Управляющая компания отказывается заключать договор

Как следует из практики, далеко не в каждом случае выбор, принятый владельцами, приводит к заключению соглашения об управлении.

Преимущественно организации, занимающиеся управлением, крайне неохотно соглашаются на оформление договора по управлению жилым домом, с целью поддержания в нем надлежащего состояния, что подразумевает необходимость вложения финансов и проведения разного рода работ. Порой компании и вовсе не идут на подписание соглашения.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Имеет ли право УК отказаться от заключения договора

Учитывая положение статьи 426 Гражданского кодекса РФ, публичным может быть признан договор, который заключен организацией коммерческого направления и определяет перечень ее обязанностей в сфере реализации товара, проведения работ или же предоставления услуг, которые подобная организация, в виду характера деятельности, обязана выполнять по отношении к каждому, от кого поступит такое обращение (в области розничной торговли, осуществления перевозки транспортом общего использования, услуг связи, энергоснабжения, гостиничного и медицинского облуживания и т. п.).

Юридическое лицо, деятельность которого строится на коммерческой основе, не имеет права предпочтения одного лица перед другим, по отношению к которому оформлен договор публичного характера, кроме законодательно предусмотренных случаев.

Расценки на товары/работы/услуги, и прочие условия, предусматриваемые договором публичного характера, утверждаются одинаково для каждого из потребителей. Исключением могут быть лишь обстоятельства, при которых допустимо утверждение льготных условий для конкретных категорий потребителей, в соответствии с законами и другими НПА.

Недопустимым является отказ организации коммерческого направления от оформления публичного соглашения, если фактически присутствует возможность передать заинтересованному потребителю определенный перечень товаров, выполнить конкретные работы или оказать услуги.

Если уклонение организации от оформления публичного соглашения юридически не может быть обосновано, должны быть применены положения, обозначенные в пункте 4 статьи 445 Кодекса.

Учитывая требования статьи 162 Жилищного кодекса РФ, договор, заключаемый для осуществления управления многоквартирным домом, должен составляться в письменном виде и представлять единый документ, подписанный всеми сторонами.

Куда жаловаться на бездействие управляющей компании?

Про лицензионные требования к управляющим компаниям читайте тут.

Проводя выбор организации, выполняющей управление, на общем собрании владельцев помещений жилого дома, соглашение об управлении должно быть заключено отдельно с каждым из собственников помещений в доме, при соблюдении условий, определенных решением этого же общего собрания.

В соответствии с договором управления многоквартирным жилым домом, одна из сторон (организация, производящая управление) по распоряжению второй стороны (владельцев помещений, размещенных в многоквартирном доме, управленческих органов товарищества владельцев квартир и жилищного кооператива, а также прочего потребительского кооператива специализированного направления, или же застройщика, в случае, который предусмотрен в части 14 статьи 161 кодекса) на протяжении договорного периода за определенную плату обязывается оказать спектр услуг и произвести работы по должному содержанию с ремонтом общедомового имущества, предоставлением коммунальных услуг владельцам помещений в этом доме и лицам, которые эксплуатируют указанные помещения, а также выполняет прочую деятельность, имеющую своей целью управление домом.

Из этого следует, что соглашение об управлении многоквартирным жилым домом относится к публичным договорам, следовательно, УК не имеет права выдавать отказ в оформлении подобных договоров с потребителями.

Как правильно заключить договор с управляющей компанией

С начала мая 2015 года было отмечено окончание процесса лицензирования УК. Это означает, что ряд компаний все же не получили лицензию и не могут продолжить профессиональную деятельность на рынке услуг.

Их часть в общей массе управляющих компаний отличается с учетом регионального размещения, однако так или иначе подобные компании присутствуют практически повсюду.

Те дома, которыми подобные компании управляли, в связи со стечением обстоятельств, стали бесхозные. Однако переживать на этот счет не нужно. Напротив, казалось бы, не совсем радужную перспективу можно использовать с пользой для себя.

При данных обстоятельствах жильцы в домах, в силу сложившихся обстоятельств, вынуждены провести собрание и подписать соглашение с иной организацией, на чьи плечи ляжет управление домом. Если правильно подойти к этому вопросу, можно не просто не привести к ухудшению ситуации, а существенным образом ее улучшить.

Домовой совет

Если управление домом не осуществляет ЖСК, ТСЖ или же жилищный кооператив, и численность квартир в доме превышает четыре единицы, в соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса РФ, владельцы помещений, размещенных в указанном доме, обязаны позаботиться об организации собственного домового совета. С этой целью проводится общий сбор жильцов, выбирается конкретный председатель и лица, которые будут выполнять обязанности его помощников.

