии собственника.

    Если же размен проходит по принудительной схеме, тогда должны быть защищены права всех участников сделки.

    Исключением являются только случаи, когда сохранение прав одной стороны будет ущемлять права второй.

    Цель размена состоит в разделении граждан, которые не желают или в силу личных причин не могут проживать совместно на одной жилплощади.

    Условия для обмена:

    Отсутствие возможности общего проживанияВ связи с тяжелыми заболеваниями или плохим состоянием здоровья проживающих, что может нести за собой тяжелые эмоциональные последствия
    При разводе супружеской парыВ таком случае нужны веские основания того, что дальнейшее совместное проживание бывших супругов будет угнетать психологически и ущемлять права каждого
    Изменение места трудоустройства или обученияНеобходимость переезда в другой район, создание семьи
    Соблюдение интересов детейВ данном случае необходимы основания невозможности совместного проживания с другими лицами, например, по причине несоответствия санитарных норм в квартире

    Наиболее распространенным методом является равноценный обмен, стоимость жилья базируется на рыночной цене или выписке из БТИ.

    При неравноценном обмене стоимость имущества одной стороны значительно превышает стоимость второй квартиры, данная разница в основном компенсируется в денежной форме.

    В чем преимущества и недостатки

    Неоспоримым достоинством размена является минимальный уровень риска для обеих сторон сделки. В случае признания сделки недействительной участники вправе остаться в прежнем жилье.

    Преимуществом также является реальная возможность прекращения совместного проживания с лицами, которые угнетают или ущемляют права других жильцов.

    Недостатком часто является отсутствие выбора интересующего объекта недвижимости на обмен, также процедура может затягиваться на неопределенный срок по бюрократическим причинам.

    Основными правилами размена считаются следующие:

    Обмен трехкомнатного жильяНа две однокомнатных квартиры в одном районе
    Можно разменять двухкомнатную квартируНа две однокомнатные или отдельные комнаты в коммуналке

    Правовая база

    Размен жилья при помощи оформления одной сделки невозможно. Необходимо оформление договора купли-продажи большой квартиры и отдельных договоров на приобретение новых квартир.

    Поэтому прежде чем заниматься данным вопросом, необходимо изучить нормы Гражданского и Жилищного Кодекса РФ:

    Для того чтобы сделка имела законную силуЕе требуется заключать письменно, и все участники должны поставить личные подписи
    Сделку купли-продажи в обязательном порядкеНеобходимо зарегистрировать в государственном органе, для обеспечения законности перехода права собственности от продавца к покупателю
    Если один участник отказывается от госрегистрации договораЭто становится веским основанием для подачи искового заявления
    Гражданин, виновный в задержке регистрацииДолжен возместить все судебные издержки

    Особенности процедуры

    Обмен осуществляется после выполнения всех требуемых условий, когда вы нашли устраивающий вариант.

    Как приватизировать участок в садовом товариществе, читайте здесь.

    С целью проведения сделки вам нужно получить справки и выписки в жилищных учреждениях, получить согласие всех зарегистрированных в квартире членов семьи и органов опеки в случае наличия несовершеннолетних детей.

    Итак рассмотрим специфику и отдельные нюансы оформления сделок.

    Как найти вторую сторону

    Если вы окончательно имеете намерение провести обмен, вас заинтересуют способы поиска потенциальной другой стороны сделки.

    Найти подходящий вариант можно как самостоятельно, так и с помощью риэлтора:

    Если вы решили действовать самостоятельно и сэкономить на услугах специалистаРазместите объявление о желаемом обмене в интернете, просматривайте и откликайтесь на заинтересовавшие предложения. Предлагайте обмен собственникам из объявлений, налаживайте прямой контакт. Недостатком такого способа является длительность поисков, однако вы сэкономите значительную сумму на риэлторских услугах. Например, в Москве множество предложений от собственников, поэтому вы сможете оперативно найти устраивающий вас по всем параметрам вариант
    При обращение в риэлторское агентствоКоторое имеет уже готовую базу потенциальных предложений, вы получите экономию времени и предложение сразу нескольких вариантов размена. Услуги риэлтора оплачиваются в фиксированном размере или в процентном соотношении от суммы сделки. При помощи данного способа вы сможете быстро найти подходящий вариант, буквально в течение нескольких дней, и начать процедуру оформления

