Власть будет прорабатывать схему взаимодействия с девелоперскими компаниями в ходе реновации

Власть будет прорабатывать схему взаимодействия с девелоперскими компаниями в ходе реновации

«В Москве программа реновации будет делаться не только бюджетными средствами, но и с привлечением средств застройщиков, — заявил 1 июня на Петербургском международном экономическом форуме министр строительства и ЖКХ Михаил Мень в интервью телеканалу РБК. — Такое возможно только в Москве и, возможно, еще в двух-трех городах». В то же время программа не может реализовываться под кальку в других субъектах Федерации. «Некоторые аспекты, конечно, будут регулироваться, но под кальку ничего браться не будет», — уверен министр.

Глава столичного Стройкомплекса, заммэра Марат Хуснуллин не раз утверждал, что допускать частных застройщиков к реализации программы реновации не планируется. «Считаем, что у девелоперов своя программа развития, у города в данном случае — своя, и это абсолютно социальная программа, — заявлял он в интервью РБК. — Так что девелоперов в этой программе не видим. Именно в плане участия частного бизнеса. Программа — бюджетная». В то же время Хуснуллин допускал, что застройщики, имеющие производственные подразделения, могут привлекаться властями в качестве подрядчиков.

Ранее о своем интересе к программе реновации сказали глава S.Holding Алексей Шепель, представители компаний «Главмосстрой» Олега Дерипаски и ФСК «Лидер» Владимира Воронина, а также президент АФК «Система» Михаил Шамолин.

Комментируя подготовку программы, Мень отметил, что по результатам первого чтения в Госдуме сегодня идет «согласительная процедура» по закону о реновации. «В ней участвуют депутаты, наши специалисты и члены правительства, — сказал министр. — 6 июня будет проведен некий промежуточный итог, после чего можно будет говорить о том, какую форму будет приобретать этот законопроект». Особо важным пунктом поправок, которые важно учесть, министр назвал вопросы ипотеки. «Здесь для нас очень важно, как будет развиваться ситуация», — отметил он.

В начале мая мэрия опубликовала список из 4,5 тыс. зданий, жители которых до 15 июня должны проголосовать, включать ли их в программу сноса. По оценкам столичных чиновников, только на эти дома приходится около 15 млн кв. м. Для их переселения необходимо построить минимум 20 млн кв. м, говорил ранее Марат Хуснуллин.

Не мудри, рукою покажи. Почему в Петербурге теперь считают несколько зданий за один дом

Может ли один жилой дом выглядеть как два? А как три? Теперь — может. В новостройках массово стали появляться здания, объединенные между собой подземными сооружениями. У них общий адрес и общая нумерация квартир. Зачем так делают и какие проблемы возникают у жильцов, выяснил “ДП”.

Идея объединять все флигеля одного домовладения была присуща исторической застройке старого города. Например, лицевой и расположенные за ним дворовые корпуса на Невском проспекте обычно имеют общую нумерацию квартир и последовательную нумерацию подъездов. В советское время при застройке спальных районов была принята иная норма: каждому дому — собственный адрес. От этого правила отходили лишь иногда, только в тех случаях, когда два дома стояли вплотную друг к другу.

Теперь же стало распространено явление, когда два, три или даже четыре визуально самостоятельных дома юридически являются одним. Соответственно и нумерация квартир в них единая. То есть в одном доме находятся с 1–й по 300–ю квартиры, во втором — с 301–й по 600–ю и так далее.

Человеку с улицы понять эту схему невозможно. Представим простую ситуацию. Курьеру нужна 302–я квартира. Он подошел к дому, на котором висит нужный адрес, а там последняя квартира — 300–я. А где же 302–я, ведь больше в этом доме квартир нет? Как он может догадаться, что 302–я квартира расположена совсем в другом строении?

Невидимая связь

Подобные здания строят сегодня повсеместно разные девелоперские компании. Например, в составе жилого комплекса ЛСР на Парашютной улице все постройки такие. Так, дом 61, корпус 3, состоит из двух отдельно стоящих домов, дом 65 — из трех, дом 61, корпус 4, — из четырех. Между ними нет никаких пристроенных помещений — ни паркингов, ни торговых галерей, ни детских садиков. Почему ж тогда общий адрес? А потому, что в соответствии с проектной документацией, разработанной ООО “Григорьев и партнеры”, их объединяет технический подземный этаж.

У ООО “СПб реновация” объединенный дом есть в Усть–Славянке на Советском пр., 43, корпус 1. Он состоит из двух жилых домов и торгового центра. Все три объема разделены, между ними проложены автомобильные и пешеходные дороги, устроены газоны. Проект комплекса делало ООО “Проектсервис — СПб ПТИ”. Руководитель службы по работе с госорганами “СПб реновации” Дмитрий Михалев пояснил “ДП”, что все три дома связаны подземным паркингом, а потому им присвоен один адрес. По его словам, построить дом по–другому не получилось, поскольку “в связи с высокими требованиями по количеству машино–мест нет возможности запроектировать паркинг как–либо иначе”. Впрочем, все соседние дома “СПб реновации” тоже имеют подземный паркинг, но в каждом случае это один паркинг на один дом, а не один паркинг на два–три дома.

Сразу несколько подобных зданий можно найти в Новосергиеве, где их возводит Setl Group. Дома 171, корпус 2, 169, корпус 1, 171, корпус 5, по пр. Ветеранов визуально представляют собой каждый по два самостоятельных дома. В комментарии “ДП” девелопер пояснил: причина в том, что у них “общий фундамент и общий подземный этаж (паркинг)”. “Чтобы обеспечить необходимое для жильцов количество машино–мест, паркинг должен иметь большую площадь, чем фундамент одной секции, поэтому он не может быть размещен под одним конкретным домом”, — говорится в ответе Setl Group.