Этот момент является важным, так как именно активистами в доме будут решаться вопросы, возникающие по ходу заключения соглашения с одной из управляющих компаний.

Поэтому должны избираться лица, отличающиеся инициативностью, ответственностью и грамотностью, а главное, те, кто сможет наиболее рьяно относиться к своим обязанностям в представлении и защите интересов дома. На подобную роль вряд ли можно будет назначить съемщиков квартир муниципальной собственности.

Эта группа инициативных лиц, с участием наибольших активистов, должна продумать ключевые условия соглашения, поняв, будет ли достаточно лишь типового договора, по обыкновению предлагаемого УК, или необходимо продумать и оформить отдельный. Вариант, представленный последним, конечно намного предпочтительней.

Затем исследовав рынок компаний, осуществляющих управление, необходимо расспросить активистов в доме, находящихся в распоряжении указанных лиц, об уровне качества предоставляемых услуг и т. д. Избрав ряд более приемлемых организаций, следует «прощупать почву» – разузнать, как они отнесутся к внесению предлагаемых вами условий в соглашение.

Имущество общедомового использования

Следует начать с того, что в соглашении в обязательном порядке должен указываться перечень такого имущества – общего пользования для всего дома. В этом вопросе не излишней будет хотя бы доля педантичности – нужно указывать не только наиболее крупные из объектов (куда относят стены, фундамент, пролеты лестниц, чердачные помещения, земельный участок, на котором размещен жилой дом, кровлю), но также и ряд мелких.

К этим объектам можно отнести домофоны, ящики для почты, размещенные в пределах лестничной клетки учетные приборы, двери при входе в подъезды, различные вентили/задвижки и прочие узлы домовых систем. Проще говоря, весь перечень имущества, который расположен вне квартир.

Если вы думаете, что нужно просто перечислить такие объекты, то это должно происходить немного не так. Правильно указывать также и техническое состояние объектов. В противном случае, позже могут появиться ситуации, при которых УК будет оправдываться тем, что объекты в самом начале находились в плохом состоянии, при этом доказать обратное будет крайне проблематично.

Когда весь перечень объектов, отнесенных к общедомовому, детально расписан, трудностей с устранением неисправностей УК не будет вообще.

Контроль над проводимыми работами

Далее нужно сконцентрировать свое внимание на списке работ, которые производит управляющая компания. Большей частью этот список является стандартным, однако, в некоторых случаях его можно подстроить именно под особенности конкретного дома или же личные пожелания владельцев квартир.

Для того чтобы обеспечить полноценность контроля за проводимыми УК работами, еще при подготовке проекта соглашения следует определиться с ответственными лицами, уполномоченными на приемку работ, выполненных УК, подписание актов о выполнении работ или же подготовку претензий.

Совсем нет нужды в том, чтобы такие уполномоченные лица избирались из числа участников совета дома. Если из числа владельцев присутствует человек, который в период проведения уборщицей работ находится у себя в квартире, лучше определить его на подписание актов о выполнении подобных работ.

Совсем не сложно выглянуть в подъезд и посмотреть, все ли должным образом сделала уборщица. Согласитесь, подобные обязанности по плечу любому. В случае наличия в доме толкового инженера, в список его обязанностей можно включить принятие работ непредвиденного характера.

Человек, не обладающий в этих вопросах компетенцией, в летний сезон не сможет заметить факт неправильной установки оконной рамы, зимой же возникнут сложности с устранением подобной недоработки.

Порядок выполнения расчетов

Часть 7 статьи 155 Жилищного кодекса РФ говорит нам о том, что жильцы должны вносить средства для оплаты за квартплату и коммунальные услуги на счет организации, ответственной за управление. Это также значит, что именно УК будет напрямую отвечать за начисление субсидий, перерасчеты, расчет льготных платежей и т. п.

Если вы периодически следили за новостями в сфере жилищно-коммунального хозяйства, то должны знать, что чаще всего именно в финансовых вопросах в УК выявляют нарушения. Довольно сложно, видимо, справиться с соблазном получения дополнительной прибыли посредством краж и сверхначислений.

Борьба в этом направлении с управляющей компанией довольно затруднительна, так как дом в полной мере зависим от нее, и его благополучие зависит от того, насколько порядочен руководитель УК. Все же существуют определенные методы сведения таких финансовых потерь к минимуму.

С этой целью в структуре соглашения нужно предусмотреть выполнение расчетов с помощью ЕИРЦ (Единого информационно-расчетного центра).

Сейчас подобные методы уже не в новинку. Так вы сможете быть уверенными в том, что если вы внесли оплату за воду, то подобный платеж пойдет именно в оплату воды, но никак не на сбор средств на новый автомобиль для директора компании.

