Стоит ли покупать долю в квартире?

Что такое доля в квартире, и стоит ли ее покупать?

Здравствуйте, посетители сайта o-nedvizhke.ru! Данная статья посвящена такому вопросу: что такое доля в квартире, и стоит ли ее покупать?

Нередко граждане приобретают долю и зачастую бывает, что за долей в сделке не закрепляется право пользования каким-то конкретным жилым помещением, бывает и закрепляется.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Понятно, что исходя из этого, мотивы заключения сделок у сторон разные. Кому-то нужно иметь закрепление использования жилого помещения, для кого-то, это совершенно не обязательно.

Насколько важно, и какие важные моменты в приобретении доли можно посоветовать покупателю?

Важно ли закреплять право пользования или не важно?

С точки зрения практикующего риэлтора со стажем более 15 лет, граждане обращаются в агентство для покупки доли в квартире, для продажи доли в квартире.

Но, на самом деле, сделок по продаже доли в квартире, по покупке доли в квартире (не путать с комнатой в коммунальной квартире), единичные случаи.

Потому что когда граждане хотят либо купить, либо продать долю в квартире, им разъясняют те юридические правовые аспекты, которые за этим могут последовать.

Однако не совсем понятно, для чего граждане покупают долю в квартире. Например, если это однокомнатная квартира, им продается некая 25 доля в квартире.

И не совсем понятно, с какой целью, с какой экономической выгодой, эту комнату можно купить. Эти комнаты покупают, как правило, для того чтобы там зарегистрироваться.

Но для того чтобы зарегистрироваться, не совсем необходимо покупать эту долю за 400-500, а то и 800 тысяч рублей, для того чтобы иметь постоянную регистрацию в Санкт-Петербурге.

Наверное, есть менее затратные способы получить регистрацию в Санкт-Петербурге. Были случаи, когда граждане продавали долю в квартире и, как правило, это возникает, когда либо близкие родственники, либо другие родственники вступили в наследство и не могут разделить долю в квартире и хотят друг другу сделать не совсем хорошее, они пытаются продать эту долю в квартире.

Ну, понятно, что продать ее по рыночной стоимости невозможно, потому что она, в принципе, никому не нужна. Если, конечно, не найти человека, который хочет купить и в этом не разбирается, тогда ему можно продать эту долю по рыночной стоимости, а так, в принципе, по сложившейся практике, такая доля продается примерно за половину от возможной рыночной стоимости, если по этой квартире был определен порядок пользования.

Что можно делать с долей в квартире?

Можно ли лишить собственника доли в квартире, читайте тут.

Исходя из этого, во-первых, доля в квартире без определения порядка пользования возникает, например, в случаях наследования, как правило.

А когда наследодателю на праве собственности принадлежит комната, и эта комната отходит трем, допустим, наследникам, и каждый получает 1/3 долю в вот этой вот комнате, которая может быть размером 10 кв. метров, например.

Дальше они не могут договорится между собой, как разделить и как продать, и вырученные деньги разделить в пропорциях. И вот отсюда на рынок выходят такие комнаты.

Еще встречались случаи, когда разводятся супруги. Когда они не могут разделить имущество либо в заявительном порядке, либо в судебном, тоже пытаются как-то продать свои доли.

Естественно, через куплю-продажу практически никто не покупает. Таких случаев нет. Обычно пытаются обойти законодательство и сделать это на основании договора дарения. То есть подменить одну сделку другой.

Как часто пытаются такие сделки провести?

На самом деле, довольно редко. Есть такие граждане, юридические и физические лица, которые хотели либо купить, либо продать долю в квартире, потому что, на самом деле, есть люди, специализирующиеся на покупке таких проблемных долей и потом преследуют свои корыстные цели.

Либо они предлагают остальным сособственникам выкупить у них эти доли, естественно, по другой цене, чем по той, по которой они им достались.

Либо продать весь объект недвижимости и разделить вырученные от продажи денежные средства в уже более крупной сумме. Потому что продав всю квартиру, либо непонятную долю в квартире, естественно, денежная сумма, вырученная за продажу, намного больше.

Наследники не могут договориться. Вот есть такие специалисты на рынке, которые этим пользуются. Они по дешевке скупают у каждого доли, потом целиком объект продают.

