Реновация в Екатеринбурге

Официальная программа реновации в Екатеринбурге — график сноса домов в 2022 году

У Екатеринбурга есть все шансы на реализацию программы обновления жилого фонда. Сегодня порядка 2,5% всех существующих в городе домов изношена на 75% или даже больше. Это касается как многоквартирных, так и частных домов, в особенности построенных в 30-50-х годах минувшего века. При общем размере городского жилфонда более чем в 37 миллионов кв.м., сильный износ зафиксирован примерно на 800 тысячах квадратов, расположенных в различных районах. В таких обстоятельствах реновация в Екатеринбурге в 2022 году выглядит практически неизбежной.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

Это быстро и бесплатно!

Что такое реновация

Для начала следует разобраться, что вообще понимается под словом «реновация», которое с каждым годом употребляется все чаще. Основное значение термина – возобновление, ремонт, процесс улучшения и совершенствования структуры. Реновация бывает эволюционной, протекающей естественными путями, и принудительной. Снос объекта городской застройки с возведением нового сооружения как раз и является принудительной формой реновации.

У слова «реновация» достаточно широкое толкование: от небольшого ремонта до глобального обновления, но с улучшением качественных параметров. Поскольку в процессе эксплуатации любое строение постепенно становится менее прочным и надежным, морально устаревает, возникает необходимость его замены более современным сооружением. На примере жилых домов можно отметить:

Обветшание стен и кровли.
Нарушение целостности несущих конструкций.
Устаревание коммуникаций.
Несоответствие квартир современным нормативам.
Аварийное состояние.

В подобных ситуациях можно проводить масштабный ремонтные работы с полной заменой трубопроводов, электрической проводки, утеплением и укреплением стен, надстройкой этажей. Однако фактически капремонт оказывается невыгодным решением в экономическом плане и нерациональным в градостроительном смысле. На ремонт уходит больше денег, чем на возведение нового, современного и более вместительного жилья.

Именно поэтому в России программа реновации предусматривает снос старого жилья и переселение жильцов в построенное новое.

Пример московской реновации

Наиболее ярким примером реализации проекта по реновации является ликвидация московских пятиэтажек. Под снос попали здания, относящиеся к первому периоду индустриального домостроения, т.е. возведенные в 1957-1975 годах. В основном это пятиэтажки-хрущевки, а также дома в четыре этажа.

В этой связи власти Москвы уже приступили к реализации программы, включающей:

Разработку плана сноса домов.
Выделение стартовых площадок для возведения нового жилья.
Строительство современных зданий.
Переселение в них жильцов из старых домов.
Снос зданий согласно плану.

Далее на месте снесенного жилья строятся новые сооружения, и туда переселяются жители очередного ликвидируемого дома, попавшего в программу.

Городские власти пообещали переселять людей исключительно в пределах того же района, с предоставлением условий проживания, аналогичным прошлым по площади. Социально незащищенным категориям населения оказывают помощь в плане оплаты транспортировки вещей на новое место жительства.

Каждый участник проекта вправе отказаться от выделенного ему нового жилья и получить денежную компенсацию. Можно наоборот внести доплату и получить жилье большей площади или с увеличением количества комнат.

Переселение производится в полностью отделанное современными материалами жилье с застекленными балконами, оборудованными кухнями, домофонами и счетчиками, благоустроенной территорией.

Реновация по-уральски

После запуска программы реновации в столице, в Минстрое заявили, что в случае успеха проект может распространиться и на другие города-миллионники. Были даже названы мегаполисы, в которых может начаться обновление жилфонда. Одним из первых в министерстве упомянули Екатеринбург. В отличие от Москвы, в уральском городе предполагается снос даже не хрущевок, а двухэтажек и бараков, которых здесь по сей день очень много.

Тем временем власти Екатеринбурга заявили, что первые аукционы на развитие уже застроенных территорий прошли в городе еще в 2011 году. С тех пор был заключен ряд соглашений на застройку участков. Основным препятствием стали нестыковки в законодательстве.

Под развитием застроенных территорий или реновацией в Екатеринбурге понимаются замещение устаревшего жилфонда, преобразование объектов коммунального и социального назначения, модернизация инженерных сетей.

Правила и нормативы

Однако Екатеринбург не является субъектом Федерации, как Москва, поэтому для запуска программы нужно принять региональный закон. Реализация проекта будет регулироваться местными нормативными актами, включая обновленные правила застройки и использования земли. Этот документ был принят совсем недавно.

Проект документа для внесения в Заксобрание уже подготовлен. На этапе разработки в 19 районах города прошли публичные обсуждения его положений. Срок действия документа не ограничивается, однако при необходимости в него всегда можно внести изменения.

Согласно новым правилам, в Екатеринбурге выделено две территории, на которых планируется обеспечить комплексное устойчивое развитие. Экспериментальными площадками определены микрорайоны ЖБИ и Заречный.

Развитие этих территорий планируется финансировать за счет средств инвесторов. Есть у проекта и другие особенности:

Планировка будет разрабатываться с учетом предельных параметров строительства и регламента территориальной зоны.
Программа не ограничивается возведением жилых построек, созданием спальных районов.
В рамках развития территории будут создаваться общественные пространства, объекты инфраструктуры.
Соглашения с инвесторами будут заключены на 15 лет.

Контролировать целевое использование участка будут при регистрации в Росреестре, на этапе выдачи разрешений на возведение зданий.

Каким районам города нужна реновация

Летом предшествующего года власти города заявили о предстоящем обновлении жилфонда в нескольких районах, удаленных от центра. Реновация в Екатеринбурге должна затронуть районы Химмаш, Старая Сортировка, Эльмаш, Вторчермет. Именно здесь сосредоточено ветхое и аварийное жилье, частный сектор с устаревшими постройками. О реновации хрущевок речь пока не идет.

В рамках реновации в Екатеринбурге запланировано переформирование тех участков, к которым подведены дороги и инженерные сети. Такой подход повысит плотность застройки, но позволит мегаполису сохранить определенную компактность.

Обсуждение вопросов, касающихся сноса домов, началось в городе еще в середине 1990-х годов. Но тогда обследование пятиэтажек показало, что их можно использовать еще не менее 15 лет. Сейчас вышли и эти сроки, однако реновация жилья Екатеринбурга начнется с деревянных двухэтажек. В некоторых районах (Уралмаш, Эльмаш) есть целые улицы с такими бараками, а также домами каркасно-насыпного типа.

