По какой цене продается доля в квартире?

По какой цене продается доля в квартире?

Если у вас возникают проблемы, связанные с долевой собственностью по квартире, то первоочередным вопросом выступает следующий: «Как оценить долю в квартире, и что оказывает влияние на ее цену?».

Владельцы проблемных долей в квартирах зачастую даже не допускаются в помещение квартиры, в которой имеют свою долю. По данному факту, они начинают выяснять, сколько стоит доля в квартире при тех обстоятельствах, что она будет продана отдельно от всей остальной жилплощади.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Как оценить стоимость доли квартиры

Вам будут необходимы такие документы:

• Свидетельство о госрегистрации права на объект недвижимого имущества;
• Ксерокопия выписки из Бюро технической инвентаризации;
• Документ, удостоверяющий личность лица-собственника.

Порядок действий

Ваша цель – согласование со всеми собственниками квартиры продажи ее целиком, с последующим разделением денег. При таком раскладе событий, доли будут рассчитаны в пропорции с общей стоимостью квартиры. Данный вариант выступает наиболее выгодным выходом для заинтересованного собственника доли.

При условии, что собственники не поддерживают идею продажи всей квартиры, вам следует договариваться с ними о выкупе своей части, что называется «полюбовно».

Оформить дарственную на долю в квартире.

Как отказаться от доли в квартире в пользу другого собственника, читайте тут.

Когда доля выкупается со стороны собственников с параллельным возникновением у них прав собственности относительно всей квартиры, стоимость отдельной доли, в таком случае, по сути, приравнивается к соразмерной части среднерыночной цены за квартиру.

Если данные события происходят среди родственников, то возможна корректировка цены (в большую или же меньшую сторону, а также возможность рассрочки).

Когда договоренности не достигается, вам стоит обратиться за консультацией к юристу или иному специалисту в сфере недвижимости. Таким специалистом может быть риэлтор, который специализируется на вопросах с долями, или профессиональный оценщик.

Выбранный вами специалист осуществит оценку доли, а исходными данными для этого выступят аналогичные предложения на рынке недвижимости, с учетом поправок.

Для расчета стоимости доли, можно использовать данную формулу: (Скв*Д:2)*К, в которой Скв – рыночная стоимость квартиры, Д – объем доли, К – коэффициент по учету параметров.

Данный коэффициент учета параметров должен рассчитываться, исходя из нескольких факторов, среди которых: площадь квартиры, число помещений (комнат), размеры доли, доступ в помещение квартиры, насколько сделка срочна, долговые и прочие обременения на квартире, число сособственников, наличие детей, прописанных и проживающих в квартире.

При попытке сэкономить и справиться самостоятельно, вам следует учесть то, что цена на долю, которая выкупается третьими лицами (не являющимися собственниками), будет минимум на 30% ниже, чем рыночная ее стоимость.

Вам следует постараться до продажи доли установить порядок эксплуатации квартиры посредством согласования данного вопроса с собственниками, или же выделить долю в натуральной форме (отдельная комната) в порядке судебного разбирательства. Данный фактор – один из основных при оценке доли.

Провести оценку комнаты можно и в самостоятельном порядке. Для этого необходимо изучить рынок аналогичных предложений в специализированных изданиях. В данном случае, будут учтены такие параметры, как место расположения квартиры, этажность, тип здания (дома), его планировка, площадь комнат, общее состояние квартиры, реальная возможность беспрепятственного доступа и проживания и, как вариант, соседи по площадке или подъезду.

При условии, что порядок эксплуатации не установлен, однако, существует подобная возможность, держите ориентир по цене на самую маленькую комнату, стоимость которой уменьшена примерно на треть (что объясняется предстоящими расходами нового собственника на установление подобного порядка).

При отсутствии возможности выделения комнаты в натуре (к примеру, 1/8 часть «однушки»), стоимость таковой, как правило, в 10 и более раз ниже рыночной.

Как продать долю в квартире

При условии, что лишь один из собственников объекта недвижимости реализует свою долю в праве на таковую, данный факт не самым лучшим образом отразится на оперативности продажи и стоимости данной доли. Это можно объяснить тем, что желающих заниматься разделением жилья не так уж и много, однако таковые имеются.

Отметим, что это не единственный аспект сложности во время реализации доли в общей собственности. Суть в том, что остальные собственники обладают преимущественным правом на ее покупку.

Данное право осуществляется таким образом: при продаже своей доли, в первую очередь, вы обязаны предложить ее приобретение другим собственникам, указывая при этом все основные условия купли-продажи.

Если собственники отвечают согласием, то доля продается в их пользу. При условии, что собственники не захотят покупать вашу долю, или же в течение месячного срока после их уведомления не приобретут вашу долю, то вы имеете право на продажу ее в пользу посторонних лиц.

Однако договор купли-продажи с посторонними лицами должен быть осуществлен на тех же условиях, которые прежде были озвучены для сособственников.

Как правильно оформить соблюдение преимущественного права для собственников?

С целью обойти такие проблемы, следует с особой внимательностью заниматься оформлением документации: предложение о покупке доли стоит направлять сособственникам квартиры в письменной форме и, в обязательном порядке, заняться организацией подтверждения факта получения данного предложения.

Реально осуществить передачу уведомления о продаже в форме «из рук в руки» и, при этом, дать сособственнику на подпись дубликат данного уведомления. Помимо подписи, обязательным будет указание даты вручения уведомления.

Есть также вариант направления уведомления по почте, посредством заказного или ценного письма с уведомлением о вручении.

Таким образом, будет осуществлена ваша личная подстраховка от возможных недобросовестных деяний со стороны остальных собственников, которые могут изначально проигнорировать ваше предложение о покупке доли, а затем заявить об отсутствии факта уведомления.

При каких обстоятельствах преимущественное право не будет действовать?

