Рыночная и кадастровая оценка земли

Рыночная и кадастровая стоимость земли

Множество землевладельцев не могут отличить рыночную стоимость от кадастровой, даже учитывая, что подобные понятия имеют явные отличия в размере и назначении. Первая необходима каждому собственнику, а вторая нужна для определения по ней объема налога.

Для определения размера рыночной стоимости, нужно, применяя разные методы одновременно, сопоставить ряд показателей. Все особенности, связанные с определением и фиксированием этой цены полностью изложены в законодательстве.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Кадастровая стоимость земельного участка

Чтобы определить кадастровую цену участка того или иного целевого направления, необходимо провести оценку земли. Процедура выполняется минимум раз в пятилетку, но не чаще чем раз в три года.

Утверждение результатов проведения кадастровой оценки осуществляют исполнительные органы субъектов Российской Федерации. Для этого необходимо соответствующее представление, выданное территориальными органами, ответственными за ведение госкадастра недвижимости.

Если для цели налогообложения отсутствует кадастровая цена земельного участка (в случае отсутствия до марта текущего года утверждения результатов проведенной состоянием на январь календарного года кадастровой оценки участка), по таким участкам оплата земельного налога и авансовых платежей не производится до момента, когда они будут утверждены.

Порядок проведения государственной земельной оценки установлен Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель. Данные Правила утверждены Постановлением, принятым Правительством Российской Федерации от 08.04.2000 под № 316 и действуют в той части, которая не противоречит Земельному кодексу Российской Федерации.

Основой подобной оценки является классификация земельных участков по цели их назначения и функциональному использованию:

  • при осуществлении кадастровой оценки земельных участков, отнесенных к огородническим, садоводческим и дачным объединениям, городским и сельским поселениям, берутся за основу статистические данные, полученные при сравнительном анализе рыночных расценок и других сведений, непосредственно затрагивающих объекты недвижимости, а также другие методы глобальной оценки;
  • оценка земельных участков, относящихся к сельскохозяйственным угодьям, расположенных вне пределов поселений и лесных массивов, выполняется на основании метода капитализации рентной прибыли;
  • оценка земель, размещенных вне пределов поселений, выполняется с применением капитализации рентной прибыли либо с учетом затрат, достаточных для их воспроизводства, или же для поддержки и сохранения их естественного потенциала.

Кадастровая оценка объектов недвижимости.

О кадастровой стоимости квартиры в Росреестре читайте тут.

Процесс госоценки подразумевает и проведение оценочного зонирования участка. Оценочная зона являет собой фрагменты земельных участков, однородных по своему назначению, функциональному использованию и имеющих сходство значений кадастровых цен.

С учетом территориальных величин этих зон, границы их могут совмещаться с границами земель, исходя из сформированного землепользования и застройки, расположения ряда объектов линейного типа (рек, улиц, дорог и прочих), а также рубежами кадастровых кварталов, районов.

Результаты зонирования оформляются в виде карты (схемы) с обозначением каждой оценочной зоны и установлением кадастровой цены на единицу площади в пределах указанных зон. Кадастровая стоимость и дата, когда она была определена, подлежат занесению в госкадастр недвижимости.

Эту информацию может предоставить орган, отвечающий за кадастровый учет, по запросу любого лица. Данные о кадастровой цене участков, используемых в целях налогообложения, размещены на официальном сайте госкадастра.

Рыночная стоимость земельного участка

Нужно четко разграничивать кадастровую стоимость участка и рыночную. Установление последней выполняется в рамках Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Министерством имущества и природных ресурсов Российской Федерации выдано Распоряжение от 06.03.2002 под № 568-р, утверждающее Методрекомендации определения рыночной цены земель, которые содержат ряд принципов, соблюдаемых при оценке:

  • цена есть только у тех участков, которые могут удовлетворить пользовательские нужды в определенный временной промежуток (полезность);
  • величина расценок земельного участка взаимосвязана со спросом и предложением на самом рынке, а также характером конкуренции сторон (спрос и предложение);
  • стоимость земельного участка на рынке не может быть выше вероятных затрат, необходимых для покупки объекта сопоставимо равной полезности (замещение);
  • цена на земельный участок имеет прямую зависимость от ожидаемого объема, периода и возможности получения прибыли от участка за конкретный промежуток времени при максимально продуктивной его эксплуатации, не учитывая доходов от других производственных сфер, которые привлекаются к земле в целях предпринимательства (ожидание);
  • рыночные цены на участок динамичны с течением времени и могут определяться в зависимости от даты (изменение);
  • стоимость участка на рынке связана с его целевым назначением, разрешением на пользование, правами третьих лиц на него, разделом прав на землю;
  • стоимость земли на рынке определяется местом ее расположения и воздействием посторонних факторов (внешнее воздействие);
  • рыночная цена участка зависит от эффективности его использования.

То есть более вероятного, возможного физически, экономически оправданного, соответствующего законодательству, осуществимого в финансовом плане использования, при котором расчетный размер цены на участок будет иметь предельное значение (максимальная эффективность использования).

Более эффективная эксплуатация участка рассчитывается при учете вероятно обоснованного его структурирования, при разности форм, видов и характера пользования. Наибольшая эффективность при эксплуатации может не иметь ничего общего с последним фактическим использованием.

При поиске наибольшей эффективности использования, берутся в расчет данные:

  • ожидаемых рыночных изменений;
  • преобладания методов использования прилегающих к оцениваемому земельному участку местных земель;
  • отображающие перспективность района, где располагается участок;
  • разрешенного использования и назначения земель;
  • текущего использования участка.

Эту цену раз в год определяют исполнительные органы субъектов Российской Федерации для земель разноцелевой направленности, исходя из зон оценки, административных районов, поселения и группы.

На текущий момент, нормативную стоимость земельного участка используют только, когда не обозначена кадастровая стоимость, и исключительно в целях, предусмотренных статьей 63 Земельного кодекса Российской Федерации, в частности, налогообложения, обозначения платы за аренду муниципального или же государственного земельного участка.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Как соотносятся кадастровая и рыночная стоимость земли?

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка могут довольно сильно различаться. Они используются для разных целей. Определяются также по-разному.

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость недвижимости рассчитывается при её постановке на кадастровый учёт. Эта информация, вместе с другой относительно объекта, хранится в базах Росреестра. Раньше она также записывалась в кадастровый паспорт, а теперь – в заменившую его выписку из ЕГРН.

Указания по тому, как должна проводиться оценка, разрабатывает Минэкономразвития России. А занимаются ей оценочные организации, с которыми заключают контракты территориальные подразделения Росреестра. Эта процедура должна происходить:

  • не реже, чем раз в 5 лет;
  • но не чаще, чем раз в 3 (в Москве и Санкт-Петербурге – 2) года.

Как правило, со временем стоимость растёт. Это связано с повышением общего уровня цен.

При расчётах принимается во внимание:

  • расположение (район и местоположение внутри него);
  • состояние инженерных сетей;
  • инфраструктура и окружение (детсады, парки, крупные промышленные предприятия, автомагистрали и т. п.);
  • категория и вид использования;
  • и т. д.

