Особенности ипотеки земельных участков

Ипотечный кредит на земельный участок

Институт ипотеки — продукт современной экономики, который активно развивается. Рыночная экономика не может существовать нормально без его надлежащего развития, так как ипотека — важнейший инструмент кредита.

Земельные участки также относят к предметам ипотеки. Регулируется вопрос законом 102-ФЗ от 31.12.2017 (Глава XI).

Рассмотрим особенности ипотеки земельных участков, а также могут ли земельные участки быть предметом ипотеки при продаже.

Виды земельной ипотеки и нормативное регулирование вопроса

Земельный участок — объект недвижимости, который относится к предмету ипотеки. Принцип единства земли и объекта недвижимости, который построен на ней, в 2022 году определяет Земельный Кодекс, а правовые особенности — вышеуказанный закон 102-ФЗ.

В России существуют следующие виды земельной ипотеки:

• на покупку земельного участка;
• на приобретение земли для строительства частного дома.

Перед подписанием ипотечного договора на покупку земли банк или другая кредитная организация определяет ее ликвидность. Если заемщик окажется неплатежеспособным, недвижимость можно выставить на торги, чтобы погасить долг.

Гражданин будет наделен правами собственности на землю, что будет подтверждено реестром, выданным в кадастровом органе. У участка должны быть четкие границы, установленные при проведении межевания.

Критерии земельного участка

Критерии, которые предъявляются к земельному участку для ипотечного кредитования:

Самые востребованные земельные участки — участки в коттеджных поселках.

Предмет ипотеки

Предметом ипотеки согласно ст.62 ФЗ «Об ипотеке» могут быть:

• земли, которые не имеют ограничения в обороте;
• если земля находится в общей долевой собственности, ипотеку устанавливают на участок, который принадлежит заемщику, выделенный из земли, находящейся в общей долевой собственности.

Банки могут отказать в выдаче ипотечного кредита на земельный участок, если земля не подлежит залогу (ст.63, Закон «Об ипотеке»):

1. Земельный участок находится в муниципальной, государственной собственности. Запрет позволяет сохранять целостность государства.
2. Часть участка земли, площадь которой меньше установленной нормативно-правовыми актами (слишком маленький земельный участок).

Документы, необходимые для оформления ипотечного договора на землю

Ипотечный договор оформляют, если собраны следующие документы:

• свидетельство о государственной регистрации прав собственности;
• план с индивидуальным кадастровым номером, назначением земли, ее адресом;
• договор купли-продажи;
• отчет эксперта-оценщика;
• документ об отсутствии на участке построек.

Основное отличие земельной ипотеки от обычной — обратный порядок действий. При приобретении квартиры сначала будущий покупатель присматривает несколько подходящих вариантов, а потом подает заявку.

Но если планируется приобретение земельного участка в кредит, сначала следует выбрать банк, узнать все требования, затем подбирать землю.

Преимущества такой ипотеки:

• процентная ставка на ипотечную землю ниже, чем процент в обеспеченном потребительском кредите;
• большой срок погашения займа;
• можно строить без оглядки на требования банка, если иного не прописано в договоре.

Кому вероятнее всего одобрят такой кредит

Кредитный договор заключается только с:

• гражданином Российской Федерации;
• совершеннолетним (исключение — граждане пенсионного возраста);
• лицом, имеющим стабильную занятость;
• гражданин имеет достаточный для погашения постоянный доход;
• есть хорошая кредитная история.

Процесс оформления

Шаги оформления ипотеки на земельный участок:

• нужно выбрать отделение банка, в котором собираетесь взять ипотеку;
• ознакомиться с требованиями кредитной организации;
• подать заявку, дождаться одобрения банка;
• подготовить документы на земельный участок;
• банк проверяет документы;
• получить кредитные средства и приобрести земельный участок, если у банка не возникнет возражений.

Подробнее о договоре

Договор ипотеки земельного участка – сделка о залоге недвижимого имущества, являющаяся гарантией возврата денежных средств. По договору о залоге земельного участка одна из сторон — залогодержатель, который является кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой.