Подземный паркинг — это самая частая причина объединения. К таким относится дом из двух составных частей на Парашютной ул., 34, который возвела группа “ФСК”. Та же ситуация — на Пискаревском пр., 1, от RBI.

Наверное, самое большое количество отдельно стоящих корпусов, связанных невидимой парковкой, спроектировали для жилого дома на Аптекарском пр., 18, от группы Bonava. Там их пять: два вдоль Аптекарского, два вдоль пр. Медиков и один во дворе. Проект делало шведское бюро Semren & Mansson.

Трубы и закон

Но не всегда объединение домов — вынужденная мера. Иногда отдельные здания связывают друг с другом явно искусственным способом. Такие примеры есть у ЗАО “Строительная компания “Темп”: это дома на Союзном пр., 10, Складской ул., 5, и ул. Коллонтай, 2. В соответствии с проектом ООО “Архитектурное бюро “А2”, право называть весь комплекс одним жилым домом объясняется наличием “общего технического подвала для прокладки инженерных коммуникаций”, который “представляет собой подземную галерею, соединяющую все секции жилого дома между собой”. Проще говоря, дома связаны коллектором с трубами.

Открыть тайну такого решения помог член градсовета, заместитель гендиректора ООО “Институт территориального развития” Владимир Аврутин: “Вся эта история связана с 36–й статьей Жилищного кодекса, которую юристы питерской администрации, в частности КГА, трактуют так: на одном земельном участке может быть расположен только один жилой дом”. По словам эксперта, в других регионах власти позволяют строить несколько жилых домов на одном участке, более того, так же считает и Минстрой России, но убедить КГА пока не удается. Аврутин, кстати, отметил, что Смольный более не позволяет объединять дома коллектором — только паркингом.

Председатель КГА Владимир Григорьев подтвердил “ДП”, что Аврутин верно передал позицию комитета. Он, однако, убежден, что “объединение визуально самостоятельных жилых домов под единым адресом не может рассматриваться в качестве обхода закона”. (Эту точку зрения важно видеть в контексте того, что Григорьев — один из тех архитекторов, кто сам проектировал подобные дома.)

Возвращение в XVIII век

Застройщики дают разные советы новоселам, как им жить дальше и справляться с путаницей. Например, Дмитрий Михалев рекомендовал “использовать для ориентирования нумерацию парадных”. То же предложил и заместитель гендиректора ООО “Бонава Санкт–Петербург” Александр Свинолобов. ФСК намеренно сделала каждый из двух корпусов разного цвета, и теперь “к примеру, таксиста просят ожидать у зеленого или у синего дома”, говорит руководитель аналитического центра ФСК в Петербурге Юлия Голубева.

Михаил Гущин, директор по маркетингу RBI, считает, что проблема может быть устранена с помощью “качественной навигации”.

Член топонимической комиссии Андрей Рыжков считает все перечисленные методы неэффективными. Он полагает, что это большая проблема, которая, по сути, обесценивает институт адресации.

“Вместо того чтобы дать конкретный адрес дому, теперь нужно говорить: “Вы идите туда, там ближе к улице Пупкина повернуть налево, будет серый дом”. Это возвращение в XVIII век, это плохо”, — сказал Андрей Рыжков “ДП”.

В комитете имущественных отношений, который и заведует в Петербурге присвоением адресов домам, разводят руками: каждому корпусу такого объединенного дома закон запрещает давать свой адрес.

“Присвоение отдельных адресов частям объекта недвижимости возможно только после осуществления процедуры государственного кадастрового учета каждой части как самостоятельного объекта недвижимости”, — пояснили изданию в ведомстве. Выступать с законодательной инициативой для решения проблемы комитет пока не намерен.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Москва получит крупный участок под реновацию на востоке столицы

Компания «Виктория» передаст права на земельный участок и свои здания в собственность Москвы, сказано в протоколе градостроительно-земельной комиссии (ГЗК), с которым ознакомились «Ведомости». Речь идет о 20 га на ул. Амурской, вл. 1, на которых планируется построить 586 200 кв. м недвижимости. Эта территория может быть включена в программу реновации, сказано в документе.

Запросы «Ведомостей» в приемную гендиректора «Виктории» Галины Гапоновой и стройкомплекс Москвы остались без ответов. Представитель Москомстройинвеста (отвечает за решения ГЗК) говорит, что протокол по этой площадке еще не подписан. Переговоры о передаче имущества «Виктории» Москве идут, но пока не завершены, уверяет человек, близкий к этой компании.

В качестве компенсации, по его словам, мэрия может разрешить связанным с нею структурам построить 1,28 млн кв. м жилья в разных районах столицы. Изучив протоколы ГЗК, «Ведомости» обнаружили, что минимум три проекта зависят от «выполнения обязательств «Викторией». Один из них будет построен на территории Останкинского молочного комбината (ОМК) и Останкинского завода напитков на ул. Руставели. Там планируется возвести 386 890 кв. м. Еще два жилых квартала на 446 320 и 407 900 кв. м мэрия Москвы может разрешить построить в Сигнальном проезде и на ул. Амурской, вл. 2. Инвестиции в строительство этих трех комплексов партнер Colliers International Владимир Сергунин оценивает в 70–80 млрд руб.