Даже есть объявления, что скуплю долю проблемную в квартире. Есть такие люди. Например, жена с мужем не смогли разделить имущество.

Муж через договор дарения свою долю передает двум обученным товарищам, они довольно подготовленные юридически. Они все действуют в рамках закона, потому что это бизнес. И не более того.

А что они делают? Вот они купили и заставили ее выкупить у них долю условно за 1млн рублей, по полной рыночной стоимости. То есть намного дороже, чем они купили.

А как они могли заставить? Они создавали ей невыносимые условия. Они пришли и сказали, вот наша доля, мы будем здесь жить.

Пытались туда зарегистрировать граждан других государств. И эти граждане вчетвером, впятером, пытались жить в этой квартире. То есть собственнику других долей создавались невыносимые условия для проживания в этой квартире.

То есть, по сути, это своего рода силовое принуждение в рамках действующего законодательства, потому что никто из них закон не нарушает.

Они хорошо закон знают. Они не грубят, они не прибегают к физическому насилию, действуют только в рамках закона. То есть подселяют туда человека, который своим проживанием создает невыносимые условия. А если у людей есть еще дети-инвалиды… То есть заставляют выкупить у них долю.

Нередко сделки по купле-продаже доли подменяются договором дарения. Но ведь мы знаем о том, что квалификация такой сделки — это притворная сделка. Но притворную сделку можно признать таковой только в судебном порядке.

Удастся ли сторонам это доказать в суде? Это довольно сложно. Статистика такая, что из 10 удается доказать одну, максимум две сделки, что она была притворной.

Выходом из вот этих сложных ситуаций, про которые мы говорим, могли бы быть вовремя составленное завещание на объект недвижимости или брачный договор между супругами.

Вот еще есть нюанс по поводу регистрации в такой квартире. Закон гласит буквально следующее: зарегистрироваться тот, кто купил долю, может без согласия всех сособственников.

Остальные члены его семьи могут зарегистрироваться только с согласия всех остальных сособственников, когда не определено право пользования.

Все сделки на вторичном рынке рекомендуется проводить через нотариуса. А это практически в 95% случаев, потому что есть случаи, когда не каждый сотрудник агентства недвижимости может выполнить такие простые действия, как проверить паспорт на подлинность, дееспособность гражданина проверить, ведь это не медицинская дееспособность.

Только нотариус разъясняет статьи Гражданского кодекса, задает гражданину вопросы, особенно когда стоит вопрос при занижении стоимости жилья в договоре купли-продажи.

Поэтому рекомендуем обращаться к нотариусам. Однако это право каждого гражданина: кто хочет сэкономить, тот прибегает к простой письменной форме.

Разъясняем все минусы и плюсы, которые есть в договоре, который удостоверяет нотариус.

Конечное решение за конкретным гражданином, потому что после нового года, нотариальные услуги значительно понизились. И теперь настоятельно рекомендуем по мере возможности проводить сделки только в нотариальной форме. Однако не всегда собственники на это идут, к сожалению.

Нельзя не согласиться с тем, что нотариус, в первую очередь, обеспечивает законность сделки, которую он удостоверяет и отвечает за законность такой сделки всем принадлежащим имуществом.

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Каковы риски при покупке доли в квартире?

Такая процедура, как покупка доли в квартире, риски которой достаточно велики, требует особенной настороженности. Связано это с тем, что в сделке купли-продажи, помимо продавца и покупателя, негласно принимают участие другие собственники долей в приобретаемой квартире.

Покупка доли: чем лучше квартиры?

В большинстве случаев мы приобретаем в собственность квартиру. Но некоторым удобнее купить долю в этой самой квартире. Возникает закономерный вопрос: зачем?

Самая главная причина, безусловно, нехватка денег на приобретение всей квартиры, а жить-то где-то надо!

Но уже на этой стадии возможен первый риск. Зачастую владелец доли предлагает вам оформить договор дарения доли, а деньги вы ему передадите в общем порядке. С одной стороны, вы все равно становитесь владельцем квартиры, независимо от того, была она приобретена по договору купли-продажи или дарения. С другой стороны, если вас не устроит эта самая доля по каким-либо причинам, и вы пойдете в суд, то взыскивать с продавца будет нечего – договор дарения безвозмездный.