Планы на будущее

Согласно плану развития города, к 2030-2035 году порядка 50% новых проектов по строительству зданий будут предусматривать замену устаревшего жилья на современное. В последнее время в Екатеринбурге ежегодно вводят по 1 миллиону квадратных метров новых жилых помещений. В дальнейшем этот показатель планируется увеличить наполовину.

Но одновременно с реновацией жилья Екатеринбурга необходимо создавать и развивать инфраструктуру, а на это требуется порядка 15 миллиардов рублей на каждый миллион «квадратов» построенного жилья. Речь идет о социальной, культурной, транспортной и инженерной инфраструктуре.

Развитие застроенных территорий

Тем временем власти уральской столицы говорят о том, что процесс реновации в виде работы по договорам развития застроенных территорий стартовал в 2011 году. В свое время был определен перечень устаревшего жилья, требующего замещения. Подобные проекты уже реализуют некоторые ведущие компании, но они работают в основном на территориях с готовой инфраструктурой. Это позволяет сразу интегрировать построенные объекты в структуру города.

Процесс реновации коснется и центра города, однако освоение территории будет идти по комплексному принципу, а не прежнему точечному. Это относится в основном к ветхим и аварийным жилым строениям. Власти составляют списки районов и территорий, где будут заменены старые индивидуальные постройки и трехэтажный жилой фонд, возведенный 6-7 десятилетий назад.

Определять объекты, которые подлежат реновации, будут по ряду критериев:

Ветхости.
Степени аварийности.
Показателям износа.
Комфорта проживания.
Возможностей попадания на участок инвесторов.

Главной целью программы местные власти считают развитие города не вширь, а с сохранением характерной для уральской столицы компактности. Будет максимально использоваться потенциал мегаполиса.

Финансовый вопрос

Вопрос финансирования является одним из ключевых в процессе реновации. К примеру, в городе около 60% коммуникаций являются изношенными. Даже если снести дом и построить на его месте многоэтажку, такие инженерные сети могут просто не справиться с нагрузкой. Это значит, что одновременно следует решать вопрос с коммуникационными сетями, а это ведет к существенным дополнительным вложениям средств.

Теоретически решить эту проблему можно за счет взаимодействия бизнеса и местных властей. Если направить государственные финансы на развитие инфраструктуры и благоустройство, проведение коммуникаций, то у застройщиков появилась бы возможность предоставления жилья на отселение. Можно было бы построить первый дом для переезда жильцов сносимых строений.

Пока принимаемые меры по обновлению жилфонда в Екатеринбурге не оказывают заметного влияния на рынок жилья. Расселение старых домов и возведение новых финансируется частными застройщиками, которые за свой счет занимаются переселением жильцов. Темпы расселения невысоки, поэтому существенных изменений не происходит. Ситуация может измениться при появлении новых источников финансирования и расширении масштабов работ.

В Екатеринбурге достаточно много старого жилья, поэтому программа для города весьма актуальна. Местные власти пытаются создать правовые условия для реализации такого проекта и одновременно решить вопрос с ветхим жильем.

Если в уральской столице будет запущена реновация, она будет иметь ряд серьезных отличий от московского проекта. В первую очередь, это касается категории домов, подлежащих замещению. В Москве под реновацию попали пятиэтажки, которые в народе называют хрущевками. В Екатеринбурге есть объекты жилфонда, которые больше нуждаются в обновлении. Это двух- и трехэтажные деревянные бараки, с которых и начнется процесс.

Реновация в Екатеринбурге: стоимость, сроки, опасения

В Екатеринбурге — 36 млн квадратных метров жилья, и примерно треть от этого объема составляет старый фонд: деревянные, шлакоблочные дома, хрущевки и брежневки. По подсчетам главы аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, исходя из сегодняшних темпов расселения жителей из ветхого жилья, понадобится еще 30 лет, чтобы снести в Екатеринбурге старые деревянные дома, и 90 лет — чтобы снести шлакоблочные. Однако министр строительства России Михаил Мень заявил в выходные, что уральская столица может войти в число шести российских мегаполисов, на которые будет перенесен опыт московской реновации. Znak.com решил выяснить, каковы шансы Екатеринбурга на реновацию.

«Деньги будут или нет? Вот в чем вопрос»

По словам Михаила Меня, Минстрой по поручению президента разрабатывает законопроект о новом принципе расселения аварийного жилья, он может включать возможность реновации для крупных городов. «Если дом расположен в центре города, а инвестиционная привлекательность земли достаточно высокая, то механизмы могут быть прописаны, опираясь на принципы, которые сегодня используются в Москве для реновации», — сказал министр, не уточнив, о каких принципах идет речь. Главный экономист «Эксперт РА», доцент экономического факультета МГУ Антон Табах считает, что из московского опыта реновации крупные мегаполисы могут перенять процедуру обмена квартир и саму организацию процесса — через единый фонд заказчика. Кроме того, может быть растиражирован опыт реновации целых жилых кварталов, а не отдельных домов.

Вместе с тем московская реновация финансируется из столичного бюджета, а в случае с крупными городами речь будет идти, вероятно, о софинансировании из федерального и областного бюджетов. Поэтому как будут разделены полномочия в этом случае, не ясно, отмечает Антон Табах. Понятно, что не будет таких средств, какими располагает Москва, и это скажется как на масштабах, так и на сроках реновации. Впрочем, и в Москве процесс идет не быстро. За год только начали отселять первых участников программы. То, что при объявлении реновации обещали закончить за 5 лет, возможно, выполнят только через 15-20 лет.

Член экспертного совета СРО «Уральское объединение строителей» Евгений Лоскутов говорит, что «двумя руками за реновацию», если будут соблюдены права собственников и будут решены вопросы с финансированием. «Деньги будут или нет? Вот в чем вопрос», — прямо говорит эксперт. Он напоминает, что, помимо средств на переселение собственников жилья, понадобится решать огромный пласт проблем с городскими коммуникациями. По самым скромным подсчетам, 60% коммуникаций в Екатеринбурге изношены. «Снесем пятиэтажку, построим на ее месте 15-этажку, а коммуникации выдержат? А ресурсов хватит?» — задается вопросами Евгений Лоскутов. Он говорит, что «одна проблема тянется за другой», а кто их будет решать — непонятно, потому что у ресурсных компаний также нет собственных средств на строительство новых водопроводов или энергосетей.