Может получать удовлетворение денежных требований к должнику по обязательству из стоимости участка залогодателя (второй стороны) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Заключается договор в письменном виде, регистрируется органами государственной регистрации прав на недвижимость по месту нахождения участка. К документу прилагают кадастровый паспорт участка.

В ипотечном договоре земельного участка указывают:

Предметом договора часто являются земельные участки, которые находятся в собственности граждан и юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального строительства и т.д.

Ипотека здания допускается с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором построено здание или сооружение.

Если земельный участок передали по договору аренды гражданину или юрлицу, арендатор участка может отдать арендные права в залог на срок договора аренды участка с согласия собственника участка.

Официальное действие залога начинается с момента государственной регистрации сделки в территориальном отделении государственного реестра.

Если участок является залогом по ипотечному договору, залогодатель вправе строить на нем все что угодно без ограничений от финансовых организаций. Ипотека автоматически распространяется и на данные объекты.

Содержание пунктов

Обычный ипотечный договор содержит следующие пункты:

• шапку с наименованием адреса, датой составления договора, паспортными данными и адресом сторон;
• предмет соглашения – основные и дополнительные условия, адрес участка, кадастровая стоимость, порядок продажи дома;
• гарантии;
• обязанность сторон;
• страховые особенности;
• ответственность;
• итоговые нормативы;
• реквизиты сторон, подписи.

Альтернатива ипотеке земельного участка

Несмотря на множество преимуществ, земельная ипотека — не самый из выгодных вариантов покупки земли. Земельный участок — нестандартный залоговый объект, а может быть еще и неликвидным.

Банку невыгодно выдавать заемщику круглую сумму. Выдадут лишь маленькую сумму ипотеки.

Для диверсификации своих рисков банк использует повышенный коэффициент для определения суммы займа: редкому гражданину хватит и половины денег на приобретение земли.

Выход из ситуации:

• предоставить банку залог;
• оформить потребительский кредит;
• взять ссуду под залог имеющейся недвижимости.

Потребительский кредит поможет, когда выбранный участок не вписывается в требования банка. Стоимость земли невысокая, и выплатится долг по кредиту за 5-6 лет.

Ипотека под залог недвижимости поможет, если участок банком не одобрен, а средств кредита на приобретение земли недостаточно. Процентная ставка по ипотеке выше.

Аренда

Можно сдавать в залог арендные права на имущество. Передаются в залог права аренды только в пределах срока договора аренды земельного участка. Арендные права на земельный участок могут быть заложены только с согласия собственника земельного участка.

Залог права аренды участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, допустим без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Взыскание

Взыскание на заложенное имущество накладывают, если гражданин не исполняет или плохо исполняет обеспеченное залогом обязательство: не платит или платит несвоевременно сумму долга. В таком случае предмет залога отчуждают по решению суда.

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, которое было заложено по ипотечному договору, по судебному решению. Исключение — допущено удовлетворение подобных требований без обращений в суд.

Отсрочка на срок до года по просьбе залогодателя предоставляется:

• залогодатель – гражданин, и независимо, какое имущество заложено им по ипотечному договору, если залог не связан с предпринимательской деятельностью;
• предмет ипотеки – земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Реализуется (продается) заложенное имущество, на которое обращено взыскание, с публичных торгов на аукционе. Цель – выручить за продаваемое имущество наивысшую цену.

Кредитор получает деньги по неисполненному обязательству, а должник получает разницу между суммой, которая получена при реализации заложенного имущества, и размером обеспеченного залогом требования.

Что касается ипотеки земельных участков, которые предназначаются для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства, предмет залога — земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность которой не разграничена.

Эти участки передают в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком на обустройство данных участков, иными словами, для строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Решение об ипотеке земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности, принимают органы местного самоуправления. Решение об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, принимаются органами государственной власти субъектов РФ.

Если земельный участок реализуют на аукционе, обязательны следующие условия:

• начальную продажную стоимость устанавливают судебным решением об обращении взыскания на земельный участок, заложенный по ипотечному договору;
• организатор аукциона — специализированная организация, выбираемая залогодержателем с согласия законодателя.