К примеру, Н. приобрела долю в квартире по договору дарения. Обе стороны остались довольны заключенной сделкой, пожали друг другу руки и разошлись. Все бы ничего, если бы однажды у Н. не отключили свет. Она пошла разбираться и выяснилось, что у бывшего владельца квартиры долги за электричество. На таких «радостях» сумма за долю в квартире была чуть больше долгов. А вернуть деньги уже нельзя – по договору они не передавались; здесь имела место личная договоренность, которую как говорится, к делу «не пришьешь».

Второй риск возникает тогда, когда покупатель «путает» понятия «доля» и «комната» в квартире. Доля – это неосязаемый «предмет», который виден только в свидетельстве о праве на собственность. Да, там она может быть прописана в цифрах через дробь -1/2,1/4 и т.д. Но выделить долю в отдельное помещение – очень сложная процедура. Связано это с отсутствием технических возможностей: для выделения доли в натуре необходим отдельных вход в помещение, изолированная комната и т.д.

Кроме того, проблемы также возникают при определении стоимости доли. По сложившейся ситуации на рынке недвижимости, доля не пользуется большим спросом, а потому и не стоит так дорого, как, например, изолированная комната. Но как же определить стоимость доли?

Логика по расчету стоимости 1 кв.м. по региону, умноженного на общее количество квадратных метров, здесь неприменима, так как в данном случае получится слишком завышенная цена на долю в квартире.

Поэтому в данном случае следует исходить из того, в каком районе находится квартира, есть ли в ней ремонт, количество долей (соседей) и т.д.

Стоит отметить и несколько негативный момент покупки доли в квартире. На данной жилплощади вы будете проживать не один, соответственно, могут возникнуть конфликты с соседями, которые впоследствии выливаются в скандалы и даже в обращение в суд.

Поэтому у вас должна быть возможность продать свою долю. А если квартира находится в неблагополучном районе, например, то сделать это будет трудно.

Сособственники: кто такие и что с ними делать?

Покупка в квартире всего лишь доли означает, что в этой квартире должен быть как минимум один сособственник, а то и больше. Соответственно, порядок пользования принадлежащим вам всем жилым помещением должен быть определен совместным соглашением. Если его нет, то все пользуются имуществом на равных основаниях.

Но мы не зря заговорили о «соседях». Если вдруг вы вздумаете продать долю в квартире, то право первоочередного приобретения этой доли принадлежит вашим сособственникам. Делается это следующим образом.

После принятия решения о продажи вашей доли вы должны в письменном виде уведомить об этом других собственников. Причем в уведомлении должны быть прописаны условия продажи доли, в том числе, цена.

Такое предложение передается нарочно под роспись или направляется почтой заказным письмом. У сособственников есть месяц на принятие решения: они либо соглашаются приобрести долю, либо отказываются.

Если по истечении месяца никакого ответа не поступило, то собственник может продать свою долю третьим лицам на условиях, на которых она была предложена «соседям» (за исключением случаев увеличения цены для третьих лиц).

Последствия в случае невыполнения требования законодательства следующие. Сособственники могут подать заявление в суд в течение 3 месяцев с момента продажи доли в квартире о переводе на них прав и обязанностей покупателя. И суд вынесет решение в их пользу.

Но если собственник продает долю кому-то из других собственников, то уведомления остальных «соседей» не потребуется.

Кроме «предупреждения», возможны и иные проблемы с собственниками других долей в квартире. На практике встречаются случаи, когда собственники не одобряют продажу доли третьим лицам, но и сами не хотят покупать ее.

Проще говоря, ставят палки в колеса и продавцу, и покупателю доли. Происходить это может следующим образом: кто-то из собственников или все соглашаются на выкуп доли, но просто тянут время, не собираясь оформлять договор купли-продажи.

Доля: в чем выгода и как ей распорядиться?

В последнее время на рынке недвижимости сделки с покупкой долей приобретают все большую популярность.

Связывают это обстоятельство с тем, что, во-первых, покупка доли – это вложение инвестиций. На квартиру, допустим, вы еще не накопили, а на долю – спокойно. Во-вторых, через покупку долей можно выкупить всю квартиру, и обойдется это намного дешевле, так как механизма определения цены за долю нет, соответственно, продавец может указать «заниженную» цену.