    Пошаговая инструкция

    Разберемся в четкой последовательности действий при оформлении сделки:

    Проинформировать всех владельцев жильяО вашем намерении разменивать жилье и взять с каждого письменное согласие
    При необходимости снять обременение с жильяИ выписать посторонних жильцов, которые фактически на жилплощади не проживают
    Приготовить все справки и бумаги
    Начать поиски второй стороныИли обратиться в риэлторское агентство
    После нахождения оптимального вариантаИ согласия его собственника на обмен нужно выбрать вид и процедуру оформления договора, составить текст сделки. Рекомендуем данный процесс проводить в присутствии нотариуса, который подскажет некоторые нюансы

    Для правильного оформления вам необходимо подать в местный жилищный департамент список документации:

    • договор соцнайма или ордер на жилплощадь, свидетельство о праве собственности;
    • заявка о размене с личными подписями всех зарегистрированных жильцов;
    • выписка об отсутствии ареста, обременения и долгов по лицевому счету квартиры;
    • выписка из домовой книги обо всех зарегистрированных в квартире гражданах;
    • технический и кадастровый паспорт жилья;
    • разрешение органов попечительства в случае зарегистрированных несовершеннолетних детей.

    Размен квартиры

    Размен квартиры – это вид гражданско-правовых отношений, юридическая сила которых определена Гражданским и Жилищным кодексами РФ. Терминологически определяется как «мена», привлекая к участию в сделке граждан, а иногда – и муниципальные структуры власти.

    Главная характеристика, определяющая процесс размена – разъезд участников долевого владения из принадлежащего им и совместно используемого жилья, в полученные отдельные помещения.

    Если при этом используется распространённый на рынке недвижимости альтернативный вариант в виде сбыта, с последующим приобретением объектов, подобная сделка приобретает вид купли-продажи недвижимости.

    Она допускает юридическое обозначение размена только на начальном этапе, при условии, что имущественный акцент сделан на разъезде участников сделки, или на освобождении жилья с заменой на получение нового.

    Законы о размене квартиры

    Обозначенная процедура определяется законом, оглашаемым в статьях 67 и 72 ЖК РФ. Она по преимуществу основывается на бытовой подоплёке, в число причин входит то, что определяет совместное проживание граждан как нежелательный процесс.

    Иногда пребывание на совместной территории становится невозможным. Например:

    • Развод супругов.
    • Совместное проживание на одной территории выросших детей с семьями и престарелых родителей.
    • Деградация личности одного из совладельцев или супругов, в результате чего в помещении собираются шумные компании с непредсказуемым поведением, после принятия алкоголя или наркотиков.
    • Смена места работы или учёбы одного из участников долевого владения.
    • Решение органа местного самоуправления, если граждане пользуются помещением на основании договора социального найма.

    Способы размена квартиры

    Процедура различается по способам проведения, с учётом принадлежности правообладателю, выступающему в роли правоспособного лица, допускающего участие в имущественных сделках.

    Таковыми принято определять:

    • орган местного самоуправления;
    • физическое лицо;
    • участников долевого владения.

    Кроме этого, процедура дифференцируется основаниями, в роли которых выступают качественные и количественные характеристики объекта, цели проведения расселения.

    К этому числу относятся размены:

    • равноценные по площади и стоимости;
    • предполагающие доплату за полученные при размене дополнительные метры;
    • город на город;
    • квартиру на комнаты в коммунальных квартирах;
    • на жильё и иные имущественные ценности.

    Главное – сохранение вида права.

    Размен квартиры без приватизации

    Распространены ситуации размена неприватизированных квартир, так как они не допускаются к участию в торгах и иных имущественных сделках.