Как только все аукционы объявляются несостоявшимися или после заключения договора купли-продажи земельного участка с единственным участником аукциона ипотека участка прекращается.

Совершение сделки между физическими и юридическими лицами

Заключение соглашения о предоставлении земельного участка в банк в качестве залога между юридическими и физическими лицами — стандартная процедура.

Обычно заемщики получают ипотеку на основании предоставления недвижимого имущества, как залогового обеспечения сделки. Так кредиторы получают официальное право совершать взыскания на имущество, если гражданин не погашает задолженность.

В остальном классический алгоритм действий выглядит так:

• заключается кредитный договор, регистрируется в едином государственном реестре;
• имущество используется заемщиком, исключением является возможность отчуждения земли без согласия банка;
• оформляется закладная для удостоверения банка на право распоряжения залоговым имуществом;
• регистрируются фактические имущественные права.

Заинтересованное в ипотечном кредитовании лицо вправе строить любые объекты строительства на заложенной территории. Все сооружения будут автоматически переведены в категорию предметов залогового обеспечения.

Также допустимы договоренности о другом порядке регулирования отношений в рамках проводимых строительных мероприятий.

Особенности ипотеки земельных участков

Иметь свой дом за пределами города – мечта практически каждого. Особенно это актуально для жителей крупных мегаполисов, обитающих в среде постоянного шума, пыли, выхлопных газов и тяжелого производства. Однако, далеко не все имеют достаточно средств для того чтобы воплотить идею загородной недвижимости в жизнь. В этом случае может выручить ипотека.

Ипотечное кредитование загородной недвижимости еще не получило широкого распространения из-за сложности оформления пакета документов, в сравнении с другими видами кредитов, но с каждым годом набирает все большую популярность. Например, покупая землю сельскохозяйственного назначения, составляющую большие дорогостоящие территории и паи, фермеры, не обойдутся без такого займа.

Что такое земельная ипотека?

Ипотека на землю — это специальный вид кредитования, где залоговым имуществом выступает сам земельный участок (приобретаемый или тот, что уже находится в собственности). Понятие «земельная ипотека» подразумевает покупку земли под постройкой. Нередко бывает, что покупка земли и дома оформляется разными ипотеками – обычной и земельной, отдельными сделками, с разными сроками выплат.

Как оформить ипотеку на землю?

Далеко не на каждый приобретаемый участок можно оформить ипотеку. Банки неохотно заключают подобные сделки. Это связано с тем, что, как правило, под залог покупатели оставляют саму землю, и не всегда возможно быстро и выгодно ее продать, при неисполнении заемщиком обязательств.

Поэтому ипотеку предоставляют преимущественно крупные банки, такие как:

• «Россельхозбанк»;
• «РосЕвроБанк»;
• «ВТБ 24»;
• «Сбербанк»;
• «Запсибкомбанк» и другие.

Какие земли можно приобрести посредством ипотеки?

При помощи подобного займа можно стать владельцем:

1. участка под ИЖС;
2. территории под строительство дачи (в различных садовых товариществах);
3. земли для организации личного хозяйства.

А вот сельхозземлю не всегда получится приобрести таким путем. Обычно для этого используются классические схемы кредитования.

Какие требования банк выставляет к ипотечному заемщику?

1. Возраст не менее 25 лет (но может варьироваться в зависимости от финансового учреждения);
2. Наличие постоянного места работы и признание способности осуществлять регулярные платежи (в некоторых банках нет необходимости предоставлять справку о доходах);
3. Наличие суммы для первого взноса не менее 25 %;
4. Плюсом будет хорошая кредитная история.

Какие требования банк выставляет к участку?