Все эти площадки связаны с бизнесменом Олегом Солнышкиным, знают его знакомый и человек, работавший с этими проектами. Его фирма «Плам» в этом году в ходе банкротства ОМК скупила имущество предприятия (права на участок в 5,4 га и здания общей площадью более 25 000 кв. м). Он же учредитель компании «Глори»: она указана в ГЗК как заявитель проекта на ул. Амурской, вл. 2. Ее партнером по застройке может стать «Русь», которая прежде входила в группу «Сафмар» Михаила Гуцериева и планировала возвести там торговый комплекс на 150 000 кв. м. Сейчас «Русь» передана банку «Траст». Его представитель сообщил, что компанию планируется продать на открытом аукционе. Найти связь между Солнышкиным и инвесторами проекта в Сигнальном проезде («СБ Кредит», ТЛЦ «Радуга» и «Отрадное») не удалось, но в апреле этого года его структура учредила вместе с компаниями «Амурская» и «Квартал Останкино» еще и компанию «Сигнальный». Все они созданы для девелоперских проектов, знает знакомый Солнышкина.

ГК «МИЦ»
ГК «МИЦ» планировала отдать Москве 2,6 га на ул. Шоссейной, на них можно возвести 78 200 кв. м жилья и детский сад. Сам девелопер согласно протоколу ГЗК может на своем участке в Печатниках возвести 290 000 кв. м жилья. «Есть целый набор вещей, в которых город пошел навстречу: там есть и вопрос технико-экономических показателей проекта, и документации, и т. д.», – объяснял в интервью «Ведомостям» свою выгоду акционер МИЦ Александр Рябинский.
«РГ-девелопмент»
Около 0,45 га на ул. Вольной отдаст городу компания «РГ-девелопмент». Там же она сейчас строит жилой комплекс «Семеновский парк» на 129 000 кв. м. Условия сотрудничества девелопера и города не известны. Стороны никогда их не разглашали.
«Баркли»
Компания «Хант-холдинг» Владимира Брынцалова согласно протоколу ГЗК должна передать Москве 1,25 га на ул. Нагатинской под реновацию. Город согласовал строительство в этом районе 650 918 кв. м, из которых 408 054 кв. м – жилье. Инвестором хотел выступить девелопер «Баркли». Но стороны так и не смогли договориться об условиях сотрудничества, поэтому судьба этого проекта не известна.
«Ферро-строй»
Порядка 3 га в промзоне на Очаковском шоссе должна будет отдать структура «Ферро-строй», созданная акционерами Evraz Group Александром Абрамовым и Александром Фроловым. Там можно будет возвести около 120 000 кв. м жилья по программе реновации. Самому девелоперу город согласовал строительство жилого квартала на 947 000 кв. м.

О самом Солнышкине известно немного. Он работал в компании «Росбилдинг», одним из создателей которой был акционер ГК «ПИК» Сергей Гордеев. Бизнесмен действует в интересах группы «Платформа», утверждал ранее один из партнеров последней. Эту компанию также создал Гордеев, однако в 2014 г. она заявила, что тот продал свою долю партнеру (в том числе и по «Росбилдингу») Дмитрию Родину. Представитель «Платформы» сказал, что компания не имеет отношения к проектам Солнышкина. Собственник «Милкиленда» (владелец ОМК) Анатолий Юркевич говорил порталу The Dairynews, что территорию комбината «скупили застройщики ГК «ПИК». Представитель последней это отрицает. Гордеев, по словам его представителя, работал с Солнышкиным 20 лет назад, а сейчас это самостоятельный бизнесмен. Сам Солнышкин также сказал «Ведомостям», что все это его собственные проекты. Будет ли он сам заниматься строительством или привлечет кого-то из крупных девелоперов, он не говорит.

Строить жилые кварталы на этих площадках будет Capital Group, утверждают два человека, работавших с этими проектами. Capital Group – один из крупнейших девелоперов Москвы: в его портфеле 8,2 млн кв. м жилья, в основном премиального и бизнес-класса. Компания рассматривает возможность покупки площадок и инвестиций в проекты в различных сегментах, начиная от комфорт-класса и заканчивая премиальными, сообщил «Ведомостям» акционер Capital Group Павел Тё. Компания, по его словам, ведет переговоры и по площадкам Солнышкина, но до закрытия сделок комментировать эти проекты считает некорректным.

У девелопера уже есть опыт работы с Солнышкиным: согласно ЕГРЮЛу его компания «Энтрада» вместе со структурой Capital Group владеют застройщиками жилых комплексов «Люблинский парк» и «Михайловский парк».

Опрошенные «Ведомостями» участники рынка говорят, что договор между Москвой и «Викторией» – пока крупнейшая сделка программы реновации. У Москвы крайне мало стартовых площадок под проекты реновации, поэтому сотрудничество с владельцами участков и девелоперами – один из немногих способов решить эту проблему, отмечает председатель совета директоров «Бест-новостроя» Ирина Доброхотова. С ней согласен и Сергунин: сейчас, как правило, город договаривается с девелоперами о получении части проектов в обмен на оформление документов и увеличение площади застройки на их участках. Схем две: выкуп квартир в проектах застройщика и передача девелопером части территории под реновацию, рассказывает управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая. Выгода застройщиков, по ее словам, определяется в индивидуальном порядке – это может быть ускоренная передача социальных объектов на баланс города или упрощенное изменение вида целевого использования участка, что также актуально для многих компаний. В любом случае такая схема выгодна всем участникам процесса, резюмирует Доброхотова.