    Расселение жильцов производится только в жильё с аналогичным (муниципальным) собственником и только с согласия администрации, куда требуется обратиться с заявлением владельцу квартиры или собственникам по их числу.

    В заявлении указывают причины, требующие расселения, и предпочтения жильцов, которые допускают:

    • приобретения помещений по усмотрению муниципалитета;
    • конкретно указанные требования (пожелания);
    • готовый вариант переезда, согласованного проживающими лицами.

    Законный собственник муниципального жилья – местная администрация или исполком. От её решения зависит судьба жильцов. Исполком имеет право выполнить притязания жильцов, но не обязан этого делать.

    С его стороны допускается инициатива расселения граждан, по усмотрению, но при условии предоставления равноценного жилья, с мотивированным обоснованием причины и заблаговременным предупреждением, проживающих в квартире, правообладателей.

    Размен приватизированной квартиры

    Вариантов распоряжения приватизированной квартирой, гораздо больше. Такие помещения допускаются к размену только с согласия владельцев.

    При этом допустимы непосредственные варианты перехода имущества путём обмена квартир и альтернативные сделки. В этом случае риелторы или компании, работающие на рынке недвижимости, подбирают подходящее жильё, допускающее задействование нескольких собственников и нескольких объектов, в результате чего жильцы одной квартиры разъезжаются в две или более.

    В отличие от неприватизированных объектов, в данном случае допускается:

    • Получение или передача доплаты контрагенту, если условия неравноценны.
    • Переселение одного (нескольких) участников процедуры в частный дом, по согласию.
    • Передача одному (нескольким) участникам земельного участка, по согласию.
    • Передача одному (нескольким) участников денежной суммы в виде компенсации, по согласию.

    Оформление сделки с приватизированным жильём оплачивается при составлении гражданско-правового договора и регистрации в Росреестре.

    Размен квартиры после развода и при наличии детей

    Прекращение брачных отношений не влияет на непосредственное распоряжение недвижимостью.

    Прекращение прав на совместное жильё допускается только после раздела имущества при разводе или через 3 года, когда проходит срок исковой давности.

    Если речь идёт о муниципальном имуществе, где прописаны оба супруга, срок исковой давности не вступает в силу. В этом случае главную роль играет регистрация мужа (жены) на обозначенной площади, независимо от времени оформления прописки.

    Если квартира приватизирована на имя одного супруга, но получалась в период совместного пребывания в браке – она считается совместной собственностью и подлежит разделу.

    Но если полученную до вступления в брак квартиру, муж приватизировал на имя жены, то правообладание недвижимостью считается общим.

    Раздел имущества после развода предусматривается, если помещение считается совместно нажитой собственностью. Исключение составляют: согласие владельца на размен и составленный ранее брачный контракт.

    Если детям разводящихся родителей не исполнилось 18 лет, а помещение приватизировано, жену с детьми желательно выписать заведомо. В противном случае у контрагентов договора возникнут уместные претензии. Те же требования предъявят юридические лица, оформляющие сделку.

    Этот момент стоит учитывать также в сторону лиц, на жилплощадь которых вселяются граждане. Против выписки детей, в защиту их интересов, проявят бдительность органы опеки. Они не допустят их выселения и снятия с регистрационного учёта, независимо от перехода прав к новым владельцам.

    Отсутствие согласия одного (нескольких) собственников

    При заключении договора требуется предоставление нотариально удостоверенного согласия супруга и совладельцев имущества.

    Такое правило принято в отношении приватизированных помещений. Если лицо, находящееся в долевой собственности, возражает против размена, инициатор переезда вправе распорядиться только своей долей.

    Например, муж и жена вступили в совместное владение по ? доле. Муж желает переехать, а жена – сохранить законную площадь.

    По прошествии одного месяца, он вправе обменять принадлежащую долю на иное помещение. За женой останется юридически закреплённое право на полноценное распоряжение своей половиной объекта. Этот алгоритм подходит и для собственников, чьи имущественные права распределены в иных пропорциях.