Цена за услуги

Цены по услугам УК относятся к весьма жестким статьям, в которых такие компании с большой неохотой уступают. Однако есть и компании, которые считают, что в данном вопросе торг не то чтобы не уместен, он просто оскорбителен для них. Подобных кандидатов тут же нужно отсеивать.

Поскольку сейчас кризисный период, желательно все-таки добиться некоторых уступок в вопросах цены. Не нужно также забывать, что, в соответствии с частью 2 статьи 157 Жилищного кодека РФ, за властными органами закреплены такие обязанности, как установление тарифов по услугам: газо-, электро-, тепло-, водоснабжения/водоотведения.

Это значит, что УК не могут повлиять на изменение ценового диапазона, установленного на услуги, и уж тем более заниматься перепродажей коммунальных услуг.

Но что касается цен на жилищные услуги, согласно части 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ, устанавливают их на общем сборе владельцев. Естественно, речь не идет о выставлении ультиматума, по данным вопросам нужно вести обычный торг.

Активисты дома обязаны разведать обстановку среди потенциальных кандидатов, с целью получения от УК гарантийных писем, подтверждающих их согласие на оформление соглашения по условиям, обозначенным в проекте договора, прилагаемого к письму.

В случае если управляющая компания высказала свою готовность к заключению соглашения на выгодных для жильцов условиях, понятно, что нужно определить как можно больший срок для подписываемого договора. Однако следует знать, что управляющая компания может высказать требования о внесении в соглашение условий, касающихся ежегодно проводимой индексации цен.

Помимо цены, следует обращать внимание и на качество предоставляемого перечня услуг. Именно по этой причине, с договором на длительный период можно и подождать.

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Может ли управляющая компания по своей инициативе отказаться от обслуживания дома — расторжение договора управления в одностороннем порядке

Каждый жилец многоквартирного дома знает, кто обеспечивает чистоту в подъездах, работоспособность лифта, облагораживает территорию и предупреждает протечки крыш.

Мы порой так привыкаем к этим благам цивилизации, которые для нас создают другие люди, что совсем перестаем ценить и замечать труд сотрудников управляющей компании. А осознаем, что имели, лишь тогда, когда сталкиваемся с отказом от обслуживания.

Поговорим о том, может ли управляющая компания отказаться от обслуживания дома, разорвав отношения с собственниками.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Может ли УК расторгнуть договор в одностороннем порядке?

Заключая договор с той или иной управляющей компанией, собственники надеются, что за их деньги будут выполнены все условия договора.

Однако жильцы часто забывают, что у управляющей компании также есть свои требования и интересы, которым она не может противоречить.

По результатам статистики, многие сотрудники управляющих компаний получают вознаграждение (вместо заработной платы) ниже прожиточного минимума, а все потому, что многие собственники отказываются платить за обслуживание и коммунальные услуги, что ставит управляющую компанию в непростое положение.

Она либо портит отношения с коммунальными предприятиями и подрядчиками, либо вынуждена отказаться от сотрудничества с собственниками.

Все чаще и чаще в судах появляются дела об отказе управляющих компаний от обслуживания дома. Какие-то из них остаются без рассмотрения, какие-то решения обжалуются.

Так или иначе, отказ УК от договора — практика весьма распространенная, а это значит, что не только жильцы знают и защищают свои права, управляющие компании также хотят получить от сотрудничества выгоду и не видят смысла продолжать работу, если она не оценивается должным образом.

Об основаниях для отказа управляющей компании от своей деятельности нам говорят сразу два авторитетных в Российском законодательстве нормативных акта.

В п. 8 статьи 162, Жилищный Кодекс говорит о том, что отказ управляющей компании от своих обязанностей возможен и основания прописаны в Гражданском законодательстве.

Обращаясь к Гражданскому Кодексу, мы видим более конструктивный и понятный ответ на рассматриваемый нами вопрос. Согласно статье 450 этого нормативного акта, разрыв отношений возможен, но только по соглашению сторон. При этом, существуют некоторые исключения.

К ним относятся случаи, когда одна из сторон (собственники или управляющая компания) отказываются от соблюдения требований договора или уклоняются от их исполнения, тем самым нанося убытки другой стороне.

Еще одно основание для расторжения договора управления по инициативе управляющей организации – это существенное изменение условий, которое прямо противоречит прописанному в договоре, и хоть мало зависит от действий сторон, но все же больше не предполагает изначально отмеченного в договоре оказания услуг.

Так или иначе, туманно расписанные фразы в Гражданском кодексе дают нам основание полагать, что УК может расторгнуть договор с собственниками по своей инициативе, но для этого нужны существенные условия.

