Стоит ли покупать квартиру с самовольной перепланировкой?

Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой?

Оформление незаконной перепланировки квартиры – достаточно сложное мероприятие, так что рекомендуем относиться очень аккуратно к вопросу покупки или продажи собственности. Главное, чтобы после приобретения новый хозяин смог согласовать проведенные в ней работы.

В данной статье мы поговорим на тему, что делать, если была произведена покупка помещения с незаконной перепланировкой.

Но если перепланировка обнаружится у нового собственника, ему придется пройти весь процесс ее согласования, независимо от того, кто занимался реализацией.

Тогда у собственника есть несколько вариантов: собрать всю документацию на перепланировку в установленный срок и узаконить её или вернуть квартиру в первоначальное состояние, отраженное на поэтажном плане, согласно предписанию. При определенных условиях возможно узаконить перепланировку «задним числом», либо как планируемую.

ДЕЙСТВИЯ В СЛУЧАЕ ПОКУПКИ КВАРТИРЫ С НЕЗАКОННОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ

Конечно, для того, чтобы не остаться обманутым, мы посоветуем будущему собственнику получить на руки поэтажный план БТИ еще на этапе покупки квартиры, чтобы сравнить состояние помещения с официальными документами. Тогда вы сможете избежать проблем в будущем.

Однако если вы все же купили квартиру с незаконной перепланировкой, рекомендуем оценить объем произведенных работ, узнать, присутствуют ли мероприятия, относящиеся к недопустимым, а также работы по изменению несущих конструкций. Если таковых нет, то вы можете согласовать перепланировку «задним числом» или как планируемую.

Почему так? Дело в том, что при оформлении перепланировки с затрагиванием несущих стен квартиру посещает инженер автора проекта дома с целью оценки состояния несущих конструкций и составления технического заключения.

Если при перепланировке помещения был устроен проем в несущей стене, очевидно, что тогда согласовать эту перепланировку как планируемую не получится и собственник будет отвечать за незаконные действия предыдущего жильца как положено: получит штраф, предписание, БТИ в красных линиях.

ЗАПРЕЩЕННЫЕ МЕРОПРИЯТИЯ

Ситуация может осложниться, если окажется, что при перепланировке были проведены мероприятия, которые в принципе невозможно согласовать.

О каких именно мероприятиях идет речь? Расширение или перенос мокрых помещений на жилые зоны, демонтаж несущих перегородок, объединение балконов с жилыми комнатами и кухнями, демонтаж или урезание вентиляционных коробов, заключение инженерных систем в стены без возможности доступа.

Непозволительно объединение газифицированных кухонь с комнатами, создание теплых полов с водным обогревом от общедомовой системы водоснабжения.

Если в перепланировке присутствовали такие мероприятия, собственнику не удастся их согласовать и его обязуют провести перепланировку, возвращающую все на место, а это может стоить больших денег.

ПОКУПКА КВАРТИРЫ С НЕЗАКОННОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ ОФИЦИАЛЬНО

Да, бывают случаи, когда покупатель и собственник договариваются между собой и квартира приобретается со знанием того, что в ней есть несогласованные мероприятия, однако при покупке квартиры в кредит могут образоваться проблемы с банком.

Большинство организаций отказываются от таких сделок по причине того, что согласно жилищному кодексу если собственник не согласует незаконную перепланировку, исполнительные органы имеют право изъять площадь в судебном порядке.

Когда покупателю все-таки удается получить от банка добро на покупку, тот подписывается под обязательством провести оформление перепланировки в установленный срок, который может быть от шести месяцев до года.

Это очень неудобно, так как может обнаружиться, что перепланировка имеет недопустимые мероприятия. Тогда проведение обратной перепланировки и ее оформление может потребовать больше времени и денежных трат.

ПРОДАЖА КВАРТИРЫ С НЕЗАКОННОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ

Что касается людей, задумавших продать свое недвижимое имущество, то на деле легальная продажа квартиры с незаконной перепланировкой по цене обыкновенной практически невозможна.

Чаще всего такие квартиры продают со значительными уступками в цене, так что лучший вариант для собственника – согласование произведенной перепланировки перед продажей, а еще лучше непосредственно до проведения мероприятий. Более того, продажа квартиры с согласованной перепланировкой очевидно выгодна, так как такие квартиры дороже примерно на 10%.

Неузаконенная перепланировка при покупке квартиры: чем грозит

Существует убеждение, что продажа незаконно перепланированной квартиры невозможна. На самом деле это не совсем так. Если изменения не были обнаружены, то они могут оставаться нелегальными довольно долго. Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой оказывается вполне возможной. В этой статье даны ответы на вопросы о том, когда возможно приобретение такого жилья и какими проблемами грозит новому владельцу обнаружение самовольных изменений прошлого собственника в 2020 году.

Дадут ли ипотеку

До недавних пор позиция банков в отношении квартиры с неузаконенными переделками была жесткой. Заявителю гарантированно отказывали в кредите, как только обнаруживались красные линии в техническом паспорте объекта.

Однако, рынок ипотеки все шире, предложения становятся все лучше. В последние годы негосударственные банки все чаще соглашаются на выделение капитала для покупки квартир при некоторых условиях:

  1. Переделки можно узаконить или устранить;
  2. В договор вписывается обязательство узаконить изменения или убрать их в течение полугода.

Так же в договоре могут прописывать санкции за неисполнение этого обязательства.

Однако, пока эту стратегию перенимают не все банки. Банки с государственным участием более внимательны и требовательны при выборе объектов. Так получить ипотеку на самовольно перепланированную и не узаконенную квартиру в Сбербанке практически невозможно.