    По-другому складывается ситуация с расселением жильцов из муниципального имущественного объекта. Если один член семьи, независимо от того, оформлено ли на него помещение, затребует разъезда, вопрос останется на рассмотрении органов власти. На основании поданного заявления, при взвешивании вариантов расселения, исполком примет решение.

    Размен квартиры по решению суда

    Конкретные ситуации, при которых не достигается согласия сторон, нередко завершаются подачей искового заявления.

    Возбудить исковое производство допустимо как в сторону должностного лица, уполномоченного на решение вопросов с муниципальной недвижимостью, так и в сторону физического лица, препятствующего проведению процедуры. Подача исков – не редкость, так как в данном случае, сталкиваются имущественные интересы граждан.

    После изложения обстоятельств, перечисляют причины и юридические основания, допускающие проведение процедуры на основании интересов истца. В завершение излагают просьбу, обращённую к суду, о признании иска и разрешении осуществить размен на обозначенных в заявлении условиях.

    Решение суда определяет способ сохранения интересов сторон и защищает права лиц, основываясь на нормах законодательства. Если иск отклонён, интересы заявителя аннулируются и участники договариваются на основании новых гражданско-правовых норм.

    С чего начать

    Начало процедуры требует определения дома, в котором расположена жилплощадь, как правоспособного вида недвижимости, которое:

    • не внесено в список аварийного жилья;
    • не внесено в приказ о сносе дома.

    Целесообразнее делить приватизированное жильё.

    Если позиция граждан принципиальная, стоит обратиться в местный исполком с заявлением. Вполне вероятно, что в уполномоченном подразделении существуют сведения о лицах, подходящих под кандидатуры для решения жилищного вопроса.

    Если такого информационного резерва нет, придётся заниматься поиском вариантов самостоятельно, но после того, как исполком утвердит заявление.

    При оформленном в собственность помещении, процесс сразу стоит начинать с поиска вариантов размена. Для этого следует задействовать:

    • средства массовой информации;
    • информационные агентства региона, куда планируется переезд;
    • Online сервисы.

    Компании, работающие на рынке недвижимости, иногда занимаются подбором таких клиентов. У них могут оказаться в доступе данные о семьях, желающих съехаться в одну квартиру. В определённых случаях, опытные риэлторы выстраивают цепочку сделок, которые позволят осуществить разъезд.

    Документы для размена квартиры

    Подготовка документации предваряет действия по размену квартиры. Для этого требуется провести инвентаризацию и взять справку из БТИ. Если проведена несанкционированная перепланировка, нужно её легализовать и получить технический план с экспликацией.

    К числу требуемых правоустанавливающих документов относятся:

    • договора о получении права владения недвижимостью;
    • свидетельство о наследовании;
    • свидетельство о приватизации;
    • договор социального найма помещения.
    • согласие супруга и совладельцев;
    • справка, подтверждающая отсутствие ареста и обременений;
    • выписка из домовой книги;
    • справка из ЖЭУ об отсутствии задолженностей по платежам.

    На основании этой юридической базы, после нахождения подходящего варианта, производят оформление гражданско-правовых отношений, допускающих разъезд граждан.

    Начисление налога

    При начислении налога на размен квартиры, к сторонам применяются условия, предусмотренные для сделок купли-продажи, что констатирует статья 567 ГК РФ.

    Если объекты, предоставляемые к процессу каждой из сторон, находились в собственности менее 3 лет, они подлежат налогообложению. Расчёт производится от цены такого объекта, за вычетом 1 миллиона рублей. То есть, со стоимости, превышающей 1 миллион, высчитывается 13% в счёт уплаты налога. Стоимость объекта указана в справке из БТИ.

    Совершение сделки предусматривает начисление имущественного налогового вычета с суммы, указанной в сведениях из БТИ. Оно допустимо для лиц, которые ранее данным правом не воспользовались.