Кроме того, возвращаясь к статье 162 Жилищного Кодекса, мы знакомимся с частью 8.2, в которой говорится о том, что отказаться от договора сторона может и по собственной инициативе, объявив это противоположной стороне и получив ее одобрение. Для этого необходимо проведение общего собрания и согласие самих собственников.

В видео предоставлены подробные разъяснения по 450 ст. ГК РФ, которая регламентирует возможность расторжения договора в одностороннем порядке:

Пошаговая инструкция по расторжению договора управления по инициативе управляющей организации

Если управляющая компания недовольна сотрудничеством с собственниками и у нее есть весомые основания для того, чтобы расторгнуть договор, она должна выполнить ряд последовательных действий, чтобы прервать отношения в соответствии с законодательством, не ущемив собственников в правах.

Очередность действий УК при отказе от управления домом следующая:

Подготовка акта, в котором говорится о причинах разрыва договора. Причины должны быть вескими и отвечать требованиям закона.

Подготовка соответствующей документации и отчетности – ее необходимо будет передать собственникам и их представителям, чтобы те имели представление о том, какая работа велась управляющей компанией в последнее время.

Оповещение жильцов о том, что через месяц управляющая компания снимает с себя полномочия.

Эту процедуру необходимо провести заранее, чтобы жильцы могли за это время выбрать новую управляющую компанию, проведя собрание и конкурс.

Оповещение жилищной инспекции и органов местного самоуправления о своем решении. Нужно будет составить необходимые акты, которые раскрывают причину решения, и передать в органы.

После всего вышеперечисленного управляющая компания должна продолжать работы на территории обслуживаемого многоквартирного дома вплоть до даты прекращения полномочий. Если от жильцов не поступил вызов в судебную инстанцию, договор считается расторгнутым.

Основания и их формулировка

Если у управляющей компании нет достаточного опыта работы, но есть недовольство от сотрудничества с собственниками многоквартирного дома и, как кажется сотрудникам организации, есть причины для разрыва правоотношений, нужно в этом удостовериться.

Убедиться что у УК есть достаточно оснований для расторжения договора в одностороннем порядке можно двумя способами:

Обратиться к юристу по жилищным вопросам, который расценит ситуацию и объяснит, подходит ли ваша причина к формулировке закона.
Ознакомиться с судебной практикой по подобным делам — изучив, какие основания стали причиной разрыва отношений, и какое решение по делам вынес суд, вы сможете смоделировать вашу ситуацию в будущем судебном заседании и понять, насколько она подходит под формулировки Гражданского и Жилищного кодексов.

В большинстве случаев, при которых выигрывает управляющая компания, формулировки для разрыва правоотношений с собственниками звучат так:

большая задолженность собственников за коммунальные услуги;
задолженность жильцов по выплатам на содержание дома и общедомового имущества;
собственники помещений мешают сотрудникам управляющей компании выполнять свою работу по сохранению общедомового имущества;
собственники жилья требуют от управляющей компании действий, которые не входят в указанные в договоре пункты;
собственники жилья нарушают пункты договора и ведут себя некорректно.

На сайте вы также можете прочитать статьи о:

Какие потребуются документы?

Отказ от сотрудничества с собственниками жилья ведет к большому количеству бумажной волокиты. Вот основные акты, которые должны быть составлены УК и разосланы собственникам и по разным инстанциям:

Обращение к собственникам. Должно содержать основания для обоснованного отказа, подкрепленные законодательными актами, а также описания даты, когда полномочия на действия управляющей компании заканчиваются.
Акт-обращение в жилищную инспекцию с описанием основания расторжения договора с собственниками.
Обращение в местную администрацию с обоснованием разрыва договора с собственниками.
Подготовка документации по последним месяцам работы управляющей компании, которая предоставляется собственникам.
Выписки о состоянии лицевых счетов многоквартирного дома для передачи собственникам.
Отчет о последних тратах управляющей компании.
Протоколы собраний, избрания управляющей компании, договора на сотрудничество с подрядчиками для передачи собственникам.
Описание состояния общедомового имущества на момент разрыва договора для передачи собственникам.

Что делать, если управляющая компания отказалась от дома?

После того, как управляющая компания объявила о скором прекращении своих полномочий, жильцы должны выбрать новую организацию. Для этого они должны оповестить жилищную инспекцию, орган местного самоуправления и СМИ о предстоящем собрании, на котором свои кандидатуры могут выдвинуть представители управляющих компаний.

Все заявки должны быть направлены и в орган местного самоуправления, и представителю собственников. Представители управляющих компаний должны ознакомить жильцов со своей деятельностью, предоставить хорошее коммерческое предложение.

На собрании должны присутствовать больше половины жильцов-собственников многоквартирного дома.