«Пока что это иллюзия», — добавляет его коллега по экспертному совету СРО Дмитрий Лопаткин. На вопрос, сколько по времени может занять реновация хрущевок в Екатеринбурге, он не исключает, что «лет двадцать». Но это — как гадание на кофейной гуще, без знания проекта, объемов сноса и исполнителей.

Почему в Москве реновация экономически выгодна, а в других городах — нет

Компания «Атомстройкомплекс» на примере Пионерского поселка в Екатеринбурге пыталась разработать проект реновации. По словам главы компании Валерия Ананьева, Пионерский хотели превратить в зеленый микрорайон с 17 гектарами парковой зоны и комфортной жизнью. Для этого пришлось бы расселить 300 тыс. квадратных метров жилья. «Экономика не складывается. Получается, что затраты не землю увеличиваются до 50%. Ни у кого столько нет. Земля столько не стоит. Земля в проекте стоит максимум 15%», — рассказал Валерий Ананьев. Застройщик считает, что пока власти медленно разбираются с проблемами бараков, в плачевном состоянии окажутся пятиэтажные дома, и придется одномоментно заниматься гораздо более серьезной проблемой. «Так, что „мы решим сначала с двухэтажными домами, а потом займемся пятиэтажными“, не получится. Эту проблему нельзя решить усилиями только государства или только бизнеса. Нужно действовать совместно», — считает Валерий Ананьев. «Если тратить бюджетные деньги не на отселение из ветхого жилья, а на создание инфраструктуры, благоустройство, коммуникации, то застройщикам реально заняться жильцами — предоставить жилье под отселение. Можно построить первый дом, куда переселять», — отметил глава корпорации.

Один из застройщиков Екатеринбурга на условиях анонимности рассказал Znak.com о некоторых усредненных показателях, на которые опираются участники рынка при потенциальной оценке проекта. Так, средняя себестоимость строительно-монтажных работ одного квадратного метра жилья в уральской столице составляет порядка 35-40 тыс. рублей. Расходы, связанные с подключением сетей, коммерческим управлением — еще около 8 тыс. рублей на 1 квадратный метр. Остальное — стоимость земли. Считается, что она составляет от 4 до 7 тыс. рублей в районах не дальше часа ходьбы от центра. В центре цена земли может составлять от 8 до 12 тыс. рублей в стоимости одного квадратного метра. Эти расчеты применимы к домам 17-22 этажей (при плотности застройки 15 тыс. квадратных метров на гектар). Таким образом, себестоимость квадратного метра составляет для застройщиков от 47 тыс. до 60 тыс. рублей, что близко к среднерыночным ценам. Надо отметить, что проекты в центре могут быть дороже за счет более качественных фасадов, отделочных материалов и так далее.

Эти цены складываются из сложившейся практики, по которой средняя стоимость гектара земли в Екатеринбурге для застройки составляет 100 млн рублей, а одной сотки — 1 млн рублей. Хорошо, когда речь идет о свободном участке земли. В случае реновации мы говорим об участках, которые застроены жилыми домами. А значит, жилье надо выкупать.

В Екатеринбурге есть случаи выкупа земли у собственников жилых домов, как правило, частных. И не всегда этот процесс происходит гладко. Тем не менее застройщик, который проводил такой выкуп, поясняет, что если речь идет о частных домах, то обычно выкупаемые строения занимают всю землю, на которой расположены. Поэтому выкупается дом. Если он старый и ветхий, то его оценочная стоимость небольшая, от 20 тыс. до 35 тыс. рублей за квадратный метр. Плюс небольшая премия владельцу — около 10-15%. Собеседник Znak.com говорит, что при невысокой стоимости частных домов и двух-трехэтажных многоквартирных жилых домов сталинского и более поздних периодов особенно в районах, где есть дефицит нового жилья, итоговая цена вписывается в проект.

Но если речь идет о застройке в 5-9 этажей в домах 60-х-70-х годов постройки, то стоимость гектара земли в таком случае возрастает до 700 млн рублей. Даже если увеличить плотность будущей застройки, то есть сделать дом на несколько этажей выше, то стоимость земли в одном квадратном метре новостройки составит 35 тыс. рублей, а себестоимость строительства — до 80 тыс. рублей за квадратный метр.

По такой цене типовую новостройку в Екатеринбурге не продать, если ставить реновацию на коммерческие рельсы, без участия бюджета. В отличие от Москвы, где средняя рыночная стоимость квадратного метра порядка 130-140 тыс. рублей.

Какие опасения вызывает реновация

Несмотря на то, что перспектива реновации в Екатеринбурге пока туманна, эксперты обращают внимание и на опасные стороны этого процесса. К примеру, основатель архитектурного бюро In.Form, руководитель «Школы главного архитектора», бывший главный архитектор Екатеринбурга Тимур Абдуллаев в авторской колонке на IMC предупреждает, что, принимая решение о развитии территории, надо на нескольких уровнях проработать ее механизмы: с архитектурно-градостроительной, урбанистической, социальной и экономической точек зрения.

«У нас, к сожалению, очень часто все передавливает простая и сиюминутная экономическая целесообразность, когда вопрос решается очень просто: чтобы расселить трехэтажку и ее снести, сколько надо построить на ее месте квадратных метров? Застройщик считает, что 20 этажей, и никто его никак не ограничивает. Администрация продает территорию лотами и при этом не облагает инвестора никакими дополнительными условиями, которые требовали бы соблюдения прав и интересов людей, которые на этой территории проживают. Которые требовали бы сохранения определенного архитектурно-градостроительного контекста и памяти места. Это влечет последствия, которые, как мне кажется, являются для города травматичными», — полагает Тимур Абдуллаев.

Реновация в Екатеринбурге

Реновация в Екатеринбурге обсуждалась на форуме «Города России 2030: цифровое будущее». 2022 год станет для Екатеринбурга ключевым в вопросах реновации. На нескольких заседаниях пройдет обсуждения проекта вступления в программу. В мэрии рассказали, что сейчас старые дома представляют опасность для жителей города, поэтому с этой проблемой необходимо разобраться как можно быстрее.