Единственный вариант – продажа с публичных торгов. Так продают долю в квартире кредиторы, когда иного имущества и денежных средств у должника недостаточно для покрытия долга.

Не каждая доля в квартире подлежит взысканию в счет долга, поскольку, согласно общему правилу, отнимать единственное жилье у гражданина нельзя.

Существует только два случая, при которых взыскание будет допустимым:

• Доля в праве на жилье выступила предметом ипотеки (при таких обстоятельствах, разрешается взыскать, в том числе, и единственную квартиру);
• Если должник не живет в той квартире, где у него есть доля и прописан по другому адресу, основываясь на договоре социального найма, или же имеет в своей собственности иное жилье.

Как поступать, если один из сособственников выступает против реализации квартиры?

При небольшом размере доли гражданина, который сопротивляется продаже объекта недвижимости, есть возможность выкупить у него долю в принудительном порядке. Для этого нужно обратиться в суд с таким иском.

При условии, что данный сособственник живет в общей квартире, суд не вправе обязать его продать принадлежащую ему долю.

Налог

Денежные средства, вырученные от продажи недвижимости или ее доли, выступают в качестве дохода, с которого необходимо платить налог в размере 13% от полученной, согласно договору, суммы.

Существуют обстоятельства, при которых НДФЛ выплачивать не требуется: при условии, что доля принадлежит гражданину на праве собственности на протяжении более трех лет.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Оценка доли в квартире

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Одним из важных этапов при продаже доли в квартире является ценообразование. Данная процедура значительно сложнее, чем продажа жилья полностью. Сложность при подготовке к сделке зачастую состоит в конфликтных отношениях между сособственниками. Рассмотрим, как проводится оценка доли в квартире.

Продажа доли без оценки

Определить стоимость квартиры в целом несложно. Существует несколько способов.

Причем, величина может быть установлена собственником по его инициативе. Единственным ограничением является необходимость продажи объекта не менее 0,7 от кадастровой стоимости. В противном случае необходимо оплатить повышенный налог.

С долей ситуация обстоит сложнее. Как показывает практика, большинство собственников при выставлении часть жилья на продажу для третьих лиц определяют стоимость от общей цены квартиры. Например, гражданин продает 1/3 долю в квартире, стоимостью 3 000 000 р. Он устанавливает цену в размере 1 000 000 р.

Такая часть называется идеальной. Получить ее при продаже квартиры не полностью, а по долям, практически невозможно.

Риелторы рекомендуют установить цену на 20 – 30% ниже идеальной доли. Но даже в таком случае скорая продажа не гарантирована.

В 2022 году рынок недвижимости перенасыщен предложениями о продаже долей в квартире. Он пользуется популярностью, а основной причиной избытка предложений является необоснованно завышенная цена.

Как правило, завышенное ценообразование формируется агентствами недвижимости. При посещении организации, специалист сразу ориентирует продавца на максимальную стоимость.

Однако получение такой цены не гарантировано. Объект стоит без продажи 6 – 12 месяцев. После чего агентство предлагает значительно уменьшить стоимость. Собственник, желая сбыть часть жилья, соглашается.

Чтобы не тратить время на бесполезное ожидание, можно оценить долю самостоятельно. Рассмотрим, как это сделать.

Как определить стоимость доли в квартире при продаже

Оптимальным решением является обращение в специализированное агентство. Стоимость услуг таких компаний обычно невысока. Не более 3 000 – 5 000 р.

При выборе организации целесообразно отдать предпочтение крупному агентству, которое имеет лицензию на данный вид деятельности. Обязательным условием является заключение контракта с организацией. Подготовка документации займет 3 – 5 дней.

Важно! Обращение за оценкой потребует наличие всех документов на квартиру. Поэтому необходимо обратиться в специализированную компанию до обращения в агентство недвижимости.

Доля, без определенного порядка пользования

Под порядком пользования понимается наличие соглашения с содольщиком или решения суда о использовании квартиры. Мера может быть применена в отношении жилья, которое поделено на доли. Если часть соответствует одной из комнат, то гражданин получает право пользования конкретной комнатой на постоянной основе, а также местами общего пользования.

Зачастую такой документ у граждан отсутствует, так как определить порядок использования в однокомнатной квартире невозможно. Поэтому гражданин будет владеть долей юридически, но не сможет вселиться в помещение.

Доля с определенным порядком пользования

При наличии документа об определении порядка пользования объектом, продать часть проще. Поэтому стоимость доли будет выше.

Наличие документа подразумевает возможность свободного доступа в квартиру. Это повышает приоритет жилья на рынке недвижимости.

Положительные факторы, влияющие на оценку

Чем больше положительных факторов имеет доля, тем выше итоговая стоимость жилья.

Перечень факторов:

1. Отсутствие других жильцов в квартире (+50% к цене). Ситуация случается редко. Но многие граждане желают пользоваться всей квартирой, купив часть. Даже если ситуация временная (сособственник несовершеннолетний, осужденный, лицо, имеющее другое жилье), покупка будет выгодной.
2. Вторая доля сдается в аренду (+10%). Совладельцы определили порядок пользования и каждый из них распоряжается объектом по своему усмотрению. Часть будет аналогией коммунальной квартиры.
3. Квартира имеет только 2 владельцев (+20%). Чем больше сособственников, тем ниже собственность. Причем, не имеет значение, какие у них части. Даже купив 2/3 доли, по факт гражданин сможет пользоваться только 1/3. Поэтому если объект имеет 2 совладельцев, которые имеют равные доли.
4. Большая площадь (+30%). На практике, 80 кв.м. можно разменять на 2 однокомнатные квартиры. Поэтому, покупатель в дальнейшем может получить размен.
5. Наличие изолированных комнат по числу владельцев (+40%). Например, двухкомнатная квартира с изолированными комнатами при наличии 2 совладельцев.
6. Хорошие отношения между сособственниками (+20%). Если второй владелец не ограничивает возможность использования жилья, это существенный плюс к цене. Приобрести квартиру с конфликтными соседями предпочитают «профессиональные соседи».