Покупка долей – это не то же самое, что покупка комнаты, например, в коммунальной квартире. Очень часто долю нельзя выразить даже в метраже, так как собственник имеет право не только на комнату, в которой он проживает, но и на часть санузла, кухни и т.д.

Безусловно, долю можно выделить через суд. В судебном заседании судья учитывает факторы финансового положения лица, подавшего иск, наличия у него иной жилплощади для проживания, состоит ли он в брачно-семейных отношениях, имеет ли детей и т.д.

Чтобы избежать дополнительных проблем, при оформлении сделки купли-продажи доли самым внимательным образом проверьте личность продавца.

Все дело в том, что на практике используют мошеннические схемы следующего рода: продавец подписывает договор купли-продажи, забирает деньги; покупатель получает свою долю в квартире, и все довольны. Только вот через некоторое время продавец «вспоминает», что он недееспособный гражданин, и в момент совершения сделки не отдавал отчет своим поступкам. Соответственно он подает заявление в суд и прикладывает все необходимые документы.

Так как жить ему больше негде, судья признает сделку купли-продажи недействительной и отменяет ее. Бывший собственник заселяется в свою часть квартиры, а у добросовестного приобретателя не остается другого выхода, как обратиться в суд за с истребованием уплаченных им денег. Суд выносит решение о возврате денег….и продавец не против их вернуть. Вот только возвращать уже нечего!
Регистрация в квартире, где приобретена доля самого собственника, осуществляется в общем порядке без согласия сособственников; регистрация иных членов семьи собственника – только с согласия «соседей».

Покупать долю в квартире или нет? Чем мы рискуем?

Покупка доли в квартире – абсолютно законная сделка только в том случае, если она оформляется через договор купли-продажи. Варианты, когда передача доли происходит по просьбе продавца через дарение или мену, несут для вас риск потери денег в случае признания ее недействительной, так как договор дарения – сделка безвозмездная, и получится, что денег вы не платили.

Вообще договор дарения в данном контексте обычно используется с двумя целями: не платить лишние налоги; передача права собственности на долю, если остальные собственники против или выразили свое согласие купить эту долю.

Выясните причину продажи доли. Если это конфликт между соседями, то нет никаких гарантий того, что этот конфликт не «перекинется» на вас. Лучше обсудить все «животрепещущие» вопросы до оформления регистрационных документов. Возможно, вам потребуется сесть за стол переговоров с остальными собственниками, чтобы разобраться во всех возникших недоразумениях. Не жалейте на это время, так как впоследствии это очень упростит ваше совместное проживание.

Как правило, собственники заранее договариваются о правилах «совместного общежития». Это может быть оговорено в устной форме или подтверждено соглашением, которое может быть удостоверено нотариально.

Если вы покупаете долю в квартире и планируете, что проживать в ней будут кроме вас еще несколько человек, то по возможности, лучше разделить эту долю на всех, чтобы постоянно не спрашивать согласие других собственников на совершение тех или иных действий.

Если вы все же решились на покупку доли, не бойтесь негативных последствий. Обратите внимание на «элементарные» вещи и тщательно проверяйте подписанные документы.

Кто и для чего покупает долю в квартире?

Павел Щербаков

А зачем комнату указывать?))) Владелец любой, даже маленькой доли квартиры, получает право пользования ВСЕЙ квартирой. А еще он получает не право, но реальную возможность устроить остальным собственникам очень “веселую” жизнь, чтобы вынудить их продать новому сособственнику свои доли по очччень интересной для него стоимости. В итоге у него будет целая квартира, купленная дешево, ведь первая доля, как правило, тоже покупается за бесценок.
И, да, это первый шаг для рейдерского захвата.

Пользователь! Это, как Вы называете, шулерство вырастает на почве, удобренной для него семейными дрязгами, ссорами, непримиримостью и отсутствием у кого-то из членов семьи здравого смысла. Если бы люди не шли на поводу у своей дурости при дележе квартиры, то доли бы не продавались и квартирного рейдерства тогда бы не было.

Маленькая доля может приобретаться для “прописки”, для увеличения своей доли, в большой доле, соответствующей комнате, можно жить.