100+ Forum Russia

Власти города планируют обсудить тему реновации и принять решение о строительстве новых домов в зоне старых хрущевок. Глава города Александр Высокинский заявил, что на одной из площадок форму 100+ Forum Russia будет обсуждаться данный проект. Но пока речь идет в основном о застройке зон, где расположен частный сектор. Но там очень часто возникают проблемы с выкупом жилой площади и все споры доходят до суда.

А вот разговоры о хрущевках должны быть подняты в очень скором времени. Мэр отметил, что если не заняться ими сегодня, то в скором времени они могут и сами доставить много проблем, начав падать. Пока ни сроков, ни районов где пройдет реновации названо не было. Также глава города подчеркнул, что во дворах старых домов можно возводить 25-этажные башни, в которые будут расселяться сразу по 3 страх здания. Также очень важно создавать атмосферу, в которой будут жить семьи, для этого используются проекты по улучшению инфраструктуры.

Реновация в Екатеринбурге затронет промышленные районы

Во время форума 100+ Forum Russia власти Екатеринбурга охотно делились планами о реновации жилого фонда города. Было отмечено, что в зонах, где сейчас компании заняты низкоэффективным производством будет проведена программа реновации.

Екатеринбург вряд ли пойдет по пути Москвы, и на данный момент планируется снос только ветхого жилья, куда будут включены и пятиэтажки. Проект планируется закончить до 2035 года.

Промышленные зоны будут вынесены за черту города, и уже там у компаний появится зона для высокоэффективного производства. А освобождение площадок в черте Екатеринбурга позволит создавать комфортные зоны для жилья.

На данный момент власти уже разработали концепцию реновации, и сейчас будут более детально прорабатывать планы. Первым проектов в рамках реализации проекта будет жилой квартал «Парк столиц». Он предполагает постройку зданий от 14 до 33 этажей, которые будут выполнены в общем стиле. В год планируется строить по 2 дома, а всего будет возведено 107 тысяч квадратных метров жилья.

Впланах также развивать инфраструктуру, куда будут включены наземные и подземные парковки, детский сад и развивающий центр. Развитие комфортной среды предполагает и возведение парка прямо внутри квартала.

С чего все начиналось

Впервые о реновации в Екатеринбурге сказали в конце 2017 года. Говорилось, что через несколько лет можно будет обсуждать проект более серьезно, так как будет возможность проанализировать опыт столицы.

Михаил Мень, занимавший пост министра строительства указывал, что городами, где может пройти реновация могут стать Екатеринбург и Сочи. И уже в 2018 году, вице-мэр по вопросам капительного строительства Алексей Белышев сообщил о том, что в городе пройдет переселение жителей в отдаленных районах. Отмечалось, что это будут такие районы, как Вторчермет, Эльмаш, Старая Сортировка и Химмаш.

При этом, архитекторы утверждали, что вряд ли власти решатся сносить хрущевки, и что программа затронет исключительно бараки и малоэтажные постройки.

Опыт Москвы

Опыт Москвы заключается в том, что реновация затрагивала более 5 тысяч домов, которые были построены в промежуток между 1957 – 1968 годов. Каждому жителю, взамен старой квартиры в сносимом доме предоставляется новое жилье или денежная компенсация.

В Екатеринбурге планируется переселение граждан не только из ветхих двухэтажных домов, но также и из хрущевок, которые, по мнению Мэра Екатеринбурга — Александра Высокинского, уже давно изжили себя и срок их эксплуатации намного превышен.

При этом, пока в бюджете не хватает средств на то, чтобы запустить программу, которую государство сможет полностью обеспечить. Это означает, что власти города будут искать и частных инвесторов, которые начнут вкладывать деньги.

По мнению главы города, все-таки есть одна проблема, которую тоже придется решать. Многие супруги, которые живут вместе очень много лет, могут начать процедуру развода, чтобы получить 2 квартиры вместо одной. Александр Высокинский считает, что с этим нужно обязательно бороться, чтобы каждый житель смог получить новое жилье.

Реновация также будет обсуждаться на заседаниях городской думы, начиная с декабря 2018 года. На данный момент известны районы, в которых начнется переселение граждан: Цыганский поселок (Юго-Западный микрорайон), улицы Сыромолотова – Рассветная – Высоцкого – 40-летия Октября и микрорайон Заречный.

Реновация в Екатеринбурге: стоимость, сроки, опасения

«Деньги будут или нет? Вот в чем вопрос»

«Если бы мы сейчас захотели снести все хрущевки в Екатеринбурге, на это потребовалось бы 264 млрд рублей. Это примерная рыночная цена всех квартир, которую пришлось бы заплатить собственникам жилья. Понятно, что это лишь ориентиры, но очевидно, насколько это дорогое удовольствие. Это неподъемные для города затраты», — констатирует Михаил Хорьков.

Почему в Москве реновация экономически выгодна, а в других городах — нет

По такой цене типовую новостройку в Екатеринбурге не продать. В отличие от Москвы, где средняя рыночная стоимость квадратного метра порядка 130-140 тыс. рублей.

Какие опасения вызывает реновация

Реновация в Екатеринбурге: посмотри, что снесут у твоего дома

Вице-мэр Екатеринбурга Алексей Белышев на итоговой пресс-конференции по вопросам капстроительства и землепользования рассказал, как будет развиваться мегаполис в ближайшие 15 лет. По его словам, акцент будет сделан на развитии застроенных территорий и редевелопменте производственных площадей.

В екатеринбургской мэрии рассчитывают переформатировать участки внутри города, к которым подведены сети и дороги. Проще говоря, провести реновацию, которая естественным образом приведет к повышению плотности застройки, но сохранит компактность мегаполиса. А именно эта концепция прописана в Стратегии пространственного развития Екатеринбурга.

О реновации за последнее время заговорил не только Белышев. Министр строительства РФ Михаил Мень в интервью газете «Известия» сообщил, что Екатеринбург может стать следующим городом, где будет проводиться переселение людей из малоэтажного жилья. Но вернуться к вопросу, по его словам, можно будет примерно через два года, когда опыт Москвы признают позитивным.

Давайте оговорим это сразу — опыт будет признан позитивным, потому что «реновация» в столице, о которой все говорят сейчас, началась на самом деле еще в 1990 годах. И проект Сергея Собянина — лишь продолжение старой песни Юрия Лужкова, которую уже давно признали успешной.