    Если был начислен налог со сделки (НДФЛ) – допустимо обратиться в налоговую инспекцию по месту жительства с просьбой провести налоговый взаиморасчёт. То есть погасить НДФЛ положенным имущественным вычетом.

    LegalDefender

    Взгляните на ситуацию со стороны закона

    Как осуществить размен квартиры по закону

    Такие действия относятся к разновидности правовых гражданских отношений, которые подробным образом описаны в Гражданском и Жилищном кодексах РФ. Процедура привлекает к действию гражданских лиц, а иногда и муниципалитет местной власти.

    Что такое размен квартиры?

    Размен — это сделка юридического характера, представляющая собой раздел одной квартиры на несколько помещений меньших по площади. Это широко практикуется на рынке недвижимости и достигает около 70% от общего числа всех сделок.

    Для того чтобы произвести процедуру размера, первоначально ищут покупателя на свое помещение, затем совершает подбор необходимых вариантов и после этого, на все объекты заключаются договора купли-продажи.

    Чтобы произвести размен, недостаточно оформить всего одно соглашение – нужно оформить куплю-продажу общего помещения, затем те же процедуры на квартиры меньшей площади.

    Поэтому нужно знать тонкости таких договоров, которые подробным образом расписаны в ГК:

    1. Ст. 549 гласит, что продавец недвижимости обязан передать его покупателю.
    2. Документ имеет юридическую силу после того, как его подпишут все стороны сделки, заключенной в письменном виде.
    3. Договор должен иметь обязательную государственную регистрацию.
    4. В случае уклонения одной из сторон от регистрации, другая имеет полное право обратиться в судебные органы. Издержки в этом случае обязана возместить виновная сторона.

    Как разменять приватизированное жилье

    Произвести обмен приватизированной квартиры несложно, это представляет собой ее реализацию и на полученные средства приобретение других помещений.

    При осуществлении сделки ограничений, как правило, нет: все зависит от наличия финансов – достаточно ли будет вырученных денежных средств, чтобы приобрести другое помещение. В случае нехватки средств, приходиться вносить дополнительные деньги.

    При размене следует помнить о том, что государственные структуры скрупулезно отслеживают права малолетних граждан. Такие действия стоят на контроле у органов попечительства. Без их одобрения заключить сделку невозможно.Здесь особым образом проверяется, чтобы не были ущемлены права несовершеннолетних.

    В отдел попечительства представляются следующие документы:

    • Документ собственности, так продаваемого, так и покупаемого помещения.
    • Копии чеков оплаты коммунальных услуг.
    • Справка из паспортного стола.
    • Заключение БТИ об оценочной стоимости жилья.
    • Документы, подтверждающее родство граждан.

    Стоит помнить, что могут потребоваться иные документы, поэтому следует предварительно уточнить перечень.

    Обмен собственных квартир можно осуществить 2-мя способами:

    1. Прямой размен – подбор нескольких квартир, жильцы которых согласны заехать в обмениваемое жилье. Основным условием является то, чтобы всех устраивал вариант обмена и их права не были ущемлены. Такой процесс достаточно хлопотный и требует большое количество времени.
    2. Альтернативный обмен – продается квартира, на полученные средства подыскиваются другие помещения, и производится их покупка. Ранок недвижимости имеет огромный ассортимент, и подобрать жилье можно с учетом полученной наличности.

    Если требуется размен собственного жилья, но один владелец против такой процедуры, совершить сделку вряд ли получиться. По законодательству, никто не имеет права принудить человека продать свое жилье (долю в нем). Здесь не принесет результата и подача иска в суд, такие заявления даже не будут рассматриваться. Самым лучшим вариантом, попробовать договориться мирным путем.

    Как разменять не приватизированное жилье

    К особенности обмена муниципального жилья относится то, что для этого необходимо будет найти квартиры такого же статуса, а их на рынке недвижимости имеется немного. Проблемой считается то, что владелец собственного помещения не согласится перебраться в государственное.