Ну тогда может быть купить сразу комнату без гемора? В этом и тайна покупки доли. Значит есть некий тайный смысл покупки доли. Не первый ли это шаг для ,, рейдерского,, захвата остальной квартиры?

А, Вы про это, Ирина Владимировна ответила. Обычно маленькая доля “миллионы”, о которых Вы упоминали в вопросе, не стоит. Почему такое разрешается? Насколько я помну, наш законодатель давно собирается, да все не соберется запретить дробить существующие доли в праве. Будем ждать.

Ну это же шулерство явное! Это же превращает нормальную квартиру в хуже чем коммуналку ?! Почему такое разрешено?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Потому что, люди очень часто не признают понятие: закон. Нередко такие ситуации возникают после наследства, в нашей стране пока не сформировалось наследственных отношений: “аааа умру, а потом делите как хотите”. вот и делят потом, как хотят, как считают нужным или ” а ты ваще кто такой?!”.

Здравствуйте. Как правило, долю в квартире приобретают люди которым не хватает денег на отдельную комнату, а жить где-то необходимо.
Либо те кто в дальнейшем желает на ней заработать, убедив собственников других долей на продажу квартиры целиком.

А с чего Вы взяли,что бумажка красивая? С января прошлого года,свидетельство о собственности выглядит крайне непрезентабельно, обычный лист белой бумаги формата А4,с напечатанным текстом и печатью Росреестра.

Уважаемый, включите логику. Когда продают долю в квартире, зачем и почему они это делают? Ответ выскочит сразу. Тем более Вам четко расписали коллеги.
Я тоже не вижу смысла покупать некрасивую бумажку за миллионы)

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Лучше купить отдельную квартиру в Подмосковье

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Попробуйте поискать в сети “рейдеры и недвижимость” и поймете быстрее, статей много.

Это потому, что люди чаще всего не умеют договариваться)

1. Ради регистрации и проживания
2. Ради наживы (дальнейший отжим всей квартиры)
3. По глупости – крайне редко

1/3 в трех комнатной квартире, 1/2 в двух комнатной квартире, тоже доли, и хоть их можно “условно привязать” к комнате, они остаются долями.

>>> Ну это же шулерство явное!

Почему же? Наоборот, это естественный и справедливый процесс, приводящий ситуацию к равновесию. Например, одни сособственники живут сами в квартире и не дают там нормально жить другому сособственнику. Выкупить у него долю или продать квартиру целиком не хотят, расчитывая и далее занимать всю квартиру.

Далее события развиваются по следующему алгоритму адаптивного резонанса:

Шаг 1. Сособственник пытается продать свою долю покупателю слабой степени свирепости по адекватной цене.
Шаг 2. Остальные сособственники вставляют палки в колеса и пытаются отпугнуть покупателя.
ЕСЛИ покупатель отказывается от покупки, ТОГДА:
Шаг 3. Продавец доли снижает цену и повышает степень свирепости покупателя.
Шаг 4. Переход к Шагу 2.
ИНАЧЕ:
Шаг 5. Доля уходит покупателю, свирепость которого соответствует наглости сособственников.
Шаг 6. Сособственники в шоке от свирепости и наглости нового сособственника и его друзей.

В итоге отношения всех сособственников достигают состояния равновесия. Это физика.

Статьи

Покупка доли в квартире: преимущества и недостатки

Какие у покупки доли в квартире есть плюсы и минусы? Что нужно учитывать при оформлении такой сделки?

На сегодняшний день для нашей страны характерна экономическая нестабильность, что сильно сказывается и на жилищных условиях многих граждан. И нередко лишь покупка доли в жилье способно стать решением жилищного вопроса для большинства людей.

В этой статье мы подробно рассмотрим как плюсы, так и минусы, связанные с таким вложением денежных средств, как приобретение доли в квартире.

Плюсы покупки доли в квартире

Приобретение доли в квартире имеет ряд преимуществ, к которым относятся следующие пункты:

Если говорить о финансовой стороне, то покупка доли является очень выгодной, поскольку обойдется намного дешевле, нежели приобретение даже самой небольшой квартиры. Кроме того, расчет стоимости доли в жилье не производится по типичному методу. Так, если вы покупаете ½ части всего жилья, то это еще не означает, что вам придется выплачивать половину от всей стоимости жилья.