Как проходит реновация в Москве. Практика

Снос пятиэтажных домов в Москве был начат еще мэром Юрием Лужковым. Тогда эта программа включала в себя 1 722 объекта определенных типичных для строительства серий. Эти дома были признаны устаревшими как с технической, так и с моральной точек зрения. В список объектов для ликвидации попали так называемые хрущевки — пятиэтажные панельные дома 1957–1968 годов постройки. Двухэтажные бараки к тому времени в Москве уже давно были снесены.

Старожилы помнят, что в Советском Союзе хрущевки были привлекательными для проживания. Отдельная квартира была роскошью, и неважно из чего она была слеплена — все лучше, чем в коммуналке или общежитии. Поэтому в 50-х годах прошлого века правительство поставило перед строительными мастерами задачу возвести максимальное количество жилья за минимальные сроки и при минимальном расходе госбюджета.

Изначально правительство Москвы планировало окончить ликвидацию и строительство новых объектов на их месте к 2010 году. Однако в итоге оно столкнулось с рядом трудностей, в том числе и с отсутствием финансов на снос домов из-за кризиса 2008 года.

Сейчас к проекту вернулись, и по новым планам в список сноса попали 5 144 дома. Это более 350 тысяч квартир, в которых сейчас живет около 1 миллиона человек.

Сама программа реновации рассчитана на пятнадцать лет. До 2032 года планируется осуществить снос пятиэтажного жилого фонда и построить новые объекты на освободившейся территории. По заявлениям руководителя Департамента строительства Москвы, возводимые объекты будут построены по современным проектам, в основе которых монолитные конструкции и панели, способные прослужить около ста лет.

Жители домов, включенных в программу, вправе выйти из нее. В соответствии с законом сделать это можно на общем собрании собственников. Такое решение можно принять на любом этапе реализации программы до заключения первого договора предоставления нового жилья.

Как будет проходить реновация в Екатеринбурге. Теория

Впервые о необходимости сносить хрущевки власти Екатеринбурга заговорили уже давно. В середине 90-х годов прошлого века чиновники проверяли легендарные пятиэтажки на «профпригодность» и решили, что они запросто могут простоять еще лет пятнадцать. Но сегодня заявленный «запас прочности» и их время подходят к концу.

Впрочем, как считает экс-мэр уральской столицы сенатор Аркадий Чернецкий, сейчас реновацию в Екатеринбурге нужно начинать совсем не с этих хрущевок, а с двухэтажных деревянных домов.

По его словам, мэрия уральской столицы уже готовит план по расселению этих бараков, которые стоят в разных районах города. В марте 2018 года полный список подлежащих сносу домов публично представят горожанам. Скорее всего, первыми на расселение будут те бараки, которые сейчас стоят на улице Авангардной.

Вообще, Уралмаш и Эльмаш — рай для начала реновации. И именно там она, скорее всего, и начнется. Потому что помимо улиц с бараками здесь есть и заменившие их «каркасно-насыпные» дома. Это двух- и трехэтажные здания в районе улиц Кировградской — Кузнецова — Победы. По соседству с ними — первые каменные (кирпичные) четырехэтажные дома в районе улицы Ильича. Обрамляют все это увядающее великолепие «сталинки», «хрущевки» и «брежневки».

Но пока понять, какие именно из этих зданий попадут под реновацию, сложно. Но можно. Журналисты 66.RU составили карту реновации, проанализировав адреса домов, попавших в план капитального ремонта. Количество объектов на ней — 3 800. Все они построены в период с 1920 по 1968 год (тот же год постройки, на котором заканчивается программа реновации в столице).

Предупредим сразу — карту нужно смотреть на компьютере. Она увеличивается по клику и при скролле. Красным на ней обозначены дома 1920—1929 годов постройки, синим 1930—1939, оранжевым 1940–1949, коричневым 1950—1959 и розовым 1960—1968 годов.

На втором месте после Орджоникидзевского района в плане вероятности старта программы реновации — Химмаш и Вторчермет. Ситуация там точно такая же, как и на противоположном конце города, но позиция у них ниже исключительно из-за размеров самих районов.

На третьем месте — Втузгородок с огромным количеством зданий конца 40-х — начала 50-х годов постройки. Таких же домов, разбросанных на довольно большой территории друг от друга, много и на пересечении улицы Луганской и переулка Базового. Их собратья, помимо уже упомянутых локаций, также стоят еще и на ВИЗе.

На Юго-Западе эпицентром новой застройки могут стать улицы Белореченская, Посадская и Шаумяна. В районе Автовокзала — квадраты улиц Сурикова — Отто Шмидта — Фрунзе — Степана Разина и Фурманова — Серова — Большакова — Московская.

Что касается центра, то не исключено, что там переселение из старого жилого фонда в новый начнется в сразу в нескольких интересных для застройщиков локациях:

в районе улицы Папанина и набережной Рабочей Молодежи,
в районе улицы Печерской,
в районе улиц Хомякова и Крылова — вокруг парка 22 Партсъезда,
в квадрате улиц Московская — Малышева — Сакко и Ванцетти — Ленина,
в квадрате улиц Луначарского — Декабристов — Красноармейская — парк Павлика Морозова.

По мнению нынешнего главы Екатеринбурга Евгения Ройзмана, «чтобы все было честно, жители снесенных домов должны получить жилье в новостройке, возведенной на месте их дома. Тогда не будет проблем», — считает мэр.

Однако один из ведущих застройщиков города — глава «Атомстройкомплекса» Валерий Ананьев — проблему видит в другом. По его мнению, без закона, где предусмотрены сроки и размер компенсации, переезд из аварийного жилья будет затягиваться, а стороны понесут финансовые потери из-за судебных тяжб. «У нас все отдано на откуп судам. Всегда находятся несколько человек, которые упираются и не соглашаются на переезд в новые дома. Они считают, что достойны большего. Но нет такой возможности всем дать столько, сколько они хотят», — считает застройщик.

Валерий Ананьев:

Впрочем, пока как двухэтажные деревянные дома, так и пятиэтажные «хрущевки» и «сталинки» пытается спасти фонд капитального ремонта. Но есть ли смысл тратить эти миллиарды рублей, если снос дома может быть назначен уже через два года?

Роскомнадзор убил Telegram-бота 66.RU.
Подписывайтесь на резервный канал.