Исходя из этого определяется стоимость квадратного метра земли. После умножения на площадь объекта и получается его кадастровая стоимость.

Как её узнать?

При необходимости узнать эту стоимость можно, посмотрев паспорт или выписку. Но их выдают только собственникам. Для остальных существуют такие способы:

  1. запросить в отделении Росреестра, к которому этот объект относится;
  2. узнать эту информация на сайте данной организации;
  3. или посмотреть на Публичной кадастровой карте.

Для этого нужно знать кадастровый номер и/или адрес участка. Но эта информация будет носить только справочный характер.

Для чего нужна кадастровая стоимость земельного участка?

Кадастровая стоимость требуется для:

  • определения размеров подоходного налога при продаже;
  • земельного налога;
  • установления вознаграждения нотариусу при некоторых сделках (например, получения наследства);
  • установления арендных ставок на государственную землю;
  • при судебных спорах (в частности, разделе имущества).

Что такое рыночная стоимость?

Рыночная стоимость – это приблизительная цена, по которой земля может быть продана. Она определяется сравнением с подобными объектами. Имеют значение следующие факторы:

  • окружение;
  • расположение в районе;
  • наличие зданий и строений;
  • наличие на участке или близость к нему инженерных сетей;
  • экономическое положение в регионе;
  • удалённость от населённых пунктов;
  • транспортная доступность;
  • и другие.

В зависимости от конкретной цели оценки значение того или иного фактора для общего итога может быть различным. Учитывается также общая экономическая ситуация и состояние на рынке недвижимости на момент проведения оценки.

Рыночная стоимость может использоваться:

  • при выставлении недвижимости на продажу;
  • для определения платы за аренду;
  • вознаграждения нотариуса при оформлении наследства;
  • в судебных спорах;
  • и так далее.

Как её определить?

Для определения этой стоимости во многих случаях производится специальная процедура – оценка. Знание возможной цены недвижимости позволяет не терять при её продаже времени или денег. Если выставить недвижимость за слишком высокую цену, она долго не будет продаваться. Если же она будет слишком низкой, продавец получит меньшую прибыль.

Кроме того, во многих случаях необходимо не только знать цену, но и обосновать её. Отчёт об оценке может быть таким документом.

В этом помогут независимые оценщики, которые проведут оценку стоимости земли и аргументированно изложат её. Они могут работать независимо или в составе какой-либо компании. Это может быть специализированная оценочная организация, агентство недвижимости или юридическая фирма.

Такой специалист должен иметь профессиональное образование в области оценки и состоять в саморегулируемой организации оценщиков. Его полномочие подтверждают диплом об образовании, свидетельство и выписка из реестра оценщиков. При недостоверной оценке специалист несёт за неё материальную ответственность. Деятельность оценщиков определяется законом № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года.

Где и как заказать?

Собственник заключает договор с оценщиком или организацией и предоставляет необходимые документы, а именно:

  1. Паспорт.
  2. Свидетельство о праве собственности на землю.
  3. Документ, на основании которого он владеет участком. Это может быть договор купли-продажи, дарения, завещания и т. п.

После этого начинается процедура оценки. Во время неё происходит анализ. Оценщик изучает документацию и выезжает на место для личной проверки состояния недвижимости.

Затем составляется отчёт об оценке. Он представляет собой пронумерованный и прошитый документ, подписанный оценщиком. Если специалист работает в какой-либо компании, ставится её печать. Отчёт включает разделы:

  1. Задание на оценку.
  2. Описание самого объекта оценки и процесса.
  3. Анализ рынка.
  4. Основные факты и выводы.
  5. Согласование результатов.

Этот документ прошивается, каждая страница нумеруется. В конце ставится подпись оценщика и печать компании, если специалист работает в ней. К отчёту прикрепляются копии всех бумаг, которые анализировались в процессе оценки.

Соотношение между этими видами стоимости

Как правило, кадастровая стоимость ниже рыночной. Раньше эта разница была довольно велика. Но с 2012 года проводится переоценка земли с увеличением кадастровой стоимости и приближением её к рыночной. На сегодняшний день в большинстве случаев они различаются на, примерно, 20-25%.

Относительно уплаты налогов при продаже земли действуют такие правила:

  1. Если стоимость по договору купли-продажи выше, чем 70% от кадастровой стоимости, то берётся рыночная.
  2. Если участок продан дешевле, то размер налога рассчитывается от 70% кадастровой стоимости.
  3. Если по каким-то причинам Росреестром оценка не проводилась, учитывается полная цена по договору.

Если собственник считает, что кадастровая стоимость участка завышена, он имеет право оспорить её. В течение полугода после проведения оценки это можно сделать во внесудебном порядке. Для этого нужно обратиться в специальную земельную комиссию по месту расположения земли (например, в Москве это комиссия при Земельном Департаменте).

Необходимо написать заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Оно составляется в свободной форме, также прилагаются документы:

  1. Паспорт собственника.
  2. Документы о собственности на землю (свидетельство о собственности, выписка из ЕГРП или ЕГРН);
  3. Документы, на основании которых оно возникло.
  4. Отчёт об оценке (его можно получить так же, как и для рыночной стоимости).

Если прошло больше 6 месяцев или комиссия отказала в пересмотре, придётся обращаться в суд. Документы прилагаются те же, можно добавить и другие, если они могут как-то повлиять на решение.

В том случае, если кадастровая стоимость уменьшится, собственнику должны возместить ущерб. Это относится, например, к излишне уплаченным налогам.

Рыночная и кадастровая оценка земельных участков

Главная » Земля » Рыночная и кадастровая оценка земельных участков

Земле, так же как и другим объектам, присуща определенная цена. Исчисление стоимости земельного надела происходит при помощи разных методов на основании задач этого мероприятия. Сегодня выделяют кадастровую и рыночную цену участка. Каким образом их рассчитывают и в чем заключается их различие?

Чем отличается кадастровая стоимость земли от рыночной

Кадастровая стоимость представляет собой информацию, полученную в результате осуществления государственной оценки недвижимого имущества. Ее проведение не требует учета разнообразных показателей, наличие которых может оказывать серьезное влияние на качественные характеристики недвижимости. Государство осуществляет оценку, руководствуясь лишь данными о площади и разрешенном использовании участка.

На текущий момент показатели кадастровой и рыночной стоимости могут существенно расходиться:

  • Рыночной стоимостью принимаются во внимание любые факторы, которые некоторым образом могут воздействовать на предмет оценки, снижая показатели его качества. Этот вид можно называть рациональным;
  • Когда выясняют размер кадастровой стоимости, никаких влияющих на объект обстоятельств не учитывают. Например, не рассматривается степень уменьшения плодородности земельных слоев, изменение в худшую сторону экологии местности, в которой располагается надел, вследствие чего, в некоторых ситуациях, такая стоимость будет существенно превосходить рыночную.