Отрицательный факторы, влияющие на оценку

Каждый отрицательный фактор отнимает процент от стоимости части. В ряде случаев, продажа объекта является и вовсе нерентабельной. В таких ситуациях, граждане продают доли «черным риелторам» за минимальную стоимость, чтобы получить хоть какие-то деньги.

Список факторов:

1. Большой размер части (-20%). Собственник желает получить идеальную долю. Однако на практике, это не возможно. Поэтому большая часть часто переоценена.
2. Невозможность посмотреть объект перед продажей (-50%). Это означает, что владелец не имеет доступа в квартиру. Вариант подходит для прописки.
3. Много жильцов (-50%). Вне зависимости от размера доли, сложно проживать в квартире, где живет чужая семья. Кроме того, это дополнительная нагрузка на сантехнику. Кроме сособственника доли в жилье имеет право проживать члены его семьи.
4. Дорогая квартира (-100%). Если оценивается элитное жилье, то шансов продать часть практически невозможно. Проще купить целое жилье, чем долю в слишком дорогой квартире.
5. Совладелец, состоящий на очереди на субсидию (-30%). Отсутствие личных денежных средств у совладельцев является причиной, по которой невозможно получить размен. Если потребуется доплата, они откажутся. А получение помощи от государства может растянуться на десятки лет.
6. Наличие несовершеннолетних сособственников (-30%). Продажа доли ребенка возможна только с согласия отдела опеки. Получить его достаточно сложно. Поэтому получить размен будет сложно. Чем больше детей, тем больше сложностей с квартирой.

Порядок оценки

Предварительно необходимо выяснить, сколько стоит идеальная доля. После чего, необходимо провести анализ положительных и отрицательных факторов. Цена рассчитывается от идеальной части.

Пример. 3 комнатная квартира оценивается в 9 000 000 р. Дольщиков 3, один из них несовершеннолетний. Отношения между совладельцами хорошие, но порядок пользования не определен. Идеальная доля составит 9 000 000/3=3 000 000. Один из несовершеннолетних собственников уменьшает стоимость на 30% Возможность пользоваться долей увеличивает цену для выкупа на 20%. Таким образом, цена составит 2 700 000 р.

Но для того, чтобы доля продалась скорее, целесообразно уменьшить цену еще на 10 – 15%. Исходя из данной стоимости можно выставлять объект на продажу.

Чтобы узнать сколько стоит доля в квартире, необходимо провести беспристрастный анализ. На основании выводов можно делать расчеты. Дополнительно необходимо привлечь специалистов. Однако перед продажей объекта целесообразно получить консультацию юриста. Чтобы специалист дал точную консультацию, нужно описать ситуацию в форме обратной связи.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сколько стоит доля в квартире

Сделки с квартирными долями всегда были непростыми и довольно запутанными. А теперь правила игры здесь в очередной раз изменились.

БН разбирался, сколько сегодня стоят доли в квартирах, реально ли собственнику оценить их стоимость самостоятельно и что следует учитывать перед проведением сделки.

Правила меняются

На фоне многочисленных сюжетов в СМИ о квартирном рейдерстве, когда именно доли использовались для махинаций с жильем, предложения по регулированию долевых сделок активно зазвучали лет 6-7 назад.

С начала 2015 года для всех сделок по возмездному отчуждению долей было введено обязательное нотариальное удостоверение.

А в начале июня нынешнего года вступил в силу закон, согласно которому уже любая смена собственника долей недвижимости будет оформляться исключительно через нотариуса.

По словам экспертов, новая законодательная инициатива изначально направлена против практики фиктивного дарения долей.

Согласно ранее действовавшему законодательству, правом преимущественного выкупа доли в квартире сегодня являются сособственники продавца. То есть перед тем, как выставить свою долю на рынок, продавец был обязан предложить ее соседям, и только получив их отказы, имел право передать объект стороннему покупателю.

В этом механизме быстро были найдены лазейки. К примеру, с помощью одной из них собственник доли сначала дарил ее маленькую часть (в пересчете на «квадраты» такой подарок мог составить 1 кв. м), после чего уже без проблем с законом продавал новому сособственнику оставшуюся часть.

Характерно, что этим способом пользовались и те продавцы, которые никакого отношения к рейдерству не имели, а хотели всего лишь распорядиться своим имуществом.

Так поступали владельцы доли в многокомнатных квартирах с множеством сособственников, согласовать с которыми продажу иногда было практически невозможно. Юристы по работе с долями любят приводить в пример квартиры, сформированные в результате расселения бывших общежитий: число комнат там нередко превышает десяток, а количество сособственников может быть в два-три раза больше. Не то что получить отказ, а просто выяснить местонахождение этих людей не всегда представляется возможным.

Отныне эта лазейка, по мнению законодателей, будет закрыта. Теперь уже неважно – дарите вы долю или продаете ее, в любом случае без нотариата сделать это будет невозможно.

Подразумевается, что именно нотариус проверит, не является ли сделка дарения притворной, маскирующей скрытую сделку купли-продажи. Как это будет возможным реализовать на практике – закон умалчивает.

Кстати, нотариальный тариф для удостоверения сделок с долями сегодня составляет 0,5% от стоимости объекта, но не более 20 тыс. рублей.

Что такое доля?

Согласно статье 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Оно может принадлежать этим лицам с определением доли каждого из собственников (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Другие статьи ГК довольно подробно регламентируют такие вопросы, как раздел имущества, находящегося в долевой собственности, выдел из него конкретной доли, владение и пользование таким имуществом, его продажу и т. д.

По словам генерального директора АН «Доли.ру» Игоря Аболемова, согласно официальной статистике более 80% городской жилой недвижимости находится в общей собственности.