Именно они путем голосования выбирают кандидатуру из предложенных управляющих компаний. Если явилось меньше пятидесяти процентов жильцов, то собрание переносится на другой день.

Если по факту голосования ни одна управляющая компания не набрала больше пятидесяти процентов голосов, собрание также переносится на другой день. С выбранной управляющей компанией жильцы обсуждают нюансы управления и заключают соответствующий договор.

Передавая дела преемникам, УК может порекомендовать подрядчиков для выполнения работ. На этом процедура выбора новой управляющей компании закончена, одна из копий договора остается у собственников, другая в офисе управляющей компании.

Хоть судебная практика пестрит случаями отказа управляющей компании от своих обязанностей, все же многие жильцы стараются обжаловать это решение. Поэтому, чтобы пойти на такой шаг, у организации должны быть достаточно весомые основания.

Во всем необходимо соблюдать четкость, и эта процедура не исключение. Только в случае, если управляющая компания все сделает грамотно и даже поспособствует с выбором новой организации, у нее есть шанс остаться с собственниками в хороших отношениях и не оказаться в зале судебных разбирательств.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Что делать, если собственник отказывается заключать договор с УК?

На ОСС Большинством было принято решение о выборе нашей УК. Нескольких собственников не удовлетворило данное решение и они отказываются подписывать договор управления МКД с УК.
Какие использовать меры воздействия на данных собственников?
Обязаны ли они оплачивать КУ если договор не подписан?
Если они не оплачивают КУ больше 6 мес и сумма задолженности более 10т.р. возможно ли обратиться в суд?

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).
ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
В соответствии со ст. 210 ГК РФ, ч. 3 ст. 30 ЖК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.
ч. 4 ст. 155 ЖК РФ, Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 настоящей статьи.

Если УК заключила Договора управления с собственниками помещений дома в количестве превышающем 50% от общей площади МКД, переживать из-за одной квартиры не стоит (если площадь этой квартиры или помещения не является более 50% МКД).
Вносить оплату за содержание жилья собственник помещения в МКД не зависимо от того жилое оно или не жилое обязан в силу закона.
Воздействовать на данных собственников помещений можно только путем доброго слова и убеждения. Не забывайте, что каждый собственник является потребителем Ваших услуг, и вы работаете для них.
Если собственники не производят оплату, вы можете смело обращаться в суд, с заявлением о выдаче судебного приказа.

Управляющая компания не желает заключать договор управления многоквартирным домом

Здравствуйте. Если кто-то сталкивался с управляющими компаниями — подскажите, как поступить. Предварительно получив устное согласие о возможности принять наш дом в управление Управляющей Компании «Б» мы провели голосование, по результатам голосования победила эта УК. Протокол голосования пока не оформляем и не публикуем. Проблема в том, что мы не можем договориться с УК об условиях. УК вначале передала бумажный проект договора,мы обсуждали его условия устно, вроде бы до чего то договорились…и а затем УК мне отправила проект договора с уже оговоренными условиями по электронной почте. Но, меня не устраивают их условия в договоре, они не внесли и не убрали то, что я хотел, а мои возражения они не хотят принимать. Я передал в УК протокол разногласий, но УК сказала, что не рассматривает его как протокол разногласий, ссылаясь на то, что с их стороны был предоставлен не подписанный и не содержащий все существенные условия договор и с их стороны это нек была оферта. Не смотря на то,что для УК -это публичный договор Я так предполагаю, что они не предоставят ответ, который я хочу.
Сейчас юрист УК мне сообщает, что договор управления не является публичным договором, а общие правила гражданского законодательства не позволяют понудить к заключению договора в данном случае, таким образом в случае невозможности обслуживать дом на тех условиях, которые изложены в вашем последнем письме вам будет об этом сообщено также в письменном виде на электронную почту.

Здравствуйте Сергей! Действительно, есть мнение специалистов, что Договор на управление МКД не является публичным договором, но судебная практика в данном случае противоречива.
см.https://rospravosudie.com/court-as-sverdlovskoj-oblasti-s/judge-kudinova-yuliya-vladimirovna-s/act-306914819/

Включение в договор условий, ущемляющих законные права потребителя, является злоупотреблением свободой договора в форме навязывания контрагенту несправедливых условий договора. Оформите протокол общего собрания и обратитесь в территориальный Роспотребнадзор с жалобой о привлечении УК к административной ответственности по п.2 ст.14.7 КоАП РФ, можно и в прокуратуру. Понятие договора управления и его квалифицирующие признаки содержаться в ст.162 ЖК РФ. Согласно ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Утверждение условий договора управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Однако, исходя из сложившейся судебной практики, суд не может принудить УК заключить договор на управление МКД.