Власть будет прорабатывать схему взаимодействия с девелоперскими компаниями в ходе реновации

До принятия закона

Девелоперская группа ПИК, принадлежащая Сергею Гордееву, приостановила поиск новых участков под жилую застройку в Москве, рассказали РБК представители двух международных консалтинговых компаний, работающих на земельном рынке. «Еще несколько месяцев назад ПИК активно искала землю под развитие в старых границах Москвы, но совсем недавно прекратила все переговоры, даже по тем участкам, где практически вышла на сделку», — рассказал РБК один из них.

Эту информацию РБК подтвердил независимый участник рынка недвижимости, занимающийся поиском земли для жилой застройки в Москве. ПИК внезапно отказалась от покупки как минимум двух участков без объективных на то причин, знает он.

Осуществление проектов компании в Санкт-Петербурге также может быть заморожено, рассказал РБК представитель крупного федерального застройщика, знакомый с планами девелопера. В октябре 2016 года ПИК сообщила о покупке двух участков в Северной столице, где планировалось построить жилые комплексы площадью 72 тыс. и 115 тыс. кв. м.

Приостановка проектов может быть связана с тем, что ГК «ПИК» рассчитывает принять участие в программе реновации кварталов пятиэтажек в Москве и ей нужно иметь для этого достаточное количество свободных производственных мощностей. Конкретные условия, на которых компания войдет в программу, еще не определены, но принципиальное решение властями уже принято, сообщили РБК представители сразу трех девелоперских компаний и еще один источник на рынке недвижимости. Эту информацию РБК подтвердил собеседник в самой ГК «ПИК». «Устные договоренности с властями о том, что мы займемся сносом половины пятиэтажек, были достигнуты совсем недавно», — сказал он. По его словам, прорабатывать схему участия в проекте компания начала «буквально несколько дней назад».

Представитель группы компаний ПИК Наталья Михна отказалась комментировать РБК эту информацию. Выбор застройщиков будет проходить на конкурсной основе, при этом сама программа реновации еще не утверждена, рассказал РБК крупный московский чиновник. «До принятия федерального закона и определения окончательных объемов самой программы разговоры об участии той или иной компании в ней преждевременны», — ответили РБК в пресс-службе московского стройкомплекса. Там также напомнили, что, согласно проекту федерального закона о реновации, внесенного на рассмотрение в Госдуму, всеми вопросами реновации жилья будет заниматься специально создаваемый государственный Фонд реновации.

Согласно программе сноса пятиэтажек, получившей в конце февраля одобрение президента России Владимира Путина, в Москве будет снесено 25 млн кв. м пятиэтажек, в которых живут 1,6 млн человек. Для них будут построены новые дома. С учетом очередников и особенностей планировки (в новых домах площадь общих зон больше) общая площадь строительства составит 35 млн кв. м, указано в презентации законопроекта, которая есть в распоряжении РБК.

Глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин в интервью «Коммерсанту» заявил, что на первом этапе программы «финансирование преимущественно будет идти из городского бюджета». При этом уже принято решение, что из него на эти цели в течение трех лет будет выделяться по 100 млрд руб. Участники рынка, ранее опрошенные РБК, утверждали, что вся программа будет стоить 2,5–3 трлн руб.

Один из конгломерата

Опрошенные РБК представители рынка недвижимости считают логичным, если ПИК станет одним из основных участников программы по реновации хрущевок. Компания обладает наибольшими производственными мощностями в столичном регионе, напоминает управляющий партнер Colliers International Николай Казанский. После покупки группой крупнейшего в стране застройщика — ГК «Мортон» — осенью 2016 года они увеличились до 1,5 млн кв. м. Сегодня они загружены на две трети, но к концу 2017 года планируется выйти на полную мощность, рассказал РБК представитель ГК «ПИК».

Еще один фактор, на который указывают собеседники РБК, заключается в способности группы ПИК привлекать кредитное финансирование на выгодных условиях: Сергей Гордеев ранее являлся акционером банка «Открытие».

У девелопера уже есть опыт работы со столичным правительством. В январе 2017 года одна из структур Гордеева — компания «Ривьера» — купила у столичных властей компанию «Центр-Инвест», которая планирует начать строительство 11 проектов общей площадью 350 тыс. кв. м.

ПИК будет не единственной компанией, допущенной к масштабному проекту по сносу пятиэтажек, уверен генеральный директор инвестиционной компании Key Capital Сергей Камлюк. «Скорее всего, это будет некий конгломерат девелоперов», — считает он. ПИК строит только панельные дома, и ее мощностей для реализации программы не хватит. К тому же из-за логистики и особенностей строительства в центре города более целесообразно возводить монолитные здания, поясняет руководитель департамента аналитики и консалтинга «Бест-Новострой» Сергей Лобжанидзе.

Свой интерес к проекту реновации пятиэтажек ранее подтверждала ФСК «Лидер» — второй по объему производственных мощностей застройщик в столичном регионе. «Мы уже направили наши предложения в Клуб инвесторов Москвы, который плотно работает с московским стройкомплексом», — говорил РБК президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин.

Один из собеседников РБК предположил, что принять участие в проекте может и концерн «Крост», чей проект Wellton Park Москомархитектура называла примером «нового облика массового жилья». Часть квартир в комплексе заняли жители снесенных ранее пятиэтажек. За последние несколько лет компания снесла в общей сложности 43 пятиэтажки, построив для их жителей около 130 тыс. кв. м жилья.

Власть будет прорабатывать схему взаимодействия с девелоперскими компаниями в ходе реновации

2-дневный практический курс повышения квалификации
от образовательной платформы «Школа девелопера»
и Института «МИРБИС»

28 февраля – 1 марта 2022 г.