По данным экспертов, доли, конечно, характерны для жилья в домах исторического центра и в коммуналках. Но иногда они есть даже в новых жилых комплексах, недавно выведенных на рынок. Такое случается, к примеру, после развода супругов, купивших новую квартиру, или смерти пожилого владельца жилья в новостройке и вступления его родственников в права наследства.

Большая часть долей появилась в результате совместной приватизации жилья. Чуть меньший объем рынка – это наследные доли. И есть, наконец, доли, образовавшиеся в результате раздела совместно нажитого имущества.

Кому они нужны?

По мнению экспертов, основных покупателей долей условно можно разделить на три категории.

К первой относятся иногородние граждане, которые приобретают долю с целью получения прописки и решают целый ряд проблем: от регистрации по месту жительства до возможности получения ипотечного кредита, устройства на работу и т. д.

Ко второй категории покупателей можно отнести тех, кто приобретает долю с целью фактического проживания. Как правило, это те люди, кому не хватает денег на покупку комнаты в коммуналке, а арендовать жилье они не могут или не хотят.

И, наконец, заметная часть долей выкупается профессиональными операторами этого сегмента рынка, которые рассчитывают приобрести впоследствии оставшиеся доли в данной квартире, выгодно продать свой объект одному из сособственников, выделить одну из комнат с определением порядка пользования и т. д.

Определение порядка пользования – это фактическая привязка доли к одной из комнат. Дело в том, что в Петербурге доли изначально прописываются как дробная часть квартиры: 1/2, 2/5 и т. д. и т. п. Определить, какая именно комната соответствует вашей 1/2 можно либо по добровольному согласию всех собственников (с нотариальным удостоверением), либо – по решению суда.

При этом владелец доли имеет право претендовать на комнату лишь в том случае, если метраж доли равен или превышает по размерам метраж комнаты.

То есть если ваша доля в пересчете на метры составляет 15 кв. м, а размер комнат в квартире: 10 кв. м, 16 кв. м и 20 кв. м, то по решению суда вам может быть определена лишь комната в 10 кв. м и никакая другая.

Они очень дешевые

С 2014 года, после вступления в силу так называемого закона о резиновых квартирах (ФЗ № 376) и последовавшего ряда судебных определений и разъяснений, в Санкт-Петербурге сложилась практика, по которой получить право фактического проживания и прописаться стало возможно лишь собственнику доли, составляющей в пересчете не менее 4 кв. м жилой площади.

Как отмечают эксперты Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», это законодательное изменение довольно четко структурировало рынок долей по размеру и стоимости.

Доли, площадью менее 4 кв. м, в итоге практически перестали быть востребованы на рынке. Их цена может начинаться от 50 тыс. руб., но и в таких случаях они не всегда находят покупателей.

Ко второй категории можно отнести доли под прописку, равные или немного превышающие 4 кв. м, их цена начинается примерно от 200 тыс. руб.

В два и более раза дороже стоят объекты, где проживать можно не только теоретически, но и практически, но в которых невозможно определить порядок пользования с привязкой к конкретной комнате. К примеру – 1/2 однокомнатной квартиры.

И, наконец, доли, которым можно определить порядок пользования, сегодня экспонируются на рынке по цене 50-70% от стоимости этой комнаты.

Игорь Аболемов, генеральный директор АН «Доли.ру»

– Идеальный вариант, позволяющий владельцу доли получить максимальную цену за свой объект, – это договориться с остальными собственниками и разделить средства, вырученные от продажи квартиры как единого целого.
Но удается это далеко не всегда.

Сроки проведения сделок с долями квартиры зависят от сложившейся ситуации. В самые короткие сроки можно продать или купить доли при условии, что все собственники пришли к мирному соглашению. При возникновении конфликтов сроки могут растягиваться на неопределенное время.

В этом случае самое простое – продать свою долю через агентство, которое специализируется на этих вопросах, имеет профессиональных юристов и отработанные схемы работы.

Оценка стоимости доли в квартире при продаже

Сколько стоит доля в квартире? Как оценить долю в квартире и не ошибиться? Что такое оценка доли в квартире. Доля в квартире, как ее использовать в своих целях? Все эти вопросы возникают у желающего продать долю в квартире и очень важно найти правильные ответы, которые будут являться залогом успешной продажи доли.

Сотрудники нашего агентства, совершенно бесплатно помогут вам оценить долю в квартире и подготовить требующуюся документацию для последующей продажи доли квартиры в соответствии с действующим законодательством. Мы полностью возмем на себя, организвцию, подготовку и проведение сделки. Ваша доля в квартире, будет продана по максимальной цене в минимальный срок.

Стоимость доли квартиры – оценка и продажа

Оценить долю в квартире и не ошибиться с оценкой доли является самым важным и ключевым моментом с которого начинается продажа доли в квартире. Оценить долю в квартире исходя из множества на первый взгляд незначительных факторов, сможет лишь агентство, занимающиеся долевой собственностью.

Когда принимается решение о продаже доли в квартире , собственник обычно ошибочно считает, что в отношении стоимости доли в квартире, перед ним открываются весьма радужные перспективы. Только правильная оценка стоимости доли в квартире приведет к ее продаже.

Вот пример, распространенной ошибочной оценки : вся квартира стоит 12 000 000, имея 1/2 долю в квартире, делят 12 000 000 на два и ошибочно оценив долю в квартире 1/2 в 6 000 000 рублей. Далее собственник доли безуспешно долгое время пытается продать долю в квартире по такой цене с дисконтом 10-20% не понимая, что это не реально.

Рынок долевой собственности диктует свои условия. Спрос рождает предложения, а на сегодняшний день предложений по продаже долей в квартире гораздо больше, чем покупателей на этот вид недвижимости. Конечно, приведенные выше расчеты стоимости доли в квартире совершенно верны с точки зрения математики.