Здравствуйте Наталья.Оформить протокол общего собрания о чем?

Решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (п. 1 ст. 46 ЖК РФ). ЖК РФ не устанавливает каких-либо требований к форме протокола, а какие-либо нормативные акты, регламентирующие правила его ведения, отсутствуют. Оформите надлежащим образом протокол (Решение) общего собрания по поводу избрания УО “Б”. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в МКД с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме , обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (ч.1 ст.162 ЖК РФ). Если УО не желает принимать Ваши условия, отправьте жалобу вместе с протоколом разногласия в территориальный Роспотребнадзор или прокуратуру, поскольку условия УО, указанные в договоре (по Вашему мнению) ущемляют права собственников. Пусть УО привлекут а административной ответственности. Если вы не набрали необходимое количество голосов на очном собрании, проведите заочное, с указанием в повестке дня условий договора управления МКД. К протоколу (Решению) общего собрания, проведенного в заочной форме прикрепляется протокол (Решение) общего собрания, проведенного в очной форме. Главное, что условия договора не должны ущемлять права собственников помещений МКД. Согласно ст.16 ФЗ О защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. В ч.3 ст.162 ЖК РФ содержаться основные условия, которые должны быть указаны в договоре управления МКД ОБЯЗАТЕЛЬНО. Как известно, в настоящее время в Госдуме на рассмотрении лежит законопроект о лицензировании УО с 2015г. За нарушение прав потребителей (собственников) УО могут лишить лицензии. В случае привлечения УО к административной ответственности дважды, она просто может не получить такую лицензию. Отправьте протокол разногласия по договору в УО по почте с уведомлением и обращайтесь с жалобами в Роспротребнадзор, прокуратуру. В нашем доме я сама являюсь инициатором общих собраний, после 2 прокурорских проверок, Роспотребадзора и трех Жилинспекции, наша УО идет нам на встречу, пусть даже без особого желания. По другому с ними не договориться.

Новое в блогах

Как понять отказ УК от заключения договора? – Как отказ от получения платы – (1)

Решил подсoбрать аргументы против действий

так называемой управляющей организации на тот случай,

когда договор не заключен. Технически эти аргументы

нанизываю на шампур. Один за другим. Они оформлены отдельными параграфами. Так что легко переформатировать Исковое заявление. Или сделать из него несколько.

Но пока держим курс на ПРАВО на ПРИОСТАНОВЛЕНИЕ ПЛАТЫ

В . районный суд г.
ИСТЕЦ:

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ о признании права на приостановление платы
Я являюсь собственником квартиры № по адресу:…. Cчитается, что дом находится под управлением ООО . Но в реальности указанная организация создает видимость управления домом для извлечения незаконных доходов, при этом нарушаются права собственников помещений, в том числе, истца, в виде присвоения ему унизительного статуса “должника” в Уведомлениях Ответчика о возможных отключениях отдельных видов коммунальных услуг (приложение №1); в поданном Ответчиком Исковом заявлении (приложение №2); в официальных объяснениях Ответчика (приложение №3) и в официальных письмах на Запросы информации (приложение №4).

На самом деле фактические обстоятельства указывают на отсутствие у Ответчика права начислять плату за якобы оказанные услуги в сфере ЖКХ и предъявлять к оплате счета-квитанции, и, как следствие, невозможность возникновения никакой задолженности:

I. Доказательства отсутствия у Ответчика права на предъявление материальных притязаний в случае его отказа от заключения договора управления

1.1. Отказ от заключении возмездного договора управления

ООО . уклоняется от заключения договора управления с собственниками, в том числе с Истцом, несмотря на прямое указание закона, содержащееся в ч.10 ст. 155 ЖК РФ:

Собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (ч.10 ст. 155 ЖК РФ).

В отсутствие заключенного договора исключена возможность оплаты в соответствии с договором, откуда следует, что так называемая управляющая организация своей волей приняла решение отказаться от получения платы в рамках закона (“в соответствии с договором”). При таких условиях недопустимо ставить вопрос о неоплате услуг, поскольку имеется реальная преграда для возможности осуществления таких действий.

1.2. Отказ от исполнения требований закона о письменной форме договора

Жилищное законодательство указывает на необходимость оформления между исполнителем и потребителем договора исключительно в письменной форме (ч.1 ст. 162 ЖК РФ), в котором “одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны … за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы …” (ч.2 ст. 162 ЖК РФ).