09:30-11:30
Тема: Эффективная система продаж девелоперской компании
Спикер: Андрей Басков
1. Структура Системы продаж: основные отделы и их функции
Как создать эффективный механизм продаж.
2. Основы создания эффективной команды продаж:
Рекрутинг и увольнение – фундамент мотивации и эффективности людей.
Адаптация и развитие продавцов.
Стандарты и технологии, которыми обеспечивают результаты.
3. Менеджеры по продажам:
Как наращивать энергию и мотивацию?
Как повышать навыки продаж?
Ключевые показатели.
4. Развитие сильных руководителей.
Руководители – ключевые сотрудники компании. Как их найти, вырастить, развивать и мотивировать.
5. Технологии: CRM, ключевые показатели, система аналитики, инструменты управления.
6. Как организовать взаимодействие продаж с Маркетингом и Продуктом. Где нужна конкуренция и где сотрудничество.

11:30-13:00
Управление персоналом в новых реалиях
Спикер: Татьяна Ананьева

• Роль корпоративных регламентов в оперативном управлении: общие задачи, условия правильного использования и типичные ошибки руководителей.
• Виды, иерархия и целесообразность.
• Как использовать возможности организационной структуры как один из главных инструментов эффективного управления бизнесом? Как сделать правильный выбор на жизненном пути компании, объекта, проекта?
• KPI компании и отдельных сотрудников.
• Как и кем закрывать кадровый голод?

13:00-14:00 Обед

14:00 – 15:30
Управление бизнесом на основе цифр
Спикер: Мария Котова

• На каких показателях строится ваш бизнес? Как они связаны друг с другом? Какие показатели использовать каждый день? Какой минимальный набор метрик необходим для принятия основных решений? Метрики для основных типов бизнес-процессов и ситуаций.
• Как соотнести процесс принятия решений с показателями?
• Минимальный комплект метрик для принятия продуктовых гипотез.
• Как увидеть точки роста?
• Ключевые метрики для разных типов и стадий девелоперского бизнеса.
• Как рассчитать экономику и сделать выводы по бизнесу конкурента за 15 минут, даже если у вас нет доступа к его аналитике?
• Как правильно ставить тех. задание консультантам? Как получать от консультантов максимум? Как принять решение: аутсорс или сотрудник в штате?
• Как понять, что вас обманывают ваши сотрудники? Основные типы фрода и методы их обнаружения через метрики и показатели.

15:45-16:45
Управление рабочими группами. Деловая игра по методике формированию рабочих групп Microsoft Solutions Framework
Ведущий: Максим Осовский

• Как организовать работу команды, чтобы получить результат?
• Команда проекта, уровни вовлеченности, степень и зона ответственности.
• Техники работы с командой.

17:00-18:00
ИТ-инструменты в управлении девелоперской компанией
Спикер: Александр Попов

• Обзор инструментов и самого удобного ПО и ИТ-инструментов в управлении девелоперской компанией.
• Обзор новых технологий и ПО, их применение в управлении девелоперской компанией и разных стадиях разработки и создания девелоперского продукта

09:30 – 11:00
Выбор стратегии и ее внедрение. Концепция взаимодействия департаментов согласно стратегии
Спикер: Владимир Комар

• Виды стратегий и принципы стратегического управления.
• Выбор приоритетов и альтернативы.
• Задачи, структура и уровни построения стратегии.
• Стратегические цели и ключевые показатели результативности.
• Ответственность за формирование стратегий.
• Создание/корректировка управленческой модели компании согласно выбранной стратегии.
• Сценарное планирование и временные рамки его обновления.
• Стадии процесса организационных изменений.
• Управление организационными изменениями.
• Управление сопротивлением организационным изменениям, почему они неизбежны.
• Методы преодоления сопротивления изменениям.
• Как придумывать стратегии и гипотезы.
• Как быстро проверять сложные, в т.ч. продуктовые гипотезы.
• Алгоритм быстрой оценки большинства гипотез и стратегий в терминах прибыли и расходов.

11:15-13:00
Аудит текущего состояния.Уточнение видения, миссии, целей (дерева целей) и задач компании
Спикер: Гасан Архулаев
Внешняя бизнес-среда:

• Анализ конкурентов: какие параметры использовать и где их брать?
• Факторы внешнего окружения компании (вкл. законодательные инициативы в секторе)

Диагностика внутреннего состояния:

• Анализ внутренней среды компании.
• Анализ ключевых факторов успеха: задумано и по факту.
• Анализ продуктов.
• Анализ производственных мощностей.
• Анализ качества.
• Анализ оргструктуры и корпоративной культуры.
• SWOT-анализ
• Перекрестный анализ.
• Анализ рисков.

Выявление текущих запросов (вызовов) и ключевых проблем компании на текущем этапе развития.

13:00 -14:00 Обед

14:00-16:00
Правовые аспекты работы с эскроу-счетами. Финансирование девелоперского бизнеса в новых реалиях
Спикер: Логинов Дмитрий

• Краткий обзор положений Закона 214-ФЗ в части введения обязательного использования счетов эскроу. Сроки вступления в силу начало применения.
• Перспективы нового механизма финансирования строительства. «Подводные камни» новой схемы финансирования строительства и способы их обойти.

1. Проблема «компенсационности» эскроу
2. Проблема «плавающих ставок» кредитов
3. Проблема стабильности проектного финансирования
4. Проблема «смешанных проектов»
5. Проблема коррупционных рисков и изменение стратегии реализации строительных проектов

• Разбор основных положений 478-ФЗ и специфика правового регулирования рынка жилищного строительства после 01.07.2019г.