Такие подсчеты можно было бы назвать актуальными, если бы квартира продавалась целиком, но ведь другой собственник – «сосед» не хочет этого делать, он против совместной продажи квартиры. В такой ситуации стоимость доли в квартире будет дешевле в два раза.

Оценить долю в квартире, правильно можно таким образом. Вся квартира стоит 12 000 000, имея 1/2 долю в квартире, делим 12 000 000 на два, получается 6 000 000, и так как “сосед” не хочет продавать квартиру совместно, тем самым уменьшает стоимость Вашей доли в квартире в два раза.

Соответственно 1/2 доля в квартире стоимостью 12 000 000 оценивается на рынке долевой собственности в 3 000 000. Это та сумма, к которой, в зависимости от ситуации в данной квартире, будут прибавляться плюсы или минусы, незначительно повышающие или понижающие стоимость доли в квартире.

К примеру, есть доступ в квартиру, есть отказ “соседей” от преимущественного права выкупа. Это плюс. Оценка доли в квартире , должна иметь индивидуальный подход. Вас не пускают в квартиру и “сосед” окопался и держит оборону, наличие несовершеннолетних. Это, конечно, минус.

Таких + и – может быть много, но они не очень значительны, стоимость доли в квартире, в любом случае, будет колебаться вокруг основного значения, в данном случае 3 000 000. Вы сможете убедиться в этом, изучив наши предложения по продаже долей в квартирах. Прежде чем наметить продажу доли стоит сначала выяснить сколько на самом деле стоит ваша доля в квартире.

Тех, кто покупает долю в квартире гораздо меньше, чем тех, кто покупают комнаты. Доля в квартире – новый сегмент на рынке недвижимости, доли в квартирах покупают определенные группы людей и рынок, исходя из этого, диктует свои цены. Доля в квартире стоит 50% от того, что Вы получили бы при совместной продаже всей квартиры. Желающих продать долю в квартире много, а вот найти покупателя действительно сложно.

Можно попытаться найти желающего купить долю в квартире путем подачи частных объявлений и потерять все нарвавшись на афериста, а можно пойти более простым и правильным путем, обратиться в агентство недвижимости, которое занимается именно долевой собственностью. Поверьте, если цена доли в квартире определена правильно, то продана она будет в течение одного месяца, а если нет, то продавать ее можно годами.

Агентства намеренно завышают стоимость доли для привлечения клиентов

Многие агентства недвижимости, когда Вы звоните, желая оценить долю в квартире, с целью привлечения клиентов, называют заведомо завышенную стоимость доли квартиры. Логика проста, для них главное заманить продавца в офис и заключить с продавцом доли в квартире агентский договор, причем совершенно не важно на каких условиях. Через какое-то время они медленно, но уверенно начнут вас понижать в цене, несмотря на то что при первом звонке Вам озвучивалась совершенно другая стоимость доли.

Много чего говорят и обещают, зазывая в офис. Но приехав, Вас застигнет разочарование, так как выкупать агентство именно сейчас не может, клиент, который вроде бы хотел купить, куда-то пропал. Трудно в этом признаться, но Вам просто наврали, не надо продолжать какие-либо отношения с людьми, которые Вас обманывают. Что дальше, попытка Вас оставить без денег?

У них только одна цель – заключить с Вами агентский договор, “зацепить” Вас, обещая невозможное, для того, чтобы в дальнейшем, мотивируя такими фразами, как “рынок сейчас стоит . “, понемногу, месяц от месяца, беря Вас практически “измором”, понижать в цене. Многие, к сожалению, позволяют себя убедить и уговорить заключить агентский договор на продажу доли в квартире, думая, что в других агентствах все то же самое и зачем еще куда-то ехать, мол везде все одинаково. Но это неправильно.

Цена на долю квартиры:без обмана

К примеру, если в нашем агентстве сказали, что мы произведем срочный выкуп доли в квартире , то мы именно это и сделаем, в те сроки, которые с Вами обговорили. Если мы сказали, что у нас на Вашу долю в квартире есть покупатель, то он на самом деле есть и нам не нужно заключать с Вами агентский договор на три месяца. Договор с Вами будет заключен на срок не более одной недели, которая понадобится для подготовки и проведения сделки.

Также мы свои слова всегда готовы подтвердить деньгами, переданными Вам в качестве аванса за долю в квартире. Не позволяйте себя обманывать. Вот список продаваемых долей в квартирах . Мы специально указываем в примечании стоимость всей квартиры, для того, чтобы можно было понять, сколько стоит доля в квартире , которая Вам принадлежит.

Для долей в квартирах, где спокойная обстановка и соседи не против того, что Вы продаете свою долю в квартире или совсем не проживают, применяется другая оценка стоимости доли в квартире. Допустим, существует возможность определения порядка пользования. В пользование выделяется отдельная комната (комнаты).

Рассмотрим двухкомнатную квартиру, которая имеет изолированные комнаты с жилой площадью 17 и 12 кв. метров, Здесь есть 1/2 доля в квартире. Точкой отсчета всегда считается самая маленькая комната в квартире. В случае нахождения покупателя, который будет проживать в данном помещении, стоимость доли в квартире составит около 60-80% от стоимости такой же комнаты в коммунальной квартире.

как продать долю в квартире , если нет доступа в квартиру.
как продать долю в квартире , если есть задолжность за квартиру.
как продать долю в квартире , без отказа от преимущественного права выкупа.
как продать долю в квартире , принадлежащую несовершеннолетниму.

Мы знаем как продать долю в квартире , и сколько доля реально стоит.
Мы оценим долю в квартире исходя из реалий сложившегося рынка. Продажа доли в квартире, является основным нашим направлением. Законность и соблюдение всех норм гражданского права, крайне важна в таком тонком вопросе, как продажа доли в квартире. Обращайтесь в наше агентство, по любым вопросам связанным с продажей доли в квартире и мы с радостью Вам поможем.