Требование оформить возмездный договор между потребителем и исполнителем услуг в сфере ЖКХ содержится в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 “О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей”:

При отнесении споров к сфере регулирования Закона о защите прав потребителей следует учитывать, что :под услугой следует понимать действие (комплекс действий), совершаемое исполнителем в интересах и по заказу потребителя в целях, для которых услуга такого рода обычно используется, либо отвечающее целям, о которых исполнитель был поставлен в известность потребителем при заключении возмездного договора (пп “г” пункта 3);

Согласно п. 22 «Правил предоставления коммунальных услуг», утв. Постановлением Правительства №354

Для заключения в письменной форме договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, из числа договоров, указанных в подпунктах “а” и “б” пункта 9 настоящих Правил, исполнитель в лице управляющей организации, товарищества или кооператива обязан не позднее 20 рабочих дней со дня, указанного соответственно в пункте 14 или 15 настоящих Правил, передать подписанный им проект договора в 2 экземплярах собственнику помещения в многоквартирном доме по месту нахождения исполнителя, по почте или иным согласованным с собственником способом.

Поскольку так называемая управляющая организация никогда не направляла истцу 2 экземпляра, подписанного с одной стороны договора управления, следует считать, что она отказалась от управления домом в соответствии с требованиями закона, отказалась от получения оплаты за жилищные и коммунальные услуги в рамках закона, но принимает активные усилия для получения оплаты, рассчитанной заведомо незаконным способом, – и непременно в обход закона

1.3. Отказ исполнить требование закона о госрегистрации

У истца нет права на предъявление счетов-квитанций и, тем более, исковых требований из-за возможной неполной оплаты счетов за услуги и работы по содержанию общего имущества, в связи с тем, что не установлен и не зарегистрирован состав такого имущества.

Конкретный состав общего имущества многоквартирного дома является существенным условием договора управления многоквартирным домом в силу подпункта 1 пункта 3 ст.162 Жилищного кодекса РФ и 432 Гражданского кодекса РФ. Согласно п.3 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства №491

“При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре”.

Cостав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого осуществляется управление, должен быть зарегистрирован в ЕГРП, как того требует Федеральный закон “О государственной регистрации …” (122-ФЗ) и Приказ Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765 (ред. от 26.03.2015) “Об утверждении правил ведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним..». В Приложении № 3 к упомянутому Приказу № 765 установлено, что должен быть указан номер записи в ЕГРП о регистрации существующего обременения права на общее имущество

В соответствии со ст.14 № 122-ФЗ и п 2. Приложения № 5 к Приказу № 765 государственная регистрация вещного права удостоверяется Свидетельством.

При отсутствии данных о конкретном составе общего имущества отпадает возможность определить объем оказываемых услуг.

Это подтверждается судебной практикой. Так Арбитражный суд Самарской области в своем решении от 25 октября 2013 года дело по иску Закрытого акционерного общества “Предприятие тепловых сетей – Сервис” к Закрытому акционерному обществу “ВАНТ” о взыскании с неосновательного обогащения в виде неосновательно сбереженных за счет истца денежных средств, составляющих стоимость услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома отказал в удовлетворении исковых требований, ссылаясь, в частности, на то, что

“истцом не определён конкретный состав общего имущества конкретного дома, который он обслуживает, то есть не определён объём оказываемых услуг”.

Как следует из правовой позиции Конституционного суда РФ, закрепленной в Определении от 22 декабря 2015 N 3026, при неустановленных параметрах общего имущества, зависящих от индивидуальных характеристик данного дома, вообще невозможно определить производные от них стоимостные показатели – размер платы за содержание и ремонт.

Если имущество не определено, не зафиксировано по составу и стоимости, то у ТСЖ не может существовать и права на него – ни права управления, ни вещного права. Мало того, не соблюдение требования о государственной регистрации имущества, находящегося в управлении ТСЖ, следует рассматривать как рейдерский захват с правовыми последствиями, установленными ст. 167 и 1002 ГК РФ.

Отсутствие средства доказывания определенного вида, а именно Свидетельства о государственной регистрации права на обслуживание дома, превращает дальнейшее разбирательство дела в профанацию, поскольку право на содержание дома в силу ст. 60 ГПК РФ не может быть подтверждено

“никакими другими доказательствами”.

При таких обстоятельствах у так называемой управляющей организации не может возникнуть ни права на управление домом, ни права на обслуживание (содержание) общего имущества, а следовательно и права на получение платы за упомянутые виды деятельности. Это значит, что никаких долгов и должников в такой ситуации возникнуть не может.

1.4. Отказ лицензиата от своего права осуществлять деятельность по управлению домом в рамках закона

Согласно ч.7 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом. Таким образом лицензионная деятельность напрямую зависит от события – внесение изменений в реестр лицензий.

В свою очередь частью 4 статьи 193 ЖК РФ определено, что основанием для внесения сведений о многоквартирном доме в реестр лицензий является факт заключения договора управления таким домом.