Любое финансовое учреждение будет тщательно проверять участок под займ, оценивать его ликвидность, интерес для других покупателей, в случае Вашего отказа от выплат. Ликвидность при продаже земельных участков значительно ниже, чем квартир, и поэтому требования к ним более высокие:

1. Желательно расположение земли максимально близко к населенным пунктам с развитой инфраструктурой;
2. Участок должен иметь разрешение под индивидуальную застройку (ИЖС);
3. Расстояние до ближайшего отделения банка-кредитора в пределах 50-70 км, иначе в ипотеке могут отказать, руководствуясь невозможностью выезда на осмотр из-за длины маршрута;
4. Площадь участка должна соответствовать банковским критериям, и если она будет меньше – займ не дадут;
5. Все документы должны быть в порядке, у участка быть собственник, четко обозначенные границы и отсутствие обременения в виде неуплаты налогов и другое;
6. Удаленность от мест захоронений, отходов, вредных выбросов;
7. Оценивается плодородность почв и возможность ведения на них сельскохозяйственных работ;
8. Наличие близкой транспортной развязки;
9. Плюсом будут наличие коммуникаций, озера, леса и другие блага.

Документы, необходимые для предоставления земельной ипотеки

• Акт, в котором указана принадлежность участка к определенной категории и подтверждающий, что землю можно выкупать;
• Паспорта и индификационные коды всех участников сделки;
• Кадастровые документы (план, съемка, межевание и подписи владельцев соседних участков);
• Правоустанавливающие документы (например, предварительный договор купли-продажи, где будет указано, что земля переходит в собственность заемщика, только после окончания всех платежей);
• Документы, подтверждающие право собственности продавца на этот участок и согласие на продажу супругов, если таковые имеются;
• В случае, если затрагиваются права несовершеннолетних, потребуют наличие разрешений от органов опеки и попечительства (двух сторон: покупателя и продавца);
• Отсутствие каких-либо задолженностей и обременений.

После предоставления всех бумаг, их направляют в аналитический отдел банка и на их основании принимается решение. В течении этого времени могут подаваться дополнительные запросы действующим собственникам, нотариусам, заемщикам, выдвигаться дополнительные требования.

Рассмотрение обычно длится до 5 дней. При положительном решении в оговоренный день заемщик передает банку первый взнос и начинает оформление права собственности на вновь приобретенный участок.

Куда обратиться за предоставлением ипотеки и на каких условиях?

Как описывалось выше, не каждый банк даст нужный займ. Вот несколько примеров банков, с указанными процентными ставками:

• Сбербанк — от 12,75%;
• Альфабанк — от 14,5%;
• Тинькофф — от 10,2%;
• Россельхозбанк — от 12,9%;
• Банк Санкт-Петербург — от 14,75%.

Срок кредитования — до 30 лет. Условия, как и перечень документов, которые необходимы для получения займа, у всех финансовых учреждений одинаковые:

1. После оформления права собственности на участок, он переходит к банку в качестве гарантии последующей выплаты. Если сумма не будет погашена, банк сможет продать участок на торгах, для возмещения своих расходов;
2. Срок кредитования не менее одного года;
3. Площадь земли должна находится в пределах от 6 до 50 соток. Больший размер уже считается промышленным, и ипотека на такие территории не распространяется. В этом случае придется воспользоваться обычным кредитом;
4. Кроме этого, каждый банк, по-своему усмотрению, может называть дополнительные условия, в зависимости от Вашей конкретной ситуации.

К каким тратам нужно быть готовым будущему заемщику?

Оформление ипотеки – довольно затратная процедура. Кроме обязательных документов на земельный участок, придется оплатить услуги оценщиков, выезд специалистов на место для осмотра территории, комиссию выдачи денег.

Во всех банках предусмотрен первый платеж от 15% до 30% от стоимости и обязательно страхование: где-то только земельного участка, а в некоторых финансовых учреждениях еще и заемщика. Единственный банк, который предоставляет ипотеку с нулевым взносом – Россельхозбанк.

Далее составляется стандартный договор купли-продажи, состоящий из преамбулы, предмета договора, цены и расчетов, прав и обязательств, а также реквизитов сторон. Проводится обязательное страхование объекта. А кроме этого, отдельно составляется договор с банком, согласно которому владение переходит к банку до момента полного погашения ипотеки. Копия договора остается у банка и у заемщика.

Важно! Форма договора земельной ипотеки отличается от формы обычного кредитования. Важно обратить внимание на то, что заемщик имеет полное право застройки на обозначенной территории, поэтому нужно узнать четкие сроки возможности начала строительства и зафиксировать их письменно в присутствии нотариуса.