На основании вышесказанного, можно считать рыночную стоимость более целесообразной, она предусматривает весь комплекс возможных причин, которые могут отражаться на состоянии объекта. Кадастровая же этим не характеризуется, ведь ее вычисление сопровождается твердыми цифрами, исключая принятие важных моментов.

Как рассчитывается кадастровая стоимость земли

Для каждого землевладения предполагается процедура произведения кадастровой оценки государством, которая выполняется не менее, чем один раз в пятилетний срок. Под кадастровой стоимостью подразумеваются примерные данные об оценке участка, эта разновидность считается типовой.

Помимо отмеченного, на размер стоимости воздействуют показатели действующих в момент ее исчисления рыночных цен того субъекта, где располагается надел, и степень развития систем данной территории.

Так как же устанавливается кадастровая стоимость?

Последовательность этого процесса для любых объектов регламентируется нормами законодательства, и осуществляется путем четкого соблюдения предусмотренных этапов:

  • Государственными или муниципальными органами принимается решение о необходимости осуществить кадастровую оценку;
  • Разрабатывается список наделов, требующих такой оценки;
  • Назначается исполнитель и кадастровый инженер для указанных работ;
  • Формируется отчет о проведении государственной оценки землевладений;
  • На основании итогов расчета определяется размер кадастровой стоимости;
  • Сайтом Росреестра публикуется информация, отражающая кадастровую стоимость наделов;
  • Сведения фиксируются в государственном кадастре.

Как рассчитывается рыночная стоимость земли

Для деятельности оценщиков установление стоимости землевладения представляется самым непростым видом работ.

При этом необходимо принимать во внимание существование многообразных показателей, включая данные о целевом назначении и разрешенном использовании, действующей и предполагаемой рыночной ситуации относительно участков, нюансах пользования ими в данное время:

  • Когда оцениваются жилой дом и земельный участок, находящиеся в одном из населенных пунктов, специалисты отмечают число договоров о продаже и аренде, сумму арендных платежей, природные условия, уровень состояния отраслей хозяйства, присутствие транспортных средств, историческую значимость конкретной местности;
  • При проведении рыночной оценки объекта, предназначенного для сельского хозяйства, экспертами исследуется уровень урожайности выращиваемых культур на данной территории, посевные площади, ценовые показатели в отношении сельхозпродукции;
  • В случае, когда оцениваемый надел расположен на территории дачного товарищества, экспертами анализируется ценовое различие земель, выясняется, имеется ли общественный транспорт и дороги, какова отдаленность от других населенных пунктов, оснащенность электроэнергией, водой и газом.

Таблица кадастровой стоимости земли по районам в Подмосковье.

Что такое публичная кадастровая карта земельных участков, читайте тут.

Какая документация требуется для установления рыночной стоимости землевладения?

Для производства оценки рыночной стоимости объекта соберите и предоставьте оценщикам такие бумаги:

  • правоподтверждающие документы на участок;
  • кадастровый паспорт, отображающий границы и площадь объекта;
  • сведения в отношении имеющихся обременений земли. Это может быть аренда, нахождение в залоге, особое налогообложение и тому подобное.

По завершении оценки получите заключение, подписанное экспертами. Важность данной процедуры заключается в том, что она приводит данные о рыночной стоимости надела, и ее итоги могут применяться при совершении различных сделок с имуществом.

Сколько стоит оценка земельного участка

Услуги за проведение оценки рыночной стоимости участка подлежат оплате заказчиком. Различные организации обозначают сумму по собственному усмотрению.

Окончательный размер оплаты состоит из расходов:

  • на произведение осмотра предмета оценки;
  • на выплату вознаграждения;
  • на услуги транспорта;
  • иные расходы, понесенные в процессе исполнения процедуры.

Точная сумма, подлежащая оплате, формируется с учетом всех имеющихся обстоятельств. Как правило, для разных объектов эта цифра различна.

К примеру, для того, чтобы оценить стоимость надела, не выезжая к месту, оплата составит от 3000 рублей. Когда требуется осмотр оцениваемого участка экспертом, это обойдется в сумму от 5000 рублей. Помните, что в различных субъектах государства эта величина неодинакова, однако существенного различия не будет.

Что делать, если кадастровая стоимость участка превышает рыночную

Какая стоимость имущества выше: рыночная или кадастровая? Чаще всего размер рыночной стоимости любой недвижимости больше кадастровой, и они характеризуются некоторым различием. Но иногда складывается так, что в силу объективных причин (нередко это тождественность показателей цены), оба вида оказываются одинаковы, или же рыночная стоимость даже превышает кадастровую.

Каково расхождение величины кадастровой и рыночной стоимости, определяется в зависимости от предмета оценки.

Часто кадастровая стоимость тождественна или выше коммерческой вследствие допущения ошибки (к примеру, при неверном выборе метода вычисления), конечно, в таком случае данные кадастровой стоимости будут завышены. Как поступить, когда кадастровая стоимость объекта явно преувеличена и составляет больше, чем рыночная, или они совпадают?

В подобной ситуации попытайтесь оспорить обозначенные цифры, обратившись к кадастровому перерасчету.

Имейте в виду, что неправильно установленная стоимость однозначно порождает возникновение серьезных убытков в процессе оборота земель и произведения налоговых отчислений.

Назначение такого перерасчета допустимо посредством административного или судебного порядка. При первом варианте посетите орган Росреестра и подайте заявление, написанное по установленному образцу, приобщив документацию, свидетельствующую о неверном расчете или применении в момент осуществления работ несоответствующей действительности информации.

Это может иметь место, к примеру, тогда, когда понижение рыночной цены участка с определенным целевым назначением произошло по причине испорченности почвы. Тогда в качестве подтверждения будет выступать итог произведения оценки. Судебный процесс предполагает подачу надлежащего иска.

Рыночная и кадастровая стоимость земельного участка и их соотношение

Земельный участок как часть земной поверхности, обладая характеристиками, позволяющими определить ее в качестве индивидуально определенной недвижимой вещи, выступает объектом земельных отношений, обладая при этом достаточно высокой оборотоспособностью. При этом не всем собственникам, либо лицам, обладающим иными, установленными Земельным кодексом РФ, правами на землю, достаточно понятен смысл таких двух важных качественно-оценочных категорий земельного участка, как его рыночная и кадастровая стоимость.

Почему вообще у земельных участков две стоимости? В чем их отличие? В чем соотношение между ними? Может ли одна стоимость заменять другую?

Рыночная и кадастровая стоимости: отличия и взаимосвязь

Прилагательные «рыночная» и «кадастровая» применительно к недвижимости, и в том числе к земельным участкам не синонимы, это разные понятия, определяющие его стоимость.

Обычно с рыночной стоимостью вопросов не возникает: понятно, что на определение ее величины на каждую конкретную дату по-разному оказывает влияние несколько факторов. Основными при этом выступают категория земли и наличие на нее спроса, а также региональное местоположение.

Кадастровая же стоимость вызывает много вопросов, в том числе и о том, как ее правильно определить?

Чем отличается кадастровая стоимость недвижимости от рыночной?