“По сути, легально разрешают снос неаварийных домов”: обсуждаем “реновацию” – слово года в Екатеринбурге

Слово “реновация” (в значении снос хрущёвок и строительство на их месте нового жилья) вошло в рейтинги языковедов и интернет-поисковиков как “слово года” в 2017-м. Екатеринбург оно тоже не обошло: сначала в середине года о перспективах реновации у нас объявил вице-мэр Андрей Корюков (правда, потом пришлось долго разбираться, какие именно районы и дома имелись в виду, и четкого ответа всё ещё нет). Потом, уже ближе к концу 2017 года, федеральный министр строительства Михаил Мень привёл Екатеринбург (вместе с Сочи) в пример как город, в котором могут внедрить реновацию вслед за Москвой.

В поддержку реновации высказался мэр Евгений Ройзман. Мы расспросили о реновации в Екатеринбурге застройщиков, политологов, а ещё – архитектора.

Геннадий Черных, генеральный директор PRINZIP:

Программа реновации для Екатеринбурга абсолютно необходима. Прежде всего потому, что в Екатеринбурге, самом компактном миллионнике России, существует большое количество аварийного жилья и жилья, не соответствующего современным требованиям. В первую очередь речь, конечно, о двухэтажных домах барачного типа и о частном секторе в районах, приближенных к центру города. Заняться преобразованием этой городской ткани и сформировать там современную городскую среду – задача региона и муниципалитета. Это, во-первых, даст толчок для развития и для поддержки строительной отрасли, а во-вторых, для создания совершенно других условий жизни граждан.

В каком-то виде механизмы вовлечения земельных участков в использование в Екатеринбурге существовали – не могу сказать, что это программа реновации, но муниципалитет выставлял участки под развитие застроенных территорий, проводились торги. Единственное: если это не госпрограмма, а просто некое участие в торгах – с не заданными заранее параметрами, – то это не дает возможности получить лучший результат. Если касательно какой-то территории будет разработана градостроительная документация, будет проведена бОльшая подготовительная работа, и именно она будет в дальнейшем выставляться на торги, то мы получим совершенно другое качество проектов, другой состав участников, более высокопрофессиональных, а не тех, кто просто даст наибольшую цену – но с непонятным результатом.

Что мне понравилось в московском опыте: то, что муниципалитет разработал и провёл большой конкурс, получил для анализа несколько вариантов, выбрал с участниками рынка и горожанами лучшие варианты, согласовал всё с жителями – вовлекая в обсуждение и тех, кто живёт на этих территориях, и тех, кто живёт в городе в целом, а также профессиональных участников рынка; получил очень хорошие сценарии реализации – это практики лучших мировых архитекторов – и тех, кто работает на этой территории. Я бы внимательно присмотрелся к московскому опыту в этой части: вовлекать в оборот крупные земельные территории через обсуждение с гражданами, проживающими на этих территориях, и через привлечение лучших архитекторов и строителей. Тогда получится более целостный и качественный проект.

По мнению Геннадия Черных, реновация в Екатеринбурге должна касаться главным образом частного сектора и бараков

Валерий Ананьев, генеральный директор НП УС “Атомстройкомплекс”:

Я за то, чтобы мы сносили любое ветхое жильё, начиная от бараков и заканчивая пятиэтажками, которые тоже, к сожалению, в скором времени станут ветхими. Из соображений логики – конечно, лучше бы сначала разобраться с бараками, которых здесь, к сожалению, очень много и которые находятся в гораздо более плачевном состоянии, чем даже самые первые пятиэтажки. На самом деле вопрос достаточно острый, и жилья этого ветхого – бараки это или пятиэтажные панельные дома, которые через 10 лет могут начать сыпаться, как карточные домики – никто же не знает, когда это будет. Не зря же все эксперты, которые знают эти вещи, могут рассказать, что там есть так называемая вязка – крепится к панели такая гладкая арматура, где панели скрепляются друг с другом. Она всё время вынуждена находиться под точкой росы, в этом месте неизбежно выпадает вода, и арматура ржавеет.

Когда-то думали, что этого хватит на 25 лет. Как видите, хватило уже на 60, но мы же не знаем, когда это начнет разрушаться – и когда эти дома начнут разрушаться. Может, через 5 лет, 10, 15 – но они начнут разрушаться очень быстро. И эта проблема одномоментно возникнет для людей, которые будут вынуждены заниматься этими аварийными домами. Да, мы имеем сегодня очень большое количество аварийных двухэтажных домов, и та скорость, с которой их отселяют, недостаточная. Но завтра к ним присоединятся пятиэтажные дома. А их гораздо больше, и проблему мы получим другого порядка.

И ставить вопрос – давайте решим сначала проблему с бараками, а потом перейдём к пятиэтажкам – я думаю, у нас просто не получится, потому что пятиэтажки очень быстро могут стать такими же аварийными, как и двухэтажки. Здесь оптимален механизм государственно-частного партнёрства, нужно разобраться, кто что делает – кто строит жильё (это могли бы делать застройщики), кто подводит коммуникации, кто делает современное благоустройство, а кто делает школы и садики – что как раз мог бы взять на себя бюджет. Это было предусмотрено в законе об освоении застроенных территорий, но почему-то никогда ничего на себя бюджет не брал, и когда мы приходим отселять бараки, мы всё должны сделать сами.

А вот Валерий Ананьев считает, что хрущевки начнут “сыпаться”, как карточные домики – не завтра, так послезавтра, и к этому нужно быть готовыми

Анатолий Гагарин, руководитель Уральского филиала Фонда развития гражданского общества:

Я думаю, разговоры о реновации нужно объяснять в первую очередь не экономическими и не социальными причинами, а, скорее, желаниями и амбициями некоторых участников политического процесса. Потому что мы понимаем, что сейчас для реновации у нас финансовых возможностей, наверное, нет. Потому что у нас бюджет совсем не такой, как в Москве, и в такие крупные долгосрочные проекты ни область, ни город въезжать точно не сможет – нам дай бог сделать вторую линию метро, это было бы важнее.

Но так как тему метро в выборах не использовал уже только ленивый, то сейчас используется новая тема, на которой эти люди тоже стремятся завоевать себе очки. Понятно, что ни о каких реновационных планах сейчас говорить не приходится, но сотрясать воздух желающих сейчас будет много: одни будут за, другие будут против, потом предложат выслушать общественное мнение, потом будут заявлять “общественное мнение нам сказало вот это” – это будет долгая песня с заигрыванием перед общественным мнением. Так что серьёзных оснований для этого я не вижу, и начинать эту инициативу с озвучивания в общественном пространстве – я думаю, что это неправильно, нужно сначала разработать какие-то планы, посчитать – а потом уже об этом говорить.