16:00-18:00
Организационная структура девелоперской компании
Спикер: Павел Лепиш

• Организационная структура девелоперской компании на разных стадиях девелоперского цикла и для разных типов компаний.
• Разбор кейсов.

Как идет обсуждение проектов реновации кварталов

Власти Москвы утвердили еще 26 адресов для переселения жителей по программе реновации. Между тем, в городе началось общественное обсуждение концепций застройки районов, отданных под обновление — из 120 заявок в финал вышли 20 проектов. Татьяна Гомозова рассказывает, что думают о них урбанисты и сами москвичи-переселенцы.

Общественные обсуждения проектов реновации для всех пяти пилотных районов проходят не в этих районах, а в центре Москвы, недалеко от станции метро «Маяковская». Первыми презентовали Кузьминки, варианты его обновления предлагаются очень разные — от футуристических разноэтажных комплексов в стекле от бюро Захи Хадид и домов-колодцев с «зелеными кровлями» от консорциума во главе с бюро SPEECH до резкого разделения жилья по классам, включая линию таунхаусов вдоль парка Кузьминки — это идея французов из Arep Group. Авторы еще одного проекта — от консорциума с участием застройщика ПИК и британского архитектора Эйдана Поттера — пообещали решить проблему безопасности в районе, убрав заборы и повысив освещенность.

Но если отвлечься от деталей, то общее для всех проектов — это повышение плотности застройки и попытка создать в районе собственный центр притяжения в противовес реальному центру столицы. Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов еще летом говорил о том, что это одна из главных идей: «Мы говорим, что формируем такое пространство, чтобы человек себя в городе уже ощущал, находясь в своем районе, ему в город не нужно было ехать куда-то. Мы хотим убрать вообще из головы, что город — это там, где центр, а мы как бы тут в таком межпространстве — вроде не в деревне, но городом люди между собой это не называют».

Для этого авторы всех проектов предлагают примерно одно и то же: создать больше рабочих мест в районе, например, отдав бизнесу первые этажи жилых домов, а также развивать местную инфраструктуру.

Между тем, жителей беспокоит совсем другое: много замечаний было о том, что рост числа жителей района с 28 тыс. до 42 тыс. означает коллапс в метро и проблемы с парковкой; что во многих вариантах дома все так же выходят окнами на оживленный Волгоградский проспект; что сквозной проезд через район привлечет любителей объезжать пробки.

Директор Центра градостроительных компетенций РАНХИГС Ирина Ирбитская считает, что разрабатывать концепцию должны были вообще не архитекторы: «Это опять многоэтажное строительство, хотя и мировой, и российский тренд — к земле жить. Рабочие места заявлены только на словах. Что касается качества городской среды, во многих проектах это просто не артикулировано. Само пространство города структурировано плохо. И четвертый очень важный момент: мы имеем дело не с застройкой в полях, а внутри существующего города. Я не увидела ни в одном проекте вообще учета уже существующих зданий и образов жизни, которые на территории сложились».

Представленные проекты — пока только концепции. 20 финалистов уже получили по 3 млн рублей, но жюри еще выберет из них пятерку победителей. Господин Кузнецов пообещал, что замечания жителей будут учтены. Но, похоже, не все присутствующие ему поверили: «Непонятен механизм влияния — насколько общественность влияет на принятие решения», — заявил один из жителей, присутствующих на обсуждении.

Между тем, сами слушания прошли, увы, довольно формально. В аудитории на пару сотен человек было три не всегда работающих микрофона, а на вопросы по каждому проекту отвели по 15 минут. При этом ведущие больше стремились соблюдать регламент, чем выслушать людей.

Обсуждения по пилотным проектам реновации будут проходить раз в неделю и закончатся 26 декабря. На очереди — Головинский район, Царицыно, проспект Вернадского и Хорошево-Мневники. Выставка проектов продлится до 21 января. Победители вместе с правом работать дальше получат по 8 млн рублей.

Реновация территорий как разновидность инвестиционных проектов

Увайсаева Ашу Гайрбековна, начальник отдела трудоустройства выпускников, Чеченский государственный университет, г. Грозный, Россия

Публикация научных статей по экономике в журналах РИНЦ, ВАК (высокий импакт-фактор). Срок публикации – от 1 месяца.

creativeconomy.ru Москва + 7 495 648 6241

Реновация территорий представляет собой трансформацию или развитие объекта недвижимости с ограничениями по срокам, содержанию и ресурсам, а также необходимостью привлечения больших по объему инвестиций. Это демонстрирует многосторонность процесса реновации и дает общее представление о масштабе значимости результатов.

Цели, задачи и принципы реновации территорий

Реновация осуществляется с целью приведения депрессивных территорий к экономически, экологически и социально эффективному режиму использования.

В числе задач проекта рефункционализации индустриальных площадок ( industrial brownfield – англоязычная транскрипция деградирующих индустриальных пространств и плоскостей) правомерно выделить такие блоки:

– купирование «враждебного» воздействия производственных и масштабных транспортных площадок на экологию;

– восстановление ценности или приращение стоимости объектов недвижимости;

– подъем коэффициента полезного использования территории в центральных районах мегаполиса;

– возрождение и грамотное использование градостроительного потенциала;

– объективно необходимый секвестр производственных мощностей и передислокация производственного потенциала;

– сохранение потенциала рабочих мест;

– придание освобождаемым площадям функциональной нагрузки, отвечающей современному платежеспособному спросу;

– обеспечение защиты на перспективу от негативных техногенных воздействий.

В результате анализа задач реформирования территорий представляется возможным формирование принципов, лежащих в его основе:

– эффективность экономическая (многосубъектная);

– эффективность экологическая (био-позитивность);

– рациональность организации развития территорий;

– сохранение или возрождение исторического наследия.