    Самым лучшим вариантом решения этой проблемы – это приватизировать жилое помещение. Но если это невозможно (жильцы уже принимали участия в приватизации), то можно найти только равнозначное по статусу помещение.

    Отличительной особенностью считается то, что такими процедурами занимается не отделение Государственного реестра, а местный муниципалитет (департамент), туда и нужно направляться для решения проблемы.

    В этом случае первоначальным документом будет договор найма. К нему прикладываются:

    1. Паспорта.
    2. Выписки из домовых книг.
    3. Разрешение органов опеки.

    В отличие от собственного жилья, поменять квартиру без желания одной стороны, возможно, только следует учитывать, что процедура — это достаточно долгая и требующая большого количества времени, сил и нервов. Такие вопросы решаются только в судебном порядке.

    Если отсутствуют обстоятельства, препятствующие обмену, можно начинать процесс, представив пакет документации в суд. При этом будет нелишним добавить доказательства, что проживать в таких условиях стало невозможно. Такими бумагами могут стать справки, взятые в полиции (скандалы, пьяные драки и др.), подтверждения, что кто-то из жильцов является алкоголиком, наркоманом или нервно больным. Без таких доказательств, суд может не рассматривать заявление.

    Для этого, в суд необходимо предъявить следующее:

    1. Ордер (договор найма).
    2. Разрешение, взятое в муниципалитете о возможном размене.
    3. Справки об отсутствии задолженности.

    Имеются случаи, когда обмен невозможен, это:

    1. Получение иска о расторжении договора найма с нанимателем.
    2. Изменение условий.
    3. Квартира относится спорной и право обладать ею, оспаривается в суде.
    4. Дом признан аварийным.
    5. Для нормального проживания условий нет.
    6. Требуется реконструкция либо снос здания.
    7. Дом подходит под капитальный ремонт.

    Размен квартиры после развода и при наличии детей

    Развод не влияет на право пользования и владения квартирой. Однако это имеет множество нюансов, о которых необходимо помнить:

    1. Прекращение право пользоваться и распоряжаться жильем наступает после раздела имущества либо по истечении 3-х лет исковой давности.
    2. Если необходимо разменять муниципальное жилье, то сроки давности в силу не вступают. Обязательным условием считается постоянная регистрация супругов.
    3. Если помещение приватизировалось на одного из супругов в период брачных отношений, это считается совместно нажитым имуществом и подлежит размену.
    4. В случае приватизации или приобретения квартиры одним из супругов до вступления в брак, это будет считаться только его (ее) собственностью и поменять можно будет только по желанию ее владельца.
    5. Если квартира была получена до заключения брака, а переход в собственность произошел в браке, это будет считаться совместным имуществом и подлежать разделу.
    6. То же, если супруг имел квартиру до женитьбы, но приватизировал на жену, будет считаться совместным имуществом.
    7. После прекращения брачных отношений, собственное жилье считается совместно нажитым и подлежит разделу. Исключением является брачный договор, составлен ранее и согласие одного из супругов на продажу.
    8. Если у разводящихся родителей имеются несовершеннолетние дети, это значительно усложняет проблему их выписки (даже если жилье находится в собственности одного из супругов). За такими процессами тщательно следят органы опеки, которые заботятся о благополучии малолетних детей. Это относится и к регистрации иных лиц в помещение, где прописаны дети.
    9. В случае размена по причине развода, обязательно предоставление письменное согласие второго супруга на обмен.
    10. Если лицо обладает долей в спорной квартире, второй собственник имеет право распоряжаться своей частью по собственному усмотрению, например, продать ее.
    11. Также можно выкупить долю другого собственника.