Оценка доли в квартире

Для совершения имущественных сделок с квартирой, находящейся в общей долевой собственности, необходимо знать стоимость тех или иных долей. Стоимость доли рассчитывается путем проведения оценки. В каких же случаях применяется данная процедура, и из каких факторов складывается цена доли жилья?

Когда требуется определение стоимости доли

Оценка стоимости жилья требуется тогда, когда собственник хочет продать принадлежащее ему имущество. Хорошо, если владелец имеет доступ к недвижимости и может оценить ее хотя бы предварительно. Однако нередко происходит так, что гражданин, имеющий долю в квартире, не только не проживает в данном жилом помещении, но и практически его не посещает. Тогда профессиональная оценка недвижимости оказывается еще более важной.

Другая распространенная ситуация, при которой требуется такая оценка, – это желание собственника или сразу группы собственников в принудительном порядке выкупить ничтожно малую долю совладельца. Такая практика применяется в том случае, если дольщики, решившие реализовать квартиру целиком, сталкиваются с несогласием только 1 хозяина на проведение сделки.

Конфликты подобного типа разрешаются в судебных инстанциях, однако чтобы дело было рассмотрено по существу, сторонам понадобится провести оценку стоимости спорной доли. В случае удовлетворения исковых требований собственник, инициировавший судопроизводство, должен будет выплатить ответчику компенсацию (полную стоимость ничтожно малой доли), а взамен – получить себе его часть недвижимости.

Определить, сколько стоит доля в жилом помещении, также потребуется в следующих ситуациях:

• совершение сделок по отчуждению (не только купля-продажа, но и передача в наследство, мена и пр.);
• разделение имущества между супругами или наследниками;
• страхование собственности;
• оставление доли жилья в качестве кредитного залога;
• использование доли жилья в качестве уставного капитала фирмы.

Способ №1: как определить стоимость доли при продаже целой квартиры

Изначально хозяевам понадобится узнать рыночную стоимость отчуждаемой недвижимости. Данная сумма рассчитывается либо опытным экспертом-оценщиком, либо самими собственниками – путем простого сравнения. Этот метод заключается в мониторинге Интернет-базы квартир и поиске таких объектов, которые по описанию и параметрам схожи с параметрами продаваемой недвижимости. Важно, чтобы объявления были актуальными. Жилые помещения, с которыми проводится сравнение, должны либо продаваться в настоящий момент времени, либо быть проданными совсем недавно.

При расчете стоимости целой квартиры, которую решают продать сразу все дольщики, необходимо учитывать следующие показатели:

1. Площадь.
2. Этажность.
3. Количество комнат.
4. Наличие ремонта.
5. Месторасположение.
6. Тип дома и год его возведения.
7. Окружающая инфраструктура.

После проведения сделки купли-продажи каждый дольщик получит такое количество денежных средств, которое рассчитывается по формуле «рыночная цена всей квартиры ÷ количество всех долей *размер своей доли».

Пример. 4 собственника имеют по 1/4 доли в 2-комнатной московской квартире, расположенной в спальном районе. Жилое помещение относится к категории стандартных (эконом-класс). Совладельцы решают продать недвижимость 1 покупателю. На рынке недвижимости стоимость аналогичных квартир варьируется в ценовом диапазоне от 6 до 8 млн. рублей (в зависимости от района).

Путем тщательного анализа данных собственники устанавливают, что реальная стоимость принадлежащей им квартиры – 6 млн. рублей. Это значит, что после осуществления сделки купли-продажи каждый из бывших владельцев получит по 1,5 млн. рублей (6 млн. ÷ 4 доли * 1 долю). Это значение называется идеальной ценой доли квартиры.

Способ №2: расчет цены доли, отчуждаемой близкому лицу

При реализации доли квартиры важным является и то, в пользу кого происходит возмездное отчуждение. Если приобретателем выступает 3-е лицо, то все оказывается очевидным, – расчет стоимости производится на основании реальных показателей и параметров недвижимости. Однако если приобретателем выступает лицо, знакомое и близкое продавцу, то в дело может вступить т.н. «субъективный фактор».

Собственник вправе договориться с приобретателем об определенных послаблениях и скидках на отчуждаемую долю. В таком случае цена будет индивидуальной и не подлежащей рациональному объяснению опытным оценщиком (ведь фактически владелец просто берет и устанавливает ту или иную стоимость). Данное право может быть как использовано продавцом, так и оставлено им без внимания.

Пример. После развода гражданин Н., владеющий ½ долей в праве общей собственности на жилое помещение, захотел реализовать свою часть недвижимости в пользу бывшей супруги. Женщина осталась проживать в квартире с несовершеннолетними детьми, рожденными ею от Н. Бывшие супруги договорились, что цена на отчуждаемую долю окажется меньше, чем если бы Н. реализовывал свое имущество в пользу 3-их лиц.

Женщина приобрела отчуждаемую долю по имеющемуся у нее преимущественному праву выкупа, т.к. владелицей другой ½ доли значилась именно она.

Способ №3: расчет цены доли, отчуждаемой 3-ему лицу

Самым непростым и невыгодным для владельца можно назвать тот случай, когда ему приходится продавать свою долю 3-ему лицу. Дело заключается в том, что 1 кв. м. отдельной доли всегда будет стоить меньше, чем 1 кв. м. целой квартиры (в т.ч. и такой, которая продается сразу всеми собственниками вместе). И сами жилые помещения, и доли в праве общей собственности на них могут быть полностью аналогичными, однако за кв. м. доли покупатель заплатит меньше – в среднем на 30-50%.