Этапы проекта трансформации территории

Понять смысл вышеуказанных принципов и выявить специфические черты, проблемы процесса редевелопмента производственных территорий целесообразно в ходе детального рассмотрения каждого из этапов реализации проекта.

Этапы реализации проекта трансформации территорий обобщенно могут быть представлены следующим образом [1]:

1) инициирование проекта;

2) оценка инициативы;

3) обеспечение правовых возможностей реализации проекта и разработка схем финансирования;

4) технико-экономическое обоснование и проектирование;

5) согласование проекта с органами государственного контроля и регулирования;

6) формирование системы договорных отношений участников реализации проекта;

7) внедрение проекта;

8) распоряжение результатами проекта.

В силу того, что каждый проект, каждый объект являются уникальными, последовательность и момент реализации обозначенных этапов могут меняться.

Составляющими элементами блоков проекта трансформации территорий могут быть: информационные ресурсы; финансовые ресурсы; административные ресурсы; профессиональные девелоперские и организационные навыки; профессиональные связи; материальные ресурсы (собственно комплекс промышленных объектов, пригодных или нуждающихся в реновации); профессиональная девелоперская команда; платежеспособный спрос на результат проекта.

Проблемы процесса трансформации территорий

Отдельного рассмотрения заслуживает комплекс проблем, который приходится нивелировать предпринимателю, приступившему к трансформации территорий.

В таблице представлены проблемы процесса трансформации территорий, сгруппированные автором по направлениям их возникновения. Однако на практике все проблемы связаны между собой и отнести их однозначно к какой-либо из групп не всегда возможно.

Группировка проблем процесса трансформации территорий

Группы проблем (направления возникновения проблем)

– масштабность (по признаку территориального охвата);

– наличие большого количества субъектов исследования;

– неумение девелопера договариваться, находить компромиссные решения с заинтересованными сторонами;

– отсутствие грамотной концепции, соотнесенной с текущим состоянием имущественного комплекса;

– необходимость вывода действующих промышленных мощностей и поиск площадки под них;

– необходимость изменения функционального назначения реанимируемых территорий;

– выделение, оценка и предупреждение (или страхование) рисков (в том числе рисков экономических колебаний, кризисных явлений в экономике);

– неумение грамотно позиционировать идеи проекта

– бюрократизм согласующих инстанций;

– отсутствие профильных нормативных актов, регулирующих исключительно процедуру редевелопмента;

– необходимость соотнесения концепции проекта с планами государственных органов по развитию городской среды и отдельных его сфер;

– несоблюдение требований по сохранению, реконструкции или восстановлению памятников истории и культуры, причисленных к разрабатываемой территории

– необходимость проведения правового аудита;

– усложненность консолидации прав на земельный участок и объекты недвижимости на нем;

– требование к определению типа правомочий, обязанностей каждого из участников проекта и их разграничение;

– сложности налаживания договорных отношений

– длительность этапа разграничения прав на разрабатываемые индустриальные площадки (в течение от 6 месяцев до 2 лет длится процесс консолидации прав);

– длительность этапа ведения переговоров;

– длительность этапа регистрации новой формы правомочий на землю, здания, сооружения;

– продолжительность этапа получения разрешений и допусков по решениям, заложенным в концепции проекта;

– длительность этапа перевода мощностей действующего предприятия (такой процесс может занимать не менее 5 лет);

– длительность этапа окупаемости инвестиций (до 8–12 лет)

– высокая стоимость земельных участков в центральных районах мегаполисов (стоимость покупки даже нерентабельного индустриального комплекса может достигать $1200 за кв. м);

– выявление долговых обязательств заводов;

– затраты на преодоление административных барьеров;

– сложность просчета на проектной стадии доли инвестиций городского бюджета (при наличии таковой);

– ограниченные возможности привлечения заемных средств (девелопер вынужден вкладывать собственные средства в объеме до 40% от общей стоимости проекта);

– величина бюджета проекта (инвестиции могут составлять от $300 млн до $3 млрд соответственно для площадей от 5 до 55 га);

– непредсказуемые затраты на очистку территории и деконтоминацию стен производственных помещений;

– затраты на подведение дополнительных энергомощностей (только получение технических условий может быть оценено в 25 тыс. руб. за 1 кВт)

– изношенность индустриальных основных фондов;

– необходимость перекладки пришедших в негодность инженерных сетей

– транспортные вопросы (задача обеспечения доступности для всех категорий населения);

– вопросы занятости (задача сохранения или организации новых рабочих точек);

– вопросы социально-инфраструктурного обеспечения (задача включения в проект объектов культуры, больниц, школ, детских садов);

– вопросы нормализации экологического фона (особенно в центральных участках города)

Психологические (проблемы оппортунистического поведения)

– завышение руководителями заводов выкупной стоимости земли;

– отсутствие личной заинтересованности представителей власти в скорейшем воплощении проекта, а это отражается на сроках согласования разрешительной документации;

– сложности достижения договоренностей с инвесторами (в частности в результате неготовности инвесторов вкладывать дополнительные средства в обустройство социальной инфраструктуры; модификации составляющих проекта);

– неготовность работников действующего предприятия географически менять место работы вместе с выносимыми за пределы города производственными мощностями

Комментарии к выделенным проблемам трансформации территорий

Дополнительно для понимания особенностей проблем и порядок их возникновения в процессе реновации комплексов производственных объектов недвижимости требуется внести по отдельным указанным пунктам уточнения. В отношении масштаба реанимируемой территории уместно выделить два вида редевелопмента: локальный (точечный), когда проводится работа над отдельным зданием; глобальный (комплексный), когда разрабатывается проект реновации целого квартала.