Рыночная это такая цена, которая традиционно используется преимущественно на вторичном рынке недвижимого имущества, выражая в оценочно-наглядном эквиваленте соотношение спроса и предложения. Это то, что бытовым языком называют «цена земли».

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, какое отношение они имеют друг к другу, в чем существенная разница этих понятий?

Кадастровая стоимость, в отличие от рыночной наделяет земельный участок юридической значимостью, придавая ему определенные полномочия.

Кадастровая стоимость служит целью жесткого контроля участков различных категорий для увеличения эффективности их использования.

К тому же, в отличие от рыночной, способной в зависимости от колебаний соответствующей рыночной конъюнктуры значительно изменяться, кадастровая стоимость земельного участка более статична: ее возможно изменить не чаще чем один раз в три года.

При этом размер рыночной стоимости земель разных целевых назначений естественным образом зависит от условий рынка, тогда как размер кадастровой определяется, согласно законодательству (ФЗ «О государственной кадастровой оценке») строго в соответствии с установленной процедурой государственной кадастровой оценки земель.

И если величина рыночной стоимости отражается, как правило, в соответствующих объявлениях о купли-продаже, то кадастровая подлежит утверждению органами исполнительной власти субъектов РФ после передачи соответствующих данных территориальными органами, ведущими государственный кадастр недвижимости своего региона.

Кроме того, рыночная стоимость может значительно увеличиваться при наличии на участке строений, кадастровая же от возведенных объектов изменяться не будет.

Не смотря на то, что между этими двумя стоимостями имеется существенная разница, они при этом взаимосвязаны, и более того, — влияют одна на другую: вот почему при учете кадастровой стоимости в обязательном порядке принимают во внимание рыночную.

Также прочтите: что такое кадастровая стоимость земельного участка. ⇐
Без понимания сущности этого термина сложно разобраться в его расчете!

Как рассчитывается кадастровая стоимость?

Любой земельный участок подлежит государственной кадастровой оценке, и такая оценка устанавливается не реже одного раза в пять лет.

Кадастровая стоимость – это некая средняя стоимость, оценка земли, этакая стандартная ее форма.

Размер этой стоимости зависит от коэффициента полезности использования участка, вида разрешенного использования и категории земель, величины объекта оценки.

Также на стоимость влияют рыночные цены соответствующего региона местоположения земельного участка на день произведения такого расчета и развитие его инфраструктуры.

Итак, как рассчитать кадастровую стоимость?

Порядок расчета установлен законодательством, состоит в следующей строгой логической последовательности действий, выполняя которые можно оценить любой объект:

  1. Принятие органом власти РФ или муниципальным органом местного самоуправления решения о проведении кадастровой оценки;
  2. Формируется перечень земель, подлежащих кадастровой оценке;
  3. Определяется исполнитель кадастровых работ с назначением кадастрового инженера;
  4. Составляется отчёт о проведенной государством оценке земель;
  5. По результатам оценки устанавливается кадастровая стоимость.
  6. На сайте Росреестра размещаются сведения о кадастровой стоимости земель;
  7. Данные вносятся в государственный кадастр.

Что делать, когда кадастровая стоимость выше рыночной, или равна ей?

Что больше: величина рыночной, либо же кадастровой стоимости объекта недвижимости?

Как правило, рыночная стоимость любого объекта недвижимости, — земельного участка, квартиры, дома, — выше кадастровой, и между ними всегда присутствует некоторая разница.

Но бывает, что по чисто объективным причинам (зачастую это совпадения ценовых ориентиров), кадастровая не ниже, а равна рыночной стоимости, т.е. они тождественны по размеру, либо кадастровая стоимость участка, квартиры, даже выше рыночной.

На сколько отличается величина кадастровой стоимости от коммерческой зависит от каждого конкретного объекта оценки.

Зачастую, совпадение либо превышение кадастровой стоимости над рыночной произошло ошибочно (например, неверно выбран метод оценки объекта), и тогда кадастровая стоимость недвижимости естественно будет завышенная.

Что нужно делать, если кадастровая стоимость квартиры завышена, — она больше рыночной стоимости, либо эти две стоимости равны?

В таких случаях необходимо попытаться оспорить стоимость посредством произведения кадастрового перерасчета.

Некорректно определенная, она неизбежно влечет существенные убытки при обороте участков и налоговых выплатах.

Такой перерасчет возможен в административном, либо судебном порядке: в первом случае необходимо обратиться в территориальный орган Россреестра и написать установленного образца заявление, с приложением документов, подтверждающих неправильность произведенных расчетов либо использование в процессе их произведения ошибочных данных.

Например, рыночная цена земельного участка определенного целевого назначения снизилась ввиду порчи почвы. В таком случае доказательством будет служить результат соответствующей экспертной оценки.

В судебном порядке потребуется составление соответствующего искового заявления.

На что влияет кадастровая стоимость?

Определившись с кадастровой стоимостью, возникает вопрос: на что же все-таки влияет кадастровая стоимость? Ответ кроется в том смысле, который Законодатель вложил в этот вид стоимости.

Кадастровая стоимость земель служит целям налогообложения. Так, статья 391 Налогового кодекса установила, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Другими словами, от размера кадастровой стоимости полностью зависит размер налогового начисления, т.е. налог на землю и на имущество рассчитывается исходя из установленной величины кадастровой стоимости этих объектов.

Показатель кадастровой стоимости учитывается и при заключении договоров аренды, поскольку арендные платежи тоже основываются на такой стоимости.

Кроме того, в стоимость выкупа земель также входит расчет кадастровой стоимости.

Когда необходима оценка кадастровой стоимости, в каких случаях рыночная имеет преимущество?

Кадастровая стоимость является основным значимым экономическим элементом оборота земельных участков, она заложена в основу налогообложения.

Без оценки кадастровой стоимости не обойтись в случае раздела имущества (семейные споры и т.д.).

Также она необходима в случае выкупа участка у государства, при зачислении в уставной капитал юридического лица взноса.

Потребуется оценка кадастровой стоимости и при оформлении ипотеки либо залога.

Рыночная оценка земельного участка, как стоимость реальная объекта недвижимости, преимущественно применяется при:

  • Необходимости получения реальных данных об участке и для принятия объективного решения;
  • Объект посредством публичной оферты участвует в публичных торгах;
  • Цена отчуждения участка является обоснованным гонораров за объект продажи, сделка произведена по свободному волеизъявлению сторон.

Стоимость услуг оценки земли

Такая услуга лидирует по востребованности на рынке недвижимости. После заключения соответствующего договора эксперт осуществляет выезд на место, к объекту оценки, после чего осуществляет расчет стоимости объекта.

Завершается услуга оценки составлением экспертного заключения.

Стоимость такой услуги, конечно, различается в зависимости от региона оценки, но самое большое влияние на нее оказывает размер оцениваемого объекта: так, оценить объект площадью до 10 кв. метров обойдется примерно в 4 000 рублей.

Сколько стоит оценка земельного участка площадью от и более 10 кв. метров?