Кроме этого, ипотечный займ не может быть оформлен на часть земли. Все постройки неотделимы от земли, поэтому банк может распоряжаться ими по-своему усмотрению. Но реализовано это право может быть только с согласия заемщика.

Условия получения ипотеки в Сбербанке

Банк дает заем на срок до 30 лет под постройку или покупку участка, дома или дачи. Минимальный первоначальный взнос – 25%. Максимальная сумма займа оговаривается индивидуально, но должна составлять не более 75% стоимости залога.

Процентная ставка 13% — для обладателей зарплатных карт и выше, в зависимости от различных условий. Страхование и предоставление справок о доходах считаются обязательным. Возможно участие созаемщиков, тогда доходы суммируются. Возраст заемщика должен составлять не менее 21 года и не более 75 лет на момент окончания ипотеки.

Условия получения ипотеки в Россельхозбанке

Здесь действует несколько программ кредитования. Целевая ипотека – наиболее выгодный вариант, но размер кредита ограничен 20 миллионами рублей. Минимальная сумма – 100 ты. руб.

Займ выдается без подтверждения доходов до 30 лет. Процентная ставка зависит от первоначального взноса и суммы займа – от 13,5% до 16%. Если заемщик отказывается от договора страхования сумма увеличивается на 3,5% годовых. Комиссия за выдачу в этом банке не взымается, а при оплате зарплатной картой предоставляется скидка, в 0,5% от базовой ставки.

Условия получения ипотеки в ВТБ 24

На сегодняшний день этот банк прекратил выдачу ипотек под залог земли. В индивидуальном порядке может быть предоставлен займ по программе «Покупка нового жилья». Сумма кредита может быть от 1,5 до 90 млн. руб.

Ставка различная для постоянных и новых клиентов. Для первых она составляет 13,5%, для вторых — 14%. Срок выдачи денег – до 30 лет. Первоначальный взнос варьируется в зависимости от месторасположения участка земли и составляет от 20% до 30% стоимости. При отказе от страхования банк увеличивает ставку на 1%.

Условия получения ипотеки в Банке Санкт-Петербург

Это учреждение кредитует на срок до 15 лет, максимальная сумма займа составляет 10 млн. руб, а минимальный первый взнос – 30%. Ставка годовых варьируется от 16% до 17,5%, в зависимости от валюты кредитования. Тут обязательно наличие полисов страхования: личного, имущественного и титульного. В случае отказа процентная ставка может вырасти на 2,5%.

Выводы

Наиболее выгодными банками для получения ипотеки – являются Сбербанк и Россельхозбанк. Они предоставляют четкие прозрачные требования, максимальный срок кредитования и минимальные ставки. Только в Россельхозбанке есть возможность приобретения по данной программе сельскохозяйственной земли и не нужна справка о доходах, что упрощает процесс покупки для фермеров и предпринимателей. Любой банк охотнее пойдет по сделку, если в залог Вы сможете оставить и часть другого имущества – например квартиру.

Оформление любой ипотеки — достаточно трудоемкий процесс, и земельная — тоже не исключение. Однако при подкованности знаниями, соблюдении правил, требований банка и советов специалистов все пройдет быстро и гладко.

Особенности ипотеки земельных участков

Институт ипотеки – активно развивающийся продукт современной экономики. Без его надлежащего развития не приходится говорить о существования нормальной рыночной экономики, поскольку ипотека, в первую очередь, является важнейшим инструментом кредита. К числу объектов недвижимости, которые могут быть предметом ипотеки, относятся, в том числе,земельные участки.