При пространственной трансформации промышленных объектов, особенно опасных и вредных производств (литейное, гальваническое, химическое), появляется необходимость утилизировать все конструкции здания, снимать верхний слой почвы, пропитанный химическими отходами производства, обеззараживать его, вывозить за пределы города и утилизировать. Согласно оценкам Агентства развития и исследований в недвижимости, бюджет рекультивации по подобному сценарию может составить не менее $100 за 1 кв. м. В структурном срезе затрат такие работы могут составить 20% от общего объема инвестиций.

Процесс трансформации в силу комплексности задач и индивидуальности каждого проекта, в основе которого такой уникальный продукт, как земельный участок, требует формирования команды специалистов с кросс-функциональным профилем навыков. Они должны уметь решать нестандартные задачи, базирующиеся на сочленении различных областей: экономический анализ, юридический аудит и согласование, проектирование, логистика, маркетинг.

Обязательства по сохранению отдельных зданий, сооружений, строений, представляющих памятник истории культуры и промышленной архитектуры, повышают стоимость проекта. Дополнительная финансовая нагрузка бывает обусловлена еще и тем, что такие памятники существуют только по документам. Это означает, что возникает требование не просто сохранить или отреставрировать, но и воссоздать.

Разработка концепции реновации депрессивных территорий

Можно выделить две существенно различающиеся схемы воплощения концепции реновации депрессивных территорий по признаку исходной базы:

– работа с действующими предприятиями (доками), логистическими комплексами;

– территории под прекратившими свою непосредственную деятельность предприятиями.

По признаку правомочности действий редевеломент может быть законным и незаконным.

Такое деление скорее относится к процедуре получения прав на земельный участок.

Законный порядок предполагает покупку прав у одного, либо у нескольких собственников. При этом наиболее удобным признается вариант взаимодействия с единым собственником, но на практике такое случается редко. Поэтому застройщик вынужден тратить не только временные, но и финансовые ресурсы на поиск всех правообладателей на обширные индустриальные площади. Данный нюанс является следствием как этапов приватизации объектов государственной собственности, так и передела сфер влияния, характерного для начала 1990-х гг. [2].

Незаконной моделью захвата потенциально привлекательных территорий посредством прямого силового воздействия является рейдерство.

Смысловым стержнем редевелопмента индустриальных территории является концепция, которая воплощает собой: в глобальном плане – результат соотнесения требований и мотивов каждой стороны – участницы проекта, а в формализованном – модель будущего бизнес-актива, способного приносить доход.

Подготовка идеи-концепции рефункционализации индустриальной территории может быть реализована в соответствии со следующими этапами [3].

1) Комплексное исследование рынка недвижимости:

– общие тенденции рынка недвижимости;

– состояние сегментов рынка недвижимости;

– динамика рынка недвижимости.

2) Полный и всесторонний аудит объекта инвестирования ( due diligence ) по направлениям:

– функциональная принадлежность объекта недвижимости (производственная, коммунально-складская, деградирующие территории, автобазы и т.д.);

– привлекательность территории (экономическая, градостроительная, ландшафтная, экологическая и т. д.);

– уровень негативного воздействия на окружающую среду;

– изучение культурной, исторической, архитектурной ценности территории и зданий (памятники, уникальная современная архитектура);

– основательность и физическое состояние зданий.

3) Инвестиционный анализ:

– основные нормативные документы для финансово-экономических расчетов;

– план организации проекта (этапы и сроки реализации);

– смета расходов на проект;

– расчет доходов (план продаж);

– график освоения инвестиций;

– источники, объемы и сроки финансирования;

– отчет о движении денежных средств;

– отчет о прибылях и убытках;

– оценка и прогноз различных сценариев бюджета проекта;

4) Формирование стратегии, концепции и отбор исполнителей проекта:

– концепция включает: новое функциональное приложение, архитектурные и потребительские требования, инженерные и инвестиционные аспекты, юридические параметры;

– создание профессиональной команды исполнителей предполагает: проведение тендера среди различных специалистов, проектировщиков, консультантов, подрядчиков; разработку тендерной документации [4].

Редевелопмент индустриальных территорий, независимо от их профиля (производство, склады, земли железной дороги, грузовые порты), особенно в центральных районах города, является инструментом разрешения множества системных проблем, относимых к следующим сферам: управление конкретным комплексом индустриальных объектов; управление недвижимостью города; экологическая среда; социальная сфера; сфера формирования рынка недвижимости, рынка правовых услуг.

Это в общем случае и обуславливает многосубъектность, многогранность каждого процесса рефункционализации городских территорий.

Издайте свою монографию в хорошем качестве всего за 15 т.р.!
В базовую стоимость входит корректура текста, ISBN, DOI, УДК, ББК, обязательные экземпляры, загрузка в РИНЦ, 10 авторских экземпляров с доставкой по России.

creativeconomy.ru Москва + 7 495 648 6241

Опубликовано в журнале

Российское предпринимательство
Индексируется РИНЦ
Импакт-фактор РИНЦ: 0,509

Источники:
http://renovation.tbcc.ru/article/8229
http://www.vedomosti.ru/realty/articles/2019/08/19/809160-moskva-poluchit-uchastok
http://www.rbc.ru/business/27/03/2017/58d531bf9a7947f9f5fc7871
http://www.development-school.com/course/management2
http://www.kommersant.ru/doc/3486630
http://creativeconomy.ru/lib/8392
http://mosday.ru/news/item.php?1814047