Упоминание же Екатеринбурга в федеральной повестке как примера города, где реновация может быть реализована вслед за Москвой, связано с тем, что Екатеринбург – это крупный город с большими объёмами застройки, а в малые объёмы застройщики не пойдут, им это невыгодно. Но пока не обкатан механизм частно-государственного партнёрства, пока не будут выделены федеральные средства, приняты законодательные акты, прописаны механизмы, или, как принято сейчас говорить, дорожные карты – я считаю, поднимать эту тему было бы неосмотрительно.

По мнению политолога Анатолия Гагарина, о реновации в Екатеринбурге пока даже говорить рано

Сергей Мошкин, политолог, главный научный сотрудник Института философии и права УрО РАН:

Москва сегодня себе это может позволить, и там уже начали этот процесс потихоньку: речь идёт о первых пятиэтажных хрущёвках и более старых послевоенных домах. Рано или поздно и Екатеринбургу придётся это делать – срок эксплуатации этих хрущёвок даже превзошёл те сроки, которые были отпущены этим домам: многим из них по 60 лет, их достаточно много, и екатеринбургские власти с удовольствием пошли бы на что-то подобное – если бы были деньги, хотя бы такие, как в Москве. Это серьёзная проблема, и что с этим делать, пока не знает никто. Госпрограммы пока под это не предусмотрено.

Упоминание Екатеринбурга на федеральном уровне, я думаю, связано с тем, что мы – не самый бедный регион. Но проблема-то назревает по всей стране: когда-то хрущёвки были спасением для переселяемых из бараков, а теперь назревает вопрос – что с этим делать. Была волна массового строительства – но так же массово эти дома и стареют. Пока общих финансовых рычагов не просматривается, только Москва, где застройщики готовы переселять людей из-за слишком дорогой земли.

У нас таких возможностей нет – за исключением небольших фрагментов, где бараки сносят, людей переселяют – но это скорее плановая ежегодная работа, но не цельная общегородская кампания, которую можно было бы назвать кампанией реновации. Но в Верхней Пышме, в центре, потихоньку сносят бараки, у Автовокзала в Екатеринбурге их потихоньку убирают – застройщики готовы расселять такое жильё, но есть разница – расселить дом на 8 семей или четырёх-шестиподъездную хрущёвку, в которой от 60 до 90 квартир. Рано или поздно мы будем вынуждены к этому прийти, но пока нет внятного финансового механизма – или таких застройщиков, которые бы могли настолько серьёзно вкладываться.

Политолог Сергей Мошкин считает реновацию очень важной проблемой, для которой нужно искать механизмы и застройщиков, которые смогут себе позволить в неё вкладываться.

Тимур Абдуллаев, главный архитектор Екатеринбурга с 2015 по 2017 год, руководитель архитектурного бюро “Ин.Форм”

Тема реновации очень неоднозначна. С одной стороны, городская ткань иногда нуждается в реконструкции, а с другой – фактически это может привести к разрушению сложившейся городской среды. Чтобы реновация оправдывала свое название, в основу этого процесса должны быть положены механизмы тонкой регуляции, иначе яростное “реновирование” может привести к массовой сегрегации населения, уничтожению памяти места и исторического контекста. Один из главных вопросов – как реновировать. По определению, реновация – это новое качественное развитие городской ткани, и в городе есть множество территорий, действительно нуждающихся в этом. Но на деле всё сводится просто к замещению старой жилой застройки на новую, и при этом в основном – в центре города. И если раньше под снос через механизм развития застроенных территорий пускали 2–3-этажные дома, то теперь очередь дошла до 5-этажных. И далеко не всегда эти здания являются действительно аварийными и требующими срочного ремонта.

Как идёт реновация в Москве? Никто не пускает под снос хрущёвки в периферийных районах. Реновация касается центральных городских кварталов, где теперь по сути легально разрешено – без признания зданий аварийными – сносить их, переселять собственников, ну и, конечно же, самое главное – строить в несколько раз больше жилья. Это просто второе дыхание для строительного рынка Москвы и новые горизонты для девелоперов и застройщиков. Но что же выигрывает город, ведь он – это не только здания, это социокультурное пространство, люди, которые его населяют. И если начать переселять жителей целыми кварталами, то и местной городской идентичности в этих кварталах не останется. Другой немаловажный момент – как плоды реновации будут вписываться в существующий городской контекст, в образ города? Если на месте 2-3-этажных зданий вырастали 12- и 16-этажные, то на месте 5-этажных будут появляться 25-30-этажные: такова суровая реальность российского девелопмента. Но представьте подобную реновацию, скажем, в любом европейском городе, где, гуляя по городским кварталам, нам нравится ощущение человеческого масштаба зданий, а застройка даже новых жилых районов редко превышает 10 этажей. Насколько комфортно жить в городе 30-этажных стен и башен?

Ну и наконец, нельзя забывать, что любое здание когда-то потребует реновации. 50-100-150 лет, а дальше? Для жизни города это небольшой срок. И если сейчас замещать 3-5-этажные здания на 30-этажные для застройщиков рентабельно, то заместить уже “постреновационную” застройку привлечением частного бизнеса будет невозможно. Горизонт городского планирования не может быть таким коротким – город нельзя просто застраивать, нужно создавать устойчивую модель в долгосрочной перспективе, а реновация по примеру московской может оказаться довольно опрометчивым решением, которое впоследствии может обойтись российским городам очень дорого.

Архитектор Тимур Абдуллаев считает, что проводить реновацию так же, как в Москве, нам просто нельзя.

Реновация в Екатеринбурге

Московский опыт “жилищной революции” начинают пытаться воплощать в регионах. Власти Екатеринбурга заявили о старте программы реновации, но выяснилось, что затронет она не хрущевки, а бараки. Застройщики при этом оптимизм чиновников не разделяют, сетуя на отсутствие источников финансирования и недостаток правовых механизмов. Подробности – в материале Накануне.RU.

На днях заместитель главы администрации города по вопросам строительства Алексей Белышев заявил, что под реновацию в Екатеринбурге попадут микрорайоны Вторчермет, Старая Сортировка, Эльмаш и Химмаш.