Провозглашенный Земельным кодексом РФ (далее — ЗК РФ) (подп. 3 п. 1 ст. 1) [4] принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости определил некоторую специфичность правовой регламентации нахождения земельных участков в гражданском обороте. Достаточно последовательное отражение данный принцип находит, в частности, и в нормах Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102 – ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (далее — Закон об ипотеке),[4] определяющем особенности ипотеки земли. Так, в силу ст. 69 Закона об ипотеке, находящейся в прямом соотношении с п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащие залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Отсутствие в договоре залога указания об одновременной ипотеке здания и земельного участка под ним, принадлежащего залогодателю на том же праве, является основанием для признания такого договора ипотеки ничтожным. В то же время, положения п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке свидетельствуют об отступлении законодателя от обозначенного принципа, презюмируя при ипотеке земельного участка распространение права залога на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя, если иное не предусмотрено договором. Следовательно, стороны в диспозитивном порядке могут определить сферу действия залога. В том случае, если при ипотеке земельного участка стороны не определили судьбу находящихся на нем объектов недвижимости и принадлежащих залогодателю, имеет место ипотека в силу закона на основании п. 1 ст. 64, подлежащая обязательной государственной регистрации. Анализ норм земельного и гражданского законодательства, помимо обязательности соблюдения обозначенного выше принципа, позволяет выделить ряд дополнительных особенностей ипотеки земли. Изначально, при заключении договора об ипотеке, необходимо исходить из общих положений действующего законодательства об оборотоспособности того или иного земельного участка, поскольку, в первую очередь, это отражается на потенциальной возможности такого участка быть предметом ипотеки.

Так, по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п.2 ст. 6, п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке). В соответствии с земельным законодательством земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Данные положения распространяются и на земельные участки, ограниченные в обороте, они также не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст. 27 ЗК РФ). Говоря о возможности земельного участка быть предметом ипотеки, необходимо выделить установленные законом случаи запрета залога земли.

Исходя из смысла п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке, доля в праве (общая долевая или совместная собственность) на земельный участок не может быть предметом ипотеки, поскольку ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу, выделенный в натуре. Не допускается залог земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (п. 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке). И, наконец, предметом ипотеки не может быть часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого использования и целевого использования (критерий размера площади земельного участка). Данный вопрос не урегулирован в ЗК РФ, поскольку в каждом субъекте РФ существуют свои минимальные и максимальные пределы размеров земельных участков. В силу п.5 ст.5 Закона об ипотеке допускается сдавать в залог арендные права на имущество. Передача в залог прав аренды земельного участка возможна лишь в пределах срока договора аренды земельного участка, чем обосновывается необходимость указания в договоре ипотеки срока основного договора аренды.

Проблематика вопроса достаточно важна, так как от надлежащего соблюдения данного условия зависит действительность сделки. По общему правилу, установленному п.п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке, арендные права на земельный участок могут быть заложены только с согласия собственника такого земельного участка. Однако указанное требование законодателя о получении согласия собственника на совершение сделки не применяется в случае залога в рамках одного договора ипотеки здания и права аренды земельного участка, на котором это здание расположено. Подобное толкование статьи изложено в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 г. № 90 “Обзор практики рассмотрения судами споров, связанных с договором об ипотеке”, в п.5 которого указано, что установленное п.п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случаи ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения. Залог права аренды земельного участка, находящего в государственной или муниципальной собственности, допускается без согласия арендодателя при условии его уведомления, в случае если договор аренды заключен на срок более чем пять лет (п.п. 1 ст. 63 Закона об ипотеке, п. 9 ст. 22 ЗК РФ) [4].

Буквальное толкование приведенной нормы позволяет сделать вывод о формальном уведомлении, самое оптимальное — посредством заказного письма, а не о получении согласия арендатора на совершение сделки. Положения данной статьи не должны рассматриваться в противоречии с п. 2 ст. 615 ГК РФ, апеллируя которой арендодатели заставляют арендаторов получать указанное согласие на заключение договора об ипотеке. В соответствии с п.2 ст. 615 ГК РФ [2] арендатор не вправе без согласия арендодателя сдавать арендованный участок в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять его в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ и т.д.. Однако, согласно п. 2 ст. 607 ГК РФ, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, в связи с чем положения п. 9 ст. 22 ЗК РФ имеют императивный характер, что соответствует правилам теории права: специальное законодательство имеет приоритет над общим. Условия договора аренды земельного участка, предусматривающие обязательное получение арендатором согласия арендодателя на залог права аренды, является недействительным в силу ст. 168 и 180 ГК РФ [2]. Анализ данных статей позволяет сделать вывод о возникновении ипотеки в силу закона, под которой понимается залог недвижимого имущества, устанавливаемого на основании норм закона.