На оценку участка, не превышающего 70 кв. метров, потребуется уже 9 000 рублей.

Участок площадью до 1 гектара потребует 20 000 рублей, и каждый дополнительный гектар увеличит стоимость оценки на 1 тысячу рублей.

Крупные участки, от 5 гектар, будут стоить порядка 30 000 рублей.

Такая высокая стоимость оценки связанна с повышенными материальными затратами на ее проведение.

ВЫВОД

Таким образом, при совершении юридически значимых действий (купля-продажа, дарение, наследство и т.д.), а также для контроля правильности налоговых начислений необходимо знать размер кадастровой стоимости, который в необходимых случаях возможно откорректировать.

Процедура расчета кадастровой стоимости понятна, но как и где узнать ее величину?

Всю информацию о земельных участках, касающуюся в том числе кадастровой стоимости, можно найти на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии www.rosreestr.ru, информация предоставляется по кадастровому номеру искомого объекта, содержащийся в выписке из Единого государственного реестра прав или в выписке из Единого государственного земельного кадастра.

При утере таких выписок территориальный отдел Росреестра в течение 10 дней по запросу с приложенными к нему правоустанавливающими документами на объект и паспортом заявителя осуществляет их выдачу.

Кадастровая и рыночная оценка земли

Для учета и контроля за эксплуатацией земельных наделов были созданы понятия кадастровая, нормативная и рыночная оценка земельных участков.

Для продажи своих земель или сдачи участка в аренду, собственник использует рыночную стоимость. Кадастровая и нормативная оценки устанавливаются госорганами изначально и служат для налогообложения, правильного определения рыночной оценки, для разрешения спорных вопросов в суде.

Кадастровая

Расчет кадастровой стоимости проводится оценочными организациями на основании контрактов с Росреестром. Оценщики работают, опираясь на закон “Об оценочной деятельности”. При расчете кадастровой стоимости учитываются следующие параметры:

  • в каком состоянии находятся инженерные сети,
  • окружающую инфраструктуру: близость автомагистралей, аэропортов, аэродромов, магазинов, школ, детских садов, парков, развлекательных центров,
  • расположение участка &#8212, географическое (близость моря, леса, гор), местоположение в городской черте( учитывается экологическая обстановка &#8212, близость вредных предприятий, ЛЭП, свалок и т.д.),
  • категория земли и вид ее использования.

Исходя из вышеперечисленных условий, разрабатывается стоимость 1 квадратного метра. Затем полученный результат умножают на площадь участка. В результате и получают кадастровую стоимость.

Хранится кадастровая стоимость в ЕГРН (Единый Государственный Реестр Недвижимости). При необходимости выдается выписка. Информационную же справку о нужном объекте можно найти на сайте Росреестра.

Процедура по пересмотру кадастровой оценки земли проходит каждые 5 лет в сельской местности. В городах &#8212, не чаще, чем каждые 3 года. В Москве и Петербурге земля может переоцениваться и через 2 года. Кадастровая оценка необходима:

  1. при расчете земельного налога,
  2. при расчете подоходного налога (когда хозяин, к примеру, продает или сдает в аренду земельный участок),
  3. при расчете арендной платы на государственную землю,
  4. при расчете оплаты нотариусу на сделках, связанных с наследством или при судебных тяжбах.

При расчете кадастровой стоимости земельного участка не учитываются строения, находящиеся на нем.

Рыночная

Определение рыночной стоимости полностью лежит на собственнике. Хозяин в любое время может изменить ее по своему усмотрению в зависимости от степени выгоды.

ВНИМАНИЕ! Единственным документом, где эта цена фиксируется, является договор купли &#8212, продажи.

Первый вопрос, который возникает у продавца &#8212, “где узнать рыночную стоимость земельного участка?” Это сделать несложно, так как агентства по недвижимости постоянно проводят мониторинг цен. Связавшись с ними онлайн, вы получите исчерпывающий ответ на текущий период.

Расчет рыночной оценки своего участка не сложно сделать самостоятельно. При расчете учитываются следующие параметры:

  • динамика рыночной стоимости,
  • целевое назначение земель,
  • вида разрешенной деятельности,
  • юридическая чистота земельного надела,
  • внешние факторы(экология),
  • место расположения(удаленность от городской черты или центр города).

Для определения рыночной стоимости участка земли нужно провести очень тщательный анализ сложившейся обстановки на рынке недвижимости в данный момент. Для более корректной ее оценки можно привлечь специалиста.

Особенности

Величина налога при сделке с земельным участком начисляется по определенным правилам:

  1. Стоимость земли по Договору на 70% выше Кадастровой оценки &#8212, налог рассчитывается от рыночной стоимости.
  2. Стоимость земли по Договору ниже Кадастровой оценки на 70% &#8212, налог рассчитываться от 70% Кадастровой стоимости.
  3. Кадастровой оценки нет(по уважаемым причинам) &#8212, при расчете размера налога будет учитываться полная Рыночная стоимость объекта.

Если, по мнению собственника, кадастровая оценка земли завышена, ее можно оспорить в суде.

Но, если не прошло больше полугода после того, как была проведена кадастровая оценка можно просто, обратившись в Земельную комиссию или Земельный Департамент, решить вопрос вне суда. Необходимые документы:

  • паспорт,
  • заявление о пересмотре Кадастровой стоимости(составляется в свободной форме),
  • выписка из ЕГРН,
  • отчет об оценке( по запросу в ЕГРН или в Оценочной Комиссии).

В суд подаются эти же документы.

Методы расчета

ВНИМАНИЕ! Перед продажей земельного участка собственник должен знать его рыночную стоимость, чтобы получить выгоду со своей сделки.

Для этого за помощью можно обратиться в агентство по недвижимости, к независимым оценщикам или рассчитать цену самому. Документы, необходимы для обращения к оценщикам:

  1. Паспорт.
  2. Выписка из ЕГРН, удостоверяющая, что вы являетесь собственником.
  3. План участка &#8212, запросить в БТИ.
  4. Документы на строения, имеющиеся на участке.

Можно оценить свою землю и самому. Наиболее часто при расчете применяются следующие способы:

  • метод сравнения продаж.
  • доходный,
  • затратный,

Кратко рассмотрим каждый из них отдельно.

Доходный

Этот метод используется в основном при продаже земельных участков, с которых потенциальный покупатель будет получать постоянный доход: инвестиции, застройка жилыми домами или сельскохозяйственные угодья.

При определении рыночной стоимости необходим комплексный анализ финансово &#8212, экономического состояния земли. Здесь должен поработать специалист.

При капитализации земельной ренты оценка рыночной стоимости проводится в три шага:

  1. Вначале расcчитывается земельная рента.
  2. Затем необходимо определить коэффициент капитализации. Он определяется делением величины ренты на рыночную стоимость аналогичных участков.
  3. Делением ренты на коэффициент капитализации определяем рыночную стоимость.

Затратный

Этот метод как правило используется вместе с доходным. Рассчитываются все затраты и перспектива, которые появятся в будущем при эксплуатации земельного участка.