Меняется и позиция в отношении перепланировки уже купленных в ипотеку квартир.

Раньше практически во всех договорах стоял прямой запрет на переделку. Теперь ситуация меняется. Во многих договорах включено условие, по которому предварительное согласование с банком и страховой компанией обязательно. Кроме того, прописываются сроки в течение которых должен быть одобрен согласованный ремонт. Пример такого подхода демонстрирует ВТБ.

Чем грозит неузаконенная перепланировка квартиры

В большинстве случаев о незаконной перепланировке становится известно непосредственно во время проведения ремонта из-за жалоб соседей или же она остается в тени долго, например, до покупки жилья. Как только квартира куплена все последствия, связанные с ее ремонтом, ложатся на нового владельца. В том числе связанные с административной ответственностью.

Ст. 7.21 предусматривает штраф в размере от 2 до 2.5 тысяч рублей за несогласованные изменения. Заплатить его придется уже новому владельцу квадратных метров. Однако одним штрафом дело не ограничивается. Его уплата не отменяет обязанности по легализации или устранению незаконных элементов конструкции.

Узаконивание перепланировки. Есть целый список изменений, которые можно узаконить в уведомительном или общем порядке. Предписание о легализации или устранении изменений собственник получит сразу, как только они будут обнаружены жилищной инспекцией. В зависимости от сущности предстоящих работ на это дается рок от 4 месяцев до полугода. Делать это придется за свой счет.

Удаление всех несогласуемых изменений. Если легализовать нельзя придется за свой счет вернуть конструкции к первоначальному варианту или тому, который модно согласовать. Сделать это так же придется за свет того, кто купил квартиру.

В случае уклонения от исполнения этих обязанностей квартира будет выставлена на торги и продана с молотка. Это не значит, что покупатель потеряет все свои деньги. Однако, жилье будет продано по стоимости ниже рыночной, а из выручки вычтут расходы на устранение изменений, штрафы и организацию торгов.

Что делать покупателю перепланированной квартиры

Приобретая жилье с заведомо нелегальной перепланировкой, покупатель должен быть готов не только уплатить штраф при их обнаружении жилищной инспекцией, но и устранить все, что невозможно согласовать. Те изменения, которые можно узаконить нужно легализовать. Процесс узаконивания изменений не отличается от первичного согласования. Особенно если жилищная инспекция еще не составила акта по незаконной переделке. Новый владелец должен:

  • Заказать в БТИ технический паспорт;
  • Заказать у застройщика или в архитектурном бюро проект соответствующий реальному ремонту;
  • Согласовать проект во всех инстанция, которые курируют элементы проведенного ремонта (горгаз, электроснабжающая компания, водоканал и тд.);
  • Заказать выписку из ЕГРН;
  • Подать документы в жилищную инспекцию и получить разрешение на переделку;
  • Подать документы и получить новый техпаспорт.

Внимание! Если квартира ипотечная, то потребуется согласование банка и страховой компании.

Все изменения, которые невозможно согласовать придется устранить. Если, например кухня объединена с комнатой, или санузел, ванная перенесена так, что оказалась над жилой комнатой. Однако, можно привести их в вид, который дальше можно узаконить по проекту.

Как избежать покупки жилья с самовольной перепланировкой

Если покупатель категорически не настроен на разрешение вопросов связанных с узакониванием или восстановлением переделок он стремится избежать риска покупки жилья с последствиями нелегального ремонта.

Внимание! Далеко не всегда продавец честно готов проинформировать покупателя о конструктивных особенностях помещения. Но и сам покупатель может себя обезопасить. Для этого нужно проявить максимальное внимание к документам на квартиру.

Покупатель еще до подписания договора вправе:

  1. Попросить предъявить технический паспорт и сверить имеющуюся планировку с фактической;
  2. Заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. В ней на второй странице будет схема помещения и расположения в многоквартирном доме.
  3. Обратиться за помощью профессионалов, которые определят насколько законны переделки проведенные в помещении нужно ли было их согласовывать предварительно, а также можно ли сделать это в дальнейшем.

Стоит ли покупать квартиру с неоформленной перепланировкой

Ответ на этот вопрос сложен. И в каждой отдельной ситуации он может отличаться. Покупателю следует принять во внимание некоторые факторы, а потом сделать выводы стоит ли игра свеч в конкретном случае:

  • Пойдет ли продавец на скидку в связи с дальнейшими расходами на узаконивание самовольных переделок.
  • Как соотносится скидка и цена квартиры с предстоящими расходами на узаконивание перепланировки или устранение не согласуемых изменений.
  • Какова цена квартиры, и какой она будет после узаконивания ремонта.
  • Могут ли в принципе быть узаконены изменения.
  • Можно ли узаконить перепланировку без суда или придется обратиться с исковым заявлением.
  • Покупается ли квартира за свой счет или придется обратиться к ипотеке. Если квартира будет залогом для банка, то даст ли кредитное учреждение согласие на такую покупку.
  • Покупатель готов принять на себя административную ответственность, которая ему грозит при обнаружении жилищной инспекцией самовольного ремонта.

Если покупателю квартира пришлась по душе, разница в цене покрывает расходы на перепланировку, которую можно узаконить или устранение изменений устроит нового владельца, то квартира может стать перспективным вложением.

Источники:
http://jurconsull.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry-s-neuzakonennoj-pereplanirovkoj/
http://www.pereplanirovkamos.ru/pereplanirovka-po-eskizu.html

Ссылка на основную публикацию