К ипотеке в силу закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств, соответственно, применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке. Однако положения п.п. 1 статей.64.1 и 64.2 имеют диспозитивный характер, поскольку могут быть изменены договором сторон. Залогодержателем по данному залогу будет являться банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или зданий (сооружений), находящихся на земельном участке. Ипотека в силу закона возникает и при привлечении застройщиком по договорам долевого участия денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества (ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214 – ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимого имущества и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”.

Земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды на земельный участок и строящиеся на этом земельном участке многоквартирный дом или иной объект недвижимого имущества считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. И, последнее, предметом ипотеки может быть земельный участок, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а третьим лицам. В этом случае при обращении залогодержателем взыскания на этот земельный участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка (ст. 66 Закона об ипотеке) .

В заключении хотелось бы отметить, что соблюдение вышеизложенных особенностей ипотеки земельных участков позволит обеспечить юридическую чистоту сделки, что гарантирует беспрепятственное прохождение процедуры государственной регистрации и отсутствие оснований для признания его недействительным в судебном порядке.

Список использованной литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №5 – ФЗ (ред. от 03.07.2016) // Собрание законодательства РФ – 05.12.1994. – № 32. – ст.3301.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14 ФЗ(ред. от 23.05.2016) // Российская газета.N 23. – 06.02.1996. – N 24. – 07.02.1996. – N 25. – 08.02.1996. – N 27. – 10.02.1996.

3. “Земельный кодекс Российской Федерации” от 25.10.2001 N 136 – ФЗ (ред. от 03.07.2016) // “Российская газета”, N 211 – 212, 30.10.2001.

4. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102 – ФЗ (ред. от 23.06.2016)”Об ипотеке (залоге недвижимости)” // “Российская газета”, N 137, 22.07.1998.

Особенности ипотеки земельных участков

Ипотека является одной из составляющих современной экономики, а также важным инструментом кредитования. Земельный участок — объект недвижимости, относящийся к предмету ипотеки. Принцип единства земли и объекта недвижимости, возведенного на ней, определяется Земельным Кодексом, а правовые особенности ипотеки земельных участков регламентируются Федеральным Законом № 102 “Об ипотеке (залоге недвижимости)”.

Участок, как и прочее имущество, относится к предмету залога в виде обеспечения исполнения обязательств его собственника, следовательно, зачастую используется при получении финансового кредита. Поэтому, до подписания договора кредитования, банк должен определить соответствие участка к предмету договора.

На территории Российской Федерации имеется несколько видов земельной ипотеки:

1. На приобретение участка земли.
2. На покупку земли с целью строительства частного дома.

Определение соответствия земельного участка как предмета для ипотечного кредитования

Перед заключением ипотечного договора на приобретение земли с заемщиком, кредитная организация обращает внимание на ее ликвидность, что позволяет, в случае неплатежеспособности клиента, выставить недвижимость на торги для погашения долга. Лицо обязано быть наделено правами собственности на землю, которые подтверждаются соответствующим реестром, выданным в кадастровом органе при ее оформлении. Сам участок должен иметь четкие границы, установленные при проведении процедуры межевания.

Федеральным законодательством предусматривается ряд критериев, предъявляемых к земельному участку для ипотечного кредитования:

1. Земля должна предназначаться для ЖС либо под садоводческий участок.
2. Должны быть строго отведенные границы.
3. Расположение земли должно быть в транспортной доступности (возможность добираться на общественном транспорте).
4. Развитая инфраструктура в месте нахождения участка.
5. Месторасположение обязано соответствовать нормам экологичности. Банк не одобрит кредит на землю, расположенную в промышленной зоне.

На основании ст.62 ФЗ “Об ипотеке” к предмету ипотеки относятся:

1. Земли, не исключенные из оборота и не имеющие ограничения в обороте.
2. В случае нахождения земли в общей долевой собственности, ипотека устанавливается лишь на участок, принадлежащий заемщику, который был выделен в натуре из земли, находящейся в общей совместной собственности.