Или если участок уникальный, рассчитываются затраты на его благоустройство.

Например: при оценке стоимости сельхозугодий учитываются затраты на проведение противоэрозионных работ, гидротехнических сооружений и проведение мелиорации.

При застройке рассматриваемого участка учитываются экологические параметры (уровень шума и состояние окружающей среды), социально &#8212, экономические условия(инфраструктура, доступность транспорта), инженерно &#8212, строительные условия( сейсмоустойчивость, глубина грунтовых вод, структура почвы), наличие построек и др.

Сравнения

ВАЖНО! Метод сравнения чаще других используется в анализе при определении рыночной оценки земли, поскольку он самый доступный и простой в исполнении.

Основывается на сопоставлении земельных участков, с аналогичными характеристиками. Находится информация о реализации подобных участков, информация систематизируется,анализируется, делаются выводы, применяемые на практике. Последовательность действий:

  • выделяются элементы сравнения,
  • определяется сходство и отличия по каждому из них,
  • проводится корректировка цен в сравнении по каждому из реализованных участков, опираясь на элементы сравнения,
  • выводится обоснованная рыночная стоимость на земельный участок.

Безусловно самыми важными условиями при купле &#8212, продаже земельного участка являются: его целевое назначение, юридическая чистота, географическое расположение(наличие водоемов, гор, красивой равнины),рельеф(ровный, со склоном, наличие оврагов и др.) форма участка(прямоугольный, неровный.и т.д.) инфрактруктура и доступность транспорта.

Немаловажное значение при определении цены имеют также:

  1. условия платежа &#8212, наличные деньги, банковская карта, бартер, векселя и др.
  2. обстоятельства сделки &#8212, был ли участок выставлен в форме публичной оферты на открытый рынок, реализуется в результате банкротства, аффилированность покупателя и продавца(возможность влиять на ход сделки одного из них) и т.д.

Если вы хотите получить с продажи своей земли наибольшую выгоду, имеет смысл обратиться к специалистам!

Единицы сравнения, используемые при анализе незастроенных участков: за 1 га &#8212, большие массивы земли, 1 сотка &#8212, земли, предназначенные под садоводство, дачное хозяйство, 1 кв метр &#8212, под коммерческую застройку, 1 фронтальный метр &#8212, под торговые предприятия и сооружения сферы обслуживания,

Источники информации для совершения данного метода при продаже земельного участка можно найти у риэлтеров, в газетах, журналах, рекламных буклетах и т.д.

Чем рыночная цена земли или квартиры отличается от кадастровой

Объекты недвижимости могут оцениваться по-разному, в зависимости от главной цели оценки. Существует четыре вида стоимости: рыночная, кадастровая, инвестиционная и ликвидационная. Чаще всего граждане сталкиваются с оценкой недвижимости по кадастровой и рыночной стоимости. В статье разберем:

  • что такое кадастровая и рыночная стоимость земельного участка;
  • чем отличается кадастровая стоимость от рыночной;
  • может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной.

Кадастровая и рыночная стоимость — в чем разница

Что такое стоимость

Стоимость — это экономическая категория, которая может определяться с разных точек зрения:

  • в повседневной жизни люди употребляют этот термин как цену в денежном измерении, которую нужно заплатить при покупке объекта;
  • в статистике, бухгалтерии — это суммарные денежные затраты на приобретение либо создание объекта: применимо к земельному участку подходит термин «образование», под которым понимают комплекс изыскательских, геодезических работ, разработку планов (генерального, технической планировки и межевания), регистрацию ЗУ в ЕГРН;
  • в экономике — это стоимость затрат на рабочий труд, издержек производства, подсчитанная с учетом полезности и баланса спроса и предложений.

Именно экономическое определение ближе всего к рыночной стоимости.

Как образуется рыночная стоимость

Рыночная стоимость (РС) — это наиболее возможная цена на рынке в данный момент, при этом условия на рынке должны быть свободными. Это не высший предел цены, а именно тот, по которой купить/продать объект можно с высокой долей вероятности. Цены не диктуют ни государство, ни монополии. Они образуются в результате конкуренции (предложений на рынке обычно много), баланса спроса и предложений.

Принципы рыночных сделок

Сделка по рыночной стоимости должна осуществляться по принципам:

  • абсолютной свободы и отсутствия принуждения в отношении ее участников;
  • сторона покупатель не осуществляет отчуждение имущества, а продавец не исполняет долговые обязательства;
  • стороны действуют в интересах друг друга;
  • объект выставляется на продажу открыто, путем публичной оферты (то есть продавец заранее объявляет о своих условиях);
  • расчет производится в денежной форме.

Например, продажу залоговой недвижимости банком нельзя назвать рыночной сделкой между кредитором и должником, хотя банк и стремится провести ее по рыночной цене:

  • банк отчуждает имущество должника и действует только в своих интересах;
  • заемщик не вправе устанавливать свою цену и торговаться.

В то же время для кредитора и покупателя отчуждаемой недвижимости — это вполне рыночная сделка, так как все ее условия соблюдены.

Рыночную стоимость имеют как недвижимые, так и движимые объекты. Практически любую вещь можно оценить по ее РС.

Как рассчитать среднюю рыночную стоимость недвижимости

Рыночная стоимость одинакова для всех похожих стандартных объектов, находящихся в одном регионе. Нет нужды устанавливать свою цену для каждого индивидуального объекта — она все равно будет образована в результате торгов. Например, одинаковыми по цене могут быть типовые квартиры одного класса и площади, или земельные участки под ИЖС в определенном районе.

Основополагающими в ценообразовании жилой недвижимость является норматив ст-сти одного кв. м. общей жил. площади помещения, который устанавливается на первое и второе полугодие по методике, утвержденной приказом Минстроя РФ № 816/ПР. Хронология и текущее значение норматива приведено здесь.

Для того, чтобы узнать среднюю рыночную стоимость помещения, необходимо его общую площадь умножить на нормативный показатель стоимости одного кв. м. На первое полугодие 2020 г. значение норматива средней рыночной стоимости одного кв. м. ОЖПП по РФ составляет 43 374 руб.

Что влияет на рыночную стоимость недвижимости

На самом деле реальная рыночная ст-сть отличается от средней. В РС закладывается:

  • экономическая ситуация в регионе;
  • территориальное положение (центр, окраина, престижность района и пр.);
  • спрос-предложение;
  • дата создания объекта, его износ (играет роль для зданий и квартир, но не для земельных участков);
  • целевое назначение (жилая и коммерческая недвижимость, ЗУ под ИЖС, ЛПХ, СНТ и ОНТ);
  • наличие обременения;
  • другие факторы (уровень модернизации жилья, наличие ремонта, мебели )

Ввиду этого, даже похожие по планировке и размеру объекты могут различаться по своей РС:

  • так «сталинка» или «хрущевка» в центре Москвы может быть намного дороже квартир этих же серий в спальном районе;
  • квартира с ремонтом будет безусловно дороже аналогичного «убитого» жилья”;
  • ипотечная квартира, заложенная в банке, дешевле той, что уже выплачена;
  • земельный участок с наложенным сервитутом дешевле аналогичного ЗУ.