По его словам, реновация затронет старый жилой фонд, деревянные 2-3-этажные дома, построенные в 60-е годы. При этом чиновник считает, что в перспективе дома, построенные более 60-70 лет назад, должны быть замещены новыми объектами.

Правда уже сегодня на пресс-конференции Белышев не смог конкретизировать эти планы, сказав, что реновация в городе “идет давно”, по всей видимости, имея в виду расселение из ветхого и аварийного жилья.

“Я подтверждаю, что программа реновации идет. Во-первых, она была в Екатеринбурге всегда. У программы есть несколько источников финансирования – это источники федерального и регионального бюджетов. Поэтому программа реализуется совместно с минстроем”, – пояснил замглавы администрации города.

По его данным, в области более 36,5 млн кв. м жилого фонда, а около 300 тыс. кв. м из этого числа должно замещаться. Однако этот показатель в Свердловской области пока не достигнут.

Также сейчас на федеральном уровне разрабатывается национальный проект, который предусматривает, что с 2022 года должно быть устойчивое снижение аварийного и ветхого жилья. Таким образом, финансирование программы реновации будет нацелено именно на выполнение этой задачи, пояснил Белышев.

Уральская столица может столкнуться с множеством трудностей при реализации программы, считает основатель компании “Маяк”, заслуженный строитель России Владимир Коньков. Как он рассказал в интервью с Накануне.RU, действующие правила, например, не позволят построить вместо двухэтажного барака высотку.

“Если брать ветхое жилье в Екатеринбурге, то здесь главная проблема заключается в том, что в 90-е у них отрезали огромные куски земли. Большинство из них сегодня имеют земельный участок практически по отмостке. А что можно построить на такой земле, когда ты обязан соблюсти еще и новые правила землепользования и застройки – это уже вторая трудность. Согласно новым ПЗЗ, в Екатеринбурге в значительной степени уменьшилось “пятно застройки”, этажность. В итоге, вместо двухэтажного барака застройщик сможет построить точно такой же двухэтажный дом. И смысл тогда? Ни один застройщик не согласится на такое. Это сплошные убытки. Поэтому надо менять ПЗЗ, хотя бы для строительства домов в рамках программы реновации”, – пояснил Владимир Коньков.

Также, по мнению строителя, возникнет проблема и с переселением горожан из ветхого жилья и выплатой компенсаций, так как “человек всегда хочет больше и больше”.

“В каждом из многоквартирных домов, как минимум, есть одна квартира, которая принадлежит муниципалитету. Тут возникает проблема с переселением. Если с обычными гражданами еще можно договориться, то здесь на первый план выходит “свой/чужой”: в случае с переселением все может закончиться предоставлением равной по площади квартиры, а если придется возмещать компенсацию, то могут затребовать и три трехкомнатные квартиры. Человек всегда хочет больше и больше. Жадность не имеет границ. Мы неоднократно сталкивались с подобными запросами, когда расселяли частный сектор”, – рассказал Накануне.RU Владимир Коньков.

Руководитель компании “Атомстройкомплекс” Валерий Ананьев поддержал идею провести реновацию в Екатеринбурге, но при этом сделал акцент на сохранении культурных памятников. По его словам, реновация должна сопровождаться изменением законов, а несовершенство законодательства создает трудности при расселении и сносе ветхого жилья, а также при реконструкции культурных памятников и сталинок, которые реновация коснуться не должна.

Он тоже отмечает, что сейчас законодательство не позволяет безболезненно сносить ветхие дома: каждый такой процесс сопровождается судебными тяжбами.

“Мы сносим какой-нибудь ветхий дом и сразу попадаем в суды. Понятно, что люди хотят жить в современных условиях, больших квартирах. В нынешней экономической ситуации мы не можем себе позволить их переселять, они останутся стоять на очереди, но мы им предоставляем то, что нужно”, – отметил глава АСК.

Балышев при этом подтверждает, что основной проблемой, с которой в скором времени придется столкнуться в реализации этой программы, являются правовые инструменты.

“Здесь правовые инструменты являются приоритетами, потому что сам вопрос о замещении старого жилого фонда – это гражданско-правовое взаимоотношение с собственниками зданий, которые перерастают в многолетние суды. Это всегда сложные социальные вопросы. Поэтому здесь вопрос статусово-муниципальной или государственной нужды – это вопрос законодательный”, – заявил Алексей Белышев, впрочем, не конкретизировав, в какие сроки и какие нормативно-правовые акты возможно изменить.

Видимо поэтому и эксперты пока затрудняются сказать, как реновация повлияет на рынок и стоимость квадратных метров. Руководитель аналитического центра Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков пояснил Накануне.RU, что если у города действительно появятся иные источники финансирования, помимо городского бюджета, то, возможно, это и отразится на рынке жилья.

“Очевидно, что в бюджете Екатеринбурга на снос и перестройку целых районов денег просто нет. То, что сейчас происходит, это все делается силами компаний частных застройщиков, которые в основном за свой счет расселяют старые дома и строят новые. Но темпы этого расселения крайне низкие, этот процесс на рынок никак не влияет. Если будут иные источники финансирования, другие масштабы и объемы, то, может быть, и повлияет. А пока этого в Екатеринбурге не происходит. Мы можем называть реновацией и то, что отдельные дома сносят, а людей просто переселяют, но это происходило всегда”, – поделился с Накануне.RU Михаил Хорьков.

Стоит отметить, что к концу года в регионе традиционно планируют построить 2 млн кв. м жилья, а в Екатеринбурге – 1 млн кв. м. С начала года в Свердловской области введено в эксплуатацию 124 объекта, среди которых 18 многоквартирных домов, 14 – малоэтажных и 92 объекта нежилого назначения.

600? ‘600px’: ‘100%’ ); w />

Источники:
http://www.znak.com/2018-04-23/renovaciya_v_ekaterinburge_stoimost_sroki_opaseniya
http://renovar.ru/renovatsiya-v-regionah/renovatsiya-v-ekaterinburge
http://renovation.tbcc.ru/article/3930
http://66.ru/realty/news/206592/
http://www.e1.ru/news/spool/news_id-484774.html
http://www.nakanune.ru/articles/114176/
http://gosinfo.guru/renovatsiya/zhilishhnogo-fonda-v-rostove-na-donu