    Размен квартиры по решению суда

    Если в процессе спорных вопросов не были достигнуты компромиссы, то это решается в судебном порядке:

    1. Возбудить дело можно как к должностному лицу, уполномоченному распоряжаться муниципальным имуществом, так и к физическому, препятствующему разделу жилого помещения. Это является довольно распространенным явлением, т. к. в этом случае происходит столкновение имущественных интересов граждан.
    2. Если права граждан нарушены, этим занимается районный суд, расположенный на территории спорного объекта.
    3. В написанном заявлении на имя судьи должны быть изложены юридические факты и законные основания и излагают просьбу решить вопрос положительно и разрешить произвести размен имущества.
    4. Суд, основываясь на действующее законодательство, выносит решение о сохранении интересов граждан и их имущественных прав. Если же иск отклоняется, то интересы истца аннулируются, и стороны уже договариваются самостоятельно, основываясь на гражданское законодательство.
    5. Если спорное жилье относится к муниципальному, то следует обратиться в исполнительные органы с заявлением. Как правило, там имеется перечень желающих объединить свои квартиры в одно целое.
    6. Пакет документации для размена стандартный, но требуется получить справку, взятую в БТИ. Если в помещении была проведена перепланировка, то необходимо предъявить разрешение и план.

    Необходимые документы

    Чтобы произвести размен общей квартиры, необходимо собрать пакет стандартных документов. К ним относятся:

    • Удостоверение личности каждого собственника.
    • Письменное согласие на обмен.
    • Свидетельство о ГРП (либо ордер, если жилье муниципальное).
    • Характеристика жилого помещения (техническая).
    • Согласие супругов.
    • Документация из Бюро Технической Инвентаризации.
    • Справка, взятая в паспортном столе о составе жильцов.
    • Подтверждение в письменном виде об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
    • Соглашение, составленное сторонами, заверенное нотариально.

    Вся перечисленная документация подается в Федеральный орган государственного реестра, где они рассматриваются тщательным образом и проверяют на подлинность. Кроме этого, специалистами данной организации делаются запросы в различные инстанции, чтобы убедиться в возможности проведения данной сделки.

    Как происходит процесс размена?

    Обмен следует начать с определения конкретных целей, какая нужна квартира (или несколько), месторасположения, стоимость, варианты доплаты.

    Для того чтобы выполнить задуманное, необходимо пройти несколько этапов:

    1. Заняться поиском вариантов самостоятельно, однако, эта процедура довольно проблематичная. Лучше всего обратиться за помощью к зарекомендовавшей себя риэлтерской фирме. Специалисты организации помогут найти подходящий вариант, соберут нужный пакет документации.
    2. Необходимо будет осмотреть предлагаемое жилье и выбрать наиболее подходящий.
    3. В отношении предлагаемого объекта нужно будет выполнить произведение оценочной стоимости.
    4. При необходимости определиться с размером доплаты.
    5. Собрать необходимые документы. Обязательно нужно получить разрешение органов опеки при наличии малолетних детей (без такой бумаги обмен совершаться не будет).
    6. Совершить процедуру сделки, подписать договор.
    7. Зарегистрировать право владения новым жильем.
    8. Подписать акт передачи.

    Совет! В таких случаях следует не экономить денежные средства, обратиться за помощью к фирме, имеющей большой стаж работы, юридический адрес, положительные отзывы. Не нужно доверять сомнительным лицам, предлагающим очень дешевое жилье. Нелишним будет проверить досконально историю понравившейся квартиры: кто был там ранее зарегистрирован, нет ли там отбывающих наказание лиц, которые по возвращении будут требовать восстановление прав и т. д. Лучше потратить больше времени на проверку чистоты помещения, чем потом тратить деньги и нервы на судебные тяжбы.

    Источники:
    http://kvartirniy-expert.ru/obmen/kak-obmenyat-kvartiru/
    http://law03.ru/finance/article/kak-pravilno-razmenyat-kvartiru
    http://myestate.club/razdel/razmen-kvartiry.html
    http://jurist-protect.ru/kak-razmenjat-kvartiru/
    http://myestate.club/razdel/razmen-kvartiry.html
    http://legaldefender.ru/kvartira/drugie-voprosyi/razmenyat.html
    http://votbankrot.ru/fizicheskie-lica/dolgi-po-kreditam/refinansirovanie.html

    Ссылка на основную публикацию