Если подытожить — в основе рыночной стоимости недвижимости лежит свободное ценообразование, при котором цена закладывается с ориентацией на рынок (стоимость одного квадратного метра) с рядом поправок на дополнительные факторы (назначение, расположение, качество, наличие обременения ).

Нельзя считать рыночной стоимость, которая рассчитана самостоятельно гражданином по полученным им данным из интернета и газет, так как она может не отражать действительности. Такие расчеты будут иметь значение только для него самого. Но для осуществления различных правовых действий, в которых необходимо знать реальную рыночную стоимость, требуется оценка недвижимости, которую может провести профессиональный оценщик (государственный или коммерческий).

Когда нужно оценивать рыночную стоимость недвижимости

Оценка рыночной стоимости необходима:

  • при конфискации объекта в пользу государства;
  • определении кредитором стоимости залоговой недвижимости;
  • описи имущества должника при его банкротстве;
  • получении объекта в безвозмездное пользование (дарение, наследование).

Методы оценки

Оценка стоимости недвижимости производится по одному из трех методов:

  • затратный (учитывает все затраты, с учетом износа, необходимости восстановления или замены объекта);
  • сравнительный, используемый чаще всего для определения РС (эксперт находит информацию о ценах, по которым на местном рынке проводились сделки с аналогичными объектами);
  • доходный (основан на определении возможной доходности О., применяется в основном для оценки имущества компаний, предприятий).

От чего зависит рыночная стоимость земли

РС земельного участка зависит:

  • от категории (назначения) земли: земельный участок под ИЖС может быть дороже, чем для ведения личного подсобного или фермерского хозяйства;
  • от находящихся на ЗУ объектах, которые увеличивают стоимость ЗУ, так как продаются вместе с ним;
  • расположения ЗУ (близость к городу, объектам инфраструктуры и инженерным коммуникациям);
  • плодородия земли и пр.

Граждане могут приобрести участки только на землях населенных пунктах или сельскохозяйственного значения. При этом ЗУ, которые являются собственностью государственных и муниципальных земельных фондов, могут быть выделены для ведения ИЖС, ЛПХ или ФКХ в срочное безвозмездное пользование на срок до 6 лет.

Имеют ли земли ООПТ рыночную стоимость

Земли особо охраняемых территорий для ведения хозяйственной деятельности и в личное пользование не предоставляются. Используются они только в границах целевого назначения (создание заповедников, лесничеств, музеев, рекреационных объектов). Определить рыночную стоимость земель ООПТ трудно, так как они бесценны. Исключение составляют лишь земельные наделы, расположенные в зонах ООПТ, в которых разрешено строительство здравниц, туристических баз и др. Рыночная стоимость таких земельных участков определяется доходным методом, то есть путем расчета ожидаемого дохода от использования рекреационного объекта.

Однако у объектов недвижимости имеется не только рыночная, но и кадастровая стоимость. Для чего она нужна?

Что такое кадастровая стоимость, и чем она отличается от рыночной

Кадастровую стоимость (КС) имеют только объекты недвижимости — в этом основное различие КС от РС. Это цена объекта, которая определяется не самим его владельцем, а уполномоченными территориальными кадастровыми органами.

  • Кадастровая стоимость берется за основу при определении налоговой базы при уплате имущественного налога физическими лицами (ИНФЛ), который взимается с собственников жилых домов и квартир, капитальных строений, а также с владельцев земельных участков.
  • Отличие кадастровой стоимости (КС) от рыночной также в том, что КС не образуется свободно, а устанавливается в результате периодической независимой переоценки стоимости объекта в государственном кадастре. В настоящее время кадастровый орган объединен с единым гос. реестром недвижимости (ЕГРН). В реестре находятся все данные о недвижимых объектах, требующих регистрации.
  • Начальная кадастровая стоимость устанавливается при регистрации объекта методом массовой оценки (то есть на основе данных о КС ряда существующих подобных объектов). Если подобную оценку провести невозможно, то определяют инвентаризационную или рыночную стоимость для конкретного объекта, то есть используют индивидуальный подход.
  • Частота переоценки — не чаще одного раза в 3 года, но не реже чем раз в 5 лет. Для городов федерального значения (Москвы, С-Петербурга, Севастополя) переоценка должна проводиться не чаще раза в 2 года.

Сравнение рыночной и кадастровой стоимости по величине

  • Рыночная цена обычно выше кадастровой. Причина в том, что кадастровая стоимость может не учитывать рыночные колебания, спрос и предложение и иные факторы. Способствовать расхождению цен может и редкость переоценки: за несколько лет рыночная цена может «оторваться» от кадастровой и уйти вверх (возможно и обратное).
  • Иногда рыночная стоимость бывает не больше кадастровой: это возможно на стабильном рынке и нахождении цен в одном диапазоне длительное время.
  • Также может отсутствовать разница между РС и КС, если оценка объекта в ЕГРН проводится индивидуально для данного объекта с ориентацией на рыночную цену.

Но может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной и на сколько? Ответ: да, может. И это случается в последнее время довольно часто. По какой причине?

Почему кадастровая стоимость выше рыночной

Причинами высокой, по отношению к рыночной, кадастровой стоимости могут быть:

  • неправильная методология при оценке КС;
  • техническая ошибка эксперта;
  • резкое падение спроса на рынке;
  • вымирание населенных пунктов (люди бросают города и села, где прекратили существование индустриальные объекты).

Если кадастровая стоимость необоснованно высока (например, в результате допущенных при ее расчетах ошибках), ее можно оспорить, обратившись вначале за разъяснениями в ЕГРН. Однако восстанавливать справедливость (например, возврат налоговых переплат из-за высокой КС) нередко приходится при помощи судебных экспертов, которые проводят новую справедливую оценку.

Продажа квартир ниже кадастровой стоимости

Такая необходимость может возникнуть, если КС слишком высока, либо рыночная цена упала из-за отсутствия спроса. Но нередко к такой уловке прибегают собственники, желающие сэкономить на налоге с продажи.

Кадастровая стоимость квартиры — это определенная граница, ниже которой не советуют продавать недвижимость. Однако продать квартиру дешевле КС все-таки возможно, но до определенной границы. Существует ограничение цены в 70% от КС жилья, ниже которого продавать бессмысленно, так как налог все равно удержат от 70% от кадастровой стоимости.

Заключение

  • Кадастровая и рыночная стоимость одинаково важны и влияют друг на друга. Оценка недвижимости может быть проведена как по КС, так и РС, в зависимости от целей:
    • если объект будет продан с торгов по взысканию долгов, он будет оцениваться по рыночной стоимости;
    • если нужно посчитать ИНФЛ — по кадастровой.
  • Кадастровая стоимость более инертна, чем рыночная, и может от нее отличаться.
  • КС — обязательная характеристика любого объекта, в то время, как рыночная стоимость может отсутствовать, так как объект просто не может быть продан: это памятники истории и культуры, музеи, особо охраняемые земли, земли лесного фонда и пр.