Если вы покупаете долю в квартире, то тем самым можете решить вопрос с регистрацией. Что, в свою очередь, позволит трудоустроиться и получить медицинское обслуживание и решить многие жизненно необходимые организационные моменты. Однако и в данном случае не стоит игнорировать возможные ошибки, которые могут возникнуть при оформлении документов.

В целом, на вашей доле в квартире вы имеете полное право прописать членов вашей семьи, поскольку не так важно, на какой именно площади будут прописаны несколько владельцев жилья. Однако этот вопрос следует поднимать еще в период обсуждения с продавцом всех условий покупки доли в квартире.

Последующий возможный выкуп

Кроме того, вы имеете право в дальнейшем полностью выкупить всю оставшуюся часть квартиры, в которой вы имеете долю. Однако стоит учитывать и то, что продавцы доли в жилье обычно не планируют продавать свою долю и предоставлять возможность полностью выкупить квартиру, хотя и встречаются редкие случаи. Как правило, продажу доли в квартире делают для того, чтобы решить возникшие финансовые проблемы, а не с целью окончательно избавиться от жилой площади.

Хороший вариант инвестиции

Еще одним преимуществом приобретения доли в квартире считается и инвестиционный вопрос. На сегодняшний день покупка недвижимости считается одним из наиболее выгодных вариантов для инвестирования. Тем более это актуально, если это вложение в квартиру, которая находится на стадии строительства. Поскольку после окончания строительства стоимость квартиры увеличивается, а полученная прибыль от продажи этой квартиры разделяется между инвесторами в зависимости от размера приобретенной ими доли в жилье.

Если говорить о финансовой стороне, то покупка доли является очень выгодной, поскольку обойдется намного дешевле, нежели приобретение даже самой небольшой квартиры.

Минусы покупки доли в квартире

Однако помимо всех этих преимуществ, приобретение доли в квартире имеет и ряд недостатков, которые тоже нужно учитывать, если вы собираетесь провести такую сделку.

В случае приобретения доли в квартире следует быть осторожным абсолютно на всех этапах заключения сделки. Поскольку можно столкнуться с мошенничеством. Поэтому важно убедиться в том, что все предоставленные продавцом документы являются достоверными и официально подтвержденными.

Помимо этого, следует удостовериться и в том, что продавец полностью вменяем и психологически уравновешен. В противном случае, если возникнут судебные разбирательства, вашу сделку могут полностью аннулировать из-за невменяемости продавца. При этом нет никаких гарантий, что владелец жилья вернет вам ваши денежные средства.

Не самые выгодные условия проживания

Не меньшее значение имеет и то, какие условия проживания будут вам предоставлены, какую именно комнату в квартире вам дадут, а также и то, будете ли вы жить там одни. И это один из основных недостатков приобретения доли в жилье, потому что вы покупаете не комнату, а лишь долю. А что касается всех условий проживания, то их следует обговаривать на стадии составления договора.

В целом, плюсов покупки доли в жилье сравнительно больше, нежели минусов. Однако следует быть осторожным и бдительным при оформлении договора. А чтобы избежать возможных ошибок и трудностей, лучше всего обратиться за помощью к профессиональным риелторам, которые помогут уменьшить риск возможного мошенничества, а также возьмут на себя все заботы о документах.

Четыре способа решить конфликт владельцев долей квартиры

Бывшие супруги, а также большинство тех, кто получил жильё в подарок, в наследство или через приватизацию – всё это многомиллионная армия «сособственников», владеющих долями в квартирах. Именно на объекты находящиеся в долевой собственности приходится львиная доля квартирных конфликтов, разрешить которые не может даже обращение в суд. Зато внесудебные механизмы предлагают целых четыре способа вывести собственников из конфликта с соблюдением интересов всех его участников. Это работает даже в тех случаях, когда распря дошла до стадии, когда стороны уже не способны к мирным переговорам.

Юрист Российской гильдии риэлторов Наталья Михайлюкова призналась, что каждый день к ней на консультацию приходят люди, проживающие в квартирах, находящихся в долевой собственности. Главный вопрос – что делать, если другие сособственники пожелают вселиться в эту квартиру, продать свою долю или как-то иначе заявят свои права.