Наличие такой значительной скидки (дисконта) объясняется тем, что при покупке доли приобретатель также берет на себя определенные неудобства и риски, связанные с владением и/или пользованием коммунальным жильем. Кроме того, раз продавец не смог реализовать недвижимость по 1 способу (договориться с содольщиками о продаже сразу всей квартиры) или по 2 способу (продать долю совладельцу по преимущественному праву покупки или же родственнику), то это станет «звоночком» для покупателя – жилое помещение относится к категории проблемных.

Факторы, влияющие на цену положительно

Даже несмотря на понижающий дисконт, некоторые доли все равно оцениваются выше, чем другие. Это объясняется наличием следующих ценообразующих факторов:

Описание, выгода для покупателя

Свободный доступ к жилому помещению (до +30% к изначально рассчитанной цене).

Это означает, что приобретатель может начать сразу же пользоваться своей частью жилого помещения – без проблем и препон, например, со стороны агрессивно настроенных совладельцев.

Если же потенциальный покупатель рискует иметь проблемы с заселением в квартиру, то это обернется падением стоимости объекта продажи.

Соответствие количества комнат и количества собственников/общего числа долей (до +50% к цене).

Этот фактор ценится покупателями потому, что при наличии подобного соответствия они приобретают не только долю в праве общей собственности, но и реальную изолированную комнату. Обычно именно такое «покомнатное» пользование квартирой устанавливают сами собственники (в добровольном порядке) или суд (в принудительном порядке), если имеется объективная возможность в равной степени разделить жилье.

Например, идеальным вариантом для продажи считается:

• ½ доля в 2-комнатной квартире;
• 1/3 доля в 3-комнатной квартире. Здесь может быть 3 собственника (по 1/3 доли на каждого) или только 2 собственника – c 1/3 и 2/3 долями соответственно. Важно, что количество комнат все равно соответствует общему числу долей.

Большой метраж квартиры (до +30% к цене).

Достаточная площадь – это возможность совершения различных операций с недвижимостью в будущем.

Другими словами, даже если покупатель приобретает долю в квартире 80 кв. м. для заселения, в дальнейшем он сможет предложить другим собственникам «обменять» ее на 2 квартиры по 40 кв. м. С жилым помещением маленького метража (например, скромной «однушкой») такого сделать не удастся.

Только 1 содольщик (до +20% к цене).

Проживание в квартире с 1 содольщиком оказывается потенциально более привлекательным вариантом, чем проживание в квартире с 2 и более содольщиками. Здесь действует правило: «чем меньше собственников или прописанных лиц – тем выше цена».

Содольщик имеет другую недвижимость, хотя и проживает в квартире, где продается доля.

Для некоторых покупателей этот фактор становится приятным бонусом, ведь он означает, что в будущем другой содольщик может просто съехать. Кроме того, приобретатели воспринимают сособственников, владеющих другой недвижимостью, как людей бесконфликтных – ведь в случае чего, у них всегда будет запасная крыша над головой.

Квартира, в которой продается доля, полностью свободна (до +100% к цене).

Такой вариант привлекает большое количество потенциальных покупателей, даже несмотря на то, что отсутствие жильцов в квартире может быть временным явлением. Так, оно может длиться, пока другой совладелец не достигнет совершеннолетия, не вернется из длительной заграничной поездки и пр. И все же за приобретение доли в такой квартире нередко возникает конкуренция.

Факторы, влияющие на цену отрицательно

Напротив, оценить другие доли высоко не удается по определению. Вокруг них складываются обстоятельства, которые не благоприятствуют будущему процессу продажи. Речь идет про:

Описание, ущерб для покупателя

Наличие несовершеннолетних жильцов/несовершеннолетних собственников (до -50% от изначально рассчитанной цены).

Несовершеннолетние, особенно малолетние жильцы и/или собственники, – это потенциальная необходимость для покупателя связываться с Органами опеки и попечительства.

Если в будущем человек решит совершить какую-либо имущественную сделку с целой недвижимостью, то ему будет мало получить согласие от законного представителя ребенка. ООП также обяжут сособственников приобрести для несовершеннолетнего равноценную долю. Это может свести на «нет» всю материальную выгоду от совершения сделки.

Наличие содольщиков-жильцов, ожидающих получения квартиры от государства (до -30% от цены).

Несмотря на то, что иногда данный фактор пытаются преподнести как преимущество и перспективу скорейшего разъезда, в действительности это оказывается совсем не так. В большинстве случаев собственники, живущие в ожидании получения квартиры, «застревают» в очереди на целые десятилетия.

Дороговизна исходного жилья или самой доли.

Доли в дорогих квартирах в принципе продаются очень редко. Причина кроется в том, что спроса на такие предложения у массового покупателя нет.

Для примера можно представить квартиру за 100 млн. рублей с 2 собственниками. С одной стороны, продавец не захочет реализовывать принадлежащую ему ½ долю за чисто символическую плату. С другой стороны, долю за 50 млн. рублей никто и не приобретет, ведь если у покупателя есть такие деньги, он вложит их в более выгодное предложение.

В большинстве случаев сделки по продаже отдельных долей совершаются с квартирами низких или средних ценовых категорий. Стоимость долей не выходит за рамки 5-6 млн. рублей.

Наличие большого числа проживающих/прописанных лиц (до -30% от цены).

Густонаселенная квартира – непривлекательный вариант, ведь совместное пользование таким жильем способно превратиться в большую проблему. Еще больше ситуация усугубляется, если среди жильцов есть дети или пожилые люди.

Серьезные трудности с продажей доли возникают, если в квартире прописано/проживает более 3-4 человек.

Невозможность осмотра жилого помещения (до -30% от цены).

Если приобретатель не имеет возможности предварительно осмотреть объект сделки, это может отпугнуть его от предложения.

Неравное соотношение долей.

Когда дольщики имеют в праве общей собственности равные или примерно равные доли (например, по 1/3 доли на 3 человек, по ½ доли на 2 человек и пр.), они подсознательно относятся друг к другу более уважительно. Такое соотношение долей уверяет владельцев во мнении, что их права полностью одинаковы (несмотря на то, что их права полностью одинаковы даже при абсолютно неравном соотношении долей).