Рыночная стоимость земельного участка может быть не определенной:

  • если ЗУ расположен в охранной зоне ООПТ;
  • на нем расположены важные оборонные или промышленные объекты;
  • ЗУ входит в земельный фонд государства или муниципалитета и может быть предоставлен только во временное безвозмездное пользование.

Однако и у этих наделов имеется кадастровая стоимость, которая рассчитывается по особым критериям ценности объектов.

В чем различия кадастровой от рыночной стоимости?

После реформирования системы учета имущественных прав граждан, сведения обо всех существующих объектах недвижимости должны вноситься в Росреестр. Для организации налогообложения, согласно статье 65 Земельного кодекса РФ был введен обязательный расчет кадастровой стоимости земельного участка или любого другого объекта недвижимости. После согласования Налогового и Земельного кодексов выработана единая процедура расчета кадастровой стоимости, которая и ложится в основу расчета стоимости использования земельных наделов, а также применяется при определении налогов.

Как рассчитывается кадастровая стоимость, и в чем ее отличия от рыночной?

Для того чтобы понять, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, первое что необходимо знать – государственная кадастровая стоимость определяется Правительством РФ. В то же время, на рыночную стоимость объекта могут влиять разнообразные факторы, которые не учитываются при кадастровой оценке. Важным замечанием является то, что фактически, в Законах о государственной оценочной стоимости нигде не фигурирует определение кадастровой стоимости, есть лишь общие правила ее расчета для различных объектов недвижимости. Некоторые органы государственной власти считают кадастровую стоимость альтернативой рыночной. Однако практически всегда кадастровая стоимость отличается от рыночной в силу разных причин:

  • Рыночная стоимость – более объективный показатель, поскольку учитывается реальная стоимость объекта, по сравнению с аналогичными;
  • В кадастровой стоимости не отражается сезонность, спрос, состояние рынка;
  • Кадастровая стоимость – менее гибкий показатель, чем рыночная стоимость;
  • Кадастровая стоимость устанавливается путем материального анализа, в то время, как рыночная стоимость определяется в силу конкурентоспособности, баланса спроса и предложений;
  • Кадастровая стоимость может необоснованно завышаться из-за несовершенства механизма подсчета.

Почему кадастровая стоимость земли выше рыночной:

  • От размера кадастровой стоимости зависят поступления в бюджет благодаря налоговой базе;
  • Эффект «низкой базы» – реформа проходила в период взлета цен на недвижимость в России, на сегодняшний день большинство ставок являются неактуальными;
  • Не учитывается состояние рынка, платежеспособности населения, расположение объекта и так далее. Т.е. могут возникнуть такие ситуации, когда полученная оценка будет существенно завышена из-за наличия поблизости объектов инфраструктуры, однако по факту – эти объекты не повышают стоимость объекта.

Для того, чтобы сделать механизм подсчета стоимости адаптивным, вводятся коэффициенты, которые учитывают рыночную цену, однако далеко не в полной мере. Кроме того, берется во внимание «рыночная стоимость аналогичных объектов в этом регионе», но законом не регламентируется количество объектов для сравнения, источники информации, проверка актуальности цены.

Когда необходима оценка кадастровой стоимости?

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости играет большую роль при налогообложении. Иными словами, завышенная государственная оценка может стать причиной получения серьезного финансового бремени, которое под силу не всем гражданам. В тоже время, кадастровая стоимость обязательно рассчитывается для следующих случаев:

  • Проведение приватизации государственных объектов;
  • Если дом, квартира, земля используются в качестве залогового имущества;
  • При продаже земли для определения налога;
  • Если существует необходимость заключения договора ипотечного кредитования;
  • В судебных процессах при решении имущественных споров.

Стоит отметить, что кадастровая и рыночная стоимость недвижимости может отличаться в несколько раз друг от друга, чаще всего с завышением итоговой оценки государственными органами.

Правила проведения подсчета кадастровой стоимости закреплены в методических рекомендациях, которые были утверждены еще в 1999 году. Из них же получается, что отличия кадастровой стоимости от рыночной не должно быть, поскольку кадастровая стоимость в теории должна отражать наиболее реалистичную цену продажи недвижимости.

Какие параметры учитываются при оценке стоимости квартиры, дома, земельного участка?

  • Категория и тип недвижимости;
  • Форма собственности;
  • Территориальное расположение;
  • Условия продажи;
  • Особенности расположения участка;
  • Если кадастровая оценка рассчитывается для коммерческих объектов, учитывается также возможность получения дохода от аренды или ведения иной коммерческой деятельности;
  • Особенности рельефа местности;
  • Состояние недвижимости.

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка в судебном порядке могут быть прировнены, после вынесения постановления. Это позволяет на основании независимой оценки снизить налоговую нагрузку, чем в законном порядке пользуются многие клиенты компании «Стар-Сервис».

Для получения оценки кадастровой стоимости необходимо предоставить следующий пакет документов:

  • Правоустанавливающие бумаги;
  • Паспортные данные оценки кадастровой стоимости;
  • Кадастровый и технический паспорт;
  • Если есть обременения – документы о них;
  • План межевания;
  • Документы по аренде (договор и выписка);

Для юридических лиц потребуется также статут, реквизиты, распоряжение уполномоченного лица.

В каких случаях кадастровая оценка приравнивается к кадастровой?

  • Если есть решение суда;
  • Если нет возможности выстроить математическую модель, отражающую стоимость объекта недвижимости;
  • Если в разных источниках информации противоречива стоимость недвижимости;
  • Если методические рекомендации не позволяют в полной мере произвести подсчет кадастровой стоимости;
  • Если полученная кадастровая стоимость в результате подсчета получается значительно завышена по отношению к рыночной.

Наиболее же эффективным способом снижения налогов при продаже недвижимости, арендной платы, или перед приватизацией – признание кадастровой стоимости равной рыночной. В таком случае можно сэкономить значительный бюджет, быстро провести согласование и получить результат. Центр кадастра и регистрации «Стар-Сервис» проводит процедуру юридического сопровождения для своих клиентов с максимальной отдачей и вниманием ко всем деталям. Больше информации вы сможете получить по указанным контактам.

Источники:
http://law03.ru/land/article/kadastrovaya-i-rynochnaya-stoimost-zemli
http://uropora.ru/zemlya/rynochnaya-i-kadastrovaya-ocenka-zemli.html
http://zakondoma.ru/kadastr/zemlya/rynochnaya-i-kadastrovaya-stoimost-zemelnogo-uchastka-i-ih-sootnoshenie.html
http://domosite.ru/zemlya/kadastrovaya-i-ryinochnaya-otsenka-zemli
http://moezhile.ru/novostrojki/stoimost-zemelnogo-uchastka.html
http://kad-reg.ru/eto-interesno/126-chem-otlichaetsya-kadastrovaya-stoimost-ot-rynochnoj.html
http://law03.ru/land/article/mezhevanie-zemelnogo-uchastka

Ссылка на основную публикацию