При отказе организации, претендующей на статус “управляющей”, от заключения договора управления не возникает права на внесение изменений в реестр лицензий, а сам факт внесения “желанных” изменений в реестр лицензий указывает на совершение коррупционно мотивированного должностного преступления.

1.5. Cоздание видимости управления домом посредством заключения договоров ресурсоснабжения в обход закона

В судебной практике можно заметить оправдание деятельности по управлению домом без заключения договоров с собственниками тем, что управляющая организация заключила договора с ресурсоснабжающими организациями. Однако такого рода обоснование cвидетельствует лишь о создании видимости управления домом со стороны Ответчика.

Дело в том, что пунктом 4 Постановления Правительства Российской Федерации от 14 февраля 2012 г. N 124 “О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами для целей оказания коммунальных услуг” (далее ПП-124) установлено, что обращение в ресурсоснабжающую организацию для заключения договора ресурсоснабжения возможно, если такая обязанность возложена на управляющую организацию договором управления многоквартирным домом:

Управляющая организация, товарищество или кооператив обращается в ресурсоснабжающую организацию для заключения договора ресурсоснабжения в случае, если на такую управляющую организацию, товарищество… в соответствии с договором управления многоквартирным домом, в том числе заключенным товариществом … с управляющей организацией, уставом товарищества … возложена обязанность по предоставлению потребителям коммунальных услуг

Согласно пункта 5 Правил (ПП-124)

Исполнитель направляет в ресурсоснабжающую организацию заявку (оферту) о заключении договора ресурсоснабжения (далее – заявка (оферта)) в следующие сроки:

– исполнитель в лице управляющей организации – не позднее 7 дней со дня вступления в силу договора управления многоквартирным домом, но не ранее 10 рабочих дней со дня принятия решения о выборе управляющей организации;

– исполнитель в лице товарищества – не позднее 7 дней со дня государственной регистрации товарищества, если товарищество не заключило договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией, или не позднее 7 дней со дня расторжения такого договора управления.

Таким образом, для заключения договоров ресурсоснабжения не возникло требуемых по закону оснований; договора были заключены в обход закона, а потому не могут “узаконить” видимость управления домом со стороны Ответчика.

1.6. Заведомо недобросовестные действия для введения в заблуждение собственников помещений при выставлении “отчетов”

В ч.11 ст. 162 ЖК РФ заложено требование о ежегодном (в течение первого квартала) представлении собственникам помещений отчета о выполнении договора управления за предыдущий год с размещением отчет в системе. При отсутствии заключенного договора отчитаться о его выполнении невозможно. Поэтому на протяжении всего периода осуществления деятельности по управлению домом, можно наблюдать всякие ухищрения для подмены существа требований закона, чтобы создать видимость требуемого отчета например, отчет о работе за год.

Между тем Пленум Верховного Суда РФ от 7 июля 2015 г. N 32 “О судебной практике по делам о легализации (отмывании) денежных средств …” в п.5 обратил внимание судов на наличие цели придания правомерного вида владению, пользованию и распоряжению денежными средствами или иным имуществом, а в п.6 дал прямое указание о том, что такого рода сделки подпадают под признаки преступлений, предусмотренных ч.1 ст. 174 УК РФ (Совершение … сделок с денежными средствами или иным имуществом, заведомо приобретенными другими лицами преступным путем, в целях придания правомерного вида владению, пользованию и распоряжению указанными денежными средствами или иным имуществом)

Таким образом, все действия Ответчика, связанные с предъявлением счетов-квитанций на оплату за якобы предоставленные жилищные и (или)коммунальные услуги; связанные с представлением Уведомлений с угрозами отключения отдельных видов услуг из-за неполной оплаты предъявленных счетов; связанные с представлением в суд Искового заявления о взыскании задолженности – являются не основанными на законе и имеющими цели – придать правомерный вид деятельности по распоряжению денежными средствами и обслуживанию общего имущества дома

Источники:
http://101urist.com/nedvizhimost/upravlenie/mkd/upravlyayushhaya-kompaniya/otkazatsya-ot-obsluzhivaniya.html
http://roskvartal.ru/pro-zhkh/dogovor-upravleniya/1416/chto-delat-esli-sobstvennik-otkazyvaetsya-zaklyuchat-dogovor-s-uk
http://professionali.ru/Soobschestva/soobschestvo_yuristov/upravljajuschaja-kompanija-ne-zhelaet/
http://maxpark.com/community/6283/content/6441893
http://uslugi-zhkh.ru/zhilishhnye-uslugi/kak-najti-upravlyayushhuyu-kompaniyu-zhkh-po-adresu-prozhivaniya/