В настоящее время в Екатеринбурге через агентства недвижимости продаётся всего около полусотни отдельных долей в квартирах. Всего же на рынке таких объектов гораздо больше, но реализуются они частным порядком или через чёрных риэлторов, без привлечения солидных агентств. Так происходит из-за того, что профессиональные участники рынка крайне неохотно работают с отдельными имущественными долями.

Продажа доли квартиры «на сторону» – вариант не только проигрышный в плане денег, но и чреватый дальнейшим разрастанием конфликта, за счёт включения в него нового собственника доли. При этом существует четыре мирных (и экономически целесообразных) способа решить ситуацию с проблемной долей. Разумеется, собственники проблемных объектов знают или, по крайней мере, догадываются о существовании этих способов, но не всегда понимают, как реализовать их в реальной жизни, особенно в условиях конфликта между совладельцами.

Способ 1. Продать квартиру целиком

Если собственники продадут «долевую» квартиру целиком, то получат за неё полную стоимость. И уж её-то можно будет разделить пропорционально долям. После чего каждый на свои деньги покупает себе жильё или использует их иным способом. Схема может быть эффективной, даже если изначально в долевой собственности находится всего лишь однокомнатная квартира.

Способ 2. Один из сособственников продаёт долю другому

С точки зрения логистики продажа доли «среди своих» – это самый простой вариант: не надо искать покупателя, а также оповещать всех сособственников о желании продать свою долю. То есть если доля продаётся на сторону, продавец обязан предложить выкупить эту долю другим совладельцам (подробнее об этом – ниже). Если же владелец доли продаёт её одному из сособственников, то продажу ни с кем согласовывать не надо, даже если квартирой владеют ещё и другие люди.

Отдельно стоит рассмотреть вопрос определения цены продающейся доли. Как замечает специалист по недвижимости АН «Линк» Влада Павлова, при купле-продаже доли между совладельцами всегда есть заинтересованное лицо. Именно оно вынуждено соглашаться на условия другой стороны по сделке. Например, недавно владелец четырёх долей в квартире стоимостью 3 млн руб., выкупил пятую долю за 1 млн руб., то есть переплатил более чем в полтора раза. Нередко возникает обратная ситуация – владелец малой доли, чтобы получить за неё хоть что-то, отдает долю за бесценок. Бывает, что за десятую часть реальной цены.

Впрочем, часто самое сложное при внутренней продаже – это не определение цены, а принципиальная возможность провести переговоры.

Кстати, если владелец малой доли отказывается продать её другим совладельцам, то теоретически существует возможность заставить его это сделать. Из ст. 252 Гражданского кодекса РФ следует, что если доля собственника незначительна, и он не живёт в квартире, то даже без его согласия суд может указать другим совладельцам, выплатить ему стоимость доли и забрать эту долю себе. Об этом же говорится в Определении Верховного Суда РФ N 56-В06-17 от 24.10.06. Однако на практике «насильственный» выкуп доли практически не применяется.

Способ 3. Договориться о совместном пользовании квартирой

Участники долевой собственности могут установить порядок пользования долями между собой. Это, кстати, наиболее распространённая схема. Впрочем, в реальности она срабатывает, если комнат в квартире не меньше, чем сторон, желающих в ней проживать. Если же квартира, например, однокомнатная, то либо к решению конфликта подключается суд, либо совладельцы находят нетривиальные решения. Например, общую квартиру можно сдавать в аренду и делить полученный доход соразмерно долям. Или вот ещё вариант – совладельцы договариваются жить в квартире по очереди, каждый, например, по году.

Юристы вспоминают случаи, когда суд выселял из квартиры сособственника живущего в ней и вселял другого совладельца. Впрочем, если речь идет о квартире с двумя и более комнатами, то обычно суд передает совладельцам комнаты в пользование, ориентируясь на размеры комнат и долей в собственности.

Способ 4. Арендовать долю у совладельца

Данный вариант является разновидностью способа №3. Здесь сторонам надо тоже договориться о совместном пользовании. Но в итоге сособственники выступают в разном амплуа.