Некоторые покупатели не хотят приобретать малую часть недвижимости, если оставшейся большей частью (например, «целыми 5/6 доли!») владеет другой собственник. Другие же сами не хотят забирать во владение почти всю квартиру, полагая, что вместе с большой долей они получают и большую ответственность.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Какими нормами регулируется определение цены при продаже доли в квартире?

Добрый день! Хочу продать свою долю по своей цене,но второго дольщика моя цена не устраивает и говорит что может купить только по кадастровой стоимости и выше кадастра я никому не имею права потом продать если она не отказывается. Так ли это?

Ответы юристов ( 4 )

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

второй дольщик говорит что купит, но только по кадастровой стоимости. Обязана я продавать по кадастровой или могу по своей которая немного выше?

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

вы можете предложить свою цену, потом можете согласовать, если покупателя (остальных участников долевой собственности) цена не устраивает, то это их право.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Здравствуйте, Елена! Вы как собственник доли вправе устанавливать цену своей доли по своему усмотрению. Согласно ст. 250 ГК РФ «1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях..» Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственностине приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Таким образом Вы вправе установить ту цену доли на которую будут претенденты (покупатели). Предлагаемая цена должна быть идентична предложению дольщику.

Оценивается с помощью экспертных организаций или оценщиков по рыночной стоимости

в ч. 6 ст. 42 ЖК РФ предусматривается их преимущественное право покупки комнаты, продаваемой в той же квартире. Это преимущественное право означает, что при продаже комнаты продавец обязан в письменной форме предложить всем остальным собственникам комнат в коммунальной квартире купить у него продаваемую комнату на тех же условиях, на которых он выставляет ее на рынок, т.е. за ту же цену, с оплатой в те же сроки. У других собственников есть месяц на то, чтобы реализовать это свое право преимущественной покупки, т.е. заключить с продавцом договор купли-продажи на предложенных условиях. И только если в течение месяца с момента письменного уведомления ни один из собственников комнат не пожелает купить продаваемую комнату, она может быть законно продана постороннему лицу.
Обратите внимание: месячный срок можно не соблюдать, если все собственники остальных комнат письменно откажутся от реализации своего преимущественного права. В этом случае комнату можно продавать до истечения месяца (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
Если преимущественное право покупки будет нарушено, т.е. продавец вообще не предложит другим собственникам комнат купить его комнату, либо продаст до истечения месяца, либо если кто-то из собственников захочет реализовать свое право, а он все равно продаст ее постороннему покупателю, либо продаст на условиях, отличающихся от указанных в уведомлении (а это самый распространенный случай нарушения преимущественного права — когда продавец, чтобы отбить у собственников других комнат желание реализовать их преимущественное право, указывает в уведомлении явно несоразмерную завышенную стоимость, а потом продает по меньшей цене), тот из собственников, кто посчитает свое право нарушенным, может в течение трех месяцев с тех пор, как он узнал о нарушении своего преимущественного права, предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей по заключенному договору (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Это означает, что у покупателя отберут приобретенную им комнату.

Как оценить долю в квартире для продажи?

Содержание статьи

Согласно статистике, около 90% квартир в России находится в долевой собственности. В связи с этим, при совершении сделок купли-продажи часто встает вопрос оценки стоимости отдельной доли в квартире. Подобные сделки являются одними из самых сложных сделок с недвижимостью, и от правильности оценки зависит срок поиска покупателя и совершения сделки в целом. Как оценивается доля в квартире при продаже?

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с оценкой доли в квартире, то вам следует помнить, что:

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
• Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Основным фактором, влияющим на стоимость доли в квартире, является характер взаимоотношений между сособственниками.

В идеальном случае, квартира продается целиком и полученные от продажи средства делятся между сособственниками пропорционально их долям.

Одна из распространенных ситуаций — продажа доли одному из сособственников. В таком случае конкретных критериев оценки нет, цена зависит исключительно от договоренности между участниками сделки.

При продаже доли в квартире третьим лицам оценка стоимости доли происходит либо самостоятельно, либо с привлечением независимых оценщиков.

Основной сложностью при оценке является то, что долю, записанную на бумаге трудно выделить в квартире в реальности.

Распространенной ошибкой при попытке самостоятельно определить стоимость доли является неправильный арифметический расчет, когда берется средняя рыночная стоимость квартиры и делится на количество долей.

Важно! Стоимость доли при её отдельной продаже и при реализации целой квартиры существенно отличается. В среднем при продаже отдельной доли посторонним лицам её стоимость падает на 30%.

Факторы, влияющие на ценообразование:

1. общая площадь квартиры;
2. стоимость жилого помещения в целом.

Важно! Чем квартира дороже, тем стоимость её отдельной доли будет ниже.

Это объясняется тем, что если у покупателя есть средства на покупку части элитного жилья, то в 99% случаев он предпочтет приобрести отдельную квартиру, ниже классом, чем долю в дорогом жилом помещении;

Учитывая специфичность и сложность сделки, при возникновении любых сомнений при самостоятельной оценке правильным будет доверить это дело профессионалам.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует – напишите в форме ниже.

Источники:
http://allo-urist.com/otsenka-doli-v-kvartire/
http://news.ners.ru/skolko-stoit-dolya-v-kvartire.html
http://best-avgust.ru/skol_ko_stoit_dolya.html
http://ros-nasledstvo.ru/otsenka-doli-v-kvartire/
http://pravoved.ru/question/2011070/
http://pravoman.ru/realty/buy-and-sell/kak-ocenit-dolyu-v-kvartire-dlya-prodazhi/
http://juristpomog.com/realty/deal-apartment/paket-dokumentov-dlya-prodazhi-kvartiry-nalichnye-i-ipoteka.html