Кредитные организации вправе отказать в ипотечном кредитовании на основании XI главы, статьи 63 Закона “Об ипотеке”, ГК РФ, которые определяют перечень земель, не подлежащих залогу:

• Участки земли, находящиеся в муниципальной, государственной собственности. Запрет введен с целью сохранения целостности страны. Государство вправе передавать землю для хозяйственного ведения либо для осуществления оперативного правления.
• Часть участка земли, площадь которой меньше, установленной нормативно-правовыми актами субъектов страны, муниципалитета, предназначенной по закону для целевого пользования. В каждом регионе страны отличается количество используемых участков.

Прочие особенности ипотечного кредитования земельных участков, имеющих отношение к залогу:

1. Залоговое право определяет ряд принципов, на основании которых при ипотечном кредитовании участка право залога расположенных на нем построек, зданий залогодателя не применяется.
2. Ипотека имеет ряд дополнительных условий в договоре, а также дополнительной документацией. В случае их отсутствия, регистрирующим органом может быть отказано в совершении процедуры государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Необходимая документация для оформления ипотечного договора на землю:

1. Свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию прав собственности.
2. Наличие плана с индивидуальным кадастровым номером, предназначением земли, ее нахождении и прочее.
3. Наличие договора купли-продажи.
4. Отчет, составленный экспертом-оценщиком.
5. Документ, подтверждающий отсутствие на участке различных построек. Справку можно получить в бюро техинвентаризации.

Важно знать! При необходимости закон допускает возможность продажи земли, за которую до конца не погашен кредит. Для этого требуется составление договора купли-продажи земли, обремененной ипотечным кредитованием. Отличием от простого договора купли-продажи является указание сведений о нахождении участка в залоге у банка на основании ипотечного договора.

Вопросы и ответы

Допускается ли залог арендных прав участка?

На основании ст.22 п.5 Земельного Кодекса Российской Федерации за арендатором закрепляется право передачи прав и обязанностей по договору аренды земли третьим лицам, а также передачи арендных прав в залог в пределах сроков аренды участка. При этом согласие арендодателя не требуется, необходимо лишь уведомить его при условии, что договор аренды земли не предусматривает иного. При этом отсутствует необходимость в заключении нового договора аренды участка.

Особенности ипотеки земельных участков

Земля является самым надежным объектом залога, так как со временем она не изнашивается, а стоимость ее постоянно растет.

В договоре об ипотеке, если закладывается земельный участок, необходимо указать предмет договора ипотеки, его сущность, оценочную стоимость срок и размер исполнения обязательств, которые обеспечены ипотекой. К договору «Об ипотеке» прикладываются копии чертежей границ участка, которые были выданы комитетом по земельным ресурсам и землеустройству. В договоре предмет ипотеки необходимо описывать таким образом, чтобы без особого труда можно было установить его местонахождение, наименование.

Закон «Об ипотеке» разрешает залог

1. если земельные участки находятся в собственности у граждан и юридических лиц;
2. если земельные участки предоставлены для садоводства, огородничества, гаражного или дачного строительства
3. приусадебных земельных участков личного подсобного хозяйства;
4. земельные участки, на которых уже выстроены здания и сооружения;
5. земельных участков, которые находятся в общей, совместной или долевой собственности которые были выделены в натуре.

Ипотека должна обеспечивать требования в том объеме какой она имеет к моменту своего удовлетворения, – это проценты, возмещение убытков, неустойка, просрочка исполнения или ненадлежащее исполнение обязательств, а самое основное – возмещение издержек залогодержателя, которые произошли вследствие обращения взыскания на заложенное имущество и его продажу.

Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

При ипотеке земельного участка право залога распространяется на построенные или строящиеся на земельном участке сооружения или здания залогодателя.

Земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.

Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Договор ипотеки считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Регистрация осуществляется исключительно по местонахождения земельного участка в определенных пределах города или района.

Источники:
http://nedvio.com/zemelnaya-ipoteka-osobennosti/
http://www.finexg.ru/osobennosti-ipoteki-zemelnyx-uchastkov/
http://ipoteka.finance/dom-i-zemlja/osobennosti-ipoteki-zemelnyh-uchastkov.html
http://be5.biz/ekonomika/e002/21.html