Теоретически существует ещё и пятый способ решить ситуацию с проблемной долей, но на практике она годится (иногда) только для частных домов, но не для квартир. Речь идёт о выделении доли в натуре. По взаимному согласию или по решению суда жильё может быть физически поделено меду совладельцами. Каждый получит в пользование его часть. Но в каждой такой части должна быть не только жилая комната, но и кухня, санузел и отдельный вход. Организовать в отдельной квартире несколько входов, кухонь и санузлов невозможно. Иногда такое можно сделать в частном доме.

Что делать отвергнутому совладельцу (три варианта решения проблемы)

Если же владельцы долей так и не смогли прийти к единому решению, то история может развиваться по одному из трёх сценариев, причём во всех из них сособственник, проживающий в квартире, продолжает в ней жить, а вот действия изгнанного совладельца могут быть различными. Он может «плюнуть и забыть», либо вселиться через суд (описано в 3 способе), либо передать свою долю на сторону. Доли квартир покупают неохотно, тем не менее, некоторый спрос на них имеется.

Как замечают риэлторы, если человек готов купить часть квартиры именно для проживания, то правильнее будет купить не долю в квартире, а комнату в коммуналке или общежитии. В этом случае права жильцов обозначены более чётко. Тем не менее, есть примеры, когда покупатели долей довольно мирно сосуществуют с соседями по квартире. Впрочем, есть и примеры другого рода – а именно когда доля в квартире приобретается с целью довести накал страстей до предела и поиметь с этого профит, или попросту купить долю несчастного совладельца по дешёвке.

1. Продать

Ранее портал METRTV.ru подробно рассказывал о правилах поведения собственников долей квартир, а также описывал тонкости процедуры продажи доли в праве собственности. За последнее время практика проведения продаж немного изменилась. Продать долю стало проще.

Разместить объявление о продаже доли в квартире можно в рубрике «продажа квартир» портала METRTV.ru. Важно не забыть указать в соответствующем поле размер продаваемой доли.

2. Подарить

Часто для отчуждения доли в квартире используют договор дарения. В этом случае согласие сособственников не требуется. Если под дарение была замаскирована продажа, то сделка может быть оспорена через суд, но на практике почти невозможно доказать, что была именно продажа, а не дарение.

Впрочем, даже если суд признал сделку, проведённую через дарение, притворной, это отнюдь не значит, что долю у нового собственника заберут. Суд переведёт права покупателя на совладельца, оспорившего сделку, но если совладелец не выкупит эту долю, она останется у «постореннего» владельца.

3. Отдать за долги

И наконец, третий способ отчуждения долевой собственности – через соглашение об отступном. Собственник доли заключает с покупателем договор займа на сумму, по которой он планирует продать долю. В качестве залога по займу оформляется доля. После регистрации залога в Росреестре и получения собственником денег у заимодавца (покупателя) оформляется соглашение об отступном, по которому заимодавец прощает долг и получает в замен предмет залога – то есть долю квартиры.

Не забывайте про нотариуса

2 июня 2016 года в России вступил в силу закон, который запрещает дарить, менять, покупать и продавать доли в объекте недвижимости, а также целые объекты, находящиеся в долевой собственности без нотариуса. Это означает что договор купли-продажи (мены, дарения) доли квартиры должен быть в обязательном порядке заверен нотариусом. Без этого заверения Росреестр не зарегистрирует сделку. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры стоит 0,5% от стоимости объекта плюс 4,9 тыс. за «техработы». Максимальная стоимость нотариального удостоверения договора не должна превышать 25 тыс. руб.

Иногда можно услышать, что нотариальное удостоверение требуется только при продаже доли «на сторону». На самом деле это не так. Хотя первая редакция упомянутого выше «нотариального» закона действительно предполагала такой вариант, однако в ходе обсуждения Госдума ужесточила правила, и нотариально удостоверяемыми стали все сделки с долями.

Источники:
http://nsovetnik.ru/kuplya_prodazha_kvartiry/kakovy_riski_pri_pokupke_doli_v_kvartire/
http://www.cian.ru/forum-rieltorov-kto-i-dlja-chego-pokupaet-dolju-v-kvartire-266797/
http://www.dkrealty.ru/blog/pokupka-doli-v-kvartire-preimushchestva-i-nedostatki
http://www.metrtv.ru/articles/second_estate/11025
http://o-nedvizhke.ru/kvartira/obshhie-voprosy/sudebnaya-praktika-po-priobretatelnoj-davnosti-na-kvartiru.html